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ケネディクス株式会社 2016年12月期 第1四半期 決算説明資料 2016年

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ケネディクス株式会社 2016年12月期 第1四半期 決算説明資料 2016年
ケネディクス株式会社
2016年12月期 第1四半期
決算説明資料
2016年5月
目次
1.
ケネディクスのビジネス
P.2
2.
トピックス
P.7
3.
2016年12月期第1四半期決算の概要
P.12
Appendix
P.16
1
1. ケネディクスのビジネス
2
アセットマネジメント事業
受託資産残高(AUM)
AUMの推移(期末)
(単位:億円)
15,000
連結対象不動産
REIT(サブスポンサー)
REIT(メインスポンサー)
私募ファンド
年平均成長率(2008年以降)
Total AUM:9.9%
ベースAUM:10.1%
REIT AUM: 20.8%
AUMの内訳(2016年3月末現在)
16,443 16,613
851
725
投資家別AUM
5%
14,806
REIT (私募REITを含む)
22%
私募ファンド
1,325
4,458
4,485
連結対象不動産
73%
12,063
12,000
9,398
9,000
1,710
10,979 11,113 11,177
926
1,618 1,521
1,586
1,432 1,432
969
4,088
アセットクラス別AUM
1,923
7%
14%
46%
1,158
2,444
2,841
3,238
4,206
7,605
7,668
14%
5,289
6,000
ベースAUM
1 兆1,276億円
2,289
19%
オフィスビル
賃貸住宅
物流施設
商業施設
その他 (ヘルスケア施設を含む)
地域別AUM
7%
3,000
5,484
5,319
5,426
4,239
4,963
5%
12%
4,103
3,653
東京経済圏
関西圏
3,607
中部圏
76%
その他
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015/12
2016/3
・当社の関係会社が資産運用を受託しているREIT(ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人、ケネディクス商業リート投資法人、
ケネディクス・プライベート投資法人、ジャパン・シニアリビング投資法人、日本ロジスティクスファンド投資法人及びプレミア投資法人)が保有する物件も含まれています
3
アセットマネジメント事業
ケネディクスグループのAMビジネス
60%出資
100%出資
ケネディクス不動産投資顧問㈱ (KFM)
20%出資
30%出資
ジャパン・
シニアリビング・
パートナーズ㈱
三井物産
ロジスティクス
パートナーズ㈱
プレミア・リート・
アドバイザーズ㈱
【証券コード3460】
【証券コード8967】
【証券コード8956】
私募ファンド
【私募REIT】
各種アセット
AUM
(2016.3末)
4,459億円
時価総額
(2016.3末)
1,307億円*1
【証券コード8972】
【証券コード3278】
ケネディクス・プライベート
投資法人
(2014年 運用開始)
ケネディクス・オフィス
投資法人
(2005年 上場)
ケネディクス・レジデンシャル
投資法人
(2012年 上場)
大規模オフィス
・ホテル等
中規模
オフィス
賃貸住宅
【証券コード3453】
ケネディクス商業リート
投資法人
(2015年 上場)
商業施設
ジャパン・シニアリビング 日本ロジスティクスファンド
投資法人
投資法人
(2015年 上場)
(2005年 上場)
ヘルスケア施設
物流施設
プレミア
投資法人
(2002年 上場)
オフィス・
住宅複合型
659億円
3,931億円
1,481億円
1,316億円
279億円
2,126億円
2,359億円
391億円*2
2,615億円
1,034億円
969億円
137億円
2,068億円
1,831億円
*1 ケネディクス株式会社の時価総額
*2 非上場のため、発行済投資口総数×基準価額にて算出
グループ時価総額: 6,454億円
・ケネディクス株式会社及びケネディクスグループが主体的に運用を行っているREITの時価総額合計
(日本ロジスティクスファンド投資法人、プレミア投資法人は含まれていません)
4
$
不動産投資事業
投資エクスポージャー(KDX投資金額ベース)


長期保有不動産の売却 ⇒ 分散投資ポートフォリオの構築
分散投資ポートフォリオ内での回転投資
投資エクスポージャー (2014年12月末)
投資エクスポージャー (2016年3月末)
投資用現金,
70億円, 8%
投資用現金,
124億円, 14%
事業関連・関係会社
株式, 75億円, 9%
ブリッジ, 167億円,
19%
ブリッジ, 200億円,
24%
REIT投資証券,
74億円, 9%
事業関連・関係会社
株式, 74億円, 9%
投資済合計
投資済合計
762億円
734億円
海外不動産・その他,
オポチュニスティック,
70億円, 9%
28億円, 3%
長期保有(レガシー等),
274億円, 33%
コア, 7億円, 1%
コア, 9億円, 1%
REIT投資証券,
119億円, 14%
102億円, 12%
開発, 118億円,
14%
開発, 21億円, 3%
メザニン・債権投資,
7億円, 1%
オポチュニスティック,
海外不動産・
その他,
56億円, 6%
長期保有
(レガシー等),
22億円, 3%
メザニン・債権投資,
66億円, 8%
5
$
不動産投資事業
2012年以降の不動産関連投資リターン
不動産関連投資の実績
(単位:億円)
投資残高(左軸)
年換算リターン(分配損益/投資残高)(右軸)
350
40%
300
2015年
年換算リターン
33.4 %
35%
30%
250
2014年
年換算リターン
200
25%
22.4%
20%
321
150
15%
225
100
50
0
2012年
年換算リターン
4.7%
4
2012.12月期
(実績)
10%
2013年
年換算リターン
4.9%
5%
40
0%
2013.12月期
(実績)
2014.12月期
(実績)
2015.12月期
(実績)
・ 2012年以降の新規投資案件のうち、開発案件他での追加投資等を除いた実績値を期間別に集計
・ 投資残高は、各期間の月末投資元本残高の平均
・ 年換算リターン = 12ヶ月間の分配損益等÷同期間の投資平均残高
6
2. トピックス
7
ケネディクス自然電力ファンド

太陽光発電所を主な投資対象とし、再生可能エネルギー発電所へ投資するファンドを、自然電力㈱と共同で設立
PARTNER
SHIP
 新たな運用対象資産への取り組み
 不動産アセットマネジメントで培ったファンド運用ノウハウ

 ファンド事業を通じたビジネスも展開
 再生可能エネルギー発電所の開発、運営ノウハウ
ファンド概要
名称
ケネディクス自然電力ファンド
ファンド規模
400億円(予定)
投資対象
太陽光、風力、小水力又はバイオマス発電所等
出資者
複数の国内金融法人
運用者
ケネディクス、自然電力
8
AUM・利益の成長と株主還元
■AUMの将来推移(イメージ)
(単位:億円)
40,000
30,000
40,000
連結対象&REIT(サブスポンサー)
海外ファンド
インフラファンド
コアファンド
私募ファンド
REIT(メインスポンサー)
20,000
ベース
AUM
10,000
0
2015年
2020年
2025年
■ベース利益と不動産投資利益の将来推移(イメージ)
ベース利益の割合拡大 ⇒ 収益の質向上
自社株買い
原資
不動産投資利益
配当原資
ベース利益
2015年
2025年
9
自己株式取得と株主還元について
■株価水準とキャピタル・アロケーション(概念図)
M&A等
M&A等
KDX株
市場価値
自社株
買い
株式発行
/M&A
自社株
買い
自社株
買い
KDX株
適正価値
■EPSの成長(イメージ)
■資本準備金の額の減少
 資本準備金100億円を「その他資本剰余金」に振り替え
 2016年3月25日株主総会で承認済、2016年6月1日が効力発生日
ベース
利益
不動産
投資益
自社株
買い
■株主還元の方針
配当
・・・安定的な収益であるベース利益に基づき、継続的に実施
自社株買い ・・・外部環境の影響が大きい不動産投資事業からの利益に基づき、
機動的に実施
配当総額
自社株買い
2014年
2015年
2016年
約8億円
約10億円
約10億円(予想)
−
約20億円
未定
EPS
成長分
不動産マーケット環境に応じ
効果的な資本配分
10
中期経営計画(2015∼2017年)の見通し
Partners in Growth 2017
(2015年実績と2016年予想)
(2015年2月策定・公表)
安定収益の成長
2015
(実績)
ベース利益
38億円
2016
(予想)
30億円
ベース利益*1:40億円
(2017年12月期)
資本効率の向上
ROE
2015
(実績)
2016
(予想)
12.2%
11.4%
3年平均ROE*2:8.0%
*1: ベース利益:アセットマネジメント事業及び不動産関連事業の営業総利益合計から販売費及び一般管理費を控除
*2: 3年平均ROE:当期純利益を自己資本(期初・期末平均)で除した各年度ROEの平均
上記*1および*2の目標数値算定にあたり、企業買収等にともなう「のれん」の影響を除外
11
3. 2016年12月期第1四半期決算の概要
12
第1四半期連結損益計算書概要
2016年12月期第1四半期業績概要
連結損益計算書概要
(単位:百万円)
2015年
セグメント情報
(単位:百万円)
2015年
2016年
通年実績
通年実績
通年予想
1Q
営業収益
25,997
5,610
22,600
営業総利益
16,933
3,857
16,300
販管費
-6,814
-1,679
-7,000
営業利益
10,119
2,177
9,300
営業外収益
712
344
1,800
営業外費用
-1,703
-374
-1,000
9,127
2,147
10,100
2,261
1,989
4,200
11,388
4,137
14,300
経常利益
特別損益
税金等調整前当期純利益
営業総利益
非支配株主に
帰属する当期純利益
親会社株主に帰属する
当期純利益
-668
-587
-2,600
-913
-1,027
-1,700
9,807
2,522
10,000
通年予想
1Q
16,933
3,857
16,300
9,247
2,226
8,000
アクイジションフィー
2,802
312
1,500
アセットマネジメントフィー
4,058
1,069
4,800
961
453
1,200
1,066
359
400
その他フィー収入
358
30
100
不動産関連事業
1,148
415
1,650
プロパティマネジメントフィー
928
244
1,100
マスターリース損益等
219
171
550
6,538
1,216
6,650
2,257
424
1,750
904
0
100
匿名組合分配損益等
1,867
638
1,700
その他
1,509
153
3,100
アセットマネジメント事業
インセンティブフィー
ディスポジションフィー
不動産投資事業
賃貸事業損益
不動産売却損益
法人税
2016年
13
2016年12月期 業績予想と配当予想
2016年12月期業績予想
連結損益計算書概要
(単位:百万円)
2014年
通年実績
2015年
通年実績
セグメント情報
(単位:百万円)
2016年
通年予想
営業総利益
2014年
2015年
2016年
通年実績
通年実績
通年予想
13,519
16,933
16,300
5,825
9,247
8,000
アクイジションフィー
1,093
2,802
1,500
アセットマネジメントフィー
2,864
4,058
4,800
インセンティブフィー
686
961
1,200
ディスポジションフィー
638
1,066
400
その他フィー収入
542
358
100
880
1,148
1,650
プロパティマネジメントフィー
539
928
1,100
マスターリース損益等
340
219
550
① アセットマネジメント事業
営業収益
26,212
25,997
22,600
営業総利益
13,519
16,933
16,300
④販売費及び一般管理費
-5,371
-6,814
-7,000
8,147
10,119
9,300
営業外収益
697
712
1,800
⑤営業外費用
-2,438
-1,703
-1,000
6,406
9,127
10,100
-2,476
2,261
4,200
3,930
11,388
14,300
③ 不動産投資事業
6,812
6,538
6,650
1,572
-668
-2,600
賃貸事業損益
4,335
2,257
1,750
-658
-913
-1,700
不動産売却損益
1,232
904
100
匿名組合分配損益等
1,219
1,867
1,700
25
1,509
3,100
営業利益
経常利益
⑥特別損益
税金等調整前当期純利益
法人税
非支配株主に帰属する
当期純利益
親会社株主に帰属する
当期純利益
4,844
9,807
10,000
ROE
6.5%
12.2%
11.4%
EPS
18.2円
37.0円
38.3円
1,307
3,854
3,000
3円
4円
4円
ベース利益*(百万円)
1株当たり配当金
② 不動産関連事業
その他
参考
算出
ベース利益:
①+②+④*
不動産投資損益: ③+⑤+⑥
2014年
13億円
19億円
2015年
38億円
70億円
2016年
30億円
98億円
*のれん償却額及びREIT運用会社等の持分調整を含む
14
連結貸借対照表の概要(2016年3月末)
(単位:百万円)
2015年
12月末
2016年
3月末
有利子負債残高と平均利率の推移
(単位:百万円)
150,000
総資産
171,575
183,796
純資産
92,353
95,955
(うち非支配株主持分)
(8,867)
(10,638)
自己資本
83,317
48.6%
46.3%
有利子負債
69,307
79,524
(45,634)
(56,762)
(うちノンリコースローン)
現預金
47,545
2.50%
2.51%
63,623
66,025
21,640
1.72%
28,347
0.83倍
*「自己資本比率」=(「純資産」 – 「非支配株主持分」 – 「新株予約権」) / 「総資産」
326円
1.42%
56,762
1.34%
1.26%
1.11%
0.93倍
319円
2%
69,307
82,888
46,234
0
BPS(一株当たり純資産)
79,524
45,634
41,982
Debt Equity Ratio
2.20%
2.01%
50,000
4%
3%
106,615
85,147 100,000
(自己資本比率*)
ノンリコースローン(左軸)
コーポレートローン(左軸)
平均利率*(ノンリコース)(右軸)
平均利率*(コーポレート)(右軸)
2012/12
1%
1.04%
37,678
2013/12
23,727
23,673
22,762
2014/12
2015/12
2016/3
0%
*平均利率は、各期末に残存するローン契約の利率について、
元本で加重平均したもの
15
Appendix
16
成長へ向けた取り組み事例 1/2
「民泊」動向
ホテル 開発
■民泊活用を見越した住宅投資について、KDXとして検討中
⇒ KDXの住宅投資やSDのオペレーションノウハウを活用
■六本木ホテル案件について、
Re-Seed機構との開発ファンド組成
■日本最大のサービスアパートメント(SA)運営企業
■SA市場のシェア20%、SA13棟運営、 総室数約870室
⇒サービスアパートメント(SA)業務拡大へ向け、「民泊」の条例動
向や営業可能性を探る
・SA運用会社のパイオニア
(仮称)六本木7丁目計画
所在地
: 東京都港区六本木
用途(予定): ホテル・店舗
竣工(予定): 2017年3月
・利用者の審査実施
・外国人との契約実績も豊富
■新たなホテル開発案件
・バイリンガルスタッフによるサポート
・24時間体制
・法人顧客への直接営業
・利用者のリピーター率50%超
銀座7丁目
(民泊動向)
計画地
計画地
■東京都大田区:
銀座8丁目
規制緩和を促す国家戦略特区で民泊を認める条例案が可決
■「民泊サービス」のあり方に関する検討会(厚生労働省及び観光庁)
⇒ヒアリング対象として、スペースデザインも検討会へ出席
■規制改革会議における検討(内閣府規制改革推進室)
銀座たあぶる館
新浦安土地
所在地
: 東京都中央区銀座
ホテル・店舗の開発へ着手予定
所在地
: 千葉県浦安市明海
東京ディズニーランド周辺エリアに
おけるホテル開発用地取得
17
成長へ向けた取り組み事例 2/2
ブリッジファンド等
Kenedix Asia Pte. Ltd.
■商業、ヘルスケア施設の開発を含む重点投資
商業施設 ブリッジ事例
ヘルスケア施設 開発・ブリッジ事例
■KDXが売主との間で売買契約
を締結、ブリッジ機能を提供
■介護老人保健施設5物件を、KDX・JSL及びそ
の他投資家と共同出資により取得(2016.3月)
■2015年5月にシンガポール法人設立
■ビジネス・スコープ
Investment Business: ASEANにおける不動産投資機会、Local Partner
との関係構築等
Fund Management Business: 中期的にASEANファンド組成を目指す
■第1号投資案件(2015年12月実行)
カネディアンヒル
ホームセンター
コーナン砂田橋店
(2016.4月 売却済)
アネシス兵庫
オラージュ須磨
ライフ西天下茶屋店
(2016.1月 売却済)
ロココリハ

ベトナムの首都ハノイに所在するオフィスとサー
ビス・アパートメントから成る9階建ての複合ビル

東南アジアにおけるオポチュニスティックな投資
機会
アネシス寺田町
コアファンドの組成
投資家側の変化
 GPIFの運用ポートフォリオ変化
⇒不動産等のオルタナティブ資産の上限を5%に設定
 6頭のクジラ(ゆうちょ銀行、かんぽ生命、GPIF、国家公務員共済組合連合会、
地方公務員共済、私学共済):400兆円近い資産にもポートフォリオの変化
 海外大型年金(米カルスターズ、米カルパース、カナダ国民年金基金、ノル
ウェー国民年金基金)等が不動産投資へ配分増加
企業側の変化
 コーポレートガバナンス・コード等の導入に見られるように、市場は資本効率
を重視し期待利益が高まり、事業法人が不動産を保有することは非効率に
インフラファンド
■ケネディクス自然電力ファンド組成

太陽光発電所を主な投資対象とし、全国の再生可能エネルギー発電
所へ投資するファンドを、自然電力㈱と共同で設立
partner
ship

出資額:最大80億円(予定)、総資産規模:最大400億円程度(予定)
出資者:複数の国内金融法人
■その他インフラ資産への取組強化

交通・通信・エネルギー・公共不動産等、国内機関投資家の関心が高ま
るインフラ・アセットについて、国内外の投資機会を積極的に発掘し、フ
ァンド化を目指す。
18
長期ビジョンとケネディクスモデル
■長期ビジョン
■ケネディクスの事業領域
年10%程度のターゲットリターン
1
Kenedix Vision 2025: 「ケネディクスモデルで成長」
不動産投資
3
Kenedix Field
10年後:AUM4兆円、グループ時価総額2兆円、ROE15%
オポチュ
ニスティッ
ク投資
(現状: AUM1.6兆円、グループ時価総額0.6兆円、2015年ROE12%)
・グループ時価総額には、当社がメインスポンサーとなるREITの時価総額を含みます
海外
投資
開発
投資
REIT
ブリッジ
安定収益基盤
ケネディクスは、自ら不動産を保有しません。
グループで組成・運用するファンドが保有します。
1 アセットマネジメント事業:
ケネディクスは、自ら不動産を保有せず、常に顧客投資家へ良質な
投資機会を提供します。
2 不動産関連事業:
ケネディクスは、グループで運用するファンドの価値向上に資する不
動産関連業務を展開します。
リターン
■ケネディクスモデル
不動産保有(長期)
・オフィス ・住宅 ・商業
・私募 ・ヘルスケア
&2
1
AM
・KDX ・KFM
REIT Field
PM
サービスオフィス
/アパート
・KPM
・SD
3 不動産投資事業:
ケネディクスは、グループで運用するファンドに対して、
顧客投資家との共同投資を行います。
リスク
19
不動産マーケットサイクルと成長ドライバー
15%
トータルリターン(ARES Japan Property Index)
(非上場・私募ファンドとJ-REITの保有不動産の運用実績から得られるインカム・リターンと
キャピタル・リターンを加重平均して指数化したもの)
10%
→今後
5%
0%
-5%
出所:不動産証券化協会『ARES Japan Property Index』よりケネディクス作成
-10%
2002/12
2003/12
2004/12
2005/12
2006/12
2007/12
2008/12
2009/12
2010/12
2011/12
2012/12
2013/12
2014/12
2015/12
2016/12
2017/12
2017/12
オポチュニ
スティック
ファンド
■KDXの成長ドライバー
コアファンド
Bearish
Bullish
REIT
20
安定収益割合と財務レバレッジ
■営業総利益の構成比:安定収益であるアセットマネジメント事業と不動産関連事業の割合が拡大
■財務レバレッジ:負債比率は低下方向(自己資本割合は徐々に上昇)
2025年(イメージ)
2015年
B/S
P/L
9%
不動産関連
事業
不動産投資
事業
36%
19%
不動産投資
25%
事業
不動産関連
事業
自己資本
自己資本
負債
負債
56%
56%
AM事業
AM事業
2015
2025年(イメージ)
総資産
1,700億円程度
総資産
財務レバレッジ
2倍程度
財務レバレッジ
AUM
1.6兆円
AUM
4兆円
ROE
12.2%
ROE
15%
21
・連結対象不動産の概要(2016年3月末)
・KDX単体バランスシート
棚卸資産(単位:百万円、連結バランスシートベース)
資産残高
(簿価合計)
シニアヘルスケア
【参考】2016年3月末KDX単体バランスシート
2014年12月末 2015年12月末 2016年3月末
その他流動資産:167億円
‐
‐
18,530
オフィス
(内 短期借入金等:48億円)
固定負債:188億円
(内 長期借入金:179億円)
固定資産(単位:百万円、連結バランスシートベース)
資産残高
(簿価合計)
総資産1,093億円
流動負債:59億円
現預金:325億円
2014年12月末 2015年12月末 2016年3月末
41,147
35,726
34,403
賃貸住宅
8,610
3,425
3,416
商業施設
32,098
6,329
1,783
純資産:845億円
(内 株主資本:831億円)
固定資産:600億円
シニアヘルスケア
4,833
7,856
7,827
長期建替目的/
その他
34,894*
22,842*
22,822*
合計
121,585
76,180
70,254
(内 投資有価証券等:596億円)
*借地権及び建設仮勘定を含む
参考: 連結不動産 含み損益 計
■2012年12月末 ▲64億円
■2014年12月末 +32億円
■2015年12月末 +20億円
■単体ベースでの自己資本比率は約77.1%
■投資額<純資産
開発中物件は、含み損益に含まれていません
22
アセットマネジメント事業
アセットマネジメント事業の報酬体系
 運用報酬(アセットマネジメントフィー)は中長期で安定的な収益源
 ファンドの組成、物件の売却による収益機会を獲得
報酬体系
運用報酬
(アセットマネジメントフィー)
計上の
タイミング
毎期
内容
投資資産のファンド取得価額に対して一定割合
取得報酬
(アクイジションフィー)
資産の取得時
投資資産の取得価額に対して一定割合
譲渡報酬
(ディスポジションフィー)
資産の売却時
売却額に対して一定割合
成果報酬
(インセンティブフィー)
資産の売却時
目標超過収益に対して一定割合
その他フィー収入
仲介手数料、コンサルティングフィー等
23
アセットマネジメント事業
AM事業の料率推移
■ベースAUMとAM事業の料率推移
・ ・ ・アセットマネジメント事業営業総利益の各フィー内訳÷ベースAUMの期末平均にて算出
(単位:億円)
ベースAUM(左軸)
運用報酬(右軸)
取得報酬&その他フィー収入(右軸)
成果報酬&譲渡報酬(右軸)
12,000
0.55%
0.51%
0.47%
11,259
10,000
0.45%
0.39%
0.39%
0.37%
8,664
8,000
7,928
9,169
9,392
0.33%
8,160
0.31%
0.31%
0.35%
0.28%
6,000
0.24%
6,617
0.25%
0.20%
0.18%
0.14%
4,000
2,000
0.14%
0.13%
0.05%
0.05%
0.14%
0.15%
0.06%
0.03%
0.02%
0.05%
0
-0.05%
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
24
$
不動産投資事業
不動産関連投資(2012年以降):投資年度別の概要①
2016年1月∼3月の投資(売却済案件を含む)
時期
アセットクラス
投資タイプ
所在
物件
規模*1
KDX
投資額
KDX
シェア
ファンド
Exit
想定/実績
IRR
想定/実績
マルチプル
(1) 2016年1月
商業施設
ブリッジ(REIT)
愛知県
中規模
約23.9億円*2
100%
-
4.3%*2
x1.03*2
(2) 2016年2月
ホテル/オフィス
オポチュニスティック
千葉県
中規模
約6.7億円
30%
-
15.2%
x1.55
(3) 2016年2月
ヘルスケア
ブリッジ(REIT)
北海道
中規模
約13.2億円
100%
-
25.2%
x1.27
(4) 2016年3月
ヘルスケア
ブリッジ(REIT)
兵庫県、大阪府
大規模
約37.1億円
82.3%
-
14.2%
x1.14
*1 ポートフォリオの取得価格による分類(開発案件は開発原価を採用)。小規模:50億円未満、中規模:50億円以上100億円未満、大規模100億円以上
*2 2015年8月に当社が売主と売買契約を先行して締結し、手付金を拠出した時点からの正味投資額及び通算リターン
2015 年の投資 (売却済案件を含む)
アセットクラス*1
投資タイプ*1
4%
4%
6%
29%
オフィス
商業施設
18%
25%
賃貸住宅
10%
43%
ホテル
ヘルスケア
16%
33%
ブリッジ(REIT)
オポ投資
ローン/CMBS等
コア
開発案件
その他
LTV*4
(鑑定価格ベース)
加重平均投資期間:1.3年
(百万円)
12%
KDX投資額
(KDXシェア*3)
想定投資期間*2
20,000
18,000
16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
約376億円
(32.6%)
1年以下
1年超2年以下 2年超3年以下
64.3%
3年超
*1 当社投資額(当初分)をアセットクラス、タイプ別に集計した構成割合
*2 当社投資開始時に想定した投資期間(Exit済みの案件は実績投資期間を採用)
*3 各投資案件において当社投資が占める出資割合の集計値(ローン/CMBS/過年度投資案件における追加出資等を除く) *4 各投資案件の借入額と裏付資産の鑑定評価額との投資時比率の集計値(ローン/CMBS/開発案件を除く)
25
$
不動産投資事業
不動産関連投資(2012年以降):投資年度別の概要②
2014 年の投資 (売却済案件を含む)
アセットクラス*
1
投資タイプ*
1
想定投資期間*
12%
52%
21%
オフィス
商業施設
賃貸住宅
ホテル
ヘルスケア
その他
3%
4%
LTV*4
(鑑定価格ベース)
加重平均投資期間:1.7年
(百万円)
3%
4%
8%
KDX投資額
(KDXシェア*3)
2
14,000
ブリッジ(REIT)
17%
オポ投資
76%
12,000
10,000
約295億円
(71.0%)
8,000
ローン/CMBS等
6,000
ブリッジ(コア)
4,000
71.4%
2,000
0
1年以下
1年超2年以下 2年超3年以下
4年超
2012~2013 年の投資 (売却済案件を含む)
アセットクラス*1
投資タイプ*1
(百万円)
9%
3%
37%
13%
38%
59%
(鑑定価格ベース)
加重平均投資期間:2.3年
6,000
ブリッジ(REIT)
21%
LTV*4
7,000
6% 14%
オフィス
ホテル
賃貸住宅
商業施設
物流施設
KDX投資額
(KDXシェア*3)
想定投資期間*2
5,000
開発案件
4,000
オポ投資
3,000
ローン/CMBS等
2,000
約107億円
(15.5%)
72.6%
1,000
0
1年以下
1年超2年以下 2年超3年以下
4年超
*1 当社投資額(当初分)をアセットクラス、タイプ別に集計した構成割合
*2 当社投資開始時に想定した投資期間(Exit済みの案件は実績投資期間を採用)
*3 各投資案件において当社投資が占める出資割合の集計値(ローン/CMBS/過年度投資案件における追加出資等を除く) *4 各投資案件の借入額と裏付資産の鑑定評価額との投資時比率の集計値(ローン/CMBS/開発案件を除く)
26
事例(1) 内幸町新生銀行旧本店ビル跡地再開発



2012年12月に当社、東急不動産、日本政策投資銀行の3社の共同事業として、SPCを通じて取得
霞ヶ関エリアに近く、日比谷公園に近接する希少な立地
2015年5月着工
開発後の概要(一部予定)
日比谷駅
霞ヶ関駅
■日本政策投資銀行によるDBJ Green Building
認証制度のプラン認証において、「国内トップクラス
の卓越した環境・社会への配慮がなされたビル」と
して認証
日比谷公園
官公庁エリア
新生銀行
旧本店ビル
日比谷エリア
所
虎ノ門駅
内幸町駅
新橋エリア
新橋駅
在
地
東京都千代田区内幸町
用途(予定)
オフィス(一部店舗)
構造・規模
( 予 定 )
S/SRC造地上21階地下4階
敷 地 面 積
5,998.50m2
延 床 面 積
( 予 定 )
約67,000m2
竣工(予定)
2017年6月
27
事例(2) ホテル跡地建替プロジェクト




宿泊主体型ホテル「レム」ブランドとして、株式会社阪急阪神ホテルズが出店を計画
不動産特定共同事業法の特例事業適用*1 (GK-TKスキームで現物不動産を取扱い)
容積率620% ⇒785% へ増加(連担建築物設計制度の認定を受け、空中権を利用)
耐震・環境不動産形成促進事業*2への応募案件
*1: GKに代表される倒産隔離を図った特別目的会社(SPC)が、許可を受けた不動産特定共同事業者に業務委託し、届出等の要件を満たすことによって可能となる、現物不動産を投資対象とした事業
*2: 一般社団法人環境不動産普及促進機構(Re-Seed機構)による耐震・環境性能を有する良質な不動産の形成(改修・建替え・開発事業)を促進し、地域の再生・活性化に資するまちづくり及び
地球温暖化対策を推進する事業
開発後の概要
東京ミッドタウン
事業名称
(仮称)六本木7丁目計画
所 在 地
東京都港区六本木7丁目
用
途
( 予 定 )
ホテル・店舗
六本木駅
(大江戸線)
計画地
構造・規模
( 予 定 )
S/SRC造
地上21階地下1階
工
期
( 予 定 )
2015年8月着工
2017年3月竣工
六本木交差点
六本木駅
(日比谷線)
28
オフィス市場
平均成約賃料の推移(東京都心部)
プロパティクロック(不動産時計)
オフィス賃料 2016Q1
(千円/月、坪)
50
ソウル
北京
サンフランシスコ
ロンドン
賃料上昇
香港、上海
ロサンゼルス
の減速
東京
40
30
オフィスビル供給見通し(東京23区)
シンガポール
250(万㎡)
200
賃料下落
の加速
150
ニューヨーク
20
シドニー
済(転載依頼中)
賃料上昇
賃料下落
の加速
の減速
100
10
モスクワ 50
都心部Bクラスビル
都心部Aクラスビル
パリ
0
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
出所:三幸エステートよりケネディクス作成
平均空室率(東京23区)
(%)
12
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
出所:森ビル
オフィスビルストックの現状
(2015年1月現在)
稼動面積及び貸室面積の増減推移(東京都心5区)
14
グレードA
(万坪)
貸室面積増減
12
グレードB
10
0
ワシントンDC
注:Aグレードオフィスビルの賃料を対象としている
出所:JLL
オフィスビル
1981年以前
ストック
竣工の比率
(万㎡)
稼動面積増減
10
8
8
6
6
4
東京区部
6,699
25%
大阪
1,602
34%
名古屋
585
33%
福岡
353
41%
2
4
0
-2
2
-4
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
0
05
06
出所:CBRE
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
11
12
出所:三鬼商事よりケネディクス作成
13
14
15
16
注:床面積ベース
出所:日本不動産研究所
29
住宅・物流・商業・ホテル市場
賃貸住宅賃料(東京23区)と稼働率(首都圏)
ショッピングセンター物販賃料(14大都市)
(%)100
105
100
95
95
90
60,000
(円/月、坪)
50,000
40,000
30,000
90
85
20,000
マンション賃料インデックス(左軸)
85
80
10,000
稼働率(右軸)
中心地域
80
75
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
注:マンション賃料インデックスはシングルタイプ(18㎡~30㎡未満、連鎖型、2009年Q1=100)が対象
出所:J-REIT開示情報、『マンション賃料インデックス』(アットホーム㈱、㈱三井住友トラスト基礎研究所)
を元にケネディクス作成
7.0 (千円)
既存物件空室率(右軸)
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
出所:日本ショッピングセンター協会
ホテルRevPAR(販売可能室一室あたり収益)前年同月比増減率
首都圏物流施設空室率と平均募集賃料
募集賃料(左軸)
郊外地域
25%
40
20%
30
15%
20
10%
10
5%
0
平均空室率(右軸)
6.0
(%)
東京(フルサービス型)
東京(宿泊主体型)
大阪
5.0
4.0
3.0
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
注:空室率は首都圏の大型マルチテナント物流施設、平均募集賃料は東京都の中大型施設が対象
出所:CBRE
-10
'14/1 '14/3 '14/5 '14/7 '14/9 '14/11 '15/1 '15/3 '15/5 '15/7 '15/9 '15/11 '16/1 '16/3
出所:各種資料よりケネディクス作成
30
J-REIT市場
東証REIT指数とTOPIX及び10年国債利回り
J-REIT配当利回りと10年国債利回り
0.7 (%)
2,000
0.6
1,900
0.5
1,800
0.4
1,700
0.3
1,600
0.2
1,500
0.1
1,400
0.0
1,300
10年国債利回り(左軸)
-0.1
東証REIT指数(右軸)
'15/1
1,100
'15/4
'15/7
'15/10
'16/1
'16/4
出所:ブルームバーグよりケネディクス作成
0.4
3.0
0.2
2.5
0.0
東 証 REIT指数配当利回り(左軸)
イールドギャップ(左軸)
10年 国 債利回り(右軸)
2.0
'15/1
'15/3
'15/5
'15/7
-0.2
'15/9
'15/11
'16/1
'16/3
出所:ブルームバーグよりケネディクス作成
J-REITエクイティファイナンス状況
4,000
0.6
3.5
1,200
TOPIX(右軸)
-0.2
(%)
4.0 (%)
J-REIT各社による物件取得及び売却額
(億円)
8,000
(億円)
取得
3,000
6,000
2,000
4,000
1,000
2,000
0
売却
0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2011
2012
2013
出所:J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成
2014
2015
2016
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2009
2010
2011
出所:J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成
2012
2013
2014
2015
2016
31
不動産関連事業
不動産関連サービス業務の拡大
スペースデザインのオペレーション業務の強化へ向けて
ビジネスの位置づけ
AM
■ サービスアパートメント(SA)業務拡大へ向け、「民泊」の
条例動向や営業可能性を探る
私募
ファンド
(助言)
私募
ファンド
(一任)
ビル管理
業務
売買
仲介
賃貸
仲介
オペ
レーター
KDX
KPM
■ SA13棟運営、総室数約870室(うち25㎡以上が約6割)
SD
KDO
ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社(KPM)
KPI
KFM
不動産関連
サービス業務の拡大
KDR
KRR

当社AM事業にKPMによるPM・BM事業を加えることで、テナントに
対する質の高いサービスを提供
⇒テナント満足度を高め、稼働率改善により収益性を向上
■ 2015年7月、 ケネディクス・エンジニアリング㈱(KDE)を設立
⇒工事事業の強化を図り、保有・管理資産の価値を高める
JLF
MLP
シニア
ヘルスケア
REIT
JSLP
32
ケネディクスの概要
沿革
会社概要
商号
ケネディクス株式会社
代表者
代表取締役社長 宮島 大祐
設立
1995年4月
1995
■ ケネディクス株式会社(当時ケネディ・ウィルソン・ジャパン)設立
1999
■ 川崎データセンタービル投資、AM事業への本格参入
2001
■ 大手生命保険会社向け不動産私募ファンドを組成
2002
■ 大証ヘラクレス市場に上場
2003
■ 国内年金基金向けの不動産私募ファンドを組成
上場市場
東京証券取引所第1部 (証券コード:4321)
従業員
連結304名 (2016年3月末現在)
2004
■ 東京証券取引所第1部上場
本社
103-0026 東京都中央区日本橋兜町6-5
2005
■ J-REIT(KDO及びJLF)が東証上場
2007
■ Challenger Kenedix Japan Trust がオーストラリア証取上場
2008
■ ドイツ投資家向けの商業施設私募ファンドの組成
2009
■ KDX豊洲グランスクエア売却・AM受託
2010
■ 受託資産残高(AUM)が1兆円を突破
KDX日本橋兜町ビル
http://www.kenedix.com
URL
株主総会
監査役会
取締役会
■ ケネディクス・レジデンシャル投資法人が東証上場
エクイティ委員会
2012
代表取締役社長
コンプライアンス部
2013
■ 旧新生銀行本店ビルに関するAM業務等受託
■ ケネディクス不動産投資顧問株式会社が営業開始
内部監査部
業務統括部
総務・
人事部
財務・
経理部
経営企画部
事業開発部
エクイティ運用部
戦略投資部
ファンド運用本部
■ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社を設立
2014
■ ケネディクス・プライベート投資法人が運用開始
■ ケネディクス商業リート投資法人が東証上場
2015
■ ジャパン・シニアリビング投資法人が東証上場
33
株式情報(2016年3月31日現在)
■発行株式及び株主数
■所有者区分別株式分布状況
発行可能株式総数 :
350,000,000株
発行済株式の総数 :
265,658,200株
自己名義株式
:
4,016,600株
株主数
:
41,273名
その他国内法人 外国個人
3.8%
0.1%
証券会社
5.2%
自己名義
1.5%
外国法人
30.2%
■大株主(上位5名)
株主名
持ち株数(株)
持株比率(%)
日本トラスティ・サービス信託銀
行株式会社(信託口)
13,330,900
5.01
MSIP CLIENT SECURITIES
13,278,731
4.99
CHASE MANHATTAN BANK
GTS CLIENTS ACCOUNT
13,199,626
4.96
日本マスタートラスト信託銀行株
式会社(信託口)
10,097,200
3.80
STATESTREET BANK AND
TRUST COMPANY
個人・その他
36.7%
5,690,757
2.14
金融機関
22.6%
株主数の状況
個人・その他
金融機関
外国法人
証券会社
その他国内法人
外国個人
自己名義
合計
40,643
32
198
51
275
73
1
41,273
(注1)個人・その他には証券保管振替機構
名義株式を含めています
(注2)自己名義には株式給付信託関連は
含まれていません
34
ミッションステートメント
ミッションステートメント:
ケネディクスは不動産の限りなき可能性を切り拓きます
コーポレートミッション:
-事業目的 『何のために』
投資資金の不動産分野における最適運用と不動産の
価値創造を通じて、社会に貢献します。
-事業分野 『誰のために』
グローバルな不動産アセットマネージャーとして多
様な役割を担いながら、投資家の皆様に最適な投資機
会を提供します。
-事業方法 『どのように』
堅実かつ公正を基本とし、経営のスピードと柔軟性
を以って、新しい挑戦を続けます。
ミッション
長期ビジョン
Kenedix Vision
2025
中期経営計画
Partners in
Growth2017
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本資料の取り扱いに関して
本資料の取り扱いに関して
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びに経営戦略等に関する情報提供を目的としたものであり、投資の勧誘または斡旋を目的と
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ります。
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