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不動産運用業の SSAE16/86号 検証サービス
www.pwc.com/jp/assurance 不動産運用業の SSAE16/86号 検証サービス Solution Overview: SSAE16 Service SSA E16（旧SAS70）検 証 業 務（受託 業 務 の内 部 統 制 検証業務）は、従来、伝統的な 有価証券による運用を受託す る投資顧問会社、投資信託財 産の受託者である信託銀行の 業務を対象とするケースが多 数でしたが、近年では不動産 の物件売買、テナントのリー シング、残高管理を含む不動 産運用業務にも対象が広がり つつあります。 PwCあらた監査法人は、不動 産 運 用 業 に 精 通したプ ロ フェッショナルによる効率的な 検証サービスを提供します。 SSAE16とは SSAE16（保証業務基準第16号）は、業務の委託を受けた受託会社が、当該受託業務に関する内部統制の整備および 運用の状況について監査法人など外部の第三者のチェックを受け、委託会社に対して報告を行う、米国における基準です。 日本では、監査・保証業務委員会実務指針第86号がSSAE16に相当する基準です。従来は、公的年金の運用を受託する 投資顧問会社や投資信託財産の受託者である信託銀行が報告書を作成しているケースが多数でしたが、年金などの運用を 受託する不動産運用会社の業務にも対象が広がりつつあります。 SSAE16報告書取得のメリット SSAE16報告書取得の主目的は、委託会 社の財務諸表監査において、委託業務に かかわる内部統制の有効性の評価を円滑 に行うことです。これに付随して次のメリット が副次的に期待されます。 不動産運用会社内のリスク管理体制・オ ペレーションの質の向上 不動産運用会社の顧客である投資家に 対して、不動産運用会社を評価・モニ タリングする手段を提供することによる顧 客からの信頼性の向上 内部統制の検証 不動産運用会社 （受託会社） 監査法人 （受託会社監査人） 作 確 成・受 認 書 託会 の 添 社 付 運用業務 の委託 社 会 書 託 告 受 の報 立 独 査人 監 SSAE16/86号 報告書 業務提供 利 用 用 利 投資家 （委託会社） 財務諸表監査 監査法人 （委託会社監査人） 不動産運用業務におけるSSAE16の特徴 不動産運用業務においては、物件の保有、管理、帳簿の記帳といったあらゆる業務に、 信託銀行、プロパティマネジメント（PM）会社、会計事務所などの外部業者が関与 しており、不動産運用会社が外部業者との連携を基礎として業務を行います。 不動産運用会社のSSAE16の対象となる内部統制には、物件売買、リーシングに関 する意思決定、CAPEX・経費の支出の意思決定といった不動産運用会社自身で完 結する内部統制のみならず、外部業者の選定、定期的な評価、モニタリングに関する 内部統制も多く含まれることが特徴的です。 認・ 承 認 グ 承 ン の シ ど ー な ート リ 払 ポ 供 支 レ 提 PM どの な 運用の委託 物件保有 SPC 物件売買・売買の執行など 共有 報告書作成 不動産 運用会社 物件 の管 理な ど 情報 投資家 PM会社 対象物件 情 （受益権） 信託銀行 示 指 供・ 供 提 提 報 の ど な 簿 帳 財務情報 有 共 報 会計事務所 情 SSAE16報告書の構成（タイプ１報告書の場合） SSAE16報告書には、不動産運用会社の内部統制のうち、リスク管理や内部監査といった全社的なもの（全般的統制手続）、 業務の目的を達成するために実施される個別的なもの（個別統制手続）を記述します。内部統制の記述内容に関する受託会社 の責任を明確化するための受託会社確認書が、独立受託会社監査人の報告書と合わせて添付されます。 SSAE16報告書の主な構成 受託会社確認書とは 1. 独立受託会社監査人の報告書 記述書が内部統制の状況を適正に記載し、内部統制が統制目的を達成できるよ うにデザインされていることなどを不動産運用会社が自ら宣誓する書面です。 2. 受託会社確認書（アサーション） 全般的統制手続の記載内容 不動産運用会社の組織、業務の概要、リスク管理体制、内部監査体制といった 会社全体に関連する内部統制について記載します。 3. 全般的統制手続 4. 個別統制手続（統制目的ごと） 不動産運用会社の統制目的の例 5. その他の情報 達成しようとする目的ごとに統制手続を記載します。以下は不動産運用会社の SSAE16における一般的な統制目的の例示です。 タイプ２報告書では、監査人が実施した内部統制の運用状 況のテストとその結果の記載が追加になります。 タイプ１報告書は一時点の内部統制が検証対象となります が、タイプ２報告書では特定期間の内部統制を検証対象と します。 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. ファンド設定・契約締結プロセス 物件売買の意思決定・デューデリジェンス・利益相反・承認プロセス 資金調達の意思決定・承認プロセス 売買の執行・資金決済プロセス リーシングの意思決定・承認プロセス 業者の選定、評価およびモニタリングプロセス 修繕・資本的支出の承認プロセス 不動産賃貸費用の予算管理・支出承認プロセス 運用状況モニタリングプロセス 運用リスク評価 預金・借入金・不動産投資残高の管理プロセス ファンド決算・報告書作成プロセス SSAE16検証作業の流れ（タイプ１報告書の場合） 不動産運用会社の作業内容 1 2 事前確認 （目安：2∼3週間） 整備状況の評価 （目安：2∼3週間） レポーティング 3 （目安：3∼4週間） 検証範囲の選定 統制目的の検討 内部統制記述書の作成 整備状況の不備の改善 PwCあらた監査法人の作業内容 検証範囲の確認 各種規程および業務マニュアルの整備状況の確認 内部統制の整備状況の確認（ウォークスルー） 整備状況の不備の改善状況の確認 基準日 内部統制記述書の更新 受託会社確認書の作成 内部統制記述書の最終確認 独立受託会社監査人の報告書の発行 タイプ２報告書では、不動産運用会社の主な作業として、期間を通じた内部統制の運用状況の検証のためのサンプル帳票収集および統制手続の変更の把握が追加 になり、PwCあらた監査法人の作業として、内部統制の運用状況の検証が追加になります。 上記に記載されたスケジュールはあくまでも目安であり、検証対象とする業務の範囲、統制目的、運用する不動産ファンドや取引・物件の数量などにより増減します。 PwCあらた監査法人の強み 不動産のエキスパート PwCあらた監査法人は、資産運用セクターにおいて、J-REITや不動産私募ファンドの監査を専門的に行い、不動産運用に関す る内部統制について不動産運用会社のSSAE16検証業務の提供を含めた豊富な知識と経験を有するプロフェッショナルを擁してい ます。SSAE16の検証には、不動産運用に関する専門性およびSSAE16検証業務の両方に精通したプロフェッショナルが投入さ れることから、会社の負担を最小限にした効率的な検証を実施することができます。また、不動産運用会社の内部統制に関する 豊富な経験に基づき、内部統制に関するベストプラクティスの提案が可能です。 海外PwCとの連携 PwCあらた監査法人は、継続的に米国および欧州主要国のPwC現地法人に海外赴任者を派遣し、かつ海外からパートナーおよ びマネージャーの出向を受け入れています。それにより、不動産運用業およびSSAE16の海外の最新動向やベストプラクティスに 関する情報を入手でき、実務にいち早く導入しています。 PwCあらた監査法人のご紹介 PwCあらた監査法人は、卓越したプロフェッショナルサービスとしての監査を提供する ことをミッションとし、世界最大級の会計事務所であるPwCの手法と実務を、わが国の 市場環境に適した形で提供しています。さらに、国際財務報告基準（IFRS）の導入、 財務報告にかかわる内部統制、また株式公開に関する助言など、幅広い分野でクライ アントを支援しています。 〒104-0061 東京都中央区銀座8-21-1 住友不動産汐留浜離宮ビル TEL: 03-3546-8450 お問い合わせ [email protected] © 2015 PricewaterhouseCoopers Aarata. All rights reserved. PwC refers to the PwC Network member firms in Japan and/or their specified subsidiaries, and may sometimes refer to the PwC Network. Each member firm is a separate legal entity. Please see www.pwc.com/structure for further details. This content is for general information purposes only, and should not be used as a substitute for consultation with professional advisors. BR002-201509-03