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最近の不動産関連記事 拾い読み
E S S A Y ソウル報告 加藤 篤志 野村リファ資産運用 （ ARES マスター M0902686 ） 最近の不動産関連記事 拾い読み 今 大規模改修、用途変更の許可が下り （ 二十数年ぶりの暑さだ たというものです。行政サイドもホ とか）、昨年 、一昨年と テル客室数増加を積極的に後押し 経験した夏よりも明らかに気温が高 しており、記事の中で 「今後もリモデ く、結構大変な思いをしました。日 リングが活性化するよう迅速に建築 本は更に暑い地域があるようでした 許可を処理する。 」という区長の話を が皆様いかがお過ごしでしょうか。 取り上げています。 このコラムが皆様のお手元に届く頃 二つ目は、ソウルの代表的な商業 には、秋の爽やかな気候となってい 集積エリアであり多数の観光客が訪 ることを願っております。 れるミョンドンにある商業ビルが、 さて、今回は最近の不動産関連 ビジネスホテルへ転換される予定 記事で目に留まったものの中から、 だ、という記事です。国内大手のオ 幾つかピックアップしてお届けした ペレータが 15 ～ 20 年の長期賃貸借 いと思います。 契約で進出する計画だと伝えられて 【既存建物のホテルへのリモデリング】 います。商業ビルからの用途変更 （コ かとう あつし 何度かこのコラムでも取り上げま ンバージョン）であるため、改装計 1989 年野村不動産入社後、 2001 年より新日本 E&Y、 2003 年より野村證券勤務。 野村證券においては J-REIT 組成サポート及びその引受、 私募不動産ファンドの組成、 不動産流動化に関するアド バイザーを務め、一貫して 不動産金融に関連する業務 したが、観光客数の増加を背景とし 画に一定の制限があるようで （ 例え たホテルの客室不足に関連する記事 ばプールは設置できない）、宿泊特 が比較的多く見られます。その中か 化型のビジネスホテルになるようで ら既存建物を改修して用途変更し 、 す。これは中低価格の宿泊施設を ホテルへコンバージョンすることが 求める外国人観光客が増加してい 記載された記事をご紹介します。 ることとマッチすると結ばれていま 一つ目は、ソウル市中区に所在す す。 るオフィスビルがホテル （ 450 室弱） 私もホテル計画の話をしばしば聞 へと全面改装されることについて、 きますが、リモデリング （既存建物の に携わる。2010 年 5 月よ り野村リファ資産運用株式 会社に出向し、韓国に軸足 を置いた不動産アセットマ ネジメント業務を展開。 92 年のソウルはとても暑く ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.09 大規模改修 、用途変更） の計画が多 いように感じます。幾つか事例があ り実際に見てきましたが、外観はホ テル （ オフィスからのコンバージョン と思われる）らしくないのですが、 中に入ればホテルとしての設えが 整っており、観光客からも受け入れ られているようでした。 因みに、 「 ARES 不動産証券化ジャーナル vol.04 」 （ 2011年） の本コラムに掲載 されている写真は弊社がオフィステ ルからホテルへコンバージョンした ものです。 本文とは関係ありませんが、完成間近であると思われる新市庁舎です。手前が旧市庁舎（改 修され保存されることになった）、奥が新市庁舎です。 言うところのワンルームマンション等 【地価動向 】 が含まれているので、転居需要に 最後は地価の話題です。公的機 次は賃貸住宅に関連する話題で マッチするもの （ ファミリータイプ ） 関の調査によれば、韓国全体の地 す。大規模団地の建て替えが始まる は上記計算上の戸数よりも少ないと 価は 2010 年11月から今年 6月まで ことにより、チョンセによる賃借の需 のことです。またソウル市周辺にお 20ヶ月間連続で上昇しています。全 要が一時的に大きく膨らみ 、チョン ける供給も地域が偏っており、賃貸 国平均の上昇率は 0.10％（ 今年 6月 セ価格が上昇するのではないか、と 住宅の需給緩和には役立たない可 の数値、対前月比）となっています。 いうものです （ 「 チョンセ」について 能性があるとされています。しかし この記事の中には地価動向のグラフ は何度か取り上げておりますので、 ながら、記事の最後には、こうした も掲載されており、それに拠れば バックナンバーをご参照ください） 。 事態は、規模は今回よりも小さいも 2008 年11月から2009 年 初頭にか ソウル市内では年末にかけて、建 のの過去に経験があり、チョンセ難 けて急激に下落したのですが、その て替え・再開発に伴う転居需要が約1 は起きたとしても一時的であり深刻 後は回復傾向を示しており、現在に 万世帯発生するようですが、これを なものにはならないだろう、という 至っていることが分かります。 吸収するには供給が少なく、チョン 行政サイドのコメントが紹介されて 今回は、3 つの話題 （ 記事） を取り セ難 （ 転居先が見つからない、チョ います。ところで、皆様の中には、 上げてみましたが、いかがでしたで ンセ金が上昇する）が懸念されてい 賃貸マンションとして供給されるもの しょうか。最近、日本からお越しに るようです。一般的に新築分譲マン もあるのではないか 、と考えられた なるお客様から 「 ARES 不動産証 ションの30 ～ 40％がチョンセ （ 賃貸 方もいらっしゃるのではないかと思 券化ジャーナルを読んでますよ。 」と 住宅 ）として出てくると言われてお いますが、韓国においては開発 （再 いうお話をいただく機会が何度かあ り、9 ～ 11月にソウル市内で竣工予 開発） の当初より賃貸住宅 （マンショ り、だからと言う訳ではありません 定のマンションは 8,000戸弱と推計 ン）として計画されるプロジェクトは が、今回は不動産関連の話題をお されていることから、新規供給され なく、ほぼ全て （と言っても過言では 届けしようと考えた次第です。では、 る賃貸住宅は計算上 3,000戸程度と ないと思いますが ）分譲として供給 また次回お会いしましょう。 なります。更にこの中には、日本で されます。 【賃貸住宅の需給逼迫か？】 September-October 2012 93