クアリゾート湯舟沢の民間譲渡に係る 不動産鑑定およびデュー

クアリゾート湯舟沢の民間譲渡に係る
不動産鑑定およびデューデリジェンス業務
仕様書
（中津川市健康温泉館）
（ホテル花更紗）
業務仕様書
１
業務の目的
クアリゾートの民間譲渡に向けた準備事務として、不動産鑑定
及びデューデリジェンス業務を行う。
２
業務場所
クアリゾート湯舟沢
①中津川市健康温泉館
②ホテル花更紗
３
価格時点
平成２７年 １月
４
契約の履行期限
平成２７年 ３月２０日（金）
５
現地確認の日時及び場所
契約締結後、双方協議して定める
６
成果品
①不動産鑑定評価書
７
８
正本・副本 各１部
②事業評価報告書
２部
③財務評価報告書（株式評価含む）
２部
添付資料
１日（木）
位置図
縮尺
１０００分の１
平面図・丈量図縮尺
１０００分の１
鑑定評価の価格
鑑定評価によって求めるべき価格は、次の各号に掲げる価格とするものとする。
(1) 建物及びその敷地の正常価格
(2) 評価地は地下に温泉が存在する土地であり、いわゆる温泉権（源泉権）を有してい
る。評価に当たっては、当該温泉権（源泉権）を反映した価格を求めるものとする
(3) 評価地が、地価公示法（昭和 44 年法律第 49 号） 第２条第１項の市街化区域内の
土地であるときは、同法第６条の規定により公示された標準地の価格（以下「公示
価格」という。
）を規準として求めた価格
９
不動産鑑定評価の手順
(1)平成 14 年 7 月 3 日付け国土地第 83 号国土交通事務次官通知に準じて鑑定評価を行
なうこと。
(2)鑑定評価格の決定理由については、当該評価格が決定されるに至った経過及び理由
を記載し、必要に応じ採用した資料、鑑定評価の手順等に関する事項を明らかにする
ものとすること。
(3)評価地が地価公示法第２ 条第１ 項の市街化区域内の土地である場合は、当該土地
の評価額を求めるに際して公示価格を規準にした手順等を明らかにするものとする。
(4)分析に当たっては、原価法、取引事例比較法、収益還元法（DCF 法等）を必ず適用
すること。
１０ 事業デューデリジェンスの内容
決算書を含めた事業に係る各種数値や情報の収集・分析を行い、更に市が作成する修
繕計画書を参考にビジネスモデル、事業性について検証すること。
１１ 財務デューデリジェンス（株式評価を含む）の内容
貸借対照表に記載されている資産、負債、株式について正確性、実在性や評価の正当
性を検証すること。また、貸借対照表に記載されていない資産、負債についても検証す
ること。
１２ 建物及びその敷地の表示
① 中津川市健康温泉館
【土地】
所
在：中津川市神坂新シ屋９１ 外４２筆
合計地積：１３４０５．８１㎡
【建物】
所
在：中津川市神坂味噌野２８０
延床面積：４２２６．０８㎡
②
ホテル花更紗
【土地】
所
在：中津川市神坂川原田６４４－１ 外６筆
合計地積：３０８４．８６㎡
【建物】
所
在：中津川市神坂味噌野２８０－３
延床面積：４３９２．５６㎡
１３ 貸与資料
① 過去５年分の決算資料
② 以上に関連する全期間の来客数等経営分析データ
③ 過去の全期間に係る修繕履歴及び今後の長期修繕計画
④ その他評価に当たって必要な資料