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大阪(2.92MB)

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大阪(2.92MB)
大阪市
TLIS マーケット・レポート
大阪府の中央に位置する府庁所在地、政令指定都市
近畿地方の行政・経済・文化の中心都市
【 都市 基本 デー タ】
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
項 目
人
口
世
帯
数
総
面
積
人口集中地区面積 割合
主
要
商
業
地
主
要
産
業
事
業
所
数
小 売 業 事 業 所 数
小 売 業 売 り 場 面 積
新 設 住 宅 着 工 数
持
ち
家
率
J - R E I T 物 件 数
内 容
2009年:2,652,436人 → 2014年:2,683,469人 (+1.2%)
2009年:1,291,734世帯 → 2014年:1,353,659世帯 (+4.8%)
223.0k㎡
2005年:99.8% → 2010年:99.7%
梅田、心斎橋、なんば、あべの等
サービス業(29%)、卸売・小売業(29%)、製造業(10%) ※製造業は化学工業等の基礎素材型が中心
2004年:59,935 → 2007年:53,196 (-11.2%)
2004年:34,707 → 2007年:31,521 (-9.2%)
2004年:2,985,971㎡ → 2007年:2,971,872㎡ (-0.5%)
2012年:26,533 → 2013年:29,983 (+13.0%)
2005年:41.8% (全国平均62.1%) → 2010年:42.2% (全国平均61.9%)
総数:150 (レジデンス:72、オフィス:40、商業施設:14、ホテル:5、倉庫・物流施設:7、その他:12)
出 所
大阪市統計情報
大阪市統計情報
大阪市統計情報
国勢調査
市民経済計算・工業統計
商業統計調査
商業統計調査
商業統計調査
住宅着工統計
国勢調査
不動産証券化協会
1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計
【 景 気 情 勢 】 出所:日本銀行「地域経済報告(2014年4月) 近畿」
消費税引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが、基調としては緩やかに回復している
不動産マーケット概況
2014/1H
2014年上半期(1~6月)
商業地
大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響もあり、商業地価はやや上昇
住宅地
高い住宅需要を維持、住宅地価は上昇気味
一戸建
取引件数は増加 取引価格は概ね横ばい
土地
居住用
不動産
マンション
中古は価格・取引件数、共に上昇傾向 新築は供給が減り、価格は上昇
賃 貸
需要は堅調で、空室率は下落傾向が続く 賃料は依然横ばいで推移
売 買
売買取引、活性化には至らず 期待利回りにも大きな変化はなし
賃 貸
賃料はやや減少 需給は安定
売 買
期待値・取引事例、ともに利回りは低下傾向 取引件数は減少
オフィスビル
レジデンス
TOKYU LIVABLE INC,
0
大阪:概況
Solution Market Report <Q4-2011>
土地
大阪:土地
Solution Market Report <Q4-2011>
TLIS マーケット・レポート
<商業地>
大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響
■大阪市 商業地 地価推移(対前年変動率)
資料:国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」
もあり、商業地価はやや上昇
25%
【梅田】
20%
うめきた地区の大規模開発ビルが竣工し、年間で5,000
15%
万人以上の来場者を集めている。J-REITを中心とした各
プレイヤーの投資が続く中、取引価格はやや上昇傾向で
推移しており、地価動向もやや上昇傾向。
10%
5%
3.6%
2.2%
0%
【心斎橋】
-0.1%
-5%
根強いテナント需要を背景とする安定収益を有する商業
-10%
ビルについて旺盛な需要がある。物販を中心とする顧客
-15%
集客力は相当に高い水準を有しているため、地価動向は
-20%
2005
2006
やや上昇傾向。
2007
2008
2009
2010
公示価格(商業地平均)
2011
2012
2013
2014
基準地価格(商業地平均)
【OBP】(大阪ビジネスパーク)
市の中心部と比較すると、交通アクセスの利便性に劣る
■大阪市 商業地(地価公示)の平均価格の推移
ため、オフィスの賃貸需要はやや弱い。投資物件の利回り
資料:「国土数値情報(地価公示データ) 国土交通省」
に大きな変化は見られず、地価動向は概ね横ばい。
単位:万円/坪
2005
208
【阿倍野】
2006
223
2007
278
2008
336
2009
329
2010
274
2011
260
2012
251
2013
280
2014
296
2014年3月にターミナル直結の超高層複合商業ビル「あ
べのハルカス」が全面開業し、活気を帯びた状況が続い
ている。商業床に対する需要は堅調であり、地価動向は
やや上昇傾向で推移している。
<住宅地>
■大阪市 住宅地 地価推移(対前年変動率)
高い住宅需要を維持、住宅地価は上昇気味
資料:国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」
【福島】
25%
梅田に近く利便性が良好であるため、マンション需要者
の選好性が高い地域である。ファンド等の賃貸マンション
20%
15%
10%
に対する投資需要は強い。そのため、建築費上昇の影響
5%
-0.2%
は小さく、地価動向はやや上昇で推移している。
0.1%
0%
-0.6%
【天王寺】
-5%
直近で大型のマンション素地の取引は特になかったが、
デベロッパーの用地取得需要は比較的高い。建築費の
-10%
-15%
-20%
2005
高騰により需給のひっ迫状況はやや緩和してきているが、
2006
2007
2008
2009
2010
公示価格(住宅地平均)
地価動向はやや上昇傾向にある。
2011
2012
2013
2014
基準地価格(住宅地平均)
■大阪市 住宅地(地価公示)の平均価格の推移
資料:国土交通省「地価公示」
単位:万円/坪
2005
82
2006
81
2007
84
2008
86
2009
83
2010
78
2011
77
2012
76
2013
75
2014
77
(注)対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しな
いため、それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある。
TOKYU LIVABLE INC,
1
TLIS マーケット・レポート
<戸建市況>
取引件数は増加 取引価格は概ね横ばい
(図表1参照)
【図表1】大阪市 戸建 成約状況 ※新築を含む
・成約件数は355件。前期(2013年下期)より約11%増加し
資料:「REINS Market Information」
ている。前年同期(2013年上期)比は約5%増である。
・平均成約価格は2,084万円で、前期より約3%増加して
件
万円
500
3,000
450
いる。前年同期比は約4%減である。
2,500
400
350
2,000
300
250
1,500
200
1,000
150
100
500
50
0
0
<マンション市況>
成約件数(左軸)
平均成約価格(右軸)
中古は価格・取引件数 共に上昇傾向
新築は供給が減り、価格は上昇
●新築マンション
【図表2】大阪市 中古マンション 市況推移
・供給数は前期より減少傾向にある。初月申込率は前期
資料:「REINS Market Information」
万円/坪
とほぼ同水準であった。
・平均価格は3,655万円、平均坪単価は176万円であり、
件・万円
125
3,000
100
2,500
75
2,000
50
1,500
25
1,000
前期より高くなっている。
●中古マンション (図表2参照)
・取引件数は1,683件。前期より約3%増加している。前年
同期比は約4%減である。
0
・平均価格は2,062万円。平均単価は105万円で前期より
500
約3%、前年同期より約8%上昇している。エリア別の平均
坪単価は、北部が110万円、南部が95万円である。
成約件数(右軸)
平均成約価格(右軸)
<エリア内訳>
(北部)‥都島区、福島区、此花区、西区、港区、西淀川区、東淀川区、
東成区、旭区、城東区、淀川区、鶴見区、北区、中央区
(南部)‥大正区、天王寺区、浪速区、生野区、阿倍野区、住吉区
東住吉区、西成区、住之江区、平野区
TOKYU LIVABLE INC,
2
平均坪単価(左軸)
大阪:居住用不動産
居住用不動産
Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
大阪:オフィス
Solution Market Report <Q4-2011>
TLIS マーケット・レポート
<賃貸市況>
【図表1】大阪市 オフィス新規供給・新規需要面積推移
需要は堅調で、空室率は下落傾向が続く
資料:CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
賃料は依然横ばいで推移
坪
●需給・空室状況 (図表1・2・3参照)
80,000
・2014年は、22,385坪の新規供給が見込まれているが、テ
ナント誘致が既に9割程度進んでおり、需給バランスの悪
60,000
40,000
化要因にはならない。
20,000
・昨年は56,347坪もの新規供給があり、大量供給に伴う空
0
室率の向上が懸念された。ただし、移転を検討する企業
や移転の候補先を拡大する企業の増加がみられ、需要の
-20,000
-40,000
厚みが増し、大量供給はほぼ乗り切った状態である。
2008
2009
・空室率は減少傾向にある。各地域において、対前期
2010
2011
新規供給面積
2012
2013
2014
新規需要面積
(2013年12月期)と比較して、1%前後減少している。
●賃料動向 (図表2・3参照)
【図表2】大阪市 オフィス平均空室率・募集賃料推移
・賃料相場は全地域で減少したが、下がり幅は微小であ
資料:三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず
り、概ね横ばいで推移しているといえる。
今後、上記「需給・空室状況」に記載の通り、需要が旺盛
になりつつある現在のマーケットにおいて、賃料相場は回
円/坪
15.0%
20,000
12.5%
17,500
10.0%
15,000
7.5%
12,500
5.0%
10,000
2.5%
7,500
0.0%
5,000
復が見込まれている。
■大阪主要ビジネス地区のオフィス動向
新大阪
空室率 賃料
平均募集賃料(右軸)
平均空室率(左軸)
【図表3】大阪ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
(2014年6月時点) 資料:三鬼商事「オフィスレポート」
※
空室率 前期比 賃料
前期比
(円/坪)
梅田
南森町
空室率 賃料
大阪ビジネス地区
梅田地区
南森町地区
淀屋橋・本町地区
船場地区
心斎橋・難波地区
新大阪地区
空室率 賃料
淀屋橋・本町
空室率 賃料
※共益費含まず
船場
空室率 賃料
心斎橋・難波
空室率 賃料
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
3
8.89%
8.37%
6.50%
9.54%
11.62%
6.34%
6.96%
-0.90%
-1.10%
-1.90%
-0.04%
-1.58%
-0.88%
-1.45%
11,158
14,103
9,640
10,985
9,717
12,312
10,113
-1.00%
-2.08%
-0.52%
-0.62%
-0.95%
-0.40%
-1.04%
オフィスビル
大阪:オフィスビル
Solution Market Report <Q4-2011>
TLIS マーケット・レポート
<売買市況>
【図表4】Aクラスビルの投資期待NOI 利回り
売買取引 活性化には至らず
資料:日本不動産研究所「不動産投資家調査」
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
期待利回りにも大きな変化はなし
●需給状況 (図表4参照)
・2014年の投資家期待利回りは5.8%。5年振りに6%を
割ったが、大幅な利回り低下には至っていない。
御堂筋沿い
●取引状況 (図表5・6参照)
・REITの購入事例は2件。いずれも北区の物件であり、
昨年には大きな取引がなかった地域での売買となった。
昨年取引件数が多かった中央区においては今期は1件
のみの事例となった。
【図表5】当事業本部の主なオフィスビル仲介事例(2014年1月~6月)
NO.
1
取引
年月
所在
2014年3月 中央区難波
交通
(駅徒歩)
なんば駅歩2分
建物
面積
(㎡)
1棟/
区分
築年
価格
(百万円)
NOI
利回り
表面
利回り
5,665
区分
1992
4,070
7.6%
10.1%
売主
外資ファンド
買主
国内ファンド
※「NOI 利回り」は費用割合を25%と想定し表面利回りから推算
【図表6】REIT売買事例(2014年1月~6月)
NO.
取引
年月
物件名
交通
(駅徒歩)
所在
建物
面積
(㎡)
築年
価格
(百万円)
NOI
利回り
売主
買主
R1
2014年2月 大和南森町ビル
北区天神橋2‐北2 南森町駅歩1分
12,759
1990
4,410
5.4%
合同会社
ボワヴェール
ジャパンエクセレ
ント投資法人
R2
2014年3月 中之島セントラルタワー
北区中之島2
70,775
2005
14,900
4.6%
住友生命保険
日本ビルファンド
投資法人
大江橋駅歩1分
※「NOI 利回り」は価格に対する鑑定評価NOI の割合
■売買事例位置図
R1
R2
1
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
4
レジデンス
大阪:レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
TLIS マーケット・レポート
<賃貸市況>
賃料はやや減少 需給は安定
【図表1】大阪市 マンション平均成約賃料推移
●需給・空室状況
資料:レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成
※築年数20年以内、駅徒歩圏
大阪駅に近く利便性の良い福島区や良好な住環境であ
る天王寺区などでは、ワンルーム・ファミリーともに人気が
あり、賃貸需要は底堅い。どちらの地域も高稼働を維持し
ており、賃貸市場は安定している。
【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上
円/坪
円
7,500
200,000
6,500
150,000
5,500
100,000
4,500
50,000
3,500
0
新規供給はワンルームが多く、ファミリータイプは中古の
供給が中心である。
●賃料動向 (図表1参照)
・ファミリータイプの平均賃料は127,318円、平均面積は
64.14㎡。平均賃料は、前期まで130,000円台で推移して
いたが、今期は3期ぶりに130,000円を割った。
・シングルタイプの平均賃料は56,015円。2010年以降、概
平均賃料(右軸)
ね60,000円台で推移していたが、今期は減少傾向にあ
平均坪単価(左軸)
㎡
75
る。
70
65
60
55
<売買市況>
期待値・取引事例 ともに利回りは低下傾向
平均面積
取引件数は減少
●需給状況 (図表2参照)
・投資家の期待利回りは低下傾向にある。
【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満
投資家の期待利回りは、ワンルーム・ファミリーともにNOI
円/坪
円
9,500
125,000
8,500
100,000
7,500
75,000
今期はREITの取得2件のみ確認された。場所は西区およ
6,500
50,000
び都島区であり、いずれも前期には取引事例の見られな
5,500
25,000
4,500
0
6.0%であった。ピーク時の2010年・2011年にはどちらもN
OI 7.0%であったが、以降低下し続けている。
・前期(2013年下期)には、市内各所で売買事例が見受け
られた。中でも浪速区や中央区の取引が多かった。
かった地域である。
【図表2】レジデンスの投資期待NOI 利回り
資料:日本不動産研究所「不動産投資家調査」
平均賃料(右軸)
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
平均坪単価(左軸)
㎡
30
25
20
15
ワンルーム
ファミリー向け
平均面積
TOKYU LIVABLE INC,
5
TLIS マーケット・レポート
<売買市況>
●取引の状況 (図表3参照)
REITの取得事例は2件確認された。前期は6件あり、取引の数は減少している。
前期の売買取引は、5%後半から6%前半が主流であった。今期の取引をみると、利回りは減少傾向にあるといえる。
【図表3】REIT売買事例(2014年1月~6月)
NO.
取引
年月
物件名
所在
交通
(駅徒歩)
建物
面積
(㎡)
築年
価格
(百万円)
NOI
利回り
売主
買主
R1
2014年3月 コンフォリア北堀江
西区北堀江3
西長堀駅歩2分
1,910
2007
1,010
5.2%
非開示
コンフォリア・レジデン
シャル投資法人
R2
2014年6月 プレジオ都島
都島区都島本通3
都島駅歩3分
4,150
2009
1,610
5.5%
フェニックス
日本賃貸住宅
投資法人
※「NOI 利回り」は価格に対する鑑定評価NOI の割合
R2
R1
地図使用承認©昭文社第49G056号
TOKYU LIVABLE INC,
6
大阪:レジデンス
レジデンス
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
大阪:店舗・物流施設等
Solution Market Report <Q4-2011>
TLIS マーケット・レポート
<店舗・商業施設>
【図表1】主要商業エリアの店舗相場賃料(路面店舗)
※複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定
需給は堅調、賃料水準は横ばい
投資事例は見受けられないが、期待利回りは低下
●賃貸市況 (図表1参照)
【梅田】
エリア
梅田
心斎橋(心斎橋筋・御堂筋等)
難波(御堂筋等)
天王寺・阿倍野(あべの筋等)
相場賃料(坪単価)
5~10万円
10万円前後
5~8万円
5万円前後
近年、大型商業施設の新規開業が相次ぎ、当地区は新宿駅
周辺を抜いて日本一の百貨店集積地区となった。一方、店
舗間競争は激化しており、当初目標の売上高を達成できな
い店舗が多くみられる。賃貸需給バランスに大きな変化はな
梅田
グランフロント大阪●
●三越伊勢丹 ●阪急うめだ本店
く、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。
JR大阪駅
●大丸 ●阪神
【心斎橋】
当地区は、20~30歳代に人気のファストファッションや高級ブ
ランド店の集積度が高く、商業テナントの需要は底堅い。
賃料水準の上昇圧力は強まっているが、押し上げるほどの勢
いはなく、店舗賃料は概ね横ばいで推移している。
【なんば】
心斎橋駅
外国人観光客の流入が昨年秋から回復している。また、大型
は総じてやや良好である。一方、既存テナントからの賃料下
落圧力が認められ、店舗賃料は概ね横ばいで推移。
大丸●
心斎橋筋
御堂筋
店舗の売上高も比較的好調に推移しており、商業収益環境
天王寺駅
あべの
キューズ
タウン●
●あべの
ハルカス
【阿倍野】
「あべのハルカス」が全面開業し集客力が向上している。物
販店舗を中心に商業ビルへのテナント出店意欲は旺盛で、
あべの筋の路面店の需要は特に高い。しかし、明確な消費
なんば駅
阿倍野駅
●マルイ
●髙島屋
難波駅
の回復がないなかで、地区内の需要を奪い合うケースも見ら
れることから、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。
●売買市況 (図表2参照)
【図表2】商業店舗の投資期待NOI 利回り
・投資家の期待利回りは、2013年まで都心型高級専門店
資料:日本不動産研究所「不動産投資家調査」
8.5%
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
NOI 6.0%前後、郊外型NOI 7.0%前後で横ばいに推移。
2014年4月時点では、郊外型の店舗がNOI 5.6%となり、対
前年と比較して低下傾向である。
・今期において、大阪市内で商業施設等の売買取引は見受
けられなかった。
都心型高級専門店
TOKYU LIVABLE INC,
7
郊外型
TLIS マーケット・レポート
<倉庫・物流施設>
賃料水準は概ね横ばい 空室率は依然低水準
投資意欲は高く、期待利回りは低下傾向
●賃貸市況 (図表4参照)
【図表4】大阪府 物流施設 平均募集賃料・空室率推移
【需要と供給】
2014年第2四半期には大阪市内で「SGリアルティ舞洲」、堺
資料:CBRE「Japan Industrial Market View」
円/坪
6,000
30%
5,500
25%
5,000
20%
4,500
15%
4,000
10%
【空室率】
3,500
5%
安定した需要と供給不足のため、空室率0.0%の状態が続
3,000
0%
市で「グッドマン堺」が新たに供給された。「舞洲」は6月時
点でテナント募集を終了し、「堺」は竣工半年前にテナント
が100%内定した。
いていた。上記新規供給の影響で既存物件で数件の空室
が見られ空室率は0.8%に上昇したが、上記の通り新築は
平均募集賃料(左軸)
近畿圏大型マルチテナント空室率(右軸)
即入居しているため、需要の不足感は感じられない。
【賃料動向】
成約賃料は、基調は上向きながらも現時点でほぼ横ばいの
状況である。今後供給されるMFLP堺(9月予定)、プロロジ
スパーク大阪5(‘15年1月予定)のテナント決定の進捗によ
り変動がみられる可能性がある。
●売買市況 (図表5参照)
【図表5】物流施設の投資期待NOI 利回り
・投資家の期待利回りは、湾岸部のシングルテナント型・内
資料:日本不動産研究所「不動産投資家調査」
陸部のシングルテナント型ともにNOI 6.1%であった。
2010年から2012年まで、どちらも6.8%で横ばいに推移して
いたが、2013年以降低下傾向にある。
・大阪市内で、物流施設などの市況を把握できるような取引
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
は見受けられなかった。
湾岸部(シングルテナント型)
TOKYU LIVABLE INC,
8
内陸部(シングルテナント型)
大阪:店舗・物流施設等
その他のアセット
Solution Market Report <Q4-2011>
マーケット・トピックス
大阪:マーケット・トピックス
Solution Market Report <Q4-2011>
TLIS マーケット・レポート
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.中央区の用地を落札 日本エスコン等
日本エスコンと第一企画は2014年1月、大阪市が実施し
た一般競争入札において、大阪市中央区島町二丁目の
土地872㎡を落札した。入札には8者が参加。大阪市が設
定した最低落札価格は6億7,210万円だった。
2社はマンション開発を計画している。
<売買の概要>
島町2-36-1の土地
1
価格:14億9,007万2,440円
所在:大阪市中央区島町2-36-1(地番)
交通:大阪市営地下鉄「天満橋」駅 徒歩5分
土地面積:872.72㎡
用途地域:商業地域
容積率:800%
2.アメリカ村のボウリング場取得 三栄建設
三栄建設のグループ会社でボウリング場を運営するグラ
ンドボウルは2014年1月、中央区西心斎橋二丁目にあるサ
ンボウルビルを取得した。
物件は3フロアがボウリング場であり、他にカラオケ店とC
Dショップ、ライブハウスなどが入居している。
<売買の概要>
サンボウルビル
2
価格:非公開
所在:大阪府大阪市中央区西心斎橋2-9-28
交通:地下鉄四ツ橋線「四ツ橋」駅 徒歩4分
敷地面積:1,562.57㎡
延床面積:10,738.26㎡
構造・階層:SRC造地上8階地下3階
3.大阪ミナミのホテルを取得 シンガポールREIT
2014年3月、シンガポールのAscendas Hospitality Trust
は、大阪ミナミにある「大阪なんばワシントンホテルプラザ」
の取得契約を締結。売主はイシン・ホテルズ・グループ。
客室数698の同ホテルは、道頓堀そばに立地している。
Ascendas Hospitality Trustの日本での投資は「ホテルサ
ンルート有明」入居の有明プライムビルに次ぐ2物件目。
<売買の概要>
大阪なんばワシントンホテルプラザ
価格:89億円
所在:大阪府大阪市中央区日本橋1-1-13(住居表示)
交通:近鉄難波線「日本橋」駅 徒歩2分
敷地面積:2,397.71㎡
延床面積:19,999.44㎡
構造・階数:S・SRC造地上14階地下2階
TOKYU LIVABLE INC,
9
3
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