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ケネディクス株式会社 2015年12月期 決算説明資料 2016年2月
ケネディクス株式会社 2015年12月期 決算説明資料 2016年2月 目次 1. ・2015年12月期決算の概要 ・2016年12月期業績予想 P.2 2. ケネディクスのビジネス P.8 3. 今後の成長と資本政策 P.14 Appendix P.19 1 1. 2015年12月期決算の概要 2016年12月期業績予想 2 2015年12月期の総括 順調に不動産関連投資を実行 AUM成長 ■Total AUM： 1.6兆円（+1,636億円純増） $ ■2015年通年実績： ■ ベースAUM：1.1兆円（+1,866億円純増） 投資額376億円、 回収額471億円 ■取得額：5,610億円、売却額：3,973億円（グロスベース） 投資リターン33.4％（2012年以降の案件） ■2つのJ-REIT上場 KRR 1,301億円、JSL 279億円（2015年末） ■特別損失36億円：過去投資物件の売却処理完了 ■多様な私募ファンド組成 （2016年通年予想の特別損失：ゼロ） REIT-able Fund、海外富裕層向けファンド、第一生命㈱とのコアファンド 健全で強固なB/S 大幅増益を達成 株主還元 ■単体自己資本比率：75.5％ ■当期純利益：98億円（前期比2倍） ■1株当たり配当：4円（前期比1円増配） ■連結自己資本比率：48.6％ ■ベース利益：38億円（前期13億円） ■自社株買い ：20億円 ■コーポレートローン： ■ROE ■総還元性向 ：31％ ：12.2%（前期 6.5%） 期間長期化・金利固定化・無担保化 3 2015年12月期 連結損益計算書概要 2015年12月期業績概要 連結損益計算書概要 2014年 2015年 通年実績 通年実績 営業収益 26,212 25,997 営業総利益 13,519 16,933 販管費 -5,371 -6,814 営業利益 8,147 10,119 31.1% 38.9% 営業外収益 697 712 営業外費用 -2,438 -1,703 6,406 9,127 24.4% 35.1% 特別利益 3,669 5,862 特別損失 -6,146 -3,601 税前当期純利益 3,930 11,388 1,572 -668 -658 -913 4,844 9,807 18.5% 37.7% 売上高営業利益率 経常利益 売上高経常利益率 法人税 少数株主損益 当期純利益 売上高最終利益率 セグメント情報 (単位：百万円) 営業総利益 連結対象不動産 の減少に伴う利 払い費用の減少 過去投資案件の 処分完了（含み損 の一掃） 2015年税率 約11％（実績） 2015年 通年実績 通年実績 16,933 5,825 9,247 アクイジションフィー 1,093 2,802 アセットマネジメントフィー 2,864 4,058 インセンティブフィー 686 961 ディスポジションフィー 638 1,066 その他フィー収入 542 358 880 1,148 プロパティマネジメントフィー 539 928 マスターリース損益等 340 219 6,812 6,538 賃貸事業損益 4,335 2,257 不動産売却損益 1,232 904 匿名組合分配損益等 1,219 1,867 25 1,509 不動産関連事業 不動産売却益の 拡大 2014年 13,519 アセットマネジメント事業 事業拡大による 人員増加 (単位：百万円) 不動産投資事業 その他 新規2REIT上場 を含めた物件取 得増加 ベースAUM増加 私募ファンドによ る物件売却増加 PM事業の拡大 連結対象不動産 の減少 債権回収益 等 4 2016年12月期 業績予想と配当予想 2016年12月期業績予想 連結損益計算書概要 (単位：百万円) セグメント情報 2014年 通年実績 2014年 2015年 2016年 通年実績 通年実績 通年予想 営業総利益 ① アセットマネジメント事業 営業収益 26,212 25,997 22,600 営業総利益 13,519 16,933 16,300 ④販売費及び一般管理費 -5,371 -6,814 -7,000 8,147 10,119 9,300 ディスポジションフィー 営業外収益 697 712 1,800 その他フィー収入 ⑤営業外費用 -2,438 -1,703 -1,000 6,406 9,127 10,100 特別利益 3,669 5,862 4,200 特別損失 -6,146 -3,601 -0 3,930 11,388 14,300 不動産売却損益 1,572 -668 -2,600 匿名組合分配損益等 -658 -913 -1,700 4,844 9,807 10,000 営業利益 経常利益 ⑥ 税金等調整前当期純利益 法人税 少数株主損益 当期純利益 ROE EPS ベース利益*（百万円） 1株当たり配当金 6.5％ 12.2% (単位：百万円) 11.4% 18.2円 37.0円 38.3円 1,307 3,854 3,000 3円 4円 4円 アクイジションフィー アセットマネジメントフィー インセンティブフィー ② 不動産関連事業 プロパティマネジメントフィー マスターリース損益等 ③ 不動産投資事業 賃貸事業損益 その他 参考数値 ベース利益： ①＋②‐④＋のれん償却額 ＋REIT運用会社等の持分調整 不動産投資損益：③ - ⑤ + ⑥ 2016年12月期配当（予想） 2015年 通年実績 13,519 5,825 1,093 2,864 686 638 542 880 539 340 6,812 4,335 1,232 1,219 25 2014年 16,933 9,247 2,802 4,058 961 1,066 358 1,148 928 219 6,538 2,257 904 1,867 1,509 2015年 2016年 通年予想 16,300 8,000 1,500 4,800 1,200 400 100 1,650 1,100 550 6,650 1,750 100 1,700 3,100 2016年 13億円 38億円 30億円 19億円 70億円 98億円 1株当たり 4円の配当 5 連結貸借対照表の概要（2015年12月末） (単位：百万円) 2014年 12月末 2015年 12月末 有利子負債残高と平均利率の推移 (単位：百万円) 150,000 総資産 203,268 171,575 純資産 85,351 92,353 (うち少数株主持分) (8,035) (8,867) ノンリコースローン(左軸) コーポレートローン(左軸) 平均利率*(ノンリコース)(右軸) 平均利率*(コーポレート)(右軸) 3.39% 109,767 4% 3% 106,615 3.02% 自己資本 77,206 83,317 100,000 （自己資本比率*） 38.0% 48.6% 有利子負債 106,615 69,307 (うちノンリコースローン) (82,888) (45,634) 2.50% 2.51% 28,546 1.38倍 290円 *「自己資本比率」＝(「純資産」 – 「少数株主持分」 – 「新株予約権」) / 「総資産」 66,025 21,640 1.72% 28,347 2% 1.42% 45,634 1.11% 41,982 0.83倍 319円 69,307 82,888 47,545 0 BPS（一株当たり純資産） 63,623 1.26% 49,323 Debt Equity Ratio 2.01% 60,444 50,000 現預金 2.20% 2011/12 2012/12 1% 37,678 2013/12 23,727 23,673 2014/12 2015/12 0% *平均利率は、各期末に残存するローン契約の利率について、 元本で加重平均したもの 6 指標推移 ■ケネディクスの各指標推移 ROE 売上高経常利益率 14.0% 50% 45% 45% 12.0% 35% 35% 8.0% 30% 6.0% 24% 4.0% 22% 6.5% 3.3% 2.0% 20% 2013 2014 2015 2013 2016（想定） EPS 2014 2015 2016（想定） BPS 45 340 37.1 40 35 38.3 30 330 320 319.7 310 25 300 18.2 20 290.6 290 15 10 5 11.4% 10.0% 40% 25% 12.2% 280 8.3 270 260 0 268.3 250 2013 2014 2015 2016（想定） 2013 2014 2015 2016（想定） 7 2. ケネディクスのビジネス 8 アセットマネジメント事業 受託資産残高(AUM) AUMの推移（期末） (単位：億円) 連結対象不動産 REIT(サブスポンサー) 15,000 年平均成長率（2008年以降） Total AUM：9.9% ベースAUM：10.1% REIT AUM： 20.8% REIT(メインスポンサー) AUMの内訳(2015年12月末現在) 16,443 投資家別AUM 725 5% 14,806 REIT (私募REITを含む) 22% 私募ファンド 1,325 私募ファンド 4,458 連結対象不動産 73% 12,063 12,000 9,398 9,000 8,468 1,730 6,000 1,710 1,158 1,002 10,979 11,113 11,177 926 1,618 1,521 1,586 1,432 1,432 2,444 2,841 3,238 969 4,088 アセットクラス別AUM 1,923 6% 14% 4,206 5,289 ベースAUM 1 兆1,259億円 2,289 2,220 3,000 5,484 3,515 4,239 5,319 5,426 4,963 47% 14% 7,605 19% 地域別AUM 7% 4% 11% 4,103 オフィスビル 賃貸住宅 物流施設 商業施設 その他 (ヘルスケア施設を含む) 東京経済圏 関西圏 3,653 中部圏 78% その他 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015/12 ・当社の関係会社が資産運用を受託しているREIT（ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人、ケネディクス商業リート投資法人、 ケネディクス・プライベート投資法人、ジャパン・シニアリビング投資法人、日本ロジスティクスファンド投資法人及びプレミア投資法人）が保有する物件も含まれています 9 アセットマネジメント事業 ケネディクスグループのAMビジネス 60％出資 100％出資 ケネディクス不動産投資顧問㈱ (KFM) 20％出資 30％出資 ジャパン・ シニアリビング・ パートナーズ㈱ 三井物産 ロジスティクス パートナーズ㈱ プレミア・リート・ アドバイザーズ㈱ 【証券コード3460】 【証券コード8967】 【証券コード8956】 私募ファンド 【私募REIT】 各種アセット AUM （2015.12末） 4,379億円 時価総額 （2015.12末） 1,163億円*1 【証券コード8972】 【証券コード3278】 ケネディクス・プライベート 投資法人 ケネディクス・オフィス 投資法人 ケネディクス・レジデンシャル 投資法人 大規模オフィス ・ホテル等 中規模 オフィス 賃貸住宅 商業施設 ヘルスケア施設 【証券コード3453】 ケネディクス商業リート 投資法人 ジャパン・シニアリビング 日本ロジスティクスファンド 投資法人 投資法人 物流施設 プレミア 投資法人 オフィス・ 住宅複合型 659億円 3,883億円 1,481億円 1,301億円 279億円 2,126億円 2,332億円 391億円*2 2,287億円 1,040億円 906億円 121億円 2,061億円 1,623億円 *1 ケネディクス株式会社の時価総額 *2 非上場のため、発行済投資口総数×基準価額にて算出 グループ時価総額： 5,910億円 ・ケネディクス株式会社及びケネディクスグループが主体的に運用を行っているREITの時価総額合計 （日本ロジスティクスファンド投資法人、プレミア投資法人は含まれていません） 10 $ 不動産投資事業 投資エクスポージャー（KDX投資金額ベース） 自社保有不動産の整理 ⇔ 投資案件の積み上げ（分散投資ポートフォリオの構築） 今後は分散投資ポートフォリオ内での回転投資へ 投資エクスポージャー (2014年12月末) 投資エクスポージャー (2015年12月末) 投資余力, 70億円, 8% 投資余力, 150億円, 18% ブリッジ, 95億円, 11% 事業関連・関係会社 株式, 75億円, 9% ブリッジ, 200億円, 24% REIT投資証券, 74億円, 9% 事業関連・関係会社 株式, 76億円, 9% 総計 832億円 海外不動産・その他, 70億円, 9% 28億円, 3% 長期保有（レガシー等）, 274億円, 33% オポチュニスティック, 102億円, 12% 総計 850億円 オポチュニスティック, コア, 9億円, 1% 開発, 21億円, 3% メザニン・債権投資, 7億円, 1% コア, 7億円, 1% REIT投資証券, 115億円, 14% 海外不動 産・その他, 85億円, 10% 開発, 110億円, 13% メザニン・債権投資, 72億円, 8% 長期保有, 34億円, 4% 11 $ 不動産投資事業 不動産関連投資のリターン（2012年以降） 不動産関連投資の実績 （単位：百万円） 投資残高（左軸） 年換算リターン（分配損益/投資残高）（右軸） 40% 35,000 30,000 2015年 年換算リターン 33.4 ％ 35% 30% 25,000 2014年 年換算リターン 20,000 25% 22.4％ 20% 32,115 15,000 15% 22,519 10,000 5,000 2012年 年換算リターン 10% 2013年 年換算リターン 4.7％ 4.9％ 378 3,957 2012.12月期 （実績） 2013.12月期 （実績） 5% 0 0% 2014.12月期 （実績） 2015.12月期 （実績） ・ 2012年以降の新規投資案件のうち、開発案件他での追加投資等を除いた実績値を期間別に集計 ・ 投資残高は、各期間の月末投資元本残高の平均 ・ 年換算リターン = 12ヶ月間の分配損益等÷同期間の投資平均残高 12 $ 不動産投資事業 不動産関連投資の概要：2015年1月∼12月 2015 年の投資(1月∼12月) アセットクラス*1 投資タイプ*1 （百万円） 4% 4% 12% 29% 6% オフィス 商業施設 25% 18% 賃貸住宅 10% 43% ホテル ヘルスケア 16% 33% KDX投資額 (KDXシェア*3) 想定投資期間*2 ブリッジ（REIT） オポ投資 ローン/CMBS等 コア 開発案件 その他 LTV*4 （鑑定価格ベース） 加重平均投資期間：1.3年 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 約376億円 (32.6%) 1年以下 1年超2年以下 2年超3年以下 64.3％ 3年超 2014 年の投資 （売却済案件を含む） アセットクラス*1 投資タイプ*1 12% 52% 21% オフィス 商業施設 賃貸住宅 ホテル ヘルスケア その他 3% 4% LTV*4 （鑑定価格ベース） 加重平均投資期間：1.7年 （百万円） 4%3% 8% KDX投資額 (KDXシェア*3) 想定投資期間*2 14,000 ブリッジ（REIT） 17% オポ投資 ローン/CMBS等 76% 12,000 10,000 約295億円 (71.0%) 8,000 71.4% 6,000 4,000 ブリッジ（コア） 2,000 0 1年以下 1年超2年以下 2年超3年以下 4年超 *1 当社投資額（当初分）をアセットクラス、タイプ別に集計した構成割合 *2 当社投資開始時に想定した投資期間(Exit済みの案件は実績投資期間を採用) *3 各投資案件において当社投資が占める出資割合の集計値（ローン/CMBS/過年度投資案件における追加出資等を除く） *4 各投資案件の借入額と裏付資産の鑑定評価額との投資時比率の集計値（ローン/CMBS/開発案件を除く） 13 3. 今後の成長と資本政策 14 成長へ向けた取り組み事例 1/2 「民泊」動向 ホテル 開発 ■日本最大のサービスアパートメント（SA）運営企業 ■SA市場のシェア20％、SA13棟運営、 総室数約870室 ⇒サービスアパートメント(SA)業務拡大へ向け、「民泊」の条例動 向や営業可能性を探る ・SA運用会社のパイオニア ・利用者の審査実施 ・外国人との契約実績も豊富 ・法人顧客への直接営業 ・バイリンガルスタッフによるサポート ■六本木ホテル案件について、 Re-Seed機構との開発ファンド組成 （仮称）六本木7丁目計画 所在地 ： 東京都港区六本木 用途（予定）： ホテル・店舗 竣工（予定）： 2017年3月 ・利用者のリピーター率50％超 ・24時間体制 ■新たなホテル開発案件 （民泊動向） ■東京都大田区： 規制緩和を促す国家戦略特区で民泊を認める条例案が可決 ■「民泊サービス」のあり方に関する検討会（厚生労働省及び観光庁） ⇒ヒアリング対象として、スペースデザインも検討会へ出席 ■規制改革会議における検討（内閣府規制改革推進室） （インバウンドの伸び） ■訪日外客数（総数） 2013年 1,036万人 2014年 1,341万人 2015年 1,973万人 銀座7丁目 計画地 計画地 銀座8丁目 銀座たあぶる館 新浦安土地 所在地 ： 東京都中央区銀座 ホテル・店舗の開発へ着手予定 所在地 ： 千葉県浦安市有明 東京ディズニーランド周辺エリアに おけるホテル開発用地取得 15 成長へ向けた取り組み事例 2/2 ブリッジファンド等 ■商業、ヘルスケア施設の開発を含む重点投資 Kenedix Asia Pte. Ltd. ■2015年5月にシンガポール法人設立 ■ビジネス・スコープ 商業施設 ブリッジ事例 ヘルスケア施設 開発・ブリッジ事例 ■KDXが売主との間で売買契約 を締結、ブリッジ機能を提供 ホームセンター ライフ西天下茶屋店 コーナン砂田橋店 （2016.1月KRR取得済） ■ブリッジ案件 ■開発中の ■開発中のサ高住 の当社固定資産 介護付有料 につき、竣工後にブ 老人ホーム リッジSPCで取得す の売買契約 ることを想定し売買 契約をKDXが締結 を締結 Investment Business： ASEANにおける不動産投資機会、Local Partner との関係構築等 Fund Management Business： 中期的にASEANファンド組成を目指す ■第1号投資案件（2015年12月実行） ベトナムの首都ハノイに所在するオフィスとサー ビス・アパートメントから成る9階建ての複合ビル 東南アジアにおけるオポチュニスティックな投資 機会 サンシャイン町田 コアファンドの組成 投資家側の変化 GPIFの運用ポートフォリオ変化 ⇒不動産等のオルタナティブ資産の上限を5％に設定 6頭のクジラ（ゆうちょ銀行、かんぽ生命、GPIF、国家公務員共済組合連合会、 地方公務員共済、私学共済）：400兆円近い資産にもポートフォリオの変化 海外大型年金（米カルスターズ、米カルパース、カナダ国民年金基金、ノル ウェー国民年金基金）等が不動産投資へ配分増加 企業側の変化 コーポレートガバナンス・コード等の導入に見られるように、市場は資本効率 を重視し期待利益が高まり、事業法人が不動産を保有することは非効率に インフラファンド ■再生エネルギー発電設備を対象としたファンド組成 主にメガソーラー発電設備を対象とし、風力、小水力、バイオマス発電 設備等への投資も可能とするファンド組成を準備中 （第1号ファンド＝約200億円規模を想定） シードアセットとして、栃木県大田原市の 太陽光発電所を取得（2015年12月） ■その他インフラ資産への取組強化 交通・通信・エネルギー・公共不動産等、国内機関投資家の関心が高ま るインフラ・アセットについて、国内外の投資機会を積極的に発掘し、フ ァンド化を目指す。 16 自己株式取得と株主還元について ■株価水準とキャピタル・アロケーション（概念図） M&A等 M&A等 KDX株 市場価値 自社株 買い 株式発行 /M&A 自社株 買い KDX株 適正価値 自社株 買い ■自己株式取得の概要 ■株主還元の方針 2015年11月実施済 （1） 取得株式の総数 4,016,600 株 （発行済株式総数に対する割合1.5％） （2） 取得価額の総額 約20億円 （3） 取得期間 2015年11月11日∼ 2015年11月19日まで 配当 ・・・安定的な収益であるベース利益に基づき、 継続的に実施 自社株買い ・・・外部環境の影響が大きい不動産投資事業からの利益に 基づき、機動的に実施 配当総額 自社株買い 2014年 2015年 2016年 約8億円 約10億円 約10億円 − 約20億円 未定 17 コーポレートガバナンス 「ケネディクス株式会社 コーポレートガバナンス・ガイドライン」を制定（2016年1月27日付） コーポレートガバナンス・ガイドラインの概要 1. ガイドラインの構成 前文・歴史・ミッションステートメント・コーポレートミッション・長期ビジョン 第1章 総則 第2章 コーポレートガバナンスの体制 第3章 株主等ステークホルダーとの関係 附則 （特徴的な点） 当社の企業理念にあたるミッションステートメント、コーポレートミッション や、将来の長期ビジョン等を改めて明文化し、その内容を受け、持続的 な成長と中長期的な企業価値向上の実現に向けたガイドラインを制定 2. ガバナンス体制 複合的な機関設計により、業務執行の意思決定とモニタリング機能の バランスを備えたハイブリッド型の取締役会を構築 ・監査役会に加え、取締役会のモニタリング機能を補完し、より透明性・公正性の高い ガバナンスを構築するために、任意の委員会として、独立社外取締役を主たる構成員 かつ委員長とする指名・報酬諮問委員会を設置予定 − 前文 − 我が国の不動産証券化市場は、1990年代の不動産不況の中で黎明期を迎え、 市場参加者の増加とともに発展を続け、当社も市場の成長と共に歩みを進めてき ました。金融市場を取り巻く環境の変化とともに、公的年金や個人を含めた国内 外の幅広い資金が不動産市場へ流入し、安定的な収益が期待できる不動産投 資・運用は、ますます存在感を高めています。一方、これまで企業が中心であった 不動産の保有主体は、J-REITや私募ファンド等の多様な不動産ファンドへと移行 しており、企業の資本効率向上が求められる中、その流れは一層加速しています。 このような環境下、資金運用ニーズと運用不動産を結ぶつなぎ役として、当社が 果たす役割はますます大きくなると考えられます。 この役割を全うし、かつ、当社の持続的な成長と中長期的な企業価値向上を実 現するため、ここに当社の「コーポレートガバナンス・ガイドライン」を制定し、これ を公表します。 − 歴史 − ケネディクス株式会社は、1995年に設立されました。1999年からは不動産ア セットマネジメント事業へ本格参入し、先進的な投資手法や金融手法を活用し、事 業を展開してきました。 不動産私募ファンドの運用から始まった当社のアセットマネジメント事業は、複数 のJ-REITの運用にも幅を広げ、現在では長期コアファンドも含めその運用領域を 拡大しています。また、これまで培ったアセットマネジメントのノウハウを基に、昨 今では海外不動産やインフラ資産等の市場の開拓にも取り組んでいます。当社は 国内最大の独立系不動産アセットマネジメント会社として、今後も顧客投資家の投 資ニーズに沿って業容を拡大し、一層の発展を続けていきます。 18 Appendix 19 長期ビジョンとケネディクスモデル ■長期ビジョン ■ケネディクスモデル Kenedix Vision 2025: 「ケネディクスモデルで成長」 1 10年後：AUM4兆円、グループ時価総額2兆円、ROE15％ ケネディクスは、自ら不動産を保有しません。 グループで組成・運用するファンドが保有します。 （現状： AUM1.6兆円、グループ時価総額0.6兆円、2015年ROE12％） ・グループ時価総額には、当社がメインスポンサーとなるREITの時価総額を含みます １．アセットマネジメント事業： ケネディクスは、自ら不動産を保有せず、常に顧客投資家 へ良質な投資機会を提供します。 ２．不動産関連事業： ケネディクスは、グループで運用するファンドの価値向上 に資する不動産関連業務を展開します。 ３．不動産投資事業： ケネディクスは、グループで運用するファンドに対して、 顧客投資家との共同投資を行います。 20 中期経営計画（2015∼2017年)の概要 Partners in Growth 2017 安定収益の成長 ベース利益*1：40億円 資本効率の向上 3年平均ROE*2：8.0％ （2017年12月期） *1: ベース利益：アセットマネジメント事業及び不動産関連事業の営業総利益合計から販売費及び一般管理費を控除 *2: 3年平均ROE：当期純利益を自己資本（期初・期末平均）で除した各年度ROEの平均 上記*1および*2の目標数値算定にあたり、企業買収等にともなう「のれん」の影響を除外 重点施策 (1)アセットマネジメント事業を中心と する安定収益の成長 高い運用力に基づく多様な受託資産残高（AUM）の成長 ヘルスケア分野やインフラ分野等、新たな対象資産への取組み ノンアセットの不動産関連サービス拡大と受託資産の価値向上に繋がるサービスの提供 投資家の開拓や海外不動産投資等、海外展開の推進 運用力とサービスの質向上の基本となる事務管理体制の更なる強化 (2)共同投資を中心とする 不動産投資事業の推進 顧客投資家との共同投資の推進 当社ビジネスの成長に資する投資の推進（商業施設及びヘルスケア施設への重点投資等） 投資ポートフォリオのモニタリングとリスク管理の強化 市場の変化を先取りした資金アロケーション (3) 財務の健全性と株主還元の 最適なバランスの追求 単体有利子負債水準の健全なコントロール 不動産投資と自己資本の健全なバランスの確保 ベース利益に基づく配当の継続 機動的な株主還元に向けた内部留保の充実 ①アセットマネジメント事業 ・・安定的な利益（ベース利益） ②不動産関連事業 ③不動産投資事業 ・・外部環境の影響が大きい利益 21 ケネディクスの事業領域 ■ケネディクスの事業領域 不動産投資 Kenedix Field 3 オポチュ ニスティッ ク投資 1 開発 投資 REIT ブリッジ 安定収益基盤 リターン 海外 投資 ・REIT運用含む約1.6兆円のAUM ・AUM拡大による安定収益獲得 2 1 不動産関連事業（PM等） ・プロパティマネジメント（PM）、 サービスオフィス運営等 ・AUMの価値向上につなげるサービス 不動産保有（長期） ・ｵﾌｨｽ ・住宅 ・商業 ・私募 ・ﾍﾙｽｹｱ ＆2 アセットマネジメント事業（AM） 3 不動産投資事業 ・顧客投資家との共同投資 ・年10％程度のターゲットリターン AM ・KDX ・KFM REIT Field PM SO/SA ・KPM ・SD リスク 22 安定収益割合と財務レバレッジ ■営業総利益の構成比：安定収益であるアセットマネジメント事業と不動産関連事業の割合が拡大 ■財務レバレッジ：負債比率は低下方向（自己資本割合は徐々に上昇） 2025年（イメージ） 2015年 2005年 9% 不動産関連 事業 34% 19% 25% 不動産関連 事業 36% 自己資本 自己資本 AM事業 負債 負債 自己資本 負債 56% AM事業 56% AM事業 2005年 2015 1,000億円程度 1,700億円程度 3.5倍程度 2倍程度 AUM 0.4兆円 1.6兆円 4兆円 ROE 約25.0％ 12.2％ 15％ 総資産 財務レバレッジ 2025年（イメージ） 23 不動産マーケットサイクルと成長ドライバー 15% トータルリターン（ARES Japan Property Index） （非上場・私募ファンドとJ-REITの保有不動産の運用実績から得られるインカム・リターンと キャピタル・リターンを加重平均して指数化したもの） 10% →今後 5% 0% -5% 出所：不動産証券化協会『ARES Japan Property Index』よりケネディクス作成 -10% 2002/12 2003/12 2004/12 2005/12 2006/12 2007/12 2008/12 2009/12 2010/12 2011/12 2012/12 2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2017/12 オポチュニ スティック ファンド ■KDXの成長ドライバー コアファンド Bearish Bullish REIT 24 アセットマネジメント事業 アセットマネジメント事業の報酬体系 運用報酬（アセットマネジメントフィー）は中長期で安定的な収益源 ファンドの組成、物件の売却による収益機会を獲得 報酬体系 運用報酬 （アセットマネジメントフィー） 計上の タイミング 毎期 内容 投資資産のファンド取得価額に対して一定割合 取得報酬 （アクイジションフィー） 資産の取得時 投資資産の取得価額に対して一定割合 譲渡報酬 （ディスポジションフィー） 資産の売却時 売却額に対して一定割合 成果報酬 （インセンティブフィー） 資産の売却時 目標超過収益に対して一定割合 その他フィー収入 仲介手数料、コンサルティングフィー等 25 アセットマネジメント事業 AM事業の料率推移 ■ベースAUMとAM事業の料率推移 ・ ・ ・アセットマネジメント事業営業総利益の各フィー内訳÷ベースAUMの期末平均にて算出 (単位：億円) ベースAUM(左軸) 運用報酬(右軸) 取得報酬&その他フィー収入(右軸) 成果報酬&譲渡報酬(右軸) 12,000 0.55% 0.51% 0.47% 11,259 10,000 0.45% 0.39% 0.39% 0.37% 8,664 8,000 7,928 9,169 9,392 0.33% 8,160 0.31% 0.31% 0.35% 0.28% 6,000 0.24% 6,617 0.25% 0.20% 0.18% 0.14% 4,000 2,000 0.14% 0.13% 0.05% 0.05% 0.14% 0.15% 0.06% 0.03% 0.02% 0.05% 0 -0.05% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 26 $ 不動産投資事業 不動産関連投資（2012年以降）：投資年度別の概要 2014 年の投資 （売却済案件を含む） アセットクラス* 1 投資タイプ* 1 想定投資期間* 12% 52% 21% オフィス 商業施設 賃貸住宅 ホテル ヘルスケア その他 3% 4% LTV*4 （鑑定価格ベース） 加重平均投資期間：1.7年 （百万円） 3% 4% 8% KDX投資額 (KDXシェア*3) 2 14,000 ブリッジ（REIT） 17% オポ投資 76% 12,000 10,000 約295億円 (71.0%) 8,000 ローン/CMBS等 6,000 ブリッジ（コア） 4,000 71.4% 2,000 0 1年以下 1年超2年以下 2年超3年以下 4年超 2012~2013 年の投資 （売却済案件を含む） アセットクラス*1 投資タイプ*1 （百万円） 9% 3% 37% 13% 38% 59% （鑑定価格ベース） 加重平均投資期間：2.3年 6,000 ブリッジ（REIT） 21% LTV*4 7,000 6% 14% オフィス ホテル 賃貸住宅 商業施設 物流施設 KDX投資額 (KDXシェア*3) 想定投資期間*2 5,000 開発案件 4,000 オポ投資 3,000 ローン/CMBS等 2,000 約107億円 (15.5%) 72.6％ 1,000 0 1年以下 1年超2年以下 2年超3年以下 4年超 *1 当社投資額（当初分）をアセットクラス、タイプ別に集計した構成割合 *2 当社投資開始時に想定した投資期間(Exit済みの案件は実績投資期間を採用) *3 各投資案件において当社投資が占める出資割合の集計値（ローン/CMBS/過年度投資案件における追加出資等を除く） *4 各投資案件の借入額と裏付資産の鑑定評価額との投資時比率の集計値（ローン/CMBS/開発案件を除く） 27 ・連結対象不動産の概要（2015年12月末） ・KDX単体バランスシート 固定資産(単位：百万円、連結バランスシートベース) 【参考】2015年12月末KDX単体バランスシート 2015年末時点の棚卸資産はゼロ 資産残高 (簿価合計) 総資産1,080億円 流動負債：64億円 その他流動資産：129億円 (内 短期借入金等：54億円) 2012年12月末 2014年12月末 2015年12月末 固定負債：198億円 (内 長期借入金：185億円) オフィス 37,132 41,147 35,726 賃貸住宅 10,605 8,610 3,425 商業施設 19,308 32,098 6,329 現預金：346億円 純資産：818億円 シニアヘルスケア 3,827 4,833 (内 株主資本：816億円) 7,856 固定資産：605億円 (内 投資有価証券等：571億円) 長期建替目的／ その他 合計 9,886 34,894* 22,842* 80,760 121,585 76,180 *借地権及び建設仮勘定を含む 参考： 連結不動産 含み損益 計 ■2012年12月末 ▲64億円 ■2014年12月末 ＋32億円 ■2015年12月末 ＋20億円 ■単体ベースでの自己資本比率は約75.5％ ■投資額＜純資産 開発中物件は、含み損益に含まれていません 28 事例（1） 内幸町新生銀行旧本店ビル跡地再開発 2012年12月に当社、東急不動産、日本政策投資銀行の3社の共同事業として、SPCを通じて取得 霞ヶ関エリアに近く、日比谷公園に近接する希少な立地 2015年5月着工 開発後の概要(一部予定) 日比谷駅 霞ヶ関駅 ■日本政策投資銀行によるDBJ Green Building 認証制度のプラン認証において、「国内トップクラス の卓越した環境・社会への配慮がなされたビル」と して認証 日比谷公園 官公庁エリア 新生銀行 旧本店ビル 日比谷エリア 所 虎ノ門駅 内幸町駅 新橋エリア 新橋駅 在 地 東京都千代田区内幸町 用途(予定) オフィス（一部店舗） 構造・規模 ( 予 定 ) S/SRC造地上21階地下4階 敷 地 面 積 5,998.50m2 延 床 面 積 ( 予 定 ) 約67,000m2 竣工(予定) 2017年6月 29 事例（2） ホテル跡地建替プロジェクト 宿泊主体型ホテル「レム」ブランドとして、株式会社阪急阪神ホテルズが出店を計画 不動産特定共同事業法の特例事業適用*1 （GK-TKスキームで現物不動産を取扱い） 容積率620% ⇒785% へ増加（連担建築物設計制度の認定を受け、空中権を利用） 耐震・環境不動産形成促進事業*2への応募案件 *1： GKに代表される倒産隔離を図った特別目的会社（SPC)が、許可を受けた不動産特定共同事業者に業務委託し、届出等の要件を満たすことによって可能となる、現物不動産を投資対象とした事業 *2： 一般社団法人環境不動産普及促進機構（Re-Seed機構）による耐震・環境性能を有する良質な不動産の形成（改修・建替え・開発事業）を促進し、地域の再生・活性化に資するまちづくり及び 地球温暖化対策を推進する事業 開発後の概要 東京ミッドタウン 事業名称 （仮称）六本木7丁目計画 所 在 地 東京都港区六本木7丁目 用 途 ( 予 定 ) ホテル・店舗 六本木駅 （大江戸線） 計画地 構造・規模 ( 予 定 ) S/SRC造 地上21階地下1階 工 期 （ 予 定 ） 2015年8月着工 2017年3月竣工 六本木交差点 六本木駅 （日比谷線） 30 オフィス市場 平均成約賃料の推移(東京都心部) プロパティクロック（不動産時計） オフィス賃料 2015Q4 （千円/月、坪） 50 オフィスビル供給見通し（東京23区） シンガポール サンフランシスコ 40 北京 30 ロンドン、香港 ロサンゼルス 東京 20 ニューヨーク 10 250 （万㎡） 200 賃料上昇 賃料下落 の減速 の加速 150 賃料上昇 賃料下落 の加速 の減速 100 モスクワ 50 シドニー、上海 都心部Bクラスビル 都心部Aクラスビル パリ 0 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 0 ワシントンDC、ソウル 注：Aグレードオフィスビルの賃料を対象としている 出所：JLL 15 出所：三幸エステートよりケネディクス作成 平均空室率(東京23区) (%) 12 済 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 出所：森ビル オフィスビルストックの現状 （2015年1月現在） 稼動面積及び貸室面積の増減推移(東京都心5区) 15（万坪） グレードA 貸室面積増減 オフィスビル 1981年以前 ストック 竣工の比率 (万㎡） 稼動面積増減 グレードB 10 10 8 5 6 東京区部 6,699 25% 大阪 1,602 34% 名古屋 585 33% 福岡 353 41% 0 4 -5 2 -10 0 05 06 出所：CBRE 07 08 09 10 11 12 13 14 15 2007 2008 2009 2010 出所：三鬼商事よりケネディクス作成 2011 2012 2013 2014 2015 注：床面積ベース 出所：日本不動産研究所 31 住宅・物流・商業・ヘルスケア市場 賃貸住宅賃料（東京23区）と稼働率（首都圏） (%)100 105 100 95 95 90 ショッピングセンター物販賃料（14大都市） 60,000 （円/月、坪） 50,000 40,000 30,000 90 85 20,000 マンション賃料インデックス（左軸） 85 80 10,000 稼働率（右軸） 中心地域 80 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 75 0 注：マンション賃料インデックスはシングルタイプ（18㎡~30㎡未満、連鎖型、2009年Q1＝100）が対象 出所：J-REIT開示情報、『マンション賃料インデックス』（アットホーム㈱、㈱三井住友トラスト基礎研究所） を元にケネディクス作成 出所：日本ショッピングセンター協会 首都圏物流施設空室率と平均募集賃料 シニアヘルスケア施設居室数推移及び将来推計 7.0 (千円) 25% 募集賃料(左軸) 既存物件空室率(右軸) 郊外地域 120 平均空室率（右軸） （万戸） 推計 サービス付き高齢者向け住宅 20% 100 6.0 住宅型有料老人ホーム 介護付有料老人ホーム 80 15% 60 5.0 10% 40 4.0 5% 3.0 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 注：空室率は首都圏の大型マルチテナント物流施設、平均募集賃料は東京都の中大型施設が対象 出所：CBRE 20 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2020 2025 出所：㈱タムラプランニング＆オペレーティング『高齢者住宅・全国データ』 32 無担保運転資金借入について ■内容 アセットマネジメント事業等からの安定したキャッシュフローを返済原資とし、同事業の拡大を目的とした REIT関連投資等を資金使途とする借入を2015年2月∼3月に実施 ＜参考＞ 従前借入 2015年2・3月リファイナンス 合計金額 117億円 平均期間 1.7年 長期化及び分散化 4.5年 （3,4,5,7年） 平均金利 2.2％（変動）** 金利固定化 1.4％（固定） レンダー数 4 多様化 12* 有** 無担保化 無 担保 **一部固定金利・一部無担保 200億円 *2014年末AUMベース借入約6000億円に 占めるシェア約70％ 33 ケネディクスの概要 沿革 会社概要 商号 ケネディクス株式会社 代表者 代表取締役社長 宮島 大祐 設立 1995年4月 1995 ■ ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィルソン・ジャパン）設立 1999 ■ 川崎データセンタービル投資、AM事業への本格参入 2001 ■ 大手生命保険会社向け不動産私募ファンドを組成 2002 ■ 大証ヘラクレス市場に上場 2003 ■ 国内年金基金向けの不動産私募ファンドを組成 上場市場 東京証券取引所第1部 （証券コード：4321） 従業員 連結302名 （2015年12月末現在） 2004 ■ 東京証券取引所第1部上場 本社 103-0026 東京都中央区日本橋兜町6-5 2005 ■ J-REIT(KDO及びJLF)が東証上場 2007 ■ Challenger Kenedix Japan Trust がオーストラリア証取上場 2008 ■ ドイツ投資家向けの商業施設私募ファンドの組成 2009 ■ KDX豊洲グランスクエア売却・AM受託 2010 ■ 受託資産残高（AUM）が1兆円を突破 KDX日本橋兜町ビル http://www.kenedix.com URL 株主総会 監査役会 取締役会 ■ ケネディクス・レジデンシャル投資法人が東証上場 エクイティ委員会 2012 代表取締役社長 コンプライアンス部 2013 ■ 旧新生銀行本店ビルに関するAM業務等受託 ■ ケネディクス不動産投資顧問株式会社が営業開始 内部監査部 業務統括部 （※任意の委員会として、指名・報酬諮問委員会を設置予定） 総務・ 人事部 財務・ 経理部 経営企画部 事業開発部 エクイティ運用部 戦略投資部 ファンド運用本部 ■ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社を設立 2014 ■ ケネディクス・プライベート投資法人が運用開始 ■ ケネディクス商業リート投資法人が東証上場 2015 ■ ジャパン・シニアリビング投資法人が東証上場 34 株式情報（2015年12月31日現在） ■発行株式及び株主数 ■所有者区分別株式分布状況 発行可能株式総数 ： 350,000,000株 発行済株式の総数 ： 265,658,200株 自己名義株式 ： 4,016,600株 株主数 ： 44,524名 その他国内法人 外国個人 0.1% 4.0% 証券会社 9.8% 自己名義 1.5% 外国法人 25.9% ■大株主（上位5名） 株主名 持ち株数（株） 持株比率（％） ＭＳＩＰ ＣＬＩＥＮＴ ＳＥＣＵＲＩＴＩＥＳ 13,105,995 4.93 日本トラスティ・サービス信託銀 行株式会社（信託口） 9,170,000 3.45 日本マスタートラスト信託銀行 株式会社（信託口） 7,482,100 2.81 ＤＥＵＴＳＣＨＥ BANK AG LONDON – PB 5,896,497 2.21 上田八木短資株式会社 個人・その他 41.4% 5,824,900 2.19 金融機関 17.3% 株主数の状況 個人・その他 金融機関 外国法人 証券会社 その他国内法人 外国個人 自己名義 合計 43,891 31 179 56 287 79 1 44,524 （注1）個人・その他には証券保管振替機構 名義株式を含めています （注2）自己名義には株式給付信託関連は 含まれていません 35 ミッションステートメント ミッションステートメント： ケネディクスは不動産の限りなき可能性を切り拓きます コーポレートミッション： -事業目的 『何のために』 投資資金の不動産分野における最適運用と不動産の 価値創造を通じて、社会に貢献します。 -事業分野 『誰のために』 グローバルな不動産アセットマネージャーとして多 様な役割を担いながら、投資家の皆様に最適な投資機 会を提供します。 -事業方法 『どのように』 堅実かつ公正を基本とし、経営のスピードと柔軟性 を以って、新しい挑戦を続けます。 ミッション 長期ビジョン Kenedix Vision 2025 中期経営計画 Partners in Growth2017 36 本資料の取り扱いに関して 本資料の取り扱いに関して 本資料は、ケネディクス株式会社（以下、「当社」といいます）及び当社グループの事業概要並 びに経営戦略等に関する情報提供を目的としたものであり、投資の勧誘または斡旋を目的と したものではありません。 本資料に記載された内容については細心の注意を払っておりますが、掲載された情報の内容 の正確性、有用性、また適切性等ついて、当社は一切保証するものではありません。また、本 資料に記載された内容は、事前の通知なくして変更されることがあります。 本資料の中の当社の事業における計画、見通し、その将来に関する記述は、現時点で入手 が可能な情報を基に想定される合理的な判断と考えておりますが、さまざまなリスクや不確定 な要素が含まれていることから、実際の業績はさまざまな要素によって大きく異なる場合があ ります。 本資料の著作権その他の権利は、特段の断りがない限り、当社に帰属しています。