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（2009/6/3）
マーケットレポート （2009/6/3） <5/25∼5/29の週間市場動向> <4月末時点> 為替/円 REIT指数 米国 株価指数 金利 10年国債 利回り REIT 平均配当利回り 7.4% -0.5% 米ドル 0.8% (円安) 3.6% 0.01 3.12 7.93 欧州(除くイギリス) ユーロ 2.0% (円安) 0.7% 0.13 3.18 9.61 シンガポール 6.6% シンガポールドル 0.6% (円安) 3.7% 0.31 2.04 10.79 豪州 9.4% 豪ドル 2.9% (円安) 1.5% 0.07 4.57 9.06 イギリス ポンド 2.4% (円安) 1.2% 0.02 3.50 7.06 香港 -0.4% 2.4% 香港ドル 0.8% (円安) 6.5% 0.31 2.10 7.33 カナダ 3.7% カナダドル 3.6% (円安) 3.8% 0.13 3.10 11.45 出所：Ｓ&Ｐ社およびBloombergよりＤＩＡＭ作成 ※先週末の最終営業日と先々週末の最終営業日の終値を比較 ※【REIT指数】・【為替】・【株価指数】は騰落率、【金利】は10年国債利回りの変化幅を算出 ※【REIT指数】・【REIT平均配当利回り】米国・欧州（除くイギリス）・シンガポール・豪州・イギリス・香港・カナダ：S&P 先進国 REITインデックス各国指数 （現地通貨ベース、配当込み、為替ヘッジなし） ※【株価指数】米国：S&P 500種指数、欧州：ダウユーロ50種株価指数、シンガポール：Straits Times Index、豪州：S&P/ASX200指数、イギリス：FTSE100指数、香港：香港ハンセン指数、 カナダ：S&P トロント総合指数（FTSE100指数以外は配当込み） <5/25∼5/29のマーケット概況> ＜マーケット概況＞ 先週のリート市場は、週前半は、5月米消費者信頼感指数が市場予想の平均を大幅に上回ったことが好感され、上昇する展開となりました。週 半ば以降は、米国における金利上昇が懸念され軟調となる局面もありましたが、米国以外の地域においても一部経済指標が改善していたこと から世界的な景気回復への期待が高まり、上昇する展開となりました。 ■米国ＲＥＩＴ市場■ 米国リート市場については、3月S&Pケースシラー住宅価格指数が下落していたものの、5月消費者信頼感指数が市場予想の平均を大幅に上 回ったことが好感され、上昇でスタートしました。その後、金利上昇による米国景気への影響が懸念されたことや、ゼネラル・モーターズ（GM）の 破綻懸念が高まったことが嫌気され、下落する局面もありましたが、2009年1-3月期GDP改定値が上方修正されたことや、一部経済指標の発 表が市場予想を上回ったことなどが好感され、上昇する展開となりました。 ■欧州・イギリスＲＥＩＴ市場■ 欧州・イギリスリート市場については、変動幅の小さな1週間となりました。週後半以降、4月米新築住宅販売件数（前年同月比）が市場予測平 均を下回ったことや米第1・四半期住宅ローン返済延滞率の悪化が嫌気されて下落したものの、その後発表された5月英ネーションワイド住宅 価格指数が前月比で上昇したことが好感されて上昇したことから、週を通しては小幅の下落となりました。 ■豪州・アジアＲＥＩＴ市場■ 豪州リート市場については、週初は、豪州株式市場において金融株の空売り規制が解除されたことから軟調となりましたが、一部豪州リート銘 柄の増資完了を受け、資金繰り懸念が後退したことや豪州リート市場に対する回復期待などから、上昇する展開となりました。 シンガポールリート市場については、シンガポールにおける住宅需要が回復しているとの見方から不動産株が上昇したことや、米国株式市場 の上昇を受け同国の景気改善に対する期待感から、週半ばから後半にかけて上昇する展開となりました。 ■個別ＲＥＩＴ■ 個別リートでは、バブコック・アンド・ブラウン・ジャパン・プロパティ・トラスト（豪・複合）が、新宿区に保有するオフィスビルを110億円で売却した ことを発表しました。2008年12月末時点の簿価より18％低い価格ではあったものの、2005年の取得価格82.6億円を上回り、借入金44億円およ び売買手数料等控除後の手取金が約60億円となったことから、週後半に株価が大幅上昇しました。 ブリクストン（英・複合）が、前々週後半に自社の買収について交渉中であることを発表し株価が大幅上昇したものの、英大手保険会社と共同 保有する総額2億ポンド以上の物件売却について米不動産投資会社と交渉中であることが報道されたことから、週後半にかけて株価が下落し ました。 ■為替市場■ 為替市場については、一部の米経済指標の改善を受け、リスク回避先通貨としての米ドルや円の需要が後退したことから、主要通貨に対し円 安が進行する展開となりました。また、日本において外貨建て投資信託の設定が相次ぎ円が売られたことから、米ドルに対しても円安となりま した。 ※5/25は、米国、イギリスが休場です。 <今週のポイント> 今週については、米国における4月中古住宅販売保留件数（6/2）、5月雇用統計（6/5）や、欧州における4月ユーロ圏失業率（6/2）、2009年1-3 月ユーロ圏GDP改定値（6/3）、中国における5月PMI(購買担当者景気指数）（6/1)などの経済指標のほか、ゼネラル・モーターズの動向および RBA（豪州準備銀行）の政策金利（6/2）、ECB（欧州中央銀行）およびBOE（イングランド銀行）の政策金利（6/4）の発表などが注目されていま す。 ※上記データは、DIAMが信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、情報の正確性および将来の実績を予想・保証するものではありません。 ※当資料は5ページものです。4ページ以降のご注意事項を必ずご確認ください。 商 号 等 /ＤＩＡＭアセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第324号 加入協会/（社）投資信託協会、（社）日本証券投資顧問業協会 090603投営四海外REITWeekly-1 1/5 マーケットレポート （2009/6/3） <REIT指数の推移> 米国 (ﾎﾟｲﾝﾄ) 800 /3 09 /1 2 /9 08 08 /6 08 /3 欧州（除くイギリス） (ﾎﾟｲﾝﾄ) (08/5/29∼09/5/29) 08 /1 2 /9 07 07 07 /6 （除く日本、円ベース、配当込み、為替ヘッジなし） /3 07 /1 2 06 /9 06 /6 06 06 /1 2 /9 05 05 /6 05 05 /3 /1 2 /9 04 04 /6 04 04 /3 (ﾎﾟｲﾝﾄ) 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 /3 S&P先進国 REITインデックス （04/3/31∼09/5/29) (08/5/29∼09/5/29) 800 700 700 600 600 500 /5 09 /3 /4 09 /2 09 09 /1 09 /1 2 08 /1 1 400 300 200 /9 08 /1 0 08 /1 1 08 /1 2 09 /1 09 /2 09 /3 09 /4 09 /5 08 /8 08 /7 /6 【REIT指数】米国・欧州（除くイギリス）・シンガポール・豪州：S&P 先進国 REITインデックス各国指数 （現地通貨ベース、配当込み、為替ヘッジなし） 08 08 /5 08 /4 /5 09 09 /3 09 /2 09 /1 09 /1 2 /1 1 08 08 /1 0 /9 08 08 /8 08 /7 /6 100 08 /5 (08/5/29∼09/5/29) 500 08 08 豪州 (ﾎﾟｲﾝﾄ) 600 (08/5/29∼09/5/29) 08 /9 /1 0 シンガポール (ﾎﾟｲﾝﾄ) 450 400 350 300 250 200 150 100 08 08 /8 08 /7 08 08 08 /5 08 /9 08 /1 0 08 /1 1 08 /1 2 09 /1 09 /2 09 /3 09 /4 09 /5 08 08 08 08 /8 300 /7 200 /6 400 /5 300 /6 500 400 出所：Ｓ&Ｐ社よりＤＩＡＭ作成 ※上記データは、DIAMが信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、情報の正確性および将来の実績を予想・保証するものではありません。 ※当資料は5ページものです。4ページ以降のご注意事項を必ずご確認ください。 2/5 マーケットレポート （2009/6/3） <各国主要都市のオフィスビル賃料・空室率動向> 空室率 賃料 (%) 400 350 16.0 シンガポール 14.0 香港 300 12.0 ニューヨーク ロサンゼルス ニューヨーク シドニー 10.0 パリ 250 東京 200 シドニー 8.0 東京 パリ 6.0 ロンドン ロンドン 4.0 香港 2.0 シンガポール 150 100 50 ロサンゼルス フランクフルト 0.0 05 /3 05 /9 06 /3 06 /9 07 /3 07 /9 08 /3 08 /9 06 06 /9 /1 2 07 /3 07 /6 07 07 /9 /1 2 08 /3 08 /6 08 08 /9 /1 2 0 ※データ期間：2006年9月（パリは2007年3月）∼2008年12月 出所：CBRE、Jones Lang LaSalleよりＤＩＡＭ作成 ※データ期間：2005年3月∼2008年9月 ※2005年3月を100として指数化 出所：CBRE Global Market RentよりＤＩＡＭ作成 <現地運用会社からのコメント> 〇デービス・セレクテド・アドバイザーズ（米国）のファンドマネジャーより 米国 リート市場では、3月中旬のアレクサンドリア・リアル・エステート・エクイティーズ（オフィス）を皮切りに増資の発表が相次ぎました。3月から5 月末の間に増資をしたリートは合計で38件、総額約131億ドル、既存株式数に対する新株発行株式数の割合は平均24％となりました。 またこの環境下において、転換社債と無担保社債の発行もいくつか行われたことは特筆すべきことだと言えます。そして、どれも会社側が目 標としていた以上の資金が集まりました。まだ資本市場は正常とは言い切れませんが、過去数ヶ月で大きな進展が見られました。不動産不況 の先行きは依然不透明のままですが、有望な進展であったといえます。 〇コロニアル・ファースト・ステート・アセット・マネジメント（豪州）のファンドマネジャーより 英国 今週は、最近の増資動向、ならびに再び注目を浴びているブリクストン（複合）、ブリティッシュ・ランド・カンパニー（複合）とランド・セキュリ ティーズ・グループ（複合）の業績見通しについて取り上げます。 5月のリート市場では、引き続き資本増強が行われました。リバティー・インターナショナル（複合）は財務体質改善のため株主割当増資など を行い、大株主であるウェストフィールド・グループ（豪・小売）とサイモン・プロパティー・グループ（米・小売）の参加などにより6億2,000万ポン ドを調達することができました。市場では、両社がリバティー・インターナショナルの支配を強めようとしているかどうかに注目が集まっており、 両社がいくら引き受けたかについて開示が待たれるところです。 ロンドンのウエストエンドで物件を保有しているグレイト・ポートランド・エステイツ（オフィス）とシャフツベリー（複合）は、株主割当増資で資本 増強を行いました。これは他の英国リートのような、財務体質改善のための資本増強ではなく、差し押さえ物件などの購入を目的としたもので す。グレイト・ポートランド・エステイツは、この増資で1億7,500万ポンドを増資し、既存の信用枠と合わせて6億5,000万ポンドの取得余地を得 ることができました。シャフツベリーは、ウエストエンドのポートフォリオ強化に向けた物件取得を視野に、1億5,800万ポンドを増資しました。 ブリクストンは、借換えに絡む問題が解決に向かうのではないかとの期待から、ここ数週間再び注目され株価が上昇しました。同社が、数社 から買収提案を受けていると発表した週から株価が反転し始め、月初来で146％上昇しています。買収提案者に関する思惑が広がる中、セ グロ（複合）のみが公式に買収提案を発表しています。 ブリティッシュ・ランド・カンパニーは、先週、年次決算についての事前アナウンスを行いました。保有物件の評価額は、前年比-28.2％と下落 しました。保有物件の平均契約期間は13年ですが、依然6％が今後3年間に満期を迎えることから、これらについての契約期間を長期化する ことに注力しているようです。契約を長期化することで安定的な賃料収入を確保し、配当水準の維持を見込んでいます。また、保有物件の平 均稼働率は96.4％で、2009年4月末時点で、保有物件全体の賃料収入のうち1.8％が賃料未払いになっています。同社の小売ポートフォリオ のうち27％が食品スーパーで、賃料の26％は小売価格指数に連動するものもしくは、賃料の上昇率が固定されインフレの回避がなされてい るものです。オフィスでは、開発案件18万6,000平方フィートのうち3万平方フィートを、1平方フィートあたり48ポンドでの賃貸契約の締結に成功 しました。この開発案件を含めて同社のオフィス稼働率は90％です。現在は借り手に有利な環境ではあるものの、全般的にオフィスの賃貸契 約の状況は良好と言えます。 ランド・セキュリティーズ・グループも、年次決算の事前アナウンスを行いました。保有物件の評価額は前年比-34.2％と下落しました。保有 物件の平均契約期間は7.8年、今後3年間に満期を迎える契約は全体の17％、保有物件の平均稼働率は95.4％です。2009年4月末時点で賃 料未払いは賃料収入のうち3.8％に上昇し、その多くは小売テナントに見られます。オフィスでは過去12ヶ月に契約が満了したテナントのうち 73％が契約を更新または延長しました。同社は株主割当増資後、総資産に対する負債比率は54.3％、インタレストカバレッジレシオ（借入金 等の利息の支払い能力を測るための指標）は1.6倍となっています。 ※上記データは、DIAMが信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、情報の正確性および将来の実績を予想・保証するものではありません。 ※当資料は5ページものです。4ページ以降のご注意事項を必ずご確認ください。 3/5 マーケットレポート （2009/6/3） 【ご注意事項】 ・当資料は、ＤＩＡＭアセットマネジメント（株）が独自に作成した資料であり、金融商品取引法により 義務づけられた資料ではありません。 ・当資料はあくまでも情報提供を目的とするものであり、投資家に対する投資勧誘を目的とするもの ではありません。 ・投資信託は、株式や債券等の値動きのある有価証券（外貨建資産には為替リスクもあります）に 投資をしますので、市場環境、組入有価証券の発行者に係る信用状況等の変化により基準価額は 変動します。このため、購入金額について元本保証及び利回り保証のいずれもありません。 ・当資料は、ＤＩＡＭアセットマネジメント（株）が信頼できると判断したデータにより作成しております が、その内容の完全性、正確性について、同社が保証するものではありません。また掲載データは あくまでも過去の実績であり、将来の運用成果を保証するものではありません。 ・当資料における内容はあくまでも作成時点のものであり、今後予告なく変更される場合があります。 証券投資信託は、 １．預金・金融債・保険契約ではありません。また、預金保険機構及び保険契約者保護機構の保護 の対象ではありません。また証券会社を通して購入していない場合には投資者保護基金の対象 にもなりません。 ２．金融機関の預金・金融債あるいは保険契約における保険金額とは異なり、購入金額について 元本保証及び利回り保証のいずれもありません。 ３．投資した資産の価値が減少して購入金額を下回る場合がありますが、これによる損失は購入者 が負担することとなります。 【投資信託に係るリスクと費用】 投資信託に係るリスクについて 投資信託は、株式や債券等の値動きのある有価証券（外貨建資産には為替リスクもあります）に 投資をしますので、市場環境、組入有価証券の発行者に係る信用状況等の変化により基準価額 は変動します。このため、購入金額について元本保証及び利回り保証のいずれもありません。 投資信託に係る費用について [ご投資頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます。] ■申込時に直接ご負担いただく費用 …… 申込手数料 上限３.６７５％（税込） ■換金時に直接ご負担いただく費用 …… 信託財産留保金 上限０.５％ ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 …… 信託報酬上限１.８９１５％（税込） ■その他費用 …… 上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります。 投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認下さい。 ※上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。 費用の料率につきましては、ＤＩＡＭアセットマネジメント（株）が運用するすべての投資信託のうち、 徴収する夫々の費用における最高の料率を記載しております。 4/5 マーケットレポート （2009/6/3） 【各指数の著作権等】 ・S&P 先進国 REITインデックス、S&P 各国REITインデックス、S&P 500種指数、S&P/ASX200指数お よびS&P トロント総合指数に関する著作権、知的所有権その他一切の権利はスタンダード＆プアー ズ（以下「S&P」といいます。）に帰属します。S&PはS&Pが公表する各指数またはそれに含まれる データの正確性あるいは完全性を保証するものではなく、またS&Pが公表する各指数またはそれに 含まれるデータを利用した結果生じた事項に関して保証等の責任を負うものではありません。 ・ダウユーロ50種株価指数に関する著作権等の知的財産その他一切の権利はDow Jones & Company, Inc.に帰属します。 ・Straits Times IndexおよびFTSE100指数の著作権はFTSE International Limited（以下、「FTSE」とい います。）が所有します。FTSE、London Stock Exchange PLC（以下、「Exchange」といいます。）また はThe Financial Times Limited （以下、「FT」といいます。） のいずれも、当該指数を用いることによっ て得られる結果に関して、または特定の時間、日付またはその他の方法で公表される当該指数の数 値に関して、明示的または黙示的に担保するものではありません。指数はFTSEによって編集、計算 されます。FTSE 、Exchange またはFT のいずれも、指数のいかなる誤りについて何人に対しても（過 失あるいはその他の）責任を負わず、当該いかなる誤りについて何人に対しても通知する義務を負い ません。 ・香港ハンセン指数に関する著作権等の知的財産その他一切の権利はHSI Services Limitedに帰属 します。 5/5