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【2014年2月DMを掲載致しました。】【商工編】
2014年ソウルオフィス賃貸市場現況(第4四半期) 圏域別2014年ソウルオフィス市場の展望 ◎都心(市庁・乙支路・光化門・鐘路・南大門)エリア(CBD) ・賃料:当該エリアの平均賃料は坪当り70,300ウォン(前期比0.2%上昇)、プライム級オフィスの平均賃料は坪当り95,3 00ウォン(前期比0.1%上昇)となった。当該エリアの平均賃料を上回る新築ビル供給および年末3~4%以内の値上げ した賃料が反映され、全体的に賃料が上昇されたと見られる。一部のビルは賃料が下落したが、新築ビル及びグレー ドのいい物件の賃料は上昇した。 CBD 空室率▲ 賃貸料▲ ・空室率:当該エリアのオフィスの空室率の平均は7.0%で前期比0.2%下落した。新築ビルの大型賃借需要及び同圏 域内賃借活動で新規供給にもかかわらず、第2四半期以降小幅に上昇された。プライム級オフィスの空室率は16.2% で第3四半期より0.2%下落した。他圏域に移転した賃借人もいるが、新規供給ビルへの移転需要が増えたためだ。 ・2014年4四半期に3件のプライム級ビ ル(約20万㎡)が新規供給される予定、 空室率を上昇を導く見込み。 ◎江南(江南大路・テヘラン路・島山大路・瑞草・良才駅・松坡大路・鶴洞)エリア(KBD) ・新築ビルを求める賃借人が増える見 込み。 ・賃料: 当該エリアの平均賃料は坪当り61,400ウォン(前期比1.7%上昇)、プライム級オフィスの平均賃料は坪当り84,4 00ウォン(前期比0.1%上昇)となっと。プライム級オフィスは目立つ変動はなかったが、主にテヘラン路、江南大路にあ る中型のビルは4%以内で賃料が値上げされた。 ・新社屋及び他圏域のへ本社社屋の移 転等が目立っており、既存ビルの空室 率を上昇させる要因になる見込み。 ・空室率:当該エリアのオフィス空室率の平均は6.5%で前期比0.2%上昇した。IT及びゲーム業態の持続的な他圏域へ の移転、社屋移転に伴い空室率は持続されている。プライム級オフィスは空室率が6.1%で第3四半期より約2.2%上昇 した。要因はNCソフトが板橋への移転、社屋を賃貸することで空室率が上昇したと見られる。 KBD 空室率▲ 賃貸料▲ 空室率▲ 賃貸料▲ ・2014年 蚕室空軍タワーB棟を除き大型供 給は一時止まるが、新社屋への移転及び 契約の解約に伴って大量の空室が発生す ・2014年4四半期に3件のプライムビル(約2 る見込み。 0万㎡)が新規供給される予定、空室率を上昇 を導く見込み。 ・2013年優良IT企業及びゲーム業態が板 ・新築ビルを求める賃借人が増える見込み 橋の新社屋へ移転することで、既存ビルの 空室不安は続きそう。 ・新社屋及び他圏域に本社社屋移転等が目立っ ており、既存ビルの空室率の増加の恐れ。 -NCソフト社屋:NCソフト板橋の新社 屋へ移転 -Iタワー:ネクスン、ネオウォーズ板橋新社 屋へ移転 ◎汝矣島(汝矣島・麻浦区(孔德駅)一帯)エリア(YBD) ・賃料:当該エリアの平均賃料は坪当り47,200ウォン(前期比0.5%上昇)、プライム級オフィスの平均賃料は坪当り75,2 00ウォン(前期比1%上昇)である。プライム級の賃料は大半が固定されたが、東汝矣島内の中型ビルの一部が値上げ したことが平均賃料を上げた要因となった。 ・空室率:当該エリアのオフィス空室率の平均は11.5%で前期比1.1%下落した。要因は当該エリアの空室率を左右す るTWO IFCと全経連タワーに新規賃借人が誘致されたことである。プライム級オフィスの空室率は13.7%で第3四半期 と比べ6%上昇した。 【定義】 平均賃貸料及び空室率は各エリアにおいて述べ床面積3,300㎡以上または地上10階以上のビルで、総855ビルを対象オフィスにしております。プライム 級オフィスは各エリアにおいて述べ床面積38,695㎡以上の96ビルを対象にしております。上記の坪当り賃料は賃貸する場合の金額であり、税抜き表示額 になります。 YBD ・2014年に大型新築ビル供給がない為空室 率の上昇幅は小幅に留まる見込み。 2014年 新規供給予定のビル 圏域 ビル名 供給時期 延べ床面積 総数 GBD SKネットワークス 大峙洞8区域 2014年1四半期 47,638 B5/F~9/F CBD 東子洞8区域 2014年3四半期 36,657 B7/F~29/F,30/F CBD 清津区域第2・3地区 2014年4四半期 105,462 B8/F~24/F CBD 清津区域第1地区 2014年4四半期 51,120 B6/F~25/F YBD Three IFC 2014年2四半期(予定) 161,104 B7/F~55/F 合計 空室率▲ 賃貸料▲ 240,877㎡(Three IFC含むと401,981㎡) ・なお、2013年活発に進行された大規模の賃 借のニーズを考慮するとTWO IFC、全経連タ ワーのような主要プライム級ビルの空室不 安は継続される見込み。また。今後THREE I FCの供給時期に伴い空室率は上昇する見 込み ・金融市場の悪化に伴い生命保険社、証券 社等のコスト削減の移転がありそう。 ・売買市場の停滞。 OTHERS 空室率▲ 賃貸料▲ ・2014年サアム洞に放送社 新社屋供給が 集中(約38万㎡)され空室率の上昇を誘導す る見込み。 ・主にCBD内放送/メディアの賃借人が移転 予定。 -YTNメディアセンター:YTN -東亜デジタルメディアセンター:東亜日報、 チャンネルA -主要プライム級新築ビル賃貸の安定化