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中古住宅流通実態等調査 - Do住まい 北海道 住まいの総合情報
１．調査方法 中古住宅流通等の現況を把握するため、中古住宅市場の概況と先進事例を調査し、中古住宅市場を形成する各ステ ージ(情報、住宅の価格と品質、資金、購入・売却手続き）における現況を把握した。 （１）中古住宅市場を形成する各ステージ 海 外 全 国 北 海 道 中古住宅市場 第１ステージ 第２ステージ 情報収集 住宅の 価格と品質 第３ステージ 資 9 金 第４ステージ 購入・売却 手続き （２）中古住宅流通実態等調査 調査項目 【調査方法の凡例】 文：文献・調査資料 ヒ：ヒアリング調査 ア：不動産業界アンケート調査 調査内容 《中古住宅市場の概況を調査》 ・中古住宅市場の現況、ユーザーニーズの把握 （１）中古住宅市場 ・中古住宅流通についてのヒアリング、アンケート調査 の概況 概 ・国・道などの動向把握 況 《諸外国の事例調査》 ・中古住宅流通量の多い先進地の事例調査 （２）先進事例 （３） ［第１ステージ] 情報収集 全 国 ・ 北 （４） ［第２ステージ］ 海 住宅の価格と品質 道 に お け る 中 古 住 宅 （５） ［第３ステージ］ 市 資 金 場 （６） ［第４ステージ］ 購入・売却手続き 《中古物件の情報発信内容、媒体等調査》 ・ホームページによる情報発信の現況 ・ホームページによる情報発信に特徴のある事例 ・中古住宅情報の受発信状況などのヒアリング、アンケート調査 調査方法 文 ヒ ア ○ ○ ○ ○ - - ○ ○ ○ 《価格：中古住宅の流通価格はどのように決められているのか、流通 価格を客観的に判断できるのか等の調査》 ○ ○ ○ ・価格査定方法調査 ・価格査定の現況をヒアリング、アンケート調査 《品質：中古住宅の品質を確認する方法はあるのか、さらに、品質と 価格の関係について等の調査》 ・住宅履歴の保存についての現況調査 ・住宅性能表示制度についての現況調査 ○ ○ ○ ・中古住宅に対する住宅生産者側の品質保証の事例調査 ・性能保証制度の現況調査 ・品質と価格の関係についてのヒアリング、アンケート調査 《融資：中古住宅の購入資金の融資状況等調査》 ・住宅融資商品についての現況調査 ・融資の状況などについてのヒアリング調査 《税制：住宅を購入・売却に係る税制、優遇措置等調査》 ・住宅における税制の現況調査 《物件の購入・売却手続き、流れや必要な専門家の状況調査》 ・ユーザーを支援する専門家の現況調査 ・住替え支援の事例調査 ・購入・売却における現況のヒアリング、アンケート調査 10 ○ ○ - ○ - - ○ ○ ○ ２．概況 （１） 中古住宅市場の概況 ①北海道の住宅事情と中古住宅流通等の現況 １）北海道の人口・世帯数 ・北海道の人口は昭和 60 年まで増加している が、それ以降は、ほぼ横ばいの状況です。 北海道の人口・世帯数の推移 （国勢調査） （人・世帯） 6,000,000 ・平成 12 年から平成 17 年においては、人口が 減少しています。 ・世帯数は増加しており、小世帯化が進んでい ると考えられます。 人口 5,000,000 4,000,000 3,000,000 世帯数 2,000,000 1,000,000 0 S35 （人・世帯） S40 S45 S50 S55 S60 H２ H７ H12 H17 昭和35年 昭和40年 昭和45年 昭和50年 昭和55年 昭和60年 平成２年 平成７年 平成12年 平成17年 人 口 4,773,087 5,039,206 5,184,287 5,338,206 5,575,989 5,679,439 5,643,647 5,692,321 5,683,062 5,627,424 世帯数 1,077,838 1,264,143 1,428,917 1,623,589 1,843,366 1,930,078 2,031,612 2,187,000 2,306,419 2,379,870 ２）北海道の世帯人員 北海道の世帯人員別世帯数の推移 ・４人以上の世帯は減少傾向にあり、１人、２人 世帯の小世帯化が進んでいます。 昭和55年 昭和60年 平成２年 平成7年 ５人 平成12年 １人 ２人 ３人 ４人 ６人以上 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 （世帯） （資料：各年 国勢調査） 11 ３）北海道の世帯数の将来推計 北海道の世帯数：将来推計（平成17年８月推計） ・北海道の世帯数推計では、平成 22 年 をピークに世帯数は減少に転じると 推計されています。 （国立社会保障人口問題研究所） （世帯） 5,000,000 4,000,000 ・全国の世帯数は、平成 27 年をピーク に減少に転じると推計されています。 3,000,000 推計値 実績値 （国勢調査） 2,000,000 1,000,000 0 S35 （人・世帯） 北海道 全 国 S40 S45 S50 S55 S60 H２ H７ H12 H１７ H２２ H２７ H３２ H３７ 平成 12 年 平成１７年 平成２２年 平成２７年 平成３２年 平成３７年 世帯数 2,306,419 − − − − − 推計値 2,278,000 2,345,000 2,352,000 2,321,000 2,259,000 2,176,000 推計値 46,782,000 49,040,000 50,139,000 50,476,000 50,270,000 49,643,000 ４）北海道の年齢別人口の推移 北海道の年齢別人口の推移 ・65 歳以上の人口は増加しており、平成 12 年 における比率は 18.2％となっており、一方 15 歳未満人口は 14.0％で、減少傾向にあり、 少子高齢化が進んでいることが伺えます。 昭和55年 昭和60年 平成２年 平成7年 平成12年 15歳未満 0 15∼34歳 1,000,000 2,000,000 35∼49歳 3,000,000 50∼64歳 4,000,000 65歳以上 5,000,000 6,000,000 （資料：各年 国勢調査） 12 ５）全国の総住宅数と総世帯数の推移 ・全国の総住宅数は、平成 15 年において約 5,389 万戸で、その内、 「居住世帯あり」は 87％、 「居住世帯なし」の 住宅は 13％で、総住宅数が総世帯数を上回っている状況です。 ・昭和 43 年以降、総住宅数が世帯数を上回っています。 ・総住宅数に占める「居住世帯なし」の割合は、昭和 33 年には 2.8％だったものが、昭和 58 年には 10％を超え、 年々、空家が増加しています。 全国の総住宅数と総世帯数の推移 （戸） 60,000,000 総住宅数（居住世帯なし） 50,000,000 総住宅数（居住世帯あり） 総世帯数 40,000,000 30,000,000 20,000,000 10,000,000 0 昭 和 33年 昭 和 38年 昭 和 43年 昭 和 48年 昭 和 53年 昭 和 58年 昭 和 63年 平 成 5年 平 成 10年 平 成 15年 昭和33 年 昭和38 年 昭和43 年 昭和48 年 昭和53 年 昭和 58 年 昭和63 年 平成 5 年 平成10 年 平成15 年 17,432,000 20,372,000 24,197,900 28,730,500 32,188,700 34,704,500 37,413,400 40,773,300 43,922,100 46,862,900 97.2% 96.6% 94.6% 92.5% 90.8% 89.9% 89.1% 88.9% 87.4% 87.0% 503,000 718,000 1,393,300 2,328,400 3,261,700 3,902,400 4,593,900 5,105,500 6,323,900 7,027,900 2.8% 3.4% 5.4% 7.5% 9.2% 10.1% 10.9% 11.1% 12.6% 13.0% 17,935,000 21,090,000 25,591,200 31,058,900 35,450,400 38,606,900 42,007,300 45,878,800 50,246,000 53,890,800 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 昭和33 年 昭和38 年 昭和43 年 昭和48 年 昭和53 年 昭和 58 年 昭和63 年 平成 5 年 平成10 年 平成15 年 18,647,000 21,821,000 2,531,990 29,650,900 32,834,900 35,196,800 37,812,200 41,159,000 44,359,500 46,862,900 昭和33 年 昭和38 年 昭和43 年 昭和48 年 昭和53 年 昭和 58 年 昭和63 年 平成 5 年 平成10 年 平成15 年 0.96 0.97 1.01 1.05 1.08 1.10 1.11 1.11 1.13 1.15 全国の総住宅数 居住世帯あり 居住世帯なし 総数 全国の総世帯数 総数 一世帯当たり住宅数 住宅数 （資料：平成 10 年 住宅・土地統計調査：全国 第１表 居住世帯の有無(8 区分)別住宅数及び建物の種類(5 区分)別）） 平成 15 年 住宅・土地統計調査：全国 第１表 居住世帯の有無(9 区分)別住宅数及び建物の種類） 住宅・土地統計調査：平成 10 年住宅・土地統計調査の解説 ― 解説編 1 章 1-1 13 ６）北海道の総住宅数と総世帯数の推移 北海道の総住宅数と総世帯数の推移 ・北海道の総住宅数は平成 15 年 257 万 2 千戸でその内、 「居住世帯あり」は 87.7％、 「居住世帯なし」の住宅 は 12.3％で、総住戸数が総世帯数を上回っており、 全国の割合とほぼ同じ割合です。 総住宅数（居住世帯なし） 総住宅数（居住世帯あり） （戸） 総世帯数 3,000,000 総住宅数 平成 10 年 居住世帯あり 居住世帯なし 総数 平成 15 年 2,142,400 2,255,100 88.0% 87.7% 291,000 317,100 12.0% 12.3% 2,433,400 2,572,200 100% 100% 2,500,000 居 住 な 世 帯 し 2,000,000 1,500,000 1,000,000 総世帯数 平成 10 年 総数 2,173,700 平成 15 年 500,000 2,272,100 一世帯当たりの住宅数 平成 10 年 住宅数 0 平成 15 年 1.12 平 成 10年 平 成 15年 1.13 （資料：平成 10 年 住宅・土地統計調査：北海道 第１表 居住世帯の有無(8 区分)別住宅数及び建物の種類(5 区分)別）） 平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第１表 居住世帯の有無(9 区分)別住宅数及び建物の種類） 北海道庁統計課 平成 15 年 表１ 総住宅数、総世帯数、１世帯当たり住宅数−北海道・全国 ７）北海道の住宅の所有の関係 ・ 「居住世帯あり」の住宅戸数における所有の関係を以下に示します。 ・平成 15 年の持ち家比率は 56.7％で、平成 10 年より戸数、割合ともに増加しています。 ・平成 15 年までに借家戸数は増加しているが、借家率は減少しており、持ち家志向の増加が伺えます。 平成 10 年 持ち家 借家 公営の借家 平成 15 年 1,193,300 1,277,700 55.7% 56.7% 915,400 938,400 42.7% 41.6% 166,800 176,400 公団・公社 の借家 その他 総数 その他 2,000,000 借家 1,500,000 13,800 15,300 民営借家 612,400 640,100 給与住宅 122,300 106,600 100 0 不明 北海道の住宅の所有の関係 （戸） 2,500,000 33,700 39,000 1.6% 1.7% 2,142,400 2,255,100 100% 100% 1,000,000 持ち家 500,000 0 平 成 10年 平 成 15年 （資料：平成 10 年 住宅・土地統計調査：北海道 第３表 住宅の種類(3 区分), 住宅の所有の関係(8 区分)） 平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第３表 住宅の種類(2 区分)，住宅の所有の関係） 14 平成 15 年 ８）北海道の持ち家：建築の時期 （持ち家総数） 昭和 35 年以前 ・住宅ストックの状況を建築年代別に見ると、 築年数 20 年以上の昭和 55 年以前に建築 された住宅が全体の約 38.8％しかなく、 建替が早いサイクルで行われている状況 が伺えます。 64,100 (1960 年以前) 昭和 36∼45 年 5.0% 108,100 (1961 年∼1970 年) 昭和 46∼55 年 8.5% 323,300 (1971 年∼1980 年) 昭和 56∼平成 2 年 25.3% 352,900 (1981 年∼1990 年) 平成 3∼12 年 27.6% 359,400 (1991 年∼2000 年) 28.1% 平成 13∼15 年 9 月 64,300 (2001 年∼2003.9 年) 5.0% 不明 5,600 0.4% 総数 1,277,700 100% 持ち家の建築の時期 不明 昭和35年以前 昭和36∼45年 持ち家 昭和46∼55年 昭和56∼平成2年 平成3∼12年 平成13∼15年9月 0% 20% 40% 60% 15 80% 100% ９）北海道の持ち家：建築の時期別住宅の仕様（高齢者等のための設備状況別住宅数） ・平成２年以前の住宅では、高齢者等のための設備の整備率は半数以下となっています。 ・建築時期が新しくなるにつれて、高齢者等のための設備の整備率が高くなっており、高齢期においても住まいや すい住環境が求められている傾向が伺えます。 平 成 15年 高齢者等のための設備がある 重複有り（割合：建設年度別総数に対する割合） （持ち家総数） 昭和35年以前 (1960年以前) 昭和36∼45年 (1961年∼1970年) 昭和46∼55年 (1971年∼1980年) 昭和56∼平成2年 (1981年∼1990年) 平成3∼12年 (1991年∼2000年) 平成13∼15年9月 (2001年∼2003.9年) 総数 64,100 100% 108,100 100% 323,300 100% 353,000 100% 359,400 100% 64,300 100% 1,272,200 100% 道路から玄関 またぎやすい 廊下等車イス 段差のない 手すりがある まで車イスで 高さの浴槽 で通行可能 屋内 通行可能 総数 25,200 39.3% 48,300 44.7% 146,600 45.3% 146,500 41.5% 228,800 63.7% 55,800 86.8% 651,200 51.2% 21,400 33.4% 40,600 37.6% 118,600 36.7% 115,000 32.6% 191,300 53.2% 52,500 81.6% 539,400 42.4% 9,400 14.7% 19,700 18.2% 61,600 19.1% 56,400 16.0% 109,400 30.4% 38,000 59.1% 294,500 23.1% 3,100 4.8% 5,900 5.5% 22,600 7.0% 28,700 8.1% 80,100 22.3% 28,400 44.2% 168,800 13.3% 2,900 4.5% 6,000 5.6% 19,300 6.0% 21,400 6.1% 125,100 34.8% 46,300 72.0% 221,000 17.4% 4,600 7.2% 9,700 9.0% 26,900 8.3% 22,800 6.5% 41,500 11.5% 14,300 22.2% 119,800 9.4% 高齢者等の ための設備 はない 38,900 60.7% 59,800 55.3% 176,700 54.7% 206,500 58.5% 130,600 36.3% 8,500 13.2% 621,000 48.8% （資料：平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第 12 表 住宅の種類(2 区分)，住宅の所有の関係） １０）北海道の持ち家：建築の時期別住宅の仕様（省エネルギー設備等） ・建築時期が新しくなるにつれ「二重サッシ又は複層ガラスの窓がすべての窓にあり」の割合が高く、平成 3 年以 降の住宅では 8 割以上が採用しており、住宅の気密性向上の推進が伺えます。 平 成 15年 （持ち家総数） 省エネルギー設備等（割合：建設年度別総数に対する割合） 太陽熱を利用した 太陽光を利用した 二重サッシ又は複層ガラスの窓 温水機器等 発電機器 あり 昭和35年以前 (1960年以前) 昭和36∼45年 (1961年∼1970年) 昭和46∼55年 (1971年∼1980年) 昭和56∼平成2年 (1981年∼1990年) 平成3∼12年 (1991年∼2000年) 平成13∼15年9月 (2001年∼2003.9年) 不明 総数 64,100 100% 108,100 100% 323,300 100% 352,900 100% 359,400 100% 64,300 100% 5500 100% 1,277,600 100% すべての窓に 一部の窓にあり あり あり 500 100 20,000 23,700 0.8% 800 0.7% 3,000 0.9% 3,300 0.9% 3,400 0.9% 400 0.6% 0 0.0% 11,400 0.9% 0.2% 200 0.2% 600 0.2% 700 0.2% 1,000 0.3% 300 0.5% 0 0.0% 2,900 0.2% 31.2% 44,900 41.5% 161,800 50.0% 240,300 68.1% 290,400 80.8% 55,400 86.2% 2,700 49.1% 815,500 63.8% 37.0% 37,300 34.5% 101,600 31.4% 83,900 23.8% 48,500 13.5% 5,900 9.2% 1,600 29.1% 302,500 23.7% （資料：平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第 16 表 住宅の種類(2 区分)，住宅の所有の関係） 16 １１）北海道の持ち家：建築の時期別距離（最寄りの交通機関） ・どの建築時期においても、最寄りの交通機関までの距離が 1000ｍ以上の住宅が約７割となっており、持ち家の立 地位置は駅周辺よりも郊外に多いことが伺われます。 平 成 15年 （持ち家総数） 昭和35年以前 (1960年以前) 昭和36∼45年 (1961年∼1970年) 昭和46∼55年 (1971年∼1980年) 昭和56∼平成2年 (1981年∼1990年) 平成3∼12年 (1991年∼2000年) 平成13∼15年9月 (2001年∼2003.9年) 総数 64,100 100% 108,100 100% 323,300 100% 352,900 100% 359,400 100% 64,300 100% 1,272,100 100% 最寄の交通機関までの距離 駅まで500ｍ未 500∼1000ｍ 1000ｍ以上 満 未満 11,100 9,200 43,700 17.3% 14.4% 68.2% 13,700 17,400 77,000 12.7% 16.1% 71.2% 36,900 45,700 240,700 11.4% 14.1% 74.5% 43,200 51,300 258,400 12.2% 14.5% 73.2% 43,500 56,700 259,200 12.1% 15.8% 72.1% 10,400 9,600 44,300 16.2% 14.9% 68.9% 158,800 189,900 923,300 12.5% 14.9% 72.6% （資料：平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第 46 表 住宅の所有の関係、建築の時期、最寄りの交通機関） １２）北海道の持ち家：建築の時期別距離（最寄りの医療機関） ・どの建築時期においても、医療機関までの距離が 500ｍ未満の住宅が約５割で、医療機関が住宅地に立地してい る状況が伺えます。 平 成 15年 （持ち家総数） 昭和35年以前 (1960年以前) 昭和36∼45年 (1961年∼1970年) 昭和46∼55年 (1971年∼1980年) 昭和56∼平成2年 (1981年∼1990年) 平成3∼12年 (1991年∼2000年) 平成13∼15年9月 (2001年∼2003.9年) 総数 64,100 100% 108,100 100% 323,300 100% 352,900 100% 359,400 100% 64,300 100% 1,272,100 100% 最寄の医療機関までの距離 500∼1000ｍ 500ｍ未満 未満 27,500 10,500 42.9% 16.4% 53,000 23,400 49.0% 21.6% 157,600 79,800 48.7% 24.7% 180,700 89,600 51.2% 25.4% 175,800 99,400 48.9% 27.7% 32,000 17,700 49.8% 27.5% 626,600 320,400 49.3% 25.2% 1000ｍ以上 26,100 40.7% 31,600 29.2% 85,900 26.6% 82,700 23.4% 84,300 23.5% 14,700 22.9% 325,300 25.6% （資料：平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第 47 表 住宅の所有の関係、建築の時期、最寄りの医療機関、公園） 17 １３）北海道の持ち家：建築の時期別距離（最寄りの老人デイサービスセンター） ・どの建築時期においても、最寄りの老人デイサービスセンターまでの距離 1000ｍ以上の住宅が約 7 割であり、デ イサービスセンターへの送迎時間が高齢者の負担となることが懸念されます。 平 成 15年 （持ち家総数） 昭和35年以前 (1960年以前) 昭和36∼45年 (1961年∼1970年) 昭和46∼55年 (1971年∼1980年) 昭和56∼平成2年 (1981年∼1990年) 平成3∼12年 (1991年∼2000年) 平成13∼15年9月 (2001年∼2003.9年) 総数 64,100 100% 108,100 100% 323,300 100% 352,900 100% 359,400 100% 64,300 100% 1,272,100 100% 最寄の老人デイサービスセンターまでの距離 500∼1000ｍ 500ｍ未満 1000ｍ以上 未満 8,400 10,700 45,100 13.1% 16.7% 70.4% 15,000 22,800 70,300 13.9% 21.1% 65.0% 39,700 72,900 210,800 12.3% 22.5% 65.2% 47,400 76,400 229,100 13.4% 21.6% 64.9% 46,600 76,700 236,100 13.0% 21.3% 65.7% 8,500 12,600 43,300 13.2% 19.6% 67.3% 165,600 272,100 834,700 13.0% 21.4% 65.6% （資料：平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第 47 表 住宅の所有の関係、建築の時期、最寄りの老人デイサービスセンター） １４）北海道の持ち家：建築の時期別距離（最寄りの公園） ・建築時期が昭和 56 年以降の住宅の約８割は最寄りの公園までの距離が 500 未満で推移しており、宅地造成にあわ せ、一定区域ごとに公園整備が行われている状況が伺われます。 平 成 15年 （持ち家総数） 昭和35年以前 (1960年以前) 昭和36∼45年 (1961年∼1970年) 昭和46∼55年 (1971年∼1980年) 昭和56∼平成2年 (1981年∼1990年) 平成3∼12年 (1991年∼2000年) 平成13∼15年9月 (2001年∼2003.9年) 総数 64,100 100% 108,100 100% 323,300 100% 352,900 100% 359,400 100% 64,300 100% 1,272,100 100% 最寄の公園までの距離 500∼1000ｍ 500ｍ未満 未満 33,500 9,900 52.3% 15.4% 67,900 17,100 62.8% 15.8% 227,600 43,200 70.4% 13.4% 267,700 43,400 75.9% 12.3% 275,400 42,800 76.6% 11.9% 48,700 7,800 75.7% 12.1% 920,800 164,200 72.4% 12.9% 1000ｍ以上 20,700 32.3% 23,000 21.3% 52,500 16.2% 41,900 11.9% 41,400 11.5% 7,700 12.0% 187,200 14.7% （資料：平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第 47 表 住宅の所有の関係、建築の時期、最寄りの医療機関、公園） 18 １５）北海道の持ち家：購入・新築・建替等別割合 平成 10 年 平成 15 年 (H6 年以降に建設 ・平成 15 年では「中古住宅を購入」は 13.3％です。 ・一方、約８割は新築・建替であり、新築が主流の 住宅市場という現状が伺えます。 された持ち家数) 中古住宅を購入 3,600 170,500 2.1% 13.3% 新築の住宅を購入 42,200 193,600 24.3% 15.2% 新築 92,100 603,800 53.1% 47.3% 34,600 221,300 （建替を除く） 建替 20.0% 17.3% 400 50,700 0.2% 4.0% 500 37,800 0.3% 3.0% 173,400 1,277,700 100% 100% 相続・贈与 （資料：平成 10 年 住宅・土地統計調査：北海道 第 18 表 住宅の種類 その他 (3 区分), 建築の時期(5 区分), 建て替え ･ 購入 ･ 新築等(7 区分)別 平成 6 年以降に建築された持ち家数―都道府県, 13 大都市） 総数 平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第 32 表 住宅の種類(2 区分)， （持ち家総数） 建築の時期(13 区分)，購入・新築・建て替え等(7 区分)別） １６）北海道の持ち家：購入した中古住宅の建築の 時期別割合 平成 15 年 （中古購入総数） ・ 「購入した中古住宅」が昭和 46 年以降の築 32 年以下 の中古住宅の割合は約 8 割を占め、築 33 年以上経過 している住宅を購入した割合は約 2 割しかなく、築年 数が 33 年以上経過している中古住宅の購入の割合が 低い傾向が伺えます。 昭和 35 年以前 13,400 (1960 年以前) 7.9% 昭和 36∼45 年 18,500 (1961 年∼1970 年) 10.9% 昭和 46∼55 年 54,800 (1971 年∼1980 年) 32.1% 昭和 56∼平成 2 年 54,300 (1981 年∼1990 年) 31.8% 平成 3∼12 年 26,400 (1991 年∼2000 年) 15.5% 平成 13∼15 年 9 月 1,900 (2001 年∼2003.9 年) 1.1% 不明 1,200 0.7% 総数 170,500 100% 建築の時期 不明 昭和35年以前 昭和36∼45年 中古住宅を購入 昭和46∼55年 昭和56∼平成2年 平成3∼12年 平成13∼15年9月 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% （資料：平成 15 年 住宅・土地統計調査：北海道 第 32 表 住宅の種類(2 区分)，建築の時期(13 区分)，購入・新築・建て替え等(7 区分)別） 19 １７）北海道の中古住宅：購入戸数の推移 12,000 ・道内における中古住宅の購入戸数は、平成 11 年以降８∼９千戸で推移しており、平 成 10 年以前と比べると、中古住宅を購入す る人は増加しています。 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 一戸建・長屋建 一戸建・長屋建 共同建・その他 中古持家 小計 新築持家 共同建・その他 平成６ 平成７ 平成８ 平成９ 平成１０ 平成１１ 平成１２ 平成１３ 平成１４ 平成１５ 4,700 6,000 5,700 5,600 5,200 6,400 6,300 6,800 6,600 6,000 2,300 1,900 1,900 2,100 2,500 2,400 2,400 2,800 2,200 2,700 7,000 7,900 7,600 7,700 7,700 8,800 8,700 9,600 8,800 8,700 59,569 47,596 54,847 37,385 26344 34574 12343 26979 25095 26945 １８）北海道の中古住宅：中古住宅購入時の重視項目 ・北方建築総合研究所のアンケート調査では、価格以外の項目で重視したことは場所（利便性や土地がら）が 49. と最も多くなっており、広さや築年数より立地利便性を重視していることが伺われます。 49.5% 場所（利便性や土地がら） 18.1% 住宅の間取り 10.6% 住宅の広さ 5.6% 築年数 住宅の性能 4.6% その他 4.2% 土地の広さ 3.2% 無回答 2.8% 住宅を建てたメーカー・工務店 0.9% 住宅のデザイン 0.5% 0% 10% 20% 20 30% 40% 50% 60% ②不動産流通業に関する消費者動向調査から分析するユーザーニーズの把握 １）調査の概要 調査の概要 調査の対象 調査の時期 調査の主体 調査票の回収率 ・首都圏１都３県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）で平成 15 年 4 月 1 日から平成 16 年 3 月 31 日の間に、購入した住宅の引渡しを受けた世帯。 ・調査対象者の抽出にあたっては、会員会社の協力を得て、住宅タイプ（新築戸建て、 新築マンション、中古戸建て、中古マンション）のバランスに配慮し、対象を抽出。 ・平成 16 年６月 10∼23 日 ・社団法人 不動産流通経営協会 ・調査対象数：2,525 回収票数：918 回収率：36.4％ ２）世帯主の年齢構成 年齢 ・世帯主の年齢構成は、30∼44 歳までが約半数 を占めています。 合計 新築住宅 中古住宅 購入者数 購入者数 29 歳以下 52 5.7% 22 30 30∼34 歳 171 18.6% 81 90 35∼39 歳 185 20.2% 98 87 40∼44 歳 166 18.1% 86 80 45∼49 歳 94 10.2% 38 56 50∼54 歳 71 7.7% 23 48 55∼59 歳 57 6.2% 18 39 60 歳以上 118 12.9% 26 92 4 0.4% - 4 918 100% 無回答 全体 100% 392 526 42.7% 57.3% （資料：2004 年度 不動産流通業に関する消費者動向調査） ３）利用した民間ローンの返済金利 ・新築住宅購入者の固定金利利用は約８割、中古住宅購入者は約７割となっており、中古住宅購入者の方が若干、 変動金利利用率が高くなっています。 21 ４）買い替えによる売却損益の発生状況 ・自己所有住宅から住み替えた世帯の 69.5％が従前住宅を売却しており、このうち売却損が発生した世帯は、84.8 です。 ・売却損の金額は拡大傾向にあり、2004 年には「１千万円以上損」が自己所有住宅を売却した世帯の 64.3％に及 びます。 ・建て方別にみると、戸建てに比べてマンションの売却損発生率が高く、90％を超えています。 <買い替え調査年次別売却損益の発生状況> <従前住宅の種類別売却損益の発生状況> 22 ５）売却住宅の築年数別、売却損の発生状況 ・売却住宅の築年数別に売却損の発生状況をみると、築 20 年以内ではいずれも売却損の発生率が 90％を超えま す。 「築 20 年超」の売却損発生率は 69.9％です。 ・バブル期を含む 1988∼1997 年の 10 年間に竣工した築 5 年超から 15 年の住宅において、売却損の額が特に大 きく、平均売却損益額は、 「築 10 年超∼15 年以内」で 2136.5 万円、 「築 5 年超∼10 年以内」では 2070.0 万 円となっています。 （※この調査は、東京∼千葉といった首都圏での調査のため、売却損益額が大きくなってい ます。 ） ・築年数にかかわらず、ほとんどの住宅で売却損が発生している状況にあり、売り手にとって不利な状況が伺え ます。 <売却住宅の築年数別、売却損の発生状況> 23 ６）中古住宅に対する意識 ・中古住宅の購入理由の上位２位までは、 「手頃な価格だったから」 （65.8％）と「希望エリアの物件だったから」 （61.6％）となっており、希望の立地により選択するという傾向は、北方建築総合研究所のアンケート調査結 果と同様となっています。 ・第３位は「良質な物件だったから」 （45.8％）となっており、住宅の質が良ければ、新築にこだわらないという 結果となっております。 <中古住宅を購入した理由> 65.8 59.7 手頃な値段だったから 72.5 65.6 61.6 59.7 63.0 希望エリアの物件だったから 0.0 45.8 34.9 良質な物件だったから 47.1 48.8 36.7 35.4 新築にはこだわらなかったから 41.9 39.5 17.7 14.8 17.8 リフォームするつもりだったから 24.7 16.5 14.6 19.2 18.4 早く入居できるから 7.8 3.6 1.5 5.0 中古物件の流通量が増えたから 7.2 7.0 7.8 10.4 いずれまた住み替えをするから 3.0 2.6 4.7 3.0 いずれ建替えようと思っているから 4.6 3.3 5.3 その他 2004年 2003年 0.0 2002年 2001年 7.8 無回答 17.7 1.1 0.0 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 ％ ＊）社団法人 不動産流通経営協会：「不動産流通に関する消費者動向調査 第9回2004年度 調査結果報告書（概要版）」 24 ７）中古住宅の性能保証、修繕履歴の完備などへの要望 ・中古住宅購入者の半数近くが「住宅の質の良さ」を購入理由にあげている一方で、中古住宅の購入に求める改善 点では「構造上の性能の保証等」や「修繕・補修等の履歴情報の完備」があがっています。これらは、新築住宅 購入者も同様に望んでおり、新築に比べて分かりにくいとされてきた中古住宅の構造安全性や耐久性を明確にし、 性能を保証する体制整備が中古住宅市場活性化への重要課題と考えられます。 ・中古一戸建て住宅購入者と中古マンション購入者が選んだ住宅購入時に別途費用を支払ってでも受けたいサービ スでは、 「建物の性能評価」が最も多く、住宅の質に対するニーズが高いという状況が伺われます。 <中古住宅購入に求める改善点> 中古住宅購入に求める改善点 ＊複数回答 61.5 構造上の性能の保証等 48.5 45.7 修繕・補修等の履歴情報の完備 41.8 30.1 リフォーム融資の制度拡充 22.1 27.6 税制における優遇措置の拡充、減税 33.1 18.1 公的融資の制度拡充 14.3 17.6 17.1 所有者の維持・管理に対する意識向上 16.8 登記・権利関係の明確化や手続きの改善 12.4 14.3 13.3 情報量の増加・情報網の整備 13.5 11.8 民間ローンの商品種類・融資額の増加 4.1 3.8 チラシや新聞広告などの増加 新築住宅 その他 6.1 1.9 中古住宅 6.4 無回答 12.5 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 ％ ＊）社団法人 不動産流通経営協会：「不動産流通に関する消費者動向調査 第9回2004年度 調査結果報告書（概要版）」 <中古一戸建て住宅購入者にとって別途費用 を支払ってでも受けたいサービス（上位５位）> <中古マンション購入者にとって別途費用 を支払ってでも受けたいサービス（上位５位）> 中古一戸建て住宅購入者にとって別途費用を支 払ってでも受けたいサービス（上位5位） 建物の性能評価 中古マンション購入者にとって別途費用を支払ってで もいけたいサービス（上位５位） 39.8 建物の性能評価 白アリ検査 23.1 不動産鑑定評価 専門家による税務相談 21.7 不動産鑑定評価 20.4 専門による税務相談 26.3 20.5 リフォーム業者の斡旋 18.8 18 登記に関する調査・手続き代行など 登記に関する調査・手続き代行など 15.6 11.3 0 0 10 20 30 40 5 10 15 20 25 30 50 ％ ％ 25 ③住宅需要実態調査から分析する北海道の住宅購入者ニーズの把握 １）調査の概要 調査の概要 調査の対象 調査の時期 調査の主体 調査票の回収率 ・平成 12 年国勢調査の一般調査区に常住する普通世帯 ・平成 15 年 12 月１日現在の状況により実施 ・総務省統計局 ・全国＝調査対象数：99,539 回収票数：87,208 回収率：83.3％ ・北海道＝調査対象数：5,439 回収票数：4,703 回収率：86.5％ ２）最近（５年間(平成 11 年∼15 年 12 月まで)）の居住状況の変化 ＜住むところが変わった＞ ・住むところが変わった世帯の 7.4％が、中古住宅を購入または 中古を購入後リフォームした 世帯である一方、建替または新築 した世帯は 15％となっており、 建替・新築が主流の傾向が伺われ ます。 親・子・親族の家に移った ＜住まいも住所も変化＞ 13,169 2.7% 親・子・親族の家に移り、リフォームを行った 3,619 0.7% 親の家を建替えて同居した 2,712 0.5% 家を新築した、又は新築の分譲住宅を買った 71,642 中古住宅を買った 21,426 中古住宅を買って、リフォームを行った 14.5% 4.3% 15,426 3.1% 賃貸住宅、給与住宅に移転した 299,922 60.8% その他 13.2% 0 65,234 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 世帯 ＜住まいは変化、住所は同じ＞ ・住所は同じで住まいのみ変化し た世帯の 87％は、リフォームを 行ったと回答しています。 ＜住まいは変化、住所はそのまま＞ リフォームを行った 209,333 87.0% 前の住宅を壊して建替えた 21,745 親・子の住宅の敷地内に新築した 2,228 その他 7,224 0 9.0% 0.9% 3.0% 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 世帯 （資料：平成 15 年 住宅需要実態調査（北海道）表 68 最近の居住状況の変化） 26 ３）住宅の住み替え・改善の意向について ・住み替え・改善の意向がある との回答者の 34.3％が、リフ ォームの意向を示し、家を購入、 新築、建替との回答者(合計 32.5％)を若干上回っています。 ＜住宅の住み替え・改善の「意向がある」＞ リフォーム （増改築、模様替え、修繕を行 う） 34.3% 139,928 家を借りる 28.9% 117,910 家を購入する 17.1% 家を新築する 10.6% 家を建て替える 43,394 4.8% 19,493 家を譲り受ける又は同居する 12,578 今の家の敷地（借地）を買い取る 3.1% 0.7% 2,880 家を建てるためにさし当たり土地だけ購入する 69,736 0.4% 1,682 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 世帯 （資料：平成 15 年 住宅需要実態調査（北海道）表 93 住み替え・改善の意向） <家を購入するとの回答者・購入する住宅の新築・中古の区分> ・ 「新築住宅」との回答者が 29.3％、 「中古住宅」との回答者が 23.9％ とほぼ同じ割合の意向となってお り、最も多いのは「まだきめてい ない」の 38.0％となっています。 ・購入を検討する段階では、新築と する傾向は全体の約３割なのに対 し、これまでの状況としては新築 の流通がほとんどで、中古流通が 少ないのは、購入検討時に、新築 と比較して中古住宅が有利ではな い、又は魅力に欠けているといっ 状況が考えられます。 ＜購入する住宅の新築・中古の区分＞ まだきめていない 38.0% 新築住宅 26,517 29.3% 中古住宅 20,436 23.9% 不明 8.8% 0 5,000 16,670 6,113 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 世帯 （資料：平成 15 年 住宅需要実態調査（北海道）表 95 購入する住宅の新築・中古の区分） 27 ４）住み替え・改善の目的 ・住み替え・改善の目的として最も多いのは、 「住宅をよくするため」 、２番目は「居住環境をよくするため」であ り、高齢化などによる身体状況の変化への対応や家族数の変化への対応よりも多く、生活水準の向上が最も多い 目的ということが伺われます。 ・３番目は「高齢期にも住みやすい住宅や環境にするため」となっており、高齢者対応仕様へのニーズの高まりが 伺われます。 住み替え・改善の目的 １番多い (住宅の改善)住宅をよくするため 141,017 ２番目 (環境の改善)居住環境をよくするため 22.9% 105,061 17.0% ３番目 (これからの生活に備えるため)高齢期にも住みやすい住宅や環境にするため 83,778 13.6% ４番目 (身辺事情への対応)子供の誕生や成長等に備えるため 71,277 11.6% ５番目 (その他)さしあたり不満はないがよい住宅にしたいため 47,421 7.7% ６番目 (身辺事情への対応)親又は子供との同居に対応するため 31,767 5.2% ７番目 (その他)その他 31,005 5.0% ８番目 (身辺事情への対応)就職、転職、転勤等に対応するため 26,891 4.4% ９番目 (住宅の改善)ローン、家賃等の住居費負担を軽減するため 22,269 3.6% 16,301 2.6% １０番目 (これからの生活に備えるため)住宅や庭等の維持管理を容易にするため １１番目 (身辺事情への対応)結婚等による世帯の分離や独立に対応するため 14,343 2.3% １２番目 (その他)立ち退き要求、契約期限切れのため 12,975 2.1% １３番目 (これからの生活に備えるため)資産を形成する(不動産を所有する)ため 8,715 1.4% １４番目 (身辺事情への対応)家を相続するため 3,634 0.6% 616,454 100% 総 計 （資料：平成 15 年 住宅需要実態調査（北海道）表 97 住み替え・改善の目的） 28 ５）住み替え・改善の実現困難な理由（第１位・第２位両方の回答の合計） 住み替え・改善の実現困難な理由としては、 「資金の不足」という回答が最も多くなっていますが、 ・(情報等の不足)住宅の改善方法について適当な相談相手や情報が得にくい（7.5%） ・(情報等の不足)住宅・宅地の物件に関する適切な情報が得にくい（7.3%） ・(情報等の不足)住環境や住宅性能に関する情報が得にくい（3.4%） という「情報不足」という理由の合計が 18.2％となり、３番目に多い「物件の不足」を上回っていることから、 情報提供の充実に向けた検討が望まれます。 住み替え・改善の目的 １番多い ２番目 (資金の不足)預貯金や返済能力が不足している、又はその可能性がある 175,218 30.5% (その他)特にない 139,936 24.3% ３番目 (物件の不足)支払可能な額の範囲で立地、広さ等気に入った住宅がない 91,614 15.9% ４番目 (情報等の不足)住宅の改善方法について適当な相談相手や情報が得にくい 43,156 7.5% ５番目 (情報等の不足)住宅・宅地の物件に関する適切な情報が得にくい 41,855 7.3% ６番目 (情報等の不足)公的賃貸住宅への入居が困難 28,707 5.0% ７番目 (資金の不足)返済能力はあるが勤務年数等の理由で資金融資がうけられない 23,361 4.1% ８番目 (情報等の不足)住環境や住宅性能に関する情報が得にくい 19,794 3.4% ９番目 (資金の不足)現在の住宅・宅地の売却がうまくいかない 11,236 2.0% 574,877 100% 総 計 （資料：平成 15 年 住宅需要実態調査（北海道）表 99 住み替え・改善の実現困難な理由（第１位・第２位）） 29 ６）今後の住まい方について ＜住み替えたい住宅区分＞ ・今後の住み替えの意向では、 新築住宅との回答が 44.8％と 最も多く、次いで特にこだわら ないが 42.7％で、中古住宅との 回答者はわずかに 4.0％となって います。 新築住宅 993,983 44.8% 特にこだわらない 948,279 42.7% 不明 8.6% 中古住宅 189,852 9.3% 87,798 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 （資料：平成 15 年 住宅需要実態調査（北海道）表 113 住まいに関する意向（新築・中古）） 世帯 ７）高齢期に備えた住み替え・改善の意向について ・高齢期に備えた住み替え・改善の 意向において、特に考えていないが 74.8％と最も多く、高齢期に備えた 住み替え・改善に対する意識が低い ことが伺われます。 ＜高齢期に備えた住み替え・改善の意向＞ 特に考えていない 74.8% 住宅の建て替えやリフォーム等をして住み続ける 13.8% 1,659,973 306,995 住宅を購入する・借りる、施設に入る等して住み替える 9.5% 不明 211,384 41,560 1.9% 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 1,800,000 世帯 （資料：平成 15 年 住宅需要実態調査（北海道）表 118 高齢期に備えた住み替え・改善意向） . 30 （２）先進事例 ①カナダ １）カナダにおける中古住宅の流通について ○カナダでは、ライフステージに合わせて家を住み替えることが一般的であり、中古住宅流通が盛んであると言われてい ます。その要因の主なものとして、以下のものが挙げられます。 ・中古住宅も資産価値が評価されます。 ・定期的なサイクルで建物のメンテナンスやリフォームを行うことが通常であり、かつ、資産価値に反映されます。 ・売買価格・抵当権の有無等の情報が一般に公開されており、相場がわかりやすい。 ・売買の手続きが簡単で、かつ、弁護士をたてて公平に取引できます。 ２）カナダにおける中古住宅市場 （不動産情報） 情報 ○新築も中古も不動産の情報はインターネットなどで一般的に開示されています。 ○売買価格から抵当権の有無まで容易に調査可能です。 （不動産評価システム） ○市が年に１回不動産価値を土地と建物に分けて評価数値を出し、所有者に通知します。 ○カナダ不動産鑑定協会から認定された不動産鑑定士が比較類似法などを用いて鑑定し、公表する制度 価 があります。 格 ○住宅を購入の際は、市と不動産鑑定協会の両方のデータを参考にできます。 （資産価値） ○カナダの中古住宅は、長い年月が経過した建物でも資産価値がゼロにはなりません。 （建物のメンテナンス・リフォーム） ○世帯が平均５年ごとに住み替えるため、中古住宅の資産価値を維持、または、上げるための定期的な建 物のメンテナンスやリフォームを行うのは通常のこととなっています。 住 品 ○リフォームの視点：快適性、健康性、利便性、省エネルギー性の向上が目的です。 宅 質 建物の性能構成（断熱、気密、換気）をバランスよくすることに重点が置かれています。 の ○リフォームポイント：内装ペイントと仕上げ材の改造、キッチン、浴室、外装ペイントと仕上げ材の改装、床 価 材の交換。 格 ○増改築は業者に依頼する場合もありますが、35％が自分で工事を行います。 と 各州の独自の制度（多くが任意加入）に基づき、保証機関が運営しています。 品 ※「ブリティッシュ・コロンビア州」を事例として（標準的な制度、任意加入）」 質 【業務内容】 品 ○住宅の保証 ・登録業者が倒産した場合、購入者が支払った手付金の保証。 質 保 ・引渡の 1 年後∼5 年までの 4 年間に生じた構造上の重大な欠陥の修繕。 住宅の所有者が売買等によって変っても、新しい所有者に継承。※保証額限度 10 万ドル／戸 証 制 ○業者登録 ※登録業者が負う保証 ・建築法令の適合性 ・引渡後 1 年間欠陥部分の修繕又は取替 度 ・製造業者等の行う保証の利益の護渡免責条件を設定 ○住宅の登録 ○標準約款の設定 ○紛争調停 （リフォーム支援） ○電力・ガス会社が省エネを目指すリフォームを推奨しており、建物の断熱性･気密性能の向上を図るため 資 金 の技術指導はもとより、省エネ機器の購入に対し、補助金を提供するなどの支援が行なわれています。 ○不動産専門家を通じて行われるのが一般的。 購入・売却 手続き ○取引に際し、弁護士を活用。 （資料：月間 不動産流通 2005.07 月号、輸入住宅産業協議会ホームページ） 31 ②アメリカ １）アメリカにおける中古住宅の流通について ○アメリカでは、新築住宅の販売戸数は常にほぼ一定であ るのに対し、中古住宅の販売戸数は年々上昇しており、 新築住宅よりも中古住宅の方が活発に取引されていま す。その要因としては、充実した情報提供、中古住宅改 修の価格評価への反映、資金調達、手続きに係る専門 家の発達と、すべてのステージにおいて充実しているこ とが挙げられます。 戸数 6,000,000 新築及び中古住宅の販売推移 5,000,000 中古住宅 4,000,000 3,000,000 2,000,000 新築住宅 1,000,000 0 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 年 ２）アメリカにおける中古住宅市場 ○市場価格情報がほぼ完全に開示されており高値買いなどの懸念がありません。 情 報 ○公的な不動産情報として価格、登記、取引、仕様情報（発表、公示者別々）があります。 ○中古住宅を改修した場合は、新たな価値が与えられるような価格評価システムが確立しています。 価 ○中古住宅を購入しても維持管理次第では、将来の売却時にキャピタル・ゲインを得ることができます。 住 宅 格 ○買い換えにあたっては、キャピタル・ゲインは多くの場合、所得から控除され、次の住宅資金に充当してい の くことができます。 価 ○中古住宅の購入後に生じる可能性の高い瑕疵などの問題対策 格 （１）情報開示フォームを仲介業者が自主的に採用しています。 品 と 質 （２）住宅検査人が存在しています。 品 ［検査方法］ 質 目視検査 ［検査料］ 2 万円∼6 万円（1 ドル≒120 円 平成 12 年 3 月当時） ［検査項目］ ①敷地：フェンス、門、用壁、外部階段など ②外壁・基礎：外壁、基礎、木部等装飾、煙突など ③屋根：主要部、外葺き、雨樋など ④配管：主要配管、供給管、排水管、燃料供給など ⑤暖房：内容、状態、燃焼吸気、火元など ⑥電気：配電、配線状況、冷房など ⑦内装：ドア、窓、天井、床、消化施設など ⑧駐車場・洗濯場：防火隔壁、給排気など ⑨台所・浴室：全体、流し、ゴミ処理、洗面など ［評価方法］ 「良い・普通・及第・悪い」の４段階 ［検査から除外される事項］ ①土壌の性質 ②建物価格の鑑定、見積もり ③設備、施設の適合性あるいは効率性など （３）建築許可の履歴情報があります。 以上のことから、事前確認ができ、契約に問題が生じた場合の責任の所在を明らかにできます。 ○新築時から流通も想定した良質なストックの形成が行われていることに加え、適切な維持管理・リフォーム の実施により、その質の維持・向上が図られています。 32 住 宅 の 価 格 と 品 質 品 質 保 証 制 度 資 金 購入・売却 手続き 全米を網羅する大型保証機関による保証（任意加入）が主流です。 ※Home Buyers Warranty 社を事例として（全米で保証サービス展開、任意制度） 【業務内容】 ○業者登録 ○保証期間 ・構造部分については 10 年間 ・仕上げ部分については 1 年間、設備については 2 年間 ○品質管理 ・地方の建築行政庁による検査 品質管理の徹底を目的にＨＢＷが検査員を派遣。 ・ＨＢＷによる品質管理 品質管理の向上を目的に、基準等について業者と住宅所有者双方に説明。 ・リスクマネジメントプログラム 「リスクマネジメントプログラム」を策定し、建築工事における瑕疵を軽減。 ○保険のバックアップ 2 つの保険会社から財政面で支援されています。 ○仲裁 クレームや紛争は調停に持ち込まれます。 不服の場合は管轄の州あるいは連邦裁判所に訴えられます。 ○保証料 住宅価格の 0.15∼1.0％ ○中古住宅の改修、修理などを行うための公的な融資プログラム、借入金利を所得から控除できる仕組み があります。 ○中古住宅を売買するにあたり、売り手、買い手の双方にとって利便性の高い専門業者が発達しており、 それらの用いるのが比較的安価で容易であります。 （主な専門業者）不動産仲介業者、エスクロー（双務契約に似た取引を保障する制度を行うための代理 人）、不動産鑑定士、住宅検査人 （資料： 「住宅の履歴情報等の活用による中古住宅市場活性化に関する調査検討報告書」建設省住宅局住宅政策課） 33 ③フランス １）フランスにおける中古住宅の流通について ○フランスには不動産取引数に関する統計がなく、直接的に中古住宅市場の流通規模を知ることはできませんが、住宅ロ ーンの貸出状況は、新築住宅よりも中古住宅に対する新規貸出額が高いことや、住宅の更新周期が８６年であることか ら、中古住宅の方が流通していると考えられます。 ２）フランスにおける中古住宅市場 ○新聞・雑誌による情報が豊富です。 ○インターネットによる市場情報があり、無料で不動産取引情報を検索できます。 情 報 ○不動産業者間における売買情報市場はミニテル（電話回線を利用した通信ネットワーク）等を通じ整備され ています。 価 ○価格査定方法は不明です。 格 ○不動産鑑定士とともに住宅検査人などの専門職が確立されていて、比較的安価に中古住宅の検査を依頼 することが可能です。建物保証の 10 年を過ぎた住宅は、多少お金を払っても、住宅検査を依頼し、瑕疵が 品 ないことを確認します。 質 ○新築住宅については、キャリテル制度という設計段階から品質を評価し、そのレベルを認定します。 住 宅 の 価 格 と 品 質 品 質 保 証 制 度 資 金 国の法律により、住宅保証制度への加入が強制となっています。 ○保証 ・構造上、あるいは本来の用途を果たさない損害に対して 10 年保証。 ・材料、部材については、2 年保証（機能に対する保証）。 ○二重の保険制度 ・フランスの保証制度は二重の強制保険制度です。 （強制責任保険） 建築生産者に対し 10 年間の強制責任保険が法律的に義務付けられています。 （強制損害保険） 建築生産者は、建築物の所有者保護のため、以下の損害を担保する損害保険の加入が義務付けら れています。 ・10 年責任の対象となる損害に対する修補の費用（品質管理）。 ・建築生産者の過失が原因で発生した瑕疵の修補（工事の履歴保証）。 ※保証限度額は物価の変動に合わせて再評価が行われる場合はあるが、原則的には当初の計画に即 した復帰に対するコストになります。 ○紛争処理 ・紛争が発生した場合、裁判に持ち込まれます。 ○品質管理 ・建築業者を評価 ・検査 ： 建築物は全て検査が義務付けられています。 検査は民間の検査会社が実施します。（検査員は第 3 者であることが条件） 検査会社も検査に対し、10 年間の責任が義務付けられています。 ○35％の改修工事を前提に住宅を取得する場合は金利０％。かなり古い中古住宅の大規模修繕を前提と した住宅取得を促進するには効果的。老朽化した住宅ストックの改善に結びついている。古い住宅を格 安で購入・改良している例も多い。 ※持ち家に対する公的融資制度 「金利０貸付」 ［対象］：①新設住宅 ②３５％の改修工事費を伴う既存の住宅 ［目的］：中低所得者の住宅取得促進 ［融資基準］：世帯構成、所得などを審査し貸付 ［融資の仕組み］：金利０％貸付の原資は融資を担当する金融機関が全額調達し、国が利息を負担 ［融資の限度額］：住宅価格の２割までで、他の住宅融資との併用が前提 ［返済期間］：所得により変動 最も高い所得者：７年程度最も低い所得者：１７年以上 34 購入・売却 手続き ○住宅情報が豊富にあり、仲介業者や仲介のための公証人を使わなくても、弁護士などを起用するだけで直 接取引が可能。 ・中古取引を仲介業者なしで行うことも多い。その代わり、必ず公証人を使うことが義務付けられており、公 証人に直接依頼したほうが効率的な場合があります。 ・中古住宅の売買において、公的機関である公証人が係ることは、購入者に取引面におけるリスクを緩和す る効果があります。 ・公的な機関である公証人が不動産仲介市場に参画していることから、中古住宅市場が活性化するひとつ の要因になっている可能性があります。 （資料： 「住宅の履歴情報等の活用による中古住宅市場活性化に関する調査検討報告書」建設省住宅局住宅政策課） 35 ３．全国・北海道における中古住宅市場 （１） 情報収集 ①ホームページによる情報発信の現況 ①−１ 空き家・空き地の情報発信の現況 ・北海道宅地建物取引業協会の会員数の約半数が、札幌市に所在しています。 ・都市部（札幌、旭川、函館など）から離れている地方においては、情報量、情報提供の場が少ない状況が伺えます。 [民 間 凡 例] ●・・・主要エリア ○・・・主要エリアからリンクされるエリア △・・・主要エリアからリンクされ、取り扱い対象となるエリア 行政 自治体 民間 宅地 分譲 空家 不動産 道内チェーン店 全国圏 ★ J社 A社 不動産 連合隊 空地 業者 http://www1.od http://www.abl 情報 n.ne.jp/%7Eccb0 ://www.jogjog.c e.co.jp/index.cf 0610/ 石狩支庁 札幌市 恵庭市 石狩市 - ● ● ● 1547 ● - - - - △ ● ○ 31 ● ○ - ○ - ● ● - 45 ● - - ○ - △ ● - 31 ● ○ - - - △ ○ ○ 19 ● - - - - △ ○ ○ 12 ● ○ - - ○ △ △ ○ 7 ● ○ - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - ● トップ → 都市建設部 → 西部地区・空地相談室 http://www.city.hakodate.hokkaido.jp/toshiken/machidukuri/a kiyajyouhou/ - ○ ○ ○ ● ● ● 151 ● - - - - - △ △ - - - - - ○ - △ △ - - - ○ - - - △ △ - - - - - - - - △ △ - 1 ● - - - - - △ △ ○ 8 ● - - - - - △ △ - 1 ● - - - - - △ △ ○ 11 ● - - - ○ △ △ - - ● ○ - - - △ △ - 3 ● - - - ○ △ - - 9 ● - - - - △ - - - - ● ● トップ → 文京ニュータウン、公有地売り払い情報 http://www.city.chitose.hokkaido.jp/index2.html トップ → 新着情報 → 市有地を分譲 http://www.city.eniwa.hokkaido.jp/ トップ → Topics （移住をお考えの方へ） → 住まい情報 ● http://www.city.ishikari.hokkaido.jp/kakubu/kzaisei/chiikik/ijuu_fudousan.htm ● トップ → 当別町移住促進事業 → 住まいの情報 ● トップ → 分譲地「新篠津村みのり団地」好評発売中 http://www.vill.shinshinotsu.hokkaido.jp/minori/index2.htm 厚田村 浜益村 渡島支庁 函館市 松前町 福島町 知内町 ● トップ → 町有地売払い http://www.town.fukushima.hokkaido.jp/kurashi/oshirase/mac hi.htm#ippan ● トップ → 元町定住団地分譲中 http://www.town.shiriuchi.hokkaido.jp/osirase/takuchi/default. htm 木古内町 上磯町 大野町 七飯町 鹿部町 http://takken.lifekernel.ne.jp/kaiin. html - http://www.city.sapporo.jp/city/live/jyutaku.html http://www.town.tobetsu.hokkaido.jp/ijusokusin.htm 新篠津村 不動産 情報 - 北広島市 当別町 会員数 （3206 ○ ● 江別市 千歳市 トップ → くらす → 住宅 m （社）北海道宅地建 物取引業協会 ● トップ → 移住・定住情報関連情報 → ロイヤルシティ鹿部リゾート（土地・物件 情報） （加盟店） http://e-shinrin.net/site/page/area/shikabe/estate/ 森町 八雲町 ● トップ → からまつの森分譲中 http://www.town.hokkaidomori.lg.jp/moriweb/other/karamatsu01.html ● トップ → What's New！（八雲町へ定住してみませんか） → 移住に当たり「住」 を探す（その2） http://www.town.yakumo.hokkaido.jp/pr/wellcome/real%20est ate/default.html 長万部町 - 36 [民 間 凡 例] ●・・・主要エリア ○・・・主要エリアからリンクされるエリア △・・・主要エリアからリンクされ、取り扱い対象となるエリア 行政 自治体 民間 宅地 分譲 空家 不動産 道内チェーン店 全国圏 ★ J社 A社 不動産 連合隊 空地 業者 http://www1.od http://www.abl 情報 n.ne.jp/%7Eccb0 ://www.jogjog.c e.co.jp/index.cf 0610/ 檜山支庁 江差町 ● トップ → 土地分譲情報 厚沢部町 熊石町 奥尻町 今金町 - △ - - 3 - ○ - - - △ - - 1 - ○ - - - △ - - - - - - - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - ○ - - △ - - - - ○ - - - △ - - - - - - - ○ △ ● - 61 ● - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - 1 - ○ - - - △ - - 1 ● ○ - - - △ - - 2 ● ○ - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - - - ● トップ → 新村「ハンノキ」地区分譲中 http://www.town.kaminokuni.lg.jp/kakuka/hannnoki/hannnoki. htm ● トップ → Uターン・Iターン（分譲宅地分譲中） ● トップ → 今金町移住情報 トップ → コンテンツ・その他（宅地分譲地） ● http://www.town.setana.hokkaido.jp/bunnjouti/bunnjouti.htm 後志支庁 小樽市 ● トップ → 「海を望む・丘に住む」など http://www.city.otaru.hokkaido.jp/ 島牧村 寿都町 黒松内町 蘭越町 ● トップ → 企業誘致・定住のご案内 → 定住支援のご案内 ニセコ町 ● トップ → サイト案内（くらしの情報：土地利用） http://www.town.rankoshi.hokkaido.jp/annai/index.htm http://www.town.niseko.hokkaido.jp/tochi/ 真狩村 ● トップ → Topics（真狩に住んでみませんか？） http://www.makkari.info/yasiro/map2.htm 留寿都村 喜茂別町 京極町 倶知安町 共和町 岩内町 泊村 神恵内村 積丹町 古平町 仁木町 余市町 赤井川村 http://takken.lifekernel.ne.jp/kaiin. html ○ http://www.town.imakane.lg.jp/akiyajouhou/akiyajouhou.htm せたな町 不動産 情報 - http://www.town.assabu.lg.jp/ 乙部町 会員数 （3206 - http://www.hokkaido-esashi.jp/koubai/koubaibukken.html 上ノ国町 m （社）北海道宅地建 物取引業協会 - - - - - △ - - - - ● トップ → 暮らしのガイド（住まい） http://www.town.kutchan.hokkaido.jp/town/juutakutoshi/juut aku/heyasagashi.jsp - - - ○ △ - - 8 ● - - - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - 2 ● - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - ● - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - 10 ● - - - - - △ - - - - 37 [民 間 凡 例] ●・・・主要エリア ○・・・主要エリアからリンクされるエリア △・・・主要エリアからリンクされ、取り扱い対象となるエリア 行政 自治体 民間 宅地 分譲 空家 不動産 道内チェーン店 全国圏 ★ J社 A社 不動産 連合隊 空地 業者 http://www1.od http://www.abl 情報 n.ne.jp/%7Eccb0 ://www.jogjog.c e.co.jp/index.cf 0610/ 空知支庁 夕張市 ● トップ → くらしの便利帳（分譲地） http://www.city.yubari.hokkaido.jp/cgi-bin/odbget.exe?wit_template=AM020000 - △ - - - - - - - - - △ ● - 39 ● - - - - - △ - - 8 ● - - - - - △ - - 2 - - - - - - △ - - 4 ● - ○ ○ - △ - - 3 ● ○ - - - △ - - 27 ● ○ - - - △ - - 5 ● - - - - - △ - - - - - - - - - △ △ - 5 - ○ - - - △ - - 1 ● ○ - - - △ - - 3 ● ○ - - - △ - - - ● ○ - - - △ - - - ● ○ - - - △ - - - - ○ - - - △ - - 1 ● - - - - △ - - 1 ● ○ - - - △ - - 8 ● ● トップ → Topics（月形町の宅地情報） http://www.town.tsukigata.hokkaido.jp/kaihatukousya/kousya .htm ○ - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - 2 - - - - - - △ - - 1 - ○ ○ - - △ - - - - ○ - - - △ - - - - - - - - △ - - - - ○ ○ - ○ △ - - 1 - - - - - △ - - - - 赤平市 ● トップ → 産業のご案内（空き地・空き店舗情報） http://www.city.mikasa.hokkaido.jp/sangyo/akichi/main/tenpo jyouhou.htm ● トップ → 市からのお知らせ（ニュータウンせせらぎ分譲中） http://www.city.takikawa.hokkaido.jp/soumubu/kanzai/town/top.jsp トップ → 砂川移住情報 → ②住まい情報（あかね・すずらん ● 団地分譲中） http://www.city.sunagawa.hokkaido.jp/web/PD_Cont.nsf/10b7cf52263e4be949256af 40058e6a8/2c967d777a7f80e74925700400243158?OpenDocument 歌志内市 深川市 北村 ● トップ → 宅地・商工地分譲 http://www.vill.kita.hokkaido.jp/ 栗沢町 ● トップ → サングリーンタウン 南幌町 ● トップ → 南幌町へようこそ → 宅地 http://www.dosanko.co.jp/kurisawa/newtown/index.html 奈井江町 上砂川町 由仁町 http://www.town.nanporo.hokkaido.jp/wel_menu.htm トップ → 生活便利手帳 → くらしのガイド → 生活・環境 ● （分譲住宅地に関すること） http://www.town.naie.hokkaido.jp/seikatu/guide/seikatu/danti /danti.htm ● トップ → 企業立地情報 → 分譲地・遊休施設のご案内 http://www17.ocn.ne.jp/~kami_02/kigyou/shisetsu/shisetsu_in dex.htm ● トップ → くらしの情報 → 優良田園住宅地 http://www.town.yuni.lg.jp/frame08_kurasi06denen.htm 長沼町 栗山町 ● トップ → 生活・環境 → 住宅（住宅地情報） http://www.town.kuriyama.hokkaido.jp/tochikaihatsu/ 月形町 浦臼町 新十津川町 妹背牛町 秩父別町 ● トップ → What News!（空家・定住情報） http://www.hokkai.or.jp/chipbetu/HTML/teijyutop.html 雨竜町 ● トップ → くらしと行政の情報 → 財産管理グループ → 宅地分譲 http://www.town.uryu.hokkaido.jp/contents/index.php?cat=46 北竜町 沼田町 ● トップ → 沼田町定住情報 http://www.town.numata.hokkaido.jp/teijyu/index.htm 幌加内町 http://takken.lifekernel.ne.jp/kaiin. html - 芦別市 砂川市 不動産 情報 - 美唄市 滝川市 会員数 （3206 ○ 岩見沢市 三笠市 m （社）北海道宅地建 物取引業協会 - 38 [民 間 凡 例] ●・・・主要エリア ○・・・主要エリアからリンクされるエリア △・・・主要エリアからリンクされ、取り扱い対象となるエリア 行政 自治体 民間 宅地 分譲 空家 不動産 道内チェーン店 全国圏 ★ J社 A社 不動産 連合隊 空地 業者 http://www1.od http://www.abl 情報 n.ne.jp/%7Eccb0 ://www.jogjog.c e.co.jp/index.cf 0610/ 上川支庁 旭川市 ● トップ → 移住・定住情報 → 住まいの情報 http://www.city.asahikawa.hokkaido.jp/files/kikaku/iju/iju2su mai.htm - - - ○ ● ● - - - - - △ △ - - - - - △ - - - - - - - - - ○ - ○ 8 - △ - 11 - △ △ - 5 - - △ △ - 3 - - - △ △ - 3 - - - - △ △ - 2 - ○ ○ ○ - △ △ - - - ○ - - - △ △ - - - - - - - △ △ - - - ○ - - - △ △ - 1 - ○ - - - △ △ - 2 ● ● トップ → 新着情報（住宅用地分譲） http://town.minamifurano.hokkaido.jp/koho/pdf/web050515/0 5051505.pdf ○ - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - 5 - ○ - - - △ - - 1 - - - - - △ - - - - ○ - ○ - △ △ - - - ○ - - - △ △ - - - - - - - △ △ - 1 - ○ - - - △ △ - 1 - - ○ - - △ - - - ● - ○ - - △ - - - - - ○ - - △ - - - - - - - - - △ - - 11 - - - - - - △ - - - - ○ - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - 鷹栖町 東神楽町 ● トップ → 宅地・分譲販売中 当麻町 ● トップ → 移住情報 → 住まい情報 http://www16.ocn.ne.jp/%7Ehkousha/ http://town.tohma.hokkaido.jp/kousya/index.htm ● トップ → 宅地分譲、空地空家情報 http://www.town.pippu.hokkaido.jp/web/PD_Menu.nsf/0/009928139161D91F49256C 30001DDD04?OpenDocument ● トップ → 宅地情報 http://www.eolas.co.jp/hokkaido/aibetsu/aiti/higasino1.htm 上川町 - 東川町 ● トップ → 宅地分譲、優良田園住宅 美瑛町 ● トップ → 暮らす →住宅・土地 → 開発公社 http://town.higashikawa.hokkaido.jp/jp/index.htm http://town.biei.hokkaido.jp/ 上富良野町 中富良野町 ● トップ → まちの情報 http://www.furano.ne.jp/nakafurano/mati/index.html 占冠村 - 和寒町 ● トップ → 移住情報 剣淵町 ● トップ → What's News（さわらび団地） http://www.town.wassamu.hokkaido.jp/ http://www.town.kembuchi.hokkaido.jp/cgi-bin/odbget.exe?WIT_template=AC02000&Cc=7D3270B852&DM=&Tp=upqjdt&IM= 風連町 下川町 ● トップ → 定住促進制度 http://www.town.shimokawa.hokkaido.jp/cgi-bin/odbget.exe?WIT_template=AC01000&WIT_oid=4pkqfIL90l2D6dodz65duOIeaNq&m=1&d= 美深町 ● トップ → きたいっしょ推進協議会 http://www.town.bifuka.hokkaido.jp/WEB/PD_Cate.nsf/9de290a3a82f07d549256af5 00371094/18b0cb8df08c975149256c7900177a3e?OpenDocument 音威子府村 ● トップ → きたいっしょ推進協議会 http://www.town.bifuka.hokkaido.jp/WEB/PD_Cate.nsf/9de290a3a82f07d549256af5 00371094/18b0cb8df08c975149256c7900177a3e?OpenDocument 中川町 ● トップ → きたいっしょ推進協議会 http://www.town.bifuka.hokkaido.jp/WEB/PD_Cate.nsf/9de290a3a82f07d549256af5 00371094/18b0cb8df08c975149256c7900177a3e?OpenDocument 留萌支庁 留萌市 小平町 増毛町 ● トップ → お知らせ・その他情報（土地購入者募集） http://www.hokkai.or.jp/mashike/index.html 苫前町 羽幌町 初山別村 遠別町 天塩町 幌延町 http://takken.lifekernel.ne.jp/kaiin. html - 士別市 南富良野町 不動産 情報 ● 富良野市 愛別町 ● 会員数 （3206 295 名寄市 比布町 m （社）北海道宅地建 物取引業協会 39 （加盟店） [民 間 凡 例] ●・・・主要エリア ○・・・主要エリアからリンクされるエリア △・・・主要エリアからリンクされ、取り扱い対象となるエリア 行政 自治体 民間 宅地 分譲 空家 不動産 道内チェーン店 全国圏 ★ J社 A社 不動産 連合隊 空地 業者 http://www1.od http://www.abl 情報 n.ne.jp/%7Eccb0 ://www.jogjog.c e.co.jp/index.cf 0610/ 網走支庁 北見市 網走市 - - - - △ ● - - ○ - △ - - - - ○ △ - - - ○ - - - - - - - - - - 19 - - - 8 - △ - - - - - △ - - 3 - - - △ - - 8 - - - - △ - - 1 - - - - - △ - - 2 - - - - - △ - - - - ○ - - - △ - - - - - - - - - △ - ○ - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - 2 - ○ - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - 6 - - - - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - - - ○ - - - △ - - 2 - ○ - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - ● トップ → リンク ● トップ → Topics（その他） http://www.media-pk.com/kei/index.html 美幌町 津別町 斜里町 清里町 小清水町 ● トップ → 分譲宅地、土地・住宅情報 http://www.dosanko.co.jp/kosimizu/teijyu/index.html 端野町 訓子府町 置戸町 留辺蕊町 佐呂間町 ● トップ → お知らせ（勤労者住宅用地分譲） http://town.saroma.hokkaido.jp/ 常呂町 生田原町 遠軽町 丸瀬布町 白滝村 上湧別町 ● トップ → 宅地分譲情報 http://www.kamiyu.org/org/kisyo/5-3park/ 湧別町 ● トップ → 生活情報（宅地分譲のお知らせ） http://www17.ocn.ne.jp/~yuubetsu/top.html 滝上町 興部町 西興部村 雄武町 http://takken.lifekernel.ne.jp/kaiin. html ○ ● トップ → 生活情報（市有地の売却情報） 女満別町 不動産 情報 ● http://mombetsu.jp/link/index.html 東藻琴村 ● 会員数 （3206 74 - http://www.city.abashiri.hokkaido.jp/web/PD_Cont.nsf/eb3ad322058bb29749256c9b 00100d2f/393f0c884f5a29b049256dc600013a1e?OpenDocument 紋別市 m （社）北海道宅地建 物取引業協会 40 （加盟店） [民 間 凡 例] ●・・・主要エリア ○・・・主要エリアからリンクされるエリア △・・・主要エリアからリンクされ、取り扱い対象となるエリア 行政 自治体 民間 宅地 分譲 空家 不動産 道内チェーン店 全国圏 ★ J社 A社 不動産 連合隊 空地 業者 http://www1.od http://www.abl 情報 n.ne.jp/%7Eccb0 ://www.jogjog.c e.co.jp/index.cf 0610/ 胆振支庁 室蘭市 ● トップ → 各課のページ → 企画財政部・管財契約課のページ ○ - - - △ ● ○ - - - ● ● - - - - - △ ● 伊達市 - - - - - △ 豊浦町 虻田町 - - - - - - - - - 洞爺村 大滝村 - - - - - 壮瞥町 - ● 125 ● - 24 ● - - 31 ● △ - - - - - △ - - 1 ● - - △ - - 1 - - - - △ - - - - - - - - △ - - - ● - - - ○ △ - - 8 ● ○ - - - △ - - - ● ○ - - - △ - - 2 ● - - - - - △ - - - - ● トップ → お知らせ（宅地分譲） http://www10.plala.or.jp/mukawa/information/toyoshiro/inde x.html ○ - - - △ - - 2 - - - - - - △ - - - - - - - - - △ △ - - - - - - - - △ △ - - - - - - - - △ △ - 1 ● - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - 5 ● - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - 2 - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - 14 - - - - - - △ - - - - ● トップ → まちづくり（土地分譲） ● トップ → 住まい（宅地建物取引業者） 早来町 ● トップ → ＩＮＤＥＸ（アイリスタウン） http://www.town.shiraoi.hokkaido.jp/ http://www.town.hayakita.lg.jp/ ● トップ → 観光・宅地・名産 → 宅地販売 http://www.town.oiwake.hokkaido.jp/kankou/kankouset.html 厚真町 鵜川町 穂別町 日高支庁 日高町 平取町 門別町 新冠町 静内町 三石町 浦河町 様似町 えりも町 宗谷支庁 稚内市 猿払村 浜頓別町 中頓別町 枝幸町 歌登町 豊富町 利尻町 礼文町 利尻富士町 http://takken.lifekernel.ne.jp/kaiin. html ● 白老町 追分町 不動産 情報 54 http://www.city.tomakomai.hokkaido.jp/totibunjyo.html 登別市 会員数 （3206 - http://www.city.muroran.hokkaido.jp/main/org2400.html 苫小牧市 m （社）北海道宅地建 物取引業協会 （加盟店） - - - - - △ - - - - ● トップ → くらしの情報 → 定住促進団地 http://www.town.nakatombetsu.hokkaido.jp/nakatombetsu.nsf /doc/takuti?OpenDocument#bunjyo ○ - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - 41 [民 間 凡 例] ●・・・主要エリア ○・・・主要エリアからリンクされるエリア △・・・主要エリアからリンクされ、取り扱い対象となるエリア 行政 自治体 民間 宅地 分譲 空家 不動産 道内チェーン店 全国圏 ★ J社 A社 不動産 連合隊 空地 業者 http://www1.od http://www.abl 情報 n.ne.jp/%7Eccb0 ://www.jogjog.c e.co.jp/index.cf 0610/ 十勝支庁 帯広市 音更町 m 12 ● - - - - △ - - - - - - △ ● - - - - - △ ○ ○ - - - △ ○ - - - ● トップ → 宅地分譲中 http://www.shihoro.jp/hp/takuti/minorino.htm http://www.shihoro.jp/hp/takuti/minorino.htm http://takken.lifekernel.ne.jp/kaiin. html ○ - 上士幌町 不動産 情報 ● - ● トップ → みのり野、ゆうすい士幌町 会員数 （3206 177 - 士幌町 ● （社）北海道宅地建 物取引業協会 （加盟店） 鹿追町 ● トップ → 「移」 → 分譲地案内 ○ - - - △ - - - - 新得町 ● トップ → 宅地分譲 http://www.town.shintoku.hokkaido.jp/01_Soumu/01_4_Soumu_ Oshirase/takuti/takuti_bunjyou.asp ○ - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - 1 - - - - - - △ ○ ○ 11 - ○ - - - △ - - - - ○ - - - △ - - - - ○ - - - △ - - - - ○ - - - △ - - - - - - - - - △ - - 2 - - - - - - △ ○ ○ 9 ● - - - - - △ - - 2 - - - - - - △ - - - - ○ - - - △ - - 2 - - - - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - 1 - - - - - - △ - - - - http://town.shikaoi.hokkaido.jp/ 清水町 芽室町 中札内村 更別村 ● トップ → めぐみのニュータウン http://www.vill.nakasatsunai.hokkaido.jp/gyousei/bunjouchi/b unjouchi.html ● トップ → すみませんか？ http://www.sarabetsu.jp/sumu.html 虫類村 ● トップ → あおぞら団地分譲について http://www.vill.churui.hokkaido.jp/aozora.htm 大樹町 ● トップ → 分譲財産情報 http://www.town.taiki.hokkaido.jp/pages/bunjou/index.html 広尾町 幕別町 池田町 豊頃町 本別町 ● トップ → 定住促進団地 http://www.town.honbetsu.hokkaido.jp/ 足寄町 陸別町 浦幌町 42 [民 間 凡 例] ●・・・主要エリア ○・・・主要エリアからリンクされるエリア △・・・主要エリアからリンクされ、取り扱い対象となるエリア 行政 自治体 民間 宅地 分譲 空家 不動産 道内チェーン店 全国圏 ★ J社 A社 不動産 連合隊 空地 業者 http://www1.od http://www.abl 情報 n.ne.jp/%7Eccb0 ://www.jogjog.c e.co.jp/index.cf 0610/ 釧路支庁 釧路市 釧路町 厚岸町 浜中町 標茶町 弟子屈町 阿寒町 鶴居村 音別町 根室支庁 根室市 別海町 中標津町 標津町 羅臼町 ● 会員数 （3206 不動産 情報 http://takken.lifekernel.ne.jp/kaiin. html 126 ● ○ 10 ● - - 2 - △ - - 1 - - △ - - - ● - - △ - - 4 ● - - - △ - - 2 - ○ - - - △ - - - ● - - - - - △ - ○ 1 ● - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - 5 - - - - - - △ ● - - - - - △ ○ - - - - - △ - - - - - - - - - - - - - - ● トップ → 鶴居村に住んでみませんか。？ http://www.vill.tsurui.lg.jp/web/PD_Cont.nsf/0/25CC523272F228E849256DF6001B5 078?OpenDocument 白糠町 m （社）北海道宅地建 物取引業協会 （加盟店） - - - - - △ - - 1 - ● トップ → 移住・定住相談コーナー → 住まいの情報 http://www.nakashibetsu.jp/nakashibetsu.nsf/doc/ijyuu?Open Document - - - ○ △ - - 8 - - - - - - △ - - - - - - - - - △ - - - - 43 ①−２ 情報発信内容の現況 １）現況 物件の情報発信内容は価格・面積・間取り・築年数といった内容が一般的であり、住宅の品質や特徴についての 情報発信が行われていない状況にあります。 （例１） 楽天ホームページの物件紹介内容 物件の品質や特 徴をつたえる項目 がない。 44 （例２） リクルート住宅情報ナビのホームページの物件紹介内容 物件の品質や特 徴をつたえる項目 がない。 （例３） 道内住宅メーカーのホームページの物件紹介内容 物件の品質や特 徴をつたえる項目 がない。 45 ②ホームページによる情報発信に特徴がある事例 ②−１ 情報発信事例Ⅰ ： 東京 R 不動産 （実施主体：（有）スピーク） １）特徴 不動産の隠れた魅力を掘り起こし、紹介しているサイト ２）内容 ○物件の魅力を生かした物件検索 物件の特徴により分類し、 物件検索がしやすくなって います。 ○物件ごとの特徴をさらに伝える見出し・コメント 見出しとコメントをつけ、物 件の魅力をさらに伝えてい ます。 ３）体制 ○不動産、建築、メディア各分野のプロフェッショナルによる共同運営 ４）利用状況 ○サイトを訪れるユーザー数：約 60 万人/年 ○登録物件：300 件超 （資料：月間不動産流通 2005.7 月号、ホームページ：http://www.realtokyoestate.co.jp） 46 47 ②−２ 情報発信事例Ⅱ ： 伊豆大好き人間応援企業 （実施主体：伊豆太陽ホーム㈱） １）特徴 伊豆周辺のリゾート中古物件を独自に特徴づけし、紹介しているサイト ２）内容 ○富士山が見える物件、豪華リゾート物件など、物件の特色による物件検索が可能 ○物件の魅力をさらに伝えるための格付け（レーティング）・コメントづけ ＜レーティングの内容＞ ・買い得感のある物件：買 ・田舎暮らし向きの物件：田 ・生活に便利な物件：便 ・リゾート満喫物件：リ ○アンケート調査やホームページの掲示板による、ユーザーニーズの把握 ○移住後の声を伝え、地域の交流をサポート 伊豆太陽ホーム㈱が主催しており、移住 者たちの交流に貢献しています。 （資料：月間不動産流通 2004.12 月号、ホームページ：:http://www.izutaiyo.co.jp） 48 49 （２） 住宅の価格と品質 ①価格査定についての現況 ①−１ 価格査定の現況 １）価格査定について 宅地建物取引業者が媒介契約において、媒介価格についての意見を述べる際には、根拠を明示する必要があり ます。（宅地建物取引業法 第 34 条の２項） その際に、以下の根拠を示すのが一般的となっています。 ○価格査定マニュアル（（財）不動産流通近代化センター策定）による査定 ※鑑定方法の種類：原価法、取引事例比較法、収益還元法 ・住宅の場合、原価法と取引事例比較法が主体 ・地方は比較事例がない場合がほとんどで、原価法のみで価格を出す場合が多くなっています。 ○近隣の取引事例 【 原価法 （積算価格） 】 ・耐用年数による原価、機能的原価、経済性からみた原価の３つにより算出するのが積算価格。 ・鑑定士としては、あらゆることを考慮するのが前提。 耐用年数による原価 （再建築価格） ○再建築価格の出し方： ― 購入時の金額に標準建築指数を掛け、時点修正。 ― 特殊な場合、再建築価格を設計事務所に積算してもらう。 （現在価値） ○戸建住宅の耐用年数は一般に２５年。 ○その物件が１０年経っていたら、そこから１０年引き、現在価値は１５年残っていると見る。 ○住宅金融公庫の融資が２５年だったので通常２５年とする。 （金融機関が最長で貸す年数を使うことが多いです。） ○適切な維持保全のための修繕、リフォームなどをしていると、残存耐用年限を延ばすこともある。 ○残存耐用年数で反映しなくても、機能的原価のところで反映させることもある。 ○残存耐用年数の設定基準はない。（例：屋根葺き替えしていたら、２年延ばす等） 「耐用年限」 − 「経過年数」 ＋ 「残存耐用年数」 ＝ 「現在価値」 （耐用年限） ○「税金を徴収する場合の耐用年数」、「融資する場合の耐用年数」など、社会にはいろいろ耐用年数がある。 ○不動産鑑定士はどれを使ってもいいが、きちんとした根拠の説明ができないといけないので、その中では金融 の耐用年数を使うことが主流。 ○お金が借りられないのに耐用年限を金融より長くみるということにはならないため。 ○金融が何年まででみているかは、耐用年限を考える上でかなり影響力がある。 続いて、機能的原価 ○「耐用年限による原価」の次に、建物の機能を備えているかを考慮する「機能的原価」を行います。 ○風呂が付いているか、水洗か下水か、ガスが都市ガスかプロパンかなど。 （不動産として扱う場合もあるので一概には言えない） ○リフォームし、設備を揃えたなどの価値を反映させます。 ○今現在の一般的な住宅を基準とし、査定する住宅が一般的な住宅の機能を持っていない場合、減価します。 50 機能的原価 ○設計図書、確認申請や目視により調査。 ○図面がある場合は図面を活用するが、なければ特に使用しない。 ○建物の柱の太さ、基礎の高さ、断熱材が入っているかどうかを確認。 ○最近だとアスベストを使っていないかどうか確認。 ○さまざまなものは機能的原価のところで考慮。 ○確認申請に書いてあることは考慮。 ○確認申請のあるものは、柱の太さ、基礎等確認済みという認識のもとして解釈。 続いて、経済性から見た原価 経済性から見た原価 ○地域性を考慮。 例）高級住宅街に、あまり高価ではない家だと売れにくい。 あまり高級な住宅が周辺にないのに、その家だけ高級等を査定。 ２）戸建住宅価格査定マニュアルの概要 ◎価格査定マニュアルの種類 − 戸建住宅価格査定マニュアル − 中古マンション価格査定マニュアル − 住宅地価格査定マニュアル ２）−１ 戸建価格査定マニュアルの改定履歴 昭和 56 年 10 月 「木造戸建住宅価格査定マニュアル」策定 ：建設省委託調査「価格査定マニュアル策定委員会研究報告書」を基礎に策定。 昭和 59 年 6 月 第２次「木造戸建住宅価格査定マニュアル」策定 ：マニュアルの効率的運用を図るための改定を行う。 平成 4 年 12 月 第３次「木造戸建住宅価格査定マニュアル」策定 ：建築傾向や中古市場動向等の変化を踏まえて見直し。 平成 14 年 4 月 「戸建住宅価格査定マニュアル」策定 ：第３次マニュアルから 10 年経過し、量から質への転換、既存住宅ストックの適切な維持管理の 状況を反映した価格査定マニュアルに改定。パソコンに対応したシステム構築を図る。 ここでは、平成 14 年に発刊された「戸建住宅価格査定マニュアル」の概要をまとめます。 ２）−２ 査定の対象 ○日常流通市場に出回っている一般的な中古の戸建住宅の売り出し価格を査定。 ○豪邸、由緒ある旧家などの査定には適しません。 ○査定の対象としている建物の構造(工法) ・木造軸組工法(在来工法 ・２×４(ツー・バイ・フォー) ・木質プレハブ工法 ・鉄骨造り ２）−３ 査定法 ○屋根と外壁のほか建物内部に立ち入って天井、壁、床、開口部、設備等に使用している建築材料および状況等を調 査。 ○住宅の性能、付加価値として考えられる設備、あるいは工事関連図書の保有の状況等を調査。 ○これらの結果に基づいて建物の価格を査定。 51 ２）−４ 概念図 ○｢土地部分の価格｣は｢住宅地価格査定 マニュアル｣で算出。 ○｢流通性比率｣は｢建物価格｣と｢土地部 分の価格｣を合算後、中古戸建住宅 価格の調整が必要な場合に乗じる。 「住宅性能」率 [1] 建物が有する住宅性能の把握 [2] ｢住宅性能｣率の算出 ○住宅金融公庫が割増融資の対象とする 性能を有する住宅は標準的な住宅に対し て、その価値も高く、建築費(単価)も高 価。 ○｢住宅性能｣率とは、住宅金融公庫が割 増融資の対象とする住宅性能を有する建 物について、その性能に応じて現在価格 を割増すための比率。 （高耐久性、バリアフリー、省エネ） ※「付加価値」率 付加価値と認められる設備等の保有、 建物に関する重要な図書の保有に応じて、 建物の現在価格を加減する比率。 加減率は建物の現在価格に対して、±１０％。 ２）−５ 算式 ： システムが計算 ：マニュアルと手作業で計算 52 ３）中古マンション価格査定マニュアルの概要 ３）−１ 中古マンション価格査定マニュアルの改定履歴 昭和 57 年 2 月 「中古マンション価格査定マニュアル」策定 ：建設省委託調査「価格査定マニュアル策定委員会研究報告書」を基礎に策定。 昭和 60 年 6 月 「中古マンション価格査定マニュアル」改定 ：マニュアルの効率的運用を図るための改定を行う。 平成 5 年 7 月 「中古マンション価格査定マニュアル」改定 ：マニュアルの効率的運用を図るための改定を行う。 平成 15 年 3 月 「中古マンション価格査定マニュアル」改定 ：価格査定専門委員会において審議を重ね、第４次「中古マンション価格査定マニュアル」策定。 パソコンに対応したシステム構築を図る。 ここでは、平成 15 年に発刊された「中古マンション価格査定マニュアル」の概要をまとめます。 ３）−２ 査定の対象 ○居住用ファミリータイプ ○査定の対象としないマンション ・高級マンション ・定期借地権マンション： （対象としない理由） − 中古としての流通量が少ない − 取引事例が充足していない − 取引事例比較による査定が慣習化していない − 権利金、保証金の形態が個々のマンションの事情により異なり、定期借地権マンション同士での比較 の場合でもコンサルタント的な分析を要する ・収益物件（収益ビジネスタイプのワンルームマンション等） ・店舗ビル・事務所ビルの一部に併設された居住用マンション ・店舗用・事務所用等居住用以外のマンション ３）―３ 査定法 ○中古マンション比較法（取引事例比較法）により算出します。 １．実際に売買されたマンション（以下事例マンションと表記）を選ぶ。 ２．査定をするマンション（以下査定マンションと表記）と事例マンションのそれぞれに、 ・「該当住戸の位置」、「専有部分の状況」、「最寄駅までの距離」、「周辺環境」などの条件について判定・評価を行う。 ・査定条件に対する判定・評価は評点（評価得点）で示される。 ・事例マンション、査定マンションのそれぞれの評点を求める。 ３．両者の評点の比較結果と、事例マンションの売買価格を基に、査定マンションの査定価格を導き出す。 ４．査定価格の調整が必要な場合、流通性比率によって査定価格の調整を行う。 ３）−４ 中古マンション比較法以外の査定法 原価法 ：取引時点でのマンションの再調達原価（土地の価格＋建物価格等）を求め、再調達原価について原価 修正を行って、試算価格（積算価格）を求める手法。新築マンションの分譲価格の算出プロセスに採用 されます。 収益還元法 ：純収益を還元利回りで還元し、試算価格を算出する方法。賃貸などの収益物件の策定に採用します。 53 ３）−５ 査定価格の算出 ○評点の算出・集計 ○査定価格の算出 ３）−６ 流通性比率による調整 市場流通性の優劣による価格調整が必要であると判定した場合は調整を行います。 [流通性判定の基準] ○査定マンションが所在する地域での中古マンション市場動向（売れ行きの良し悪し） ○査定マンション購入対象者層の予算価格帯（想定する購入者層に買える価格かどうか） ○物件の標準度合い。（築年数、専有面積、価格、間取りなどが標準的なものか） ○融資制度との関係（有利な融資を受けることができるか） ○マンション全体の企画、施工、長期にわたるアフターサービス ４）住宅地価格査定マニュアルの概要 ４）−１ 住宅地価格査定マニュアルの改定履歴 昭和 56 年 10 月 「土地価格査定マニュアル」策定 ：建設省委託調査「価格査定マニュアル策定委員会研究報告書」を基礎に策定。 昭和 61 年 8 月 第２次「土地価格査定マニュアル」策定 ：マニュアルの効率的運用を図るための改定を行う。 平成 6 年 12 月 第３次「土地価格査定マニュアル」策定 ：中古市場動向の変化等を踏まえて策定。 平成 15 年 3 月 「住宅地価格査定マニュアル」策定 ：価格査定専門委員会において審議を重ね策定。パソコンに対応したシステム構築を図る。 ここでは、平成 15 年に発刊された「住宅地価格査定マニュアル」の概要をまとめます。 54 ４）−２ 査定の対象 ○一般的な戸建住宅用地(住宅地):宅地建物取引業法第２条第１項に定める土地を対象とします。 ○査定の対象としない土地 ・規模のまとまった戸建住宅用の開発用地 ・中高層共同住宅用地（マンション開発用地） ・工業用地 ・事業用/業務用地（店舗・事務所ビル用地） ・田・畑などの農地 ・山林 ・農家集落地域に在する用地 ・別荘地 ・行政法令に照らして、建物が建築できない、または、再建築できない土地 ・査定の対象となる土地だけでは現実的に土地の買収を必要とする土地 ・特に著名な優良住宅地域にあって総額が大きくなる土地 ４）−３ 査定手法 ○取引事例比較法に基づき算出。 １.実際に売買された住宅地（以下事例地と表記）を選ぶ。 ２.査定をする住宅地（以下査定地と表記）と事例地のそれぞれに、 ・ 「交通の便」 、 「道路の状況」などの条件について判定・評価を行う。 ・査定条件に対する判定・評価は評点（評価得点）で示される。 ・事例地、査定地のそれぞれの評点を求める。 ３.両者の評点の比較結果と、事例地の売買価格を基に、査定地の査定価格を導き出す。 ４.査定価格の調整が必要な場合、流通性比率によって査定価格の調整を行う。 ４）−４ 査定価格の算出 ○評点の算出・集計 ○査定価格の算出 土地、建物一体戸建住宅価格を算出する場合は、建物価格も入力。 55 ４）−５ 流通性比率による調整 市場流通性の優劣による価格調整が必要であると判定した場合は調整を行います。 ４）−６ 事例地の価格水準に関する検証 この計算により、住宅地としての標準的な条件の土地の価格水準を求め、求めた価格が相場感に照らして妥当性を欠く 場合、評価に誤りがある、または取引事例の選択に誤りがある可能性があるため、再査定の必要があります。 56 ①−２ 道内の価格査定の取組み ： 戸建住宅価格査定マニュアル（北海道版） （実施主体：（社）北海道宅地建物取引業協会） １）特徴 北海道の地域性を反映した査定システムにより、的確に北海道の住宅を査定します。 ２）内容 基礎（高基礎）、屋根、壁、断熱性、リフォームなどを評価します。 【査定対象】 ・木造軸組工法（在来工法） ・2×4（ツー・バイ・フォー） ・木質系プレハブ工法 ・鉄骨系プレハブ工法 【査定方法】 ・品等格差を判別し、価格に反映します。 ・建物内外の部位毎の建築資材（柱・屋根・外壁・開口部）、内部仕上げ（床・壁・天井・収納）、 設備（厨房・浴室・洗面・トイレ・給湯・照明・冷房・暖房）を 3 段階で判別します。 柱 高級 上級 松１２ｃｍ角上小節 松１０．５ｃｍ角 米栂 集成材１２ｃｍ角無節 集成材１０．５ｃｍ角 その他 標準 一部１２ｃｍ角 ・付加価値の評価として、新築時からの記録の保存・管理状況・各種性能保証を評価します。 付加価値 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 1.新築時の確認通知書、検査済証、設計図書、工程写真（１００枚以上）全て保有 2.新築時の確認通知書、検査済証、設計図書、工程写真（５０枚以上）全て保有 3.新築時の確認通知書、検査済証、設計図書全て保有 4.リホーム時の設計図書、工程写真（５０枚以上）全て保有 5.（品確法関連）性能評価書あり 6.（品確法関連）瑕疵保証書あり（有効期限内） 7.公庫融資物件を確認できる図書あり 8.高規格住宅（公庫基準） 9.バリアフリー（公庫基準） 10.省エネルギー住宅（公庫基準） 11.家族構成の変化に対応した間取りの変更が容易 12.日当たりが良く間取りが一般的で市場性に富む 13.北方型認定住宅（北海道） 1,2,3,8,10は全て含まれます （資料：ホームページ：http://www.takken.ne.jp） 57 B 仕上部材による品等格差 建築材料 柱 高級 上級 松１２ｃｍ角上小節 松１０．５ｃｍ角 米栂 集成材１０．５ｃｍ角 その他 集成材１２ｃｍ角無節 標準 一部１２ｃｍ角 高級 屋根 上級 銅板葺 ガルバリューム鋼板葺 ストッパールーフ 横葺 外壁 高級 標準 カラートタン葺 上級 タイル張り（１／3以上） 吹付タイル／スタッコ仕上げ 金属系サイディング／セメント系 上質塩ビサイディング（１６ミリ以上 不燃 無垢板堅羽目・横羽目 標準 モルタリシン吹付け サイディング サイディング／上質サイディング カラー鉄板 ＡＬＣ（軽量気泡コンクリート） 開口部 高級 上級 玄関ドア：木製高級／鋼製高級 標準 玄関ドア：アルミ断熱 玄関ドア：アルミ標準品 サッシ：断熱複層ガラス高級品 サッシ：断熱複層ガラス上級品 サッシ：アルミ標準品 出窓：断熱複層ガラス高級品 出窓：断熱複層ガラス上級品 テラス：高級テラス テラス：上級 室内ドア：高級品・注文品 室内ドア：上級品 室内ドア：標準品 ふすま・障子戸：高級品 ふすま・障子戸：上級品 ふすま・障子戸：並 テラス：標準 内部仕上げ 高級 床 標準 上級 無垢フローリング フローリング（集成材） じゅうたん敷（毛足１０ミリ以上） 上級フロアカーペット敷 パンチカーペット 畳（高級品） じゅうたん敷（毛足１０ミリ未満） クッションフロア 畳（上級品） 畳（標準品） 壁 高級 寄木張フロア（合板） 上級 標準 京壁（じゅらく壁） 新京壁（新じゅらく壁） プラスター（漆喰壁） 布厚クロス 布クロス ビニールクロス 檜板張り ビニールクロス（上級品） プリント合板 天然木化粧合板 天井 高級 上級 標準 銘木杉板張り 杉合板（杢目・柾目） プリント合板 布厚クロス ビニールクロス（上） ビニールクロス 布クロス 収納 高級 収納力が高い（10㎡以上） 設備 厨房 高級 上級 標準 各居室に収納 収納力が低い 上級 高級システムキッチン （天板→石等〔人造石〕・扉→高 級集成材） システムキッチン（上級） 標準 システムキッチン（標準） ＊ビルトイン等 浴室 高級 上級 高級、広い（１．２５坪以上） 洗面所 高級 トイレ 高級 上級 洋風便器（多機能便座） 大型（３箇所以上給湯可能） 中型（３箇所給湯可能） 高級 高級 高級 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 該当 58 標準 標準 上級 ３居室以上 標準 １居室以下 上級 集中暖房・オール電化 付加価値 標準 小型 上級 上級 （ビルトイン）各居室に 暖房 標準 その他 上級 高級 高価 冷房 標準 標準品（洗面化粧台タイプ・間口 標準品（洗面化粧台タイプ・間口 750ミリ以上） 750ミリ未満） 洋風便器（多機能便座一体型） 及び独立した手洗器 、トイレ2ヶ 所以上 照明器具 標準 標準品（１坪未満） 上級 高級品（カウンタータイプ・幅1.2 ｍ以上） 給湯 標準品（１坪以上） ３居室以上 標準 固定暖房器居間のみ 1.新築時の確認通知書、検査済証、設計図書、工程写真（１００枚以上）全て保有 2.新築時の確認通知書、検査済証、設計図書、工程写真（５０枚以上）全て保有 3.新築時の確認通知書、検査済証、設計図書全て保有 4.リホーム時の設計図書、工程写真（５０枚以上）全て保有 5.（品確法関連）性能評価書あり 6.（品確法関連）瑕疵保証書あり（有効期限内） 7.公庫融資物件を確認できる図書あり 8.高規格住宅（公庫基準） 9.バリアフリー（公庫基準） 10.省エネルギー住宅（公庫基準） 11.家族構成の変化に対応した間取りの変更が容易 12.日当たりが良く間取りが一般的で市場性に富む 13.北方型認定住宅（北海道） 1,2,3,8,10は全て含まれます ①−３ 価格査定における指標 ： レインズ （実施主体：財団法人 東日本不動産流通機構） １）概要 ○レインズは（Real Estate Information Network System）の略で、国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が 運営しているコンピューターネットワークシステムです。不動産流通機構の会員不動産会社がパソコンや FAX を利用 して、不動産流通機構内にあるホストコンピューターから不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員 間での情報交換がリアルタイムで行われます。 ※会員数 ： 6 万 5 千事業所（平成 16 年度 現在） ２）利点 （レインズを利用するメリット） ○希望条件に沿った購入相手のスピーディーな発見 レインズにより多数の会員不動産会社がオンラインで結ばれており、売買希望物件は探している会員にリアルタイム に伝わります。そのため、売買成立に至るまでの時間を短縮できます。 ○取引事例に基づく適正な市場価格に設定 レインズには、大量に取引事例が蓄積されているため、市場の動向に基づいた、適正な価格の設定が可能です。 ○今まで以上のきめ細やかなサービス提供 オンラインシステムにより情報が共有化されるため、会員はサービスの向上に努めます。 （資料：ホームページ：http://www.reins.or.jp.co.jp） 59 ３）活用状況について （件数） 総登録実績 25,000 １．総登録数 H14 売買 H15 17,286 18,911 H16 20,000 売買 賃貸 21,697 賃貸 835 2,340 4,713 合計 18,121 21,251 26,410 15,000 10,000 ●年々登録件数は増加しています。 5,000 0 H14 H14 H15 H16 H16 土地 6,981 54.8% 7,890 54.8% 9,273 55.8% 戸建 2,761 21.7% 3,029 21.0% 3,728 22.4% マンション 2,296 18.0% 2,588 18.0% 2,781 16.7% 住宅以外 711 5.6% 889 6.2% 844 5.1% 12,749 100.0% 14,396 100.0% 16,626 100.0% ●土地の登録状況が半数以上を占めています。 土地 H15 H16 土地 495 25.3% 654 28.8% 695 28.4% 戸建 696 35.6% 704 31.0% 811 33.1% マンション 719 36.8% 843 37.1% 857 35.0% 住宅以外 45 2.3% 71 3.1% 86 3.5% 1,955 100.0% 2,272 100.0% 2,449 100.0% 合計 マン ショ ン 土地 戸建 マン ショ ン H14 土地 戸建 マン ショ ン 20% 40% H16 60% 80% 住宅以外 土地 戸建 マンション 住宅以外 住宅以外 住宅以外 100% （比率） 物件別成約状況 （年度） H14 戸建 H15 0% ３．物件別成約状況 H16 （年度） 物件別登録状況 （年度） ２．物件別登録状況 合計 H15 土地 戸建 マン ショ ン 住宅以外 土地 戸建 マンション 住宅以外 H15 土地 戸建 マン ショ ン 住宅以外 マン ショ ン 住宅以外 ●マンション、戸建、土地の順に成約割合が多いです。 H14 土地 0% 戸建 20% 40% ４．物件別在庫状況 H14 H15 100% （比率） （年度） 23,966 59.7% 28,012 62.2% 31,436 62.4% 戸建 7,535 18.8% 7,938 17.6% 9,505 18.9% マンション 6,562 16.4% 6,493 14.4% 6,800 13.5% 合計 80% 物件別在庫状況 H16 土地 住宅以外 60% 2,067 5.2% 2,617 5.8% 2,598 5.2% 40,130 100.0% 45,060 100.0% 50,339 100.0% H16 戸建 土地 H15 戸建 土地 マン ショ ン 住宅以外 マン ショ ン 住宅以外 マン ショ ン 住宅以外 土地 戸建 マンション 住宅以外 ●登録件数も最も多い土地が在庫件数も一番多いです。 H14 戸建 土地 （比率） 0% 60 20% 40% 60% 80% 100% ②品質確保に向けた取組み ②―１ 品質確保の現況 中古住宅の流通促進に向け、耐久性や質の高い住宅ストックの形成と、その性能を表示する制度や任意の取組み が始まっています。 ここでは、品質確保に向けた取組みの概要をまとめます。 １） 取組みについて ＜A＞ 国土交通省 住宅の品質確保の促進等 に関する法律（品確法） ①瑕疵担保責任（義務化） 全ての新築住宅に対し、10年の瑕疵担保責任を義務化 ②住宅性能表示制度（任意） 新築 既存 ③指定紛争処理機関による 紛争処理 設計性能評価 建設性能評価 既存住宅性能評価 住宅性能表示制度の「建設性能評価書」を受けた物件を対象 ＜B＞ 財団法人等が行う 保証制度（任意） ①住宅完成保証制度 新築住宅の完成を保証 中小住宅建設業が申請 ②住宅性能保証制度 全ての新築住宅、戸建・長屋建住宅の増改築部分の瑕疵保証を するための制度 ③既存住宅保証制度 最長5年間の保証期間中、修補が必要となった場合、費用の80 ∼95％程度保証する制度 北海道北方型住宅 ①北国の住まいに必要な基本性能を備えた住宅として建設 ②サポートシステム −設計内容を判断 −施工状況を5段階チェック −記録を10∼20年保管（更新有） ③認定技術者により設計・施工を行い、断熱気密性能を確保 北海道 戸建住宅維持管理ガイドブッ ク ・新築時には必要書類を保管 ＜C＞ 品質確保のための 独自の取組み （一部事例紹介） ・日常的な点検とその記録 ・修繕とその記録 ・リフォームとその記録 という戸建住宅の維持管理を普及するためのガイドブック 【実施主体】北海道建設部建築指導課 福岡県家歴書 住宅の検査の履歴や増改築の経緯等の情報を集約し整理する ためのツール。中古住宅流通の際、活用できる。 61 ＜A＞ 設計性能評価 実施主体：国土交通省住宅局住宅生産課 【概要】 設計性能評価書通りに建設され 【申請者】 施主、売主、施工会社など 誰でもよい なかった場合、売主の責任を問う 【記録の更新】 なし 【築年数要件】 新築のみ ことが可能。 【記録の保管】 申請者、交付者（5 年間） 【紛争処理】 対象外 【性能評価】 9 分野 29 項目 【対象住宅】 新築一戸建、 マンション等共同住宅 建設性能評価 実施主体：国土交通省住宅局住宅生産課 【概要】 建設中と完成時に現場検査。耐震 【申請者】 施主、売主、施工会社など 【築年数要件】 新築のみ 能の等級数を表示 【記録の保管】 申請者、交付者（20 年間） 【記録の更新】 なし 誰でもよい 性・省エネ性など数種類の住宅性 【紛争処理】 対象 【性能評価】 9 分野 29 項目 【対象住宅】 新築一戸建、 マンション等共同住宅 既存性能評価 実施主体：国土交通省住宅局住宅生産課 【概要】 建物の現況検査、個別性能に関す 【申請者】 買主、売主、仲介業者など る検査を行い評価書を交付 【性能評価】 6 分野 21 項目 誰でもよい 【記録の更新】 再度申請 ※立入り検査があるため、所有 【紛争処理】 対象 者、共同住宅は管理組合等の ※新築時建設住宅性能評価を 同意必要 受けてない住宅は 12 項目 【対象住宅】 一戸建､ﾏﾝｼｮﾝ等共同住宅 【記録の保管】 申請者、交付者（20 年間） 【築年数要件】 なし（※新築以外） ＜B＞ 実施主体：財団法人 住宅保証機構 住宅完成保証制度 住宅性能保証制度 既存住宅保証制度 【申請者】 中小住宅建設業者 【申請者】 すべての住宅供給者 【申請者】 売主、買主、宅地建物取引業者 【対象住宅】 新築一戸建住宅（併用住宅可） 【対象住宅】 すべての新築住宅、一戸建・ 【対象住宅】 長屋建住宅の増改築部分 ・売買される物件(５年保証) 10 年保証 ・一戸建築 15 年以内 【現場審査】 戸建 2 回/共同住宅 3 回以上 ・新築時に住宅性能保証、住宅性能表 示、住宅金融公庫融資、建築基準法の いづれかに基づく中間検査が実施され ていること ・既存住宅保証登録基準に適合 ・住宅履歴書を売主から買主へ渡すこと 【現場審査】 専門の検査員により 1∼2 回 ＜C＞ 北方型住宅 実施主体：北海道建設部建築指導課 【性能評価】 4 つの基本性能 10 の基準 【申請者】 施主、施工会社など建築主 【対象住宅】 新築する一戸建住宅 【築年数要件】 新築のみ 【記録の保管】 保管機関、施工者、建築主 （保管機関の更新は 10 年毎） 【記録の更新】 なし 【紛争処理】 なし 福岡県 家歴書 実施主体：福岡県住宅市場活性化協議会 【利用者】 所有者など 【活動事例】 【対象住宅】 客観的なﾃﾞｰﾀの整っている住 福岡県あんしん住替え情報バンクの「住替えバンク」に登録されている売買物件はすべて、 宅 「物件状況カルテ」と「家歴書」が付いてくる。 新築：確認申請書、住宅性能評価、住宅性 ●高齢者世帯等の住替え円滑化を図り、住替え後の空き家の有効利用を図る事業 能保証を受けて情報を保有している住宅。 ●福岡県を中心とした公的機関の支援により「住替えバンク事務局」が運営 中古：確認申請書、既存住宅性能評価、既 ●事務局との連携団体：（社）福岡県宅地建物取引業協会（社）全日本不動産協会、福岡県本 存住宅保証を受けている住宅。 部（社）福岡県不動産鑑定士協会、 NPO 法人九州定期借地借家権推進機構 62 ③住宅履歴についての現況 ③−１ 道内の住宅履歴の取組みⅠ ： 家歴書「住まいル・アルバム」 （実施主体：（社）北海道宅地建物取引業協会） １）概要 住まいル・アルバムは、建物の維持・管理、修繕の記録を残し、売買するときなどに適正な評価をうけるための建物の 記録ツールです。 ２）仕組み 工事に入る前に、工務店などに「住まいル・アルバム」の作成を依頼。工務店などが工程ごとの工事写真（内容は下 図）を撮影し、完成後に一式をパソコンに取込み、CD などに焼付けます。建築図面・見積書、建築確認の副本などとと もに１枚をユーザーに提供し、もう１枚を工務店などが保管する仕組みです。 （資料：ホームページ： http://www.takken.ne.jp） 63 64 ③−２ 道内の住宅履歴の取組みⅡ ： 戸建て住宅維持管理ガイドブック （実施主体：北海道） １）概要 戸建て維持管理ガイドブックは、住んでいる人自身で計画的に戸建て住宅の維持管理を適切に行うための知識と、 その方法を紹介するものです。戸建て住宅の維持管理として、「新築時」、「日常的な点検」、「定期的な点検と修繕」、 「リフォーム」の４段階にわけ、各段階で適切に維持管理ができるように紹介しています。 ２）内容 ①「新築時」 ・竣工検査に立ち会う。 ・建築・販売業者から説明を聞く。 ・アフターケアの内容を確認する。 ・関係図書を受け取り、保管する。 ②「日常的な点検」 ・1 年に 1 回、各部位について点検する。 ・異常を発見した場合が、専門業者へ相談する。 ・点検の記録をつくり、保管する。 ③「定期的な点検と修繕」 ・定期的に、専門の業者に点検をお願いする。 ・各部位の修繕周期を目安に修繕を行う。 ・点検、修繕の記録をつくり、保管する。 ④「リフォーム」 ・暮らしにあった適切なリフォームを検討する。 ・信頼できるリフォーム業者を選ぶ。 ・トラブルの発生に注意する。 ・リフォームの記録をつくり、保管する。 （資料：戸建て住宅維持管理ガイドブック） 65 日常的な点検における「点検項目と判断の目安」、「点検記録シート」 66 ③−３ 道外の住宅履歴の取組み ： 家歴書 （実施主体：福岡県住宅市場活性化協議会） １）概要 家歴書は、住宅の履歴や増改築の経緯の情報を集約し整理するためのツールで、中古住宅の流通を活性化させる こと、図面などの保管による適切なリフォーム工事が行うことなどを活用目的としています。 ２）内容 【対象とする住宅】 ○新築住宅・・・確認申請書、住宅性能評価書又は住宅性能保証を受けて、そのような情報を保有している住宅。 ○中古住宅・・・確認申請書は紛失している場合でも、既存住宅保証や既存住宅の性能評価を受けることにより 客観的なデータを保有している中古住宅。 【家歴書に記載する内容】 ○住宅の概要 ・所有者・所在地・階数・敷地面積・延床面積・構造 ○手続き記録 ・建築基準法・住宅性能保証制度・住宅性能表示制度・住宅金融公庫 ○設計者関係 ・設計者・施工者・監理者 ○新築後の記録 ・増改築情報・修繕情報 ３）家歴書の普及方法 ○広報による普及 ・協議会及び部会の構成団体での広報 ・県民や建築士対象の講習会などでの広報 ・北九州市、福岡市、各土木事務所及び（財）福岡県建築住宅センターなどの建築指導行政窓口での配布 ・構成団体等のホームページよりダウンロード ・住宅建設関係の手引き等への掲載 ○制度間のリンクによる普及 （例） ・住宅性能表示制度を利用する住宅に対する住宅性能保証制度の住宅登録料の減額 ・住宅性能保証制度利用住宅に対する工事途中での中間融資の実施 ４）活動事例 ・福岡県あんしん住替え情報バンクの「住替えバンク」に登録されている物件は全て「家歴書」を添付。 （資料：ホームページ：http://www.jutaku.pref.fukuoka.jp） 67 68 ④住宅性能表示制度の現況 ④−１ 住宅性能表示制度の現況 （実施主体：住宅性能評価機関等連絡協議会） １）評価機関について 北海道を業務区域としている評価機関は数社ありますが、道内に所在しているのは以下の 3 機関です。 ・（財）北海道建築指導センター ・日本 ERI㈱ ・㈱日本住宅保証検査機構 ２）住宅性能表示制度の状況 全国の住宅性能評価書交付状況 180,000 160,000 ○全国的には設計・建設住宅性能評価ともに年々交付数が 増えています。 設計住宅 性能評価 140,000 （戸数） 120,000 100,000 建設住宅 性能評価 80,000 60,000 40,000 20,000 0 H12 （戸） H13 H14 H16 （年度） H15 H12 H13 H14 設計住宅性能評価 11,247 61,671 93,645 137,214 163,238 H15 H16 建設住宅性能評価 78 15,088 47,867 83,649 110,092 北海道の住宅性能評価書交付状況 4,500 ○北海道の設計住宅性能評価は年々交付数が増えていますが、 建設住宅性能評価は H13 年以降横ばい状態です。 設計住宅 性能評価 4,000 3,500 （戸数） 3,000 2,500 2,000 建設住宅 性能評価 1,500 1,000 500 0 H12 （戸） H13 H12 H14 H15 H16 （年度） H13 H14 H15 H16 設計住宅性能評価 134 1,383 1,961 2,639 4,037 建設住宅性能評価 3 136 1,088 934 1,140 ○平成 16 年の北海道の新設住宅着工数は 49,183 戸で交付比率は設計性能評価が約 8.2％（全国約 13.7％）で、建設 性能評価は約 2.3％（全国約 9.2％）であり、全国の交付比率よりも低い状況にあります。 ※全国の新設住宅着工数は国土交通省総合政策局より新設住宅着工数 ： 1,189,049 戸 ※北海道の新設住宅着工数は北海道建築指導課より新設住宅着工数 ： 49,183 戸 ※中古住宅を対象とする「既存性能評価」の交付数は、全国で累計約 200 戸と非常に少ない状況です。 （Ｈ14/12 開始∼Ｈ16/4 まで） （資料：ホームページ：http://www.hyouka.gr.jp/index.html） 69 70 ⑤中古住宅に対する住宅生産者側の品質保証の事例 ⑤−１ 事例Ⅰ（北海道・東日本圏） ： 保証のついた中古再生住宅 （実施主体：㈱土屋ホーム） １）特徴 中古再生住宅は、市場の中古住宅を購入し、独自の仕様（高断熱・高気密、耐震性・耐久性、最長 20 年保証）により、 リフォームし、販売しています。 ２）内容 ○１０年保証（①に関しては、有料定期点検により 15 年、20 年保証へと延長可能。） ＜保証項目・（保証事項）＞ ①構造耐力上主要な部分 ・基礎 （ひび割れ（構造にかかわるもの）、欠損、不同沈下） ・土台 （ひび割れ（構造にかかわるもの）、欠損、破断その他変形） ・柱［通し柱、管柱、隅柱］ （土台と同様） ・横架材 （ひび割れ（構造にかかわるもの）、欠損、破断その他変形） ・小屋組 （ひび割れ（構造にかかわるもの）、欠損、破断その他変形） ・斜材［筋違い］ （小屋組と同様） ・床版 （ひび割れ、欠損、破断その他変形） ・屋根版 （ひび割れ、欠損、破断その他変形） ・壁 （構造に起因する変形、割れ） ②雨水の侵入を防止する部分 ・屋根 （雨水の浸入（開口部、ダクト排水）） ・外壁 （雨水の浸入（開口部、開口枠、その他外壁に取り付く建具含む）） ・屋内の雨水排水 （漏水） ○有料定期点検 ＜項目＞ ・外部点検 ［基礎、ポーチ・テラス、沈下、軸組、外壁、バルコニー、外部建具工事、タラップ、 外部塗装、設備工事］ ・床下点検 ［基礎、床組、設備、防腐］ ・屋根上点検 ［屋根、雪止め］ ・小屋裏点検 ［小屋組、防水、断熱］ ・内部点検 ［内装、内部建具工事、塗装工事、電気工事、給水給湯設備、ガス工事、 暖冷房換気設備工事］ （資料：ホームページ：http://www.tsuchiya.co.jp） 71 72 ⑤−２ 事例Ⅱ（道外圏） ： ロングライフ中古住宅（ストックへーベルハウス） （実施主体：旭化成ホームズ㈱） １）概要 ロングライフ中古住宅は、独自の住宅基準に則し建築された住宅（60 年建替えずにすむ家）の中古物件を指します。 ２）内容 ○２９項目の独自の住宅基準に則し、建設します（内容は次ページに示します）。 ○ ６０年点検システム ○設計図、修繕・リフォームの履歴を管理します。 ○専属の販売士がサポートします。 ３）成約状況 中古住宅販売は 1998 年にスタートし、2005.3 月までに 450 棟の成約。（約 65 戸/年間 約 5 戸/月） ＜成約事例にみる特徴＞ ・築年数：5 年以下（14％）5∼10 年（23％）10∼15 年（26％）15∼20 年（23％）20 年超（14％） ・建物面積：30 坪以下（9％）30∼40 坪（52％）40∼50 坪（27％）50 坪超（12％） ・成約価格：3 千万円以下（27％）3 千∼4 千万円（33％）4 千∼5 千万円（14％）5 千万円超（26％） （資料：ホームページ：http://www.asahi-kasei.co.jp） 73 「ロングライフ住宅基準」29 項目 1. 数百年に一度発生する地震に対しても安心な耐震性を備えているか。 構造の安定性 2. さまざまな条件の地盤に適した基礎部の設計ができるか。 3. 建築基準法上の準耐火建築物または耐火建築物に対応しているか。 火災時の安全 4. 1 時間以上の耐火性能を有する外壁版を使用し、延焼に対しては安心か。 5. 基礎の耐久性は、60 年以上あるか。 6. 主要鉄骨の耐久性は、60 年以上あるか。 7. 外壁版・屋根版・床版の耐久性は、60 年以上あるか。 劣化の軽減 8. 屋根の防水材は、耐久性が 30 年以上あり、あとで容易に補修できるか。 9. 外壁塗装は、耐久性が 15 年以上あり、あとで容易に補修できるか。 10. その他外装材の耐久性は、30 年以上あるか。 11. 給水・給湯管などの屋内埋設設備は、耐久性が 30 年以上あり、容易に補修できるか。 12. 建物全体の耐用設計に基づく維持管理計画は、明確にされているか。 13. 点検・清掃・補修・交換作業に対する配慮は、十分なされているか。 維持管理への配慮 14. 60 年間にわたる建物診断の仕組みが整っているか。 15. 60 年間にわたるメンテナンス・リフォームのバックアップ体制が整っているか。 16. 60 年間にわたる邸別カルテの蓄積・提供の仕組みが整っているか。 17. 住まい手に対する維持管理情報提供の仕組みが整っているか。 18. 必要に応じ、新省エネ基準・次世代省エネ基準のいずれもが選択できる商品設計か。 温熱環境 19. 敷地環境に対応した断熱・遮音設計が実現できる商品設計か。 空気環境 20. ホルムアルデヒドの放散量など、室内空気質に配慮した部材を選定しているか。 光・視環境 21. 敷地全体を考えたプランニングがなされ、外部空間を含む居住空間全体の使い勝手はいいか。 22. 住宅規模に応じた高齢者等への高いレベルでの配慮が、新築時よりなされているか。 高齢者等への配慮 23. 将来介護が必要なとき、それに対応できる高い改造自由度を持っているか。 音環境 24. 建物内部のさまざまな生活音に配慮した商品設計か。 25. 設計自由度の極めて高い構造か。 プラン自由性 26. 将来起こりうるさまざまな生活変化にも対応できるように、プランニングされているか。 27. 建物・ファサード設計は、町並みに配慮しているか。 地球環境保全 28. 太陽光発電や節電・節水配慮型設備を選択できるシステムが用意されているか。 資産価値の維持 29. 中古住宅査定システムなど、建物を資産として活用できる仕組みが整っているか。 74 ⑥性能保証制度の現況 ⑥−１ 世界の性能保証制度 １）特徴 ・フランスは、住宅保証制度の開始がもっとも早くなっています。 ・保証期間はほとんどの国が 10 年としています。 ・保証制度の運営は業者以外がほとんどです。 ｵｰｽﾄ ｱｲﾙ ｶﾅﾀﾞ 中国 ﾌﾗﾝｽ ﾗﾘｱ 南ｱﾌﾘ 日本 ｵﾗﾝﾀﾞ ﾗﾝﾄﾞ ｽｳｪｰ 韓国 ｶ ｲｷﾞﾘｽ ｱﾒﾘｶ ﾃﾞﾝ 住宅保証制度開始 年 1974 1976 2002 1928 1978 84％ 75％ - 100％ 70％ 1980 1974 1995 1993 1976 1936 1973 65％ - 25％ 100％ 98％ 30％ 180,00 540,00 45,000 25,000 0 0 年間販売住宅数に 30％ 対する保証住宅の (戸建) 割合 保証住宅数 130,00 175,05 286,00 - (戸/年) 0 保証期間 153,00 47,000 0 0 150,00 0 32,000 0 5/10 6/7 年 10 年 10 年 10 年 10 年 10 年 5年 10 年 10 年 10 年 10 年 有 有 有 有 有 無 無 無 任意 任意 任意 任意 任意 強制 任意 任意 業者 業者 業者 業者 業者 業者 業者 以外 以外 以外 以外 以外 以外 以外 ・基礎 ・漆喰 ・雨水 ・屋根 ・基礎 ・基礎 ・基礎 の浸入 ・騒音 0.56％ 0.33％ 0.3％ 年 住宅業者の引渡後 2 年間の主たる保証 有 無 有 有 強制 任意 任意 強制 業者 業者 責任 住宅保証制度(任 意加入/強制加入) 住宅保証制度運営 業者 主体 業者 以外 業者 以外 以外 ・基礎 主な事故の原因 ・基礎 ・基礎 ・乾式 ・雨水 ・屋根 0.1∼ 0.2％ 価格に乗じる料率) 1.2％ ・雨水 の浸入 0.2∼ 0.5％ 0.22％ - の浸入 壁体 住宅登録料(住宅 ・屋根 ・雨水 - - 0.24∼ 0.6％ 0.5％ 1.3％ 0.44％ ２）日本の性能保証制度の現況 ・全国における新設住宅着工数に占める保証住宅数の割合は、約 10％（Ｈ16 年 111,099 戸/1,189,049 戸） 。 ・中古住宅における保証住宅（既存住宅保証制度）は全国累計 262 戸（Ｈ17/10）と非常に少ない状況です。 75 ３）参考文献 住宅保証機構ホームページでは、世界の住宅性能保証制度を紹介しています。 ＜財団法人 住宅保証機構ホームページ （http://www.ohw.or.jp/material/matsu.html）＞ 76 （３）資金 ①住宅購入における融資の現況 ①−１ 中古住宅を購入するための資金調達方法 １）借入先の種類と概要 ■ 民間融資 分類 都市銀行 信託銀行 地方銀行 証券化住 宅ローン (フラット 35) その他 概要 ・民間ローンの中で最もよく利用される ローン ・対象住宅の条件が緩く、面積の小さ い住宅や高額な物件でも借りられる ・借りる人の収入や勤務状況などの返 済能力のチェックが厳しい ・民間の住宅ローン債権を公庫が買い 取り、証券化して投資家に販売する 仕組みを利用したローン 利用できる範囲 新築や中古住宅、 土地購入、住宅建 設、リフォームする 時など 利用できる住宅の条件 ・特に制限はない（金融機関によって異なる） ●建設費または購入価格が 1 億円以下 ●床面積は一戸建て住宅などの場合：70 ㎡以上、共同住宅 の場合：30 ㎡以上 ●住宅の耐久性などについて住宅金融公庫が定めた技術基 準に適合する住宅 ●中古住宅は、借入申込日において築年数が 2 年を超えて いる住宅またはすでに人が住んだことがある。住宅ただし 建築確認日が昭和 56 年 5 月 31 日以前の場合は、公庫の 定める耐震評価基準に適合する住宅 ●中古住宅は店舗等との併用住宅でない住宅 ・住宅ローンを扱っている民間機関は生命保険会社や信用金庫、農協など数が多い ・地域密着型の信用金庫などは自営業者でも借りやすかったり、独自に有利な金利のローンを扱っている例もある 申込人またはその 親類が住むための 住宅の建設資金ま たは購入資金 ■ 公的融資 分類 公庫（リ・ユ ース住宅 購入融資） 概要 ・固定金利の公的融資 ・物件の種類ごとに融資限度額や 最長返済期間などが異なる 財形 ・勤務先で財形貯蓄を 1 年以上続け ているサラリーマンを対象とした公 的融資 ・自治体による住民向け融資制度 ・自治体の直接融資のほか、民間ロ ーンの利息を補給する制度などが ある 自治体 融資 利用できる範囲 中古マンションや 中古一戸建などを 購入する時 ■ 協調融資 分類 すまい・る・パッケー ジ 概要 ・公的融資やフラット 35 と同 額まで民間ローンを併せ て借りられるパッケージ 商品 77 利用できる住宅の条件 ●マンション ・リ・ユース住宅適合証明書により要件に適合 ・昭和 58 年４月１日以降に新築 ・３階建て以上の耐火・高性能準耐の共同住宅 ・耐火・高性能準耐：昭和 55 年４月１日以降の住宅 ・上記以外：昭和 60 年４月１日以降の住宅 調査判定基準 A に適合する住宅は築年数を問わない ・専有面積：50 ㎡以上 280 ㎡以下 ●一戸建 ・リ・ユース住宅適合証明書により要件に適合 ・一戸・連続・重ね・地上階数２階以下の住宅 ・耐火・高性能準耐：昭和 55 年４月１日以降の住宅 ・上記以外：昭和 60 年４月１日以降の住宅 ・床面積 60 ㎡以上 280 ㎡以下 敷地面積 100 ㎡以上 ・居住室２つ以上あり、台所、トイレ、浴室があること 融資額 ・限度額：上限 3000 万円∼1 億円程度 ・限度額の範囲内で、原則として住宅の担保価格 の８割まで 金利 ●短期プライムレート連動型変動金利 ：金融機関により異なる 年２回見直し ●固定期間選択型 ：金融機関により異なる 返済期間 最長 35 年 （金融機関によって異なる） ・100 万円∼8000 万円以下 ・建設費または購入価格の 8 割まで ・固定 ●15 年以上 35 年以内 ●完済時の年齢は 80 歳 融資額 ・原則として「年間返済額が年収の５分の１位内」 金利 ・物件の種類、連携する銀行により異なる 返済期間 ・マンション：25、35 年以内 ・一戸建：20、25、35 年以内 例）マンション最高額：1570 万円 （6 階以上、95 ㎡∼280 ㎡以下） 例）一戸建最高額（建物）：1540 万円 （耐火・準耐火、175 ㎡∼280 ㎡以下） ・貯蓄残高の 10 倍、最高 4000 万円まで ・ ・５年毎の変動金利 ・市場金利に応じて決定 融資額 ・公庫融資・フラット 35 と民間ローンの合計で住 宅価格の８割まで 金利 ・民間ローンの金利は通常の住宅ローン と同じ場合が一般的 78 ２）中古住宅への融資を行う際に、必要となる提出書類 （事前審査時） ・住宅ローン事前審査申込書 ・住宅ローン不動産概要書 ・同意書 ・個人情報の取り扱いに関する同意書（保証会社用） ・本人確認資料（免許証、健康保険証等） ・所得証明資料（収入証明書、納税証明書等） （正式申し込み時） ・住宅ローン借入れ申込書兼保証依頼書 ・住宅ローン不動産概要書 ・生命保険加入書 ・同意書 ・個人情報の取り扱いに関する同意書（保証会社用） ・所得証明資料 ・住民票謄本 ・土地・建物の登記簿謄本（発行後３ヶ月以内） ・土地公図、地積測量図 ・建築確認通知書および申請書１∼５面 ・図面各種 ・返済予定表、返済用通帳（借換の場合） ３）住宅ローンの返済状況 ・担保に依存するのは、返済ができない場合の時だけであり、大多数は返済されます。 ・家のローンは他のローンより返済する率が高い。 ４）住宅におけるノンリコースローンの取り組み状況 ・収益物件に対するノンリコースローンは検討されているが、個人住宅では展開されていません。 ・アパートや賃貸物件等の事業価値に着目するノンリコースローンが先に展開される見込みです。 ・アメリカの住宅ローンは、基本的にすべてがノンリコースローン。 （ノンリコース：家の支払いが滞った場合、家以外の財産に債権者が追求できないという法律。住宅ローンの借り手に対 する法的保護のこと。消費者の権利を守る。弱者保護。） ・アメリカで、住宅ローンが払いきれなくなった場合、債務者は家を失うのみ。他の財産は守られる。債権者は債務者の 家を差し押さえ。債務者が他の持ち家や財産があっても、追求できない。保証人は不要です。 ５）ノンリコースローンの利点 ・ノンリコースローンは、「モノ」に融資するしくみ。 ・他に借金を抱えていても、「モノ」が優良であれば、融資が受けられます。 ・金融機関は融資物件の「収益力」や「内在するリスク」を精査します。 ・対象物件調査にあたり、様々な書類や調査資料の提出を借り手に要求する。それらをもとに、法的、物理的、経済的な 問題がないか精査し、融資を実行します。 ・ローン審査の段階で、物件に内在するリスクは洗い出されます。 ・ノンリコースローンのついた物件は、適切な情報開示と運営管理が行われているという信頼の証となり、優良な物件と して評価されることにつながります。 （出典：モルガン・スタンレー 不動産ノンリコースローン） 79 ②住宅における税制の現況 ②−１ 住宅における基本的な税制と特例措置の現況 １）住宅取得時にかかる税金 ●不動産取得税 （都道府県税） ・固定資産税評価額×3％ （平成 15 年 4 月 1 日から平成 18 年 3 月 31 日までに取得した場合は 3％） 区分 不動産を取得した日 15・3・31 以前 土地 家屋 15・4・1 以降 4％ 住宅 3％ 住宅以外 4％ 3％ ●登録免許税 （国税） ・不動産を登記する際に、（不動産の価格）×（税率）で課税されます。 改正前 登記の種類・原因 改正後 （本則） 本則 特例 Ｈ15・4・1∼ H15・4・1∼Ｈ18・3・31 売買等 5.0％ 2.0％ 1.0％ 所有権の 遺贈、贈与その他無償名義 2.5％ 0.4％ 0.2％ 移転 相続、合併 0.6％ 0.4％ 0.2％ 共有物の分割 0.6％ 0.4％ 0.2％ ●消費税 （国税・都道府県税） ・土地に対しては非課税ですが、建物や売買手数料などに対しては取引価格×5％で課税されます。 ●印紙税 （国税） ・売買などの契約書の記載金額に応じて課税されます。 契約金額 金額 契約金額 金額 1 万円未満 非課税 1 千万円超∼5 千万円以下 2 万円 10 万円以下 200 円 5 千万円超∼1 億円以下 10 万円超∼50 万円以下 400 円 1 億円超∼5 億円以下 10 万円 50 万円超∼100 万円以下 1000 円 5 億円超∼10 億円以下 20 万円 100 万円超∼500 万円以下 2000 円 10 億円超∼50 億円以下 40 万円 500 万円超∼1 千万円以下 1 万円 50 億円超 60 万円 6 万円 ●相続税 （国税） ・住宅を相続によって取得した場合には、取得時の価格に応じて課税されます。 各相続人の法定相続分に対応した金額 税率 相続税控除 1 千万円以下 10％ 0 万円 1 千万円超∼3 千万円以下 15％ 50 万円 3 千万円超∼5 千万円以下 20％ 200 万円 各相続人の法定相続分に対応した金額 税率 相続税控除 5 千万円超∼1 億円以下 30％ 700 万円 1 円超∼3 億円以下 40％ 1700 万円 3 億円超 50％ 4700 万円 ●贈与税 （国税） ・住宅を贈与によって取得した場合には、取得時の価格に応じて課税されます。 基礎控除後の課税価格 税率 相続税控除 各相続人の法定相続分に対応した金額 200 万円以下 10％ 0 万円 400 万円超∼600 万円以下 30％ 65 万円 200 万円超∼300 万円以下 15％ 10 万円 600 万円超∼1 千万円以下 40％ 125 万円 300 万円超∼400 万円以下 20％ 25 万円 1 千万円超 50％ 225 万円 80 税率 相続税控除 ２）住宅保有時にかかる税金 ●固定資産税 （市区町村税） ・市区町村が税額を決定しますが標準税率は評価額×1.4％です。 ●都市計画税 （市区町村税） ・市区町村が税額を決定しますが標準税率は評価額×0.3％です。 ３）住宅売却時にかかる税金 ●譲渡所得税 （国税） ・売却益に対して課税されます。税率は保有期間によって異なります。 区分 税率 短期（所有期間が 5 年未満） 30％ 長期（所有期間が 5 年以上） 15％ ●住民税 （都道府県税、市区町村税） ・売却益に対して課税されます。税率は保有期間によって異なります。 区分 税率 短期（所有期間が 5 年未満） 9％ 長期（所有期間が 5 年以上） 5％ ●印紙税 （国税） ・購入時と同様に売買などの契約書の記載金額に応じて課税されます。 ●登録免許税 （国税） ・購入時と同様に不動産を登記する際に、 （不動産の価格）×（税率）で課税されます。 ４）住宅を買うときに使える税金の特例 ＜住宅取得資金贈与に関する特例＞ 区分 相続時清算課税制度 住宅取得資金等の贈与の特例（5 分 5 乗方式） 内容 贈与税と相続税を一本化し、両親からの贈与なら 住宅を建てるときに両親や祖父母からの贈与の場合、贈与額 将来相続が発生した時に相続税で清算する制 のうち 550 万円までは非課税。550 万円を超える場合でも、 度。 1500 万円までは大幅に減税されます。 3500 万円までは非課税 （※2005 年 12 月 31 日まで適用） 3500 万円超過分は 20％の贈与税 （※2005 年 12 月 31 日まで適用） 住宅の条件 ・新築または築 20 年以内（耐火 25 年以内）の既存住宅 ・新築または築 20 年以内（耐火は 25 年以内） ・それ以前の住宅は新耐震基準に適合している既 存住宅 ・床面積 50 ㎡以上 ・床面積 50 ㎡以上 81 ＜住宅ローン控除＞ 内容 公庫、財形などの公的融資や民間融資を、返済期間 10 年以上借りた場合、所得税から一定額を控除。 入居年 控除期間 2005 年 4000 万円以下 10 年間 2006 年 3000 万円以下 10 年間 2007 年 2008 年 主な条件 住宅借入金等の年末残高 2500 万円以下 10 年間 2000 万円以下 10 年間 適用年数 控除率 １∼8 年目 1％ 9∼10 年目 0.5％ １∼7 年目 1％ 8∼10 年目 0.5％ １∼6 年目 1％ 7∼10 年目 0.5％ １∼6 年目 1％ 7∼10 年目 0.5％ 最大控除額 360 万円 255 万円 200 万円 160 万円 中古住宅の場合は、耐火構造は築25年以内、それ以外は築20年以内、それらを超える築年の場合は新耐震基準に 適合している住宅。床面積 50 ㎡以上。 ５）住宅を売ったときに使える特例 ＜3000 万円特別控除＞ 内容 ・自宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3000万円までの控除が受けられ ます。 ・ただし、これを利用すると、買い換え先の住宅を購入するときは、住宅ローン控除が使えなくなり ます。 ＜居住用財産の買換えの特例＞ 内容 ・この特例を受けると、売却によって生じた譲渡所得のうち、次の買い換えに充てた金額分は、次 の買い換えまで課税が繰り延べにできます。 ・この適用を受ける場合、「3000 万円特例控除」とどちらか一方しか利用できません。 ６）住宅を売って損をしたときに使える特例 ＜居住財産の譲渡損失の繰越控除＞ 内容 ・自宅の売却に伴う譲渡所得 ・売却（譲渡）収入額 −（取得費 + 譲渡費用）がマイナスだった場合、その譲渡損失を売った年の 所得から差し引くことができます。 ・控除しきれなかった損失については、翌年以降も最長3年間に渡って所得から繰越控除が可能。 主な条件 売却する住宅の条件 買い換える住宅の条件 ●売却する年の 1 月 1 日において ●売却する日の属する前年の 1 月 1 日から翌年の 12 所有期間が 5 年を超えていること 月 31 日までに取得し、取得日からその翌年の 12 ●敷地面積 500 ㎡以下の部分の損失 月 31 日までに居住すること のみ ●一定のローンを利用すること ●譲渡先が親族等特殊関係者でない ●床面積 50 ㎡（登記簿）以上 ●「住宅ローン控除」とは併用可 82 （４）購入・売却手続き ①不動産取引業務の流れ １） 不動産取引業務のダイアグラム 登記所 不 動 産 登 記 証 登記所 Ａ：抵当権抹消 抵 当 権 設 定 依頼 金融機関 不動産鑑定士 金融機関 鑑定結果 ー 借 入 金 返 済 申 込 ロ 融 資 ン 申 請 返 済 司法書士 引渡し・登記移転 買主 売主 Ｂ：代金支払い ← 取引契約関係 → ① 購 入 相 談 ② 物 件 紹 介 ③ 媒 介 契 約 ④ 融 資 利 用 資 金 計 画 ⑤ 重 要 事 項 説 明 ① 売 却 相 談 ② 価 格 提 示 ③ 媒 体 契 約 ④ 設 備 ・ 備 の 品 提 の 示 扱 い や 機 能 不動産仲介業者 ① ② ① ② ＜物件情報収集＞ ＜物件調査＞ ●指定流通機構（レインズ） ●権利関係（担保設定の有無） ●不動産流通経営協会（不動産流通物件） ●法令関係 ●チラシ ●建物調査 ●設備、施設調査 ●周辺環境調査 ＜価格査定＞ ●実査（価格査定マニュアル） （財）不動産流通近代化センター ●近隣の取引事例 ③ ●指定流通機構（レインズ）への登録 ●売却活動 （資料「住宅の履歴情報等の活用による中古住宅市場活性化に関する調査検討」平成 12 年 3 月（建設省住宅局住宅政策課） 財団法人 不動産流通近代化センター資料 等） 83 ２）売却にかかる税金・諸費用 ・住まいを売却して出た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税がかかります。 ・譲渡所得は売却価格から、その家を購入したときの費用を引いたもので、マイナスなら所得税・ 所得税・住民税 住民税とも不要。プラスなら、その家の所有期間などに応じて納税。しかし、ほとんどの場合、 3000 万円までは特例により無税になります。 仲介手数料 その他の諸費用 ・売買が成立したら仲介会社に仲介手数料を支払います。 ・金額の上限は「売却価格の 3.15％+6 万 3 千円」（売却価格が 400 万円を超える場合。） ・買主と売買契約を結ぶ際に半額を支払い、物件の引渡しに残りの半額を払うのが一般的です。 ・買主と売買契約を結ぶ際、契約書に貼る印紙税。 ・購入時のローンを完済するための手数料。 ・抵当権を抹消するための登記費用。 など ３）契約や残金決済に必要な書類 ・固定資産税、都市計画税の納税通知書 ・土地・建物の評価証明（仲介会社が用意してくれる場合は交付のための委任状） ・管理費、修繕積立金の滞納がないことを証明する書類、管理組合の脱会届 紛失した場合は保証書で代用 ・売却する物件の権利証明書（権利に関する登録済証）、購入時に登記が済んだ証明として交付されたもの ・印鑑証明 ・司法書士への委任状 ４）不動産取引業務に係る専門家 不動産仲介業者 ・不動産仲介業者は売主と買主の間に入り、調査・販売・交渉・契約・引渡を行い、宅地 建物取引業法によって定められている報酬範囲の報酬を得る業者。 宅地建物取引主任者 ・宅地建物取引主任者とは，都道府県が行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し，当該知事 の登録を受け，主任者証の交付を受けた者。 ・宅地建物取引業者は，事務所において業務に従事する者の 5 分の 1 以上の数を専任取引主任 者として設置することが義務付けられています。 不動産コンサルティン ・不動産コンサルティング技能登録者とは、不動産コンサルティング技能試験に合格し、 グ技能登録者 不動産コンサルティング業務に関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認めら れ、(財)不動産近代化流通センターに登録された人のこと。 不動産鑑定士 ・不動産鑑定士は、「不動産の適正な地価形成に寄与することにより社会に貢献する」 鑑定評価を行なうとともに、鑑定評価に関わるさまざまな業務、コンサルティング活動 を行う不動産鑑定の専門家のこと。 司法書士 ・司法書士とは、登記・供託・訴訟などに関する手続の円滑な実施を資することで、国民 の権利の保全に寄与することを目的に司法書士法に基づいて設けられたもの。 84 ②ユーザーを支援する専門家の現況 ②−１ 住宅購入者支援の現況 ： 住まいのセカンドオピニオン （実施主体：碓井建築オフィス） １）概要 住まいのセカンドオピニオンは、悪質リフォームや住宅購入において、失敗したくないというニーズから生まれもの で、専門家が住宅購入者希望者の抱いている問題点・不安点を解消、支援することを目的としています。 ２）内容 住宅購入希望者を支援するサービスとしては①マンション購入相談 ②マンションモデルルーム・現地同行 （中古物件可）③マンション内覧会立会いがあります。ここでは②の内容を記載します。 【対象者】 ・物件は気に入ったが、将来の資産価値について不安がある。 ・耐震性、耐久性など、物件の構造面が気になる。 ・マンション購入は初めてなので、立地や構造、日照等全てのことを網羅したアドバイスが欲しい。 ・欠陥マンションを購入してしまうのだけは避けたい。 ・自分たちで色々チェックはしたのだが、営業マンに聞いておくべきこと、モデルルームでチェック しておくべきことがもっとあるような気がする。 ・モデルルームのプレゼンテーションや、セールストークの内容が本当なのかどうかを確かめたい。 ・中古マンションを購入したいが、設計や構造・設備などに不安がある。 ・デベロッパーや管理会社の対応の特徴を知っておきたい。 【点検内容】 ・意匠図・構造図・電気設備図・給排水衛生設備図・空調・換気設備図をチェック。 ・約 100 項目のチェックリストで採点。（次ページにて） ・モデルルームでの見方や高さのチェック等。 ・設計事務所の力量の詳細な説明。 ・施工者の力量とアフター対応度の詳細な説明。 ・販売図面集の住戸プランに相談者の家具を適正配置。 【手数料】：約 6.3 万円/件（4 時間） （資料：日本経済新聞 2005・9・27 、ホームページ：http://www.sumai-surfin.com/service/usui-office） 85 86 ②−２ 住宅検査支援の現況 ： ハウスドクター (実施主体 ： エスパス １級建築士事務所) １）概要 住宅の危険な部位や修繕しなければならい箇所がないかどうか調査・診断し、改善・アドバイスし、支援していく 専門家です。 住宅診断の効果 ・突然の多額の出費を抑えられます ・早めの処理で費用を安くできます ・家が長持ちし、資産価値の向上を目指します ・工事の費用、内容が明確になります ・メンテナンス計画（費用、時期）が作成できます ・住宅診断はその都度、完了します ・外装、内装だけでなく、総合的相談ができます ・家の不安、悩みの解決を目指します ２）内容 （資料：ホームページ：http://www.c-advan.co.jp/espas/photo.html） 87 88 ②−３ 住宅資金相談の現況 ： 住宅ローン・アドバイザー制度 （実施主体：（財）住宅金融普及協会） １）概要 利用者に的確に住宅ローン情報を提供するための人材養成制度です。 住宅金融公庫の廃止、民間ローンの多様化、個人情報の保護に関する法律の施行、コンプライアンスの 重要性の高まりなど、住宅ローンを取り巻く環境が大きく変化する中、住宅・不動産の営業担当者等には 住宅ローンに関するより広範な知識が要求されています。こうした背景から誕生したのが、住宅ローン・ア ドバイザー制度です。平成 17 年 2 月に第 1 回目の「基礎コース」講座が開催されました。 ２）内容 ○講座は「基礎コース」「応用コース」の 2 コース ○２コースともに受講し、講習の中で行われる効果測定により、一定以上の点数取得者に修了証を交付 ○修了証の交付を受けた人が住宅ローン・アドバイザーとして登録 （資料：月間 不動産流通 2005.8 月号） 89 90 ③住替え支援の事例 ③−１ 住替え・持ち家活用支援の事例：福岡県あんしん住替え情報バンク （実施主体：（財）福岡県建築センター） １）概要 高齢者世帯のなかには、家族構成の変化や加齢による身体能力の低下などから、「住宅が広すぎて維持管理が大 変」、「病院の近くの便利なところへ引っ越したい」など、より利便性の高い都心部などへの住み替え意向があります。こ れに対して、比較的狭い賃貸住宅に居住している子育て世帯は、子育てに適した環境の住宅を求めています。 一方では、近年、価値観の多様化から住まいに対する意識も変化しつつあり、必ずしも新築にこだわらないという方も 増えており、中古住宅の需要も高まっています。 このようなことから、高齢者世帯等の住み替えの円滑化を図り、住み替えた後の空き家の有効利用を図るお手伝いを するため、「福岡県あんしん住替え情報バンク」が発足しました。 ２）内容 ○他の公的機関と連携し、住替え・持ち家の活用を支援 ＜連携先＞ （社）福岡県宅地建物取引業協会 （社）全日本不動産協会福岡県本部 （社）福岡県不動産鑑定士協会 ＮＰＯ法人九州定期借地借家推進機構 など ○住替え相談ができる窓口 ○選定基準をクリアした、協力事業者の紹介 ＜選定基準＞ 宅地建物取引主任者の資格を有し、以下の 3 つの資格・要件いずれかを有すること。 ・不動産コンサルティング技能登録者 ・賃貸住宅管理士 ・賃貸不動産管理士 ※登録されている物件は、全て「住宅状況カルテ」と「「家歴書」が付き住宅の状態がわかり、ユーザーに 安心感を与えています。 ３）利用状況 ・開設からの日数 ：334 日（平成 16 年 8 月 11 日∼平成 17 年 12 月 28 日） ・相談件数 ：670 件 （2.0 件/日） ・相談者数 ：343 人 （1.0 人/日） （資料：ホームページ：http://sumikaebank.jp） 91 92 （５）ヒアリング調査結果 ①ヒアリング調査の概要 中古住宅市場を形成する各ステージ(情報、住宅の価格と品質、資金、購入・売却手続き）に携わる方々から、現況 をお聞きし、特性と課題を把握しました。ヒアリング調査の概要は以下の通りです。 情 ステージ 報 購入・売却手続き 住宅の価格と品質 資 金 調査対象 (社)北海道宅地建物 取引業協会 調査目的 ・中古住宅情報の収集や発信、流通の状況 ・中古住宅の評価指標 −価格査定の状況 −修繕履歴の保存に向けた取り組み ・購入、買い替えの資金調達状況について ・中古住宅流通に係る他の専門家について ・中古住宅流通の課題 ・中古住宅流通に向けて行政に期待すること 等の現況把握 (社)北海道住宅建築協会 ・民間事業者による中古住宅流通の独自の取り組 み ・住宅保証、住宅を評価する時の指標 ・中古住宅流通の課題 ・中古住宅流通に向けて行政に期待すること 等の把握 (社)北海道不動産鑑定士協 ・不動産鑑定の現況 会 ・住宅を評価する時の指標 ・中古住宅流通の課題 ・中古住宅流通に向けて行政に期待すること 等の把握 北洋銀行（本店） ・中古住宅を購入するための資金調達の現況 ・融資基準となる項目について ・中古住宅流通の課題 ・中古住宅流通に向けて行政に期待すること 等の把握 93 調査期間 平成 17 年 10 月 26 日(水) 平成 17 年 10 月 27 日(木) 平成 17 年 10 月 26 日(水) 平成 17 年 11 月１日(火) ②ヒアリング調査結果の概要 調査結果を項目ごとにまとめます。 項 目 ①住宅査定 [査定方法] [耐用年限] 北海道宅地建物取引業協会 （情報/購入・売却手続き） 不動産鑑定士協会 （住宅の品質と価格） 道内住宅生産者 （住宅の品質と価格） [査定方法] ・原価法と取引事例法を利用 ・一部では北海道版価格査定マニュア ルを利用 [査定方法] ・原価法と取引事例法を利用 ・取引事例がない場合は原価法のみ ・収益還元法は住宅の場合、使わない [査定方法] ・原価法と取引事例法を利用 [耐用年限] ・築年数が古くても、家歴や修繕、リフォ ーム履歴などの記録がある場合、評価 ・リフォーム値段を上乗せした場合、市 場流通・融資のつきにくい価格帯にな り、流通し難くなる場合あり [耐用年限] ・戸建住宅は一般に２５年（金融の利用 する耐用年限を利用） ・残存耐用年数では維持保全状況やリフ ォームを評価（※残存耐用年数の設定 基準は特にない） ・１５年以上の住宅でも、質の良いものは リフォームして売るという不動産市場に なりつつある [査定材料] ・対象物件の目視 ・設計図書、確認申請、修繕履歴などの 記録 ・売主からの告知 [査定対象] ・土地・建物一体の査定依頼が一般的 ・建物のみの査定以来は稀 [依頼主] ・裁判所（競売評価） ・金融機関（融資に際しての評価） ・消費者金融 ・個人からの依頼はほとんどなし ・基本的にはしない ・特殊な場合のみ建築士に依頼 [耐用年限] ・中古再生住宅は、築年数に関係なく、 住宅診断結果による [査定材料] ・対象物件の目視 ・家歴（設計図書、工事写真等、建築時 の記録）、修繕履歴などの記録 ・売主からの告知 ・基本的にはしない ・基礎部目視程度の瑕疵の確認 ・法人の場合、不動産鑑定士に価格査定 を依頼することがある ②住宅診断 [リフォームの価値] ・修繕やリフォームの記録がある場合、 プラス査定の対象 ③リフォーム [リフォームの価値] ・修繕やリフォームの記録がある場合、 プラス査定の対象 ・根拠を明示できる材料がない場合、対 象としない [融資基準] ・築年数が重視される傾向 ・基本的には個人の返済能力に対する 融資 ④融資 [融資基準] [融資期間] [提出書類] [その他] ・築年数に係らず、住宅の質や維持修 繕・リフォーム内容を証明できる書類を ユーザーが持っていない ・金融側が住宅の価値を判断する材料を 提供しきれていない [査定方法] ・保証会社が査定 ・土地は、固定資産税評価額、公示地 価、立地利便性、市場価値、銀行の独 自基準で査定 [耐用年限] ・築年数重視（償却年数） ・木造：２０∼２２年 ・マンション：３５年 ・築２０年以上の物件は土地だけの担保 価値 ・賃貸とした場合の家賃収入は査定基準 とならない（賃貸目的のローンではな いため） [査定材料] ・対象物件（中古再生住宅の場合、住宅 診断） ・設計図書、確認申請、修繕履歴などの 記録 ・売主からの告知 [診断項目] ・基礎の鉄筋の有無 ・基礎の配筋状況（均一、不均一） ・基礎の耐力 ・基礎まわりの不動沈下 ・基礎高 ・耐震評価基準、満たさない場合、リフォ ームにより満たせること ・図面の有無は特に問題にしない [診断者] ・耐震診断士等 [リフォームの価値] ・中古再生住宅は、自社でリフォームし、 住宅保証 [リフォーム内容] ・耐震評価基準に適合 ・外断熱化 ・窓改修（樹脂のペアサッシ、Low-E ガラ スの標準採用） ・個別換気システム導入 ・設備系の総入れ替え [融資基準] ・メーカー独自の住宅保証を付けた中古 物件は、新築と同条件での融資を受ける ことが可能 （注：ヒアリング先ハウスメーカーと提携 銀行における独自の取り組み） [融資期間] ・新築と同じ [提出書類] ・新築と同じ 94 道内金融機関 （資 金） ・基本的にはしない ・判断に迷うもののみ不動産鑑定を外部 に依頼 （類似物件の価格比較） [リフォームの価値] ・保証会社が査定 ・資産価値を維持している程度には評価 ・各案件によるが、基本的にはあまり加 味しない [融資基準] ・個人の返済能力を重視 [融資期間] ・最長３５年（新築と同じ） ・借入れ金額を何年で支払えるかという 年数 [提出書類] ・新築も中古も同じ ・図面や確認申請の副本がない場合は 免除 ・図面等は仲介業者が揃える場合が多 い 項 目 ⑤中古住宅の 価値評価に向 けた取り組み ⑥他分野との 連携 ⑦ユーザーの 売却目的 北海道宅地建物取引業協会 （情報/購入・売却手続き） 不動産鑑定士協会 （住宅の品質と価格） ・金融機関 ・建築士 ・金融機関 ・税理士 ・司法書士 ・弁護士 ・最も多い「経済的な理由により、転居 する」 ・次いで「ライフスタイルの変化（高齢で 持ち家維持が困難等）」 ・持ち家から持ち家への住み替えは、 従前住宅の返済が終わっている古い物 件からの住み替えが多い ・最も多い「経済的な理由により、転居 する」。景気低迷という社会背景も反映 ・次いで「ライフスタイルの変化（高齢で 持ち家維持が困難等）」 ・転勤等で転居するが、戻ってくる可能 性がある場合、賃貸にしていくこともあ る ・以前の住宅を売って、レベルアップを 図る人は少ない印象がある ⑧住宅の質 [瑕疵担保責任の基準] ・瑕疵担保責任の明確な基準がない ・瑕疵担保責任期間は２ヶ月と設定する のが近年の主流 ・附帯設備に対する瑕疵と躯体・建物に 対する瑕疵担保期間は別 ⑨中古住宅流 通の課題 ⑩行政に期待 すること ・不動産鑑定士 ・宅地建物取引主任者 ・土地家屋調査士 ・司法書士 ・設計事務所、建築士 ・ファイナンシャルプランナー（将来的 な連携を検討） ・最も多い「住宅の質・広さ・立地などを 良くするため」 ・「転勤等により、やむなく住所を変える ため」は少し ・「経済的な理由により、転居するため」 はほとんどない（そういう方々は次の住 宅として、融資を新たに受けて持ち家し ないため、いない） [大まかな目安] ・昭和５０年以降のものは、基礎高も高く なり、布基礎になり、質も変わる ・昭和６２年以降はバブルの影響で、質 が上がったように感じる （注：一概に年代では言えない個々の 物件により違う） ・築１０∼１５年では積算価格と比準価 格がほぼ同じ ・築１５年以上から持ち主の使い方、維 持の仕方による違いが出る [大まかな目安] ・昭和４０年代の住宅は、基礎に問題が あることが多い ・列島改造ブームにより後から水洗整 備されたところは、地盤が動いていて、 不動沈下をおこしていることも多い （注：一概に年代では言えない個々の 物件により違う） ・住宅の品質と価格の妥当性を判断す る基準がない [税制] ・買い替え資産に対する税金の軽減 （取得税や登録免許税） [住み替えの売却損] ・住み替え時の売却損に対する対応 [流通を意識した住宅建設] ・新築時に、流通を意識した住宅づくり をユーザーに喚起 [住宅生産者との連携] ・中小、地場企業との取引拡大 ・中小企業、地場企業に向けた住宅ロ ーン等ノウハウのセミナー、商品ＰＲ [金融] ・一定の基準を満たし、品質が明確な 中古住宅の価値を認め、融資 [瑕疵担保責任] ・瑕疵担保責任の範囲があいまい。統 一基準がない ・業界の統一基準もなし [住宅性能保証制度] ・既存住宅保証制度は築１５年まで ・実際に流通する中古住宅の 2/3 は築 １５年以上 ・築１５年以上の住宅に対する公的な取 り組みが必要 [資金調達] ・中古住宅購入の資金調達支援 ・買い替えの売却損に対する手立て （売却損に対する低利融資、一定期間 据え置き措置等） [広報] ・様々な制度や取り組み等の広報活動 [価格査定] ・北海道による「北海道版価格査定マニ ュアル」の策定と普及啓発 道内金融機関 （資 金） ・中古住宅を購入（自社物件以外も含 む）し、リフォーム ・自社独自で、１０年間の住宅保証（最 長２０年間）をつける ・中古再生住宅は、提携銀行から新築と 同条件での融資を受けることが可能 ・住宅の価値を判断できる材料として、 家歴（設計図書、確認申請、建築時の 記録（基礎、配筋、断熱材等工事記 録）、維持保全の履歴、リフォームの履 歴）を残すよう、ユーザーに働きかけを 行っている ・司法書士 ・土地家屋調査士 ・不動産鑑定士 ・税理士 ・弁護士 ・建築士 道内住宅生産者 （住宅の品質と価格） [固定資産税評価の見直し] ・取引事例比較法も利用し、築年数の 古い物件への固定資産税の軽減 [広報] ・税制変更等の制度の告知 [中古住宅購入・売却のガイドライン情 報提供] ・中古住宅購入・売却の流れ、ガイドラ イン、用語解説等の情報提供 [瑕疵担保の明確化] ・瑕疵担保責任、期間等のガイドライン 策定 95 [金融側からのユーザーニーズの把 握] [住宅の品質、性能保証の取り組み] [流通物件の価格・品質の比較できる環 境整備] ・住宅の品質、保証内容と価格が比較 検討できる環境整備 （６）不動産業界へのアンケート調査 ①不動産業界へのアンケート調査の概要 (社)北海道宅地建物取引業協会会員の方々へのアンケート調査を実施しました。 配布先、配布枚数は以下の通りです。 １）調査対象：(社)北海道宅地建物取引業協会会員 ２）調査期間：平成１７年１１月８日（火）∼１１月２５日（金） ３）配布方法：各支部から会員へ配布 ４）配布数 ：２７８枚 札幌 配 布 先 中央支部 中央西支部 中央南支部 東支部 西支部 南支部 北支部 白石支部 豊平支部 配 布 数 15 15 13 17 15 15 18 16 21 135 10 8 15 11 12 12 21 18 15 11 278 千恵広支部 小樽支部 函館支部 室蘭支部 苫小牧支部 空知支部 旭川支部 帯広支部 北見支部 釧路支部 合 計 ５）回収数 ：８５枚（回収率：約３０．５％） 96 ②不動産業界へのアンケート調査結果の概要 問 1 あなたの会社の立地する地域はどこですか。 ・「十勝支庁（20％）」が最も多く、次いで「石狩支庁（15％）」「胆振支庁（15％）」、「上川支庁（13％）」となっていま す。 問 2 あなたの会社の業種比率をご記入下さい。 ・「賃貸」の比率が 5 割以上との回答者は 12％となっています。 ・「売買」の比率が 5 割以上との回答者は 61％となっています。 ・「管理」の比率が 5 割以上との回答者は 5％となっています。 ◎不動産売買を主な業務としている会社が多数です。 問 3 中古戸建住宅物件の募集・広告方法について。 ・【1 番多い】1 位：「新聞広告（39％）」2 位：「店頭広告（12％）」「自社ホームページ（12％）」「その他（12％）」 ・【2 番目】1 位：「新聞広告（24％）」2 位：「自社ホームページ（22％）」 ・【3 番目】1 位：「自社のホームページ（20％）」2 位：「連携企業・団体ホームページ（18％）」 ◎募集・広告方法は「新聞広告」が最も多く、次いで「店頭広告」、「自社のホームページ」となっています。 問 4 中古戸建住宅の価格査定方法をお答え下さい。 ・1 位：「近隣の取引事例を比較して査定する（42％）」 ・2 位：「宅建協会の北海道版戸建住宅査定マニュアルを使用する（22％）」 「（財）不動産流通近代化センターの戸建住宅価格査定マニュアルを使用する（22％）」 ・3 位：「その他（8％）」 ◎価格査定の方法が統一化されていない状況が伺えます。3 位：「その他」の具体的な内容では、自社マニュアル の活用が多くあげられています。 問 5 中古戸建住宅を評価する上で、必要と思われるものをお答え下さい。 ・1 位：「新築時の設計図書、確認申請書類等の書類保管（39％）」 ・2 位：「修繕やリフォームの記録（37％）」 ・3 位：「品確法にもとづく、建物の評価（13％）」 ◎「その他」の中では、外構、設備、使用状況などがあげられています。 問 6 これまでに取り扱った中古戸建住宅での書類の有無についてお答え下さい。 ・新築時設計図書、確認申請書類等の書類が、「ある」「ある場合が多い」と答えたのは 53％です。 ・修繕やリフォームの記録が、「ある」「ある場合が多い」と答えたのは 13％です。 ・品確法にもとづく、建物の性能評価が、「ある」「ある場合が多い」と答えたのは 1％です。 ◎修繕やリフォームの記録、建物の性能評価の書類がない場合が非常に多いことが伺えます。 問 7 中古戸建住宅を価格査定する際に、重視する項目についてお答え下さい。 ・【1 番多い】1 位：「建設年度（55％）」2 位：「立地・利便性（35％）」3 位：「床面積、敷地面積（6％）」 ・【2 番目】1 位：「立地・利便性（36％）」2 位：「建設年度（29％）」3 位：「床面積、敷地面積（25％）」 ・【3 番目】1 位：「床面積、敷地面積（36％）」2 位：「リフォームや修繕による維持保全状況（29％）」3 位：「立地・利便 性（22％）」 ◎価格査定する際に重視する項目は「建設年度」が最も多く、次いで「立地・利便性」、「床面積、敷地面積」 となっています。 97 問 8 中古戸建住宅を価格査定する際に、これまでリフォームや修繕にかかった費用への反映について。 ・1 位：「見た目や耐久性向上につながっていれば、ある程度価格に反映させる（79％）」 ・2 位：「価格に反映させる（10％）」 ・3 位：「見た目や耐久性向上につながっていても、築年数を優先し、価格に反映させない（6％）」 ◎見た目や耐久性向上につながるリフォームや修繕を含めると、約 9 割の会社が価格に反映させると回答していま す。 問 9 中古戸建住宅取引きにおいて、建物のみの売買事例（土地は借地）について。 ・「なし」が 79％となっています。 ・「有り」が 21％となっています。 問 10 中古戸建住宅の仲介時に提供するサービスについてお答え下さい。 ・1 位：「名義書き換え手続き等のための司法書士の紹介（24％）」 ・2 位：「中古住宅購入資金調達のための金融機関の紹介（23％）」 ・3 位：「中古住宅売却、または、購入後のリフォームのための建築士や工務店、リフォーム業者紹介（21％）」 ・4 位：「従前の住宅を売却し、新たな住宅を購入するための資金計画の立案（検討）（18％）」 ・5 位：「借り換えや住宅取得に関する税制相談にための税理士紹介（11％）」 問 11 円滑に中古住宅の仲介を行うために、連携している、または、連携したい専門家についてお答え下さい。 ・不動産コンサルティング技能者は、「自社にいる、またはすでに連携している（17％）」「連携したい（24％）「必要と 思わない（59％）」となっています。 ・建築士等の住宅診断士は、「自社にいる、またはすでに連携している（27％）」「連携したい（51％）」、「必要と思わ ない（22％）」となっています。 ・不動産鑑定士は、「自社にいる、またはすでに連携している（10％）」「連携したい（26％）」、「必要と思わない （64％）」となっています。 ・ファイナンシャルプランナーは、「自社にいる、またはすでに連携している（7％）」「連携したい（33％）」、「必要と 思わない（60％）」となっています。 ・その他（司法書士、測量士、弁護士、大工など）は、「自社にいる、またはすでに連携している（31％）」・連携した い（8％）」、「必要と思わない（61％）」 ◎建築士等の住宅診断士と連携していきたいという意向が伺えます。 問 12 中古戸建住宅の購入する年齢層について。 ・【1 番多い】1 位：「40 代（43％）」2 位：「30 代（42％）」3 位：「50 代（13％）」 ・【2 番目】1 位：「40 代（38％）」2 位：「50 代（27％）」3 位：「30 代（19％）」 ・【3 番目】1 位：「50 代（30％）」2 位：「30 代（25％）」3 位：「20 代（16％）」 ◎購入者の年齢層は「40 代」が最も多く、次いで「30 代」、「50 代」となっています。 問 13 中古戸建住宅の購入者の購入理由について。 ・【1 番多い】1 位：「手頃な値段だったから（48％）」2 位：「希望のエリアの物件だったから（32％）」3 位： 「良質な物件だったから（13％）」 ・【2 番目】1 位：「希望のエリアの物件だったから（39％）」2 位：「手頃な値段だったから（27％）」3 位：「良質な物件だ ったから（19％）」 ・【3 番目】1 位：「良質な物件だったから（33％）」2 位：「新築にはこだわらないから（22％）」3 位：「手頃な値段だった から（16％）」 ◎購入理由は「手頃な値段」が最も多く、次いで「希望のエリア」、「良質な物件」となっています。 98 問 14 中古戸建住宅の購入者の以前の住まいについて。 ・【1 番多い】1 位：「賃貸住宅（99％）」2 位：「持ち家（分譲マンション）（1％）」 ・【2 番目】1 位：「親の家（73％）」2 位：「持ち家（戸建住宅）（18％）」3 位：「持ち家（分譲マンション）（8％）」 ・【3 番目】1 位：「持ち家（分譲マンション）（45％）」2 位：「持ち家（戸建住宅（27％）」3 位：「親の家（25％）」 ◎以前の住まいは「賃貸住宅」が最も多く、次いで「親の家」となっています。 問 15 中古住宅流通促進に向けた課題や行政への要望等がございましたら、意見を自由にご記載下さい。 ・税制に関する意見が多く見受けられます。（不動産業者の仕入れ物件に対する、不動産所得税などについて） ・その他に価格査定の方法の統一化、金融機関における融資のことについての意見がありました。 99