（2009/8/12）

マーケットレポート
（2009/8/12）
<8/3∼8/7の週間市場動向>
為替/円
REIT指数
米国
<7月末時点>
米ドル 2.4% (円安)
16.7%
株価指数
金利
10年国債
利回り
REIT
平均配当利回り
2.3%
0.37
3.48
6.27
欧州(除くイギリス)
7.1%
ユーロ 2.6% (円安)
2.6%
0.21
3.30
6.82
シンガポール
シンガポールドル 2.5% (円安)
-4.1%
0.14
2.41
7.96
豪州
-1.8%
4.3%
豪ドル 3.2% (円安)
1.3%
0.05
5.61
6.08
イギリス
11.0%
ポンド 3.0% (円安)
2.7%
-0.004
3.80
4.95
香港
-0.6%
5.9%
香港ドル 2.3% (円安)
-1.0%
0.19
2.33
6.08
カナダドル 1.9% (円安)
0.9%
0.16
3.46
8.03
カナダ
出所：Ｓ&Ｐ社およびBloombergよりＤＩＡＭ作成
※先週末の最終営業日と先々週末の最終営業日の終値を比較
※【REIT指数】・【為替】・【株価指数】は騰落率、【金利】は10年国債利回りの変化幅を算出
※【REIT指数】・【REIT平均配当利回り】米国・欧州（除くイギリス）・シンガポール・豪州・イギリス・香港・カナダ：S&P 先進国 REITインデックス各国指数
（現地通貨ベース、配当込み、為替ヘッジなし）
※【株価指数】米国：S&P 500種指数、欧州：ダウユーロ50種株価指数、シンガポール：Straits Times Index、豪州：S&P/ASX200指数、イギリス：FTSE100指数、香港：香港ハンセン指数、
カナダ：S&P トロント総合指数（FTSE100指数以外は配当込み）
<8/3∼8/7のマーケット概況>
＜マーケット概況＞
先週のリート市場は、予想を上回る経済指標の発表や、欧州や豪州の中央銀行による金融政策の継続が好感され、上昇する展開となりました。
■米国ＲＥＩＴ市場■
米国リート市場については、週前半は、7月ISM製造業指数や6月中古住宅成約指数が市場予想を上回ったことが好感され、上昇する展開となり
ました。その後、一部の弱い経済指標の発表を受け、株式市場では週半ばに軟調となる局面もありましたが、住宅ローン申請指数の増加や一部
リートによる好決算発表が支援材料となり、リート市場では大幅に上昇しました。また、週後半には、7月雇用統計における失業率が市場予想に
反して低下していたことが好感され、大幅に上昇しました。
■欧州・イギリスＲＥＩＴ市場■
欧州・イギリスリート市場については、7月ハリファックス住宅価格指数が前月比で上昇したことや、CBRE社による7月商業不動産価格が2年ぶり
に上昇したとのコメントが好感されたことに加え、BOE（イングランド銀行）が量的緩和資金枠の拡大を発表したことも支援材料となり、大幅に上昇
する展開となりました。
■豪州・アジアＲＥＩＴ市場■
豪州リート市場については、週前半には、RBA（豪州準備銀行）が、景気後退懸念が弱まったとの見解から政策金利を据え置いたことや、2009年
4-6月期住宅価格指数が前期比で上昇したことなどから、また、週後半には、7月雇用統計が市場予想を上回り雇用者が増加したことが好感さ
れ、上昇する展開となりました。
シンガポールリート市場および香港リート市場については、先々週までの上昇により利益確定売りが出たことや、中国における資産バブル回避の
ための融資抑制方針に対する警戒心が高まったことなどから軟調な展開となりましたが、比較的変動幅の小さな1週間となりました。
■個別ＲＥＩＴ■
個別リートでは、ワシントン・リアル・エステート・インベストメント・トラスト（米・複合）が、1993年に取得した米メリーランド州のオフィスビルについ
て、帳簿価格を100万ドル上回る330万ドルで売却したことを発表しました。
サンテック・リアルエステート・インベストメント・トラスト（シンガポール・複合）が、シンガポールにて保有する複合施設を、不動産運用管理会社お
よび数人の個人投資家と設立するジョイント・ベンチャー（合弁事業、以下JV）へ2億3,500万シンガポールドルで売却することを発表しました。同
リートは、JVへ2,500万シンガポールドルを出資する予定です。
■為替市場■
為替市場については、週後半に発表された7月米雇用統計の改善を受け、米景気の先行きに対する楽観的な見方が広がったことや、世界的な景
気回復期待を背景に高利回り通貨の需要が高まったことから、主要通貨に対し円安が進行しました。
<今週のポイント>
今週については、米国における7月小売統計（8/13）、7月消費者物価指数（8/14）、欧州における2009年4-6月期ユーロ圏GDP季節調整済み
（8/13）、7月ユーロ圏消費者物価指数（8/14）、中国における7月消費者物価指数（8/10）、7月小売売上高（8/12）などの経済指標の発表の他、
FOMC（米連邦公開市場委員会）による政策金利の発表（8/12）が注目されています。
※上記データは、DIAMが信頼できると判断したデータにより作成しておりますが、情報の正確性および将来の実績を予想・保証するものではありません。
※当資料は5ページものです。4ページ以降のご注意事項を必ずご確認ください。
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マーケットレポート
（2009/8/12）
<REIT指数の推移>
米国
(ﾎﾟｲﾝﾄ)
800
/3
/6
09
09
/9
/1
2
08
08
/6
08
/3
08
/9
/1
2
07
欧州（除くイギリス）
(ﾎﾟｲﾝﾄ)
(08/8/7∼09/8/7)
07
/6
（除く日本、円ベース、配当込み、為替ヘッジなし）
07
/3
07
/1
2
/9
06
06
/6
06
06
/1
2
/9
05
05
/6
05
/3
05
/9
/1
2
04
04
04
04
/3
/6
(ﾎﾟｲﾝﾄ)
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
/3
S&P先進国 REITインデックス
（04/3/31∼09/8/7)
(08/8/7∼09/8/7)
800
700
700
600
600
500
200
300
08
/8
08
08
08
/9
08
/1
0
08
/1
1
08
/1
2
09
/1
09
/2
09
/3
09
/4
09
/5
09
/6
09
/7
09
/8
400
/8
300
/9
08
/1
0
08
/1
1
08
/1
2
09
/1
09
/2
09
/3
09
/4
09
/5
09
/6
09
/7
09
/8
500
400
シンガポール
豪州
(ﾎﾟｲﾝﾄ)
600
(08/8/7∼09/8/7)
(08/8/7∼09/8/7)
500
400
300
200
/9
08
/1
0
08
/1
1
08
/1
2
09
/1
09
/2
09
/3
09
/4
09
/5
09
/6
09
/7
09
/8
08
08
/8
/8
09
/7
09
/6
09
/4
/3
/5
09
09
09
/2
09
/1
09
/1
2
08
/1
1
08
/1
0
08
/9
100
08
08
/8
(ﾎﾟｲﾝﾄ)
450
400
350
300
250
200
150
100
【REIT指数】米国・欧州（除くイギリス）・シンガポール・豪州：S&P 先進国 REITインデックス各国指数
（現地通貨ベース、配当込み、為替ヘッジなし）
出所：Ｓ&Ｐ社よりＤＩＡＭ作成
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マーケットレポート
（2009/8/12）
<各国主要都市のオフィスビル賃料・空室率動向>
賃料
(%)
400
16.0
シンガポール
350
香港
300
東京
250
ニューヨーク
200
シドニー
パリ
150
フランクフルト
ロンドン
50
ニューヨーク
12.0
シドニー
10.0
パリ
8.0
東京
6.0
ロンドン
4.0
香港
2.0
シンガポール
/9
/3
/9
/3
/9
/3
/9
/3
09
08
08
07
07
06
06
05
06
06 /9
/1
2
07
/3
07
/6
07
07 /9
/1
2
08
/3
08
/6
08
08 /9
/1
2
09
/3
0.0
0
/3
ロサンゼルス
14.0
ロサンゼルス
100
05
空室率
※データ期間：2005年3月∼2009年3月
※2005年3月を100として指数化
出所：CBRE Global Market RentよりＤＩＡＭ作成
※データ期間：2006年9月∼2008年12月（ロサンゼルス・ニューヨーク・
東京は∼2009年3月）
出所：CBRE、Jones Lang LaSalleよりＤＩＡＭ作成
<現地運用会社からのコメント>
〇デービス・セレクテド・アドバイザーズ（米国）のファンドマネジャーより
米国
米国リート市場は、決算発表のシーズンが始まった7月上旬以降約40%上昇しています。しかし実際には、利益の回復が価格上昇に追いつい
ていない状況が続いており、もはや割安水準ではなくなっているものと思われるため、我々はこの上昇相場について楽観的に見ていません。
その理由として以下の3つの面から考えています。
①商業用不動産市況
投資家の間では、商業用不動産市況が回復の兆しを示していると見ていますが、我々は、見通しは依然不透明であると考えています。
また、不動産の賃料水準はあと2年くらい下落基調を続けたあと徐々に回復するだろうと言われています。
②財務状況
商業用不動産は景気に遅行して動くことから不況の影響をまだ十分に織り込んでいないと考えられるため、リートは少なくとも近年の負債比
率よりも水準を更に低くするため負債削減を行う必要があります。また、借換により借入コストが増加すると考えられるため利益成長は緩やか
なものになると考えています。
③資金調達
負債削減のためにリートが増資をすれば（利益成長が伴っていないため）一株当りの利益が希薄化すると考えられます。
〇コロニアル・ファースト・ステート・アセット・マネジメント（豪州）のファンドマネジャーより
英国
①商業用不動産市場の動向
●英国内の商業用不動産向けの最大の銀行の一つであるロイズが今週決算発表をしましたが、市場予想どおりであり大きなサプライズは
ありませんでした。注目すべきことは、商業用不動産価格の下落が終わりに近づいているという兆しが見えてきたことです。同行は2009年末
までに商業用不動産の価格が15%下落すると想定しており、IPD(英国不動産直接投資のベンチマーク) が年初来既に13%下落していることを
考慮すると、下げ止まりの兆しが見え始めていると考えられ、実際に価格が上昇している事例も既にあります。同行は2010年中に商業用不動
産の価格が安定的になるものと予想しています。
●英国の不動産ファンド協会AREF（Association of Real Estate Fund）によれば、2009年第2・四半期に今年初めて資金純流入となり、その
金額は5,240万ポンドでした。英国不動産ファンドのトータルリターン（投資利回り）は同期間-5.2%でしたが、2009年第1・四半期の-11.1%、2008
年1年間の-36.1%と比べると縮小してきています。また、単に今年初めて資金純流入になっただけではなく、実際に過去2四半期と比べ解約が
顕著に減少してきており、このことは直接不動産投資市場が安定化する過程にある可能性を示唆していると見ています。
②個別銘柄詳細
●ハマーソン（複合）の決算内容は概ね安定的であり、直近の新株発行によって財務状況が改善していること、資産売却によって業績にプ
ラスの寄与があったことを示しました。借入状況ですが、利息の支払い能力を示す指標であるインタレストカバレッジレシオは2倍と良くなって
おり、平均負債残存期間は8年です。同社は2012年まで大きな借換はありません。また、保有物件全体の空室率は5.3%から7.4%に上昇しまし
たが、これは直近完成した新築オフィスビルの影響が含まれています。英国内で保有している商業用不動産の平均稼働率は93％となってお
り最近竣工した施設のテナント募集状況も好調です。例えば60スレッドニードルストリート（オフィスビル）は最近竣工した物件の中で最大の賃
貸物件ですが、23%が稼動中であり、44%が弁護士事務所に内定しています。市況展望によると、ロンドンのオフィス空室率は約10%まで上昇し
ていますが、未だ前回の景気後退局面におけるピークの15%よりも低い状態です。賃料はピークの1平方フィートあたり65ポンドから45ポンドに
下落しています。
●最近上場したマックス・プロパティーズは、産業用不動産を2億4,500万ポンドで取得しました。この物件は総面積760万平方フィートで、主
に英国内の86物件と、800を超すテナントから構成されており、過去の取引事例を考慮すると極端に割安な価格での取引となりました。表面利
回りは12.1%、空室損失や管理費控除後の実質利回りは10.3%です。この物件取得のための資金調達方法は、ユーロヒポ（コメルツ傘下の不
動産金融）からの期間5年1億2,830万ポンドに上る借入と同社の自己資金によります( 同社は5月に市場から2億1,100万ポンドを調達していま
した)。注目すべきことは、多額の融資を一括で調達できたということです。最近は、1つの銀行からの借入は複数の少額のローンに分割する
必要があったからです。資金調達環境の改善と同時に、今回の取引は不動産市場において今後大きな取引が再開され流動性改善の兆しが
見え始めたのではないかということも示唆していると考えられます。
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マーケットレポート
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（2009/8/12）
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