2016年12月期 第1四半期 決算補足説明資料

2016年12月期 第１四半期 決算補足説明資料
2016年5月
東証一部 証券コード3003
目次
頁
項目
[業績概要]
頁
項目
[財務・中長期計画]
2
業績推移
18
財務基盤
3
業績概要
19
中期3ヵ年計画（計量計画）
4
損益計算書
20
中長期計画（経常利益目標）
5
セグメント別業績
6
貸借対照表
22-25
マクロ環境
7
ポートフォリオの概観
26-35
会社プロフィール
8
空室率・平均賃料推移
[事業概要]
9-11
建替・開発事業
12-13
新規投資
14
ＣＲＥ事業
15
「３Ｋ」 ①高齢者ビジネス
16
「３Ｋ」 ②観光ビジネス
17
「３Ｋ」 ③環境ビジネス
＜参考資料＞
36
ザ・ゲートホテル雷門 by HULIC
37
コーポレートスローガン
1
業績推移 《連結》
上場来最高益を連続更新中。前期特殊要因のあった純利益を除き、今期も増益予想。
営業収益（売上高）
営業利益
（億円）
（億円）
600
2500
2,127
(500)
500
2000
1,699
420
360
400
1500
1000
943
747
200
500
567
198
225
100
139
0
0
11/12期
12/12期
13/12期
14/12期
15/12期
経常利益
(470)
425
400
12/12期
13/12期
14/12期
15/12期
16/12期
当期純利益
（億円）
400
336
350
343
300
11/12期
16/12期
（億円）
500
(305)
300
223
250
259
200
200
200
291
300
1,084
168
150
100
100
134
159
93
114
100
50
0
0
11/12期
12/12期
13/12期
14/12期
15/12期
16/12期
11/12期
12/12期
13/12期
14/12期
15/12期
16/12期
（注） 11/12期までは旧ヒューリック(3265)の実績。12/12期の新ヒューリック(3003)は、旧ヒューリック通年と合併後(7/1～)の旧昭栄分を加えた実績。
2
2016年12月期 第1四半期 – 業績概要《連結》 1Q実績はほぼ計画どおり。経常利益ベースで28%の進捗率。
（億円）
16/12期
通期業績予想
16/12期
第1四半期実績
現中期計画
18/12期目標
進捗率
営業収益
n/a
567
n/a
n/a
営業利益
500
139
27.8%
670～700
賃貸事業
370
88
23.7%
n/a
不動産売上（売却益）
164
63
38.2%
n/a
23
6
27.2%
n/a
△57
△18
－
n/a
470
134
28.6%
610～640
305
100
32.8%
390～410
セ
グ
メ
ン
ト
別
保険・人材・その他
消去または全社
経常利益
親会社株主に帰属する
当期純利益
3
2016年12月期 第1四半期 – 《連結》 損益計算書 不動産事業の拡大により、経常利益は前年同期比36%増加。
（百万円）
15/12期
第1四半期
16/12期
第1四半期
増 減（率）
＜主な増減要因＞
賃貸事業
不動産売上
+34億円
+170億円
賃貸事業
不動産売上
+18億円
+22億円
営業収益
36,302
56,718
営業総利益
13,761
18,069
4,308
販管費
3,361
4,148
787
営業利益
10,399
13,920
営業外収益
501
815
313
持分法投資利益
+2億円
営業外費用
1,049
1,285
235
支払利息
+1億円
9,852
13,450
特別利益
3
94
91
特別損失
68
649
580
固定資産除却損
+3億円
法人税等
2,015
2,801
786
経常利益
親会社株主に帰属する
当期純利益
7,697
10,019
20,416 (+56.2%)
3,520 (+33.8%)
3,598 (+36.5%)
2,321 (+30.1%)
法人税及び住民税
法人税等調整額
△8億円
+16億円
4
2016年12月期 第1四半期 - セグメント別業績 新規投資（前期・ｼﾝﾌﾟﾚｸｽ等）による賃貸収入増、及び販売用不動産の売上増が寄与。
（百万円）
15/12期
第1四半期
営業収益
16/12期
第1四半期
＜主な増減要因＞
増減
36,302
56,718
20,416
28,243
48,572
20,328
うち賃貸事業
13,247
16,658
3,411
うち不動産売上
14,996
31,914
16,918
890
925
35
人材関連事業
4,722
4,684
△38
その他
2,751
2,892
141
消去または全社
△305
△355
△50
10,399
13,920
3,520
10,995
15,055
4,059
うち賃貸事業
6,984
8,785
1,801
うち不動産売上
4,011
6,270
2,259
保険代理店事業
358
378
20
人材関連事業
104
72
△32
その他
146
177
30
△1,205
△1,763
△558
不動産事業
保険代理店事業
営業利益
不動産事業
消去または全社
(注) 賃貸事業＝不動産事業－不動産売上として算定。 不動産売上に係る営業利益は売却益のみ計上。
新規竣工
+6億円
新規投資（固定） +25億円
新規投資（販売用） +3億円
販売用不動産売却 +319億円
新規竣工
+2億円
新規投資（固定） +15億円
新規投資（販売用） +1億円
売却益
+62億円
5
2016年12月期 第1四半期 - 《連結》 貸借対照表 固定資産の取得はほぼ計画通り進捗。上場株式含み益減少により純資産は微減。
15/12月末
流動資産
160,261
固定資産
資
産
131,098
△29,163
930,507
965,299
34,792
有形固定資産
776,490
813,550
37,059
無形固定資産
27,143
26,991
△152
投資有価証券
114,362
110,363
△3,999
83,062
78,968
△4,094
4,618
4,318
△300
26,682
27,077
395
1,091,266
1,096,841
5,574
774,221
781,636
7,415
620,112
630,382
10,270
0
0
0
社債
38,100
38,100
0
繰延税金負債
44,605
39,958
△4,646
317,045
315,204
△1,840
281,368
283,859
2,490
31,708
27,312
△4,396
1,091,266
1,096,841
5,574
上場株式
SPC純投資
その他
合
計
負債
借入金
負
債
及
び
純
資
産
（百万円）
増減
16/3月末
短期社債（CP）
純資産
株主資本
有価証券評価差額金
合
計
＜主な増減要因＞
販売用不動産
△162億円
（取得、竣工、△売却）
現預金
繰延税金資産
△53億円
△37億円
土地・建物
+400億円
（取得、竣工）
減価償却
建設仮勘定
△25億円
△5億円
REIT追加出資
上場株式含み益
+32億円
△72億円
短期借入金
長期借入金
連結当期純利益
配当実施額
△823億円
+926億円
+100億円
△66億円
6
ポートフォリオの概観
築浅・築古物件をバランス良く保有。オフィス等は「東京都心の好立地・駅近」に集中。
当社所有物件（販売用不動産を除く）
（2016年3月末）
オフィス等
（ｵﾌｨｽ・商業施設・ﾎﾃﾙ旅館・その他）
築年数（全物件）
物件数
（件）
賃貸可能面積
（千㎡）
161
804
住居等
（高齢者施設・住居）
48
211
合計
209
1,015
物件分布（オフィス等）
物件数
京阪神
4%
23区外
首都圏
14%
建替え済
40年超
17%
30年超
40年以内
13%
209
件
20年超
30年以内
25%
10年
以内
42%
10年超
20年以内
3%
最寄駅からの距離（オフィス等）
賃貸可能面積
その他
6%
161
件
今後の建替え対象
京阪神
6%
東京
23区
76%
23区外
首都圏
19%
5分超
16%
その他
11%
804
千㎡
東京
23区
64%
徒歩
4-5分
14%
徒歩
161
件
1分以内
38%
徒歩
2-3分
32%
7
空室率・平均賃料推移
全物件、東京23区内ｵﾌｨｽ等ともに、空室率１％以下。
空室率・平均賃料
（平均賃料：円/坪）
30,000
25,000
8.1
8.9
9.0
（空室率:％）
※品川ｼｰｽﾞﾝﾃﾗｽを含む
8.7
7.3
5.5
15,000
2.0
5,000
1.4
0
2009/12
平
均
賃
料
（
円
）
1.7
1.0
2010/12
0.2
0.3
0.8
0.6
0.3
0.4
0.7
0.7
1.5
0.9
4.3
8.0
都心5区
5.0
4.0
3.0
0.9
0.5
2.0
1.0
0.0
2011/12
2012/12
2013/12
2014/12
2015/12
市場平均
都心5区
市場平均
都心5区
当社ｵﾌｨｽ等
東京23区内
当社全物件
2016/03
全体
20,756
19,933
20,571
20,024
19,817
20,759
20,451
19,814
都心
5区
25,827
24,895
26,753
24,420
23,714
25,147
24,510
24,426
東
京
都心
5区
18,978
17,585
16,932
16,572
16,207
16,953
17,692
17,973
大
阪
主要
6区
12,431
11,957
11,661
11,344
11,271
11,123
11,114
11,101
当
社
当社ｵﾌｨｽ等
6.0
4.0
10,000
オ
フ
ィ
ス
ビ
ル
9.0
7.0
20,000
※販売用不動産を除く
10.0
当社空室率↑
⇒品川ｼｰｽﾞﾝﾃﾗｽ（15年2
月竣工）の空室が影響
当社平均賃料↓
⇒新規取得物件（大型ホ
テル等）による平均賃料
希薄化が影響
・市場平均：三鬼商事（株）地域別オフィスデータより(対象：東京ビジネス地区内にある基準階面積100坪以上のオフィスビル）
・当社の空室率：テナントの要望や建替えにより保留している未契約の床面積を除く ・当社の平均賃料：期末月の賃料収入を期末の契約賃貸面積で除した数字
8
建替事業
物件名称
竣
工
建
替
中
今
後
着
手
予
定
設備概要
用途 （サブリース先）
稼働（内定）率
竣工（予定）
ホスピタルメント板橋ときわ台
地上5階、地下1階
延床面積
4,381㎡
老人ホーム（桜十字）
100%
2016年3月
新設調布PJ
地上8階
延床面積
4,713㎡
老人ホーム
100%
2017年3月
新設蒲田PJ
地上8階、地下1階
延床面積
4,440㎡
店舗・商業
67%
2017年7月
新設板橋PJ
地上12階、地下1階
延床面積
6,490㎡
店舗、商業、賃貸マンション
100%
2017年9月
新設府中PJ
地上7階、地下1階
延床面積
4,076㎡
店舗、オフィス
80%
2018年6月
物件A（23区内）
詳細設計中
店舗、オフィス（予定）
－
2019年2月
物件B（23区内）
詳細設計中
賃貸マンション（予定）
－
2018年4月
物件C（首都圏）
詳細設計中
店舗、賃貸マンション（予定）
－
2018年11月
物件D（23区内）
詳細設計中
店舗、老人ホーム（予定）
－
2018年3月
物件E（地方都市）
詳細設計中
店舗、ホテル（予定）
－
2020年1月
9
開発事業
物件名称
竣
工
開
発
中
今
後
着
手
予
定
設備概要
用途（主要テナント）
竣工（予定）
老人ホーム
（トラストガーデン）
2016年3月
トラストガーデン常磐松
地上6階・地下1階、延床面積：2,893㎡
銀座7丁目相鉄ホテル
地上13階、延床面積：約7,000㎡
ホテル
（相鉄ﾌﾚｯｻｲﾝ）
2016年8月
大森駅前商業開発
地上9階、延床面積：約3,700㎡
商業
2017年2月
日体大深沢開発計画
地上3階、地下1階、延床面積：約4,400㎡
老人ﾎｰﾑ・保育所・ｸﾘﾆｯｸ
（ﾁｬｰﾑｹｱ・ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ他）
2017年3月
ヒューリック渋谷井の頭通りビル
地上10階、地下2階、延床面積：約2,000㎡
商業
2017年5月
新橋二丁目開発計画
地上10階、地下1階、延床面積：約2,000㎡
商業
2017年6月
京都四条開発計画（当社部分）
地上7階、地下2階、延床面積：約5,400㎡
商業
2017年6月
ヒューリック渋谷公園通りビル計画
地上9階、地下1階、延床面積：約5,300㎡
商業
2017年10月
一行院開発計画
地上3階、地下1階、規模：4,200基
納骨堂
2018年6月
有楽町二丁目開発計画
地上14階、地下2階、延床面積：約15,900㎡
商業・ホテル
（ゲートホテル他）
2018年8月
日本橋二丁目再開発計画（一部持分）
地上31階、地下5階 延床面積：約3,100㎡
店舗、オフィス等
2018年8月
六本木三丁目相鉄ホテル開発計画
地上11階・地下1階、延床面積：約4,700㎡
ホテル
（相鉄ﾌﾚｯｻｲﾝ）
2017年9月
玉川田園調布開発計画
地上3階、地下1階、延床面積：約2,000㎡
老人ホーム
2017年11月
築地三丁目開発計画
地上12階、地下1階、延床面積：約4,800㎡
ホテル
2018年10月
東京地下鉄 六本木7丁目計画
地上7階、地下1階、延床面積：約1,500㎡
商業
2018年9月
河口湖ふふ開発計画
地上4階、延床面積：約4,000㎡
旅館
（KHﾘｿﾞｰﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ)
2018年1月
秋葉原開発用地
地上9階、地下1階、延床面積：約1,200㎡
オフィス・店舗
2019年3月
10
建替・開発計画の進捗状況
物件名
建
替
開
発
竣工
年月
投資
予定
金額
(億円)
ホスピタルメント板橋ときわ台
16/3
新設調布PJ
2016年度
2017年度
賃貸可能面積（㎡）
2018年度
建替前
建替後
増加分
15
3,000
4,300
1,300
17/3
17
1,500
4,400
2,900
新設蒲田PJ
17/7
19
1,900
3,300
1,400
新設板橋PJ
17/9
28
1,900
4,400
2,500
新設府中PJ
18/6
17
2,100
2,700
600
トラストガーデン常磐松
16/3
28
－
2,800
2,800
銀座7丁目相鉄ホテル
16/8
104
－
6,200
6,200
大森駅前商業開発
17/2
30
－
2,600
2,600
日体大深沢開発計画
17/3
33
－
4,100
4,100
ヒューリック渋谷井の頭通りビル
17/5
37
－
1,800
1,800
新橋二丁目開発計画
17/6
28
－
1,800
1,800
京都四条開発計画（当社部分）
17/6
21
－
3,500
3,500
ヒューリック渋谷公園通りビル計画
17/10
170
－
4,400
4,400
一行院開発計画
18/6
－
－
2,000
2,000
有楽町二丁目開発計画
18/8
263
－
12,000
12,000
日本橋二丁目再開発計画（一部持分）
18/8
2
1,200
3,100
1,900
11,600
63,400
51,800
1
Q
2
Q
3
Q
4
Q
1
Q
2
Q
3
Q
4
Q
1
Q
2
Q
3
Q
4
Q
（合計）
稼動（開発前）
工事期間
稼動（竣工後）
※建替の投資予定金額には、土地（借地権を含む）への投資額は含まれない。
※開発の投資予定金額には、土地（借地権を含む）への投資額は含まれる。
※投資予定金額、賃貸可能面積ともに物件全体部分を表示（販売用部分も含まれる）。
11
新規投資 （１）固定資産
主な固定資産の取得
名称
投資目的
エリア
ヒューリック渋谷宮下公園ビル
長期保有
都心5区
ヤマト羽田ビル
長期保有
ATAMI 海峯楼
交通
用途
取得時期
東京メトロ「渋谷」駅徒歩１分
オフィス
2016年1月
東京23区
京急空港線「穴守稲荷」駅徒歩8分
オフィス
2016年1月
長期保有
地方都市
JR「熱海」駅より車4分
旅館
2016年2月
ヒューリック神宮前五丁目
長期保有
都心5区
東京メトロ「表参道」駅徒歩3分
商業施設
2016年3月
ヒューリック新川崎ビル
長期保有
首都圏
JR「新川崎」駅徒歩15分
オフィス
2016年3月
ホテルグランパシフィック LE DAIBA
（底地）
長期保有
都心3区
東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）
「台場」駅直結
ホテル
2016年5月（予定）
12
新規投資 （２）販売用不動産
主な販売用不動産の取得・売却
名称
ﾋｭｰﾘｯｸ日本橋本町一丁目ﾋﾞﾙ（販売用部分）
日本橋C&Iビル
Primegate目黒三田
既
存
物
件
〃
バルク購入
用途
取得（振替）
都心3区
オフィス
2015年2月
都心3区
オフィス
2015年7月
東京23区
オフィス
2015年9月
〃
東京23区
オフィス
2015年9月
御茶ノ水Sビル
〃
都心3区
オフィス・店舗
2015年10月
Socie代々木ビル
都心好立地
都心5区
オフィス
2015年10月
和泉中央ダイキ
ウェアハウジング
京阪神
商業
2015年12月
サザンビーチホテル＆リゾート沖縄
観光ビジネス
地方都市
ホテル
2015年12月
高輪SIAビル
バルク購入（M&A)
都心3区
オフィス
2015年12月
山京目黒ビル
〃
東京23区
オフィス
2015年12月
フジビル28
〃
都心3区
オフィス
2015年12月
都心5区
商業
2015年12月
首都圏
商業
2015年12月
都心3区
オフィス
2016年1月
都心5区
オフィス
2016年3月
リーフみなとみらい（一部のみ）
リーラック第一ビル
今
期
売
却
都心好立地
エリア
千住ミルディスⅡ番館
ヒューリック等々力ビル
今
期
取
得
概要
スクエア代官山ビル
固定資産より振替
〃
都心好立地
〃
売却
ピップ北関東物流センター
ウェアハウジング
首都圏
商業
2016年3月
市ヶ谷MSビル
都心好立地
都心5区
オフィス
2016年3月
ヒューリック神谷町ビル（30%部分）
固定資産より振替
都心3区
オフィス
2015年12月
2016年3月
リーフみなとみらい（底地）
〃
首都圏
商業
2015年12月
2016年3月
オーキッドスクエア
〃
都心3区
商業
2014年8月
2016年3月
13
CRE事業
※下線部は1Q更新箇所
主なCRE案件
案 件 名
概
要
進 捗
三越伊勢丹ホールディングス
合弁会社を通じて、百貨店店舗を中心に「次世代型ヘルス
ケアモール」を展開
仙台（第１号案件）オープン
JR中央ラインモール
電鉄高架下の有効活用によるPCC（ﾌﾟﾗｲﾏﾘｰ・ｹｱ・ｾﾝﾀｰ）
事業への参画
「武蔵境～東小金井駅」間でスタート済
日本体育大学
PPPで培ったノウハウを活かし、定期借地スキームで老朽
化した日本体育大学女子寮敷地の有効活用を実施
開発中
宗教法人一行院
老朽化した納骨堂の建替にかかる総合監修
開発中
東京メトロ
東京メトロの行う六本木7丁目開発に参画、ビル上層部に
「次世代型ヘルスケアモール」を開設
覚書締結済
パルコ
京都四条通沿いに商業ビルを開発、パルコに賃貸予定
定期建物賃貸借予約契約書締結済
コスモス薬品
新規店舗・物流センターの底地取得
10物件取得済
パイオニア本社
物件取得後、富士通に一棟貸し
取得済
沖縄ホテルマネジメント
サザンビーチホテル＆リゾートの取得
取得済
ヤマトグループ
本社・物流拠点等のオフバランス化ニーズへの対応
非事業用資産１物件を取得済
はとバス
都心ホテルの建替事業への参画、建替後に一棟貸し
定期建物賃貸借予約契約書締結済
某大手流通企業
開発計画への参画ならびに既存物件のオフバランスへの
対応（物件取得）
取組み継続中
某商業ビル
都心商業ビルの等価交換による建替事業への参画
取組み継続中
某食料品メーカー
都心商業ビルの建替事業への参画
取組み継続中
14
「３Ｋ」 ①高齢者ビジネス
※下線部は1Q更新箇所
介護分野
医療分野
■ 当社グループの保有する高齢者施設
物件名称
本
体
保
有
稼働中
オペレーター
1
アイリスガーデン北浦和
埼玉県さいたま市
ニチイ学館
2
アリスタージュ経堂
東京都世田谷区
京王ウェルシィステージ
3
グランダ大森山王
東京都大田区
ベネッセスタイルケア
4
ホスピタルメント武蔵野
東京都武蔵野市
桜十字
5
アリア代々木上原
東京都渋谷区
ベネッセスタイルケア
6
グランダ学芸大学
東京都目黒区
ベネッセスタイルケア
7
サニーライフ船橋
千葉県船橋市
川島コーポレーション
8
チャームスイート石神井公園
東京都練馬区
チャーム・ケア・コーポレーション
9
サニーライフ東京新宿
東京都新宿区
川島コーポレーション
10 ふれあい横浜メディカルセンター
神奈川県横浜市
医療法人回生会・湘南ふれあいの園
11 レストヴィラ北鎌倉
神奈川県鎌倉市
ワタミの介護（損保ジャパン日本興亜）
12 エスペラル城東
大阪府大阪市
グリーンライフ
13 豊洲シニアレジデンス
東京都江東区
木下の介護
14 チャームスイート西宮浜
兵庫県西宮市
チャーム・ケア・コーポレーション
15 リアンレーヴ八雲
東京都目黒区
木下の介護
16 チャームスイート新宿戸山
東京都新宿区
チャーム・ケア・コーポレーション
17 ホスピタルメント板橋ときわ台
東京都板橋区
桜十字
18 トラストガーデン常磐松
東京都渋谷区
トラストガーデン
19 新設調布PJ
東京都調布市
（非開示）
東京都世田谷区
チャーム・ケア・コーポレーション
21 玉川田園調布開発計画
東京都世田谷区
（非開示）
22 トラストガーデン桜新町
東京都世田谷区
トラストガーデン
23 トラストガーデン用賀の杜
東京都世田谷区
トラストガーデン
24 トラストガーデン杉並宮前
東京都杉並区
トラストガーデン
25 アリア松原
東京都世田谷区
ベネッセスタイルケア
開発中 20 日体大深沢開発計画
REIT拠出
所在
 病院の開発型ウェアハウジング
新札幌豊和会病院

㈱キャピタルメディカと資本・業務提携

新札幌豊和会病院を一定期間保有後、
㈱キャピタルメディカへ売却
 CREを通じた医療分野への参入

PCC（プライマリー・ケア・センター）事業
→新会社ｽﾏｰﾄ･ﾗｲﾌ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄを設立
富裕層ビジネス
 相続税対策用不動産の取得・販売
 相続税の課税強化に対応
 路線価と時価の乖離が大きい物件（銀座、青山等）
グランベル銀座
ＩＫビル北青山
15
「３Ｋ」 ②観光ビジネス
※下線部は1Q更新箇所
ホテル施設（アセット）の取得
ホテル直営事業
■ 当社が保有・開発中のホテル施設（含む旅館）
■ THE GATE HOTEL
【方針】
【方針】
 インバウンド集客が見込め、今後の増加も期待できる観光エリアが対象
 宿泊主体型中心
 信用力のあるオペレータの運営が必須
 浅草・銀座・京都等の特色があり、観光集客力に優れたエリア
 福岡、札幌等の既存物件の建替時に、ホテルが最適用途の場合は出店を検討
名称
銀座ｴﾘｱ
横浜
六本木
TDR
オペレータ
メルキュールホテル銀座東京
アコーグループ日本法人
ゲートホテル雷門
銀座7丁目相鉄ホテル （開発中）
相鉄イン開発
 開業2年目（2013年）で黒字化達成
銀座キャピタルホテル（開発計画中）
はとバス
スターホテル横浜
スターホテルグループ
六本木三丁目相鉄ホテル（開発計画中） 相鉄イン開発
東京ベイ舞浜ホテルクラブリゾート
東京ベイ舞浜ホテル
東京ベイホテルズ
有楽町二丁目開発計画
 稼働好調であり、ADRが上昇傾向
 インバウンド需要に強く、外国人比
率は50％を超える水準
ホテルグランパシフィック LE DAIBA
（5月に土地取得予定）
ｵｰｸﾗ ﾆｯｺｰ ﾎﾃﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ
【方針】
沖縄
サザンビーチホテル＆リゾート
沖縄ホテルマネジメント
 東京から2.0時間以内にある観光地が対象
 温泉施設が附帯した高品質サービスの提供できる旅館
箱根翠松園
熱海ふふ
カトープレジャーグループ
ATAMI 海峯楼
河口湖ふふ （開発計画中）
 増加する銀座のイ
ンバウンドニーズの
着実な取込を図る。
■ 高級温泉旅館
台場
旅館
 ゲートホテル2店目
として出店予定。

「㈱KHリゾートマネジメント」（2015年7月設立）は、旅館運営実績の豊富な
カトープレジャーグループ（KPG）との合弁会社
KHリゾートマネジメント
16
「３Ｋ」 ③環境ビジネス
※下線部は1Q更新箇所
環境技術導入等によるバリューアップ

長寿命化（100年オフィス）




第25回地球環境大賞
 国土交通大臣賞受賞

日本経済新聞社「 環境経営度調査」
 6年連続第1位（倉庫・不動産・その他部門）
建替に伴う廃棄物・資源投入量の削減を通じて環境に寄与
建替、改修及び更新コストの低減等、経済的なメリットも享受
自然換気、自然採光システム
（MITとの共同開発）

ＣＳＲにおける環境への取組み

ヒューリック新宿ビル、
ヒューリック虎ノ門ビル等において採用

直近3年はほぼ満点スコア（400点）獲得
GRESB評価（2015年度）
（グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク）

最高位の『Green Star』、及びアジアの『Ｓｅｃｔｏｒ Ｌｅａｄｅｒ』
環境技術導入による新規事業

メガソーラー事業



福島県広野町でスタート
本社の電力使用量の一部を自然エネルギーで賄う
ネットゼロエネルギー化の取組みを開始

DBJ Green Building認証

アグリビジネス


山梨県にて次世代型施設園芸の
推進を検討中
(株)サラダボウルとの合弁会社
「(株)アグリサイト」を設立（2016年5月）

ヒューリック本社ビル、ヒューリック浅草橋ビル、
御茶ノ水ソラシティ、品川シーズンテラスに加えて、
ヒューリック新宿ビル、ヒューリック虎ノ門ビルが
最高ランクの『5つ星』を取得（全6物件）
JHEP認証（生物多様性の定量評価）

「ヒューリックレジデンス調布柴崎」などが追加取得
17
財務基盤
外部格付
調達余力
（億円）
当座借越枠 （うち利用残）
A＋（安定的）
JCR格付
2014/8/20
「A」→「A+」に１ノッチ格上げ
自己資本
自己資本比率
ROE
3,500
CP枠
（同上）
1,000
（0 ）
社債発行枠
（同上）
600
（0 ）
（%）
35.0
（億円）
総有利子負債
7,000
13.6(*)
28.6
3,000
2,500
21.3
21.6
23.2
（0 ）
財務規律
安全性・効率性
（億円）
1,300
24.4
30.0
26.1
5,000
20.0
4,000
15.0
3,000
有利子負債/EBITDA倍率 （倍）
16.0
(*) ﾌﾟﾛﾌｫｰﾏﾍﾞｰｽ
6,000
25.0
ネットD/Eレシオ
11.7
12.4(*)
14.0
12.2
11.1 (*)
10.5
12.0
10.0
2,000
1,500
13.9
9.3
1,000
500
9.1
9.8
11.8
13.1
3,129
973
1,030
1,486
1,760
10.0
6,582
2,000
3,003
3,103
3.2
3.0
2,022
0
5.0
1,000
0.0
0
10/12月末 11/12月末 12/12月末 13/12月末 14/12月末 15/12月末
4,166
2.8
4,620
4,733
8.0
6.0
2.8
2.6
2.2
4.0
2.0
0.0
10/12月末
11/12月末
12/12月末
13/12月末
14/12月末
15/12月末
長期比率
87.6％
94.0％
96.9%
86.1%
93.0%
84.0%
金利固定化比率
72.6％
85.8％
95.2%
85.5%
92.6%
84.0%
月末平均金利
1.47％
1.32％
1.30%
0.99%
0.91%
0.72%
18
中期3ヵ年計画（計量計画）
利益計画
15/12期
実績
18/12期
目標
15/12比伸率
営業利益
420億円
670～700億円
59～66%
経常利益
425億円
610～640億円
43～50%
当期純利益
336億円
390～410億円
16～22%
EBITDA
547億円
820～850億円
49～55%
(*) 12.0倍
12倍以内
－
2.2倍
3.0倍以内
－
13.1%
10%以上
－
30.5%
30%以上
－
財務規律
有利子負債/EBITDA倍率
ネットＤ/Ｅレシオ
資本効率
ROE
株主還元
配当性向 （期末簡易計算）
(*) 合併による効果を補正すると11.1倍
19
中長期計画（経常利益目標）
2023年850憶円
（億円）
900
850
長期計画
800
2018年610～640億
700
新中期3ヵ年計画
600
前中期3ヵ年計画
500
425
400
大手3社に次ぐ総合的
ポジションの確立
465
343
300
259
168
200
109
123
200
+64%
1年前倒し
+54%
100
+54%
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
前・長期計画 4年前倒し達成
新・長期計画「10年後のﾋｭｰﾘｯｸ」
20
参考資料
21
＜参考資料＞マクロ環境（１） 人口減少・高齢化の進展
高齢者人口は今後40年間増加予想。地方都市の人口は急減へ。
日本全国及び東京23区の人口変化率推計(1)
人口構成比率推計
東京23区
人口変化率推計
101.3%
100.0%
100.0%
100.0%
11.7%
10.3%
13.2%
98.7%
96.9%
14歳以下
80.0%
95.0%
91.1%
総人口変化率推計
60.0%
90.0%
15～64歳
59.2%
58.1%
63.8%
40.0%
85.0%
2010
2020
2030
20.0%
（千人）
23区人口推計
8,945
（対前10年変化率）
総人口推計
（対前10年変化率）
出典：
注：
128,056
9,061
8,829
(+1.3%)
(-2.5%)
124,100
116,618
(-3.1%)
(-6.0%)
65歳以上
29.1%
31.6%
2020
2030
23.0%
0.0%
2010
2010年は総務省「国勢調査」、2020年以降は国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成24年1月推計）」の出生中位・死亡中位仮定による推計結果
(1) 2010年の人口を100%とした場合の値
22
＜参考資料＞マクロ環境（２） インバウンド旅行客数の増加
訪日外国人の絶対数の増加に加え、1人当たりの旅行消費額も増加傾向。
訪日外国人客数推移

訪日外国人旅行消費額推移
日本政府は2020年に4,000万人、2030年に6,000万人の
訪日観光客数を目標に掲げる

（千人）
日本政府は2030年に4兆7,000億円の外国人旅行消費を
目標に掲げる
（目標）
（十億円）
4,700
5,000
70,000
60,000
170
4,000
3,477
50,000
160
（目標）
40,000
40,000
3,000
150
東日本大震災
30,000
20,000
2,000
東日本大震災
19,737
140
1,000
130
10,000
0
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015
出典：
180
176
（目標）
60,000
（千円）
2020
日本政府観光局（JNTO）
「日本再興戦略」改訂2014 －未来への挑戦－ （2014年6月24日）
統計データ「国籍/月別 訪日外客数(2003～2015年)」
首相官邸 政策会議
「第2回 明日の日本を支える観光ビジョン構想会議」 配布資料より
2030
120
0
2010
2011
2012
2013
2014
訪日外国人全体の旅行消費額(左軸)
出典：
2015
2030
列1
一人当たり旅行支出額(右軸)
観光庁「訪日外国人消費動向調査」
「日本再興戦略」 －JAPAN is BACK－ （2013年6月14日）
「日本再興戦略」改訂2014 －未来への挑戦－ （2014年6月24日)
23
＜参考資料＞マクロ環境（３） 規制緩和ほか
都心5区(1)を含む東京都心部は戦略特区に指定へ。 中古住宅の空き家問題は深刻。
住宅の空き家率(2)推移及び推計
国家戦略特区の要旨

指定区域（東京都）

 千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、江東区、品川区、
大田区及び渋谷区
 都心5区(1)は全て指定対象

空き家率の増加により住宅マーケットは鈍化の見込み
25.0%
シナリオ①
世帯数減少を考慮し、住宅の除却・
減築が進まない場合のシナリオ
規制緩和
 容積率、エリアマネジメント、旅館業法等で緩和が見込まれる
20.0%
21.0%
16.9%
国家戦略特区指定区域
15.0%
板橋区
足立区
北区
練馬区
荒川区
豊島区
杉並区
中野区
10.0%
文京区 台東区墨田区
新宿区
千代田区
7.6%
江戸川区
5.5%
中央区 江東区
渋谷区
世田谷区
11.5%
葛飾区
港区
5.0%
8.6%
13.5%
13.1%
12.2%
13.5% 13.7%
9.4% 9.8%
シナリオ②
最近の空き家率の増加スピードの
鈍化傾向を延長したシナリオ
目黒区
品川区
大田区
0.0%
1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 2023
出典：
出典：
注：
「国家戦略特別区域及び区域方針」（平成26年5月1日内閣総理大臣決定）
(1) 千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区
注：
実績部分は総務省「平成25年住宅・土地統計調査」
予想部分は野村総合研究所レポート（2014/9/18）
(2) 空き家率 = 空き家数 / 総住宅数
24
＜参考資料＞マクロ環境（4） 2016年公示地価上昇
外国人観光客の急増を受けたホテル・店舗投資などから、都心部を中心に商業地が上昇。
用途別対前年平均変動率
都区部平均以上
5.0
ヒューリックの注力エリア
板橋区
北区
中野区
杉並区
中央区
-0.7 -0.5
-1.0
江戸川区
千代田区
渋谷区
-0.2
台東区 墨田区
新宿区
東京都
三大都市圏※
地方圏
全国
出典：国土交通省 土地総合情報ライブラリー 地価公示
「都道府県別・用途別対前年平均変動率」より
※東京圏、名古屋圏、大阪圏
江東区
港区
世田谷区
0.9
0.5
1.0
荒川区
文京区
住宅地
商業地
1.6
葛飾区
豊島区
2.9
3.0
足立区
練馬区
4.1
(%)
東京23区商業地 対前年平均変動率(都区部平均以上)
目黒区
品川区
10
(%)
※当社保有のオフィス等161件のうち、
81物件が都心5区に集中
8
大田区
中央区
港区
渋谷区
6
訪日客の増加に伴い、商業施設やホテルが建設ラッシュを
迎えている。銀座周辺地区は商業地の史上最高値を更
新。
地下鉄の新駅建設が始まった虎ノ門地区では17%の
上昇を記録。
開発が相次いでおり、伸びが目立つ。
4
2
※当社保有
物件数
中
央
区
渋
谷
区
港
区
千
代
田
区
36
13
14
16
目
黒
区
文
京
区
新
宿
区
2
豊
島
区
品
川
区
都
区
部
平
均
出典：国土交通省 土地総合情報ライブラリー 地価公示「東京圏の市区の対前年平均変動率」より
25
＜参考資料＞会社プロフィール（１） 事業戦略
事業領域の拡大
コアビジネスの進化
コアビジネス
東京・駅近の好立地優良
ポートフォリオ
賃貸事業
資
産
の
多
様
化
開発
築古物件を取得し、計画的に
開発
注力
非注力
PPP
投資額抑制型の低リスク開発
事業
東京・駅近
地方オフィス
CRE
企業のオフバラニーズ等への
対応
中規模オフィス
Sクラスオフィス
建替・中小規模開発
大規模開発
高齢者向け施設
分譲マンション
観光ホテル・旅館
海外投資
床拡大・最有効活用による
収益最大化
建替
新規投資
賃貸ポートフォリオの増強
“選択と集中”のポートフォリオ戦略
REIT
AMビジネス拡大による収益増
強
出口戦略として活用
「3K」： 時代のニーズに即した成長分野の取り組み
高齢者
老人ホーム・病院案件等への先駆的取り組み
観光
ホテルアセットの積み上げ
環境
環境技術導入事業の推進
26
＜参考資料＞会社プロフィール（２） 事業の特徴
不動産事業は賃貸が約7割で、みずほFGなど安定テナントが中心。
不動産含み益推移
賃貸可能面積推移
1000
（千㎡）
723
800
600
452
（億円）
931
679
2500
774
2,200
2000
1,494
1500
492
400
755
1000
200
541
513
512
10/12期
11/12期
12/12期
500
0
0
10/12期
11/12期
12/12期
13/12期
みずほ比率（営業収益） 2015年12月期
14/12期
ｾｸﾞﾒﾝﾄ別（営業利益）
2015年12月期
その他
5%
みずほFG
18.7%
不動産
事業
10% その他
10%
15/12期
売上
不動産
売上
30%
13/12期
14/12期
15/12期
ｱｾｯﾄﾀｲﾌﾟ別（賃貸収入） 2015年12月（単月）
企業用 その他
高齢者 住居
5%
施設, 5% 5%
ﾎﾃﾙ旅館
5%
不動産
賃貸
65%
長期ﾏｽﾀｰﾘｰｽ
契約
オフィス
（一般）
40%
商業施設
15%
賃貸
みずほFG
オフィス
(銀行店
舗）
25%
27
＜参考資料＞会社プロフィール（３） リスク回避型のビジネスモデル
事業戦略
当社の強み
東京・駅近のオフィス物件中心
低い空室率 / 高い家賃 / 大きな含み益
賃貸収益中心（全体の約2/3）
継続的に安定した収益構造
海外保有資産なし
（大手・中堅デベで唯一）
マンション分譲を手掛けない
（大手・中堅デベで2社のみ）
借入の長期固定化シフトを開始
為替リスクなし
少子高齢化、国内景気低迷の影響軽微
マイナス金利政策の下で
圧倒的な低利安定調達を実現
28
＜参考資料＞会社プロフィール（４） 新規投資事例 その１
建替・開発
新規取得
パース図（全体）
パース図
竣工写真(商業棟)
ヒューリック
虎ノ門ビル
オフィス
ヒューリック浅草橋
江戸通
渋谷東4丁目
開発計画
オフィス
老人ホーム
パース図（老人ホーム棟）
志村PJ
箱根翠松園
熱海ふふ
池袋東急ハンズ
池袋GIGO
老人ホーム
旅館
旅館
商業
商業
竣工：
15/11
延床面積： 14,443㎡
竣工：
16/3
延床面積： 4,381㎡
延床面積： 4,031㎡
商業
賃貸マンション
竣工：
15/5
延床面積： 12,211㎡
竣工：
15/8
延床面積： 6,798㎡
パース図
パース図
竣工：
16/3
延床面積： 約2,800㎡
延床面積： 3,256㎡
延床面積： 13,202㎡
延床面積： 4,154㎡
パース図
（仮称）銀座7丁目
相鉄ホテル
ヒューリック渋谷
井の頭通りビル
有楽町二丁目
開発計画
新橋二丁目
商業開発
（仮称）ヒューリック渋
谷公園通りビル計画
宇田川町
シグマ第5ビル
G10
ウインズ浅草ビル
浅草パークホールビル
ホテル
商業
商業
商業
商業
商業
商業
商業
オフィス
竣工予定： 16/8
延床面積： 約7,000㎡
竣工予定： 16/11
延床面積： 約2,000㎡
竣工予定： 18/7
竣工予定： 17/3
延床面積： 約15,900㎡ 延床面積： 約2,000㎡
竣工予定： 17/10
延床面積： 約5,300㎡
延床面積： 487㎡
延床面積： 2,258㎡
延床面積： 19,746㎡
延床面積： 4,597㎡
29
＜参考資料＞会社プロフィール（４） 新規投資事例 その２
追加投資物件
八丁堀オフィス 5物件
ヒューリック銀座一丁目ビル
ヒューリック日本橋本町
一丁目ビル
ＫＳＫ East ビル
白銅第一ビル
ＫＳＫビル 本館
ＫＳＫビル 西館
ＫＳＫ アネックス
オフィス
オフィス
オフィス
オフィス
オフィス
オフィス
オフィス
延床面積： 4,771㎡
延床面積： 10,285㎡
チャームスイート西宮浜
リアンレーヴ八雲
老人ホーム
老人ホーム
延床面積： 7,382㎡
六本木三丁目
相鉄ホテル開発計画
ホテル
延床面積： 2,027㎡
延床面積： 2,023㎡
延床面積： 4,321㎡
延床面積： 4,354㎡
銀座ウォールビル
ヒューリック浅草一丁目
東海堂渋谷ビル
オフィス
住居
オフィス
商業
商業
延床面積： 2,213㎡
延床面積： 1,312㎡
築地三丁目
開発計画(用地)
東京ベイ舞浜ホテル
豊洲プライムスクエア
ホテル
ホテル
オフィス
30
＜参考資料＞会社プロフィール（５） 当社重点エリア
都心5区(1)の主要エリア及び観光の要地である浅草エリアに豊富な物件を保有
2
新宿エリア
板橋区
3
足立区
浅草エリア
北区
練馬区
葛飾区
山手線
ﾋｭｰﾘｯｸﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
新宿戸山
荒川区
豊島区
パース図
パース図
3
文京区
台東区
ヒューリック新宿ビル
中野区
千代田区
ﾁｬｰﾑｽｲｰﾄ新宿戸山
渋谷区
世田谷区
4
江東区
1
ヒューリック
浅草一丁目
ウインズ浅草ビル
銀座・有楽町エリア
5
パース図
品川区
イメージ図
パース図
重点エリア
注目エリア
5
ヒューリック
渋谷宇田川町ビル
中央区
浅草パーク
ホールビル
目黒区
新宿アイランドタワー
渋谷・青山エリア
ヒューリック青山ビル
港区
江戸川区
東京駅
1
4
サニーライフ東京新宿
THE GATE HOTEL
雷門 by HULIC
新宿区
2
杉並区
墨田区
ヒューリック
銀座数寄屋橋ビル
ヒューリック銀座
二丁目ビル
ニュートーキョー
開発計画
ヒューリック銀座ビル
（仮称）銀座7丁目
相鉄ホテル
ヒューリック銀座
ワールドタウンビル
新橋・虎ノ門エリア
大田区
ヒューリック渋谷
井の頭通りビル
注: (1) 千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区
ヒューリック新橋ビル
ヒューリック虎ノ門ビル
31
＜参考資料＞会社プロフィール（６） 銀座・有楽町エリアでの当社保有物件
日本屈指の高級商業地である銀座・有楽町エリアに固定資産12物件を保有
１ ﾋｭｰﾘｯｸ銀座ﾋﾞﾙ
3 ﾋｭｰﾘｯｸ西銀座ﾋﾞﾙ
2 ﾋｭｰﾘｯｸ西銀座
第二ﾋﾞﾙ
４ ﾋｭｰﾘｯｸ銀座
一丁目ﾋﾞﾙ
5 ﾋｭｰﾘｯｸ銀座二丁目ﾋﾞﾙ
6 ﾋｭｰﾘｯｸ銀座
数寄屋橋ﾋﾞﾙ
7 有楽町二丁目開発計画
ゲートホテル パース図
8 ﾋｭｰﾘｯｸ銀座
ﾜｰﾙﾄﾞﾀｳﾝﾋﾞﾙ
9 銀座ｳｫｰﾙﾋﾞﾙ
10 ﾋｭｰﾘｯｸ銀座
7丁目ﾋﾞﾙ
11 （仮称）銀座7丁目
相鉄ホテル
12 Ｇ10
パース図
32
＜参考資料＞会社プロフィール（７） バランス経営
 経常利益の年平均伸率は+26%
成長性
 経常利益
30%
25%
経常利益
年平均伸率
9年連続増益
26.0%
20%
（2011～2015）
15.5%
15%
10%
8.3%
4.7%
5%
0%
ヒューリック
効率性・
労働生産性
 ROE
13.0%
 従業員一人当たりの利益を重視
15%
ROE
A社
B社
Ｃ社
財務健全性・
安全性
35.8%
40%
13.0%
10.2%
10%
5.6%
5%
28.6%
 環境経営度調査で6年連続第1位
 自己資本比率
30%
自己資本比率
6.2%
28.6%
28.4%
19.0%
20%
10%
0%
0%
ヒューリック
Ａ社
Ｂ社
Ｃ社
ヒューリック
Ａ社
Ｂ社
Ｃ社
注： ヒューリックは15/12期、その他3社は16/3期の数値を基に算出。
33
＜参考資料＞会社プロフィール（８） 配当推移、大株主
配当推移（毎期増配中）
大株主上位10社 （2015年12月末）
40%
16.00
株主
15.00
35%
14.00
発行済み株式
に占めるシェア
1. 明治安田生命保険
7.18%
2. 損害保険ジャパン
7.18%
3. 東京建物
6.31%
4. 芙蓉総合リース
6.07%
5. 安田不動産
4.64%
6. みずほ信託銀行 退職給付信託沖電気
工業口
4.47%
7. 安田倉庫
4.39%
8. みずほキャピタル
3.85%
9. 東京海上日動火災保険
3.62%
10. 大成建設
2.71%
13.00
30%
12.00
11.00
25%
10.00
9.00
20%
8.00
7.00
15%
6.00
5.00
10%
4.00
3.00
5%
2.00
1.00
0.00
09/12
10/12
11/12
12/12
年間配当
（新ﾋｭｰﾘｯｸﾍﾞｰｽ）
13/12
14/12
配当性向
15/12
0%
計
16/12
予想
外国人持株比率
50.4%
16.4%
34
＜参考資料＞会社プロフィール（９） 時価総額・株価推移
(億円）
（円）
時価総額及び終値の推移 (週次、2008/11/14～2016/3/31）
12,000
6,000
時価総額
3265 旧ヒューリック終値（右目盛）
10,000
5,000
3003 新ヒューリック終値（右目盛）
8,000
4,000
TOPIX選定銘柄
公募増資
ﾋｭｰﾘｯｸ、昭栄吸収合併発表
(合併比率3:1)
6,000
3,000
日経400採用（8月）
4,000
2,000
公募増資
東日本大震災
2,000
1,000
0
【時価総額】
0
2008年12月末
2009年12月末
2010年12月末
2011年12月末
600億円
株価＠410円
875億円
株価＠598円
1,150億円
株価＠670円
1,541億円
株価＠898円
2012年12月末
2013年12月末
2014年12月末
2015年12月末
2016年3月末
3,463億円
株価＠583円
（旧ﾍﾞｰｽ＠1,749円）
9,263億円
株価＠1,555円
（旧ﾍﾞｰｽ＠4,665円）
7,220億円
株価＠1,211円
（旧ﾍﾞｰｽ＠3,633円）
7,083億円
株価＠1,069円
（旧ﾍﾞｰｽ＠3,207円）
7,130億円
株価＠1,076円
（旧ﾍﾞｰｽ＠3,228円）
35
＜参考資料＞ザ・ゲートホテル雷門 by HULIC
2012年8月10日オープン
13階にあるロビー・レストランからは
東京スカイツリーをはじめとする
浅草の街が一望できる。
「ミシュランガイド東京2016」
１パビリオン獲得
開業直後の2013年度版以来、
連続4度目の掲載。
トリップアドバイザー
「トラベラーズチョイスアワード」
日本全国のホテルの中から
「ベストホテル部門」10位を獲得。
＜Hotel DATA＞
■チェックイン／14：00～、チェックアウト／11：00
■客室数／全137室
ツイン102室、ダブル26室、スイート3室、その他6室
■レストラン＆バー
13階「Rレストラン＆バー」／88席
14階「Tテラス」／35席、「Bバー」／11席
36
＜参考資料＞コーポレートスローガン
37
＜ご案内＞
本資料に記載された見解、見通し、ならびに予測等は、資料作成時点での弊社の判断であり、その情報の正確性
を保証するものではありません。市場環境等の様々な要因により、今後の業績は本資料の内容と異なるものとなる
可能性があります。
また、本資料は投資勧誘を目的としたものではありません。投資に関する決定は、ご利用者自身の判断においてお
こなわれるようお願い申し上げます。