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ケネディクス株式会社 2016年12月期 第1四半期 決算説明資料 2016年
ケネディクス株式会社 2016年12月期 第1四半期 決算説明資料 2016年5月 目次 1. ケネディクスのビジネス P.2 2. トピックス P.7 3. 2016年12月期第1四半期決算の概要 P.12 Appendix P.16 1 1. ケネディクスのビジネス 2 アセットマネジメント事業 受託資産残高(AUM) AUMの推移（期末） (単位：億円) 15,000 連結対象不動産 REIT(サブスポンサー) REIT(メインスポンサー) 私募ファンド 年平均成長率（2008年以降） Total AUM：9.9% ベースAUM：10.1% REIT AUM： 20.8% AUMの内訳(2016年3月末現在) 16,443 16,613 851 725 投資家別AUM 5% 14,806 REIT (私募REITを含む) 22% 私募ファンド 1,325 4,458 4,485 連結対象不動産 73% 12,063 12,000 9,398 9,000 1,710 10,979 11,113 11,177 926 1,618 1,521 1,586 1,432 1,432 969 4,088 アセットクラス別AUM 1,923 7% 14% 46% 1,158 2,444 2,841 3,238 4,206 7,605 7,668 14% 5,289 6,000 ベースAUM 1 兆1,276億円 2,289 19% オフィスビル 賃貸住宅 物流施設 商業施設 その他 (ヘルスケア施設を含む) 地域別AUM 7% 3,000 5,484 5,319 5,426 4,239 4,963 5% 12% 4,103 3,653 東京経済圏 関西圏 3,607 中部圏 76% その他 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015/12 2016/3 ・当社の関係会社が資産運用を受託しているREIT（ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人、ケネディクス商業リート投資法人、 ケネディクス・プライベート投資法人、ジャパン・シニアリビング投資法人、日本ロジスティクスファンド投資法人及びプレミア投資法人）が保有する物件も含まれています 3 アセットマネジメント事業 ケネディクスグループのAMビジネス 60％出資 100％出資 ケネディクス不動産投資顧問㈱ (KFM) 20％出資 30％出資 ジャパン・ シニアリビング・ パートナーズ㈱ 三井物産 ロジスティクス パートナーズ㈱ プレミア・リート・ アドバイザーズ㈱ 【証券コード3460】 【証券コード8967】 【証券コード8956】 私募ファンド 【私募REIT】 各種アセット AUM （2016.3末） 4,459億円 時価総額 （2016.3末） 1,307億円*1 【証券コード8972】 【証券コード3278】 ケネディクス・プライベート 投資法人 （2014年 運用開始） ケネディクス・オフィス 投資法人 （2005年 上場） ケネディクス・レジデンシャル 投資法人 （2012年 上場） 大規模オフィス ・ホテル等 中規模 オフィス 賃貸住宅 【証券コード3453】 ケネディクス商業リート 投資法人 （2015年 上場） 商業施設 ジャパン・シニアリビング 日本ロジスティクスファンド 投資法人 投資法人 （2015年 上場） （2005年 上場） ヘルスケア施設 物流施設 プレミア 投資法人 （2002年 上場） オフィス・ 住宅複合型 659億円 3,931億円 1,481億円 1,316億円 279億円 2,126億円 2,359億円 391億円*2 2,615億円 1,034億円 969億円 137億円 2,068億円 1,831億円 *1 ケネディクス株式会社の時価総額 *2 非上場のため、発行済投資口総数×基準価額にて算出 グループ時価総額： 6,454億円 ・ケネディクス株式会社及びケネディクスグループが主体的に運用を行っているREITの時価総額合計 （日本ロジスティクスファンド投資法人、プレミア投資法人は含まれていません） 4 $ 不動産投資事業 投資エクスポージャー（KDX投資金額ベース） 長期保有不動産の売却 ⇒ 分散投資ポートフォリオの構築 分散投資ポートフォリオ内での回転投資 投資エクスポージャー (2014年12月末) 投資エクスポージャー (2016年3月末) 投資用現金, 70億円, 8% 投資用現金, 124億円, 14% 事業関連・関係会社 株式, 75億円, 9% ブリッジ, 167億円, 19% ブリッジ, 200億円, 24% REIT投資証券, 74億円, 9% 事業関連・関係会社 株式, 74億円, 9% 投資済合計 投資済合計 762億円 734億円 海外不動産・その他, オポチュニスティック, 70億円, 9% 28億円, 3% 長期保有（レガシー等）, 274億円, 33% コア, 7億円, 1% コア, 9億円, 1% REIT投資証券, 119億円, 14% 102億円, 12% 開発, 118億円, 14% 開発, 21億円, 3% メザニン・債権投資, 7億円, 1% オポチュニスティック, 海外不動産・ その他, 56億円, 6% 長期保有 （レガシー等）, 22億円, 3% メザニン・債権投資, 66億円, 8% 5 $ 不動産投資事業 2012年以降の不動産関連投資リターン 不動産関連投資の実績 （単位：億円） 投資残高（左軸） 年換算リターン（分配損益/投資残高）（右軸） 350 40% 300 2015年 年換算リターン 33.4 ％ 35% 30% 250 2014年 年換算リターン 200 25% 22.4％ 20% 321 150 15% 225 100 50 0 2012年 年換算リターン 4.7％ 4 2012.12月期 （実績） 10% 2013年 年換算リターン 4.9％ 5% 40 0% 2013.12月期 （実績） 2014.12月期 （実績） 2015.12月期 （実績） ・ 2012年以降の新規投資案件のうち、開発案件他での追加投資等を除いた実績値を期間別に集計 ・ 投資残高は、各期間の月末投資元本残高の平均 ・ 年換算リターン = 12ヶ月間の分配損益等÷同期間の投資平均残高 6 2. トピックス 7 ケネディクス自然電力ファンド 太陽光発電所を主な投資対象とし、再生可能エネルギー発電所へ投資するファンドを、自然電力㈱と共同で設立 PARTNER SHIP 新たな運用対象資産への取り組み 不動産アセットマネジメントで培ったファンド運用ノウハウ ファンド事業を通じたビジネスも展開 再生可能エネルギー発電所の開発、運営ノウハウ ファンド概要 名称 ケネディクス自然電力ファンド ファンド規模 400億円（予定） 投資対象 太陽光、風力、小水力又はバイオマス発電所等 出資者 複数の国内金融法人 運用者 ケネディクス、自然電力 8 AUM・利益の成長と株主還元 ■AUMの将来推移（イメージ） (単位：億円) 40,000 30,000 40,000 連結対象＆REIT（サブスポンサー） 海外ファンド インフラファンド コアファンド 私募ファンド REIT（メインスポンサー） 20,000 ベース AUM 10,000 0 2015年 2020年 2025年 ■ベース利益と不動産投資利益の将来推移（イメージ） ベース利益の割合拡大 ⇒ 収益の質向上 自社株買い 原資 不動産投資利益 配当原資 ベース利益 2015年 2025年 9 自己株式取得と株主還元について ■株価水準とキャピタル・アロケーション（概念図） M&A等 M&A等 KDX株 市場価値 自社株 買い 株式発行 /M&A 自社株 買い 自社株 買い KDX株 適正価値 ■EPSの成長（イメージ） ■資本準備金の額の減少 資本準備金100億円を「その他資本剰余金」に振り替え 2016年3月25日株主総会で承認済、2016年6月1日が効力発生日 ベース 利益 不動産 投資益 自社株 買い ■株主還元の方針 配当 ・・・安定的な収益であるベース利益に基づき、継続的に実施 自社株買い ・・・外部環境の影響が大きい不動産投資事業からの利益に基づき、 機動的に実施 配当総額 自社株買い 2014年 2015年 2016年 約8億円 約10億円 約10億円（予想） − 約20億円 未定 EPS 成長分 不動産マーケット環境に応じ 効果的な資本配分 10 中期経営計画（2015∼2017年)の見通し Partners in Growth 2017 （2015年実績と2016年予想） （2015年2月策定・公表） 安定収益の成長 2015 （実績） ベース利益 38億円 2016 （予想） 30億円 ベース利益*1：40億円 （2017年12月期） 資本効率の向上 ROE 2015 （実績） 2016 （予想） 12.2% 11.4% 3年平均ROE*2：8.0％ *1: ベース利益：アセットマネジメント事業及び不動産関連事業の営業総利益合計から販売費及び一般管理費を控除 *2: 3年平均ROE：当期純利益を自己資本（期初・期末平均）で除した各年度ROEの平均 上記*1および*2の目標数値算定にあたり、企業買収等にともなう「のれん」の影響を除外 11 3. 2016年12月期第1四半期決算の概要 12 第1四半期連結損益計算書概要 2016年12月期第1四半期業績概要 連結損益計算書概要 (単位：百万円) 2015年 セグメント情報 (単位：百万円) 2015年 2016年 通年実績 通年実績 通年予想 1Q 営業収益 25,997 5,610 22,600 営業総利益 16,933 3,857 16,300 販管費 -6,814 -1,679 -7,000 営業利益 10,119 2,177 9,300 営業外収益 712 344 1,800 営業外費用 -1,703 -374 -1,000 9,127 2,147 10,100 2,261 1,989 4,200 11,388 4,137 14,300 経常利益 特別損益 税金等調整前当期純利益 営業総利益 非支配株主に 帰属する当期純利益 親会社株主に帰属する 当期純利益 -668 -587 -2,600 -913 -1,027 -1,700 9,807 2,522 10,000 通年予想 1Q 16,933 3,857 16,300 9,247 2,226 8,000 アクイジションフィー 2,802 312 1,500 アセットマネジメントフィー 4,058 1,069 4,800 961 453 1,200 1,066 359 400 その他フィー収入 358 30 100 不動産関連事業 1,148 415 1,650 プロパティマネジメントフィー 928 244 1,100 マスターリース損益等 219 171 550 6,538 1,216 6,650 2,257 424 1,750 904 0 100 匿名組合分配損益等 1,867 638 1,700 その他 1,509 153 3,100 アセットマネジメント事業 インセンティブフィー ディスポジションフィー 不動産投資事業 賃貸事業損益 不動産売却損益 法人税 2016年 13 2016年12月期 業績予想と配当予想 2016年12月期業績予想 連結損益計算書概要 (単位：百万円) 2014年 通年実績 2015年 通年実績 セグメント情報 (単位：百万円) 2016年 通年予想 営業総利益 2014年 2015年 2016年 通年実績 通年実績 通年予想 13,519 16,933 16,300 5,825 9,247 8,000 アクイジションフィー 1,093 2,802 1,500 アセットマネジメントフィー 2,864 4,058 4,800 インセンティブフィー 686 961 1,200 ディスポジションフィー 638 1,066 400 その他フィー収入 542 358 100 880 1,148 1,650 プロパティマネジメントフィー 539 928 1,100 マスターリース損益等 340 219 550 ① アセットマネジメント事業 営業収益 26,212 25,997 22,600 営業総利益 13,519 16,933 16,300 ④販売費及び一般管理費 -5,371 -6,814 -7,000 8,147 10,119 9,300 営業外収益 697 712 1,800 ⑤営業外費用 -2,438 -1,703 -1,000 6,406 9,127 10,100 -2,476 2,261 4,200 3,930 11,388 14,300 ③ 不動産投資事業 6,812 6,538 6,650 1,572 -668 -2,600 賃貸事業損益 4,335 2,257 1,750 -658 -913 -1,700 不動産売却損益 1,232 904 100 匿名組合分配損益等 1,219 1,867 1,700 25 1,509 3,100 営業利益 経常利益 ⑥特別損益 税金等調整前当期純利益 法人税 非支配株主に帰属する 当期純利益 親会社株主に帰属する 当期純利益 4,844 9,807 10,000 ROE 6.5％ 12.2% 11.4% EPS 18.2円 37.0円 38.3円 1,307 3,854 3,000 3円 4円 4円 ベース利益*（百万円） 1株当たり配当金 ② 不動産関連事業 その他 参考 算出 ベース利益： ①＋②＋④* 不動産投資損益： ③＋⑤＋⑥ 2014年 13億円 19億円 2015年 38億円 70億円 2016年 30億円 98億円 *のれん償却額及びREIT運用会社等の持分調整を含む 14 連結貸借対照表の概要（2016年3月末） (単位：百万円) 2015年 12月末 2016年 3月末 有利子負債残高と平均利率の推移 (単位：百万円) 150,000 総資産 171,575 183,796 純資産 92,353 95,955 (うち非支配株主持分) (8,867) (10,638) 自己資本 83,317 48.6% 46.3% 有利子負債 69,307 79,524 (45,634) (56,762) (うちノンリコースローン) 現預金 47,545 2.50% 2.51% 63,623 66,025 21,640 1.72% 28,347 0.83倍 *「自己資本比率」＝(「純資産」 – 「非支配株主持分」 – 「新株予約権」) / 「総資産」 326円 1.42% 56,762 1.34% 1.26% 1.11% 0.93倍 319円 2% 69,307 82,888 46,234 0 BPS（一株当たり純資産） 79,524 45,634 41,982 Debt Equity Ratio 2.20% 2.01% 50,000 4% 3% 106,615 85,147 100,000 （自己資本比率*） ノンリコースローン(左軸) コーポレートローン(左軸) 平均利率*(ノンリコース)(右軸) 平均利率*(コーポレート)(右軸) 2012/12 1% 1.04% 37,678 2013/12 23,727 23,673 22,762 2014/12 2015/12 2016/3 0% *平均利率は、各期末に残存するローン契約の利率について、 元本で加重平均したもの 15 Appendix 16 成長へ向けた取り組み事例 1/2 「民泊」動向 ホテル 開発 ■民泊活用を見越した住宅投資について、KDXとして検討中 ⇒ KDXの住宅投資やSDのオペレーションノウハウを活用 ■六本木ホテル案件について、 Re-Seed機構との開発ファンド組成 ■日本最大のサービスアパートメント（SA）運営企業 ■SA市場のシェア20％、SA13棟運営、 総室数約870室 ⇒サービスアパートメント(SA)業務拡大へ向け、「民泊」の条例動 向や営業可能性を探る ・SA運用会社のパイオニア （仮称）六本木7丁目計画 所在地 ： 東京都港区六本木 用途（予定）： ホテル・店舗 竣工（予定）： 2017年3月 ・利用者の審査実施 ・外国人との契約実績も豊富 ■新たなホテル開発案件 ・バイリンガルスタッフによるサポート ・24時間体制 ・法人顧客への直接営業 ・利用者のリピーター率50％超 銀座7丁目 （民泊動向） 計画地 計画地 ■東京都大田区： 銀座8丁目 規制緩和を促す国家戦略特区で民泊を認める条例案が可決 ■「民泊サービス」のあり方に関する検討会（厚生労働省及び観光庁） ⇒ヒアリング対象として、スペースデザインも検討会へ出席 ■規制改革会議における検討（内閣府規制改革推進室） 銀座たあぶる館 新浦安土地 所在地 ： 東京都中央区銀座 ホテル・店舗の開発へ着手予定 所在地 ： 千葉県浦安市明海 東京ディズニーランド周辺エリアに おけるホテル開発用地取得 17 成長へ向けた取り組み事例 2/2 ブリッジファンド等 Kenedix Asia Pte. Ltd. ■商業、ヘルスケア施設の開発を含む重点投資 商業施設 ブリッジ事例 ヘルスケア施設 開発・ブリッジ事例 ■KDXが売主との間で売買契約 を締結、ブリッジ機能を提供 ■介護老人保健施設5物件を、KDX・JSL及びそ の他投資家と共同出資により取得（2016.3月） ■2015年5月にシンガポール法人設立 ■ビジネス・スコープ Investment Business： ASEANにおける不動産投資機会、Local Partner との関係構築等 Fund Management Business： 中期的にASEANファンド組成を目指す ■第1号投資案件（2015年12月実行） カネディアンヒル ホームセンター コーナン砂田橋店 （2016.4月 売却済） アネシス兵庫 オラージュ須磨 ライフ西天下茶屋店 （2016.1月 売却済） ロココリハ ベトナムの首都ハノイに所在するオフィスとサー ビス・アパートメントから成る9階建ての複合ビル 東南アジアにおけるオポチュニスティックな投資 機会 アネシス寺田町 コアファンドの組成 投資家側の変化 GPIFの運用ポートフォリオ変化 ⇒不動産等のオルタナティブ資産の上限を5％に設定 6頭のクジラ（ゆうちょ銀行、かんぽ生命、GPIF、国家公務員共済組合連合会、 地方公務員共済、私学共済）：400兆円近い資産にもポートフォリオの変化 海外大型年金（米カルスターズ、米カルパース、カナダ国民年金基金、ノル ウェー国民年金基金）等が不動産投資へ配分増加 企業側の変化 コーポレートガバナンス・コード等の導入に見られるように、市場は資本効率 を重視し期待利益が高まり、事業法人が不動産を保有することは非効率に インフラファンド ■ケネディクス自然電力ファンド組成 太陽光発電所を主な投資対象とし、全国の再生可能エネルギー発電 所へ投資するファンドを、自然電力㈱と共同で設立 partner ship 出資額：最大80億円（予定）、総資産規模：最大400億円程度（予定） 出資者：複数の国内金融法人 ■その他インフラ資産への取組強化 交通・通信・エネルギー・公共不動産等、国内機関投資家の関心が高ま るインフラ・アセットについて、国内外の投資機会を積極的に発掘し、フ ァンド化を目指す。 18 長期ビジョンとケネディクスモデル ■長期ビジョン ■ケネディクスの事業領域 年10％程度のターゲットリターン 1 Kenedix Vision 2025: 「ケネディクスモデルで成長」 不動産投資 3 Kenedix Field 10年後：AUM4兆円、グループ時価総額2兆円、ROE15％ オポチュ ニスティッ ク投資 （現状： AUM1.6兆円、グループ時価総額0.6兆円、2015年ROE12％） ・グループ時価総額には、当社がメインスポンサーとなるREITの時価総額を含みます 海外 投資 開発 投資 REIT ブリッジ 安定収益基盤 ケネディクスは、自ら不動産を保有しません。 グループで組成・運用するファンドが保有します。 1 アセットマネジメント事業： ケネディクスは、自ら不動産を保有せず、常に顧客投資家へ良質な 投資機会を提供します。 2 不動産関連事業： ケネディクスは、グループで運用するファンドの価値向上に資する不 動産関連業務を展開します。 リターン ■ケネディクスモデル 不動産保有（長期） ・ｵﾌｨｽ ・住宅 ・商業 ・私募 ・ﾍﾙｽｹｱ ＆2 1 AM ・KDX ・KFM REIT Field PM サービスオフィス /アパート ・KPM ・SD 3 不動産投資事業： ケネディクスは、グループで運用するファンドに対して、 顧客投資家との共同投資を行います。 リスク 19 不動産マーケットサイクルと成長ドライバー 15% トータルリターン（ARES Japan Property Index） （非上場・私募ファンドとJ-REITの保有不動産の運用実績から得られるインカム・リターンと キャピタル・リターンを加重平均して指数化したもの） 10% →今後 5% 0% -5% 出所：不動産証券化協会『ARES Japan Property Index』よりケネディクス作成 -10% 2002/12 2003/12 2004/12 2005/12 2006/12 2007/12 2008/12 2009/12 2010/12 2011/12 2012/12 2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2017/12 オポチュニ スティック ファンド ■KDXの成長ドライバー コアファンド Bearish Bullish REIT 20 安定収益割合と財務レバレッジ ■営業総利益の構成比：安定収益であるアセットマネジメント事業と不動産関連事業の割合が拡大 ■財務レバレッジ：負債比率は低下方向（自己資本割合は徐々に上昇） 2025年（イメージ） 2015年 B/S P/L 9% 不動産関連 事業 不動産投資 事業 36% 19% 不動産投資 25% 事業 不動産関連 事業 自己資本 自己資本 負債 負債 56% 56% AM事業 AM事業 2015 2025年（イメージ） 総資産 1,700億円程度 総資産 財務レバレッジ 2倍程度 財務レバレッジ AUM 1.6兆円 AUM 4兆円 ROE 12.2％ ROE 15％ 21 ・連結対象不動産の概要（2016年3月末） ・KDX単体バランスシート 棚卸資産(単位：百万円、連結バランスシートベース) 資産残高 (簿価合計) シニアヘルスケア 【参考】2016年3月末KDX単体バランスシート 2014年12月末 2015年12月末 2016年3月末 その他流動資産：167億円 ‐ ‐ 18,530 オフィス (内 短期借入金等：48億円) 固定負債：188億円 (内 長期借入金：179億円) 固定資産(単位：百万円、連結バランスシートベース) 資産残高 (簿価合計) 総資産1,093億円 流動負債：59億円 現預金：325億円 2014年12月末 2015年12月末 2016年3月末 41,147 35,726 34,403 賃貸住宅 8,610 3,425 3,416 商業施設 32,098 6,329 1,783 純資産：845億円 (内 株主資本：831億円) 固定資産：600億円 シニアヘルスケア 4,833 7,856 7,827 長期建替目的／ その他 34,894* 22,842* 22,822* 合計 121,585 76,180 70,254 (内 投資有価証券等：596億円) *借地権及び建設仮勘定を含む 参考： 連結不動産 含み損益 計 ■2012年12月末 ▲64億円 ■2014年12月末 ＋32億円 ■2015年12月末 ＋20億円 ■単体ベースでの自己資本比率は約77.1％ ■投資額＜純資産 開発中物件は、含み損益に含まれていません 22 アセットマネジメント事業 アセットマネジメント事業の報酬体系 運用報酬（アセットマネジメントフィー）は中長期で安定的な収益源 ファンドの組成、物件の売却による収益機会を獲得 報酬体系 運用報酬 （アセットマネジメントフィー） 計上の タイミング 毎期 内容 投資資産のファンド取得価額に対して一定割合 取得報酬 （アクイジションフィー） 資産の取得時 投資資産の取得価額に対して一定割合 譲渡報酬 （ディスポジションフィー） 資産の売却時 売却額に対して一定割合 成果報酬 （インセンティブフィー） 資産の売却時 目標超過収益に対して一定割合 その他フィー収入 仲介手数料、コンサルティングフィー等 23 アセットマネジメント事業 AM事業の料率推移 ■ベースAUMとAM事業の料率推移 ・ ・ ・アセットマネジメント事業営業総利益の各フィー内訳÷ベースAUMの期末平均にて算出 (単位：億円) ベースAUM(左軸) 運用報酬(右軸) 取得報酬&その他フィー収入(右軸) 成果報酬&譲渡報酬(右軸) 12,000 0.55% 0.51% 0.47% 11,259 10,000 0.45% 0.39% 0.39% 0.37% 8,664 8,000 7,928 9,169 9,392 0.33% 8,160 0.31% 0.31% 0.35% 0.28% 6,000 0.24% 6,617 0.25% 0.20% 0.18% 0.14% 4,000 2,000 0.14% 0.13% 0.05% 0.05% 0.14% 0.15% 0.06% 0.03% 0.02% 0.05% 0 -0.05% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 24 $ 不動産投資事業 不動産関連投資（2012年以降）：投資年度別の概要① 2016年1月∼3月の投資（売却済案件を含む） 時期 アセットクラス 投資タイプ 所在 物件 規模*1 KDX 投資額 KDX シェア ファンド Exit 想定/実績 IRR 想定/実績 マルチプル (1) 2016年1月 商業施設 ブリッジ（REIT） 愛知県 中規模 約23.9億円*2 100% - 4.3%*2 x1.03*2 (2) 2016年2月 ホテル/オフィス オポチュニスティック 千葉県 中規模 約6.7億円 30% - 15.2% x1.55 (3) 2016年2月 ヘルスケア ブリッジ（REIT） 北海道 中規模 約13.2億円 100% - 25.2% x1.27 (4) 2016年3月 ヘルスケア ブリッジ（REIT） 兵庫県、大阪府 大規模 約37.1億円 82.3% - 14.2% x1.14 *1 ポートフォリオの取得価格による分類（開発案件は開発原価を採用）。小規模：50億円未満、中規模：50億円以上100億円未満、大規模100億円以上 *2 2015年8月に当社が売主と売買契約を先行して締結し、手付金を拠出した時点からの正味投資額及び通算リターン 2015 年の投資 （売却済案件を含む） アセットクラス*1 投資タイプ*1 4% 4% 6% 29% オフィス 商業施設 18% 25% 賃貸住宅 10% 43% ホテル ヘルスケア 16% 33% ブリッジ（REIT） オポ投資 ローン/CMBS等 コア 開発案件 その他 LTV*4 （鑑定価格ベース） 加重平均投資期間：1.3年 （百万円） 12% KDX投資額 (KDXシェア*3) 想定投資期間*2 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 約376億円 (32.6%) 1年以下 1年超2年以下 2年超3年以下 64.3% 3年超 *1 当社投資額（当初分）をアセットクラス、タイプ別に集計した構成割合 *2 当社投資開始時に想定した投資期間(Exit済みの案件は実績投資期間を採用) *3 各投資案件において当社投資が占める出資割合の集計値（ローン/CMBS/過年度投資案件における追加出資等を除く） *4 各投資案件の借入額と裏付資産の鑑定評価額との投資時比率の集計値（ローン/CMBS/開発案件を除く） 25 $ 不動産投資事業 不動産関連投資（2012年以降）：投資年度別の概要② 2014 年の投資 （売却済案件を含む） アセットクラス* 1 投資タイプ* 1 想定投資期間* 12% 52% 21% オフィス 商業施設 賃貸住宅 ホテル ヘルスケア その他 3% 4% LTV*4 （鑑定価格ベース） 加重平均投資期間：1.7年 （百万円） 3% 4% 8% KDX投資額 (KDXシェア*3) 2 14,000 ブリッジ（REIT） 17% オポ投資 76% 12,000 10,000 約295億円 (71.0%) 8,000 ローン/CMBS等 6,000 ブリッジ（コア） 4,000 71.4% 2,000 0 1年以下 1年超2年以下 2年超3年以下 4年超 2012~2013 年の投資 （売却済案件を含む） アセットクラス*1 投資タイプ*1 （百万円） 9% 3% 37% 13% 38% 59% （鑑定価格ベース） 加重平均投資期間：2.3年 6,000 ブリッジ（REIT） 21% LTV*4 7,000 6% 14% オフィス ホテル 賃貸住宅 商業施設 物流施設 KDX投資額 (KDXシェア*3) 想定投資期間*2 5,000 開発案件 4,000 オポ投資 3,000 ローン/CMBS等 2,000 約107億円 (15.5%) 72.6％ 1,000 0 1年以下 1年超2年以下 2年超3年以下 4年超 *1 当社投資額（当初分）をアセットクラス、タイプ別に集計した構成割合 *2 当社投資開始時に想定した投資期間(Exit済みの案件は実績投資期間を採用) *3 各投資案件において当社投資が占める出資割合の集計値（ローン/CMBS/過年度投資案件における追加出資等を除く） *4 各投資案件の借入額と裏付資産の鑑定評価額との投資時比率の集計値（ローン/CMBS/開発案件を除く） 26 事例（1） 内幸町新生銀行旧本店ビル跡地再開発 2012年12月に当社、東急不動産、日本政策投資銀行の3社の共同事業として、SPCを通じて取得 霞ヶ関エリアに近く、日比谷公園に近接する希少な立地 2015年5月着工 開発後の概要(一部予定) 日比谷駅 霞ヶ関駅 ■日本政策投資銀行によるDBJ Green Building 認証制度のプラン認証において、「国内トップクラス の卓越した環境・社会への配慮がなされたビル」と して認証 日比谷公園 官公庁エリア 新生銀行 旧本店ビル 日比谷エリア 所 虎ノ門駅 内幸町駅 新橋エリア 新橋駅 在 地 東京都千代田区内幸町 用途(予定) オフィス（一部店舗） 構造・規模 ( 予 定 ) S/SRC造地上21階地下4階 敷 地 面 積 5,998.50m2 延 床 面 積 ( 予 定 ) 約67,000m2 竣工(予定) 2017年6月 27 事例（2） ホテル跡地建替プロジェクト 宿泊主体型ホテル「レム」ブランドとして、株式会社阪急阪神ホテルズが出店を計画 不動産特定共同事業法の特例事業適用*1 （GK-TKスキームで現物不動産を取扱い） 容積率620% ⇒785% へ増加（連担建築物設計制度の認定を受け、空中権を利用） 耐震・環境不動産形成促進事業*2への応募案件 *1： GKに代表される倒産隔離を図った特別目的会社（SPC)が、許可を受けた不動産特定共同事業者に業務委託し、届出等の要件を満たすことによって可能となる、現物不動産を投資対象とした事業 *2： 一般社団法人環境不動産普及促進機構（Re-Seed機構）による耐震・環境性能を有する良質な不動産の形成（改修・建替え・開発事業）を促進し、地域の再生・活性化に資するまちづくり及び 地球温暖化対策を推進する事業 開発後の概要 東京ミッドタウン 事業名称 （仮称）六本木7丁目計画 所 在 地 東京都港区六本木7丁目 用 途 ( 予 定 ) ホテル・店舗 六本木駅 （大江戸線） 計画地 構造・規模 ( 予 定 ) S/SRC造 地上21階地下1階 工 期 （ 予 定 ） 2015年8月着工 2017年3月竣工 六本木交差点 六本木駅 （日比谷線） 28 オフィス市場 平均成約賃料の推移(東京都心部) プロパティクロック（不動産時計） オフィス賃料 2016Q1 （千円/月、坪） 50 ソウル 北京 サンフランシスコ ロンドン 賃料上昇 香港、上海 ロサンゼルス の減速 東京 40 30 オフィスビル供給見通し（東京23区） シンガポール 250（万㎡） 200 賃料下落 の加速 150 ニューヨーク 20 シドニー 済（転載依頼中） 賃料上昇 賃料下落 の加速 の減速 100 10 モスクワ 50 都心部Bクラスビル 都心部Aクラスビル パリ 0 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 出所：三幸エステートよりケネディクス作成 平均空室率(東京23区) (%) 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 出所：森ビル オフィスビルストックの現状 （2015年1月現在） 稼動面積及び貸室面積の増減推移(東京都心5区) 14 グレードA （万坪） 貸室面積増減 12 グレードB 10 0 ワシントンDC 注：Aグレードオフィスビルの賃料を対象としている 出所：JLL オフィスビル 1981年以前 ストック 竣工の比率 (万㎡） 稼動面積増減 10 8 8 6 6 4 東京区部 6,699 25% 大阪 1,602 34% 名古屋 585 33% 福岡 353 41% 2 4 0 -2 2 -4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 0 05 06 出所：CBRE 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 11 12 出所：三鬼商事よりケネディクス作成 13 14 15 16 注：床面積ベース 出所：日本不動産研究所 29 住宅・物流・商業・ホテル市場 賃貸住宅賃料（東京23区）と稼働率（首都圏） ショッピングセンター物販賃料（14大都市） (%)100 105 100 95 95 90 60,000 （円/月、坪） 50,000 40,000 30,000 90 85 20,000 マンション賃料インデックス（左軸） 85 80 10,000 稼働率（右軸） 中心地域 80 75 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 注：マンション賃料インデックスはシングルタイプ（18㎡~30㎡未満、連鎖型、2009年Q1＝100）が対象 出所：J-REIT開示情報、『マンション賃料インデックス』（アットホーム㈱、㈱三井住友トラスト基礎研究所） を元にケネディクス作成 7.0 (千円) 既存物件空室率(右軸) 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 出所：日本ショッピングセンター協会 ホテルRevPAR（販売可能室一室あたり収益）前年同月比増減率 首都圏物流施設空室率と平均募集賃料 募集賃料(左軸) 郊外地域 25% 40 20% 30 15% 20 10% 10 5% 0 平均空室率（右軸） 6.0 (%) 東京（フルサービス型） 東京（宿泊主体型） 大阪 5.0 4.0 3.0 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 注：空室率は首都圏の大型マルチテナント物流施設、平均募集賃料は東京都の中大型施設が対象 出所：CBRE -10 '14/1 '14/3 '14/5 '14/7 '14/9 '14/11 '15/1 '15/3 '15/5 '15/7 '15/9 '15/11 '16/1 '16/3 出所：各種資料よりケネディクス作成 30 J-REIT市場 東証REIT指数とTOPIX及び10年国債利回り J-REIT配当利回りと10年国債利回り 0.7 (%) 2,000 0.6 1,900 0.5 1,800 0.4 1,700 0.3 1,600 0.2 1,500 0.1 1,400 0.0 1,300 10年国債利回り（左軸） -0.1 東証REIT指数（右軸） '15/1 1,100 '15/4 '15/7 '15/10 '16/1 '16/4 出所：ブルームバーグよりケネディクス作成 0.4 3.0 0.2 2.5 0.0 東 証 REIT指数配当利回り（左軸） イールドギャップ（左軸） 10年 国 債利回り（右軸） 2.0 '15/1 '15/3 '15/5 '15/7 -0.2 '15/9 '15/11 '16/1 '16/3 出所：ブルームバーグよりケネディクス作成 J-REITエクイティファイナンス状況 4,000 0.6 3.5 1,200 TOPIX（右軸） -0.2 (%) 4.0 (%) J-REIT各社による物件取得及び売却額 （億円） 8,000 （億円） 取得 3,000 6,000 2,000 4,000 1,000 2,000 0 売却 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2011 2012 2013 出所：J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成 2014 2015 2016 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2009 2010 2011 出所：J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成 2012 2013 2014 2015 2016 31 不動産関連事業 不動産関連サービス業務の拡大 スペースデザインのオペレーション業務の強化へ向けて ビジネスの位置づけ AM ■ サービスアパートメント(SA)業務拡大へ向け、「民泊」の 条例動向や営業可能性を探る 私募 ファンド (助言) 私募 ファンド (一任) ビル管理 業務 売買 仲介 賃貸 仲介 オペ レーター KDX KPM ■ SA13棟運営、総室数約870室（うち25㎡以上が約6割） SD KDO ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社(KPM) KPI KFM 不動産関連 サービス業務の拡大 KDR KRR 当社AM事業にKPMによるPM・BM事業を加えることで、テナントに 対する質の高いサービスを提供 ⇒テナント満足度を高め、稼働率改善により収益性を向上 ■ 2015年7月、 ケネディクス・エンジニアリング㈱(KDE)を設立 ⇒工事事業の強化を図り、保有・管理資産の価値を高める JLF MLP シニア ヘルスケア REIT JSLP 32 ケネディクスの概要 沿革 会社概要 商号 ケネディクス株式会社 代表者 代表取締役社長 宮島 大祐 設立 1995年4月 1995 ■ ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィルソン・ジャパン）設立 1999 ■ 川崎データセンタービル投資、AM事業への本格参入 2001 ■ 大手生命保険会社向け不動産私募ファンドを組成 2002 ■ 大証ヘラクレス市場に上場 2003 ■ 国内年金基金向けの不動産私募ファンドを組成 上場市場 東京証券取引所第1部 （証券コード：4321） 従業員 連結304名 （2016年3月末現在） 2004 ■ 東京証券取引所第1部上場 本社 103-0026 東京都中央区日本橋兜町6-5 2005 ■ J-REIT(KDO及びJLF)が東証上場 2007 ■ Challenger Kenedix Japan Trust がオーストラリア証取上場 2008 ■ ドイツ投資家向けの商業施設私募ファンドの組成 2009 ■ KDX豊洲グランスクエア売却・AM受託 2010 ■ 受託資産残高（AUM）が1兆円を突破 KDX日本橋兜町ビル http://www.kenedix.com URL 株主総会 監査役会 取締役会 ■ ケネディクス・レジデンシャル投資法人が東証上場 エクイティ委員会 2012 代表取締役社長 コンプライアンス部 2013 ■ 旧新生銀行本店ビルに関するAM業務等受託 ■ ケネディクス不動産投資顧問株式会社が営業開始 内部監査部 業務統括部 総務・ 人事部 財務・ 経理部 経営企画部 事業開発部 エクイティ運用部 戦略投資部 ファンド運用本部 ■ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社を設立 2014 ■ ケネディクス・プライベート投資法人が運用開始 ■ ケネディクス商業リート投資法人が東証上場 2015 ■ ジャパン・シニアリビング投資法人が東証上場 33 株式情報（2016年3月31日現在） ■発行株式及び株主数 ■所有者区分別株式分布状況 発行可能株式総数 ： 350,000,000株 発行済株式の総数 ： 265,658,200株 自己名義株式 ： 4,016,600株 株主数 ： 41,273名 その他国内法人 外国個人 3.8% 0.1% 証券会社 5.2% 自己名義 1.5% 外国法人 30.2% ■大株主（上位5名） 株主名 持ち株数（株） 持株比率（％） 日本トラスティ・サービス信託銀 行株式会社（信託口） 13,330,900 5.01 ＭＳＩＰ ＣＬＩＥＮＴ ＳＥＣＵＲＩＴＩＥＳ 13,278,731 4.99 ＣＨＡＳＥ ＭＡＮＨＡＴＴＡＮ ＢＡＮＫ ＧＴＳ ＣＬＩＥＮＴＳ ＡＣＣＯＵＮＴ 13,199,626 4.96 日本マスタートラスト信託銀行株 式会社（信託口） 10,097,200 3.80 ＳＴＡＴＥＳＴＲＥＥＴ ＢＡＮＫ ＡＮＤ ＴＲＵＳＴ ＣＯＭＰＡＮＹ 個人・その他 36.7% 5,690,757 2.14 金融機関 22.6% 株主数の状況 個人・その他 金融機関 外国法人 証券会社 その他国内法人 外国個人 自己名義 合計 40,643 32 198 51 275 73 1 41,273 （注1）個人・その他には証券保管振替機構 名義株式を含めています （注2）自己名義には株式給付信託関連は 含まれていません 34 ミッションステートメント ミッションステートメント： ケネディクスは不動産の限りなき可能性を切り拓きます コーポレートミッション： -事業目的 『何のために』 投資資金の不動産分野における最適運用と不動産の 価値創造を通じて、社会に貢献します。 -事業分野 『誰のために』 グローバルな不動産アセットマネージャーとして多 様な役割を担いながら、投資家の皆様に最適な投資機 会を提供します。 -事業方法 『どのように』 堅実かつ公正を基本とし、経営のスピードと柔軟性 を以って、新しい挑戦を続けます。 ミッション 長期ビジョン Kenedix Vision 2025 中期経営計画 Partners in Growth2017 35 本資料の取り扱いに関して 本資料の取り扱いに関して 本資料は、ケネディクス株式会社（以下、「当社」といいます）及び当社グループの事業概要並 びに経営戦略等に関する情報提供を目的としたものであり、投資の勧誘または斡旋を目的と したものではありません。 本資料に記載された内容については細心の注意を払っておりますが、掲載された情報の内容 の正確性、有用性、また適切性等ついて、当社は一切保証するものではありません。また、本 資料に記載された内容は、事前の通知なくして変更されることがあります。 本資料の中の当社の事業における計画、見通し、その将来に関する記述は、現時点で入手 が可能な情報を基に想定される合理的な判断と考えておりますが、さまざまなリスクや不確定 な要素が含まれていることから、実際の業績はさまざまな要素によって大きく異なる場合があ ります。 本資料の著作権その他の権利は、特段の断りがない限り、当社に帰属しています。