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ASIA REIT
情報提供資料 2 015 年 8月 5 min 5 分でわかる！ ASIA REIT Real Estate Investment Trust 三井住友アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長 （ 金商 ）第 399 号 加入協会： 一般社団法人投資信託協会、 一般社団法人日本投資顧問業協会、 一般社団法人第二種金融商品取引業協会 ASIA アジア 世界経済を けん引する CHINA 実質GDP成長率（2014年） インド INDIA 7.2% INDIA マレーシア インド HONG KONG 6.0% 世界第2位の人口と多様な文化・芸 術をもち、IT産業など経済の分野で も存在感を増しています。 MALAYSIA ●首都：ニューデリー ●面積：329万km 2 ●人口： 人口：13.0億人 ●通貨：ルピー 通貨：ルピー THAILAND 0.7% 東南アジアの中心に位置する地理的 優位性から、製造業の生産拠点・輸 出玄関口となっています。 シンガポール 2.9% ●首都：バンコク ●面積：51万km 2 ●人口：6,773万人 ●通貨：バーツ 1 アジア各国・地域の経済成長率は 他の国・地域と比べ相対的に高 く、今後もこの傾向が続くと予想 されています。 SINGAPORE タイ 高い 経済成長率 THAILAND タイ 経済成長率 （％） 14 12 予想 10 アジア 8 6 4 オーストラリア 2 アメリカ ユーロ圏 0 日本 -2 -4 -6 -8 07 08 09 10 11 12 13 14 15 （注1） 2015年以降はIMF予想。 （注2） アジアはIMF分類によるEmerging and developing Asia。 （出所） FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 1 16 17 18（年） 韓国 3.3% CHINA KOREA 世界第二位の経 済大国として、世界 経 済への影 響力が 拡 大を続けてい ます。 電子・電 気 機 器 、自動車 、鉄 鋼 、船 舶等に加えプラント建設など、様々 な分野で台頭してきています。 中 国 韓 国 KOREA ●首都：北京 ●面積：960万km 2 ●人口：13.7億人 ●通貨：人民元 中国 7.4% MALAYSIA HONG KONG 2020年までに先進国入りすることを 目指し、重点分野について「経済変革 プログラム」が推進されています。 サービス業が全 体の9 0％以 上を占 め、貿易・流 通・金融の分 野に強み を持っています。 マレーシア 香港 ●首都：ソウル ●面積：10万km2 ●人口：5,007万人 ●通貨：ウォン 2.3% 香 港 ●首都：クアラルンプール ●面積：33万km 2 ●人口：2,990万人 ●通貨：リンギット INDONESIA インドネシア 5.0% ●首都：ー ●面積：1,103km 2 ●人口：723万人 ●通貨：香港ドル SINGAPORE INDONESIA アジア太平洋地域の拠点として多くの 企業が進出する、世界有数のビジネス 環境を誇る国です。 エネルギー資源や天然資源を有し、 世界第4位の人口から消費市場とし ても注目されています。 シンガポール ●首都：シンガポール ●面積：716km2 ●人口：551万人 ●通貨：シンガポールドル インドネシア ●首都：ジャカルタ ●面積：189万km2 ●人口：2.5億人 ●通貨：ルピア （注） 実質GDP成長率は2014年、人口は2014年央の推計値。 （出所）IMF、国連、外務省HP、各種資料を基に三井住友アセットマネジメント作成 2 地域別生産年齢人口の推移 生産年齢 人口の増大 （億人） 70 60 ※ 2010 年の世界の生産年齢人口 は約46億人ですが、 その約6割は アジアが占めています。アジアの 生産年齢人口は、2030 年には約 33 億人に増えると予測されてい ます。生産年齢人口は経済成長を 支える重要な要素です。 ※生産年齢人口とは、年齢別人口のうち労働力の 中核をなす 15 歳以上 65 歳未満の人口層です。 50 ●アジア ●欧州 ●中南米 ●北米 ●アフリカ ●オセアニア 40 2010 年の地域別 生産年齢人口シェア オセアニア 0.5% アフリカ 12.7% 中南米 8.6% 北米 5.1% 欧州 11.0% 30 アジア 62.1% 20 10 0 1980 1990 2000 2020 2030 2040 2050 （年） （ 注 ）数値は四捨五入の関係 （予想）（予想）（予想） （予想） 上、合計が100％となら ない場合があります。 （注） データは1980年∼2050年。2015年以降は国連予想。 2010 （出所） 国連「World Population Prospects: The 2015 Revision」のデータを基に三井住友アセット マネジメント作成 ASIA REIT 2 ASIA REIT アジアリートの成長期待 1 中間所得者層の拡大 経済成長を背景にアジアの中間所得者層の拡大が予想されます。 消費意欲が旺盛な中間所得者層の増加による個人消費の拡大から 小売売上高の押上げが期待されます。 これは小売を行う商業施設の収益向上につながり、 今後そういった施設の需要の高まりが期待されます。 中間所得者層の 拡大 消費の拡大 アジアの中間所得者層の推移 1 人当たり消費の伸び率（ 今後 5 年予想平均） （％） 9 （億人） 30 8 予想 25 19.8億人 20 22.0億人 15.3億人 3 2 1 日本 ユーロ圏 アメリカ （注1） 中間所得者層とは年収5,000米ドル超35,000米ドル以下の層。 （注2） 2015年以降は予想値。 （出所） Euromonitor Internationalのデータを基に三井住友アセットマネ ジメント作成 シンガポール 2020（年） 香港 2015 タイ 2010 マレーシア 2005 インドネシア 2000 中国 0 2.5億人 インド 5.6億人 3 6 4 10 0 7 5 15 5 商業施設の 需要増加 （注） データは2015年∼2019年の1人当たり実質消費金額の伸び率の予 想年平均値。現地通貨ベース、ただしユーロ圏は米ドルベース。 （出所） Euromonitor Internationalのデータを基に三井住友アセットマネ ジメント作成 香港 Link REIT リンク・リート リンク・リートはアジア最大の商業施設特化型リー トです。香港の一般市民を対象とした商業施設・駐 車場を多く保有し、賃貸床面積でトップシェアを誇 っています。 ロク・フー・ ショッピングセンター 香港 （ポイント） 140 6,000 120 5,000 100 4,000 80 3,000 60 ●シンガポール （右軸） ●香港（左軸） 1,000 0 07 08 09 10 11 12 13 フォーチュン・リート フォーチュン・ シティ・ワン 香港・シンガポールの小売売上高の推移 2,000 Fortune REIT 香港の資産を所有する上場リート。現在、 九龍と新界等 にあるショッピング・モールや不動産を所有しています。 商業施設 リート市場の 拡大・活性化 （億香港ドル） 7,000 チョイ・イェン・プラザ シンガ ポール フォーチュン・ キングスウッド Starhill Global REIT スターヒル・グローバル・リート スターヒル・グローバル・リートは都市型商業施設 特化型リートで、シンガポール、マレーシア、オースト ラリア、中国、日本とアジア・太平洋地域を投資対象 としています。主な物件としてはシンガポールのオ ーチャード通りにある日本の大手百貨店が入居す る施設があります。 ニー・アン・シティ ウィスマ・アトリア 40 20 0 14 （年） （注） データは2007年∼2014年。シンガポールは2014年平均を100と して指数化。 （出所） FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 （注1） 上記はリートを紹介するためのものであり、個別銘柄を推奨するものではありません。 （注2） 上記リートに関する情報は2015年7月のデータに基づきます。 （出所） 上記リートのHP等を基に三井住友アセットマネジメント作成 ASIA REIT 4 ASIA REIT アジアリートの成長期待 2 都市化の拡大 経済発展を背景に大都市へ人口が集中する 「都市化」が進み、 都市部の不動産開発や大規模なインフラ投資が相次ぐ見込みです。 都市化の進展により、不動産取引の活発化、世界各国企業の アジアへの進出によるオフィス需要の高まり等が期待されます。 都市化の拡大 インフラ投資の増加 アジアの都市化率と都市人口の推移 （億人） 40 30 都市人口 （左軸） 都市化率 （右軸） 20 40 10 0 （注2）都市化 率とは、都市 部に居住する人口が 総人口に占める割合。 （出所） 国連 「World Urbanization Prospects: The 2014 Revision」 のデータを基に三井 10 住 友アセットマネジ 2010 2030 2050（年） （予想） （予想） メント作成 25 1950 1980 空室率と 賃料の推移 1 人当たり GDP と都市化率 （千米ドル） 70 賃貸オフィスの空室率 都市化率 （右軸） （%） 110 90 14 40 80 12 30 70 10 20 60 8 10 50 6 40 4 アメリカ 中国 香港 0 日本 50 オースト ラリア 100 1人当たりGDP（左軸） イギリス 60 （%） 18 16 シンガ ポール 既に1人当たりGDP水準、 都市化 率の高いシンガポール、香港は、 リーマンショック後は空室率の 上昇が見られましたが、概ね低位 で安定しています。 賃料水準は緩やかながらも上昇 傾向となっており、概ね堅調に推 移しています。 5 オフィス需要の増加 （%） 70 （注1）データは19 5 0 年∼ 2050年。2030年以 55 降は国連予想。 （注） データは1人当たりGDPは2014年時点、都市化率は 2010年時点。 （出所） 国連「World Urbanization Prospects: The 2014 Revision」、IMF「World Economic Outlook, April 2015」のデータを基に三井住友アセットマネジ メント作成 ● ニューヨーク ● シドニー ● シンガポール ● 東京 ● 香港 2 0 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 13/12 14/12 （年/月） （注1） データは2008年12月∼2015年3月。賃貸オ （注2） ニューヨークはCassidy Turley、シドニー、シ 三鬼商事のデータを使用。 （出所） Cassidy Turley、Jones Lang LaSalle、Bloomberg 香港 Champion REIT チャンピオン・リート チャンピオン・リートは香港のオフィス （ 付帯施設含 む）リートで、ポートフォリオは下図の物件ですが、 どちらも大規模施設です。 シティバンク・プラザ シンガ ポール オフィス系 リート市場の 拡大・活性化 （ポイント） 140 ● 130 120 110 ニューヨーク ● シドニー ● シンガポール ● 東京 ● 香港 空室率と 賃料の関係 ［空室率］ 低下 上昇 上昇 低下 100 Keppel REIT ケッペル･リート ケッペル・リートはオフィス特化型リートで、シンガポール とオーストラリアのトップクラスオフィスを保有しています。 マリーナ・ベイ・ ファイナンシャル・センター シンガ ポール 賃貸オフィスの賃料 ランガム・プレイス オーシャン・ フィナンシャル・センター Capitaland Commercial Trust キャピタランド・コマーシャル・トラスト シンガポールに本社を置く、アジア最大規模の不動産会社 の一つであるキャピタランドグループの一員。シンガポール でオフィスビルを投資対象とした初のリートです。保有不 動産の多くが、シンガポールの中心エリアや主要な駅に隣 接しており、利便性と優良な設備の双方を備えています。 ラッフルズシティ キャピタグリーン 90 80 70 60 50 40 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 13/12 14/12 （年/月） ［賃料］ フィスの賃料は2008年12月を100として指数化。 ンガポール、香港はJones Lang LaSalle、東京は のデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 （注1） 上記はリートを紹介するためのものであり、個別銘柄を推奨するものではありません。 （注2） 上記リートに関する情報は2015年7月のデータに基づきます。 （出所） 上記リートのHP等を基に三井住友アセットマネジメント作成 ASIA REIT 6 ASIA REIT 拡大するアジアのリート市場 リート市場の創設と市場規模 世界のリート市場は、1960 年の米国市場の創設が始まりです。 1990 年代後半以降、アジア各国・地域においてリート市場の創設が相次ぎました。 世界各国・地域の主なリート市場創設の流れ 北米・欧州・オセアニア アメリカ 1960年 1960年代 オランダ 1969年 1971年 1970年代 オーストラリア 1994年 1995年 カナダ ベルギー 1990年代 アジア 1986年 1997年 1999年 2000年代 2000年 2001年 2003年 2003年 2003年 2006年 2007年 2007年 2007年 2009年 2009年 フランス ニュージーランド イギリス ドイツ イタリア スペイン フィンランド フィンランド 2013年 アイルランド アイルランド 2010年代 2014年 インド 世界のリート市場の規模 順位 国 時価総額 （兆円） 銘柄数 1 アメリカ 87.2 153 マレーシア タイ シンガポール 日本 韓国 台湾 香港 インド ARES「不動産証券化ハンドブック2014」および各種資料のデータを基 （出所） に三井住友アセットマネジメント作成 2 日本 9.9 48 3 オーストラリア 9.9 30 4 イギリス 9.2 19 5 フランス 6.1 8 6 シンガポール 3.9 30 7 カナダ 2.5 27 8 香港 2.3 9 9 オランダ 0.7 4 10 ベルギー 0.6 4 （注） データは2015年7月末時点。S&P先進国REIT指数（円ベース）。 （出所） FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 時価総額では、米国市場が世界の約 65% を占めています。アジア （ 除く日本）のリート市場は拡大 傾向にあり、リーマン・ショック後の2008 年から2014 年までに時価総額は約 6.4 倍になりました。 世界のリート市場のシェア その他 0.5％ カナダ 1.8％ オーストラリア 7.4％ アジア （ 除く日本）のリート市場の規模 アジア4.6％ （兆円） 7 6 日本 7.4％ 5 4 欧州 13.4％ 3 アメリカ 65.0％ 2 1 0 （注1） データは2015年7月末時点。S&P先進国REIT指数（円ベース）。 （注2） 数値は四捨五入の関係上、合計が100％とならない場合があります。 FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 （出所） 7 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 （年） （注） データは2007年末∼2014年末。S&P先進国REIT指数（円ベース）。 （出所） FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 アジア（ 香港、シンガポール）リートの特徴 香港のリートは、ショッピングモール等の小売セクターの比率が高く、シンガポールのリートは、 小売セクター、産業セクターを中心に多様なセクターで構成されているという特徴が見られます。 香港リートセクター別構成比率 ホテル 2.1％ シンガポールリートセクター別構成比率 特殊用途 2.2% オフィス 12.0％ ヘルスケア 3.9％ 複合 2.5％ オフィス 13.8％ 産業 26.6％ ホテル 7.6％ 小売 83.4％ 住居 2.7％ 複合 15.3％ 小売 27.8％ （注1） データは2015年7月末時点。S＆P先進国REIT指数（米ドルベース）。S&Pの分類を基に、三井住友アセットマネジメントが分類しています。 （注2） 数値は四捨五入の関係上、合計が100％とならない場合があります。 （出所） FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 香港、シンガポールのリート市場の時価総額は拡大しています。2008 年末から2014 年末までに 香港のリート市場の時価総額は約 5.0 倍に、シンガポールのリート市場は約 7.7倍に拡大しました。 香港リートの時価総額・銘柄数 （兆円） 2.5 2.0 時価総額（左軸） 銘柄数（右軸） シンガポールリートの時価総額・銘柄数 （銘柄） 10 8 1.5 6 1.0 4 0.5 2 0 0 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1（年/月） （兆円） 4.8 4.2 3.6 時価総額 （左軸） 銘柄数 （右軸） （銘柄） 32 28 24 3.0 20 2.4 16 1.8 12 1.2 8 0.6 4 0 0 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1（年/月） （注） データは2007年1月末∼2015年7月末。S&P先進国REIT指数（円ベース）。 （出所） FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を示唆あるいは保証するものではありません。 ASIA REIT 8 ASIA REIT アジアリートの魅力 リートのパフォーマンス、配当利回り リート価格は、2007年のサブプライムローン問題や 2008 年のリーマン・ショックの影響により、 大きく下落しましたが、2009 年以降は回復傾向にあります。 なかでも香港リート、シンガポールリート等は他の国・地域と比べ回復が顕著です。 配当利回りは相対的に高く推移しています。 リート指数の推移 （ポイント） 400 香港 350 日本 300 アメリカ 250 シンガポール オーストラリア イギリス 200 リートの配当利回りの推移 （%） 16 14 12 10 6 100 4 50 2 （ 注 ）データは2007年1月31日∼2015年7月31日。S&P先進国 REIT指数（現地通貨ベース）、2007年1月31日を100とし て指数化。 （出所） FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 シンガポール オーストラリア イギリス 8 150 0 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 （年/月） 香港 日本 アメリカ 0 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 （年/月） （注） データは2007年1月末∼2015年7月末（イギリスは2007年 2月末∼2015年7月末）。S&P先進国REIT指数の配当利回り。 S&Pのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 （出所） リートの配当利回りは、大半の国・地域において10 年国債利回りを大きく上回っています。 香港、シンガポールは、10 年国債との利回り差も大きく、相対的に魅力的な水準となっています。 リートの配当利回り （%） 10 9 リートの配当利回り 10年国債利回り 8 7 6.1 6 5 4.4 4.3 3.7 3.4 4 2.8 2.6 2.4 3 2.2 1.9 1.7 2 1 0.4 0 オースト アメリカ イギリス シンガ 香港 日本 ポール ラリア 10 年国債との利回り差 （%） 5 4 3.5 1.5 2 1.6 0.5 1 0 シンガ ポール 香港 （注） データは2015年7月末時点。 「リートの配当利回り」はS&P先進国REIT指数の各国配当利回り。 「10年国債との利回り差」はS&P先進国REIT指数配当利回りと10年国債利回りの2015年7月末の差。 （出所） FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を示唆あるいは保証するものではありません。 9 3.0 2.6 3 オースト アメリカ ラリア 日本 イギリス 重要な注意事項 【投資信託商品についてのご注意（リスク、費用 ）】 ●投資信託に係るリスクについて 投資信託の基準価額は、投資信託に組み入れられる有価証券の値動き等（ 外貨建資産には為替変動もあります。）の 影響により上下します。基準価額の下落により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。運用の結果として 投資信託に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。したがって、投資信託は預貯金とは異なり、投資元 本が保証されているものではなく、一定の投資成果を保証するものでもありません。 ●投資信託に係る費用について ご投資いただくお客さまには以下の費用をご負担いただきます。 ◆ 直接ご負担いただく費用・・・申込手数料 上限 3.78％（ 税込 ） ・・・換金（解約）手数料 上限 1.08%（ 税込 ） ・・・信託財産留保額 上限 3.50％ ◆ 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用・・・信託報酬 上限 年 2.052％（ 税込 ） ◆ その他費用・・・監査費用、有価証券の売買時の手数料、デリバティブ取引等に要する費用（ それらにかかる消費税 等相当額を含みます。 ） 、および外国における資産の保管等に要する費用等が信託財産から支払わ れます。また、投資信託によっては成功報酬が定められており当該成功報酬が信託財産から支払わ れます。投資信託証券を組み入れる場合には、お客さまが間接的に支払う費用として、当該投資信 託の資産から支払われる運用報酬、投資資産の取引費用等が発生します。これらの費用等に関しま しては、その時々の取引内容等により金額が決定し、運用の状況により変化するため、予めその上 限額、計算方法等を具体的には記載できません。 ※なお、お客さまにご負担いただく上記費用等の合計額、その上限額および計算方法等は、お客さまの保有期間に応 じて異なる等の理由により予め具体的に記載することはできません。 上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきま しては、三井住友アセットマネジメントが運用するすべての投資信託（ 基準日現在において有価証券届出書を提出 済みの未設定の投資信託を含みます。 ）における、それぞれの費用の最高の料率を記載しております。投資信託に係 るリスクや費用は、それぞれの投資信託により異なりますので、ご投資をされる際には、事前に投資信託説明書（ 交 付目論見書 ）や契約締結前交付書面等を必ずご覧ください。 ●投資信託は、預貯金や保険契約と異なり、預金保険・貯金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。ま た登録金融機関でご購入の場合、投資者保護基金の支払対象とはなりません。 ●投資信託は、クローズド期間、国内外の休祭日の取扱い等により、換金等ができないことがありますのでご注意ください。 [2014 年 4 月 1 日現在 ] ● 当資料は、情報提供を目的として、三井住友アセットマネジメントが作成したものです。特定の投資信託、生命保険、 株式、債券等の売買を推奨 ･ 勧誘するものではありません。 ● 当資料に基づいて取られた投資行動の結果については、当社は責任を負いません。 ● 当資料の内容は作成基準日現在のものであり、将来予告なく変更されることがあります。 ● 当資料に市場環境等についてのデータ・分析等が含まれる場合、それらは過去の実績及び将来の予想であり、今後の ● 当資料は当社が信頼性が高いと判断した情報等に基づき作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するもので 市場環境等を保証するものではありません。 はありません。 ● 当資料にインデックス・統計資料等が記載される場合、それらの知的所有権その他の一切の権利は、その発行者およ ● 当資料に掲載されている写真がある場合、写真はイメージであり、本文とは関係ない場合があります。 び許諾者に帰属します。 ASIA REIT 10