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比布町公営住宅等長寿命化計画
比布町公営住宅等長寿命化計画 平成２３年３月 比布町 目 次 １．公営住宅等長寿命化計画の位置づけと役割 ··························································· １ ２．公営住宅等ストックの状況 ····································································································· ３ ２－１ 建物の状況 ································································································································ ３ ２－２ 入居者の状況 ··························································································································· １０ ３．公営住宅等長寿命化計画の目的 ····················································································· １４ ４．長寿命化に関する基本方針 ·································································································· １５ ５．計画期間 ············································································································································ １５ ６．長寿命化を図るべき公営住宅等 ························································································ １６ ６－１ 対象 ·············································································································································· １６ ６－２ 団地別・住棟別活用計画 ····································································································· １６ ６－３ 団地別活用プログラム ·········································································································· ３１ ７．公営住宅等における建替事業の実施方針 ································································· ３４ ８．長寿命化のための維持管理計画 ····················································································· ３７ ９．長寿命化のための維持管理計画による効果 ···························································· ５１ ９－１ 効果の基本的な考え方 ········································································································ ５１ ９－２ 長寿命化型改善によるライフサイクルコストの算出 ·················································· ５１ １．公営住宅等長寿命化計画の位置づけと役割 （１）長寿命化計画の位置づけ 「公営住宅等長寿命化計画」は、住生活基本法の制定を踏まえて策定されている 「北海道住生活基本計画」と、同計画に策定することが方針として盛り込まれてい る「比布町住生活基本計画」に基づいて策定される、比布町の管理している公営住 宅等の適切な維持管理に向けた計画です。 【公営住宅等長寿命化計画の位置づけ」 「住生活基本法」の制定（H18.6） （ねらい：住宅困窮者への対応、健全な住宅市場の整備、住生活の「質」の向上等） 都道府県における「住生活基本計 画」の必要（法第 7 条 1 項） 公営住宅等においては、 長寿命化 の視点が必要 「北海道住生活基本計画」 の策定（H19.2） 「公営住宅等長寿命化計画」 の位置づけ（H21） 「市町村における住宅施策の基 本となる計画」の策定を推進 第 10 次比布町 まちづくり計画（H21.3） 長寿命化計画の策定により、平成 26 年度以降の公営住宅等に係る 事業を助成（それ以外は対象外） 「比布町住生活基本計画」 （比布町の住宅施策の基本となる計画） 「比布町公営住宅等長寿命化計画」 （住宅施策に基づく公営住宅等の適切 な維持管理の実現） -1- （２）公営住宅等長寿命化計画の役割 「公営住宅等長寿命化計画」は、公営住宅等における良質なストック形成に向け た、建替事業や改善事業等に係る取組みとともに、新たに制度化された耐久性の向 上に資する長寿命化型改善事業や維持管理に向けた修繕計画など「住宅の長寿命化 のために必要な取組み」を含む計画です。 また、交付金制度を活用した事業の実施に向けて、策定することが必須となって います。 なお、 「長寿命化」とは、耐用年限を越える住宅について、それ以上の期間にわた り活用を図るということではなく、耐用年限内で効果的に活用を図るという趣旨で す。 【公営住宅等長寿命化計画】 「長寿命化」に必要な取組み ・予防保全的な維持管理 良質な公営住宅等ストック形成 に向けた、建替事業や改善事業等 ＋ に係る取組み ・耐久性の向上に資する事項 ・長寿命化を図るべき団地・住 棟の選定やその効果の検討 など -2- ２．公営住宅等ストックの状況 ２－１ 建物の状況 （１）管理種別 比布町には公共賃貸住宅として、公営住宅、特定公共賃貸住宅、ふるさと住宅の ３種類の住宅があります。 このうち、公営住宅が 292 戸（83.0％）、特定公共賃貸住宅が 52 戸（14.7％）、ふ るさと住宅が 8 戸（2.3％）の合計 352 戸の公共賃貸住宅があります。 【管理種別別戸数】 8戸 戸 292戸 0% 20% 52戸 40% 公営住宅 60% 特定公共賃貸住宅 80% 100% ふるさと住宅 住棟別では、公営住宅が 70 棟（89.7％）、公営住宅と特定公共賃貸住宅との合築 住棟が 4 棟（5.1％）、特定公共賃貸住宅のみが 3 棟（3.9％）、特定公共賃貸住宅と ふるさと住宅との合築住棟が 1 棟（1.3％）の合計 78 棟となっています。 【管理種別別棟数】 3棟 70棟 4棟 1棟 0% 20% 公営住宅 40% 公住+特公賃 60% 特定公共賃貸住宅 -3- 80% 特公賃+ふるさと住宅 100% （２）構造種別 簡易耐火構造平屋建が 174 戸（49.4％）、準耐火構造 2 階建（簡 2）が 26 戸（7.4％）、 木造が 12 戸（3.4％）、耐火構造が 140 戸（39.8％）となっています。 【構造別戸数】 12戸 戸 174戸 0% 20% 26戸 40% 簡易平屋建 140戸 60% 準耐火2 木造 80% 100% 耐火造 住棟別では、全住棟 78 棟中、簡易耐火構造平屋建が 49 棟（62.8％）、準耐火構造 2 階建（簡 2）が 6 棟（7.7％）、木造が 6 棟（7.7％）、耐火構造が 17 棟（21.8％） となっています。 耐用年限を経過している住棟の多い、簡易耐火構造平屋建の住棟が 6 割を超える 状況になっています。 【構造別棟数】 棟 49棟 0% 20% 6棟 6棟 40% 簡易平屋建 60% 準耐火2 -4- 木造 17棟 80% 耐火造 100% （３）型式 住宅の型式別戸数では、2ＤＫが 22 戸（6.2％） 、3ＤＫが 178 戸（50.6％）、1ＬＤ Ｋが 44 戸（12.5％）、2ＬＤＫが 59 戸（16.8％） 、3ＬＤＫが 49 戸（13.9％）となっ ています。 単身者向けの 1ＬＤＫタイプ等を除き、ファミリー世帯向けの住戸が大半を占めて います。 【住宅型式別戸数】 22戸 0% 178戸 20% 44戸 40% ２ＤＫ ３ＤＫ 59戸 60% １ＬＤＫ -5- ２ＬＤＫ 80% ３ＬＤＫ 49戸 100% （４）住宅の老朽化の状況 平成 22 年度末現在、耐用年限が経過している住宅は 116 戸、 全体（352 戸） の 33.0％ に及んでいます。 また、耐用年限の 1／2 を超える住宅も 84 戸、23.9％に達し、両方を合わせると 公共賃貸住宅の半数を超える 200 戸の住宅が老朽化の進んだ状況にあると言えます。 【耐用年限の状況（戸数）】 116戸 0% 84戸 20% 152戸 40% 耐用年数経過 60% 耐用年数1/2経過 80% 100% その他 住棟別に見ると、29 棟、37.1％の住棟が耐用年限を既に上回り、26 棟、33.3％の 住棟が耐用年限の 1/2 を超え、老朽化した住棟がおよそ 7 割を占めているという状 況になっています。 【耐用年限の状況（棟数）】 29棟 0% 20% 26棟 40% 耐用年数経過 23棟 60% 耐用年数1/2経過 -6- 80% その他 100% （５）団地別概要 比布町の公共賃貸住宅で、建替履歴のある団地は、くるみ団地（南町）、南団地、 北団地、らんる団地、寿団地、ふれあい団地の 6 団地となっています。 空き家は、簡易耐火構造平屋建住宅などの老朽化した住宅を中心に 14 戸、全体の 4.0％ありますが、総じて公営住宅等への入居需要は高くなっています。 応募倍率は、老朽化した団地で 1 倍を下回るケースも見られますが、他は 1 倍を 超える応募状況が見られ、公営住宅等に対する需要には底堅いものがあります。 【団地別概要】 （平成23年1月末現在） 団地 公営住宅 管理戸数 建替履歴 空家戸 数合計 収入 超過者 応募倍率（直 近の平均） くるみ団地（緑町） 36 5 0 0.5 東団地 46 7 1 0.5 新町団地 32 1 0 1 くるみ団地（南町） 32 現地建替 0 5 1 南団地 32 現地建替 0 5 0.5 北団地 22 現地建替 0 1 1 あけぼの団地 24 0 0 1.5 らんる団地 12 移転建替 1 0 1 寿団地 8 現地建替 0 0 1.5 ふれあい団地 48 移転建替 0 0 2 特定公共賃貸住宅 寿団地 （世帯） ふれあい団地 8 現地建替 0 ― 1 8 移転建替 0 ― 1 特定公共賃貸住宅 ほしの団地 （単身） 西町団地 24 0 ― 1 12 0 ― 1 ふるさと住宅（単身） ほしの団地 合計 8 0 ― 1 352 14 12 1.03 資料：比布町 -7- 【公営住宅等位置図】 寿団地 耐火 2棟、8戸 北団地 簡易平屋建 8棟、22戸 ふれあい団地 耐火 7棟、46戸 あけぼの団地 耐火 4棟、24戸 東団地 簡易平屋建 14棟、46戸 らんる団地 木造 6棟、12戸 ふれあい団地 耐火 （2）棟、8戸 西町団地 耐火 2棟、12戸 ほしの団地 耐火 （1）棟、8戸 ほしの団地 耐火 2棟、24戸 南団地 準耐火2Ｆ 6棟、26戸 簡易平屋建 2棟、6戸 くるみ団地 （南町） 簡易平屋建 8棟、32戸 新町団地 簡易平屋建 8棟、32戸 ：公営住宅 くるみ団地 簡易平屋建 ９棟、３６戸 ：特定公共賃貸住宅 ：ふれあい住宅（比布町単独住宅） -8- 【比布町の公共賃貸住宅の老朽化の状況（平成 23 年 3 月末現在】 団地名 くるみ団地 （緑町） 東団地 新町団地 くるみ団地 （南町） 棟数 9 14 8 8 管理 戸数 36 46 32 32 公営住宅 南団地 北団地 あけぼの団地 らんる団地 寿団地 ふれあい団地 特定公共 賃貸住宅 ふるさと 住宅 8 8 4 6 2 7 32 22 24 12 8 48 合計 74 292 ほしの団地 2 24 西町団地 2 12 寿団地 2 8 ふれあい団地 2 8 合計 8 52 ほしの団地 1 8 合計 合計 住棟 番号 戸数 構造 建設 年度 住戸型式 タイプの後ろの 数字は戸数 備 考 駐車場 設置 台数 建替 履歴 (有無) 経 過 年 数 空家 戸数 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 S47 S48 S49 S50 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63 47-1 4 簡平 Ｓ47 2DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 47-2 4 簡平 Ｓ47 2DK2 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 47-3 4 簡平 Ｓ47 2DK2 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 47-4 4 簡平 Ｓ47 2DK2 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 48-5 4 簡平 Ｓ48 2DK2 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 48-6 4 簡平 Ｓ48 2DK2 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 48-7 4 簡平 Ｓ48 2DK2 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 48-8 4 簡平 Ｓ48 2DK3 3DK1 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 48-9 4 簡平 Ｓ48 2DK3 3DK1 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 49-1 4 簡平 Ｓ49 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 49-2 4 簡平 Ｓ49 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 50-3 4 簡平 Ｓ50 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 50-4 4 簡平 Ｓ50 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 50-5 4 簡平 Ｓ50 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 51-6 4 簡平 Ｓ51 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 51-7 4 簡平 Ｓ51 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 52-8 4 簡平 Ｓ52 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 52-9 4 簡平 Ｓ52 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 63-10 2 簡平 Ｓ63 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 建設 63-11 2 簡平 Ｓ63 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 建設 1-12 2 簡平 Ｈ1 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 1-13 2 簡平 Ｈ1 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 1-14 2 簡平 Ｈ1 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 53-1 4 簡平 Ｓ53 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 53-2 4 簡平 Ｓ53 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 54-3 4 簡平 Ｓ54 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 54-4 4 簡平 Ｓ54 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 54-5 4 簡平 Ｓ54 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 55-6 4 簡平 Ｓ55 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 55-7 4 簡平 Ｓ55 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 55-8 4 簡平 Ｓ55 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 55-1 4 簡平 Ｓ55 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 55-2 4 簡平 Ｓ55 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 55-3 4 簡平 Ｓ55 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 57-4 4 簡平 Ｓ57 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 58-5 4 簡平 Ｓ58 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 59-6 4 簡平 Ｓ59 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 61-7 4 簡平 Ｓ61 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 62-8 4 簡平 Ｓ62 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 56-1 5 準耐火（簡2） Ｓ56 3DK5 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 56-2 5 準耐火（簡2） Ｓ56 3DK5 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 建設 56-3 4 準耐火（簡2） Ｓ56 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜無、給湯器無 57-4 4 準耐火（簡2） Ｓ57 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 57-5 H1 H2 H3 H4 H5 5 7 建設 建設 建設 建設 建設 建設 0 1 建設 建設 建設 0 有 建設 0 建設 建設 建設 建設 耐用1/2経過 建設 0 有 0 建設 準耐火（簡2） Ｓ57 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 準耐火（簡2） Ｓ58 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 簡平 Ｓ59 3DK3 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 60-8 3 簡平 Ｓ60 3DK3 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 2-1 4 簡平 Ｈ2 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 建設 2-2 4 簡平 Ｈ2 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 建設 建設 建設 建設 建設 5-3 2 簡平 Ｈ5 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 4-4 4 簡平 Ｈ4 3DK4 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 3-5 2 簡平 Ｈ3 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 3-6 2 簡平 Ｈ3 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 5-7 2 簡平 Ｈ5 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 建設 5-8 2 簡平 Ｈ5 3DK2 浴室有、浴槽・風呂釜有、給湯器無 建設 耐火 Ｈ6 2LDK2 3LDK2 Ｈ6 2LDK2 3LDK2 7-Ｃ 8 耐火 Ｈ7 2LDK4 3LDK4 8-Ｄ 8 耐火 Ｈ8 2LDK4 3LDK4 9-1 2 木造 Ｈ9 3LDK2 9-2 2 木造 Ｈ9 2LDK2 10-3 2 木造 Ｈ10 3LDK2 10-4 2 木造 Ｈ10 2LDK2 11-5 2 木造 Ｈ11 3LDK2 11-6 2 木造 Ｈ11 2LDK2 10-Ａ 4 耐火 Ｈ10 2LDK2 3LDK2 11-Ｂ 4 耐火 Ｈ11 2LDK2 3LDK2 12-Ａ 8 耐火 Ｈ12 2LDK5 3LDK3 13-Ｂ 8 耐火 Ｈ13 2LDK5 3LDK3 14-Ｃ 8 耐火 Ｈ14 2LDK5 3LDK3 15-Ｄ 8 耐火 Ｈ15 2LDK5 3LDK3 16-Ｅ 8 耐火 Ｈ16 2LDK5 3LDK3 18-Ｆ 4 耐火 Ｈ18 2LDK4 19-Ｇ 4 耐火 Ｈ19 2LDK4 4-Ａ 8 耐火 Ｈ4 1LDK8 16 耐火 Ｈ5 1LDK16 9-Ａ 6 耐火 Ｈ9 1LDK6 0 建設 建設 建設 建設 0 建設 建設 建設 建設 12 有 建設 1 耐用1/2経過 建設 建設 建設 8 有 建設 0 建設 建設 建設 建設 48 有 0 建設 建設 建設 建設 9-Ｂ 6 耐火 Ｈ9 1LDK6 4 耐火 Ｈ10 3LDK4 公営住宅との合築 11-Ｂ 4 耐火 Ｈ11 3LDK4 公営住宅との合築 18-Ｆ 4 耐火 Ｈ18 2LDK2 3LDK2 公営住宅との合築 19-Ｇ 4 耐火 Ｈ19 2LDK2 3LDK2 公営住宅との合築 耐火 Ｈ4 1LDK8 52 8 有 建設 10-Ａ 4-Ａ 建設 0 24 292 5-Ｂ 耐用経過 建設 4 耐火 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 H32 H33 H34 H35 H36 H37 建設 0 4 4 H9 耐用1/2経過 3 4 H8 建設 58-6 6-Ａ H7 建設 0 59-7 6-Ｂ H6 92 14 24 0 18 0 8 有 0 8 有 0 58 特定公共賃貸住宅との合築 建設 建設 建設 建設 建設 建設 建設 建設 0 8 建設 1 8 8 8 0 83 352 352 158 14 ふるさと住宅 ：北海道からの資金借り入れにより比布町が独自に建設した住宅 -9- ２－２ 入居者の状況 平成 22 年 12 月末現在の、入居者の状況を整理すると、次のとおりです。 （１）入居者の年齢 公営住宅等の入居者の年齢構成を見ると、14 歳以下が 121 人、17.0％、15 歳以上 64 歳以下が 424 人、59.6％、65 歳以上が 167 人、23.4％となっており、全町に比べ 年齢構成が若くなっています。 【年齢構成の状況】 全町(H17) 455人 公営住宅等 2474人 424人 121人 0% 1411人 20% 40% ～14歳 167人 60% 15～64歳 80% 100% 65歳～ （２）高齢者世帯 また、公営住宅法で定められている、世帯主の年齢が 60 歳以上の高齢者世帯は、 入居している 338 世帯中 94 世帯、27.8％を占めています。 【高齢者世帯の状況】 94世帯 0% 20% 244世帯 40% 高齢者世帯 - 10 - 60% その他世帯 80% 100% （３）世帯規模 世帯の規模を見ると、単身世帯が 128 世帯、37.9％とほぼ 40％を占め、2 人世帯と 合わせると 240 世帯、71％になり、公営住宅等の入居者の多くが小規模世帯となって います。 全町では、3 人以上の世帯が 40％以上を占めていることに比べ、公営住宅に入居し ている世帯の大きな特徴になっています。 【世帯規模の状況】 全町(H17) 311世帯 591世帯 128世帯 公営住宅等 0% 20% 343世帯 112世帯 40% 単身 60% 2人 3人 378世帯 47世帯 51世帯 80% 100% 4人以上 （４）障がい者等の状況 公営住宅に入居している人のうち、障がいのある人は 41 人、入居者全体の 5.8％ に相当します。 【障がい者の状況】 41人 670人 0% 20% 40% 60% 障がい者 - 11 - その他 80% 100% また、介護保険法にもとづく、介護保険認定者は 35 人となっており、入居者の 4.9％ に相当しています。 これら障がいのある人々なども、安全に安心して暮らすことのできる住宅と住環境 が必要になっています。 【介護保険認定者の状況】 35人 676人 0% 20% 40% 60% 介護保険認定者 80% 100% その他 （５）収入超過世帯の状況 公営住宅等の入居者のうち、定められた入居のための所得基準を超過している世帯 は 12 世帯、3.6％になっています。 高額所得者には該当していませんが、今後、建替事業等にあわせて、入居の適正化 を図っていくことが必要と考えられます。 【収入超過世帯の状況】 12世帯 326世帯 0% 20% 40% 60% 収入超過世帯 - 12 - その他 80% 100% （６）居住水準の状況 国および北海道の住生活基本計画では、以下に示す最低居住面積水準を示し、誰も がこの居住水準を満たすよう取り組むことを方針としています。 平成 23 年 1 月末現在、公営住宅等の入居世帯のうち、最低居住面積水準を満たし ていない世帯は 1 世帯となっています。 比布町では、最低居住面積水準を満たしていない世帯について、これまでも申し出 に応じて面積水準の確保された住戸への住替え等を図っており、今後とも、居住水準 の確保に取り組むこととしています。 【国及び北海道の示している最低居住面積水準】 最低居住面積水準の面積（住戸専用面積・壁心）は、「住宅性能水準」の「基本となる 4 つの性能」を満たすことを前提に、以下のとおりとする。 ①単身者 25 ㎡ ②2 人以上の世帯 10 ㎡×世帯人数＋10 ㎡ 注１：世帯人員が 3 歳未満の者は 0.25 人、3 歳以上 6 歳未満の者は 0.5 人、6 歳以上 10 歳 未満の者は 0.75 人として面積を算定し、その結果世帯人員が 2 人に満たない場合は 2 人とする。 注２：世帯人数が 4 人を超える場合は、面積から 5％を控除する） 注３：次の場合には、上記の面積によらないことができる。 ・単身の学生、単身赴任者等であって比較的短期間の居住を前提とした面積が確 保されている場合。 ・適切な規模の共用の台所及び浴室があり、各個室に専用のミニキッチン、水先便 所及び洗面所が確保され、上記の面積から共用化した機能・設備に相当する面積 を減じた面積が個室部分で確保されている場合、 【参考】 世帯人員（人） 1 2 3 4 5 6 7 面積（㎡） 25 30 40 50 57 67 76 資料：「北海道住生活基本計画」平成 19 年 2 月 「住生活基本計画（全国版）」平成 21 年 3 月 31 日閣議決定 - 13 - ３．公営住宅等長寿命化計画の目的 （１）背景 比布町では、 平成 9 年 3 月に「比布町公共賃貸住宅再生マスタープラン」 を策定し、 公営住宅等の計画的な建替、修繕などを実施し、良質な住宅ストックの維持保全に努 めてきました。 しかし、社会経済情勢等の影響もあって、昭和 40 年代の後半から昭和 50 年代にか けて建設された簡易耐火構造平屋建の公営住宅が多数残され、その多くが耐用年限を 経過しているなど、老朽化が進んでいます。 平成 22 年度末現在、耐用年限が経過している公営住宅等の戸数は、総管理戸数 352 戸のうち 116 戸、およそ 1/3 に相当するという状況になっています。 健全で良質な公営住宅等の供給にとって、これらの老朽化した住宅を着実に更新す ることが必要になっています。 このため、これらの住宅の早期の建替等を図り、効率的な事業計画に基づく適切な 維持管理を推進することが求められています。 また、近年建設され、十分な安全性や居住性を備えた住宅については、予防保全的 な観点からの維持管理や改善を図り、良質な住宅ストックとして長期間にわたり維持 していくことが必要になっています。 （２）目的 以上を踏まえ、本計画では安全で快適な住まいを長期にわたって確保するため、改 善や建替などの公営住宅等の活用手法を団地別、住棟別に定め、長期的な維持管理を 実現することを目的とします。 さらに、建物の問題が顕在化する前にあらかじめ必要な処置を講じるという、予防 保全的な観点から改善等の実施方針を定め、建物の長寿命化による更新コストの削減、 公営住宅の維持管理コストの平準化を図ることを目的とします。 - 14 - ４．長寿命化に関する基本方針 （１）ストックの状態の把握及び日常的な維持管理の方針 今後、予防保全的な修繕や改善を的確に実施できるよう、次の方針により公営住宅 等の状態を把握することとします。 ・比布町が管理している公営住宅等について、整備、修繕等の維持管理データを住棟 単位で適切に整理することとします。 ・公営住宅等について、定期的な点検を実施し、予防保全的な維持管理に努めます。 ・整備、修繕等の履歴に関するデータを整備し、必要に応じて随時情報を確認できる 仕組みをつくります。 （２）長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 公営住宅の長寿命化には、建物の老朽化や劣化による、事故、居住性の低下を未然 に防止する予防保全的な維持管理が重要です。 そこで次の方針によって、公営住宅等の長寿命化等に向けて取り組みます。 ・定期点検など予防保全的な維持管理に努めるとともに、耐久性の向上を図る改善を 実施し、公営住宅等の長寿命化を図ります。 ・改善に当たっては、仕様のグレードアップ化を図ることによって躯体の耐久性を高 め、ライフサイクルコストの縮減を図ります。 ・定期点検では、建物の老朽化や劣化による事故を未然に防ぐとともに、修繕等を適 宜適切に実施できるよう努めます。 ５．計画期間 本計画は、平成 23 年度から平成 32 年度までの 10 年間を計画期間とします。 今後、比布町を巡る社会・経済状況の変化、事業の進捗状況等を踏まえ、必要に応じて 見直すものとします。 - 15 - ６．長寿命化を図るべき公営住宅等 ６－１ 対象 平成 23 年 3 月末現在で比布町が管理している、公営住宅、特定公共賃貸住宅、ふるさ と住宅（町単独住宅）の合計 78 棟、352 戸を対象とします。 ６－２ 団地別・住棟別活用計画 （１）ストック活用手法の選定フロー 公営住宅等のストックの活用手法の選定にあたっては、①住棟の老朽化への対応や 居住水準の改善・向上などの必要性、②需要への対応や投資効果などの経済性、③ま ちづくりとの連携などの効率性、④土地の条件や移転住居（仮住居）確保の可能性な どの事業の容易性、の大きく 4 つの視点から判断することが必要になっています。 手法の選定の流れは、経過年数等住棟単位での物理的な特性に基づく検討と、敷地 の形状、規模などや地域による住宅ニーズの違いなどを考慮した検討の 2 段階で進 めることが必要になっています。 これを踏まえ、次頁に示す選定フローに従って活用手法を設定します。 - 16 - 【ストック活用手法の選定フロー】 - 17 - （２）１次判定（団地及び住棟単位での社会的特性による判定） １次判定では、①住棟の経過年数、②住棟の位置する団地に対する需要、③法規制 及び位置条件等による高度利用の必要性と可能性、④住棟の改善履歴の有無により、 住棟の建替、維持管理、用途廃止、継続判定のいずれかを選定する必要があります。 これらの判定基準のうち、「住棟の改善履歴の有無」については団地間で大きな違 いが無く、住棟の経過年数、需要、高度利用の可能性を中心に主に判定を行います。 ①住棟の経過年数等による判定 （簡易耐火構造平屋建の住宅） 簡易耐火構造平屋建の住宅は、耐用年限を経過した住棟が 49 棟中 29 棟を占め、全 体の約 6 割に及んでいます。 一方、国の指針では昭和 30 年代（木造は 40 年代）のストックであるか否かを一つ の基準とし、建替や用途廃止について評価することが例として示されています。 このような判定の考え方によると、経過年数の側面からは、比布町の簡易耐火構造 平屋建の住棟は全て継続判定となります。 （木造住宅） 木造住宅は、平成 9 年度～10 年度に建設された、らんる団地が該当します。 らんる団地では、居住性能やバリアフリー化が確保されていることから、適正に維 持管理することを活用手法の候補とします。 （準耐火構造（簡 2）住宅） 準耐火構造の住宅は、昭和 56 年～昭和 58 年に建設された南団地の 6 棟になってい ます。 全て耐用年限の 1/2 を経過していますが、入居ニーズが確実に見込まれることから、 継続判定とします。 （耐火構造住宅） 耐火構造の住宅は、平成 4 年、同 5 年に建設されたほしの団地、平成 6 年～8 年に 建設されたあけぼの団地、平成 9 年に建設された西町団地、平成 10 年、11 年に建設 された寿団地、平成 12 年～19 年に建設されたふれあい団地の 5 団地があります。 このうち、ほしの団地では屋上防水の改修工事が既に実施されています。 耐火構造住宅については、建設後 15 年以内の住棟がほとんどを占めていることか ら、維持管理を活用手法の候補とします。 - 18 - ②需要及び高度利用の可能性 建替等に必要な敷地面積が確保されているか、 空家が管理戸数の 1 割を上回って いるか否かを判定します。 くるみ団地（緑町）、東団地では空家戸数が 1 割を上回っていますが、いずれも 2 割以下で、需要面での住宅の必要性は高いものと判断されます。 くるみ団地（緑町）では、敷地面積が小さいため、全ての住棟を現地で建替るこ とは難しくなっています。 ③1 次判定の結果 （公営住宅） くるみ団地（緑町） 、東団地、新町団地、くるみ団地（南町）、南団地、北団地を 継続判定とします。 あけぼの団地、らんる団地、寿団地、ふれあい団地は、維持管理を活用手法の候 補とします。 （特定公共賃貸住宅） ほしの団地を継続判定とします。 西町団地、寿団地、ふれあい団地は、維持管理を活用手法の候補とします。 （ふるさと住宅（町単独住宅）） ほしの団地を継続判定とします。 - 19 - 【１次判定の結果（公営住宅）】 団地名 くるみ団 Ｓ47 地（緑町） Ｓ48 Ｓ49 Ｓ50 Ｓ51 東団地 Ｓ52 Ｓ63 Ｈ1 Ｓ53 新町団地 Ｓ54 Ｓ55 Ｓ55 Ｓ57 Ｓ58 くるみ団 地（南町） Ｓ59 Ｓ61 Ｓ62 S56 S57 南団地 S58 Ｓ59 Ｓ60 Ｈ2 Ｈ3 北団地 Ｈ4 Ｈ5 Ｈ6 あけぼの Ｈ7 団地 Ｈ8 Ｈ9 らんる団 Ｈ10 地 Ｈ11 Ｈ10 寿団地 Ｈ11 Ｈ12 Ｈ13 Ｈ14 ふれあい Ｈ15 団地 Ｈ16 Ｈ18 Ｈ19 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 準耐火 準耐火 準耐火 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 耐火 耐火 耐火 木造 木造 木造 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 老朽度 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 需要 △ △ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 高度利用 △ △ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 老朽度 需要 ○：昭和 30 年代以降の住棟（木造 40 年代） ○：空家が一割以下の団地 ×：昭和 30 年代以前の住棟（木造 40 年代） △：空家が一割以上の団地 - 20 - 一次判定結果 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 継続判定 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 備考 全て現地建 替は困難 高度利用 ○：現地建替が可能な団地 △：一部移転建替が必要な団地 【１次判定の結果（特定公共賃貸住宅）】 団地名 ほしの団 Ｈ4 地 Ｈ5 西町団地 Ｈ9 寿団地 Ｈ10 ふれあい Ｈ18 団地 Ｈ19 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 老朽度 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 老朽度 ○：昭和 30 年代以降の住棟（木造 40 年代） ×：昭和 30 年代以前の住棟（木造 40 年代） 需要 ○ ○ ○ ○ 高度利用 ○ ○ ○ ○ ○ ○ 一次判定結果 継続判定 継続判定 維持管理 維持管理 維持管理 維持管理 高度利用 ○：現地建替が可能な団地 △：一部移転建替が必要な団地 備考 需要 ○：空家が一割以下の団地 △：空家が一割以上の団地 【１次判定の結果（ふるさと住宅（町単独住宅））】 団地名 ほしの団 地 Ｈ4 耐火 老朽度 需要 高度利用 一次判定結果 ○ ○ ○ 継続判定 備考 老朽度 高度利用 需要 ○：昭和 30 年代以降の住棟（木造 40 年代） ○：現地建替が可能な団地 ○：空家が一割以下の団地 ×：昭和 30 年代以前の住棟（木造 40 年代） △：一部移転建替が必要な団地 △：空家が一割以上の団地 - 21 - （３）２次判定（住棟単位での物理的特性による判定） ２次判定では、１次判定の結果、「維持管理」、 「継続判定」と判定された住棟を対 象に、「躯体の安全性」、 「避難の安全性」、「居住性」の判定の順に評価を行い、住棟 別の活用手法の候補を判定します。 ①躯体の安全性の判定 躯体の安全性の判定は次のように判定します。 ・昭和 56 年の建築基準法施行令（新耐震基準）に基づき設計・施工された住棟 については、 「耐震性を有する」と判定します。 ・また、昭和 56 年以前に建設された住棟で、耐震性が確認されている住棟は上 記に準じた安全性が確保された住棟と判定します。 ・一方、昭和 56 年以前に建設され、耐震性が確認されている住棟で、耐用年限 を経過している住棟は、 今後安全性に問題が生じる恐れのある住棟と判定しま す。 ②避難の安全性の判定 団地の現況から「二方向避難の確保」の状況により判定します。 ③居住性の判定 団地の現況から、次の項目の観点から居住性を判定します。 住 棟：日照、通風、採光、開放性、プライバシーの確保、騒音 住 戸：最低居住面積水準、間取り 等 住戸内各部：浴室の有無、３箇所給湯（台所、洗面所、風呂）、高齢化対応 等 附 帯 施 設：自転車置場・物置・ゴミ置場の有無、衛生、利便性、居住性に 係る問題点の有無 なお、整備水準を満たしていない場合には、部分的改善により対応が可能なもの ついて個別改善と判定します。 ④長寿命化型改善の判定 耐火住棟を対象とします。その上で、中長期的な修繕計画及び定期点検等に基づ いて、耐久性の向上、躯体への影響の低減、維持管理の容易性等の向上に関する改 善が必要と判断される住棟は、長寿命化型改善を行います。 - 22 - ⑤２次判定の結果 くるみ団地（緑町）、東団地、新町団地、くるみ団地（南町）の住棟の全部、も しくは一部は建替を実施する候補になります。 個別改善事業の対象は、南団地の準耐火構造の住棟が該当し、居住性向上のため の間取りの変更及び、高齢者、障がい者などの安全で安心な住まいづくりに向けた 手摺の設置など福祉対応型の改善を行う候補になります。 また、長寿命化型改善事業の候補になる住棟は、あけぼの団地の耐火構造の住棟 になります。 その他の住棟については、維持管理に向けた修繕を適切に実施する予定となりま す。 【２次判定結果（公営住宅）1/2】 団地名 くるみ団 地（緑町） 東団地 新町団地 くるみ団 地（南町） 躯体の 安全性 避難の 安全性 Ｓ47 簡平 × ○ Ｓ48 簡平 × ○ Ｓ49 簡平 × ○ 居住性 △ （浴槽・風呂 釜無、給湯機 無） △ （浴槽・風呂 釜無、給湯機 無） 長寿命化型 改善の可能 性 ２次判定 結果 × 建替 × 建替 × 建替 × 建替 × 建替 × 建替 修繕 Ｓ50 簡平 × ○ Ｓ51 簡平 × ○ Ｓ52 簡平 × ○ Ｓ63 Ｈ1 簡平 簡平 ○ ○ ○ ○ △ （給湯機無） × × 修繕 Ｓ53 簡平 × ○ × 建替 Ｓ54 簡平 × ○ × 建替 Ｓ55 簡平 × ○ △ （浴槽・風呂 釜無、給湯機 無） × 建替 Ｓ55 簡平 × ○ × 建替 Ｓ57 Ｓ58 Ｓ59 Ｓ61 Ｓ62 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × × × × × 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 躯体の安全性 ○：Ｓ57 以降に建設された住棟 △：Ｓ56 以前に建設された住棟で 耐震性が確保されている住棟 ×：Ｓ56 以前に建設された住棟で 耐震性が確保されているが、耐 用年数を経過している住棟 △ （浴槽・風呂 釜無、給湯機 無） △ （給湯機無） 避難の安全性 ○：二方向避難が可能な住棟 居住性 ○：３点給湯が確保された住棟 △：設備面で劣っている住棟 ×：間取りで劣っている住棟 - 23 - 長寿命化型改善事業の必要性 ○：耐火構造で、建設後 15 年以上 を経過している住棟 ×：それ以外の耐火構造の住棟 【２次判定結果（公営住宅）2/2】 団地名 南団地 北団地 あけぼの 団地 らんる団 地 寿団地 ふれあい 団地 躯体の 安全性 避難の 安全性 居住性 × 長寿命化型 改善の可能 性 ２次判定 結果 × 個別改善 個別改善 個別改善 修繕 Ｓ56 準耐火 △ ○ Ｓ57 Ｓ58 Ｓ59 ○ ○ ○ ○ ○ ○ （間取×設備△） △ × × × Ｓ60 準耐火 準耐火 簡平 簡平 ○ ○ （給湯機無） × 修繕 Ｈ2 簡平 ○ ○ × 修繕 Ｈ3 簡平 ○ ○ △ × 修繕 Ｈ4 簡平 ○ ○ （給湯機無） × 修繕 Ｈ5 簡平 ○ ○ × 修繕 Ｈ6 耐火 ○ ○ ○ Ｈ7 耐火 ○ ○ Ｈ8 耐火 ○ ○ × 修繕 Ｈ9 木造 ○ ○ × 修繕 Ｈ10 木造 ○ ○ × 修繕 Ｈ11 木造 ○ ○ × 修繕 Ｈ10 耐火 ○ ○ × 修繕 Ｈ11 耐火 ○ ○ × 修繕 Ｈ12 耐火 ○ ○ × 修繕 Ｈ13 耐火 ○ ○ × 修繕 Ｈ14 耐火 ○ ○ × 修繕 Ｈ15 耐火 ○ ○ × 修繕 Ｈ16 耐火 ○ ○ × 修繕 Ｈ18 耐火 ○ ○ × 修繕 Ｈ19 耐火 ○ ○ × 修繕 躯体の安全性 ○：Ｓ57 以降に建設された住棟 △：Ｓ56 以前に建設された住棟で 耐震性が確保されている住棟 ×：Ｓ56 以前に建設された住棟で 耐震性が確保されているが、耐 用年数を経過している住棟 （間取×設備×） × 避難の安全性 ○：二方向避難が可能な住棟 居住性 ○：３点給湯が確保された住棟 △：設備面で劣っている住棟 ×：間取りで劣っている住棟 - 24 - ○ ○ ○ ○ ○ 長寿命化 型改善 長寿命化 型改善 長寿命化型改善事業の必要性 ○：耐火構造で、建設後 15 年以上 を経過している住棟 ×：それ以外の耐火構造の住棟 【２次判定結果（特定公共賃貸住宅）】 団地名 ほしの団 地 西町団地 寿団地 ふれあい 団地 Ｈ4 Ｈ5 Ｈ9 Ｈ10 Ｈ11 Ｈ18 Ｈ19 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 躯体の安全性 ○：Ｓ57 以降に建設された住棟 △：Ｓ56 以前に建設された住棟で 耐震性が確保されている住棟 ×：Ｓ56 以前に建設された住棟で 耐震性が確保されているが、耐 用年数を経過している住棟 躯体の 安全性 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 避難の 安全性 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 居住性 ○ ○ ○ ○ 避難の安全性 ○：二方向避難が可能な住棟 居住性 ○：３点給湯が確保された住棟 △：設備面で劣っている住棟 ×：間取りで劣っている住棟 長寿命化 型改善 × × × × × × × ２次判定結果 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 長寿命化型改善事業の必要性 ○：耐火構造で、建設後 15 年以上 を経過している住棟 ×：それ以外の耐火構造の住棟 【２次判定結果（ふるさと住宅（町単独住宅））】 団地名 ほしの団 地 Ｈ14 耐火 躯体の安全性 ○：Ｓ57 以降に建設された住棟 △：Ｓ56 以前に建設された住棟で 耐震性が確保されている住棟 ×：Ｓ56 以前に建設された住棟で 耐震性が確保されているが、耐 用年数を経過している住棟 躯体の 安全性 避難の 安全性 居住性 長寿命化 型改善 ２次判定結果 ○ ○ ○ × 修繕 避難の安全性 ○：二方向避難が可能な住棟 居住性 ○：３点給湯が確保された住棟 △：設備面で劣っている住棟 ×：間取りで劣っている住棟 - 25 - 長寿命化型改善事業の必要性 ○：耐火構造で、建設後 15 年以上 を経過している住棟 ×：それ以外の耐火構造の住棟 （４）３次判定（団地単位での総合的検討）） ３次判定では、１次判定及び２次判定による住棟別の活用手法（候補）の判定過程 と結果を踏まえ、団地単位で総合的に検討を行い、住棟別の活用手法（候補）の最終 判定を行います。 判定の視点は大きく分けて６点あり、それぞれの検討は、次のような内容、視点か ら行います。 ①団地単位での効率的ストック活用 団地単位や地域単位として住棟相互の連携によるストック活用を行うことによ る、より効果的かつ効率的なストック活用の可能性について検討することとされて います。 くるみ団地（南町）、あけぼの団地では、それぞれ異なる活用手法が候補になる ことから、くるみ団地では修繕を、あけぼの団地では長寿命化型改善を活用手法と し、効率的な事業実施を図ります。 また、新町団地は、評価の結果からは建替を図る必要がありますが、団地単独で 市街地を形成しており、 建替を実施する場合には全住棟を短期間で一体的に進める ことが住環境確保の上で効果的になるため、計画期間内は維持管理とします。 ②まちづくりの観点からみた地域整備への貢献 周辺市街地における公益施設等及び基盤施設の整備水準の向上の必要性が高い 場合は、これらに配慮したストック活用の可能性を検討することとされています。 比布町では、 竣工当時下水道が未整備のため水洗化されていなかった住棟につい ても、現在では全てが水洗化されています。 一方、耐用年限を経過した住棟であっても、町の財政負担力や居住ニーズ、さら には地域の維持のために、当面維持管理を図る必要のある住宅があることから、維 持管理の上、定期的な点検と日常的な修繕を行います。 ③地域単位での効率的ストック活用 建替が必要な複数の団地が近接して立地する場合などは、 団地相互の調整による、 より効果的かつ効率的なストック活用の可能性について検討することとされてい ますが、比布町では対象となる団地が近接しておらず、特段の措置は必要ないもの と判定されます。 - 26 - ④周辺道路の整備状況 事業の実施に際して、必要となる大型工事車両等のアクセス道路や資材置場の確 保について検討することとされていますが、団地への接続道路は全て幅員 6ｍ以上 の道路で、工事車両等の進入に支障のある団地はありません。 また、団地に隣接する道路についても、拡幅等の予定がないことから、建替等の 整備に際して、特段の措置は必要ないものと判定されます。 ⑤仮住居の確保等からみた事業の容易性 事業の実施に際して、必要となる仮住居の確保について検討することとされてい ますが、建替に際しては、仮住戸の必要のないスケジュールや建替プログラムを基 に進めることとしており、特段の措置は必要ないものと判定されます。 ⑥他の事業主体との連携 建替等に際し、比布町以外の他の事業主体との連携による効率的な手法の適用に ついて検討することとされていますが、本計画では比布町による公営住宅等の供給 を図ることとしているため、特段の措置は必要ないものと判定されます。 - 27 - （５）判定の結果 3 次判定の結果は、2 次判定までの結果から建替候補の新町団地とくるみ団地（南 町）の一部の住棟について、計画期間内は適切な修繕を行いつつ維持管理を行う点が 変更点になります。 その結果、建替を行う団地はくるみ団地（緑町）及び東団地の一部となります。 個別改善事業で、居住性向上及び福祉対応型の改善を予定するのは南団地の準耐火 構造の住棟、 長寿命化型改善事業を予定するのは、あけぼの団地の全住棟になります。 以上の結果をまとめると、下表に示すように公営住宅に関しては、長寿命化型など の個別改善事業の予定戸数が 50 戸、建替の対象になる戸数が 60 戸となります。 また、特定公共賃貸住宅、 ふるさと住宅は、全て修繕対応で維持管理を予定します。 【公営住宅の活用手法一覧】 対 （単位：戸） 象 合 計 公営住宅管理戸数 ・維持管理予定戸数 うち修繕対応戸数 うち改善予定戸数 ・建替予定戸数 ・用途廃止予定戸数 292 232 182 50 60 0 【特定公共賃貸住宅の活用手法一覧】 （単位：戸） 対 象 特定公共賃貸住宅管理戸数 ・維持管理予定戸数 うち修繕対応戸数 うち改善予定戸数 ・建替予定戸数 ・用途廃止予定戸数 合 計 52 52 52 0 0 0 【ふるさと住宅（町単独住宅）の活用手法一覧】 対 象 町単独住宅管理戸数 ・維持管理予定戸数 うち修繕対応戸数 うち改善予定戸数 ・建替予定戸数 ・用途廃止予定戸数 （単位：戸） 合 計 8 8 8 0 0 0 注１）計画期間後に建替予定である公営住宅は、本計画期間内には維持管理予定とする。 注２）改善予定戸数については、全面的改善・個別改善の合計とする。 注３）公営住宅以外の特定公共賃貸住宅等については、それぞれ上表の書式をもとに作成する。 - 28 - 【３次判定の結果（1／２）】 3次判定項目 団地名 くるみ団地（緑 町） 東団地 新町団地 くるみ団地（南 町） 公営住宅 南団地 北団地 あけぼの団地 らんる団地 建設年度 構造 管理棟数 管理戸数 Ｓ47 簡平 4 16 建替 Ｓ48 簡平 5 20 建替 Ｓ49 簡平 2 8 建替 Ｓ50 簡平 3 12 建替 Ｓ51 簡平 2 8 建替 Ｓ52 簡平 2 8 建替 Ｓ63 簡平 2 4 修繕 Ｈ1 簡平 3 6 修繕 Ｓ53 簡平 2 8 建替 Ｓ54 簡平 3 12 建替 Ｓ55 簡平 3 12 建替 Ｓ55 簡平 3 12 建替 Ｓ57 簡平 1 4 修繕 1次・2次判定 団地単位で の効率的ス トック活用 まちづくりの 地域単位で 観点からみ の効率的ス た地域整備 トック活用 への貢献 仮住居の確 周辺道路の 保等からみ 他の事業主 整備状況 た事業の容 体との連携 易性 ― ― 一部移転 建替が必 要 ― 一部移転 建替え必 要 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 一体的な 建替が効 率的 ― 3次判定結果 備考 建替 一部遊休町有地を利用した移転建替を予定 建替 建替 一部用途廃止 建替 一部用途廃止 建替（一部修繕） 一部用途廃止、Ｈ33年8戸建替予定 修繕 ― ― ― ― ― 修繕 修繕 地域の維 一体的な 持のため 建替が必 に存続が 要 必要 修繕 ― ― ― ― 修繕 修繕 独立した住宅団地のため、一体的 な建替が必要になり、計画期間内 は適切な修繕を行い、維持管理を 図る。 修繕 修繕 地域の維 一体的な 持のため 建替が効 に存続が 率的 必要 Ｓ58 簡平 1 4 修繕 Ｓ59 簡平 1 4 修繕 Ｓ61 簡平 1 4 修繕 修繕 Ｓ62 簡平 1 4 修繕 修繕 Ｓ56 準耐火 3 14 個別改善 個別改善 Ｓ57 準耐火 2 8 個別改善 Ｓ58 準耐火 1 4 個別改善 Ｓ59 簡平 1 3 修繕 Ｓ60 簡平 1 3 修繕 Ｈ2 簡平 2 8 修繕 Ｈ3 簡平 2 4 修繕 Ｈ4 簡平 1 4 修繕 Ｈ5 簡平 3 6 修繕 Ｈ6 耐火 2 8 長寿命化型改善 Ｈ7 耐火 1 8 長寿命化型改善 Ｈ8 耐火 1 8 修繕 Ｈ9 木造 2 4 修繕 Ｈ10 木造 2 4 修繕 Ｈ11 木造 2 4 修繕 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 修繕 修繕 個別改善 個別改善 ― 地域の維持 のために存 続が必要 ― ― ― ― 修繕 修繕 修繕 ― ― ― ― ― ― 修繕 修繕 修繕 一体的な 改善事業 の実施が 効率的 長寿命化型改善 ― ― ― ― ― 長寿命化型改善 長寿命化型改善 修繕 ― ― ― ― ― ― 修繕 修繕 - 29 - 【３次判定の結果（２／２）】 3次判定項目 団地名 寿団地 公営住宅 ふれあい団地 ほしの団地 西町団地 特定公共 賃貸住宅 寿団地 ふれあい団地 ふるさと住宅 ほしの団地 管理棟数 管理戸数 1次・2次判定 まちづくりの 地域単位で 観点からみ の効率的ス た地域整備 トック活用 への貢献 仮住居の確 周辺道路の 保等からみ 他の事業主 整備状況 た事業の容 体との連携 易性 建設年度 構造 Ｈ10 耐火 1 4 修繕 Ｈ11 耐火 1 4 修繕 Ｈ12 耐火 1 8 修繕 修繕 Ｈ13 耐火 1 8 修繕 修繕 Ｈ14 耐火 1 8 修繕 修繕 Ｈ15 耐火 1 8 修繕 Ｈ17 耐火 1 8 修繕 修繕 Ｈ18 耐火 1 4 修繕 修繕 Ｈ19 Ｈ4 耐火 耐火 1 1 4 8 修繕 修繕 修繕 修繕 Ｈ5 耐火 1 16 修繕 Ｈ9 耐火 2 12 修繕 Ｈ10 耐火 （1） 4 修繕 Ｈ11 耐火 （1） 4 修繕 Ｈ18 耐火 （1） 4 修繕 Ｈ19 耐火 （1） 4 修繕 Ｈ4 耐火 （1） 8 修繕 団地単位で の効率的ス トック活用 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 3次判定結果 備考 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 修繕 - 30 - ６－３ 団地別活用プログラム 以上の活用手法に基づき、団地別、構造種別毎に計画期間内の活用プログラムを設定す ると、次頁に示す通りとなります。 建替を行うくるみ団地（緑町）に関しては、敷地条件や入居者の状況から、平成 26 年 度から平成 30 年度の予定で、一部遊休町有地を活用して移転建替を行ったのち、現在の 団地の建替に着手することとします。 また、東団地については、平成 31、32 年度の予定で建替と一部住棟の用途廃止を行う こととします。 個別改善事業のうち、居住性を向上させるための間取りの改修及び手摺の設置など福祉 対応型の改善を予定している南団地に関しては、平成 28 年度から平成 32 年度の予定で事 業を行う予定とします。 長寿命化型改善事業については、あけぼの団地の 4 棟の住棟を対象に、平成 24、25 年 度の 2 カ年間で、屋上防水、断熱改修を行う予定とします。 - 31 - 【比布町公共賃貸住宅活用プログラム】 構造 ー ー ー ー Ｓ47、Ｓ48 簡平 9 36 Ｓ49-Ｓ51 簡平 6 24 Ｓ51、Ｓ52、 Ｓ63、 Ｈ1 簡平 8 22 修繕 22 22 Ｓ53-Ｓ55 簡平 8 32 修繕 32 32 簡平 8 32 修繕 32 32 準耐火 6 26 個別改善 26 26 Ｓ59-Ｓ60 簡平 2 6 修繕 6 6 北団地 Ｈ2-Ｈ5 簡平 8 22 修繕 22 22 あけぼの団地 Ｈ5-Ｈ8 耐火 4 24 長寿命化型改善 24 24 らんる団地 Ｈ9-Ｈ11 木造 6 12 修繕 12 12 寿団地 Ｈ10-Ｈ11 耐火 2 8 修繕 8 8 Ｈ12-Ｈ16、 Ｈ18-Ｈ19 耐火 7 48 修繕 48 48 Ｈ4-Ｈ5 耐火 2 24 修繕 24 24 Ｈ9 耐火 2 12 修繕 12 12 寿団地 Ｈ10-Ｈ11 耐火 （2） 8 修繕 8 8 ふれあい団地 Ｈ18-Ｈ19 耐火 （2） 8 修繕 8 8 Ｈ4 耐火 （1） 8 修繕 8 8 くるみ団地（緑町）の移 転建替用地 くるみ団地（緑町） 東団地 新町団地 公営住宅 くるみ団地 （南町） 南団地 ふれあい団地 ほしの団地 特定公共賃貸住 宅 ふるさと住宅 西町団地 ほしの団地 Ｓ55、 Ｓ57-Ｓ59、 Ｓ61-Ｓ62 Ｓ56-Ｓ58 管理棟数 管理戸数 活用手法 計画期間 年度別ストック活用手法別戸数（平成） 計画期間合 末管理戸 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 計 数 年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度 建設年度 団地名 建替 8 建替 用途廃止 12 352 8 8 12 12 8 24 36 8 8 16 用途廃止 12 12 24 5 8 8 その他の個別改善 長寿命化型改善 修繕 8 5 4 4 8 16 用途廃止 78 16 建替 建替 合計 8 16 16 備考 遊休町有地を活用しての移転建替 24 16 平成33年に8戸建替え予定 間取りの改修,バリアフリー化等 屋根防水、断熱の改修 8 8 8 8 8 8 56 建替予定戸数（計画） 12 12 12 0 12 12 60 建替住戸を含む 5 5 4 4 8 26 348 24 242 - 32 - 【（参考）現行の公共賃貸住宅再生マスタープランの再生プログラムと建替事業等の実績】 ４ ４ ８〈４〉 ８〈４〉 ４ 〈特８〉 ０ （１４） （１６） （１８） ８ １２〈４〉 ８ ８ ８ （１４） 注：赤い文字で記入した数字が実績 〈５２〉 〈５２〉 ８ ８ ８ ３６６ 〈５２〉 〈５２〉 〈５２〉 ３５８ ３４８ ０ ０戸 （１２） ８〈４〉 ８〈４〉 ８ （１６） ３７２ （０） ０ （０） （０） ０ ８〈４〉 ８〈４〉 （０） （１２） （０） ３４８ ３４４ ３５２ 〈５２〉 〈５２〉 〈５６〉 ３６戸 合計 352 戸 ３５２戸 公営住宅 292 戸 特公賃貸 56 戸 ふるさと住宅 4 戸 - 33 - ７．公営住宅等における建替事業の実施方針 （１）基本方針 耐用年限を超過している老朽化した団地について建替を進め、居住水準の向上、維 持管理の効率化と入居の適正化を推進します。 また、団地の建替に際しては、冬季の積雪や寒さに十分配慮するとともに、プレイ ロットなどを、周辺の一般住民も利用できる公開型の施設とします。 高齢者の生きがいとなる場作り、高齢者と若者が交流できる環境整備を図るなど、 周辺地域のまちづくりを促進するように事業を進めます。 建替事業の実施にあたっては、専用の台所その他の家事スペース、水洗トイレ、 洗面所、浴室の確保など、適正な水準を確保するとともに、誰もが使いやすいユニ バーサルデザインの視点に立った居住室の構成とします。 さらに、北海道環境共生型公共賃貸住宅整備指針に基づき、給湯や照明器具など に省エネ型設備の導入を図り、北国らしい高性能で潤いある住まいづくりを目指す ほか、団地周辺の住環境の向上に資するよう、植栽や団地景観に配慮します。 また、耐用年限を超える新町団地、くるみ団地、北団地の躯体は、すべて平屋で あり、事連協の簡易診断により安全性を確認しています。また、建替まで、今後、 毎年定期的な点検により、適切な修繕を行い、経年劣化が著しく見られた場合は、 より詳細な診断を行い、躯体の安全性を確認します。 （２）団地別方針 ①くるみ団地（緑町） 入居者が多く、空家戸数が少ないため、一部、遊休町有地を活用して移転建替を 行い、計画的な建替事業を行うこととします。 建替に当たっては、高齢者など誰もが使いやすいユニバーサルデザインの視点か ら住棟・住戸を整備するとともに、冬季の除排雪の容易さに配慮した堆雪スペース の確保、プライバシーと共に団地景観に配慮した植栽、住棟計画に配慮します。 ②東団地 平成 33 年度以降に建替を実施する住棟を含めて全て現地で建替を実施します。 建替にあたっては、くるみ団地（緑町）と同様に、高齢者など誰もが使いやすい ユニバーサルデザインの視点から住棟・住戸を整備するとともに、冬季の除排雪の 容易さに配慮した堆雪スペースの確保、プライバシーと共に団地景観に配慮した植 栽、住棟計画に配慮します。 また、周辺にはあけぼの団地、特別養護老人ホーム、青少年体育館などの施設が - 34 - 立地していることから、敷地境界部分の植栽など、地域としてまとまりのある魅力 的な景観形成に配慮します。 - 35 - 【様式２】建替に係る事業予定一覧 事業主体名：比布町 住宅の区分： 公営住宅 特定公共 賃貸住宅 地優賃 （公共供給） 改良住宅 団地名 住棟番号 戸数 構造 建設年度 次期定期 点検時期 建替予定 年度 47-1 4 簡平 Ｓ47 Ｈ23～Ｈ25ま で毎年度 Ｈ26 47-2 4 簡平 Ｓ47 Ｈ23～Ｈ25ま で毎年度 Ｈ26 47-3 4 簡平 Ｓ47 Ｈ23～Ｈ26ま で毎年度 Ｈ27 47-4 4 簡平 Ｓ47 Ｈ23～Ｈ26ま で毎年度 Ｈ27 48-5 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ27ま で毎年度 Ｈ28 48-6 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ27ま で毎年度 Ｈ28 48-7 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ28ま で毎年度 Ｈ29 48-8 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ28ま で毎年度 Ｈ29 48-9 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ29ま で毎年度 Ｈ30 49-1 4 簡平 Ｓ49 Ｈ23～Ｈ30ま で毎年度 Ｈ31 49-2 4 簡平 Ｓ49 Ｈ23～Ｈ30ま で毎年度 Ｈ31 50-3 4 簡平 Ｓ50 Ｈ23～Ｈ30ま で毎年度 Ｈ31 50-4 4 簡平 Ｓ50 Ｈ23～Ｈ31ま で毎年度 Ｈ32 50-5 4 簡平 Ｓ50 Ｈ23～Ｈ31ま で毎年度 Ｈ32 51-6 4 簡平 Ｓ51 Ｈ23～Ｈ31ま で毎年度 Ｈ32 くるみ団地（緑 町） その他（ ） 備考 遊休町有地を利用して の移転建替予定 8戸供給予定 遊休町有地を利用して の移転建替予定 8戸供給予定 8戸供給予定 8戸供給予定 8戸供給予定 8戸供給予定 東団地 8戸供給予定 注１）計画期間内に建替予定としているものを記載する。 注２）様式２は、Microsoft office Excel形式とする。 注３）対象数が多い場合は、必要に応じて複数枚作成する。 注４）共同施設を建替える場合についても、上記様式に記載する（住棟番号、戸数を除く）。 - 36 - ８．長寿命化のための維持管理計画 （１）計画期間内に実施する維持管理・改善事業の内容 計画期間の中で実施する維持管理に向けた修繕及び改善事業は、次の方針により取 り組むこととします。 なお、耐用年限を超えている住棟・住戸で維持管理を図るものについては、今後、 定期的な点検により適切な修繕を行い、経年劣化が著しく見られた場合は、より詳 細な耐力度の診断を行い、躯体の安全性を確認します。また、入居、退去等にあわ せて必要な修繕・修理等を行い、住宅の基本機能の維持を図ります。 （維持管理に向けた修繕の方針） 計画的に修繕を行なう団地は、耐用年限に達していない住棟・住戸を中心に実施 することとし、以下に示す団地とします。 修繕の実施にあたっては、標準的な修繕周期を踏まえ、住宅の居住性及び安全性 の維持・向上を図り、長期的に活用することを目的として行ないます。 実施内容：定期点検の充実、標準周期を踏まえた経常修繕の実施 【公営住宅】 【特定公共賃貸住宅】 【ふるさと住宅】 ・東団地（簡平：8 棟、22 戸） ・新町団地（簡平：8 棟、32 戸） ・くるみ団地（南町）（簡平：8 棟、32 戸） ・南団地（簡平：2 棟、6 戸） ・北団地（簡平：8 棟、22 戸） ・らんる団地（木平：6 棟、12 戸） ・寿団地（耐火、：2 棟、8 戸） ・ふれあい団地（耐火：7 棟、48 戸） ・ほしの団地（耐火：2 棟、24 戸） ・西町団地（耐火：2 棟、12 戸） ・寿団地（耐火：（2 棟） 、8 戸） ・ふれあい団地（耐火：（2 棟）、8 戸） ・ほしの団地（耐火：（1 棟）、8 戸） - 37 - （居住性向上型改善の方針） 南団地の準耐火構造 2 階建ての住棟では、間取りの変更等を実施し、居住性を高 めるための事業を実施します。 実施内容：1,2 階の住戸間取りの変更、改修 ・南団地（準耐火構造 2 階建て、6 棟、26 戸） （福祉対応型改善の方針） 南団地の準耐火構造 2 階建ての住棟を対象に手摺、落込浴槽等を設置すること により、高齢者及び障がい者などの安全性を確保し、バリアフリー化を図ります。 実施内容：手摺、落込浴槽の設置等 ・南団地（準耐火構造 2 階建て、6 棟、26 戸） （長寿命化型改善の方針） 居住性、安全性が確保され、十分な耐用年限を有しているあけぼの団地の住棟に ついて、屋上防水の改修、改善、高断熱化を図り、躯体の経年的な劣化の防止、維 持管理の合理化、効率化を図るなど、予防保全的な改善を図ります。 実施内容：屋上防水の改修、改善と高断熱化 ・あけぼの団地（耐火構造、4 棟、24 戸） （その他） 新町団地、くるみ団地（南町）、南団地、北団地及び寿団地の児童遊園について、 遊具の更新等を予定し、団地内外の住民が共に利用できる環境整備を行います。 また、公営住宅のあけぼの団地、らんる団地、寿団地、ふれあい団地、特定公共 賃貸住宅のほしの団地（ふるさと住宅との合築）、西町団地の各住棟の共用部分の 照明について、ＬＥＤ照明器具を導入し、省資源、省エネルギー型の団地整備を行 います。 - 38 - 【修繕の基本的な取り組み内容】 ・計 画 修 繕：外壁の再塗装、屋根防水工事の実施等、周期的に実施する必要のある修 繕 ・一 般 修 繕：水漏れ、外壁のひび割れ等、不特定の時期に生ずる支障に対し、その都 度実施する必要のある修繕 ・保 守 点 検：日常な保守点検 ・入退去修繕：空家となった段階で再入居に備え行う修繕 【参考（修繕の実施内容）】 （周期：年、費用：万円） 区 分 周期（目標） 屋根 葺替 20 概算費用 （戸当り） 30 屋根防水層 改修 15～20 約30 外壁 塗装 15～20 約20～40 手すり(共用部) － 適宜 約12 手すり(住戸内) － 適宜 約4 屋外建物 塗装 適宜 適宜 団地内道路 補修 20 20 屋外排水管 補修 適宜 適宜 屋外ガス管 補修 適宜 適宜 供聴アンテナ 取替 適宜 約5 部 位 建 築 外構 設 備 照明器具 取替 15 適宜 ※費用（戸当り）は他町における修繕工事実績によります。 ※周期については、状態により異なります。 - 39 - 備 考 外壁の状態により異 なる - 40 - くるみ団地 （緑町） 団地名 4 4 8 8 8 8 8 48-8 48-9 Ｈ26-1 Ｈ27-2 Ｈ28-3 Ｈ29-4 Ｈ30-5 4 48-7 4 47-4 4 4 47-3 48-6 4 47-2 4 4 47-1 48-5 戸数 公営住宅 住棟 番号 住宅の区分： 事業主体名：比布町 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 構造 特定公共 賃貸住宅 次期定期 点検時期 建設 年度 Ｈ30 Ｈ29 Ｈ28 Ｈ27 Ｈ26 Ｓ48 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ29 Ｓ48 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ28 Ｓ48 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ27 Ｓ48 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ27 Ｈ23～Ｈ27 Ｓ48 まで毎年度 Ｓ47 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ26 Ｓ47 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ26 Ｓ47 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ25 Ｓ47 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ25 改良住宅 （公共供給） 地優賃 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 （２）住棟単位の修繕・改善事業等一覧 H23 H24 H25 H27 H28 H29 修繕・改善事業の内容 H26 その他（ ） H30 H31 H32 LCC 縮減効果 現在地での建替を8戸予定。 現在地での建替を8戸予定。 現在地での建替を8戸予定。 遊休町有地を利用しての移転建替を 8戸予定。 遊休町有地を利用しての移転建替を 8戸予定。 備考 - 41 - 東団地 団地名 4 4 4 50-4 50-5 51-6 4 2 2 2 2 2 8 8 52-9 63-10 63-11 1-12 1-13 1-14 Ｈ31-1 Ｈ32-2 4 4 50-3 52-8 4 49-2 4 4 49-1 51-7 戸数 公営住宅 住棟 番号 住宅の区分： 事業主体名：比布町 耐火 耐火 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 構造 特定公共 賃貸住宅 次期定期 点検時期 建設 年度 Ｈ32 Ｈ31 Ｈ1 Ｈ1 Ｈ1 屋根・外 壁塗装 H25、H28、 Ｈ31、Ｈ32 屋根・外 壁塗装 屋根・外 壁塗装 H26 屋根・外 壁塗装 H25 H25、H28、 Ｈ31、Ｈ32 H24 H27 H28 H29 修繕・改善事業の内容 屋根・外 壁塗装 H23 その他（ ） H25、H28、 Ｈ31、Ｈ32 まで毎年度 Ｓ63 Ｈ30～Ｈ32 H25、H28、 まで毎年度 Ｓ63 Ｈ30～Ｈ32 H25、H28、 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ52 まで毎年度 Ｓ52 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ51 まで毎年度 Ｓ51 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ50 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ31 Ｓ50 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ31 Ｓ50 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ30 Ｓ49 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ30 Ｓ49 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ30 改良住宅 （公共供給） 地優賃 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 H30 H31 H32 LCC 縮減効果 現在地での建替を8戸予定。 現在地での建替を8戸予定。 備考 - 42 - くるみ団地 （南町） 新町団地 団地名 4 4 62-8 4 57-4 61-7 4 55-3 4 4 55-2 59-6 4 55-1 4 4 55-8 58-5 4 55-7 4 54-4 4 4 54-3 55-6 4 53-2 4 4 53-1 54-5 戸数 公営住宅 住棟 番号 住宅の区分： 事業主体名：比布町 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 構造 特定公共 賃貸住宅 Ｈ23～Ｈ32 次期定期 点検時期 改良住宅 毎年度 Ｓ62 ～Ｈ32まで Ｈ25、Ｈ28 屋根塗装 屋根塗装 Ｓ61 屋根塗装 H24 Ｈ25、Ｈ28 ～Ｈ32まで 毎年度 屋根塗装 屋根塗装 H23 H25 H27 H28 H29 修繕・改善事業の内容 H26 その他（ ） Ｓ59 まで毎年度 Ｈ25～Ｈ32 Ｓ58 まで毎年度 Ｈ25～Ｈ32 Ｓ57 まで毎年度 Ｈ24～Ｈ32 Ｓ55 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ55 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ55 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ55 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ55 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ55 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ54 まで毎年度 Ｓ54 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ54 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ53 まで毎年度 Ｈ23～Ｈ32 Ｓ53 まで毎年度 建設 年度 （公共供給） 地優賃 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 H30 H31 H32 LCC 縮減効果 備考 - 43 - 南団地 団地名 3 3 59-7 60-8 4 57-4 4 4 56-3 58-6 5 56-2 4 5 56-1 57-5 戸数 公営住宅 住棟 番号 住宅の区分： 事業主体名：比布町 改良住宅 次期定期 点検時期 建設 年度 地優賃 （公共供給） H26 H27 個別改善 （間取り 改修） H28 個別改善 （間取り 改修） H29 個別改善 （間取り 改修） H30 個別改善 （間取り 改修） H31 H32 簡平 簡平 毎年度 Ｓ60 ～Ｈ32まで Ｈ25、Ｈ27 Ｓ59 まで毎年度 屋根・外 壁塗装 壁塗装 Ｈ25～Ｈ32 屋根・外 個別改善 （間取り 改修） H25 準耐火 Ｈ25、Ｈ Ｓ58 28、Ｈ31 （簡2） H24 修繕・改善事業の内容 個別改善 （間取り 改修） H23 その他（ ） 準耐火 Ｈ25、Ｈ Ｓ57 28、Ｈ31 （簡2） 準耐火 Ｈ25、Ｈ Ｓ57 28、Ｈ31 （簡2） 準耐火 Ｈ25、Ｈ Ｓ56 28、Ｈ31 （簡2） 準耐火 Ｈ25、Ｈ Ｓ56 28、Ｈ31 （簡2） 準耐火 Ｈ25、Ｈ Ｓ56 28、Ｈ31 （簡2） 構造 特定公共 賃貸住宅 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 LCC 縮減効果 備考 - 44 - 北団地 団地名 2 2 2 2 3-5 3-6 5-7 5-8 4 4-4 4 2-2 2 4 2-1 5-3 戸数 公営住宅 住棟 番号 住宅の区分： 事業主体名：比布町 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 簡平 構造 特定公共 賃貸住宅 Ｈ5 Ｈ5 Ｈ3 Ｈ3 Ｈ4 Ｈ5 Ｈ2 H26 H27 屋根・外 壁塗装 屋根・外 壁塗装 Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31 屋根・外 壁塗装 Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31 屋根・外 壁塗装 H29 Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31 屋根・外 壁塗装 屋根・外 壁塗装 H28 Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31 Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31 Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31 屋根・外 壁塗装 H25 Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31、 Ｈ32 H24 修繕・改善事業の内容 屋根・外 壁塗装 H23 その他（ ） Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31、 Ｈ32 次期定期 点検時期 建設 年度 Ｈ2 改良住宅 （公共供給） 地優賃 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 H30 H31 H32 LCC 縮減効果 備考 - 45 - らんる団地 あけぼの団地 団地名 2 2 11-5 11-6 2 10-3 2 2 9-2 10-4 2 9-1 8 Ｄ 4 Ｂ 8 4 Ａ Ｃ 戸数 公営住宅 住棟 番号 住宅の区分： 事業主体名：比布町 木造 木造 木造 木造 木造 木造 耐火 耐火 耐火 耐火 構造 特定公共 賃貸住宅 Ｈ25、Ｈ 外壁塗装 ・LED照明 Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31 屋上防水 (長寿命 化) 屋上防水 (長寿命 化) H24 外壁塗装 ・LED照明 H23 外壁塗装 ・LED照明 外壁塗装 ・LED照明 Ｈ25、Ｈ Ｈ25、Ｈ Ｈ11 28、Ｈ31 Ｈ11 28、Ｈ31 外壁塗装 ・LED照明 Ｈ25、Ｈ Ｈ10 28、Ｈ31 外壁塗装 ・LED照明 屋上防水 (長寿命 化) 屋上防水 (長寿命 化) H25 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 H27 H28 H29 修繕・改善事業の内容 H26 その他（ ） Ｈ25、Ｈ 28、Ｈ31 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ27、Ｈ32 次期定期 点検時期 改良住宅 Ｈ10 28、Ｈ31 Ｈ9 Ｈ9 Ｈ9 Ｈ8 Ｈ6 Ｈ6 建設 年度 （公共供給） 地優賃 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 屋根塗装 屋根塗装 H30 屋根塗装 屋根塗装 H31 屋根塗装 屋根塗装 H32 257 227 117 117 LCC 縮減効果 備考 - 46 - 8 8 4 4 16-Ｅ 18-Ｆ 19-Ｇ 8 14-Ｃ 15-Ｄ 8 8 12-Ａ 13-Ｂ 4 4 10-Ａ 11-Ｂ 戸数 住棟 番号 公営住宅 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 構造 特定公共 賃貸住宅 地優賃 次期定期 点検時期 改良住宅 Ｈ19 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ18 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ16 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ15 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ14 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ13 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ12 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ11 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ10 Ｈ27、Ｈ32 建設 年度 （公共供給） H23 H24 H25 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 H27 H28 H29 修繕・改善事業の内容 H26 その他（ ） 注１）様式１は、Microsoft office Excel形式とする。 注２）対象数が多い場合は、必要に応じて複数枚作成する。 注３）ＬＣＣ縮減効果欄は、長寿命化型改善事業、又は全面的改善事業を実施する住棟に関して記載する。 ふれあい団地 寿団地 団地名 住宅の区分： 事業主体名：比布町 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 H30 H31 H32 LCC 縮減効果 備考 - 47 4 4 18-Ｆ 19-Ｇ 4 4 11-Ｂ 10-Ａ 6 6 9-Ａ 9-Ｂ 16 8 4-Ａ 5-Ｂ 戸数 住棟 番号 公営住宅 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 耐火 構造 特定公共 賃貸住宅 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ19 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ18 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ11 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ10 Ｈ27、Ｈ32 Ｈ9 Ｈ9 Ｈ5 Ｈ27、Ｈ32 次期定期 点検時期 建設 年度 Ｈ4 改良住宅 地優賃 （公共供給） H23 H24 H25 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 LED照明 H27 H28 H29 修繕・改善事業の内容 H26 その他（ ） 注１）様式１は、Microsoft office Excel形式とする。 注２）対象数が多い場合は、必要に応じて複数枚作成する。 注３）ＬＣＣ縮減効果欄は、長寿命化型改善事業、又は全面的改善事業を実施する住棟に関して記載する。 （ふれあい団 地） （寿団地） 西町団地 ほしの団地 団地名 住宅の区分： 事業主体名：比布町 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 H30 H31 H32 LCC 縮減効果 公営住宅と合築 公営住宅と合築 公営住宅と合築 公営住宅と合築 備考 - 48 - 4-Ａ ほしの団地 8 戸数 公営住宅 耐火 構造 特定公共 賃貸住宅 地優賃 Ｈ4 建設 年度 （公共供給） Ｈ27、Ｈ32 次期定期 点検時期 改良住宅 H23 H24 H25 LED照明 H26 H27 H28 H29 修繕・改善事業の内容 その他（ふるさと住宅（町単独住宅） ） 注１）様式１は、Microsoft office Excel形式とする。 注２）対象数が多い場合は、必要に応じて複数枚作成する。 注３）ＬＣＣ縮減効果欄は、長寿命化型改善事業、又は全面的改善事業を実施する住棟に関して記載する。 住棟 番号 団地名 住宅の区分： 事業主体名：比布町 【様式１】維持・改善に係る事業予定一覧 H30 H31 H32 LCC 縮減効果 特定公共賃貸住宅と合築 備考 【様式２】建替に係る事業予定一覧 事業主体名：比布町 住宅の区分： 公営住宅 特定公共 賃貸住宅 地優賃 （公共供給） 改良住宅 団地名 住棟番号 戸数 構造 建設年度 次期定期 点検時期 建替予定 年度 47-1 4 簡平 Ｓ47 Ｈ23～Ｈ25ま で毎年度 Ｈ26 47-2 4 簡平 Ｓ47 Ｈ23～Ｈ25ま で毎年度 Ｈ26 47-3 4 簡平 Ｓ47 Ｈ23～Ｈ26ま で毎年度 Ｈ27 47-4 4 簡平 Ｓ47 Ｈ23～Ｈ26ま で毎年度 Ｈ27 48-5 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ27ま で毎年度 Ｈ28 Ｈ28 くるみ団地（緑 町） その他（ ） 備考 遊休町有地を利用して の移転建替予定 8戸供給予定 遊休町有地を利用して の移転建替予定 8戸供給予定 8戸供給予定 48-6 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ27ま で毎年度 48-7 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ28ま で毎年度 Ｈ29 48-8 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ28ま で毎年度 Ｈ29 48-9 4 簡平 Ｓ48 Ｈ23～Ｈ29ま で毎年度 Ｈ30 49-1 4 簡平 Ｓ49 Ｈ23～Ｈ30ま で毎年度 Ｈ31 49-2 4 簡平 Ｓ49 Ｈ23～Ｈ30ま で毎年度 Ｈ31 50-3 4 簡平 Ｓ50 Ｈ23～Ｈ30ま で毎年度 Ｈ31 50-4 4 簡平 Ｓ50 Ｈ23～Ｈ31ま で毎年度 Ｈ32 50-5 4 簡平 Ｓ50 Ｈ23～Ｈ31ま で毎年度 Ｈ32 51-6 4 簡平 Ｓ51 Ｈ23～Ｈ31ま で毎年度 Ｈ32 8戸供給予定 8戸供給予定 8戸供給予定 東団地 8戸供給予定 注１）計画期間内に建替予定としているものを記載する。 注２）様式２は、Microsoft office Excel形式とする。 注３）対象数が多い場合は、必要に応じて複数枚作成する。 注４）共同施設を建替える場合についても、上記様式に記載する（住棟番号、戸数を除く）。 - 49 - - 50 - 児童遊園 児童遊園 児童遊園 児童遊園 くるみ団地 （南町） 南団地 北団地 寿団地 次期定期 特定公共 賃貸住宅 Ｈ10 Ｈ2 Ｓ56 Ｓ55 Ｓ53 Ｈ25 Ｈ25 Ｈ25 Ｈ24 Ｈ24 建設年度 点検時期 公営住宅 H23 H24 地優賃 （公共供給） 改良住宅 注１）様式３は、Microsoft office Excel形式とする。 注２）対象数が多い場合は、必要に応じて複数枚作成する。 児童遊園 共同施設名 新町団地 団地名 住宅の区分： 事業主体名：比布町 遊具更新 遊具更新 H25 遊具更新 遊具更新 遊具更新 修繕・改善事業の内容 H26 H27 H28 H29 その他（ ） 【様式３】共同施設部分に係る事業予定一覧 ＜共同施設部分＞ H30 H31 H32 備考 ９．長寿命化のための維持管理計画による効果 ９－１ 効果の基本的な考え方 従来はとかく対症療法的な対応になりがちであった維持管理から、定期的に住宅スト ックの状況を把握し、適切な時期に適切な予防保全的な修繕及び耐久性向上を図る改善 を実施することにより、良好に機能の維持された住宅の寿命が長期になり、ライフサイ クルコストの縮減につながるものと考えられます。 また、定期的に点検を行なうことによって、住宅の実情にあった適切な修繕や改善を 実施することが出来るようになり、 住宅の安全性や性能の維持・保全が可能になります。 本計画では、長寿命化型改善事業としては、あけぼの団地の住棟の状況を踏まえ、今 後、必要になると判断される、「屋上等の防水性・耐久性を向上させる工事」の実施を 想定します。 ９－２ 長寿命化型改善によるライフサイクルコストの算出 （１）基本的な考え方 長寿命化型改善事業の実施を予定するあけぼの団地について、国が定めている以下 の策定指針に従ってライフサイクルコスト（ＬＣＣ）の算出を行ないます。 また、算出の際の設定条件は、エレベータ（ＥＶ）のない住棟であることからＥＶ 保守費用を除いた修繕費を想定します。 【ライフサイクルコスト（LCC）算出の基本的な考え方】 ・長寿命化型改善事業を実施する場合、実施しない場合、それぞれの場合について建 設時点から次回の建替までに要するコストを算出し、住棟単位で年当たりのコスト 比較を行なう。なお、コストは戸当たりコストを基に、当該住棟の住戸数分を積算 して算出する。 ・1 住棟のＬＣＣ改善効果＝ＬＣＣ（計画前）－ＬＣＣ（計画後） ・ＬＣＣ（計画前）＝（修繕費+建替費）／建設～築後 50 年までの使用年数 ・ＬＣＣ（計画後）＝（修繕費+改善費+建替費）／建設～築後 70 年までの使用年数 出典：「公営住宅等長寿命化計画策定指針」（平成 21 年 3 月 国土交通省住宅局） 【ライフサイクルコスト（LCC）算出の設定条件】 ■修繕費 修繕項目 小修繕 EV保守 量水器 給水ポンプ 給湯器 外壁 屋上防水 排水ポンプ 共聴アンテナ 給水管 流し台 排水管洗浄 修繕費乗率 0.278% 0.232% 0.046% 1.296% 4.882% 2.472% 0.074% 0.037% 2.778% 1.296% 0.093% 修繕周期 1年 1年 8年 10年 13年 15年 15年 15年 15年 20年 20年 20年 ※上表の計画修繕項目は全て長寿命化型改善に該当しない（従前の仕様と比して性能が向上しない） と設定している ■現在価値化係数： 4%/年 - 51 - （２）長寿命化型改善工事費の概要 あけぼの団地の各住棟の概算工事費は下表に示すように合計でおよそ 3,400 万円 になります。 住棟別では、規模の小さなＡ、Ｂ棟でそれぞれおよそ 700 万円/棟強となり、規模 の大きなＣ、Ｄ棟でそれぞれおよそ 1,000 万円/棟前後になると想定されます。 戸当たりでは、Ａ，Ｂ棟で 180 万円/戸前後、Ｃ，Ｄ棟で 120 万円/戸前後になるも のと予想されます。 【長寿命化型改善事業の工事費の概要】 Ａ棟 管理戸数 （単位：円） Ｂ棟 Ｃ棟 Ｄ棟 合計 4戸 4戸 8戸 8戸 24 戸 棟当たり工事費 7,238,280 7,147,770 9,362,010 10,094,910 33,842,970 戸当たり工事費 1,809,570 1,786,943 1,170,251 1,261,864 1,410,124 （３）住棟別ライフサイクルコストの算出結果の概要 ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）について、国の定めている算出方式により算定し た結果、下表に示すように現在価値化した後の改善額が 3 万円/年・戸前後になりま す。 このため、現状のままで改善事業を実施しないのに比べ、長寿命化に向けた改善事 業を実施することによって、維持管理コストが縮減されるという効果が期待できます。 【ライフサイクルコストの算出結果表】 項目 Ａ棟 （単位：円/戸・年） Ｂ棟 Ｃ棟 Ｄ棟 計画前モデルの ライフサイクルコ スト 598,035 598,035 538,503 604,799 計画後モデルの ライフサイクルコ スト 510,882 510,559 453,465 508,543 29,127 29,235 28,420 32,169 117 千円/年・棟 117 千円/年・棟 227 千円/年・棟 257 千円/年・棟 年平均改善額 （現在価値化後） - 52 - （３）Ａ棟のＬＣＣ算出 ①長寿命化型改善事業費の想定 ウレタン断熱方式の防水工事を想定し、事業費は概算で戸当たり約 180 万円、住 棟あたり約 720 万円と想定されます。 【Ａ棟の概算工事費】 A棟住戸数 建設工事費 建設工事費（戸当たり） 長寿命化改善工事費（棟当たり） 長寿命化改善工事費（戸当たり） 名称 4 戸 ⑨ 79,670,500 円 ⑩ 19,917,625 円/戸 ⑩／⑨ 7,238,280 円 1,809,570 円/戸 ⑤／⑨ 適用 数量 直接工事費 直接仮設 撤去工事 防水工事 経費 ⑤ 共通仮設、現場管理、一般管理 単価 金額 1 式 5,273,900 ① 1 式 125,000 ⑥ 1 式 1,172,000 ⑧ 1 式 3,976,900 ⑦ 1 式 1,619,700 ② 計 消費税相当額 単位 摘 6,893,600 ③ 5% 工事費 1 式 344,680 ④ 7,238,280 ⑤ - 53 - 要 - 54 - ⑧計 撤去工事 ⑦計 防水工事 ⑥計 直接仮設 ⑤工事費 ④消費税相当額 立上り部 硬質ｳﾚﾀﾝﾌｫｰﾑｔ85共 ウレタン断熱防水 絶縁 非歩行用 アスファルト 断熱材 玉砂利 収集・運搬 廃材処分費 廃材処分費 廃材処分費 循環税相当額 4ｔ 75ｋｍ 下地調整 一式 一式 一式 一式 一式 一式 一式 屋上防水層 ｱｽﾌｧﾙﾄ防水層 集積共 ｺﾝｸﾘｰﾄ面 ﾎﾟﾘﾏｰｾﾒﾝﾄﾍﾟｰｽﾄ 既存防水層撤去 一式 断熱材撤去 一式 一式 玉砂利撤去 オープン形式 の笠木撤去 一式 整理清掃後片付け （屋上防水改修） 防水保護層共 既存笠木撤去 一式 一式 一式 一式 一式 一式 一式 脱気装置 成形面取材 硬質ｳﾚﾀﾝﾌｫｰﾑｔ85共 手摺先行型 ウレタン断熱防水 絶縁 非歩行用 養生（屋上防水改修） 枠組み足場 5% 一式 ③合計 共通仮設、現場管理、一般管理 数量 ②経費 適用 一式 名称 ①直接工事費 【A棟 長寿命化型改善事業と工事費の想定】 工種 金額 1,172,000 25,800 47,900 190,000 27,600 35,000 252,200 334,100 83,300 83,300 92,800 3,976,900 18,500 36,000 154,100 1,035,900 2,732,400 125,000 5,000 120,000 7,238,280 ③＋④ 344,680 ③×1.05 6,893,600 ①＋② 1,619,700 5,273,900 ⑥＋⑦＋⑧ 摘 要 ②計画前モデルのライフサイクルコスト 長寿命化型改善事業を実施しない場合のライフサイクルコストを、Ａ棟の建設費 を基に、国の示している方式で算出すると、約 59.8 万円/戸・年になります。 ③計画後モデルのライフサイクルコスト 一方、ウレタン断熱防水の長寿命化型改善工事を実施すると想定した場合には、 ライフサイクルコストは、約 51 万円/戸・年になるものと想定されます。 ④ライフサイクルコストの改善額 以上の結果、ライフサイクルコストの改善額は、現在の価額で 29,127 円/戸・年 になるものと想定されます。 また、長寿命化型改善工事を実施し、住棟を耐用年限の 70 年間使用した場合に は、累積の改善額は現在の価額で約 200 万円/戸になると想定されます。 【ライフサイクルコスト改善額の推移】 円 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 19 94 19 99 20 04 20 09 20 14 20 19 20 24 20 29 20 34 20 39 20 44 20 49 20 54 20 59 年 年改善額（現在価値化） 累積改善額（現在価値化） - 55 - 【Ａ棟 ライフサイクルコストの算出結果表】 ■Ａ棟計画前モデル 項目 備考 費用等 a.使用年数 50 年 b.累積修繕費 9,984,148 円/戸 c.建替工事費 19,917,625 円/戸 d.ＬＣＣ 598,035 円/戸・年 現在価値化していない費用 （b+c）/a ■Ａ棟計画後モデル 項目 e.使用年数 f.累積修繕費 g.長寿命化改善工事費 h.建替工事費 i.ＬＣＣ 備考 費用等 70 年 14,034,536 円/戸 現在価値化していない費用 1,809,570 円/戸 長寿命化型改善工事費の合計 19,917,625 円/戸 510,882 円/戸・年 （f+g+h）/e ■Ａ棟LCC改善額 項目 j.年平均改善額 備考 費用等 87,154 円/戸・年 k.累積改善額 2,038,916 円/戸 （70年・現在価値化） l.年平均改善額 29,127 円/戸・年 d-i ∑(j×o) （j.年平均改善額について、将 来コストを社会的割引率4%に より現在価値化し、70年の累 積改善額を算出） k/e （現在価値化） ※現在価値化のために算出式 項目 j.年平均改善額 m.築後経過年数 n.社会的割引率 費用等 87,154 円/戸・年 1～70 年 4.0% /年 o.現在価値化係数 - - 56 - 備考 現在価値化していない費用 1/(1+0.04)^ｋ （各年ごとに算出） （４）Ｂ棟のＬＣＣ算出 ①長寿命化型改善事業費の想定 Ａ棟と同様に、ウレタン断熱方式の防水工事を想定すると、事業費は概算で戸当 たり約 180 万円、住棟あたり約 715 万円と想定されます。 【Ｂ棟の概算工事費】 Ｂ棟住戸数 建設工事費 建設工事費（戸当たり） 長寿命化改善工事費（棟当たり） 長寿命化改善工事費（戸当たり） 名称 4 戸 ⑨ 79,670,500 円 ⑩ 19,917,625 円/戸 ⑩／⑨ 7,147,770 円 1,786,943 円/戸 ⑤／⑨ 適用 数量 直接工事費 直接仮設 撤去工事 防水工事 経費 ⑤ 共通仮設、現場管理、一般管理 単価 金額 摘 5,213,800 ① 1 式 124,800 ⑥ 1 式 1,225,200 ⑧ 1 式 3,863,800 ⑦ 1 式 1,593,600 ② 計 消費税相当額 単位 1 式 6,807,400 ③ 5% 工事費 1 式 340,370 ④ 7,147,770 ⑤ - 57 - 要 - 58 - ⑧計 撤去工事 ⑦計 防水工事 ⑥計 直接仮設 ⑤工事費 ④消費税相当額 ③合計 玉砂利 廃材処分費 循環税相当額 アスファルト 断熱材 廃材処分費 収集・運搬 廃材処分費 4ｔ 75ｋｍ 下地調整 一式 一式 一式 一式 一式 一式 一式 屋上防水層 ｱｽﾌｧﾙﾄ防水層 集積共 ｺﾝｸﾘｰﾄ面 ﾎﾟﾘﾏｰｾﾒﾝﾄﾍﾟｰｽﾄ 既存防水層撤去 一式 一式 断熱材撤去 一式 玉砂利撤去 オープン形式 の笠木撤去 一式 整理清掃後片付け （屋上防水改修） 防水保護層共 既存笠木撤去 一式 一式 一式 脱気装置 立上り部 硬質ｳﾚﾀﾝﾌｫｰﾑｔ85共 ウレタン断熱防水 絶縁 非歩行用 一式 一式 一式 一式 成形面取材 硬質ｳﾚﾀﾝﾌｫｰﾑｔ85共 手摺先行型 ウレタン断熱防水 絶縁 非歩行用 養生（屋上防水改修） 枠組み足場 5% 一式 共通仮設、現場管理、一般管理 数量 ②経費 適用 一式 名称 ①直接工事費 【B棟 長寿命化型改善事業と工事費の想定】 工種 金額 1,225,200 24,900 46,100 185,500 27,000 35,000 246,200 326,100 81,300 160,300 92,800 3,863,800 18,500 21,600 154,100 1,041,200 2,628,400 124,800 4,800 120,000 7,147,770 ③＋④ 340,370 ③×1.05 6,807,400 ①＋② 1,593,600 5,213,800 ⑥＋⑦＋⑧ 摘 要 ②計画前モデルのライフサイクルコスト 長寿命化型改善事業を実施しない場合のライフサイクルコストを、Ａ棟の建設費 を基に、国の示している方式で算出すると、約 59.8 万円/戸・年になります。 ③計画後モデルのライフサイクルコスト 一方、ウレタン断熱防水の長寿命化型改善工事を実施すると想定した場合には、 ライフサイクルコストは、約 51 万円/戸・年になるものと想定されます。 ④ライフサイクルコストの改善額 以上の結果、ライフサイクルコストの改善額は、現在の価額で 29,235 円/戸・年 になるものと想定されます。 また、長寿命化型改善工事を実施し、住棟を耐用年限の 70 年間使用した場合に は、累積の改善額は現在の価額で約 200 万円/戸になると想定されます。 【ライフサイクルコスト改善額の推移】 円 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 19 94 19 99 20 04 20 09 20 14 20 19 20 24 20 29 20 34 20 39 20 44 20 49 20 54 20 59 年 年改善額（現在価値化） - 59 - 累積改善額（現在価値化） 【Ｂ棟 ライフサイクルコストの算出結果表】 ■Ｂ棟計画前モデル 項目 費用等 備考 a.使用年数 50 年 b.累積修繕費 9,984,148 円/戸 c.建替工事費 19,917,625 円/戸 d.ＬＣＣ 598,035 円/戸・年 現在価値化していない費用 （b+c）/a ■Ｂ棟計画後モデル 項目 費用等 備考 70 e.使用年数 f.累積修繕費 g.長寿命化改善工事費 h.建替工事費 i.ＬＣＣ 年 14,034,536 円/戸 現在価値化していない費用 1,786,943 円/戸 長寿命化型改善工事費の合計 19,917,625 円/戸 510,559 円/戸・年 （f+g+h）/e ■Ｂ棟LCC改善額 項目 j.年平均改善額 費用等 備考 87,477 円/戸・年 k.累積改善額 2,046,478 円/戸 （70年・現在価値化） l.年平均改善額 29,235 円/戸・年 d-i ∑(j×o) （j.年平均改善額について、将 来コストを社会的割引率4%に より現在価値化し、70年の累 積改善額を算出） k/e （現在価値化） ※現在価値化のために算出式 項目 j.年平均改善額 m.築後経過年数 n.社会的割引率 o.現在価値化係数 費用等 87,477 円/戸・年 1～70 年 4.0% /年 - - 60 - 備考 現在価値化していない費用 1/(1+0.04)^ｋ （各年ごとに算出） （５）Ｃ棟のＬＣＣ算出 ①長寿命化型改善事業費の想定 Ａ棟と同様に、ウレタン断熱方式の防水工事を想定すると、事業費は概算で戸当 たり約 120 万円、住棟あたり約 936 万円と想定されます。 【Ｃ棟の概算工事費】 Ｃ棟住戸数 建設工事費 建設工事費（戸当たり） 長寿命化改善工事費（棟当たり） 長寿命化改善工事費（戸当たり） 名称 8 戸 ⑨ 143,479,000 円 ⑩ 17,934,875 円/戸 ⑩／⑨ 9,362,010 円 1,170,251 円/戸 ⑤／⑨ 適用 数量 直接工事費 直接仮設 撤去工事 防水工事 経費 ⑤ 共通仮設、現場管理、一般管 単価 金額 摘 1 式 6,823,700 ① 1 式 127,100 ⑥ 1 式 1,579,800 ⑧ 1 式 5,116,835 ⑦ 1 式 2,092,500 ② 工事価格計 消費税相当額 単位 8,916,200 ③ 5% 工事費 1 式 445,810 ④ 9,362,010 ⑤ - 61 - 要 - 62 - ⑧計 撤去工事 ⑦計 防水工事 ⑥計 直接仮設 ⑤工事費 ④消費税相当額 立上り部 硬質ｳﾚﾀﾝﾌｫｰﾑｔ85共 ウレタン断熱防水 絶縁 非歩行用 アスファルト 断熱材 玉砂利 収集・運搬 廃材処分費 廃材処分費 廃材処分費 循環税相当額 4ｔ 75ｋｍ 下地調整 一式 一式 一式 一式 一式 一式 一式 屋上防水層 ｱｽﾌｧﾙﾄ防水層 集積共 ｺﾝｸﾘｰﾄ面 ﾎﾟﾘﾏｰｾﾒﾝﾄﾍﾟｰｽﾄ 既存防水層撤去 一式 断熱材撤去 一式 一式 玉砂利撤去 オープン形式 の笠木撤去 一式 整理清掃後片付け （屋上防水改修） 防水保護層共 既存笠木撤去 一式 一式 一式 一式 一式 一式 一式 脱気装置 成形面取材 硬質ｳﾚﾀﾝﾌｫｰﾑｔ85共 手摺先行型 ウレタン断熱防水 絶縁 非歩行用 養生（屋上防水改修） 枠組み足場 5% 一式 ③合計 共通仮設、現場管理、一般管理 数量 ②経費 適用 一式 名称 ①直接工事費 【C棟 長寿命化型改善事業と工事費の想定】 工種 金額 1,579,800 36,300 67,900 238,000 34,600 35,000 315,900 418,400 104,300 236,100 93,300 5,116,835 18,535 36,000 154,100 1,035,800 3,872,400 127,100 7,100 120,000 9,362,010 ②＋④ 445,810 ③×1.05 8,916,200 ①＋② 2,092,500 6,823,700 ⑥＋⑦＋⑧ 摘 要 ②計画前モデルのライフサイクルコスト 長寿命化型改善事業を実施しない場合のライフサイクルコストを、Ａ棟の建設費 を基に、国の示している方式で算出すると、約 53.9 万円/戸・年になります。 ③計画後モデルのライフサイクルコスト 一方、ウレタン断熱防水の長寿命化型改善工事を実施すると想定した場合には、 ライフサイクルコストは、約 45.3 万円/戸・年になるものと想定されます。 ④ライフサイクルコストの改善額 以上の結果、ライフサイクルコストの改善額は、現在の価額で 28,420 円/戸・年 になるものと想定されます。 また、長寿命化型改善工事を実施し、住棟を耐用年限の 70 年間使用した場合に は、累積の改善額は現在の価額で約 200 万円/戸になると想定されます。 【ライフサイクルコスト改善額の推移】 円 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 1, 99 6 2, 00 1 2, 00 6 2, 01 1 2, 01 6 2, 02 1 2, 02 6 2, 03 1 2, 03 6 2, 04 1 2, 04 6 2, 05 1 2, 05 6 2, 06 1 年 年改善額（現在価値化） 累積改善額（現在価値化） - 63 - 【Ｃ棟 ライフサイクルコストの算出結果表】 Ｃ棟計画前モデル 項目 費用等 a.使用年数 備考 50 年 b.累積修繕費 8,990,251 円/戸 c.建替工事費 17,934,875 円/戸 d.ＬＣＣ 538,503 円/戸・年 現在価値化していない費用 （b+c）/a Ｃ棟計画後モデル 項目 費用等 e.使用年数 f.累積修繕費 g.長寿命化改善工事費 h.建替工事費 i.ＬＣＣ 備考 70 年 12,637,433 円/戸 現在価値化していない費用 1,170,251 円/戸 長寿命化型改善工事費の合計 17,934,875 円/戸 453,465 円/戸・年 （f+g+h）/e Ｃ棟LCC改善額 項目 j.年平均改善額 費用等 備考 85,037 円/戸・年 k.累積改善額 1,989,408 円/戸 （70年・現在価値化） l.年平均改善額 28,420 円/戸・年 d-i ∑(j×o) （j.年平均改善額について、将 来コストを社会的割引率4%に より現在価値化し、70年の累 積改善額を算出） k/e （現在価値化） ※現在価値化のために算出式 項目 j.年平均改善額 m.築後経過年数 n.社会的割引率 費用等 85,037 円/戸・年 1～70 年 4.0% /年 - o.現在価値化係数 - 64 - 備考 現在価値化していない費用 1/(1+0.04)^ｋ （各年ごとに算出） （６）Ｄ棟のＬＣＣ算出 ①長寿命化型改善事業費の想定 Ａ棟と同様に、ウレタン断熱方式の防水工事を想定すると、事業費は概算で戸当 たり約 126 万円、住棟あたり約 1,000 万円と想定されます。 【Ｄ棟の概算工事費】 D棟住戸数 建設工事費 建設工事費（戸当たり） 長寿命化改善工事費（棟当たり） 長寿命化改善工事費（戸当たり） 名称 8 戸 ⑨ 161,143,000 円 ⑩ 20,142,875 円/戸 ⑩／⑨ 10,094,910 円 1,261,864 円/戸 ⑤／⑨ 適用 数量 直接工事費 直接仮設 撤去工事 防水工事 経費 ⑤ 共通仮設、現場管理、一般管 単価 金額 摘 7,352,800 ① 1 式 127,400 ⑥ 1 式 1,651,900 ⑧ 1 式 5,573,500 ⑦ 1 式 2,261,400 ② 工事価格計 消費税相当額 単位 1 式 9,614,200 ③ 5% 1 式 480,710 ④ 工事費計 10,094,910 ⑤ - 65 - 要 - 66 - ⑧計 撤去工事 ⑦計 防水工事 ⑥計 直接仮設 ⑤工事費 ④消費税相当額 立上り部 硬質ｳﾚﾀﾝﾌｫｰﾑｔ85共 ウレタン断熱防水 絶縁 非歩行用 アスファルト 断熱材 玉砂利 収集・運搬 廃材処分費 廃材処分費 廃材処分費 循環税相当額 4ｔ 75ｋｍ 下地調整 一式 一式 一式 一式 一式 一式 一式 屋上防水層 ｱｽﾌｧﾙﾄ防水層 集積共 ｺﾝｸﾘｰﾄ面 ﾎﾟﾘﾏｰｾﾒﾝﾄﾍﾟｰｽﾄ 既存防水層撤去 一式 断熱材撤去 一式 一式 玉砂利撤去 オープン形式 の笠木撤去 一式 整理清掃後片付け （屋上防水改修） 防水保護層共 既存笠木撤去 一式 一式 一式 一式 一式 一式 一式 脱気装置 成形面取材 硬質ｳﾚﾀﾝﾌｫｰﾑｔ85共 手摺先行型 ウレタン断熱防水 絶縁 非歩行用 養生（屋上防水改修） 枠組み足場 5% 一式 ③合計 共通仮設、現場管理、一般管理 数量 ②経費 適用 一式 名称 ①直接工事費 【D棟 長寿命化型改善事業と工事費の想定】 工種 金額 1,651,900 38,000 71,000 249,100 36,200 35,000 330,600 438,000 109,200 247,100 97,700 5,573,500 19,000 36,000 157,600 1,308,400 4,052,500 127,400 7,400 120,000 10,094,910 ③＋④ 480,710 ③×1.05 9,614,200 ①＋② 2,261,400 7,352,800 ⑥＋⑦＋⑧ 摘 要 ②計画前モデルのライフサイクルコスト 長寿命化型改善事業を実施しない場合のライフサイクルコストを、Ａ棟の建設費 を基に、国の示している方式で算出すると、約 60.5 万円/戸・年になります。 ③計画後モデルのライフサイクルコスト 一方、ウレタン断熱防水の長寿命化型改善工事を実施すると想定した場合には、 ライフサイクルコストは、約 50.8 万円/戸・年になるものと想定されます。 ④ライフサイクルコストの改善額 以上の結果、ライフサイクルコストの改善額は、現在の価額で 32,169 円/戸・年 になるものと想定されます。 また、長寿命化型改善工事を実施し、住棟を耐用年限の 70 年間使用した場合に は、累積の改善額は現在の価額で約 225 万円/戸になると想定されます。 【ライフサイクルコスト改善額の推移】 円 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 19 97 20 02 20 07 20 12 20 17 20 22 20 27 20 32 20 37 20 42 20 47 20 52 20 57 20 62 年 年改善額（現在価値化） 累積改善額（現在価値化） - 67 - 【Ｄ棟 ライフサイクルコストの算出結果表】 Ｄ棟計画前モデル 項目 備考 費用等 a.使用年数 50 年 b.累積修繕費 10,097,059 円/戸 c.建替工事費 20,142,875 円/戸 d.ＬＣＣ 604,799 円/戸・年 現在価値化していない費用 （b+c）/a Ｄ棟計画後モデル 項目 e.使用年数 f.累積修繕費 g.長寿命化改善工事費 h.建替工事費 i.ＬＣＣ 備考 費用等 70 年 14,193,254 円/戸 現在価値化していない費用 1,261,864 円/戸 長寿命化型改善工事費の合計 20,142,875 円/戸 508,543 円/戸・年 （f+g+h）/e Ｄ棟LCC改善額 項目 j.年平均改善額 備考 費用等 96,256 円/戸・年 k.累積改善額 2,251,861 円/戸 （70年・現在価値化） l.年平均改善額 32,169 円/戸・年 d-i ∑(j×o) （j.年平均改善額について、将 来コストを社会的割引率4%に より現在価値化し、70年の累 積改善額を算出） k/e （現在価値化） ※現在価値化のために算出式 項目 j.年平均改善額 m.築後経過年数 n.社会的割引率 費用等 96,256 円/戸・年 1～70 年 4.0% /年 o.現在価値化係数 - - 68 - 備考 現在価値化していない費用 1/(1+0.04)^ｋ （各年ごとに算出） 比布町公営住宅等長寿命化計画 平成 23 年 3 月 比布町 建設課 ＴＥＬ （0166）85-2111 ＦＡＸ （0166）85-2389