【商工編】第2四ソウルオフィス賃貸市場の動向についてです。

2015年ソウルオフィス賃貸市場現況（第3四半期）
◎都心（市庁・乙支路・光化門・鐘路・南大門）エリア（CBD）
韓国のオフィスに関するQ＆A
◆ソウル主要オフィスエリア
CBDエリア(市庁・乙支路・光化門・鐘路・南大門等)
・賃料：平均賃料：72,300ウォン (0.1％▼)、プライム級オフィス：100,900ウォン（0.09％▲）
A級以上の主要大型オフィスの場合は、主に第１、4四半期に賃料の変動が集中する為、第3四半期には
光化門
変動なく第2四半期と同一の水準を維持。B、C級オフィスは値下げの動きもあった。
・空室率：平均空室率：9.4％（0.4％▼）、プライム級オフィス：18.1％（15.7％▼）
市庁
第2四半期には空室率が最高値（9.8％）から下落傾向に転換されたが、未だに9％台で、高い空室率。
-ハンファグループが買収した三星4社の事務所移転の影響でプライム級オフィスの空室は大きく減少
-ソウル駅周辺のオフィスの需要の増加により、長く続いた空室が解消
-反面プライム級を除いた級のオフィスでは他の圏域への移転により、空室率が上昇
YBDエリア汝矣島・麻浦区（孔德駅等）
KBDエリア（江南大路・テヘラン路・瑞草・良才駅等）
◎江南（江南大路・テヘラン路・島山大路・瑞草・良才駅・松坡大路・鶴洞）エリア（KBD）
・賃料：平均賃料：62,100ウォン (0.3％ ▼)、プライム級オフィス：85,400ウォン（0.11％▲ ）
麻浦
中小型オフィスの賃貸市場の悪化により、B、C級オフィスでは、賃料の下落を惹起した。反面、空室率が5％
未満のA級のオフィスでは、賃料が値上げされた。三星洞のアイパークタワーが賃料・保証金が約5％値上げ、
大峙洞のグンガンタワーは賃料・保証金が約5％値上げ。
三成駅
・空室率：平均空室率：6.8％（0.7％▼ ）、プライム級オフィス：10.4％（0.1％▲ ）
第2四半期連続上昇していた空室率は下落傾向になり、6％台になった。ゲーム、IT業態の事務所需要が
回復されたことや他圏域から江南圏域への移転により、Aクラス以上のオフィス中心に空室が多く解消された。
しかし、第4四半期に大型空室が発生する見込みである。（GSタワー、三星火災瑞草社屋、瑞草ピョンファビル等）
汝矣島
江南
◆日本のオフィスと異なる韓国のオフィスの慣例
・韓国では、面積が契約面積、専用面積と２つあります。
◎汝矣島（汝矣島・麻浦区（孔德駅）一帯）エリア（YBD）
⇒使用する面積を専用面積というが、実際、契約、賃料の支払いは契約面積が基準になります。
・賃料：平均賃料：47,900ウォン (0.2％▼)、プライム級オフィス：78,100ウォン（-）
（契約面積とは、共有部の面積を専用面積に按分した面積と専用面積になります。）
プライム級、A級オフィスはほぼ第２四半期と賃貸料の水準は変動なく同一水準である。汝矣島洞の内C級
オフィスでは賃料の値下げが集中して、全体の賃料水準が小幅下落した。
-ホソンビル（保証金及び賃料約3％値下げ）、センタービル（保証金及び賃料約3％値下げ）
よって、韓国のオフィスは専用率が約40％～70％で、オフィスによって異なる為、契約面積の単価より
専用面積の単価の比較が重要になります。
・空室率：平均空室率：7.8％（0.6％▼）、プライム級オフィス：14.1％（3.2％▼）
・保証金に対する保全策がとれる。
東汝矣島内のプライム級オフィス中心に賃借の需要が引き続きあり空室率は下落する傾向である。
⇒チョンセ権、根抵当権の設定ができる。
また、オフィス内で、グループや関係会社の比重が多くなりつつある。
・保証金の金額を調整できるケースもある。
⇒賃料の10ヶ月分が一般的であるが、韓国では、保証金を多く入れて賃料を下げてもらう調整もできる。
【定義】
平均賃貸料及び空室率は各エリアにおいて述べ床面積3,300㎡以上または地上10階以上のビルで、総855ビルを対象オフィスにしております。
プライム 級オフィスは各エリアにおいて述べ床面積38,695㎡以上の96ビルを対象にしております。上記の坪当り賃料は賃貸する場合の金額であり、
税抜き表示額になります。
・中途解約ができない？
⇒原則、中途解約が出来ないが、事前協議で、可能な物件もある。
・入居期間が長期になるほど、賃料が高くなる可能性が多い。
⇒入居、更新時、値下げ出来るケースは少なく、賃料が固定又は値上げされるケースが多い（約1％～8％）
よって同オフィスに長くいると、新規で、引越しされてくるテナントより賃料を多く払っている可能性もある。