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グローバルREITの投資再考
ご参考資料 2012年7月作成 グローバルREITの投資再考 ∼相対的な魅力が増すREIT市場 日興アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第368号 加入協会：社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 足元のグローバルREIT市場の動き ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 1 足元の動き グローバルＲＥＩＴ市場は足元で堅調な推移に グローバルREIT市場は、2011年7月後半以降、欧州の債務問題に対する不安拡大などを背景に株式市場同様に 大きく下落しました。その後も欧州情勢の進展への期待や不安が交錯したことなどを受け、もみ合う場面もありまし たが、同年10月を底に回復基調に転じて以降は、概ね堅調な推移となりました。 グローバルＲＥＩＴは、世界株式を上回る堅調な推移に ＜世界株式およびグローバルＲＥＩＴの価格推移＞ （2010年1月4日∼2012年6月29日） 150 ※2010年1月4日を100として指数化 140 グローバルREIT 30% 25% （ご参考） グローバルREITと 世界株式の年間騰落率 23% グローバルREIT 世界株式 20% 130 15% 120 15% 13% 10% 110 6% 5% 100 2% 0% 世界株式 -5% 90 -7% -10% 80 ＊グローバルREIT：S&P グローバルREIT指数、 世界株式：MSCI AC ワールド・インデックス（ともに米ドルベース、トータルリターン） 70 10年1月 10年7月 11年1月 11年7月 2010年 2011年 2012年 ※2012年は6月末時点 12年1月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 （S&P社および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 2 地域別では、アジア・太平洋地域が優位に 足元の動き グローバルREIT市場が堅調な背景には、各国REITにおける資金調達環境が悪化していないことや、相対的に高い 分配金利回りなどが投資家に選好されたことなどがあったとみられます。年初来の各国REIT市場のパフォーマンス を見ると、シンガポールおよび日本、オーストラリアなど、他市場に比べ相対的に高い分配金利回りを有する市場の 上昇が目立ちました。 相対的に高い分配金利回りなどが選好される傾向に ＜各国・地域のREITのパフォーマンス＞ （2012年6月末時点） 25% 20% 18% 16% 15% 15% 10% 5% 3ヵ月前 年初来 21% 1ヵ月前 15% 14% 12% 10% 9% 8% 5% 4% 8% 4% 6% 5% 4% 4% 5% 1% 0% -2% -5% シンガ ポール 日本 オースト ラリア 米国 香港 欧州 グローバル ＊年初来＝2011年12月末比 3ヵ月前＝2012年3月末比 1ヵ月前＝2012年5月末比 ＊グローバル：S&P グローバルREIT指数（米ドルベース）、各国・地域REIT： S&P REIT指数の各国・地域ベースの指数（現地通貨ベース）、ともにトータルリターン ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 （S&P社および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 3 投資指標 選好されやすい分配金利回りの高さ REITは投資先の不動産から生じる賃料収入を分配金の主な原資としており、一般の企業の配当金などと比較して 安定した分配金が期待できます。世界景気が緩やかに回復する中、REITの分配金利回りの相対的な高さが、投資 家がREITを選好する要因となり、REIT市場を下支えすると考えられます。 分配金利回りの高さによる価格の下支え効果にも期待 ＜グローバルＲＥＩＴおよびグローバル株式の利回り推移＞ （1990年1月末∼2012年6月末） 14% 12% グローバルREIT： S&PグローバルREIT指数 （米ドルベース） グローバルREITの分配金利回り 10% グローバル株式： S&P先進国総合指数 （米ドルベース） 8% 6% 4.23％ 4% 2.84％ 2% （上記数値はともに 2012年6月末時点） グローバル株式の配当利回り 0% 90年 92年 94年 96年 98年 00年 02年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 04年 06年 08年 10年 12年 （出所）ラサール インベストメント セキュリティーズ ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 4 高まる分配金利回りの魅力 投資指標 2012年6月末時点の各国REITの分配金利回りをみると、その多くが、各国の株式配当利回りを上回る水準にある ほか、シンガポールや日本のように、10年国債利回りとの差が大きく開いている国もみられます。足元でREIT価格 は上昇しているものの、各国REITの分配金利回りは依然として高い水準にあることから、今後も注目を集めていくも のと考えられます。 多くの国・地域で各種資産との利回り差が拡大 ＜各国REITの分配金利回り、株式の配当利回りおよび10年国債利回り＞ （2012年6月末時点） （％） 7.0 6.1 REITの分配金利回り 6.1 10年国債利回り 株式の配当利回り 6.0 5.0 5.0 5.0 4.0 3.0 4.7 4.5 4.1 4.0 3.7 3.2 3.0 2.4 2.0 ■REITの分配金利回りは S&P REIT指数の各国ベース 2.6 1.6 2.0 1.7 1.6 英国 米国 0.8 1.0 0.0 オーストラリア シンガポール 日本 フランス ■株式の配当利回り算出にあたり用 いた指数は以下のとおり ・日本（TOPIX〔東証株価指数〕） ・オーストラリア（S&P/ＡＳＸ200指数） ・シンガポール（シンガポールST指数） ・米国（S&P500種指数） ・英国（FT100指数） ・フランス（CAC40指数） ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。（S&P社および信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 5 各種指標 不動産価格から見たＲＥＩＴの価格水準 REIT価格が理論上、割高なのか、割安なのかを判断する指標として、最も注目されているものが、純資産価値 （NAV〔Net Asset Value〕）とREIT価格を比較したNAVプレミアム・ディスカウントがあります。現状、各国のREIT価 格は、そのほとんどがNAVに対し割安（ディスカウント）の状態にあり、割安感が強まっています。 アジア各国・地域の割安感が強まる ＜各国のREIT価格とNAVとの比較 （ＮＡＶプレミアム・ディスカウント）＞ （2010年5月末∼2012年5月末） 30% 割高 ※NAVは、REITが保有する不動産 の価値を時価評価した値から借り 入れなどの負債を差し引いて算出 されるため、REITの本来価値を表 わす指標として使われています。 20% 10% 米国 0% オーストラリア 割安 -10% 欧州 -20% 日本 -30% シンガポール -40% -50% 10年5月 【上記数値の計算式】 各国REIT価格−純資産価値 ×100 純資産価値 10年9月 11年1月 11年5月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 香港 11年9月 12年1月 12年5月 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 6 グローバルREIT市場の投資環境について ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 7 投資環境 世界景気は緩やかながら回復傾向に 2012年6月に発表された2012年4月のOECD世界景気先行指数は、前月比で6ヵ月連続の改善となり、世界景気の 緩やかな回復が続いていることを示すものとなりました。世界景気を牽引してきた米国景気の先行きには留意する 必要がありますが、世界景気の緩やかな回復は不動産市況の追い風になるとみられます。 各国・地域でばらつきはあるものの、概ね回復傾向に 4.0% ＜世界および主要国・地域の景気先行指数の推移（6ヵ月前変化率）＞ （2010年1月∼2012年4月） ※景気先行指数の「世界」は、OECD（経済 協力開発機構）加盟国合計 3.0% ※景気先行指数は、一般に景気の動きに 4-8ヵ月程度先行して動くとされ、特に、 6ヵ月前変化率が注目されています。 2.0% 1.0% 0.0% 米国 日本 世界 欧州 -1.0% -2.0% 10年1月 10年4月 10年7月 10年10月 11年1月 11年4月 11年7月 11年10月 12年1月 12年4月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 （OECDなど信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 8 投資環境 短期金融市場の安定傾向がプラス要因に 2011年は欧州債務問題の緊迫化をきっかけに、短期金融市場では、金融機関が資金調達を行なうことが難しい状 態にありましたが、足元では、主要先進国の中央銀行がこれまで実施した金融緩和策の効果によって、そうした状 態が緩和されています。こうしたことは、金融機関からの融資などで資金調達を行なうREIT各社にとってもプラス要 因であると考えられます。 ＲＥＩＴの資金調達環境にも好影響に （％ポイント） 1.2 ＜銀行間取引における流動性リスク・信用リスクを示す指標※の推移＞ （2011年1月4日∼2012年6月29日） 高 ※ 指標には、銀行間取引における流動 性リスクや信用リスクを示すとされる 「LIBOR-OISの金利差（3ヵ月）」を用 いています。例えば、ユーロで当該 金利差が拡大すると、金融機関が ユーロでの短期資金調達が困難な 状況にあることを示します。 1.0 市場の緊張 0.8 ユーロ 0.6 米ドル 0.4 0.2 低 0.0 11年1月 11年3月 円 11年5月 11年7月 11年9月 11年11月 12年1月 12年3月 12年5月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 （出所）ラサール インベストメント セキュリティーズ ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 9 持ち直しの動きがみられる資金調達額 投資環境 REITの資金調達額の状況を見ると、2011年下期にはその額がやや減少しましたが、2012年第1四半期には急速に 持ち直す動きとなっています。足元においてもREITの資金調達環境は悪化していないとみられる中、REITによる積極 的な資金調達が、REITによる物件の取得を促し、収益力の向上につながっていくと考えられます。 2009年以降、概ね良好な資金調達環境が継続 ＜地域別の資金調達額＞ （2007年第1Q∼2012年第1Q） （10億米ドル） 60 50 米州 欧州 アジア太平洋 その他 ※Q＝四半期 （10億米ドル） 60 新規株式公開 30 20 20 10 10 0 0 2009 増資 2010 2011 2012 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 30 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 40 2008 借入(社債) ※Q＝四半期 50 40 2007 ＜調達手段別の資金調達額＞ （2007年第1Q∼2012年第1Q） 2007 2008 2009 2010 2011 2012 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 10 投資環境 資金調達環境の改善が不動産取引額の回復に寄与 緩やかながらも世界景気が持ち直し傾向を見せていることなどを受け、各国・地域の不動産取引額は、アジアを中 心に堅調に推移しています。さらに、REIT各社が積極的に資金調達を行なっていることもあり、REITによる物件の 追加取得が実物不動産市場の流動性向上に寄与しているものと考えられます。 2009年を底に持ち直しを続ける実物不動産取引額 ＜実物不動産取引額の推移＞ （2007年第1Q∼2012年第1Q） （10億米ドル） ※Q＝四半期 350 米州 欧州 アジア太平洋 300 250 200 150 100 50 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2007 2008 2009 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 2010 2011 2012 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 11 投資環境 進む財務体質の強化 REIT各社は、借入金を減らすなど積極的に財務体質の強化を進めており、2009年3月と比較した各国REIT全体の 借入金比率は足元で大きく低下しています。こうしたことは、REIT各社の信用度を高めることに加え、積極的な物件 取得を後押しすることにつながると考えられます。 財務体質の改善により信用力が向上傾向に 借入金比率の計算の例 ＜各国REITの借入金比率の状況＞ ＜REITの資産状況＞ 80% 2009年3月末時点 2012年6月末時点 70% 不動産 金融機関 （銀行など） 借入金 60% 50% 資産 1,000 億円 40% 30% 自己資本 600 億円 出資 投資家 20% 10% 0% 負債 400 億円 上図のREITにおける借入金 比率は、40％※となります。 大陸欧州* 日本 カナダ 英国 *ドイツ、フランス、イタリア、オランダ、ベルギー 米国 シンガ ポール オースト ラリア ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 香港 世界 全体 ※ 40％＝ 400億円÷1,000億円×100 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 12 資金調達の活発化がＲＥＩＴの追い風に 米国 2011年の米国REITの資金調達額は2000年以降の最高額となったほか、2012年に入ってからも昨年を上回るペー スで資金調達額となっています。過去のREIT価格と資金調達額の推移をみると、双方に関連するような動きがみら れており、REITによる資金調達の活発化が、REIT価格の押し上げ要因になっているとみられます。 2011年を上回る2012年の資金調達額ペース （億米ドル） 700 IPO（新規公開） ※ 米国REIT指数は年末値。 （ポイント） 2012年は6月末値。 700 米国REIT指数（右軸） エクイティ（公募増資など） 600 ※ 資金調達額は2012年5月時点 ＜米国REITの資金調達額の推移＞ （2000年∼2012年※） 600 デッド（社債発行など） 500 （上記項目はすべて左軸） 500 400 400 300 300 200 200 100 100 0 0 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 08年 09年 10年 11年 12年 米国REIT指数は、FTSE NAREIT エクイティ・リート・ インデックス（米ドルベース） （出所）NAREIT ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 13 不動産価格は回復基調に 米国 米国では、住宅価格が横ばいで推移していますが、商用の不動産価格は回復傾向にあり、特に、一等地に位置す る優良物件などで構成される不動産価格は、上昇基調を強めています。REITの多くが、こうした優良な物件を投資 対象としていることから、不動産価格の回復による賃料の押し上げ効果が収益向上につながるものと期待されます。 「優良物件」の不動産価格は大きく回復 ※住宅価格は2012年4月まで 不動産価格（優良、非優良物件を 含む）は2012年3月まで ＜不動産関連の各価格指数の推移＞ （2010年1月∼2012年5月） 200 ※2001年1月を100として指数化 180 不動産価格 （優良物件） 住宅価格 160 140 120 100 80 01年 不動産価格 （優良、非優良物件を含む) 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 9 住宅価格は、S&P/ケース・シラー20都市圏住宅価格指数（全米の主要20都市圏における一戸建て住宅の再販価格を元に算出され、S&P社が公表） 9 不動産価格（優良物件）は、Green Street Advisors CPPI Index（REITによる不動産の実際の取引価格データおよび主に一等地に位置する優良物件を時価評価にて算出。 交渉や契約段階での不動産価格（気配値） を指数に反映するため、不動産価格の動向をよりタイムリーに表象） 9 不動産価格（優良・非優良物件を含む）は、Moody’s/REAL RCA Index（Real Capital Analytics社：ニューヨークに本社を置く、商用不動産投資市場を専門とした調査会 社）によって集計された不動産取引価格データに基づき、Moody’s社が算出。優良、非優良物件を含むものの優良不動産の比重が重い） ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 14 住宅の「手の届きやすいさ」は過去最高水準に 米国 米住宅市場は依然として弱い状況にありますが、住宅販売件数は徐々に持ち直す傾向がみられています。米国の 住宅取得可能指数の高水準が続く中、雇用が緩やかながらも回復基調にあることや、今後も低金利が続くとみられ ることは、住宅市場において明るい材料といえそうです。 雇用の回復や低金利が住宅市場の追い風に ＜新築・中古住宅販売件数の推移＞ （2000年1月∼2012年5月） （万戸） （万戸） 800 160 ※季節調整済み、年換算 中古住宅販売件数（左軸） 700 140 600 120 500 100 ＜住宅取得能力指数の推移＞ （2000年1月∼2012年4月） 220 200 180 住宅取得能力指数とは、中位 家計の年収を住宅ローン審査 合格水準年収で割ったもの。 指数が上がる（下がる）ほど、 住宅の購入が容易（困難）にな ることを示します。 160 400 80 140 新築住宅販売件数（右軸） 300 60 200 40 100 中古住宅市場の規模は新築住 宅市場より大きいため、同指標 の注目度は高くなっています。 0 00年 20 0 02年 04年 06年 08年 10年 12年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 120 100 80 00年 02年 04年 06年 08年 10年 12年 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 15 欧州 景気鈍化懸念の中でも賃料は緩やかな成長に 欧州債務問題の深刻化などを背景に、欧州景気の先行き不透明感が強まっています。そうした中、オフィス市況は、 2012年にスペイン（マドリード）やイタリア（ミラノ）で前年比マイナス成長となるものの、主要REITが投資を行なって いるフランスや英国の都市などでは、堅調な成長が見込まれています。加えて、欧州の新規物件供給が限定的であ ることは、今後のオフィス市況の支援材料になるとみられます。 都市によって差はあるものの、概ね強含みのオフィス賃料 -3.0% ＜欧州主要都市の優良オフィス物件の賃料成長（前年比）＞ （2012年、2013年予想） -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 2.6% パリ 2.1% ルクセンブルグ マドリード 7.0% 5.7% 4.1% -1.9% 3.8% 1.4% フランクフルト 2.8% 2.4% 2.3% ロンドン ブリュッセル 1.7% 0.0% アムステルダム ミラノ 6.0% -1.9% 1.4% 3.6% 2012年予想 2013年予想 0.0% ※上記は過去のものおよび予想であり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 （出所）Cushman & Wakefield ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 16 世界各国からの企業進出がオフィス需要に寄与 アジア シンガポールでは、ラッフルズ地区を中心に賃料が高水準であるほか、再開発などに伴なうオフィス市場の拡大が 見込まれています。香港では、セントラル中心に新たなオフィスビル供給が難しい中、オフィス需要が増加している ことに加え、テナントには、中心地へのニーズが高い金融関連企業が多いことなどから、高い賃料水準が続いてい ます。 ＊シンガポールのラッフルズ地区および香港のセントラル地区はともにアジア有数のオフィス街 堅調に推移するシンガポールおよび香港のオフィス市場 ＜シンガポール（ラッフルズ地区） のオフィス市場の状況＞ （2000年∼2011年） （香港ドル） （シンガポールドル） 2,000 ＜香港（セントラル地区）のオフィス市場の状況＞ （2000年∼2011年） 50% 20,000 45% 18,000 1,600 40% 16,000 40% 1,400 35% 14,000 35% 1,200 30% 12,000 30% 1,000 25% 10,000 25% 800 20% 8,000 20% 600 15% 6,000 15% 400 10% 4,000 10% 200 5% 2,000 5% 0% 0 賃料/年間（平方メートル）：左軸 1,800 空室率：右軸 0 00年 02年 04年 06年 08年 10年 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 50% 賃料/年間（平方メートル）：左軸 45% 空室率：右軸 0% 00年 02年 04年 06年 08年 10年 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 17 （ご参考）世界の主要都市におけるオフィス賃料の状況 下図からは、世界の主要都市の多くが、賃料下落が減速する局面から賃料成長が加速する局面にあるとみられます。 多くの都市が賃料成長の局面へ ＜グローバル賃料クロック（注）＞ （2012年第1四半期時点） パリ ロンドン, チューリッヒ 上海 モスクワ サンパウロ 北京, ワルシャワ, ストックホルム トロント, サンフランシスコ 米州 アジア太平洋 欧州、 中東その他 サンパウロ 減速局面 賃料成長 加速局面 デリー, ムンバイ ダラス ミラノ, ヨハネスブルグ, ニューヨーク カイロ シンガポール 香港 ロンドン(シティ), ロンドン (ウエストエンド) 香港 北京 加速局面 ワシントンDC, シンガポール 賃料下落 アブダビ, メキシコシティー 減速局面 加速局面 賃料成長 賃料下落 加速局面 減速局面 デトロイト 上海 シドニー モスクワ, ストックホルム サンフランシスコ, ムンバイ, ベルリン デリー, 東京, パリ ミラノ ベルリン シドニー ［ご参考］2010年第4四半期時点 減速局面 アブダビ ドバイ メキシコシティー デトロイト ブリュッセル, マドリード ソウル ローマ, ワシントンDC, 東京 フランクフルト, イスタンブール, アトランタ, ロサンゼルス, シカゴ ドバイ ソウル, シカゴ, ロサンゼルス アトランタ, ダラス マドリード ブリュッセル アムステルダム, ローマ, ニューヨーク フランクフルト, トロント （注）賃料クロックとは 主要都市の賃料水準が、どの局面にあるのかを示します。 一般に、不動産市況においては、景気などと同様に、賃料 の上昇や下落、回復や悪化といった循環サイクルがあり、 この一連のサイクルが繰り返されるといわれています。 （出所）ジョーンズ ラング ラサール ※賃料クロックのサイクルおよび都市のプロットは、ジョーンズ ラング ラサールの分析 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 18 （ご参考）ＲＥＩＴによる不動産会社や物件の取得事例 左記事例に関連する物件など サイモン・プロパティー・グループ（米国ＲＥＩＴ） ■ 2012年4月、ブラジルのショッピングセンター開発運営最大手BR Malls Participacoes S.A. とジョイントベンチャーを設立し、アウトレットセンターを共同開 発すると発表。サイモン・プロパティーとしてはブラジルに初進出案件。 上段：物件名 下段：REIT名称 ←1010 Wayne Ave ブランディーワイン・ プロパティー・トラスト ブランディーワイン・プロパティー・トラスト（米国ＲＥＩＴ） ■ 2012年6月、同社の出資する合弁企業がメリーランド州シルバースプリングの中心 部に位置するオフィス物件3棟を取得すると発表。総床面積は499,395平方フィー ト、総額1億2,060万ドルで、取得時の稼働率は93%。 メープルツリー・ロジスティクス（シンガポールＲＥＩＴ） ■ 2012年3月、日本に所在する物流施設7物件を175億円で取得すると発表。7物件 の総延床面積は約124,300㎡、加重平均築年数は4.9年、また加重平均賃貸残存 期間は9.3年。本物件の取得により、メープルツリーの賃貸事業収益の日本所在 物件の割合は29%となる。 ↑グッドマン守谷 メープルツリー・ロジスティクス ランド・セキュリティーズ（英国ＲＥＩＴ） ■ 2012年5月、映画館、レストラン、バーやカジノが入居する英国ノッティンガムの 「ザ・コーナーハウス」を50百万ポンドで取得。近隣の大学や商業施設を顧客層と して見込む。ランド・セキュリティーズによるノッティンガムへの初進出案件。 ↑ザ・コーナーハウス ランド・セキュリティーズ ホーム・プロパティーズ（米国ＲＥＩＴ） ■ 2012年5月、バージニア州に位置する賃貸マンション2棟を、総額1億1,220万ドル で取得したと発表。また、全504戸からなるWoodway at Trinity Centreを9,600万 ドルで取得。取得時の稼働率は97.2%。今後3年間で390万ドルをかけて物件の バリューアップを行う計画。 ※上記は2012年以降に行なわれたREITによる物件取得および発表などの一例です。 上記銘柄について、売買を推奨するものではありません。また、当社ファンドにおける保有、 非保有、および、将来の個別銘柄の組入れまたは売却を示唆するものでもありません。 ←Woodway at Trinity Centre ホーム・プロパ ティーズ （出所）ラサール インベストメント セキュリティーズ ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 19 グローバルＲＥＩＴ市場について ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 20 様々な国・地域の分散投資効果 REITは1960年に米国で誕生し、オランダ、オーストラリアなどでも制度化されました。その後、2001年には日本で REIT市場が開設され、次いでアジア諸国や欧州でREIT制度導入が続きました。なお、REIT市場の規模を示す時価 総額は、米国が最も大きくなっています。 ＜国別構成比（時価総額ベース）＞ （2012年6月末時点） 日本 2.8兆円 ＜国別構成比（時価総額ベース）の推移＞ 100% シンガ その他 ポール 1.9兆円 1.9兆円 90% 80% 英国 3.1兆円 香港 3.1兆円 大陸欧州 5.5兆円 その他 香港 70% 60% 50% 世界合計 57.5 約 兆円 40% 米国 33.6兆円 10% 10% 4% 1% 3% 11% 10% 11% 日本 13% 6% 4% 5% 7% 7% 5% 5% 5% 14% 10% 11% 10% 英国 欧州 30% 20% オースト ラリア 5.6兆円 3% 1%1% 9% 63% オースト ラリア 56% 53% 58% 米国 0% 凡例 2003年末 2005年末 2010年末 2012年6月末 両図の構成比は、UBS Global Investors Indexに基づく ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 ※各国・地域の時価総額は、1米ドル＝79.31円（2012年6月末）で円換算しています。 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 21 様々な用途の物件を保有するＲＥＩＴ REIT各社はそれぞれに、オフィスや商業施設、住居、ホテルといった様々な用途の物件を複数保有して います。グローバルREITに投資することで、「物件の分散」を行なうことができます。 （ご参考）REITの保有物件別の特徴例 ＜世界のREITの保有物件別の構成比率＞ （2012年6月末時点） 物流施設 4.8% 賃貸住宅 17.5% 分散型 26.4% ホテル 2.8% 商業施設 27.1% オフィス 21.5% 保有物件 保有特徴の特徴 ■テナントには百貨店、ブランド店などが集まるショッピング・モール や日用品を主に扱うショッピングセンターなどがある ■テナントとの賃貸借契約は長期かつ固定だが、一部では 商業施設 売上歩合賃料が組み合わされることも多い ■個人消費の動向・商圏の人口動態により売上が左右される ■テナントの知名度や集客力などにより売上が左右される ■景気変動の連動性が比較的高い ■賃料率は企業収益によって左右される傾向にある オフィス ■日本やアジア各国を除いたオフィスの賃貸契約期間は比較的 長いうえ、固定賃料が一般的 ■景気変動の影響が比較的少ない 住宅 ■人口や世帯の増加率、失業率で稼働率が左右される傾向にある ■一般的に短期の賃貸契約が多い ■倉庫などの物流施設、また、鉄道、空港、港湾、発電所などの インフラ施設が投資対象 物流・ インフラ施設 ■賃貸借契約は長期かつ固定で、安定的な収益が期待できる ■賃料率は企業収益によって左右される傾向にある ■景気変動の影響を受けやすい ■リゾートホテルは景気の他、天候や周辺施設の影響を受けやす い傾向にある ホテル ■ホテル運営会社の運営力や施設の充実度、ブランドイメージなど で競争力・収益力に差がでやすい 分散型 ■オフィスや商業施設など複数のセクターに分散して投資を行なう ※四捨五入の関係で合計が100％にならない場合があります。 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 22 通貨の分散効果も魅力のひとつ グローバルREITへの投資を行なうことで、特定の通貨の変動の影響を抑えるといった、通貨の分散効果が 期待できると考えられます。「国・地域の分散」、「投資物件の分散」に加え、「通貨の分散」もグローバル REITの魅力の一つといえそうです。 ＜主要通貨の推移（対円）＞ （2010年1月1日∼2012年6月29日） 120 円安 110 100 ■オーストラリアドル ■シンガポールドル 円高 90 ■カナダドル ■5通貨分散投資※ ■米ドル 80 ■ユーロ 70 ※2010年1月1日を100として指数化 60 10年1月 10年5月 10年9月 11年1月 11年5月 ※上記は過去のものであり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 11年9月 12年1月 12年5月 ※オーストラリアドル、シン ガポールドル、カナダドル、 米ドル、ユーロへ等金額 投資した場合の値 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 23 拡がりつつあるＲＥＩＴ市場 新興国においてもREIT市場の創設やREIT制度導入が検討され始めています。REIT制度を導入する国・ 地域が増加することで、投資対象の拡大が予想されます。 ＜REIT制度を導入している主な国・地域＞ 北米・ 中南米地域 アメリカ カナダ メキシコ 欧州・中東・ アフリカ地域 オランダ トルコ フランス オーストリア イタリア ※2012年6月時点 ベルギー ギリシャ ブルガリア イギリス ドイツ アジア・ 太平洋地域 フィンランド ルクセンブルク スペイン リトアニア 南アフリカ イスラエル アラブ首長国連邦 オーストラリア 日本 今後導入を検討し ている主な国・地域 マレーシア ブラジル 中国 コスタリカ インド ナイジェリア インドネシア スリランカ サウジアラビア ニュージーランド フィリピン シンガポール 韓国 香港 パキスタン タイ 台湾 （信頼できると判断したデータをもとに日興アセットマネジメントが作成） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 24 中長期的な観点からも注目されるＲＥＩＴの躍進 過去において、世界経済の成長とともに、グローバルREIT価格は堅調に推移する傾向がみられます。 今後についても、中長期的な観点からは世界経済の拡大が期待されており、その拡大を反映するように、グローバル REITが躍進を続けるものと考えられます。 ※ グローバルREIT価格 ＜世界のGDP総額とグローバルREIT価格の推移）＞ （1995年∼2014年※予想） （兆米ドル） は年末値。 （ポイント） 2012年は6月末まで 450 90 予想 80 予想 グローバルREIT価格（右軸） 400 予想 70 350 60 300 50 250 40 200 30 150 100 20 世界のGDP総額（左軸） 10 50 0 0 95年 97年 99年 01年 03年 05年 07年 （出所）IMF「World Economic Outlook , April 2012」、S&P社 ※上記は過去のものおよび予想であり、将来の運用成果等を約束するものではありません。 09年 11年 13年 グローバルREIT： S&PグローバルREIT指数 （米ドルベース：トータル・リターン） ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 25 ＲＥＩＴ投資の主なリスク REIT（不動産投信）は、不動産を運用対象とする商品で、かつ、市場で取引されますので、不動産を取り巻く環境、不動産市況や金利動 向、マクロ経済の変化など、様々な要因で分配金や価格は影響を受けます。 不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動産の流動性は一般に低く、望ましい時期に 売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性などがあります。元本が保証された商品ではありません。 REIT（不動産投信）は、一般の法人と同様に倒産のリスクがあります。法的倒産手続きを開始した場合、本投資証券の価格が著しく下落 し、無価値になることも予想されます。 不動産について、火災、爆発、水災その他の事故について、火災保険などの保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生した場 合には、著しい悪影響を受ける可能性があります。 地震、噴火、津波などの災害により不動産が滅失、劣化または毀損し、その価格が影響を受ける可能性があります。 不動産からの収入が減少する可能性や、不動産に関する費用は増大する可能性があり、分配金額が悪影響を受けることがあります。 収益は、不動産の賃料収入に依存しています。賃料収入は、不動産の稼働率の低下、賃料水準の低下、テナントによる賃料の支払債務 の不履行・遅延などにより減少する可能性があります。 退去するテナントへの敷金・保証金の返還、多額の資本的支出、未稼働不動産の取得などは、分配金額に悪影響を及ぼす可能性があ ります。 （本資料のご利用にあたって） 本資料には、Jones Lang LaSalle Inc.、LaSalle Investment Management Inc.、又はそれらの関係法人等（以下総称して、「JLL」といいます。）が作成し、もしくは取りまとめた、市場分析、市場予測 その他の情報（以下総称して「本件情報」といいます。）が含まれていますが、本件情報は、特定ファンドのために、又は特定ファンドの推奨を目的として作成されたものではありません。 本件情報に は、主観的な見解、見通し、予測、評価、判断、分析等が含まれている場合があります。本件情報に関する正確性、完全性、信頼性及び実現可能性について、客観的な検証は行われておりません。 JLLは、本件情報の正確性、完全性、信頼性及び実現可能性について、明示的にも黙示的にも、一切表明又は保証せず、何ら責任を負いません。本件情報は、時間の経過や金融市場・経済環境の 変化等により陳腐化する可能性がありますが、JLLは、本件情報を更新し、又は訂正する義務を負うものではありません。 JLLの書面による事前の明示的な承諾なく、本件情報の全部若しくは一部を 頒布し、又は第三者に提供する資料において引用することを禁じます。 JLL及びそれらの役職員、従業者及び代理人は、本件情報を利用したこと又は本件情報に依拠したことに起因するいかなる結 果についても、一切責任を負いません。 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 26 ■当資料は、日興アセットマネジメントがグローバルREITの市況等についてお伝えすることなどを目的として作成した資料であり、特定ファンドの勧誘資料ではありません。 また、当資料に掲載する内容は、弊社ファンドの運用に何等影響を与えるものではありません。■投資信託は、値動きのある資産（外貨建資産は為替変動リスクもありま す。）を投資対象としているため、基準価額は変動します。したがって、元金を割り込むことがあります。投資信託の申込み・保有・換金時には、費用をご負担いただく場合が あります。詳しくは、投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 27