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大阪(2.92MB)
大阪市 TLIS マーケット・レポート 大阪府の中央に位置する府庁所在地、政令指定都市 近畿地方の行政・経済・文化の中心都市 【 都市 基本 デー タ】 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11) 12) 項 目 人 口 世 帯 数 総 面 積 人口集中地区面積 割合 主 要 商 業 地 主 要 産 業 事 業 所 数 小 売 業 事 業 所 数 小 売 業 売 り 場 面 積 新 設 住 宅 着 工 数 持 ち 家 率 J - R E I T 物 件 数 内 容 2009年:2,652,436人 → 2014年:2,683,469人 (+1.2%) 2009年:1,291,734世帯 → 2014年:1,353,659世帯 (+4.8%) 223.0k㎡ 2005年:99.8% → 2010年:99.7% 梅田、心斎橋、なんば、あべの等 サービス業(29%)、卸売・小売業(29%)、製造業(10%) ※製造業は化学工業等の基礎素材型が中心 2004年:59,935 → 2007年:53,196 (-11.2%) 2004年:34,707 → 2007年:31,521 (-9.2%) 2004年:2,985,971㎡ → 2007年:2,971,872㎡ (-0.5%) 2012年:26,533 → 2013年:29,983 (+13.0%) 2005年:41.8% (全国平均62.1%) → 2010年:42.2% (全国平均61.9%) 総数:150 (レジデンス:72、オフィス:40、商業施設:14、ホテル:5、倉庫・物流施設:7、その他:12) 出 所 大阪市統計情報 大阪市統計情報 大阪市統計情報 国勢調査 市民経済計算・工業統計 商業統計調査 商業統計調査 商業統計調査 住宅着工統計 国勢調査 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計 【 景 気 情 勢 】 出所:日本銀行「地域経済報告(2014年4月) 近畿」 消費税引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが、基調としては緩やかに回復している 不動産マーケット概況 2014/1H 2014年上半期(1~6月) 商業地 大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響もあり、商業地価はやや上昇 住宅地 高い住宅需要を維持、住宅地価は上昇気味 一戸建 取引件数は増加 取引価格は概ね横ばい 土地 居住用 不動産 マンション 中古は価格・取引件数、共に上昇傾向 新築は供給が減り、価格は上昇 賃 貸 需要は堅調で、空室率は下落傾向が続く 賃料は依然横ばいで推移 売 買 売買取引、活性化には至らず 期待利回りにも大きな変化はなし 賃 貸 賃料はやや減少 需給は安定 売 買 期待値・取引事例、ともに利回りは低下傾向 取引件数は減少 オフィスビル レジデンス TOKYU LIVABLE INC, 0 大阪:概況 Solution Market Report <Q4-2011> 土地 大阪:土地 Solution Market Report <Q4-2011> TLIS マーケット・レポート <商業地> 大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響 ■大阪市 商業地 地価推移(対前年変動率) 資料:国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 もあり、商業地価はやや上昇 25% 【梅田】 20% うめきた地区の大規模開発ビルが竣工し、年間で5,000 15% 万人以上の来場者を集めている。J-REITを中心とした各 プレイヤーの投資が続く中、取引価格はやや上昇傾向で 推移しており、地価動向もやや上昇傾向。 10% 5% 3.6% 2.2% 0% 【心斎橋】 -0.1% -5% 根強いテナント需要を背景とする安定収益を有する商業 -10% ビルについて旺盛な需要がある。物販を中心とする顧客 -15% 集客力は相当に高い水準を有しているため、地価動向は -20% 2005 2006 やや上昇傾向。 2007 2008 2009 2010 公示価格(商業地平均) 2011 2012 2013 2014 基準地価格(商業地平均) 【OBP】(大阪ビジネスパーク) 市の中心部と比較すると、交通アクセスの利便性に劣る ■大阪市 商業地(地価公示)の平均価格の推移 ため、オフィスの賃貸需要はやや弱い。投資物件の利回り 資料:「国土数値情報(地価公示データ) 国土交通省」 に大きな変化は見られず、地価動向は概ね横ばい。 単位:万円/坪 2005 208 【阿倍野】 2006 223 2007 278 2008 336 2009 329 2010 274 2011 260 2012 251 2013 280 2014 296 2014年3月にターミナル直結の超高層複合商業ビル「あ べのハルカス」が全面開業し、活気を帯びた状況が続い ている。商業床に対する需要は堅調であり、地価動向は やや上昇傾向で推移している。 <住宅地> ■大阪市 住宅地 地価推移(対前年変動率) 高い住宅需要を維持、住宅地価は上昇気味 資料:国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 【福島】 25% 梅田に近く利便性が良好であるため、マンション需要者 の選好性が高い地域である。ファンド等の賃貸マンション 20% 15% 10% に対する投資需要は強い。そのため、建築費上昇の影響 5% -0.2% は小さく、地価動向はやや上昇で推移している。 0.1% 0% -0.6% 【天王寺】 -5% 直近で大型のマンション素地の取引は特になかったが、 デベロッパーの用地取得需要は比較的高い。建築費の -10% -15% -20% 2005 高騰により需給のひっ迫状況はやや緩和してきているが、 2006 2007 2008 2009 2010 公示価格(住宅地平均) 地価動向はやや上昇傾向にある。 2011 2012 2013 2014 基準地価格(住宅地平均) ■大阪市 住宅地(地価公示)の平均価格の推移 資料:国土交通省「地価公示」 単位:万円/坪 2005 82 2006 81 2007 84 2008 86 2009 83 2010 78 2011 77 2012 76 2013 75 2014 77 (注)対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しな いため、それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある。 TOKYU LIVABLE INC, 1 TLIS マーケット・レポート <戸建市況> 取引件数は増加 取引価格は概ね横ばい (図表1参照) 【図表1】大阪市 戸建 成約状況 ※新築を含む ・成約件数は355件。前期(2013年下期)より約11%増加し 資料:「REINS Market Information」 ている。前年同期(2013年上期)比は約5%増である。 ・平均成約価格は2,084万円で、前期より約3%増加して 件 万円 500 3,000 450 いる。前年同期比は約4%減である。 2,500 400 350 2,000 300 250 1,500 200 1,000 150 100 500 50 0 0 <マンション市況> 成約件数(左軸) 平均成約価格(右軸) 中古は価格・取引件数 共に上昇傾向 新築は供給が減り、価格は上昇 ●新築マンション 【図表2】大阪市 中古マンション 市況推移 ・供給数は前期より減少傾向にある。初月申込率は前期 資料:「REINS Market Information」 万円/坪 とほぼ同水準であった。 ・平均価格は3,655万円、平均坪単価は176万円であり、 件・万円 125 3,000 100 2,500 75 2,000 50 1,500 25 1,000 前期より高くなっている。 ●中古マンション (図表2参照) ・取引件数は1,683件。前期より約3%増加している。前年 同期比は約4%減である。 0 ・平均価格は2,062万円。平均単価は105万円で前期より 500 約3%、前年同期より約8%上昇している。エリア別の平均 坪単価は、北部が110万円、南部が95万円である。 成約件数(右軸) 平均成約価格(右軸) <エリア内訳> (北部)‥都島区、福島区、此花区、西区、港区、西淀川区、東淀川区、 東成区、旭区、城東区、淀川区、鶴見区、北区、中央区 (南部)‥大正区、天王寺区、浪速区、生野区、阿倍野区、住吉区 東住吉区、西成区、住之江区、平野区 TOKYU LIVABLE INC, 2 平均坪単価(左軸) 大阪:居住用不動産 居住用不動産 Solution Market Report <Q4-2011> オフィスビル 大阪:オフィス Solution Market Report <Q4-2011> TLIS マーケット・レポート <賃貸市況> 【図表1】大阪市 オフィス新規供給・新規需要面積推移 需要は堅調で、空室率は下落傾向が続く 資料:CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」 賃料は依然横ばいで推移 坪 ●需給・空室状況 (図表1・2・3参照) 80,000 ・2014年は、22,385坪の新規供給が見込まれているが、テ ナント誘致が既に9割程度進んでおり、需給バランスの悪 60,000 40,000 化要因にはならない。 20,000 ・昨年は56,347坪もの新規供給があり、大量供給に伴う空 0 室率の向上が懸念された。ただし、移転を検討する企業 や移転の候補先を拡大する企業の増加がみられ、需要の -20,000 -40,000 厚みが増し、大量供給はほぼ乗り切った状態である。 2008 2009 ・空室率は減少傾向にある。各地域において、対前期 2010 2011 新規供給面積 2012 2013 2014 新規需要面積 (2013年12月期)と比較して、1%前後減少している。 ●賃料動向 (図表2・3参照) 【図表2】大阪市 オフィス平均空室率・募集賃料推移 ・賃料相場は全地域で減少したが、下がり幅は微小であ 資料:三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず り、概ね横ばいで推移しているといえる。 今後、上記「需給・空室状況」に記載の通り、需要が旺盛 になりつつある現在のマーケットにおいて、賃料相場は回 円/坪 15.0% 20,000 12.5% 17,500 10.0% 15,000 7.5% 12,500 5.0% 10,000 2.5% 7,500 0.0% 5,000 復が見込まれている。 ■大阪主要ビジネス地区のオフィス動向 新大阪 空室率 賃料 平均募集賃料(右軸) 平均空室率(左軸) 【図表3】大阪ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 (2014年6月時点) 資料:三鬼商事「オフィスレポート」 ※ 空室率 前期比 賃料 前期比 (円/坪) 梅田 南森町 空室率 賃料 大阪ビジネス地区 梅田地区 南森町地区 淀屋橋・本町地区 船場地区 心斎橋・難波地区 新大阪地区 空室率 賃料 淀屋橋・本町 空室率 賃料 ※共益費含まず 船場 空室率 賃料 心斎橋・難波 空室率 賃料 地図使用承認©昭文社第49G056号 TOKYU LIVABLE INC, 3 8.89% 8.37% 6.50% 9.54% 11.62% 6.34% 6.96% -0.90% -1.10% -1.90% -0.04% -1.58% -0.88% -1.45% 11,158 14,103 9,640 10,985 9,717 12,312 10,113 -1.00% -2.08% -0.52% -0.62% -0.95% -0.40% -1.04% オフィスビル 大阪:オフィスビル Solution Market Report <Q4-2011> TLIS マーケット・レポート <売買市況> 【図表4】Aクラスビルの投資期待NOI 利回り 売買取引 活性化には至らず 資料:日本不動産研究所「不動産投資家調査」 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 期待利回りにも大きな変化はなし ●需給状況 (図表4参照) ・2014年の投資家期待利回りは5.8%。5年振りに6%を 割ったが、大幅な利回り低下には至っていない。 御堂筋沿い ●取引状況 (図表5・6参照) ・REITの購入事例は2件。いずれも北区の物件であり、 昨年には大きな取引がなかった地域での売買となった。 昨年取引件数が多かった中央区においては今期は1件 のみの事例となった。 【図表5】当事業本部の主なオフィスビル仲介事例(2014年1月~6月) NO. 1 取引 年月 所在 2014年3月 中央区難波 交通 (駅徒歩) なんば駅歩2分 建物 面積 (㎡) 1棟/ 区分 築年 価格 (百万円) NOI 利回り 表面 利回り 5,665 区分 1992 4,070 7.6% 10.1% 売主 外資ファンド 買主 国内ファンド ※「NOI 利回り」は費用割合を25%と想定し表面利回りから推算 【図表6】REIT売買事例(2014年1月~6月) NO. 取引 年月 物件名 交通 (駅徒歩) 所在 建物 面積 (㎡) 築年 価格 (百万円) NOI 利回り 売主 買主 R1 2014年2月 大和南森町ビル 北区天神橋2‐北2 南森町駅歩1分 12,759 1990 4,410 5.4% 合同会社 ボワヴェール ジャパンエクセレ ント投資法人 R2 2014年3月 中之島セントラルタワー 北区中之島2 70,775 2005 14,900 4.6% 住友生命保険 日本ビルファンド 投資法人 大江橋駅歩1分 ※「NOI 利回り」は価格に対する鑑定評価NOI の割合 ■売買事例位置図 R1 R2 1 地図使用承認©昭文社第49G056号 TOKYU LIVABLE INC, 4 レジデンス 大阪:レジデンス Solution Market Report <Q4-2011> TLIS マーケット・レポート <賃貸市況> 賃料はやや減少 需給は安定 【図表1】大阪市 マンション平均成約賃料推移 ●需給・空室状況 資料:レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ※築年数20年以内、駅徒歩圏 大阪駅に近く利便性の良い福島区や良好な住環境であ る天王寺区などでは、ワンルーム・ファミリーともに人気が あり、賃貸需要は底堅い。どちらの地域も高稼働を維持し ており、賃貸市場は安定している。 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 円/坪 円 7,500 200,000 6,500 150,000 5,500 100,000 4,500 50,000 3,500 0 新規供給はワンルームが多く、ファミリータイプは中古の 供給が中心である。 ●賃料動向 (図表1参照) ・ファミリータイプの平均賃料は127,318円、平均面積は 64.14㎡。平均賃料は、前期まで130,000円台で推移して いたが、今期は3期ぶりに130,000円を割った。 ・シングルタイプの平均賃料は56,015円。2010年以降、概 平均賃料(右軸) ね60,000円台で推移していたが、今期は減少傾向にあ 平均坪単価(左軸) ㎡ 75 る。 70 65 60 55 <売買市況> 期待値・取引事例 ともに利回りは低下傾向 平均面積 取引件数は減少 ●需給状況 (図表2参照) ・投資家の期待利回りは低下傾向にある。 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 投資家の期待利回りは、ワンルーム・ファミリーともにNOI 円/坪 円 9,500 125,000 8,500 100,000 7,500 75,000 今期はREITの取得2件のみ確認された。場所は西区およ 6,500 50,000 び都島区であり、いずれも前期には取引事例の見られな 5,500 25,000 4,500 0 6.0%であった。ピーク時の2010年・2011年にはどちらもN OI 7.0%であったが、以降低下し続けている。 ・前期(2013年下期)には、市内各所で売買事例が見受け られた。中でも浪速区や中央区の取引が多かった。 かった地域である。 【図表2】レジデンスの投資期待NOI 利回り 資料:日本不動産研究所「不動産投資家調査」 平均賃料(右軸) 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 平均坪単価(左軸) ㎡ 30 25 20 15 ワンルーム ファミリー向け 平均面積 TOKYU LIVABLE INC, 5 TLIS マーケット・レポート <売買市況> ●取引の状況 (図表3参照) REITの取得事例は2件確認された。前期は6件あり、取引の数は減少している。 前期の売買取引は、5%後半から6%前半が主流であった。今期の取引をみると、利回りは減少傾向にあるといえる。 【図表3】REIT売買事例(2014年1月~6月) NO. 取引 年月 物件名 所在 交通 (駅徒歩) 建物 面積 (㎡) 築年 価格 (百万円) NOI 利回り 売主 買主 R1 2014年3月 コンフォリア北堀江 西区北堀江3 西長堀駅歩2分 1,910 2007 1,010 5.2% 非開示 コンフォリア・レジデン シャル投資法人 R2 2014年6月 プレジオ都島 都島区都島本通3 都島駅歩3分 4,150 2009 1,610 5.5% フェニックス 日本賃貸住宅 投資法人 ※「NOI 利回り」は価格に対する鑑定評価NOI の割合 R2 R1 地図使用承認©昭文社第49G056号 TOKYU LIVABLE INC, 6 大阪:レジデンス レジデンス Solution Market Report <Q4-2011> その他のアセット 大阪:店舗・物流施設等 Solution Market Report <Q4-2011> TLIS マーケット・レポート <店舗・商業施設> 【図表1】主要商業エリアの店舗相場賃料(路面店舗) ※複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 需給は堅調、賃料水準は横ばい 投資事例は見受けられないが、期待利回りは低下 ●賃貸市況 (図表1参照) 【梅田】 エリア 梅田 心斎橋(心斎橋筋・御堂筋等) 難波(御堂筋等) 天王寺・阿倍野(あべの筋等) 相場賃料(坪単価) 5~10万円 10万円前後 5~8万円 5万円前後 近年、大型商業施設の新規開業が相次ぎ、当地区は新宿駅 周辺を抜いて日本一の百貨店集積地区となった。一方、店 舗間競争は激化しており、当初目標の売上高を達成できな い店舗が多くみられる。賃貸需給バランスに大きな変化はな 梅田 グランフロント大阪● ●三越伊勢丹 ●阪急うめだ本店 く、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。 JR大阪駅 ●大丸 ●阪神 【心斎橋】 当地区は、20~30歳代に人気のファストファッションや高級ブ ランド店の集積度が高く、商業テナントの需要は底堅い。 賃料水準の上昇圧力は強まっているが、押し上げるほどの勢 いはなく、店舗賃料は概ね横ばいで推移している。 【なんば】 心斎橋駅 外国人観光客の流入が昨年秋から回復している。また、大型 は総じてやや良好である。一方、既存テナントからの賃料下 落圧力が認められ、店舗賃料は概ね横ばいで推移。 大丸● 心斎橋筋 御堂筋 店舗の売上高も比較的好調に推移しており、商業収益環境 天王寺駅 あべの キューズ タウン● ●あべの ハルカス 【阿倍野】 「あべのハルカス」が全面開業し集客力が向上している。物 販店舗を中心に商業ビルへのテナント出店意欲は旺盛で、 あべの筋の路面店の需要は特に高い。しかし、明確な消費 なんば駅 阿倍野駅 ●マルイ ●髙島屋 難波駅 の回復がないなかで、地区内の需要を奪い合うケースも見ら れることから、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。 ●売買市況 (図表2参照) 【図表2】商業店舗の投資期待NOI 利回り ・投資家の期待利回りは、2013年まで都心型高級専門店 資料:日本不動産研究所「不動産投資家調査」 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% NOI 6.0%前後、郊外型NOI 7.0%前後で横ばいに推移。 2014年4月時点では、郊外型の店舗がNOI 5.6%となり、対 前年と比較して低下傾向である。 ・今期において、大阪市内で商業施設等の売買取引は見受 けられなかった。 都心型高級専門店 TOKYU LIVABLE INC, 7 郊外型 TLIS マーケット・レポート <倉庫・物流施設> 賃料水準は概ね横ばい 空室率は依然低水準 投資意欲は高く、期待利回りは低下傾向 ●賃貸市況 (図表4参照) 【図表4】大阪府 物流施設 平均募集賃料・空室率推移 【需要と供給】 2014年第2四半期には大阪市内で「SGリアルティ舞洲」、堺 資料:CBRE「Japan Industrial Market View」 円/坪 6,000 30% 5,500 25% 5,000 20% 4,500 15% 4,000 10% 【空室率】 3,500 5% 安定した需要と供給不足のため、空室率0.0%の状態が続 3,000 0% 市で「グッドマン堺」が新たに供給された。「舞洲」は6月時 点でテナント募集を終了し、「堺」は竣工半年前にテナント が100%内定した。 いていた。上記新規供給の影響で既存物件で数件の空室 が見られ空室率は0.8%に上昇したが、上記の通り新築は 平均募集賃料(左軸) 近畿圏大型マルチテナント空室率(右軸) 即入居しているため、需要の不足感は感じられない。 【賃料動向】 成約賃料は、基調は上向きながらも現時点でほぼ横ばいの 状況である。今後供給されるMFLP堺(9月予定)、プロロジ スパーク大阪5(‘15年1月予定)のテナント決定の進捗によ り変動がみられる可能性がある。 ●売買市況 (図表5参照) 【図表5】物流施設の投資期待NOI 利回り ・投資家の期待利回りは、湾岸部のシングルテナント型・内 資料:日本不動産研究所「不動産投資家調査」 陸部のシングルテナント型ともにNOI 6.1%であった。 2010年から2012年まで、どちらも6.8%で横ばいに推移して いたが、2013年以降低下傾向にある。 ・大阪市内で、物流施設などの市況を把握できるような取引 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% は見受けられなかった。 湾岸部(シングルテナント型) TOKYU LIVABLE INC, 8 内陸部(シングルテナント型) 大阪:店舗・物流施設等 その他のアセット Solution Market Report <Q4-2011> マーケット・トピックス 大阪:マーケット・トピックス Solution Market Report <Q4-2011> TLIS マーケット・レポート 事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等 1.中央区の用地を落札 日本エスコン等 日本エスコンと第一企画は2014年1月、大阪市が実施し た一般競争入札において、大阪市中央区島町二丁目の 土地872㎡を落札した。入札には8者が参加。大阪市が設 定した最低落札価格は6億7,210万円だった。 2社はマンション開発を計画している。 <売買の概要> 島町2-36-1の土地 1 価格:14億9,007万2,440円 所在:大阪市中央区島町2-36-1(地番) 交通:大阪市営地下鉄「天満橋」駅 徒歩5分 土地面積:872.72㎡ 用途地域:商業地域 容積率:800% 2.アメリカ村のボウリング場取得 三栄建設 三栄建設のグループ会社でボウリング場を運営するグラ ンドボウルは2014年1月、中央区西心斎橋二丁目にあるサ ンボウルビルを取得した。 物件は3フロアがボウリング場であり、他にカラオケ店とC Dショップ、ライブハウスなどが入居している。 <売買の概要> サンボウルビル 2 価格:非公開 所在:大阪府大阪市中央区西心斎橋2-9-28 交通:地下鉄四ツ橋線「四ツ橋」駅 徒歩4分 敷地面積:1,562.57㎡ 延床面積:10,738.26㎡ 構造・階層:SRC造地上8階地下3階 3.大阪ミナミのホテルを取得 シンガポールREIT 2014年3月、シンガポールのAscendas Hospitality Trust は、大阪ミナミにある「大阪なんばワシントンホテルプラザ」 の取得契約を締結。売主はイシン・ホテルズ・グループ。 客室数698の同ホテルは、道頓堀そばに立地している。 Ascendas Hospitality Trustの日本での投資は「ホテルサ ンルート有明」入居の有明プライムビルに次ぐ2物件目。 <売買の概要> 大阪なんばワシントンホテルプラザ 価格:89億円 所在:大阪府大阪市中央区日本橋1-1-13(住居表示) 交通:近鉄難波線「日本橋」駅 徒歩2分 敷地面積:2,397.71㎡ 延床面積:19,999.44㎡ 構造・階数:S・SRC造地上14階地下2階 TOKYU LIVABLE INC, 9 3