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ＣＲＥ戦略導入のご提案 ～中小企業におけるＣＲＥ戦略導入の意義と効果～ 有限会社 板山不動産鑑定事務所 あなたは、会社やご自分が所有する不動産のことを、どれだけ知っていますか？ 中小企業の大半は、親族が会社を経営する同族会社であり、資本と経営が一致している典型的な企業体です。 中小企業庁のアンケートによると、中小企業経営者の個人資産の約３分の２が事業用資産(自社株式、事業用不動産)であり、その約半分は事業用 不動産です。また、５千万円超の相続税負担を予想する企業は全体の約 11％(株式会社に限ると約 18％)であり、予想される相続税負担の原資として 事業用資産の売却又は物納を考えている企業は全体の約 19％(株式会社に限ると約 21％)にものぼります。 土地神話が崩壊した今、不動産は価格変動リスクを持ち、また、土壌汚染やアスベストなどの環境リスクなどの様々なリスクを持つ資産です。 可もなく、不可もなく漫然と不動産を運用しても問題がない時代は終わりました。 中小企業が抱える企業不動産の問題点 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 所有、賃貸不動産の管理ができていない（図面や関連書類が整理されていない） 法人所有と個人所有が混在している（事業承継のときに問題は発生しないか？） 事業継続のために本当に必要な物件なのか？ 実勢価格がわからない（含み益があるのか、それとも含み損が発生しているのか） すぐに売れるのか？（市場の実態が不明） 売却した場合の手取り価格は？（譲渡税などの売却コストはどの程度かかるのか） 個人資産の相続税は？（相続税評価における評価額はどの程度になるのか） 所有が有利なのか賃貸が有利なのか？ （保有コストと賃料水準の比較） 購入や売却した場合、財務諸表への影響は？ 所有不動産が抱える個別リスクは？（法令違反・再建築不可・土壌汚染 etc） ＣＲＥ戦略の導入 ＣＲＥ（Corporate Real Estate）戦略とは？ 近年、企業が利用（所有・賃貸）する不動産を「ＣＲＥ（Corporate Real Estate）」と表現し、企業不動産の 管理、運営を戦略的に行う「ＣＲＥ（企業不動産）戦略」が、日本においてもみられるようになってきています。 バブル崩壊以降「土地神話」は崩壊し、土地は安全資産から上昇もあれば下落もあるリスク資産となっていま す。かつては、土地や自社ビルを保有していれば、その担保価値でほとんどの財務上の問題はクリアできました が、今では不動産は万能ではありません。価格の下落リスクがあり、売りたい時に売り先が見つからないリスク もあります。銀行も株主も、企業が不動産という資産をいかに有効活用しているかを注視しています。 このような環境の中、企業にとって限られた経営資源である企業不動産を経営に最大限活用していこうとい う発想に基づいて生まれたのが、「ＣＲＥ戦略」です。国土交通省は「企業不動産研究会」を発足し、平成 20 年 4 月に「ＣＲＥ(企業不動産)戦略のために～ガイドラインと手引～」を発表しました。 ＣＲＥ戦略の導入は、減損会計の義務化や内部統制報告制度の導入の義務化など、大企業にとっては避けて は通れない状況となっていますが、中小企業においても、不動産がリスク資産となった今、事業運営はもちろん のこと、事業承継対策や相続対策などにおいても導入する意義は極めて大きいと考えられます。 <ＣＲＥ戦略マネジメントの必要性に対する企業の意識調査> ＣＲＥマネジメントのイメージ ＣＲＥ戦略は、それぞれの企業の経営戦略として推進されるものです。ＣＲＥ戦略は企業価値を高めるとともに、不測のリスクを蒙らないような実行 体制によって実施されるべきものでありますので、その実施状況は評価指標に基づき適切にチェックされ、最終的な結果は、次期のＣＲＥ戦略にフィ ードバックされる必要があります。 ＣＲＥ戦略初動期 改善（Ａｃｔ） CRE の現状分析 リサーチ（Research） ・基盤づくりを行う 分析手法の見直し等 ・CRE ﾌﾚｰﾑﾜｰｸを制定 ・CRE 情報の棚卸 Check（評価） レビュー（Review） ・施策の効果検証 (モニタリングの実施) Plan（計画） 経営理念 経営戦略 実行体制 ﾃﾞｰﾀ一元管理 Do（実行） プラティクス（Practice） ・組替え施策の実行 (所有・使用・購入・売却) プランニング（Planning） ・CRE の分析評価 ・組換施策の立案(見直) ＣＲＥ戦略の導入によるメリット ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 所有、賃貸不動産の管理ができていない ・ 管理分析システムを構築しますので、必要なデータをタイムリーに抽出 し、分析することが可能となります。 法人所有と個人所有が混在している 事業継続のために本当に必要な物件なのか？ ・ ポジショニング分析により、所有不動産の役割が一覧できます。 実勢価格がわからない ・ 実勢価格のほか売却可能価格や相続税評価格など各種の価格が把握でき すぐに売れるのか？ ます。節税対策の検討資料として活用できるほか、減損の兆候なども把 売却した場合の手取り価格は？ 握できます。 個人資産の相続税は？ ・ 売却や賃貸への転換、リースバックなど、様々なケースのシミュレーシ ョンが容易にできます。また、個人資産を法人に売却した場合の、相続 所有が有利なのか賃貸が有利なのか？ 財産額の変化も同時に把握できます。 ○ 購入や売却した場合、財務諸表への影響は？ ・ 管理分析システムにより、売却などの行為を行った場合、財務諸表の変 化やＤＣＦ法による企業価値の変化が、瞬時に把握できます。 ・ 財務分析による財務指標の比較も、事業運営において有用です。 ○ 所有不動産が抱える個別リスクは？ ・ 都市計画法や建築基準法などの法令チェックを行いますので、所有不動 さらに、 ・ 各不動産について、ＧＩＳによるエリアマーケティングを行いますので、 今後の事業運営に活用することができます。 <中小企業版ＣＲＥ戦略のイメージ> 法人資産 ○ 所有、賃貸不動産の管理ができていない 個人資産 ○ 法人所有と個人所有が混在している 本社ビルや工場など ○ 事業継続のために本当に必要な物件？ ○ 実勢価格がわからない ○ 売却した場合の手取り価格は？ ○ 個人資産の相続税は？ ○ 購入や売却した場合、財務諸表への影響 ○ 所有不動産が抱える個別リスクは？ コ が、賃貸の可能性も ア 検討されるべき領域 事 事業戦略 ポジショニング分析 ○ すぐに売れるのか？ 本業の基盤である 社宅や福利厚生施設 賃貸やｱｳﾄｿｰｼﾝｸﾞを 検討すべき領域 業 ノ 金融資産用担保不動産 ン 賃貸事業用のオフィスなど 立地が賃貸に不向きな場 合は稼働率の低下が発生 遊休地や駐車場などで コ 出口(売却)戦略が前提 ア 事 事業用 非事業用 業 保有目的 B/S 現金・預金・売掛金・棚 未払金・未払費用・ 現金・預金 卸資産 買掛金 売掛債権・棚卸資産 不動産 有利子負債 個別不動産分析 未払金・未払費用 不動産 ①個別収益率分析 有利子負債 ・個別不動産の収益及びコストデータを統合し、その収益率の把握 本社ビル 投資その他資産 自己資本 店舗・事務所 福利厚生施設 自己資本 投資その他資産 ノンコア資産の処 有利子負債の削減 多額の有利子負債 低い 又は貢献 していな 分等による B/S の スリム化 コア事業への貢献度が 増資等による資本の改善 い資産や事業セグメント ＣＲＥ最適化シミュレーション 企業価値の向上・事業承継の円滑化 B/S ・使用価値と時価(市場価値）、売却可能価格等の比較検討 ②適法性分析 ・建築基準法等の法律やルールに沿った建築物であるかを把握 ・土壌汚染、アスベスト等のリスクの把握 ③エリアマーケティング分析 相続税の軽減 ④ＬＣＣ（ﾗｲﾌｻｲｸﾙｺｽﾄ）分析 相続対象不動産 相続対象不動産