平成25年12月期 - 日本ビルファンドマネジメント株式会社

目次
はじめに
・・・ P.2
1. 決算の概要
・・・ P.3
2. オフィスマーケットの状況 ・・・ P.6
3. NBFの戦略
・・・ P.11
-1 ポートフォリオ
-2 リーシング
-3 プロパティマネジメント
-4 財務
補足資料
・・・
1
P.33
はじめに ～日本ビルファンド投資法人、2013年以降の振り返り
（新規取得）
物件売買
（売却）
2013年は、主に上期に東京都心物件を中心に大規模に取得
（年間取得額計1,568億円）
2014年1～3月には、大阪中之島など、計3物件を取得（取得額計248億円）
2013年に、保有資産入替の一環として、一部の資産売却を実施
（年間売却額計316億円）
業績
2013年上期、下期は、新規物件取得や物件売却の結果、
2期連続の「増収・増益・増配」
増資
2013年1月に続き、2014年3月に増資を実施、物件取得資金を調達
資産規模の拡大と保守的な財務運営を両立
投資口分割
2014年1月のNISAスタートに伴い、1月1日をもって投資口を2分割
2
1.決算の概要
3
1-1 決算の概要 － 2013年12月期決算概要 －
増収増益を達成
2013年6月期
2013年12月期
（第24期）
（第25期）
増減
営業収益
（百万円）
35,719
37,134
+1,414
当期純利益
（百万円）
12,941
13,276
+335
1口当たり分配金
（円）
16,854
17,290
+436
稼働率（期末）
（%）
97.8
97.1
△0.7
総資産（期末）
（百万円）
1,047,991
4
1,022,811 △25,180
1-2 決算の概要 － 業績予想 －
売却益による変動はあるものの
ベースとなる分配金水準は安定的
（円）
10,000
8,000
7,740※
(15,480)
7,877※
(15,754)
2012年6月期
（第22期）
2012年12月期
（第23期）
8,427※
(16,854)
8,645 ※
(17,290)
売却益
売却益
2013年6月期
（第24期）
2013年12月期
（第25期）
8,000
7,500
売却益
6,000
4,000
2,000
0
2014年6月期
（第26期）
予想
※2014年1月1日を効力発生日として投資口1口を2口に分割しています。
過去の実績値（第25期以前）についても仮に投資口の2分割を行っていたものとして記載しています。
5
2014年12月期
（第27期）
参考
2.オフィスマーケットの状況
6
2-1 オフィスマーケットの状況 －空室率 －
東京ビジネス地区の空室率は、2012年6月の9.4%をピークに
2014年3月には6.70%まで改善
東京・大阪・名古屋ビジネス地区の平均空室率の推移
（%）
16
東京
大阪
名古屋
リーマンショック
12
9.45%
9.03%
8
6.70%
4
東京の新築ビル
大量供給
（2012年問題）
0
02/12
03/12
04/12
05/12
06/12
07/12
08/12
09/12
10/12
11/12
12/12
13/12
13/12 14/03
出所：三鬼商事㈱
7
2-2 オフィスマーケットの状況 － 募集賃料 －
東京ビジネス地区の平均募集賃料は、底入れの兆し
東京ビジネス地区の平均募集賃料の推移
（円/坪）
40,000
新築ビル（18棟）
※
※
既存ビル（2,615棟）
36,000
※
平均（2,633棟）
リーマンショック
32,000
東京の新築ビル
大量供給
（2012年問題）
27,900円
28,000
24,000
20,000
16,000
02/12
03/12
04/12
05/12
06/12
07/12
08/12
09/12
10/12
11/12
12/12
16,325円
16,109円
13/12 14/03
※2014年3月時点
出所：三鬼商事㈱
8
2-3 オフィスマーケットの状況 － オフィスビル供給実績と予想 －
今後のオフィスビルの供給は減少傾向
東京23区における大規模オフィスビルの供給実績と予想
予想
（万㎡）
250
過去実績平均
121万㎡/年
216
2013年以降平均
93万㎡/年
200
175
154
150
121
100
119
77
117
86
114
91
85
65
128
58
72
50
0
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
出所：森ビル㈱
9
2-4 オフィスマーケットの状況 － 不動産売買 －
J-REITにおける不動産取得額の推移
（億円）
9,000
7,999
8,000
7,000
6,373
6,000
5,453
5,000
4,347
4,000
3,000
2,000
1,000
2,289
1,404
1,017
2,294
733
2,889
2,505
2,059
1,189
2,033 2,013
1,740
803
0
1-3
4-6
7-9
'10
10-12
1-3
4-6
7-9
10-12
'11
1-3
4-6
7-9
'12
10-12
1-3
4-6
7-9
'13
10-12
1-3
'14
（出所）一般社団法人不動産証券化協会
10
（月）
3.NBFの戦略
11
3-1 ポートフォリオ戦略 － クオリティ －
東京都心部を中心に競争力の高いオフィスビルに重点投資
 地域別投資⽐率（取得価格ベース） （2014年3月31日時点）
 継続鑑定評価額と延床面積（1万坪以上）
東京都心部
地方都市部
東京都心部
1,331億円
7,268億円
（12.4%）
（67.6%）
東京周辺都市部
地方都市部
＊ 物件毎のプロットの大きさは、
NOIの金額（NBF持分）を表す
物件数
東京周辺都市部
73
物件
2,144億円
（20.0%）
うち都心5区
（51.5%）
東京都心部
三菱重⼯ビル
NBF日比谷ビル
ゲートシティ大崎
（東京都千代田区）
（東京都品川区） （東京都港区）
東京周辺都市部
パナソニック東京
汐留ビル
（東京都港区）
NBFプラチナ
NBF大崎ビル
（東京都品川区） タワー
（東京都港区）
12
中野坂上
新川崎三井
サンブライトツイン
ビルディング
（東京都中野区） （神奈川県川崎市）
地方都市部
中之島
アクア堂島
セントラルタワー
NBFタワー
（大阪府大阪市） （大阪府大阪市）
3-1 ポートフォリオ戦略 － 規模 －
J-REITの約1割を占める最大規模の銘柄
取得価格の合計 11兆6,133億円
（2014年3月31日時点）
時価総額の合計 7兆5,854億円
（2014年3月31日時点）
アセットタイプ別
その他
1.2%
投資法人別
NBF
ホテル
2.5%
NBF
9.3%
物流施設
9.9%
10.0%
複合（3用途）
23.3%
住宅
17.6%
オフィス系REIT
23.7%
オフィス
48.2%
商業系REIT
11.3%
複合（2用途）
18.0%
商業施設
20.6%
物流系
REIT
9.7%
住宅系REIT
12.2%
ホテル系REIT
1.8%
NBFのシェア
9.3%
NBFのシェア
出所：各投資法人の開示資料より資産運用会社作成
10.0%
出所：Quickより資産運用会社作成
13
3-1 ポートフォリオ戦略 － 物件取得パイプライン －
積極的な物件取得と機動的な売却を実施
上場以降の取得物件の約6割が三井不動産グループ関連（取得・仲介）
 売主別取得累計額の推移
 三井不動産グループとの共⽣モデル
（億円）
12,000
保有
10,000
日本ビルファンド投資法人
3,590
8,000
運用
約6割＊
6,000
2,196
4,000
取得
2,000
ゲートシティ大崎
⻁ノ⾨琴平タワー
（2006・2013年取得）
（2004・2006年取得）
売却
JFEビルディング
（2006年売却）
0
'11.6
'11.12
'12.6
'12.12
'13.6
'13.12
第20期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
開発
三井不動産・三井不動産が運⽤するファンドからの取得
三井不動産の仲介による取得
三井不動産・三井不動産が運⽤するファンド以外からの取得
運用開始時取得物件
三井不動産グループ
＊上場（2001年9⽉）以降の取得累計額に対する⽐率
14
再開発
NBF日本橋室町
センタービル
（2013年売却）
3-1 ポートフォリオ戦略 － 物件取得価格の累計 －
2014年に入り3物件248億円の物件を取得、
また機動的な売却により売却益を計上
物件取得価格累計1兆743億円
（億円）
12,000
期中取得額
1兆743億円
11,000
248億円
1,567億円
1.3億円
10,000
288億円
9,000
363億円
226億円
8,000
0
売却
32億円
売却
119億円
売却
158億円
2013年6月末
（第24期末）
2013年12月末
（第25期末）
売却
11億円
-1,000
2011年12月末
（第21期末）
2012年6月末
（第22期末）
2012年12月末
（第23期末）
15
2014年3月31日
時点
3-1 ポートフォリオ戦略 － 2014年の物件取得① －
堺筋本町センタービル
（追加取得分）
所在地
取得価格
鑑定評価額＊
竣工日
持分
： 大阪府大阪市
： 62.0億円
： 65.3億円
： 1991年5月
： 50.72%
（既保有分と合わせて100%）
＊2014年3月31日時点
16
3-1 ポートフォリオ戦略 － 2014年の物件取得② －
神宮前M-SQUARE
所在地
取得価格
鑑定評価額＊
竣工日
所有形態
： 東京都渋谷区
： 37.0億円
： 37.0億円
： 2009年2月
土地 定期転転借地権
建物 所有権
持分（建物）
＊2014年3月31日時点
： 100%
17
3-1 ポートフォリオ戦略 － 2014年の物件取得③ －
中之島セントラルタワー
所在地
取得価格
鑑定評価額＊
竣工日
持分
18
： 大阪府大阪市
： 149.0億円
： 151.0億円
： 2005年8月
： 40%
＊2014年3月31日時点
3-1 ポートフォリオ戦略 － 物件取得・売却実績 －
継続的にポートフォリオの拡大・強化を推進
東京都心部
取得・売却実績（直近の3期）
取得物件
セレスティン
芝三井ビルディング
地方都市部
2013年6月期（実績）
（第24期）
2013年12月期（実績）
（第25期）
2014年6月期（実績）
（第26期）
三井不動産からの取得
第三者からの取得
住友生命保険からの取得（予定）
ゲートシティ大崎
（追加取得分）
新橋M-SQUARE
住友生命保険からの取得
三井住友銀⾏
名古屋ビル
中之島セントラルタワー
第三者からの取得
第三者からの取得
三井不動産からの取得
⻄新宿三井ビルディング
（追加取得分）
NBF渋谷ガーデンフロント
（追加取得分）
NBF池袋イースト
NBF大崎ビル
関⻄エリアの
ポートフォリオ強化
パナソニック東京
汐留ビル
取得価格合計：156,784百万円
取得価格：135百万円
堺筋本町センタービル
（追加取得分）
神宮前M-SQUARE
取得価格：24,800百万円
売却物件
NBF日本橋室町
センタービル
（準共有持分50%）
売却価格：14,100百万円
NBF日本橋室町
センタービル
（準共有持分50％）
NBF四条烏丸ビル
NBF堺東ビル
売却価格合計：17,500百万円
19
GSKビル（敷地の一部）
売却価格：3,084百万円
3-2 リーシング戦略 －不動産賃貸収入の状況－
既存物件の減収幅は2014年に改善傾向
新規物件の取得で不動産賃貸収入を維持・向上
 不動産賃貸収入の構成・変動率推移（前期比・年換費）
予想
（%）
25
新規取得・売却物件
新規取得・売却物件（契約済分）
20
既存物件
合計
15
10
5
0
-5
-10
-15
'10.6
第18期
'10.12
第19期
'11.6
第20期
'11.12
第21期
'12.6
第22期
20
'12.12
第23期
'13.6
第24期
'13.12
第25期
'14.6
第26期
'14.12
第27期
3-2 リーシング戦略 － 稼働率・総賃貸可能面積の推移 －
三井不動産グループの営業力をフル活用した
新規営業・既存テナントリレーション
 稼働率・総賃貸可能面積の推移
（%）
（万㎡）
100
96.9
95
96.9
96.4
94.7
96.5
95.3
92.8
90
95.0
93.5
97.6
93.2
90.9
91.1
90.6
91.3
120
105.6 103.8
参考：マーケット稼働率（東京ビジネス地区）＊（左軸）
76.4
77.0
77.0
150
91.5
91.2
NBFの稼働率（左軸）
75.1
97.1
92.7
NBFの総賃貸可能面積（右軸）
85
97.8
95.6
91.0
91.9
97.0
180
76.3
76.3
82.8
86.1
89.3
91.4
90
060
800
'08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12
21
（＊出所：三⻤商事）
3-3 プロパティマネジメント戦略 － プロパティマネジメント体制 －
三井不動産グループの総合力の活用と戦略的な追加投資
 プロパティマネジメント体制
• 管理運営計画の策定・実⾏
• ⼤規模修繕計画の策定・実⾏
• 重要事項承認
日本ビルファンドマネジメント
【NBF専業のAM会社】
連携
NBFオフィスマネジメント
【NBF専業のPM会社】
三井不動産
• 新規テナントリーシング
• 運営管理ノウハウと業務システムの提供
• マスターリース物件の運営全般
• PM実務全般（マスターリース物件のぞく）
• 既存テナント対応
• 全稼働物件の運営情報の一元管理
３社がそれぞれの強みを生かしつつ、かつ緊密に連携することで、保有物
件の競争⼒・稼働率・賃料水準の維持・向上を実現
22
3-3 プロパティマネジメント戦略 － 追加投資 －
 戦略的でメリハリのある追加投資
各物件の収益性能、将来性を
踏まえたビルグレードを設定
ビルグレードに応じた
投資計画の策定・実行
 減価償却費に占める資本的支出の割合（実績）
（％）
（百万円）
50
5,000
資本的支出/減価償却費（左軸）
資本的支出（右軸）
40
30.6
33.5
36.6
34.8
30
20
1,694
1,975
2,268
2,137
4,000
25.4
1,703
28.6
1,980
10
3,000
2,000
1,000
0
0
'11.6
'11.12
'12.6
'12.12
'13.6
'13.12
第20期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
23
3-3 プロパティマネジメント戦略 － リニューアル投資 －

2013年12月期（第25期）の主なリニューアル投資
【BCP対策】
◆エレベーター耐震強化
ゲートシティ大崎
セレスティン
芝三井ビルディング
【付帯施設更新によるｱﾒﾆﾃｨ向上】
【省エネ化】
◆喫煙施設
◆空調・熱源改修
NBF豊洲キャナルフロント
横浜STビル
◆遮熱カーテン設置
◆トイレ改修
興和⻄新橋ビルB棟
アクア堂島東館
◆サバイバルボックス設置（エレベーター内）
NBFプラチナタワー
【設備更新・新設による機能向上】
◆空調増強・制御の細分化でワーカーの快適性向上
芝NBFタワー
24
3-3 プロパティマネジメント戦略 － 運営管理業務品質 －
テナント・オフィスワーカーに評価される高い業務品質を提供
 運営管理業務品質管理（向上）プログラム
（顧客満足度（CS）調査※をベースとしたPDCAサイクル）
•各ビルテナントおよびオフィス
ワーカーを対象にした
CS調査を毎年
実施
•ビル毎の改善
必要項目抽出
CHECK
ACTION
ＤＯ
ＰＬＡＮ
•各ビルでアクション
プラン実⾏
•テナントへフィードバック
•各ビルのアクション
プラン策定
25
3-3 プロパティマネジメント戦略 － 顧客満足度（CS） －
テナントとの信頼関係を構築
 顧客満⾜度（CS）調査における総合満⾜度の推移（全体平均）
・テナント（総務担当者）調査
・オフィスワーカー調査
(点)
（点）
850
850
805
800
775
815
800
784
758
737
750
750
766
721
700
700
2010
2011
2012
2010
2013
2011
2012
※顧客満⾜度（CS）調査（2013年度実施分）概要
・調査対象
： 59棟（マスターリース物件等はのぞく）
・回答数
： テナント814社（回収率 76.3%）
オフィスワーカー5,657名（回収率 70.6%）
・調査期間
： 2013年5⽉〜6月
・調査範囲
： 空調、エレベータ、トイレ、清掃、防犯防災等運営管理全般
・評価方法
： 各質問5段階評価、各項⽬の影響度を加味して総合満⾜度を算出
（1000点満点、仮に回答者全員が全質問項目に対し、上から2つ目の評価をすると800点となる）
26
2013
3-4 財務戦略 － 安定的な財務運営 －
安定的な財務運営を継続
借入金
短期借入金
LTV（ローン・トゥ・バリュー）
（総資産有利子負債比率）
• LTV =
総資産
投資口
長期借入金
（固定金利）
NBFの状況（2013年12月末）
借入金
総資産
• 低利での借入を行うことにより
利益率を高めています
長期固定金利比率
• 金利上昇局面に備え、一度
に金利が上がらないように
長期資金を固定金利で借り
入れています
• 借入金の比率を一定水準以下
にすることにより、金融環境悪
化時に備えています
信用格付の状況（2014年3月末）
LTV （ローン・トゥ・バリュー）
43.8%
長期固定金利比率
99.6%
27
R&I
S&P
Moody’s
AA
A+
A2
3-4 財務戦略 － LTV・長期固定金利比率 －
LTV：36%～46%（最大56%）・ 長期固定金利比率：90%以上をターゲット
 LTV・⻑期固定⾦利⽐率の推移
 ⻑期有利⼦負債の平均残存年数の推移
(％)
(年)
100
5
95.0
97.5
97.7
90
94.2
99.6
4
94.7
92.2
3
⻑期固定⾦利⽐率 ターゲット：90％以上
80
4.76年
4.73年
4.01年
4.09年
4.20年
'11.6
'11.12
'12.6
'12.12
'13.6
'13.12
第20期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
1.49%
1.44%
1.32%
1.34%
3.90年
3.76年
'10.12
第19期
2
1
70
0
60
50
40
 平均調達⾦利の推移
42.5
42.6
44.2
42.9
44.4
45.2
(％)
43.8
3.00
LTV ターゲット：36〜46％
30
2.00
20
1.75%
1.00
10
0
1.69%
1.56%
0.00
'10.12
第19期
'11.6
第20期
'11.12
第21期
'12.6
第22期
'12.12
第23期
'13.6
第24期
'13.12
'10.12
'11.6
'11.12
'12.6
'12.12
'13.6
'13.12
第25期
第19期
第20期
第21期
第22期
第23期
第24期
第25期
28
3-4 財務戦略 － 返済期限の分散 －
返済期限を分散させ、借り替えリスクを軽減
 返済期限の分散
 コミットメントラインの概要
（億円）
700
借⼊極度額
400億円
200億円
契約締結日
2011年9月1日
2013年3月19日
500
契約期限
2014年8月31日
2016年3月31日
400
担保・保証等
無担保・無保証
無担保・無保証
⻑期借⼊⾦
投資法人債
短期借⼊⾦
2013年12月期（第25期）調達分
600
300
200
100
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
(年)
（2013年12月31日時点）
29
3-4 財務戦略 － 増資の概要 －
2014年3月に公募増資を実施し物件を取得
発行投資口数
28,000口
払込金額（発行価額）
1口当たり 529,150円
払込金額（発行価額）の総額
14,816百万円
調達資金の使途
新規物件の取得資金等
（公募：26,500口、第三者割当：1,500口）
30
3-4 財務戦略 － 増資の効果 －
 新規物件取得および増資の効果
ポートフォリオ
財務
純資産
第25期末
（H25年12月）
本募集後（見込）
物件数
71物件
73物件
資産規模
（取得（予定）価格の累計）
1兆507億円
1兆743億円
平均NOI利回り
4.67％
4.70％
償却後平均NOI利回り
3.26％
3.26％
LTV
43.8％
43.5％
取得余力※
約420億円
約485億円
1口当たりNAV（純資産価値）
407,432円
412,274円
※取得余力とは、LTV46％となるまでの各期末における有利子負債の調達余力を試算した数字です。
31
3-5 NBFの戦略（まとめ）
投資主価値の向上を目指す4つの戦略
ポートフォリオ戦略
プロパティマネジメント戦略
• 積極的な物件取得と機動的な売却
• 東京都⼼部を中⼼に競争⼒の⾼いオフィスビルに
重点投資
• 資産規模の更なる拡⼤
• 三井不動産グループの安定的パイプラインの活⽤
• 三井不動産グループの総合⼒の活⽤
• 戦略的な追加投資による資産価値の維持、向上
• NBF専業のPM会社による⾼⽔準の運営管理
業務品質の提供
NBFの方針
投資主価値の向上
•1⼝当たり分配⾦の中⻑期的な安定成⻑
•1口当たりNAV（純資産価値）の増大
財務戦略
リーシング戦略
• 保守的なLTV水準（36〜46％）、⾼い⻑期
固定⾦利⽐率（90％以上）で⾦融環境、物件
取得チャンスに柔軟に対応
• 返済期限を分散させ、リファイナンスリスクを軽減
• 三井不動産グループの営業⼒をフル活⽤した
新規営業、既存テナントリレーション
• ⾼⽔準の稼働率の維持
32
補足資料
33
NBFのトラックレコード

1口当たり分配金の推移
（円）
25,000
20,000
15,000
10,000

19,026
17,291 16,893 17,046
16,003 16,253 15,367
14,582 15,185
19,391 19,224 19,809 20,129 22,549
22,252 21,775
19,672
17,125
16,854 17,290
15,495 15,138 15,200 15,480 15,754
資産規模（取得価格の累計）・稼働率の推移
（億円）
(%)
13,000
100
12,000
11,000
96.9
97.5
97.4
97.6
95.0
97.4
98.0
97.9
98.7
98.8
97.4
98.5
96.9
96.4
94.7
94.7
93.5
92.2
10,000
95.0
8,000
東京都心部（左軸）
7,252
7,000
※うち都心5区（左軸）
6,000
東京周辺都市部（左軸）
6,248 6,248
97.0
97.6
97.8
10,664
7,831 7,831 7,795 7,795
8,371
8,702 8,928
97.1
10,507
85
80
6,743 6,743
75
5,393
3,938
1,921
2,265
2,460
90
70
4,000
3,000
95
9,216
地方都市部（左軸）
5,000
2,000
7,623
96.9
93.2
9,000
稼働率（サブリース勘案後）（右軸）
95.6
2,856
2,602 2,760
4,141
65
3,361
60
55
1,000
0
50
運用 '01.12 '02.6 '02.12 '03.6 '03.12 '04.6 '04.12 '05.6 '05.12 '06.6 '06.12 '07.6 '07.12 '08.6 '08.12 '09.6 '09.12 '10.6 '10.12 '11.6 '11.12 '12.6 '12.12 '13.6 '13.12
開始日 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期
22棟
24棟
26棟
28棟
29棟
33棟
43棟
43棟
47棟
52棟
55棟
55棟
56棟
※都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
34
56棟
58棟
60棟
61棟
61棟
59棟
59棟
64棟
64棟
67棟
68棟
74棟
71棟
財務運営の軌跡
（億円）
投資法人債（左軸）
長期固定金利比率（右軸）
借入金（左軸）
LTV（総資産有利子負債比率）（右軸）
5,000
92.9
85.8
4,500
79.1
4,000
73.5
66.7
3,500
83.1
80.8
95.2
95.1
86.7
87.3
87.0
82.3
95.2
97.5
97.7
94.7
94.2
92.2
99.6
95.0
100
84.8
90
75.7
80
65.6
65.2
（％）
70
3,000
60
50.8
2,500
50
44.4
41.7
2,000
41.9
1,500
36.0
45.6
43.3
41.4
38.0
37.5
37.3
40.5
38.7
41.6
43.2
43.2
43.1
42.5
42.6
44.2
42.9
44.4
45.2
43.8
40
30
30.7
1,000
20
500
10
0
'01.12
第1期
■2001年9月
東京証券
取引所に
上場
期末
時価総額
2,389億円
'02.6
第2期
'02.12
第3期
'03.6
第4期
'03.12
第5期
■2002年5月 ■2002年9月
S&P:
コミット
A（安定的）
メント
■2002年5月
ライン
ムーディーズ: 300億円
A3（安定的）
設定
1,555億円
1,746億円
'04.6
第6期
'04.12
第7期
'05.6
第8期
■2004年1月 ■2004年7月 ■2005年1月
ムーディーズ: 新投資口発行 投資法人債
実施
A3
発行登録
■2004年10月 提出
（ポジティブ）
新規格付
変更
取得
R&I:AA－
■2004年1月
ムーディーズ:
A2（安定的）
引上
1,844億円
1,931億円
2,209億円
3,187億円
3,647億円
'05.12
第9期
'06.6
'06.12
'07.6
'07.12
'08.6
'08.12
'09.6
'09.12
'10.6
'10.12
'11.6
'11.12
'12.6
'12.12
'13.6
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期
■2005年8月 ■2006年3月 ■2006年10月 ■2007年2月
新投資口発行 新投資口発行 ムーディーズ: S&P：A＋
実施
実施
A1
（安定的）引上
■2005年9月 ■2006年5月 （安定的）引上
S&P:A
期間3年の
■2006年12月
（ポジティブ）
長期
R&I:
変更
コミットメント
AA（安定的）
ライン設定
引上
■2005年11月
ムーディーズ:
A2
（ポジティブ）
変更
4,206億円
5,639億円
8,026億円
8,686億円
■2008年2月
新投資口発行
実施
7,975億円
35
6,775億円
■2009年1月
ムーディーズ:
A1
（ネガティブ）
変更
■2009年3月
コミットメント
ライン
200億円
設定
(合計500億円)
5,300億円
4,476億円
■2011年1月 ■2011年9月 ■2012年1月
新投資口発行 コミットメント
新投資口発行
実施
実施
ライン
■2012年3月
400億円
ムーディーズ:
設定
A2
（100億円増額
）
（安定的）引下
(合計600億
円)
3,827億円
3,815億円
4,514億円
4,547億円
3,644億円
4,726億円
'13.12
第25期
■2013年1月
新投資口発行
実施
5,474億円
7,944億円
8,470億円
0
ポートフォリオマップ
東京都心部を中心に、全国各地に分散投資
地域別投資比率 （2014年3月31日現在）
地方都市部
東京都心部
1,331億円
7,268億円
12.4%
（18物件）
（40物件）
20.0%
東京周辺都市部
物件数
73物件
うち都心5区
51.5%
2,144億円
（15物件）
札幌 2物件
67.6%
新潟 1物件
広島 2物件
仙台 1物件
福島 1物件
福岡 1物件
東京都心部
40物件
東京周辺都市部 15物件
ポートフォリオPML
熊本 1物件
松山 1物件
大阪 6物件
36
名古屋 2物件
1.5%
（2014年3月31日保有 73物件）
物件一覧（1/4）（東京都心部）
37
物件一覧（2/4）（東京都心部）
38
物件一覧（3/4）（東京周辺都市部）
39
物件一覧（4/4）（地方都市部）
40
投資口価格の推移
（円）
（ポイント）
1,200,000
4,000
NBFの投資口価格（左軸）
東証REIT指数（右軸）
1,000,000
3,000
800,000
600,000
2,000
400,000
1,000
200,000
0
0
（口）
50,000
NBFの出来高
40,000
30,000
20,000
10,000
0
'01/9
'02/9
'03/9
'04/9
'05/9
'06/9
'07/9
41
'08/9
'09/9
'10/9
'11/9
'12/9
'13/9
'14/3
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