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“ジュネーブから今を見る”
今日のヘッドライン
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2014年1月7日
デフレ脱却の波を受けるか、2014年の不動産市場
都心5区の不動産市場は回復傾向にあり、今後空室率の低下または賃料の上昇により更なる活況を呈する可能性
もあります。今後は都心の活況が維持され地方へも波及するかが日本の不動産市場回復の鍵と見ています。
都心5区の空室率低下傾向継続－
平均賃料に上昇の兆しも
図表1： 都心5区の空室率（縦軸）と平均賃料（横軸）
（月次、期間：2003 年4月～2013年11月）
10
どこに注目すべきか
空室率、平均賃料、不動産市場
ピクテ投信投資顧問株式会社
2010年
8
空室率（％）
6
局面②
2003年
2013年
2004年
2009年
局面①
2005年
低下
2014年の日本の不動産市場の動向を占う上で、都心5区の
空室率と平均（月額）賃料の関係を見ると今後空室率が低
下（賃貸物件の稼働率が高く不動産市場にとり好条件）また
は、賃料が上昇する局面に向かう可能性があります（図表1
参照）。
まず、図表1の見方は都心5区のビルの月ごとの空室率と平
均賃料を赤丸で2003年4月から2013年11月までを示したも
のです。
過去を振り返ると、2003年から2007年までは空室率が低下
し、特に2006年ごろからは賃料が上昇しました（局面①）。
しかし、リーマン・ショックの影響で景気が低迷した2008年ご
ろからは空室率が上昇し、賃料が下落しています（局面②）。
現在の都心5区の不動産の状況は、再び局面①に向かう可
能性もあると見ています。日本の景気回復の恩恵が、不動
産市場にも及ぶ兆しが見られます。
最後に次の点には注意が必要です。まず、図表1は都心5区
についての状況を示しており、日本全体で見ると不動産市場
の回復は十分には波及しておらず、日本全体の活性化を
2012年 2011年
上昇
三鬼商事の2013年12月調査月報によると、東京都心5区
（千代田、中央、港、新宿、渋谷各区）の11月末時点の平均
空室率は7.52%と前の月に比べ0.04%低下、この結果、過去
5ヵ月連続で低下となりました。特に渋谷区は満室の目安と
される空室率5%に迫る5.4%へと回復しています。空室率の低
下に伴い、一部ながら平均賃料が上昇する動きも見られま
す。都心5区の平均賃料は2013年11月末で16,219 （円/坪当
たり）ですが、地区別に見ると、千代田区は前月比で0.13%上
昇の17,732（円/坪当たり）、渋谷区が同0.15%上げて17,076
（円/坪当たり）となっています。
図る政策が実施される必要があります。
次に、図表1を見ても明らかなように、不動産市場の変化は長
期間にわたるという点が特徴です。したがって、不動産投資は
本当の意味で長期投資が必要であること、そして不動産市場
が反転したことで引き起こされるインフレ率の上昇は長続きす
る可能性がある点に注意すべきと見ています。
4
2006年
2
16,000
18,000
下落
2008年
2007年
20,000
22,000
平均賃料（円/坪当たり）
24,000
上昇
※調査対象は都心5区にある基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル
※局面①、②は不動産市場の活況度合いをイメージとして示したものです
出所：三鬼商事HPのデータを使用しピクテ投信投資顧問作成
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