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貸家・マンション市場の先行き不安

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貸家・マンション市場の先行き不安
No.2016-026
2016年9月9日
http://www.jri.co.jp
貸家・マンション市場の先行き不安
~ 着工は持ち直しも、需給緩和のリスク ~
(1)住宅着工戸数が持ち直し。利用関係別にみると(図表1)、持家は2014年入り後、消費税率引き上げ
に伴う駆け込み需要の反動減が顕在化。2015年には下げ止まったものの、足許まで低水準が持続。一
方、貸家は反動減が軽微にとどまり、早期に増加基調に復帰。分譲マンションは、大規模案件が多く
振れが大きいものの、2016年入り後は高水準が持続。足許、景気を下支えしている住宅投資の先行き
は、底堅い動きが続く貸家とマンションの動向が大きなカギ。
(2)貸家の着工増加の背景には、相続税対策需要が指摘可能。2015年1月から相続税制が変更され、他の
金融資産等に比べ資産評価額が低く、税負担を抑制できることから、貸家建設への需要が拡大。着工
は首都圏のみならず、その他地方圏でも大幅に増加(図表2)
(3)もっとも、実需に見合わない着工の増加は、空室率を押し上げる懸念。実際、不動産情報流通業者の
データを基に作成された首都圏アパート空室率は、消費税率引き上げに伴う駆け込み物件が流通し始
めたのに伴い上昇基調(図表3)。今後、相続税対策物件の流通が開始すれば、空室率は一段と上昇
する公算大。
(4)地方圏では、すでに賃貸用住宅の空き家率が首都圏より高かったうえに、世帯数は今後減少が見込ま
れることから、空室率上昇は一段と深刻なものになる見込み(図表4)。今後、賃貸住宅の集約・除
却が進まなければ、空き家問題の深刻化や、賃料の下落、賃貸住宅経営の収益率低下などのリスクが
顕在化。着工も、これらリスクが意識され始めれば、早晩頭打ちとなる見通し。
(図表1)住宅着工戸数
(図表2)地域別貸家着工戸数(季調値年率)
(万戸)
(2010年=100)
(季調値)
首都圏
170
45
持家<30.9>
貸家<41.8>
分譲・一戸建て<13.7>
分譲・マンション<12.9>
160
150
その他地域
40
消費税率引き上げ
35
140
30
130
25
120
相続税制変更
20
110
15
100
10
90
80
5
70
0
2005 06
2010
11
12
13
14
15
16
(年/期)
(資料)国土交通省「建築着工統計」
(注)分譲の季節調整値は日本総研作成。凡例<>内は2015年度の
新設住宅着工全体に占めるシェア。
08
09
10
11
12
13
14
(資料)国土交通省「建築着工統計」
(注)季節調整値は日本総研作成。
15 16
(年/月)
(図表4)地域別賃貸用住宅空き家率と
世帯数変化率
(図表3)首都圏アパート空室率
(%)
37
(%)
20
東京23区
36
07
賃貸用住宅空き家率(2013年10月時点、左目盛)
世帯数変化率(2015→2020年、右目盛)
(%)
2.0
東京市部
35
神奈川県
34
埼玉県
33
千葉県
32
31
30
19
1.5
18
1.0
17
0.5
16
0.0
29
▲0.5
15
28
2014
15
首都圏
16
その他地域
(資料)総務省「住宅・土地統計調査」、
国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」
(年/月)
(資料)分析:(株)タス、データ提供:アットホーム(株)
【ご照会先】調査部 研究員 菊地秀朗(03-6833-6228、[email protected])
1
(5)一方、マンション市場にも先行き不透明感が増大。分譲マンション着工件数の過半を占める、首都圏
のマンション市場動向をみると(図表5)、着工は底堅く、供給戸数も比較的高水準にある一方、販
売戸数が減少した結果、在庫戸数は増加傾向。
(6)販売戸数の減少の背景には、家計のマンション取得能力の低下。家計の調達可能額と、マンション価
格のバランスから算出される取得能力指数をみると(図表6)、住宅ローン金利は低下したものの、
可処分所得の伸びは弱く、また、金利低下のプラス効果を大きく上回るペースでマンション価格が上
昇したため、取得能力は低下。
(7)2013年以降のマンション価格上昇の背景には、①既往の円安に伴う建材価格の上昇や、人手不足を背
景とした人件費の上昇を受けた建設工事費の上昇、②相続税対策を含めた投資マネーの流入、などが
指摘可能。足許では建設工事費はピークアウトしており(図表7)、投資マネーの流入が価格上昇の
主因に。
(8)家計の可処分所得の伸びが弱いこと、住宅ローン金利はすでに歴史的低水準にあり、低下余地がそれ
ほど大きくないこと、政府当局が節税目的のマンション購入を問題視し始めていること、などを勘案
すると、高水準のマンション供給を維持することは困難。実際、首都圏新規マンション契約率は足許
で低下傾向にあり、好不調の判断の基準とされる70%を割り込む月が増加(図表8)。以上を勘案す
ると、マンション市場は早晩調整局面に入ると見込まれ、着工も弱含む見通し。
(図表6)マンション取得能力指数(関東大都市圏)
(図表5)首都圏マンション着工・販売・在庫
マンション全残戸数(右目盛)
分譲マンション着工
新規マンション全売却戸数
(万戸)
14
(2002年=100)
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
(年/期)
(資料)総務省「家計調査」、不動産経済研究所「首都圏マンション市場
動向」、日本銀行を基に日本総研作成
(注1)取得能力指数=調達可能額/住宅価格
(注2)調達可能額は、年間返済額を可処分所得の25%、返済期間を30年、
金利を長期プライムレートとした際の借入額と、貯蓄額の合計。
(注3)可処分所得と貯蓄額は関東大都市圏。直近の貯蓄額は季節調整
済み前期比横ばいと仮定。
(2002年=100)
115
(千戸)
110
14 105
12 100
95
10
90
8
85
↑取得易
80
6
↓取得難
75
4
70
2002 03 04 05 06
2
12
10
8
6
4
2
0
0
2000
02
04
06
08
10
12
14
16
(資料)国土交通省「建築着工統計」、
(年/期)
不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」
(注)着工、売却戸数は季調値年率、後方4四半期移動平均。
全残戸数は期末値。季節調整値は日本総研作成。
(図表7)建設工事費(季調値、3ヵ月移動平均)
(2010年=100)
112
(図表8)首都圏新規マンション契約率
90
建設工事費デフレーター(建築・住宅)
建設用材料物価指数
名目賃金指数(建設業)
110
80
106
75
104
70
102
65
100
60
98
55
96
11
12
13
14
15
(%)
85
108
2010
取得能力指数
調達可能額
マンション価格(右逆目盛)
50
2007
16
(資料)国土交通省「建設工事費デフレーター」、
(年/月)
日本銀行「企業物価指数」、厚生労働省「毎日勤労統計」
(注)季節調整値は日本総研作成。
08
09
10
11
12
13
14
15
(資料)不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」
【ご照会先】調査部 研究員 菊地秀朗(03-6833-6228、[email protected])
2
16
(年/月)
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