1 モンテカルロDCF法による収益価格の評価 Ⅰ．分析方法とパラメータ設定

モンテカルロＤＣＦ FUJIYAMA Ver.1.0
レポート例（レベル１）
Reｆe Institute,Inc
資料−１ モンテカルロＤＣＦ法による収益価格の評価
ＤＣＦ法とモンテカルロ法を組み合わせた専用コンピュータ・ソフトウェアを利用しリス
クと価値を分析する。賃料等のデータのパスを確率モデルで多数回発生させ、リスク−リタ
ーン関係の中で対象不動産の価値を評価し収益価格を分布として把握した。
Ⅰ．分析方法とパラメータ設定
１．マーケット分析
対象不動産の属するマーケットは、Ｊ−ＲＥＩＴを中心とする集団投資スキームが代表
的投資家であり、全国規模かつ金融商品との代替性の強い特徴がある。
２．確率モデルの選択とパラメータ
パラメータ
① 総収入
②
③
④
⑤
空室率
総費用
リスクプレミアム・金利
転売価格
確率モデル
ドリフト・平均 ボラティリティ・変動幅
幾何ブラウン
0.0%
15.0%
分散一定、ジャンプなし、サイクルなし
正規分布
5.0%
2.0%
幾何ブラウン
1.0%
10.0%
正規分布
5.12%
0.20%
３期移動平均
5.0%
2.5%
３．割引率
無リスク金利 Rf＋リスクプレミアム RP
(1)無リスク金利 Rf
価格時点における割引国債のスポット・レートをもとに査定。
(2)リスクプレミアム RP
対象不動産全体のボラティリティにより求めた。
４．キャッシュ・フロー（年間）
キャッシュ・イン・フロー
78,080,000 円
キャッシュ・アウト・フロー 20,345,000 円
５．評価実行内容
保有期間
評価手法
試行回数
１０年
リスク調整割引法
５万回
６．使用ソフトウェア
モンテカルロＤＣＦ Ver.1.0（Refe Inc.）
Copy right 2002-2003 Refe Institute,Ｉnc. , All rights Reserved
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モンテカルロＤＣＦ FUJIYAMA Ver.1.0
Reｆe Institute,Inc
レポート例（レベル１）
Ⅱ．モンテカルロＤＣＦ法の分析結果
１．収益価格の評価
Figure2-1 収益価格の確率分布
120%
4.0%
3.5%
100%
3.0%
80%
60%
2.0%
1.5%
確率
累積確率
確率密度
2.5%
40%
正規分布
累積確率
1.0%
20%
0.5%
0.0%
0%
1
5
9
13
２．分析結果の考察
中央値
最頻値
期待値
95％信頼区間
標準偏差
VaR10％
VaR(1 年 95%)
分布形状
17
21
25
29
33
37
41
45
49
53
57
61
65
69
73
77
81
85
89
93
97
610,925,000 円
416,831,000 円
670,632,000 円
607,510,000 円∼614,340,000 円
389,565,000 円
239,299,000 円
29,851,000 円（最大損失）
正規分布とは異なる
３．モンテカルロＤＣＦ法による評価額
以上の評価過程により、市場分析を踏まえた、入力データ等は対象不動産の市場性を反
映した妥当なものと認められる。
求められた価格分布から中央値を採用し、モンテカルロＤＣＦ法による価値を
610,925,000 円
と査定した。
※
返却すべき保証金等は別途清算が必要である。
※
土壌汚染等の調査結果は当評価に反映されていない。
※
本レポート内容は、評価時点の不動産・金融市場の状況からフォワード・ルッキングに求めた期待
値としての価値であり、最終的な利益や将来動向を保証・予測するものではない。
以上
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