Comments
Description
Transcript
宅建業法
宅地建物取引士 基礎講座 テキスト 宅建業法 01 はじめに 本書の目的 本 書は、宅地建物取引士試験に最も容易に、かつ、確実に合格するために構成されてい ます。 このテキストを読破すれば、最も合理的かつ最短に宅建合格圏に入ることができます。 本書の特色・使い方 ❶ 文章は簡潔に、かつわかりやすくしました。 少ない時間で全範囲を勉強するには、楽に読める必要があります。そのため、本書は、 なるべく文章を簡潔に、かつ、わかりやすくしました。 ❷ 具体例を通じて学習できるようにしました。 試験において抽象的な知識は不要。むしろ、有害です。そこで、本書は生きた具体 例を通じて、必要な知識をしっかり身につけることができるように構成しました。 ❸ 試験に出題されるか、否かの重要度を各事項のはじめに明示しました。 試験にあまり出ないところを一生懸命やっても無意味です。そこで、どこに力を入 れて学習すべきかを各事項のはじめに、 A B C 超重要 重要 必須 ゾーン ゾーン ゾーン の 3 段階で示しました。 ❹ テキスト内の内容にも重要度を示し、確認のためのチェックボックスを設けました。 ▪黄色枠で５つ星マークが記してある箇所は、最重要事項です。テキストの本文中や 事項の最後にポイントとしてまとめてある場合があります。 check 2 ▪テキストの本文中の必須学習項目は、黄色以外の色枠で囲み、1 〜 4 つの星マークで 重要度を示しています。 星マーク１∼ 4 つで重要度を表記 チェックボックス check I 総則 色枠は学習意欲向上の一助として、 カラフルな色使いにしています。 C 労働基準法の適用対象 ゾーン ▪必須学習項目に関する参考項目については、同色で下記のように表示しています。 ⑴ 適用範囲（法 112 条、法 116 条、別表第１ほか） 原 則 check 労働者を使用する事業は、その種類・規模に関係なく労働基準法の適用を受けます。 労働基準法別表第１ この場合、 「原則」に関する 参考項目です。 労働基準法 は 事業の種類に関係なく適用 されますが、労働時間 など 一部 の 規定 について は、事業 の 種類 によって 特例 が 設 けられています。 そこで 労働基準法は、 「別表第１」にお いて 一定 の 業種 の 区分 を 列挙 したうえで、特例 の 箇所 でそれを 引用 するという 形 をとって います。 工業的業種 非工業的業種 1 号 製造業 6 号 農林業 11 号 郵便通信業 2 号 鉱業 7 号 畜産・養蚕・水産業 12 号 教育研究業 ▪テキスト右ページ上部には、学習日の記録欄を設けました。学習進捗状況などの確 3 号 建設業 8 号 商業 13 号 保健衛生業 4 号 運輸交通業 9 号 金融・広告業 14 号 接客娯楽業 認に役立ててください。 5 号 貨物取扱業 10 号 映画・演劇業 15 号 焼却・清掃業 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 属地主義 労働基準法 は、日本国内 にある 事業 にのみ 適用 されるので、国外 にある 支店等 であって 事業 としての 実態 を 備 えるものについては 適用 されません。 また、日本国内 で 行 われる 事 ▪テキストの各ページの下に「メモ欄」を設けました。講義を聞きながら、またテキ 業であれば、事業主が外国人であっても適用されます。 ストを読みながら、必要なことはどんどんメモ欄に書き込み、自分だけのオリジナ ルテキストに仕上げていきましょう。 ❺ 難解な法律用語を解説しました。 法律の勉強をはじめて、最初にぶつかる壁が法律用語の難解さです。 語句説明 そこで、難解な法律用語については、わかりやすい解説をつけました。 本書の利用により、一人でも多くの方が宅建試験に合格されることを心より切望します。 14 フォーサイト教材作成室 3 もくじ I 宅建業法入門 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I-1 7 宅建業法の内容と重要性. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 宅建業法のかたち. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 I-2 1 宅建業法の目的 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 2 宅建業法のかたち. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 I-3 本テキストの構成. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 I-4 用語の定義. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 1「宅地建物取引業」の意義. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2「事務所」の意義. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3「宅地建物取引業を営む者」の意義. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 II 業務に対する規制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II-1 業務のかたち . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 II-2 業務全体を通じての規制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 II-3 開業準備 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 1 開業場所の決定─業務を行う場所の届出 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 2 事務所開設─掲示および備付義務まとめ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 3 従業者の配置─従業者証明書の携帯. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 4 業者の免許取得 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 II-4 営業活動の開始 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 1 物件の用意（宅地・建物の仕入れ）─媒介・代理契約の規制. . . . . 38 2 広告宣伝 ⑴ ─取引態様の明示. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 3 広告宣伝 ⑵ ─誇大広告の禁止. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 4 広告宣伝 ⑶ ─広告開始時期の制限. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 II-5 取引交渉 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 物件の案内・説明 ⑴ ─重要事項の説明 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 52 2 物件の案内・説明 ⑵ ─供託所等に関する説明. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 3 契約条件のつめ─手付貸与等による誘引の禁止等 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 II-6 契約の成立 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 1 契約締結時期の制限 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 2 契約書面（37 条書面）の交付. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 23 3 業者自ら売主となる場合の総論. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 4 自己の所有に属しない物件の契約締結の制限. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 5 クーリング・オフ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 6 手付金等の保全 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 7 手付の額の制限等. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 8 瑕疵担保責任についての特約の制限. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 9 割賦販売契約の解除等の制限. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .92 ⓾ 損害賠償額の予定等の制限. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 ⓫ 所有権の留保等の禁止. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 II-7 契約の実行 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 1 物件の引渡・登記・金銭の受領 ⑴─報酬額の制限. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 2 物件の引渡・登記・金銭の受領 ⑵ ─不当に高額な報酬要求の禁止 . . . . . . . . . 106 3 物件の引渡・登記・金銭の受領 ⑶ ─不当な履行遅延の禁止. . . . . . . . . . . 106 III 業者についての免許制度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III-1 免許制度のかたち . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III-2 免許の手続・免許換え . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 110 112 1 免許の手続 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 2 免許換え. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 III-3 免許の基準 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118 III-4 免許の効果・更新・失効 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 III-5 宅地建物取引業者名簿 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128 III-6 営業保証金と弁済業務保証金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 営業保証金・弁済業務保証金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 132 2 宅地建物取引業保証協会. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 IV 宅建取引士制度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV-1 宅建取引士制度のかたち . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 IV-2 登録の手続等 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 1 登録の手続・効力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 2 宅建取引士資格登録簿と業者名簿. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 3 登録の移転 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 4 死亡等の届出. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152 IV-3 登録の基準 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 登録の要件・基準. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 145 もくじ IV-4 宅建取引士証 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV-5 宅建取引士の設置・業務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 160 宅建取引士の意義・設置義務・業務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 V 監督・罰則 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V-1 163 監督・罰則のかたち. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 監 督 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 V-2 1 宅建業者に対する監督処分. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 2 宅建取引士に対する監督処分. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 罰 則 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 V-3 VI 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 ............. VI-1 履行確保法の趣旨 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI-2 履行確保法の全体像 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI-3 履行確保法の対象と瑕疵担保責任の内容 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175 176 178 180 1 履行確保法の対象. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180 2 瑕疵担保責任の内容 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 VI-4 告知義務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI-5 住宅販売瑕疵担保保証金 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 184 VI-6 住宅販売瑕疵担保責任保険契約 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 VI-7 供託等の届出と宅建業法関連 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 索 引. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 チェックテスト 解答・解説 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194 I 宅建業法入門 I-1 宅建業法の内容と重要性 I-2 宅建業法のかたち I-3 本テキストの構成 I-4 用語の定義 宅地建物取引士 基礎講座 テキスト 01 I - 1 宅建業法の内容と重要性 C 宅建業法の内容と重要性 ゾーン 内 容 宅地建物取引業法（以下、宅建業法と略す）は宅地建物取引業を営む者について一定の 資質を確保し、その事業に対し規制を行うことにより、その業務の運営を適正ならしめ、 宅地建物の取引の公正とその利用の促進を図ることを目的として制定されたものです。 本法は以下の構成を採ります。 8 第1章 総 則 第1条 〜 第2条 第2章 免 許 第3条 〜 第14条 第3章 宅建取引士 第15条 〜 第24条 第4章 営業保証金 第25条 〜 第30条 第5章 業 務 第31条 〜 第64条 第 5 章の 2 保証協会 第64条の2 〜 第64条の25 第6章 監 督 第65条 〜 第72条 第7章 雑 則 第73条 〜 第78条の4 第8章 罰 則 第79条 〜 第86条 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 重要性 毎年 50 問中なんと 20 問も出題されています。 I 宅建業法入門 これは、宅建試験の科目の中で最も出題数が 多いことをあらわしています。 宅建業法は権利関係と異なり、出題される部 分が一定しており、努力に比例して得点もアッ プします。 是非、宅建業法を得意科目として合格を勝ち 取ってもらいたいと思います。 コラム 合 合格すると本当に気持ちがいいですよ！ 格すると本当に気持ちがいいものです。毎年、合格発表があるとたくさんの お礼の電話・FAX をいただきます。特に電話をいただいた場合、うれしくっ てしょうがないという気持ちがひしひしとこちらにも伝わり、こちらもいっしょに うれしくなってしまいます。 また、1 つの 目標 を 達成 したという充実感 ゆえか、前 よりもなんとなく態度 に 自 信があふれ、成長してみえる方が多いことも事実です。最近、宅建試験もかなり難 しいので、勉強する過程で時間管理、自己管理等が要求され、それによって成長す るのではないかと考えています。 さらに、自分の宅建取引士証ができあがっ た 時、 「宅地建物取引士」 と 記載 された 名刺 が で き あ が っ た 時 の う れ し さ。他人 に 宅建 士 物取引 宅地建 郎 宅建太 取引士証 を 見 せ び ら か し、名刺 を 配 り ま く る人がなんと多いことか。 合格 す る と こ ん な 楽 し み が 待 っ て い ま す。 合格はもうすぐそこです。頑張りましょう！ 9 I - 2 宅建業法のかたち ここでは、まず、宅建業法の全体像を把握します。 C 1 宅建業法の目的 ゾーン 設 例 宅建業法は一体、何のために設けられたのか？ 考え方 宅建業法は業者（私人）と消費者（私人）との 間を規律する法律である。 私人間の関係なら、本来、民法が 適用されるのが原則である。 しかし、民法においては契約自由の原則が働く以上、 ❶誰と、❷どのような内容の契約をしてもよいことになるが、 宅地建物の取引においては、専門的知識等の面において業者が強者であるので、 弱者たる消費者に不利な契約を押しつける危険がある（権利関係のテキスト参照）。 宅地建物の取引は通常、人にとって一生に一度あるかないかの重大事。 それゆえ、このような場合、強者たる業者が弱者たる消費者に不利な契約を 押しつけることを防止することが必要である。 そこで、民法の特別法として設けられたのが宅建業法である。 結 論 ゆえに宅建業法の目的は、消費者の保護です。そして宅建業法においては、民法 の各制度が消費者保護という観点から、どのように変容されているかが学習上の中 心課題となります。 10 1 / 2 / 3 2 宅建業法のかたち / 4 / 5 / C ゾーン 宅建業法入門 I 設 例 では、宅建業法は一体、どんなかたちをしているのか？ 考え方 宅建業法の目的は消費者の保護。 それゆえ消費者の保護が図られるように制度を設ければよい。 そのためには、業務の適切な運営を確保することが必要。 業務の適切な運営を確保するためには、 ❶ 業者になるにふさわしい者が ❷ 一定のルールに従って業務を行い ❸ 特に重要な業務については、宅地建物の専門家としての資格を有する者 がその業務を行うことが必要である。そして、この❶❷❸を確保するた めに、さらに、 ❹ 行政官庁による監督、罰則が必要 結 論 ゆえに、宅建業法は、以下のかたちをとります。 ❶ どうすれば業者になることができるか？ （第 2 章 免許、第 4 章 営業保証金、第 5 章の 2 保証協会） ❷ 業者はどんなルールに従って仕事をするのか？ （第 5 章 業務） ❸ 宅建取引士とはどんな人か？（第 3 章 宅建取引士） ❹ ❷のルールを破るとどうなるのか？ （第 6 章 監督、第 8 章 罰則） 11 I - 3 本テキストの構成 C 本テキストの構成 通 ゾーン 常のテキストでは、P. 8 で示した宅建業法の構成に従い各条文ごとに説明を加え ているものが大多数です。 しかし、これでは非常に理解しにくいものです。なぜなら、宅建業法は受験生の理解の しやすさを全く考慮せず規定を置いているからです。 ところで、前記で説明したように宅建業法は以下のようなかたちをとります。 開 業 開業までの準備 業 務 時間 ❶ 業務に対する規定 ❸ 宅建取引士制度 ❷ 業者についての免許制度 ❹ 監督・罰則 それゆえ、全条文を、この❶〜❹の内容に従い再構成したのが本書です。 以下、❶〜❹の観点から説明します。 12 1 コラム 2 / 3 / 4 / 5 / 勉強とお酒について 酒の好きな人にとって、お酒は勉強の大敵。家に帰って、すぐに一杯、風呂 I 宅建業法入門 お / から出て一杯という習慣のある方は家で勉強することは至難の業です。そん な方のために 1 つアドバイスを！ 「試験に合格するまで、お酒は飲まない」なんてことは、できっこありませんから はじめからやめてください。そのかわり、家ですぐにお酒を飲むのはやめて、今日 はここまで 勉強 したら、 ご 褒美 としてお 酒 を 飲 んでも OK、 というルールを 作 って、 実行してください。これなら、勉強もはかどり、かつ、お酒も飲めて一挙両得です。 是非試してみることを、お勧めいたします。 ところで、6 年程前 の 受講生 にこんな 方 がいらっしゃいました。講義 の 際、 いつ も机の上にウーロン茶らしき缶が置いてあるので、なにげなしにみてみると、なん とビール。 そこで、早速、 その 受講生 に 注意 すると、 「 ボクは、 お 酒 を 飲 みながら でないと頭が回転しないのです」と真剣に弁明。こいつはア ル 中 か？ と 思 いつつも、 その 真剣 さゆえ、 その 後 も、 ビー ルを飲みながらの受講を許可。そして、なんと彼は、その年 の試験に合格しました。 なお、その後は、こんな豪快な受講生は現われていません。 13 I - 4 用語の定義 趣 旨 宅建業法は主に「宅地建物取引業を営む者」について適用されます。それゆえ宅建業法 の適用範囲を知るためには、「宅地・建物・取引・業」の意味を明らかにする必要があり ます。 A 1「宅地建物取引業」の意義 ゾーン 宅 地 check ❶ 建物の敷地に供せられる土地 ⑴ 現に建物が建っている土地 ⑵ 将来建物を建てる目的で取引される土地 ❷ 都市計画法にいう用途地域内の土地 但し、現に道路・公園・河川・広場・水路の用に供されている土地を除く。 ※道路が作られる予定の土地 → 宅地 ❶ 言葉の意味として当然 ❷ 都市計画法 にいう 用途地域内 の 土地 は 近 い 将来、建物 の 用 に 供 される 土地 なので 宅地 として扱うのが妥当だからです。 但 し、道路、河川、公園 などの 公共施設 が 建 っている 土地 は、建物 の 用 に 供 されない ので除かれます。 建物が建っている土地 宅地 建物が建っていない 見込宅地 土地でも 用途地域内の土地 但し、道路など× 〈全 国〉 〈用途地域内〉 は宅地。他は宅地以外の土地。 14 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 覚え方 I た 建っている 宅建業法入門 く 目的 ち 用途地域 ➡ 但し、どこかでひろった水路 （現に道路 ･ 公園 ･ 河川 ･ 広場 ･ 水路）を除く ポイント check 本試験において、正誤の判断は問題文の内容によって判断するのが原則です。 但し、下記のような文言が入る場合、○または×の場合が多いので、覚えておきましょ う。 ▪⃝である場合が多いフレーズ フレーズ 「～ことがある」 理由 何らかの例外はある場合が多いから。 ▪×である場合が多いフレーズ フレーズ 「常に～である」 理由 「必ず～である」 「すべて～である」 「～ことはない」 「～に限られる」 「～に限って、～する」 「～に限って、～できる」 例外のない法則はないから。 「有無にかかわらず～できる」 「直ちに～しなければならない」 「直ちに～できる」 法律が何らかの行為を要求する場合、 一定の猶予期間を与えるのが普通だ から。 「～なので、～である」 これは間違った問題文に、もっとも らしい理由をつけて、○と判断させ る手法です。 15 I-4 用語の定義 建 物 check 屋根と柱（壁）のある建物 ※試験にでない 取 引 check ❶ 売 買 ※下宿のおばちゃんは免許不要 ▪自分のため 貸 借 ❷ 交 換 ❶ 売 買 代 理 ▪他人のため ❷ 交 換 の 管 理・請 負 ❸ 貸 借 媒 介 原 則 業法の目的 = 消費者の保護 ▼ 一回的取引たる売買・交換の際、よく業者と消費者との間でトラブルがある ▼ 売買・交換において業法が適用される 例 外 但 し、他人 のために 貸借 の 代理・媒介 をする 場合 にも 業者 が、貸主・借主 に 迷惑 をかけ る危険性がある（業者は報酬さえもらえばよいので） ▼ 他人のための貸借の代理・媒介にも適用あり cf. 自分のための貸借の場合、自分と継続的に取引する以上、この危険性は少ない ➡ 宅建業法の適用なし 16 1 / 業 2 / 3 / 4 / 5 / check I 宅建業法入門 ▪不特定多数を相手に ×もっぱら自分の社員のために（「特定」多数が相手だから） ▪反復継続して行う ×宅地を一括売却処分する ▪営利性（報酬）の有無は問題とならない ex. 分譲 ➡ 不特定多数を相手に、反復継続して、自ら売買することを意味するので、 「取引」「業」をともにみたす。 ▪一般人が、たとえ業者に媒介・代理依頼をしても、上記要件をみたせば、免許は必要 ポイント その 1 check 1 宅建業の免許を必要とする者は？ ❶ 宅地 or 建物、❷ 取引、❸ 業にあたるか、それぞれの要件をしっかり検討すること。 この場合誰がなにをやったか、その行為が「取引」にあたるか、あたるなら、その 他の「宅地・ 建物」 「業」の要件をみたすかという順に検討すること。 但し、国・地方公共団体、都市再生機構等は❶〜❸をみたしても免許不要。 2 用途地域内の都市公園内にある公園管理事務所の敷地は宅地ではない。 ポイント その 2 check 以下の A 〜 D は「宅地建物取引業」にあたるかあたらないか 1 A が自己所有のマンションの分譲販売を B に委託して行う場合 A……自分のための売買 ➡宅建業にあたる B……他人のための売買の代理・媒介 ➡宅建業にあたる 2 C が戸数 10 のマンションを一括して D に賃貸 D が各部屋を不特定多数の学生に賃貸していく場合 C……自分のための貸借 ➡宅建業にあたらない D……自分のための貸借（単なる転貸） ➡宅建業にあたらない 17 I-4 用語の定義 B 2「事務所」の意義 ゾーン 事務所 check ▪意 義 ❶ 本店（主たる事務所） ……支店だけで宅建業を営み、本店で営まない場合でも、常 に宅建業法上の事務所にあたる。 ❷ 宅建業を営む支店（従たる事務所） ❸ 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権 限を有する使用人を置くもの ×テント張りの案内所 ▪関連事項 ❶ 免許制度（P. 112） ❷ クーリング・オフ制度（P. 78） ❸ 報酬額の掲示義務（P. 33） ❹ 標識の掲示義務（P. 33） ❺ 帳簿の備付義務（P. 33） ❻ 営業保証金・弁済業務保証金（P. 132） 意 義 ❶ 本店……本店 で 直接宅建業 を 営 んでいなくても 支店 の 業務 を 命令 しうる 地位 にある 以上、事務所として取り扱い、宅建業法上の種々の規制を受けるものとした。 〈A 支店〉 宅建業をしている ➡ 事務所 〈本店〉 建設業を している 〈B 支店〉 ビル管理業をしている ➡ 事務所にあたらない ➡ 事務所 ❸ このような 場所 は、実体上 は 支店 と 類似 するので 支店 としての 名称 を 付 していなく ても事務所として扱うことにした。 18 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 語句説明 I 宅建業法入門 ▶宅建業に係る…………支店における支店長や支配人をいいます。単なる従業者や宅建 契約締結権限を 取引士をさすのではありません。 有する使用人 19 I-4 用語の定義 B 3「宅地建物取引業を営む者」の意義 宅地建物取引業を営む者 ゾーン check 宅地建物取引業を営む者 通常のパターンは 信託会社や信託銀行は 国・地方公共団体や 都市再生機構等は 知事免許か国土交 通大臣免許を 取得して 国土交通大臣に 宅地建物取引業法の ことによって 受けないから 国土交通大臣免許を 業者にならなくても 受けた宅建業者と 宅地建物取引が みなされる 注 できる 一定事項を届け出る 宅建業者になる 免許を取り消され 適用を みなし業者はこの 2 つ た場合、進行中の 取引を結了するま では、みなし業者 である 信託業務＝内閣総理大臣の 免許または認可 宅建業 注 信託会社・信託銀行 においては、信託業 の 免許等 を 受 けて 信託業務 を 行 っており、 かつ、 その 信託業務 の 中 に 宅建業 は 含 まれているので、別個 に 宅建業 の 免許 を 受 ける 必要 はありません。但 し、免許 の 規定 が 適用 されないだけであり、他 の 規定 は適用されます。 20 1 / 2 / 3 / 4 / チェックテスト 1 5 / 宅建業法入門 I 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 □□ ❶ 建物の敷地に供される土地は、現況が原野であっても宅地である。 □□ ❷ 都市計画区域外の事務所の敷地は宅地である。 □□ ❸ 第１種中高層住居専用地域内の農地は宅地である。 □□ ❹ 道路、河川などの公共施設に供されている土地以外の都市計画区域内の土地は、 すべて宅地である。 □□ ❺ Ａ建設株式会社が業として行う建売住宅の販売は宅建業にあたる。 □□ ❻ Ｂ不動産株式会社が業として行うビルの賃貸は宅建業にあたる。 □□ ❼ Ｃ商事株式会社が業として行う建物の貸借の媒介は宅建業にあたる。 □□ ❽ Ｄ不動産有限会社が業として行う宅地の売買は宅建業にあたる。 21 II 業務に対する規制 II-1 業務のかたち II-2 業務全体を通じての規制 II-3 開業準備 II-4 営業活動の開始 II-5 取引交渉 II-6 契約の成立 II-7 契約の実行 宅地建物取引士 基礎講座 テキスト 01 II - 1 業務のかたち C 業務全体のかたち ゾーン ❶ 業務処理の原則（31） ❷ 秘密を守る義務（45・75 の 2） ❸ 業務に関する禁止事項（47） ※ （ ）内は宅建業法の条文 開業準備 ❶ 開業場所の決定…………▪業務を行う場所の届出（50 ②） ▪標識の掲示（50 ①） ▪報酬額の掲示（46 ④） ❷ 事務所開設………………▪帳簿備付義務（49） ▪従業者名簿備付義務（48 ③） ▪成年である専任の取引士の設置（15 ①） ❸ 従業者の配置……………▪従業者証明書の携帯（48） ❹ 業者の免許取得…………▪免許の手続・基準（3 ～） 営業活動の開始 ❶ 物件の用意………………▪媒介 ･ 代理契約の規制（34 の 2･34 の 3） （宅地・建物の仕入れ） ▪必要事項 : 取引態様の明示（34） 24 ❷ 広告宣伝…………………▪内容 : 誇大広告の禁止（32） ▪時期 : 広告開始時期の制限（33） 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 取引交渉 ▪供託所などに関する説明（35 の 2） ❷ 契約条件のつめ…………▪手付貸与による誘引の禁止（47 ③） II 業務に対する規制 ❶ 物件の案内・説明………▪重要事項の説明（35） 契約の成立 ❶ 売買・交換……………▪契約締結時期の制限（36） ▪契約書面の交付（37） ❷ 売買・交換・貸借 ▪業者自ら売主となる場合（78 ②） の代理 ▪自己の所有に属しない物件の ❸ 売買・交換・貸借 の媒介 契約締結の制限（33 の 2） ▪クーリング・オフ（37 の 2） ▪手付金等の保全（41） ▪手付の額の制限等（39） ▪瑕疵担保責任についての特約の制限（40） ▪割賦販売契約の解除等の制限（42） ▪損害賠償額の予定等の制限（38） ▪所有権の留保等の禁止（43） 契約の実行 物件の引渡・登記・金銭の受領……▪報酬額の制限（46） ▪不当に高額な報酬要求の禁止（47 ②） ▪不当な履行遅延の禁止（44） 25 II - 2 業務全体を通じての規制 B 業務全体を通じての規制 業務処理の原則（31） ゾーン check 宅建業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければなら ない。 秘密を守る義務（45・75 の 2） check 原 則 業者・使用人が業務上知った他人の秘密を漏らしてはいけない （プライバシー保護のため）。 時 期 廃業・退職後でも漏らしてはいけない。 例 外 正当な事由がある場合はよい。 ex. 裁判の証人、本人の承諾 業務に関する禁止事項（47・47 の 2） check 誰 が 業者・その代理人・使用人その他の従業員が い つ ▪常に ❶ 重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる 行為をしてはならない。 ❷他 人に自己の名義を貸して宅建業を営ませてはならない（名義貸しの禁止） 。 ▪契約の締結の勧誘の際 ❶ 手付について貸付その他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引 する行為をしてはならない。 ex. 手付金不足のお客に手付金の立替を約束して契約を急がせる｡ 26 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / ❷ 契約を締結させるため相手方を威迫してはならない。 ❸ 相手方に対し、利益が生ずることが確実であると誤解させるべき断定的 判断を、提供する行為をしてはならない。 II 業務に対する規制 ❹ 契約の目的物である宅地または建物の将来の環境または交通その他の利 便について誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。 ❺ 正当な理由なく、契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間 を与えることを拒むことをしてはならない。 ❻ 勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号または名称および当該勧誘を行 う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告 げずに、勧誘を行うことをしてはならない。 ❼ 宅地建物取引業者の相手方等が契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を 引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもか かわらず、当該勧誘を継続することをしてはならない。 ❽ 迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問することをしてはな らない。 ❾ 深夜または長時間の勧誘その他の私生活または業務の平穏を害するよう な方法によりその者を困惑させることをしてはならない。 ▪申込の撤回の際 ❶ 申込の撤回を妨げるために、相手方を威迫してはならない。 ❷ 契約の申込の撤回を行うに際し、既に受領した預り金の返還を拒むこと をしてはならない。 ▪解除の際 ❶ 契約の解除を妨げるために、相手方を威迫してはならない。 ❷ 相手方が手付を放棄して契約の解約を行うに際し、正当な理由なく、契 約の解除を拒み、または妨げることをしてはならない。 ▪報酬受領の際 不当に高額な報酬を要求してはならない。 理由 要求 するだけで 違反 となる。受 け 取 る 必要 はない。要求 するだけで 悪 い と考えられるから。 27 II-2 業務全体を通じての規制 チェックテスト 2 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 □□ ❶ 不当に高額の報酬を要求する行為は禁止されているが、相手方が好意で支払う ならば、国土交通大臣が定めた限度額を超えて報酬を受領しても宅地建物取引 業法違反にならない。 □□ ❷ 手付を貸与することにより契約締結を誘引する行為は禁止されているが、契約 が成立しなかった場合には、宅建業法違反にならない。 □□ ❸ 宅建業者は廃業した後であっても、その業務上取り扱ったことについて知り得 た秘密を他人に漏らしてはならない。 □□ ❹ 宅建業者は正当な事由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことにつ いて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。 28 1 コラム 2 / 3 / 4 / 5 / 勉強方法について 師をやっているとよく質問されるのが、 「どのように勉強すると効率的か？」 という質問です。そこで、今回は効率的な勉強方法についてお話ししたいと 思います。 II 業務に対する規制 講 / 結論 からいえば、 このようにしたら 効率的 だ！ という 画一的 な 方法 はなく、人 によって方法は違うということです。たとえば、どちらかというと聞くというより、 書いた方が覚えやすいという方の場合、一度自分でサブノー トを作成してみるとよいでしょう。反対に聞いて覚えるタイ プの 方 は 講義 CD または DVD を 繰 り 返 し 視聴 してみるのが よいでしょう。この場合、自分にあった方法を見つけ、ある 方法に決めたら、その方法を最後まで継続することが最も大 切なことです。人によっては、他人に言われるまま勉強方法 をころころ変更している方もいらっしゃいますが、どんなす ぐれた方法でも継続しないと効果が現われません。 「継続は力なり」 、これは勉強における真理です。 29 II - 3 開業準備 1 開業場所の決定─ 業務を行う場所の届出 （50 ②） A ゾーン 趣 旨 実際に行う活動の拠点となる事務所等がどこにあるのかわからないと十分に業者を監督 することができないから、業務を行う場所の届出を義務づけた。 事務所 check ど ん な 場 所 か ？ ➡ P. 18 参照 届出が必要な場合 事務所の新設・移転の場合 cf. 開業する際の事務所は免許申請書にて届け出る 届 出 先 免許権者（国土交通大臣または都道府県知事） 届 出 期 間 設置後 30 日以内 届 出 事 項 ❶ 事務所の名称 ❷ 所在地 案内所等 check どんな場所か？ 契約の締結または、契約の申込の受付を予定する下記の場所 A 事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所 ex. 現地出張所 B 一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所 ex. 自社物件の現地案内所 なお、一団の宅地建物とは、10 区画以上の宅地または 10 戸以上の建物をいう。 C 一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を行う際の案内所 ex. 他社物件の現地案内所 注．この場合代理・媒介業者が届出を行うのであり、自ら売主となる業者が行うのではない。 D 業務に関する展示会その他の催しを実施する場所 届出が必要な場合 30 上記場所で業務を行う場合 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 届 出 先 原則として、免許権者および案内所等の所在地の都道府県知事双 方に直接届出する。但し、大臣免許の場合、案内所所在地の知事 を経由して大臣に届け出る。 業務開始の 10 日前まで ×分譲開始の前日 × 30 日 届 出 事 項 II 業務に対する規制 届 出 期 間 ❶ 所在地 ❷ 業務内容 ❸ 業務期間 ❹ 専任の宅建取引士の氏名 どんな場所か 売主 = 業者 相手方 代理・媒介業者 ➡ 案内所の届出義務あり 案内所等の届出先 ❶ 大臣免許を受けた業者が甲県に案内所を設置➡甲県知事と甲県知事経由で大臣へ届出 ❷ 甲県知事免許を受けた業者が、乙県に案内所を設置➡乙県知事と甲県知事へ届出 ❸ 甲県知事免許を受けた業者が、甲県に案内所を設置➡甲県知事へ届出 覚え方 10 区画・10 戸・10 日前 ポイント check 事務所（固定的） 案内所等（流動的） 届出先 免許権者 免許権者および案内所等の所在地の知事 届出期間 設置後 30 日以内 業務開始の 10 日前まで 1 10 区画もしくは 10 戸未満の場合は届出不要なので注意しましょう。 2 本試験において「宅地建物取引業法第 50 条第 2 項の規定に関する届出」とあったら、 案内所の届出と理解しましょう！ 31 II-3 開業準備 チェックテスト 3 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 □□ ❶ 一団の宅地を分譲する場合は、物件所在地の都道府県知事に対し、分譲開始の 前日までに物件の所在地、業務内容、業務期間、専任の宅建取引士の氏名を届 け出なければならない。 □□ ❷ 案内所の所在地、業務内容及び業務を行う期間については免許権者又は案内所 の所在地の都道府県知事のどちらか一方に 届け出なければならない。 □□ ❸ 事務所新設の届け出は、設置の 10 日前までに行わなければならない。 32 1 / 2 / 3 / 5 / A 2 事務所開設─ 掲示および備付義務まとめ ゾーン check II 業務に対する規制 各事務所で要求されるもの 4 / A 標識（業者票）の掲示 理由 もぐり業者の営業を防止する。 B 報酬額の掲示 理由 消費者が後で予想外の報酬を要求されるというトラブルを防ぐため 。 C 帳簿の備え付け ❶ 事業年度経過後５年間の保存が必要。但し、自ら売主となる新築住宅に係るもの は 10 年間の保存が必要。 ❷ 業者は取引のあったつど一定事項を記載しなければなりません。 ❸ 業者はその事務所ごとに帳簿を備えなければなりませんが、帳簿の記載事項を事 務所のパソコンのハードディスクに記録し、必要に応じて事務所においてパソコ ンやプリンターを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えていれば、帳簿 への記載に代えることができます。 理由 業務の適正な運営を図るため。取引台帳のこと。 D 従業者名簿の備え付け……最終の記載をした日から 10 年間の保存が必要 理由 取引関係者の閲覧に供することにより、業者と従業者の関係を明確にする。 E 成年である専任の宅建取引士の設置 理由 宅建業に関する法律の専門家を常置させ、業務の適正な運営を図る。 覚え方 ▪帳簿 ➡ 事業年度経過後 ➡ 5 年間 ▪従業者名簿 ➡ 10 年間 事務所に必要なもののイメージ 33 II-3 開業準備 案内所等で要求されるもの check 契約の締結または、契約の申込の受付を予定す る下記の場所 A 事務所以外の継続的に業務を行うことができ る施設を有する場所 B 一団の宅地建物の分譲を行う際の案内所 C一 団の宅地建物の分譲の代理・媒介を行う際 の案内所 成年である専任の 宅建取引士の設置 標識 ※ 1∼ 3 D業 務に関する展示会その他の催しを実施する 場所 E 一団の宅地建物の分譲をする際の当該宅地建 不要 物の所在する場所 ※ 1 契約の締結または契約の申込の受付を予定する場所についてのみ専任の宅建取引士 の設置が要求されるが、標識は契約の締結または契約の申込の受付を予定せず、専 任の宅建取引士の設置義務のない上記A∼Eの場所についても必要とされる。 ※ 2 代理・媒介を行う際の案内所は、当該案内所を設置する代理・媒介業者が標識を掲 示するのであって、自ら売主となる業者が行うのではない。 売主 = 業者 相手方 代理・媒介業者 ➡ 案内所の届出・標識提示義務あり ※ 3 代理・媒介を行う際の案内所の標識には、売主が誰であるかについて明示しなけれ ばならない。 標 識 成年である 専任の宅建取引士 ○ 従業者名簿 帳 簿 報酬額の掲示 案内所等に 関する届出 ○ × 事務所 ○ 契約・申込を 行う案内所 ○ ○ 少なくとも 1 名 × ○ 契約・申込を 行わない案内所 ○ × × × 物件の所在する場所 （現 地） ○ × × × 5 名に 1 名以上 ※ 4 売主たる業者が 他の業者に販売代理を依頼した場合の処理のまとめについては P. 37 参照。 34 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 4 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 業務に対する規制 II □□ ❶ 宅建業者はその業務に関する帳簿を主たる事務所に備え付けなければならない が、従たる事務所には備え付けなくてもよい。 □□ ❷ 宅建業者は、その事務所ごとに標識を掲示しなければならないが、公衆の見や すい場所に免許証を掲示した場合、標識を掲示しなくてもよい。 35 II-3 開業準備 B 3 従業者の配置─ 従業者証明書の携帯 （48） ゾーン 趣 旨 証明書を従業者に携帯させることによりその者が真実、業者の下で働く者であることを 明らかにし、業務の適正な運営を図る。 まとめ check ❶ 宅建業者は、従業者に従業者証明書を携帯させなけれ ば、その者を業務に従事させてはならない。 ❷ 従 業者は、取引の関係者の請求があれば、その携帯す る従業者証明書を提示しなければならない。 ❸ 宅 建業者は事務所ごとに従業者名簿を備え、従業者名 簿に氏名・住所・生年月日・従業者証明書の番号、主 たる職務内容、宅建取引士であるか否かの別、当該事務所の従業者となった年月日と そうでなくなった年月日を記載しなければならない。 ❹ 宅建業者は、取引の関係者の請求があれば、その者に従業者名簿を閲覧させなければ ならない。 4 業者の免許取得 ➡ 第 III 章 参照 36 1 売主たる業者が他の業者に販売代理を依頼した場合のまとめ / 2 / 3 / 4 5 / check 売主たる業者Aが他の業者Bに販売代理を依頼した場合 II 一団の宅地建物の分譲をする際 の当該宅地建物の所在する場所 案内所 案内所の届出 案内所にあたらないので不要 Bのみが行う 成年である専任の 宅建取引士の 設置義務 な し Bのみが負う 標識の掲示義務 Aのみが負う Bのみが負う 業務に対する規制 建設中のマンション / チェックテスト 5 以下の問題に、○か×で答えなさい。 □□ 宅建業者はその従業者に証明書を携帯させなければ、その業務に従事させることは できない。 37 II - 4 1 営業活動の開始 ばいかい 物件の用意（宅地・建物の仕入れ）─ 媒 介・代理契約の規制 （34 の 2・34 の 3） A ゾーン 考え方 民法上、 ❶ 誰と ❷ どのような内容の契約をしても自由であり、また、 ❸ その契約を書面化することも要求されていない。 ▼ しかし、それでは業者Aが依頼を受けて取引する場合（媒介もしくは代理）、 依頼者Bとの間で約束した、しないと言ったトラブルが発生する危険性がある。 ▼ そこで宅建業法はまず 1 契約内容を類型化し、その中から当事者が好みのタイプを選ぶものとし、また、 2 後のトラブルを防止するために、一定事項を書面化して、業者Aは依頼者Bに 交付しなければならないものとした。 媒介と代理の違い ▪媒 介 売主（貸主）と買主（借主）の間に入り 依頼を受けて契約を成立させる行為。契約 を結ぶ権限はない。 依頼 A業者 行為 B売主 38 C買主 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / ▪代 理 売主（貸主）または、買主（借主）の依頼を受けて、相手方と契約し、その効果が依 II 業務に対する規制 頼者に帰属する関係。契約を結ぶ権限がある。 代理行為 C買主 A業者 依頼 効果 B売主 合否と人間性について コラム 今 回は「合否と人間性」について、お話しします。 「合否 と 人間性・日頃 の 行 いは 比例 する 」 という 意見 もありますが、 このよ うな法則はないと断言できます。過去にも受講態度がきわめて悪く、まわりの方か らもあまりよく言われていないのにもかかわらず、合格した例は多数あります。ま た、友達同士で勉強していたのですが、合格できそうにないので、合格をあきらめ 本試験直前の 1 週間、毎日飲みにいったにもかかわらず、共に合格したという信じ られない例もあります。 ただ、 「自分 は 合格 できない 」 と 思 っている 方 はたいてい 合格 していません。 ですから、最後 まで「自分 は 合格 できる 」 という 信念を持つことが重要なようです。 結局、合格 できるかどうかは、勉強 したかどうかにだけかかっ ているようです。 みなさん、 「合格 できるのかしら 」 と 悩 む 時間 があれば、まず、勉強しましょう！ 39 II-4 営業活動の開始 ⑴ 契約のタイプ 依頼者の義務 他の業者に 重ねて 依頼できるか？ 自己発見取引は できるか？ check 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約 ○ 重ねて依頼する業者 を明示する義務があ る契約とない契約が ある （明示型と非明示型） × × ○ × したら 違約金請求 ○ ❶ 3 カ月以内 ❷ 3 カ月を超える定めをしても 無効で 3 カ月となる。 有 効 期 間 な し ❸更 新可能。但し、依頼者の申 出のある場合に限られ、さら にその期間は 3 カ月以内。 ※自動的に更新させることは不可 ※あらかじめ承諾があっても更新 不可 40 業務処理状況の 報告義務 な し 契約の相手方を 探索する義務 な し 2 週間に 1 週間に 1 回以上 1 回以上 （休業日を含む） （休業日を含む） 但し、業法上は口頭で OK だが、 約款では書面によることが義務 づけられている。 あ り あ り 1 / 2 / 3 / 4 契約締結の日から 契約締結の日から 7 日以内 5 日以内 （休業日を除く） （休業日を除く） ど こ で 指定流通機構 （レインズシステム）で 契約の相手方の 探索方法 な し ど の よ う に 5 / II 業務に対する規制 い つ / ❶業 者が指定流通機構に物件に ついての下記事項を登録。 ⑴ 所在 ⑵ 規模 ⑶ 形質 ⑷ 売買すべき価格 ⑸ 交換の 場合、評価額 ⑹ 法令上の制限 ⑺ 専属専任の場合､その旨 ❷ 業 者は登録を証する書面を遅 滞なく依頼者に引き渡す。 ❸業 者は契約が成立したとき、 遅滞なく ⑴ 契約成立日 ⑵ 取 引価格 ⑶ 登録番号を指定流 通機構に通知する。 ▪一般媒介契約 ➡ 依頼者に不利益が少ない ➡ 規制も少ない ▪専任媒介契約➡ 業者がきちんと仕事をしてくれないと依頼人の利益が害される ➡ 依頼人保護のため、特別の規制を課した。 覚え方 に い さん と な ご や か に 再会 ２週間 １週間 ３ カ月 ７日 ５日 41 II-4 営業活動の開始 ▪指定流通機構を介した取引の仕組み 大量の中から最も希望に添った条件の取引が可能に 取引関係の明確化が図られる 大量の物件情報を 登録・検索 依頼 登録 登録 依頼 売主A 情報提供 業者B 登録証の発行 指定流通機構 業者C 情報提供 買主D 物件の閲覧 ▼ 市況情報の提供 ※業者間 ※業者間の物件情報交換組織として つの公益法人 ま が稼働中 現在全国で44つの 公益社団法人 現在全国 たは公益財団法人が稼働中 42 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / ⑵ 書面化におけるルール 書面化が要求される取引の種類 check 業務に対する規制 ❶ 宅地建物の売買・交換の媒介・代理契約に限られる II ❷ 貸借の媒介・代理契約には、書面化の義務はない 理由 貸借は売買と異なり依頼者が物件を完全に手放してしまうことはないので、業務上 トラブルは発生しにくいから ❸ 専任媒介契約・専属専任契約だけでなく、一般媒介契約でも書面化しなければなり ません。 書面の作成者（誰が） check 業者。たとえ、依頼人が業者であっても、書面の作成交付は必要 ×宅建取引士 理由 あくまで媒介契約は業者と依頼人との間で結ばれるものだから 書面の作成時期（いつ） check 売買・交換の媒介・代理契約を締結した後、遅滞なく作成し依頼人に交付する。 書面の作成方法（どのように） check 作成した書面に業者が記名押印する ※宅建取引士が記名押印する必要はない ➡ P. 161 参照 43 II-4 営業活動の開始 書面への記載事項（何を） 業者と依頼人との間のトラブルを未然に防止するのに必要な事項 check ❶ 宅地建物を特定するために必要な表示 ❷ 売買すべき価額または評価額 業者による値付けの適正化を図るため。 理由 ※業者が価額または評価額について意見を述べる場合には、その根拠を明らかにする必 要がある。但し、口頭で OK。 （依頼人より高く言うか、低く言うか、依頼人の希望の有無に関係なし） ❸ 媒介・代理契約の型 ➡ P. 40 参照 ❹ 報酬に関する事項 ❺ 媒介・代理契約の有効期間 ❻ 媒介・代理契約違反に対する措置 ⒜ 解除に関する事項 ⒝ 媒介・代理契約違反 ❼ 国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づくか否か ❽ 指定流通機構への登録に関する事項 語句説明 ▶約 款………多数の客を相手とする場合には、1 件ごとに契約の内容を取り決めるのは 不適当であるので、あらかじめ一定内容を型にしたものです。 ex. 旅客運送契約約款 宅建業 においても、消費者保護 の 見地 から 模範的 な 媒介契約 を 国土交通 省が作成し、告示しています。 ポイント check まず問題文から、一般、専任、専属専任のどの契約なのかをしっかり確定してから解き ましょう！ 44 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 6 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 業務に対する規制 II □□ ❶ 宅地建物取引業者は、宅地または建物の貸借の媒介を行う場合には、媒介契約 の内容を記載した書面を作成して依頼者に交付することを省略することができ る。 □□ ❷ 宅地建物取引業者が媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、 宅地建物取引士が記名押印しなければならない。 □□ ❸ 専任媒介契約を締結したときに作成する書面には、宅建取引士が記名押印しな ければならない。 □□ ❹ 宅地建物取引業者が媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、 必ず媒介契約の解除に関する事項を記載しなければならない。 □□ ❺ 宅地建物取引業者が媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、 当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものでない場 合は、その旨を記載しなければならない。 □□ ❻ 宅地建物取引業者ＡはＢからＢ所有の土地付建物の売却の媒介を依頼され、こ れを承諾したのであるが、ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約または、専属専任 媒介契約でない場合、ＢはＡ以外に宅地建物取引業者Ｃにも当該物件の売却の 媒介を依頼することができるが、その場合、Ａに対してＣを明示しないことと することもできる。 □□ ❼ 宅地建物取引業者が媒介契約に係る宅地又は建物を売買すべき価額または評価 額について意見を述べるときは、依頼者の求めがなければその根拠を明らかに する必要はない。 45 II-4 営業活動の開始 B 2 広告宣伝 ⑴ ─ 取引態様の明示（34） ゾーン 趣 旨 私人間の関係なら、本来、民法が適用されるのが原則である。 宅建業法は業者（私人）と消費者（私人）との間を規律する法律である。 ▼ 業者と取引を行う場合には、その業者の取引態様によって 取引の関係者における法律関係が異なってくる。 ▼ それゆえ、消費者にとって業者がどんな取引態様であるかは重大な関心事。 まとめ 明示すべき場合 ❶ 広告するとき ❷ 注文を受けたとき ※その度に必要 明示すべき内容 ❶ 当事者か 私（業者）は ❷ 代理人か ❸ 媒介人か 明示方法 文書にする必要なし。口頭可。 違 反 業務停止処分 46 check 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 7 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 業務に対する規制 II □□ ❶ 業者は宅地の売却に関して広告するときは、媒介して当該売買を成立させるこ とを明示しなければならない。 □□ ❷ 業者は、宅地の売買に関する注文を受けた場合に取引態様の別を口頭で説明し たとしても、取引態様の別を明示したことにはならない。 □□ ❸ 業者は、宅地の売買に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文した者 に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。 コラム あ 何度も受験されている方へ る人の経歴をご覧にいれます。この人物は、 22 歳で事業に失敗する。 23 歳で州議会議員選挙に落選する。 25 歳で再度事業に失敗。 26 歳で恋人の死に直面する。 27 歳で神経の病をわずらう。 34 歳から 5 年間に 3 度、下院議員選挙に落選する。 46 歳で上院議員選挙に落選する。 47 歳で副大統領になろうとするが失敗する。 49 歳で上院議員選挙に落選する。 51 歳でアメリカ合衆国大統領となる。 この人物の名はアブラハム・リンカーンです。 絶対にあきらめず、明るく、元気に成功を信じて前進することが大切です。 47 II-4 営業活動の開始 B 3 広告宣伝 ⑵ ─ 誇大広告の禁止（32） ゾーン 趣 旨 誇大広告によって被害を受けるのは消費者であるので、業法は消費者保護のため、広告 の仕方に制限を加えた。 まとめ check 誰 が 業者が い つ ❶ 広告する際に ❷ 広告とは、新聞 ･ 雑誌 ･ 看板 ･ ポスター ･ 折込 ･ 放送 ･ ダイレクトメール などをいいます。 何について ❶ 所 在 ❷ 規 模 ex. 2DK ❸ 形 質 ex. 宅地 ▪環 境 ❹ 利用の制限 ex. 地役権 現在・将来の ❺ 環 境 ex. 日照 ❻ 交通その他の利便 ex. 駅から 5 分 ▪お 金 ❼ 代金・借賃等の額・支払方法 ❽ 代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせん ex. ローン条件 業法違反となるのは上記 8 つだけです。 48 ▪物 件 どのように ❶ 著しく事実に相違する表示をしてはならない ❷ 実際のものより著しく優良もしくは有利と誤認させるような表示をし てはならない 1 / 2 / ❸ いわゆる「おとり広告」も当然ダメである ❺ たとえ相手が誇大広告であることを知っていても業法違反 3 / 4 / 5 / ❹ 実際に、取引があったか否かにかかわりなく違反 そ の 他 ❹❺……誇大広告をすること自体悪い II 業務に対する規制 理由 宅地建物取引の表示に関する公正競争規約（不当景品類及び不当表示防 止法の定めるところにより、公正取引委員会の認定を受けたものをい う）は、業者団体による自主規制基準ですが、宅建業法の誇大広告に関 して、具体的な判断基準となる場合があります。 語句説明 ▶交換差金………交換 において、一方 の 評価額 が 低 い 場合 にその 差額 を 補 うために 支払 われる金銭のこと ▶おとり広告……実際 に 取引 する 意思 のない 物件 を 広告 し、集 まった 客 を 他 に 案内 して 取引すること チェックテスト 8 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 □□ ❶ 著しく事実に相違する広告を行った場合には、実際の取引の有無にかかわらず、 誇大広告に該当し、違法である。 □□ ❷ 実際に取引をする意思のない物件を広告し、集まった客を他に案内して取引す るいわゆるおとり広告は、違法である。 □□ ❸ 広告しようとする物件の所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通の利便又 は代金、貸借等の対価の額若しくはその支払方法、ローンに関する金利などの 条件については、著しく事実に相違する表示をしてはならない。 □□ ❹ 宅地建物取引の表示に関する公正競争規約（不当景品類及び不当表示防止法の 定めるところにより、公正取引委員会の認定を受けたものをいう。）は、具体的 に広告の内容の表示基準を定めているので、これに違反する広告はすべて誇大 広告として、監督処分の対象となる。 49 II-4 営業活動の開始 B 4 広告宣伝 ⑶ ─ 広告開始時期の制限（33） ゾーン 考え方 完 成 物 件 ▼ 未 完 成 物 件 ▼ いつ広告を出しても物件は存在する以 上トラブルはあまり生じない。 当初の予定どおりに工事が行われると は限らない。 ▼ にもかかわらず、単なる計画段階で、 自由に広告しうるとすれば計画に変更 が生じた場合、広告を信頼した消費者 が害される。 ▼ そこで、未完成物件については計画が 確定的になるまで広告を開始できない ものとした。 まとめ（P. 64 と比較） check 対象物件 ❶ 造成予定の宅地 ❷ 建築予定の建物 広告の開始できる時期 ❶ 開発行為の許可（都市計画法）が下りた後 ❷ 建築確認（建築基準法）を受けた後 ※これらの申請手続をしただけではダメ 対象となる取引 宅建業に該当するすべての態様の取引について 50 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 9 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 業務に対する規制 II □□ ❶ 宅地造成地をその工事完了前に売り出す場合、当該工事に関して必要とされる 各種法令に係る許可等の申請手続を行っていれば、これらの申請に係る許可等 の処分がなされる以前において広告できる。 □□ ❷ 建築確認が必要とされる建築工事で建築確認がなされていない場合、その工事 の完了する前の建物の売買に関する広告については、建築確認がなされていな い旨を表示しなければならない。 □□ ❸ 建築確認を受けていない場合であっても貸借の代理・媒介であれば広告を行う ことができる。 コラム ア あきらめるということ メリカの 西部開拓時代、 ある 男 が 金脈 を 掘 り 当 てようと 1 つの 場所 で 10 年 近 くもの 間掘 り 進 みました。 が、金脈 は 発見 できず、他 の 者 がその 場所 を 譲ってほしいと言ってきました。その男はもう完全にあきらめており、この場所で は絶対に金は採れないと考え、その採掘権を二束三文で譲ってしまったのです。し かし、権利 を 譲 り 受 けた 者 がその 後 を 掘 り 進 んでみると、 たった 10 センチ 掘 った だけで金脈を掘り当ててしまったのです。 もし、男 があきらめないで、 あと 10 センチ 掘 っていれば、莫 大な儲けを得られたにもかかわらず、あきらめた結果何も得られ なかったのです。 合格は思ったよりも近くにあります。あきらめることは簡単で す。でも、あきらめようかなと思ったとき、是非、この話を思い 出してください。 51 II - 5 取引交渉 A 1 物件の案内・説明 ⑴ ─ 重要事項の説明（35） ゾーン 趣 旨 契約前に消費者に対して取引内容をよく理解させ、未然にトラブルを防止する。 重要事項の説明の仕方 check 説明者（誰が） 法律の専門家でなければ十分に説明できないから ❶ 業者が宅建取引士に説明させなければならない。 ×業者の社員 ❷ 宅建取引士は専任でなくてもよい。 ❸ 業者間の取引であっても、重要事項の説明は省略できない。 ❹ 当事者双方の合意があっても、説明を省略できない。 説明すべき時期（いつ） 契約前によく知りえなければ、トラブルを防止できない 契約が成立するまでの間 ×契約成立後すみやかに 説明すべき場所（どこで） 十分説明できればどこでもよい どこでもよい。業者の事務所でもよい。 説明の相手（誰に） 物件の事情について最も関心のある者に ❶ 売買の場合 ➡ 買主のみ ❷ 貸借の場合 ➡ 借主のみ ❸ 交換の場合 ➡ 両当事者 説明の方法（どのように） ❶❷❸をすべて行う ❶ 必ず書面を作成・交付して 理由 口頭で説明してもすぐ忘れてしまうといけないから ❷ 書面に宅建取引士が記名押印をして（専任でなくても OK） 理由 52 宅建取引士が関与した旨を明らかにするため 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / ❸ 説明の際は宅建取引士は必ず（相手方の請求の有無にかかわらず）宅建取引士証を 提示して 理由 宅建取引士であることを明らかにするため イ 業務に対する規制 コラム II 合格をイメージする事の必要性について メージトレーニングをご 存知 ですか？ 成功体験 を 何度 も 何度 もイメージす ることによって、成功を実現することです。たとえば、宅建試験の場合、次 のようなイメージを何度もしてみてください。特に本試験前日は必ずやってみてく ださい。 「今日はいよいよ宅建本試験。昨日はよく眠れた。体調も万全。天気も快晴。あと は 合格 するだけ。1 時間前 に 試験会場 に 到着。最後 の 総 チェックのため、 テキスト を見る。いよいよ試験開始。 今年 も 難問 が 多 いが、 なぜか 調子 がいい。 隣をみると難しい顔をして格闘中。最初の宅 建業法 は 20 題中 18 点 いただき。次 は 法令上 の 制限。 この 科目 も 難 しいが、8 題中 7 点 は いただき。 その 他 の 法令 も 無事 にクリア。 そ して、最後 の 権利関係。今年 も 超難 しい。 し かし、14 題中 6 ∼ 7 点 はできた 模様。試験終 了。翌朝、自己採点。なんと 35 点。合格だ！ 今夜は彼女とパーティーだ！」 53 II-5 取引交渉 説明すべき事項（なにを） check ▪宅地または建物の売買・交換の場合：○は説明必要、×は説明不要 宅 地 重要事項説明書に記載・説明すべき事項 物 件 に 関 す る 事 項 54 建 物 売 買 交 換 貸 借 売 買 交 換 貸 借 ①登 記された権利の種類・内容・登記名 義人または登記簿の表題部に記録され た所有者の氏名 ○ ○ ○ ○ ② 法令上の制限に関する事項の概要 ○ ○ ○ × ③飲 用水・電気・ガス等の供給施設・排水 施設の整備状況（整備されていない場 合には、その整備の見通しおよびその整 備についての特別の負担に関する事項） ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ⑤ 土砂災害警戒区域内にあるときは、 その旨 ○ ○ ○ ○ ⑥ 造成宅地防災区域内にあるときは、 その旨 ○ ○ ○ ○ ⑦宅 地または建物が津波防災地域づくり に関する法律により指定された津波災 害警戒区域内にあるときは、その旨 ○ ○ ○ ○ ④ 未完成物件の場合 ▪工事完了時の形状・構造（宅地は道 路からの高さ、擁壁、階段、排水施設、 井戸等の位置、構造等について、建 物は鉄筋コンクリート造、ブロック 造、木造等の別、屋根の種類、階数 等について、平面図を交付して説明） ▪宅地…造成工事完了時の宅地に接す る道路の幅および構造 ▪建物…建築工事完了時の建物の主要 構造部、内装、外装の構造や 仕上げ、設備の設置および構 造 1 取 引 に 関 す る 事 項 2 / 3 / ⑧ 宅地・建物の用途や利用の制限 × ○ × ○ ⑨ 管理の委託を受けた者の氏名・住所 × ○ × ○ ⑩建 物が、住宅性能評価を受けた新築住 宅であるときは、その旨 × × ○ × ⑪ 台所・浴室・便所等の整備状況 × × × ○ ⑫建 物が建築物の耐震改修の促進に関す る法律に規定する耐震診断を受けたも のであるときは、その内容（建物のみ）。 但し、昭和 56 年 6 月 1 日以降に新築に 着手したものは省かれる × × ○ ○ ⑬石 綿（アスべスト）の使用の有無の調 査結果が記録されているときは、その 内容 × × ○ ○ ⑭ 私道に関する負担 ○ ○ ○ × ⑮都 市計画法（変更の許可等）に基づく 制限で当該宅地建物に係るもの ○ ○ ○ × ⑯宅 地造成等規制法（宅地造成に関する 工事の許可、変更の許可等）に基づく 制限で当該宅地建物に係るもの ○ ○ ○ × ⑰高 齢者、障害者等の円滑化の促進に関 する法律に基づく制限で当該宅地建物 に係るもの ○ ○ ○ × ⑱代 金・交換差金・借賃以外に授受され る金銭の額および目的（手付金・申込 証拠金・敷金・権利金・保証金など） ○ ○ ○ ○ ⑲ 契約の解除に関する事項 ○ ○ ○ ○ ⑳損 害賠償額の予定または違約金に関す る事項 ○ ○ ○ ○ ㉑支 払金・預り金を受け取る場合に保全 措置を講ずるかどうか、および講ずる 場合の保全措置の概要 ○ ○ ○ ○ ㉒手 付金等の保全措置の概要（自ら売主 の場合に限る） ○ × ○ × 4 / 5 / II 業務に対する規制 物 件 に 関 す る 事 項 / 55 II-5 取引交渉 取 引 に 関 す る 事 項 ㉓ロ ーンのあっせんの内容およびローン 不成立の場合の措置 ○ × ○ × ㉔（割賦販売契約の場合）現金販売価格・ 割賦販売価格・頭金・賦払金の額、支 払時期・方法 ○ × ○ × ㉕瑕 疵担保責任の履行に関し保証保険契約 の締結その他の措置を講ずるかどうか、 および講ずる場合のその措置の概要 ○ × ○ × ㉖ 定期借地権に関する事項 × ○ × × ㉗契 約終了時における宅地上の建物の取 り壊しに関する事項の内容 × ○ × × ㉘敷 金その他契約終了時において精算す ることとされている金銭の精算に関す る事項 × ○ × ○ ㉙定 期借家権・高齢者の居住の安定確保 に関する法律による終身建物賃借権に 関する事項 × × × ○ ㉚ 契約期間および契約更新に関する事項 × ○ × ○ 覚え方 ▪宅地または建物の売買・交換の場合 「水道・電気・ガス 代金を 支払いたいが、 ローンと手付で ③ ⑱ ㉑ ㉓ ㉒ 私は 完全に ⑭私道 途方にくれる」 「そうかい」 ④完成 ①登記②法令 ⑳損害賠償額 ⑲解除 ▪宅地または建物の貸借の場合 「水道・電気・ガス 代金を 支払いたいが 定期の 更新と ③ ㉑ ㉖㉙ ㉚ 水回りの 精算で 私は 完全に 途方にくれる」 ⑪台所・浴室・便所 ㉘ ⑭私道 ④完成 ①登記②法令 「そうかい いたく 借りようとせん 取り壊してしまえ」 ⑳損額賠償額⑲解除 ⑨委託 ⑱ 56 ⑧用途 ㊵専有 ㉗ 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / ▪区分所有建物の場合、前述の内容に追加される事項 ㉛ 敷地に関する権利の種類および内容 II 業務に対する規制 ㉜ 共用部分に関する規約の定めがあれば、その内容（案を含む） ㉝ 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあれば、その内容 （案を含む） 売 買 ・ 交 換 ㉞ 専用使用権の規約の定めがあれば、その内容（案を含む） ㉟ 計画修繕費用・通常の管理費用・その他所有者の負担費用を特定の者にのみ減免 する旨の規約の定めがあれば、その内容（案を含む） ㊱ 計画修繕積立金を行う旨の規約の定めがあれば、その内容およびすでに積み立 てられている額（案を含む。滞納があれば滞納額も） ㊲ 通常の管理費用（滞納があれば滞納額も） ㊳ 建物および敷地の管理が委託されているときは、その委託先の氏名・住所 ㊴ 維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容 貸 借 ㊵ 専有部分の用途や利用の制限に関する規約の定め（案を含む） ㊶ 管理の委託先の氏名・住所 注意 ▪㉛と㊲は必ず説明 ▪㉜∼㊱および㊵について、規約がまだ案の段階である場合でも、その案を説明 ▪㉜∼㊱および㊵は、定めも案もなければ説明不要 ▪㊴は記録が保存されていなければその旨を説明し、実施状況については説明不要 ▪区分所有建物の貸借の場合、㉝と㊳、㊵と㊶が共通の説明事項となる 覚え方 ▪区分所有建物の場合に追加される事項 「選手宣誓 いたく 教官の 敷地を計画して ㉞専用使用権㉝専有部分制限 ㊳委託 ㊲管理 ㉛ ㉟㊱ 維持することを誓います」 ㊴ 57 II-5 取引交渉 語句説明 ▶私 道………一般人が一般交通の用に供している道路。 ▶専有部分……区分所有権 の 目的 となる 部分 であり、 たとえば、分譲 マンションの 各戸 がこれにあたります。 ▶共用部分……区分所有権の目的とならない部分であり、たとえば、廊下・エレベーター がこれにあたります。 ポイント 重要事項の説明の対象とならない事項 1 物件の引渡時期・登記の移転時期 ➡ 37 条書面 2 天災その他不可抗力による損害の負担 ➡ 37 条書面 3 代金・借賃（但し、割賦販売の場合を除く） 4 マンションの築後経過年数・建設業者名 58 check 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / チェックテスト 10 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 業務に対する規制 II □□ ❶ 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買の媒介を行う場合には、宅地建物取引 士は、買主になろうとする者に対してのみ、宅地建物取引業法第 35 条の規定に 基づく重要事項の説明をすれば足りる。 □□ ❷ 宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項を記載した書面の交付は、相手方 の同意がある場合を除いて、契約締結前に行わなければならない。 □□ ❸ 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約が成立した場合に は、宅地建物取引士が直ちに買主に対して宅地建物取引業法第 35 条に規定する 重要事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。 □□ ❹ マンションの代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容については説明しなけ ればならないが、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない時の措置につい ては説明する必要はない。 □□ ❺ 排水のための設備が整備されていない場合においては、その整備の見通し及び その整備についての特別の負担に関する事項、区分所有建物についての当該建 物の所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額、宅地又は建物の引 渡しの時期、宅地の造成の工事が完了前であるときの完了時における形状、構 造等は、いずれも契約締結前に説明すべき重要事項に該当する。 □□ ❻ 区分所有建物について、当該建物の施工業者の商号又は名称は、宅地建物取引 業法第 35 条 1 項の規定により相手方等に対し説明することが義務づけられてい る重要事項にあたらない。 □□ ❼ 宅地建物取引士は、宅地建物取引業法第 35 条の規定に基づく重要事項の説明を する際、相手方から請求がなくても、宅地建物取引士証の提示をしなければな らない。 59 II-5 取引交渉 2 物件の案内・説明 ⑵ ─ 供託所等に関する説明（35 の 2） C ゾーン 趣 旨 契約を結んで買主が代金を支払い、引渡を受けたが、その住宅に重大な欠陥があった場 合、業者に支払能力がなければ損害賠償請求をしても無意味である。そこで、業務開始の 条件に営業保証金の供託か宅建業保証協会への入会を義務づけさせ、そこから損害を補え ることを説明させるようにした（P. 132 を参照）。 まとめ check （赤 の 囲 み ）は 重要事項 の 説明 と 相違 する 事項 誰 が 業者が。宅建取引士を使う必要はない い つ 契約が成立するまでの間に どこで どこでもよい 誰 に 買主・借主のみならず、売主・貸主にも どのように 口頭でも書面を交付しなくても OK 60 なにを ⑴ 業者が宅建業保証協会の社員でないとき 営業保証金を供託した主たる事務所の最寄りの供託所およびその所在地 ⑵ 業者が宅建業保証協会の社員であるとき ❶ 保証協会の社員である旨 ❷ 保証協会の名称、住所および事務所の所在地 ❸ 保証協会が弁済業務保証金を供託した供託所およびその所在地 1 / 2 / 3 / 4 / 5 / 業法について ▪原 則……書面化 ▪例 外……口頭でも可 ❷ 供託所等の説明 II 業務に対する規制 ❶ 取引態様の明示 ❸ 専任媒介・専属専任媒介における報告 ❹ 媒介・代理契約における価額または評価額についての業者が述べる意見・根拠 チェックテスト 11 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 □□ ❶ 宅建業者は自ら売主となる売買契約において、買主に対して供託所に関する事 項を宅建取引士でない従業員をして売買契約の直前に説明させることができる。 □□ ❷ 宅建業者が宅建業保証協会の社員であるときは営業保証金を供託した主たる事 務所の最寄りの供託所を取引の相手方に説明しなければならない。 61 II-5 取引交渉 3 契約条件のつめ─ 手付貸与等による誘引の禁止等（47 ③） B ゾーン 考え方 業者としては取引をうまくまとめて契約を成立させたい。 だから手持ちの金銭が足りない消費者がいたら手付金を貸して 契約をさせてもよさそうである。 ▼ しかしそれでは、手付解除をすると、手付金返済という借金のみが残る。 通常、誰でも借金ができることはいやなので、 これでは事実上手付解除はできないことになる。 ▼ それゆえ、消費者保護のため、まだ意思決定をしていない消費者の 冷静な判断能力を奪うような取引行為を禁止することが妥当である。 結 論 ⑴ check そこで、業法は、 手付についての貸付、その他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為を 禁止した。すなわち、手付金の貸付・手付支払の延期・手付の分割受領を禁止した。 ▼ また、実際、契約を成立させるため業者は過度なセールストークを用いたり、 相手方に高圧的態度をとる場合が多い。 62 1 結 論 ⑵ / 2 / 3 / 4 / 5 / check そこで、業法は以下の行為も禁止した。 ❶ 業者・使用人は契約の締結の勧誘に際し、相手方に対して、利益を生ずることが確実 II 業務に対する規制 ▼ であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。 ❷ 業者・使用人は契約を締結させるため、または契約の申込の撤回もしくは解除を妨げ るため、相手方を威迫してはならない。 チェックテスト 12 以下の各問題に、○か×で答えなさい。 □□ ❶ 宅建業者は、手付を貸与することについて信用を供与することにより、宅地ま たは建物の売買契約の締結を誘引する行為をしてはならない。 □□ ❷ 相手方が「現金の持合せがない」と言ったので、業者は「私が立て替えて手付 を払ったことにしておく」と言って契約の締結を勧めた。手付について信用を 供与することを相手方が了承しているときは、宅建業法違反とはならない。 63