首都圏版 - 不動産評価(査定)webサイト TAS-MAP

首都圏版
2013年6月
June 2013
１．2013年4月期　1都3県賃貸住宅指標
２．2013年第1四半期　1都3県賃貸住宅市況図
３．東京23区各区のテナント回転率
2013年6月21日発行
TA S
１．2013年4月期　1都3県賃貸住宅指標
東京都
23区
全域
空室率TVI（ポイント）
神奈川県
市部
埼玉県
千葉県
11.84
11.55
15.19
12.75
15.38
13.16
3.02
2.99
3.25
3.49
3.34
3.13
更新確率(%)
44.63
44.10
47.25
45.64
48.23
52.29
中途解約確率(%)
37.12
37.61
35.09
37.57
34.81
33.82
募集期間(ヶ月）
分析：株式会社タス
■東京都
・空室率TVIは東京都が前月比▲0.02、前年同月比▲0.10、東京23区が前月比±0.00、前年同月比▲0.20、東京市部が先
月比▲0.04、前年同月比＋0.09です。　マンション系（S造、RC造、SRC造）は東京都が前月比±0.00、前年同月比
▲0.16、東京23区が前月比＋0.02、前年同月比▲0.22、東京市部が前月比▲0.05、前年同月比＋0.16です。アパート系
（木造・軽量鉄骨造）は東京都が前月比▲0.02、前年同月比▲0.75、東京23区が前月比▲0.03、前年同月比▲0.90、東
京市部が前月比＋0.04、前年同月比▲0.44です。データに占めるアパート系の割合であるアパート率は、東京都全域：
22.25%、東京23区：17.86%、東京市部：39.65%です。
・募集期間は東京都が前月比▲0.03、東京23区が前月比▲0.01、東京市部が前月比▲0.05です。
・東京23区は更新確率が前月比＋0.36、中途解約確率が同＋0.45、東京市部は更新確率が前月比＋1.01、中途解約確
が同＋0.59です。
■神奈川県
・空室率TVIは前月比±0.00、前年同月比＋0.19です。マンション系は、前月比＋0.01、前年同月比＋0.08です。アパート系
は、前月比＋0.05、前年同月比＋0.28です。なお、アパート率が45.33%です。
・募集期間は前月比＋0.01です。
・更新確率は前月比▲0.18、中途解約確率は前月比＋0.34です。
■埼玉県
・空室率TVIは前月比▲0.11、前年同月比▲0.46です。マンション系は、前月比▲0.06、前年同月比▲0.49です。アパート系
は、前月比▲0.05、前年同月比＋0.52です。なお、アパート率が44.95%です。
・募集期間は前月比＋0.02です。
・更新確率は前月比▲0.09、中途解約確率は前月比＋0.23です。
■千葉県
・空室率TVIは前月比＋0.09、前年同月比＋0.35です。マンション系は、前月比＋0.10、前年同月比＋0.46です。アパート系
は、前月比＋0.05、前年同月比▲0.66です。なお、アパート率が45.30%です。
・募集期間は前月比▲0.04です。
・更新確率は前月比＋1.65、中途解約確率は前月比▲1.67です。
※インターネット上で短時間、簡単にマーケットレポートを取得することができます。
（1）広域市場レポート
・東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県のマクロレポート
・1都3県の都県レベルの空室率TVIレポート、賃料指数レポート、募集期間レポート、
更新確率・中途解約確率レポート
（２）地域市場レポート
・東京23区　各区、横浜市、川崎市、さいたま市、千葉市のマクロレポート
・東京23区　各区、横浜市、川崎市、さいたま市、千葉市の賃貸住宅指標レポート
（３）1都3県の賃貸住宅周辺市場レポート（賃料査定サービス）
・場所を地図上で特定し、市場賃料および周辺（半径400m）市場レポートを自動生成
詳細はTAS-MAP（http://www.tas-japan.com/）ホームページをご覧ください。
※6月6日に2013年3月末版をリリースしました。
※2013年6月28日～7月1日に京都で開催されるアジア不動産学会で発表予定です。
※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂き
ますよう、お願い申し上げます。
※バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/report/index.html
Copyright
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TAS NEWS
Vol.42- 2
2013年6月21日発行
TA S
図－１　空室率TVI（タス空室インデックス）（過去2年推移）
ポイント
17
16
15
14
13
12
11
10
9
全域
年月
2011年5月
2011年6月
2011年7月
2011年8月
2011年9月
2011年10月
2011年11月
2011年12月
2012年1月
2012年2月
2012年3月
2012年4月
2012年5月
2012年6月
2012年7月
2012年8月
2012年9月
2012年10月
2012年11月
2012年12月
2013年1月
2013年2月
2013年3月
2013年4月
23区
市部
全域
12.38
12.34
12.32
12.29
12.25
12.21
12.19
12.12
12.11
12.02
11.98
11.94
11.93
11.92
11.84
11.89
11.89
11.88
11.89
11.88
11.84
11.84
11.86
11.84
東京都
23区
12.10
12.05
12.03
12.05
12.02
11.99
11.98
11.95
11.94
11.84
11.80
11.75
11.75
11.76
11.67
11.67
11.66
11.63
11.62
11.57
11.52
11.53
11.55
11.55
神奈川県
市部
15.72
15.75
15.71
15.75
15.62
15.51
15.42
15.21
15.17
15.13
15.07
15.10
15.02
14.90
14.93
14.91
15.03
15.05
15.15
15.36
15.34
15.32
15.23
15.19
埼玉県
神奈川県
12.78
12.76
12.80
12.82
12.81
12.77
12.77
12.72
12.66
12.62
12.56
12.56
12.54
12.52
12.49
12.50
12.50
12.55
12.58
12.68
12.73
12.74
12.75
12.75
千葉県
埼玉県
15.51
15.51
15.53
15.51
15.66
15.62
15.66
15.68
15.74
15.77
15.75
15.84
15.85
15.77
15.73
15.69
15.62
15.62
15.67
15.56
15.44
15.37
15.49
15.38
千葉県
13.52
13.46
13.42
13.38
13.40
13.37
13.28
13.13
13.08
12.99
12.92
12.81
12.78
12.82
12.85
12.93
12.84
12.83
12.91
12.96
13.00
13.08
13.07
13.16
分析：株式会社タス
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Vol.42- 3
2013年6月21日発行
TA S
図－２　1都3県アパート系（木造、軽量鉄骨）空室率TVI
ポイント
33
32
31
30
29
28
27
26
25
東京都
東京23区
東京市部
神奈川県
埼玉県
千葉県
図－３　1都3県マンション系（S造、RC造、SRC造）空室率TVI
ポイント
13
12
11
10
9
8
7
6
東京都
東京23区
東京市部
神奈川県
埼玉県
千葉県
分析：株式会社タス
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Vol.42- 4
2013年6月21日発行
TA S
２．2013年第1四半期　1都3県賃貸住宅市況図
以下の図-4はタスが発表している賃貸住宅統計指標に基づき作成した2013年第1四半期の1都3県およ
び東京23区の賃貸住宅市況図です。　各地域の色分けは現在の市況を表しており、市況が「良い（赤）」、
「やや良い（オレンジ）」、「やや悪い（黄緑）」、「悪い（青）」となっています。　また、矢印は前期からのトレン
ドを示しており、上向きの赤矢印は「市況が良い方向」に向かっていること、下向きの青矢印は「市況が悪
い方向」に向かっていることを示しています。
東京23区では、新宿区、豊島区が「やや悪い」→「やや良い」に、江戸川区が「やや悪い」→「悪い」となり
ました。　また、さいたま市が「悪い」→「やや悪い」、川崎市が「やや悪い」→「悪い」となりました。
トレンドが上昇を示す地域が2012年第4四半期の2地域から2013年第1四半期は5地域と増加した一方
で、下降を示す地域が2012年第4四半期の11地域から2013年第1四半期は8地域と減少しました。
6月に減速したものの、アベノミクス効果で景気の底打ち感が出てきています。　また、消費税増税、相続
税増税前の駆け込み需要による新規賃貸住宅供給量は増加しています。　このため、首都圏では、再び空
室率が悪化する兆しがあります。　新規物件の大量供給は、既存物件の市場競争力を減少させ、ひいては
市場賃料への下落圧力となりますので、当面は市況の変化に注意が必要でしょう。
※前期の賃貸住宅市況図は賃貸住宅市場レポート　首都圏版　2013年3月「2013年1月期　首都圏賃貸住
宅指標、2012年第4四半期　1都3県賃貸住宅市況図、及び東京23区の空室率に悪化の兆し」をご参照くだ
さい。
（http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol39_residential20130328.html）
図ー４　首都圏、東京23区の賃貸住宅市況図
足立区
板橋区
埼玉県
北区
さいたま市
練馬区
葛飾区
荒川区
豊島区
東京市部
文京区
東京23区
千葉市
杉並区
墨田区
新宿区
川崎市
神奈川県
台東区
中野区
江戸川区
千代田区
中央区
渋谷区
江東区
横浜市
港区
千葉県
世田谷区
目黒区
品川区
大田区
トレンド
市況
上昇
横ばい
下降
良い
やや良い
分析：株式会社タス
やや悪い
悪い
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Vol.42- 5
2013年6月21日発行
TA S
（参考）　賃貸住宅市況の算出方法について
空室率を求める方法として、①空室総数を総戸数で除する、②空室が存在する期間の割合に基づいて算
出、という2つの方法が存在します。　前者の方法にあたる算出方法が空室率TVI（タス空室インデックス）と
なります。　後者にあたる方法として、募集期間・更新確率・中途解約確率を使用して空室率を算出するこ
とが可能です。　空室率TVIと募集期間・更新確率・中途解約確率から算出した空室率はある程度同じ動き
をしていますが、食い違いのある部分も観測できます。（図-5　東京23区　空室率TVIと募集期間・更新確
率・中途解約確率から算出した空室率参照）。
すべての情報が入手できる場合、理論上両者の算出結果は同じ値となります。　従って、両者の差異は
利用しているデータ量の違いに基づくものであると考えられます。　空室率TVIは民間住宅情報会社賃貸住
宅賃料データの全データ（募集と成約）を用いて算出していますが、募集期間および更新確率・中途解約確
率は成約データのみを使用して算出しています。　成約データは成約の確認が取れなかった物件について
は入力されません。　両者の違いは、この入力されていない成約データに起因していると考えられます。
募集期間・更新確率・中途解約確率から算出した空室率がTVIを下回っている場合は、募集期間の長い
物件が隠れている可能性があること、つまり「市況が悪い」ことを示します。　同様に統計指標から算出した
空室率がTVIを上回っている場合は、募集期間の短い物件が隠れている可能性があること、つまり「市況が
良い」ことを示します。
賃貸住宅市況図では、両者の差異が+3以上を「市況が良い」、0～+3を「市況がやや良い」、▲3～0を「市
況がやや悪い」、▲3以下を「市況が悪い」としています。　また市況のトレンドを、前期との差異から、+0.5以
上を「上昇」、▲0.5～+0.5を「横ばい」、▲0.5以下を「下降」としています。　以下の東京23区の場合、空室率
TVIと募集期間・更新確率・中途解約確率から算出した空室率の差異が約▲2ですので「市況がやや悪い」
としています。　また前期との差異が▲0.01ですので、トレンドは「横ばい」としています。
図ー５　東京23区　空室率TVIと募集期間・更新確率・中途解約確率から算出した空室率
8.00
19.00
6.00
17.00
4.00
15.00
2.00
13.00
0.00
11.00
-2.00
9.00
-4.00
7.00
-6.00
-8.00
5.00
23区市況
空室率TVI
募集期間・更新確率・中途解約確率から算出した空室率
分析：株式会社タス
※本発表内容の転載にあたりましては、「分析：株式会社タス」という表記をお使い頂き
ますよう、お願い申し上げます。
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Vol.42- 6
2013年6月21日発行
３．東京23区各区のテナント回転率
TA S
賃貸住宅のキャッシュフローを予測する際、テナントの回転率の「とりあえずの設定」として、12.5%が採用
されるケースが多くあります。　この根拠として、一般には、『通常、賃貸契約期間は2年間である。テナント
の生活環境は契約4回分（8年）もすれば大きく変わる、つまりは退去している可能性が高い。従って8年で
テナントが1回転するとすれば、1年当たり1÷8＝12.5%のテナントが入れ替わる』と説明されます。　単身者
向けの賃貸住宅の多い地域では、この8年を4年として25%とするケースもあります。　しかしながら、これら
の値には、統計的な裏付けは存在していません。　賃貸住宅の統計指標が整備されていなかったため、も
っともらしい説明として考案され、定着してきたということだと思われます。
テナント回転率は、テナント募集費用に大きな影響を与えますので、収益還元評価を行う際の重要な指
標の一つとなります。　図－６に、2013年3月末時点の、東京23区各区のテナント回転率を示します。　なお
回転率は、更新確率・中途解約確率から算出した満期解約確率に、中途解約確率の1/2を加えて算出して
います。
回転率が最も低い区は中央区であり、以下品川区、目黒区、渋谷区、江戸川区と続きます。　なお、最も
回転率の低い中央区であっても約30%の回転率を見込む必要があることに注意が必要です。　一方で、回
転率が最も高い区は葛飾区の約46%です。　テナントの約半分が毎年入れ替わる可能性があるため、テナ
ント募集費用が高くなるだけでなく、次のテナントが入居するまでの空室損失も大きくなる可能性がありま
す。
このように、テナントの回転率は収益の推移に大きくかかわってくるため、欧米では一般的に、テナントの
入れ替わりによって発生する費用と空室損失をテナント毎に考慮する「リースバイリース分析」を用いたキ
ャッシュフロー予測が行われています。　（株式会社タス　主任研究員　藤井　和之）
図ー６　東京23区各区のテナント回転率
回転率
(%)
50.00
45.00
40.00
35.00
30.00
25.00
20.00
15.00
10.00
5.00
0.00
分析：株式会社タス
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Vol.42- 7
2013年6月21日発行
TA S
用語説明
空室率TVI（TAS Vacancy Index：タス空室インデックス）
タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です。
空室率TVIは、民間住宅情報会社に公開された情報を空室のサンプリング、募集建物の総戸数をストックのサ
ンプリングとして下式で算出を行います。
なお、募集建物の総戸数は、①募集建物を階層別に分類、②国勢調査、住宅土地統計調査を用いて階層別
の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています。
TVI ＝ 空室のサンプリング　÷　ストックのサンプリング
＝∑募集戸数　÷　∑募集建物の総戸数
募集期間（Downtime）
成約した物件の平均募集期間を示します。民間住宅情報会社に公開された情報を用いて、下記の計算式で
求められます。
募集期間　＝　Average（成約日 － 募集開始日）
更新確率・中途解約確率
更新確率は契約期間が2年として入居したテナントが契約更新を行う確率、中途解約確率は契約期間が2年
として契約満了前にテナントが退去する確率を示します。民間住宅情報会社に公開された情報を用いて算出
しています。
成約した部屋が再び市場に現れる（募集が開始される）までの月数をカウントし、7～48ヶ月目を総数とし、
7～22ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数、27～48ヶ月目に現れた件数を契約更新をした
件数としてそれぞれの確率を計算しています。
注1：データ上7ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。
注2：49ヶ月以上で募集されているデータは全体の10%未満であること、また注1で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ（6ヶ月以内に中途解約した
データ）とのバランスを考慮して、算出から省いています。
※各指標の詳細は、http://www.tas-japan.com/pdf/market/marketreport_yogo.pdf　もご参照ください。
※株式会社タスではこれらの指標を使用した、賃貸住宅市場賃料査定サービス、賃貸住宅市場レポートサービスを提
供しています。
詳細はTAS-MAPホームページ（http://www.tas-japan.com/menu/menu_market.html）をご覧ください。
お問合せ　会社名：株式会社タス
所在地：東京都中央区八丁堀3丁目22番13号　PMO八丁堀4F
03-6222-1023（代表）　03-6222-1024（FAX)
http://www.tas-japan.com/
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