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Kenedix News
証券コード：4321 第 21 期 中間事業報告書 平成 27 年 1 月 1 日 平成 27 年 6 月 30 日 ごあいさつ 株主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。 このたび当社は第21期上半期 （平成27年1月1日から6月30日まで） を終了いた しましたので、中間の事業報告をいたします。 商業施設やヘルスケア関連施設に特化したリートがそれぞれ上場するなど、当 期からスタートした新中期経営計画を踏まえた取り組みが、順調に推移しており ます。また、アセットマネジメント事業による収益拡大及び不動産市場の好況等 を反映した特別利益の増加等により、通期の連結業績予想値を上方に修正いたし ました。 当社は、本年4月17日をもちまして創立20周年を迎えました。これもひとえに 株主の皆様、顧客投資家、取引先など皆様からのご支援の賜物と心より感謝申し 上げるとともに、引き続きご指導、ご鞭撻を賜りますよう心よりお願い申し上げ ます。 平成27年8月 代表取締役社長 ジャパン・シニアリビング投資法人が上場 2015年7月29日、ジャパン・シニアリビング投資法人 （以下 「同投資法人」 ） が、東京証券取引所不動産投 資信託証券市場に上場しました。同投資法人は、 「資本市場とヘルスケア業界をつなぐ担い手として、幅広 くヘルスケア業界の成長を支援し、本投資法人のステークホルダーである利用者、オペレーター※1、投資主 の満足度の最大化を追求する事により、社会に貢献する」 という基本理念に基づき、ヘルスケア関連施設※2に Kenedix News 対する投資を通じて、 「国民が健康な生活と長寿を享受できる社会」 の実現に寄与し、社会貢献を果たす事を目的 としています。 当社は本投資法人の運営会社であるジャパン・シニアリビング・パートナーズ株式会社に60％の出資をしています。 ※1 「オペレーター」 とは、ヘルスケア関連施設を運営する運営事業者をいいます。 ※2 「ヘルスケア関連施設」 とは、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅を含む「シニアリビング施設」 、並びに、病院、診療所、医療モール及び介護老人保健施設を含む 「メディカル施設」 を総称しています。 2015年の主な不動産関連投資の概要（2015年1月∼6月） アセットクラス※1 投資タイプ ※1 想定投資期間 ※2 1% 単位 （億円） 3% 15% 25% 200 21% KDX投資額 約290億円 加重平均投資期間：0.9年 32% LTV ※3 150 （鑑定価格ベース） 8% 72.4％ 100 48% 43% 3% 50 ■ オフィス ■ 商業施設 ■ 賃貸住宅 ■ ホテル ■ ヘルスケア ■ その他 ■ ブリッジ （REIT） ■ オポチュニスティック投資 ■ ローン／ CMBS等 ■ ブリッジ （コア） 0 1年以下 （当初分） をアセットクラス、投資タイプ別に集計した構成割合 ※1 当社投資額 ※2 当社投資開始時に想定した投資期間 （Exit済みの案件は実績投資期間を採用） ※3 各投資案件の借入額と裏付資産の鑑定評価額との投資時比率の集計値 （ローン/CMBS/開発案件を除く） 1年超 2年以下 2年超 3年以下 3年超 Top I n te r v i e w 個性的なリートが相次ぎ上場し、 AUMは順調に拡大しています ― 上半期の主なトピックスをご紹介ください。 まずご紹介したいのが、商業施設に特化したリートである ケネディクス商業リート投資法人と、ヘルスケア関連施設に 特化したリート、ジャパン・シニアリビング投資法人の上場 です。商業リートについては前回の報告書（第20期 事業報 告書）で詳しくご紹介したとおりです。7月29日に新たに上 場したジャパン・シニアリビング投資法人は、当社が60％を 商業リートの上場などで 業績は順調に推移 出資するジャパン・シニアリビング・パートナーズが運用し ― 上半期の経営成績についてご解説ください。 施設に対するニーズが高まっており、リートの成長を通じて、 当社の第21期上半期の事業環境として、まず国内不動産市 社会にも貢献できると大きな期待を寄せています。 場は、前期から引き続き、安定した回復基調をたどっていま このほか海外展開でも動きがあり、1月にシンガポールで す。金融機関の融資姿勢は概ね安定しており、国内のみなら 駐在員事務所を開設、5月には事業展開を加速させ、グローバ ず海外からのインバウンド投資も活発になるなど、不動産マ ルビジネスの一層の拡大を図るべく現地法人を設立しまし ーケットの好況を物語る動きが各所で見られるようになって た。日本国内への不動産投資を行う海外投資家の開拓や、海 きました。 外不動産への投資を推進するなど、今後アジア地域での事業 このような環境の中、当社は主力のアセットマネジメント 展開を拡大していくための拠点と位置付けています。 事業を中心に各事業の強化育成に引き続き取り組み、その結 中期経営計画は順調に進行 私募ファンドへの取り組みでも成果 ており、有料老人ホームなどのヘルスケア関連施設に特化し たリートです。超高齢社会を迎えた日本ではヘルスケア関連 果、上半期の連結経営成績は、営業総利益が85億円（前年同期 比20.7%増） 、営業利益が58億円 （同22.3%増） 、経常利益が53 億円 （同36.2%増） 、当期純利益は79億円 （同61.8%増） 、6月末 ― 今後の成長戦略についてお聞かせください。 時点の受託資産残高 （AUM） は1兆5,693億円となりました。 今期 （2015年12月 期 ）か ら ス タ ー ト し た 中 期 経 営 計 画 ケネディクスグループのAMビジネス 100%出資 100%出資 60%出資 ケネディクス不動産投資顧問(株) （KFM） 私募ファンド AUM▶ （2015.6末） 時価総額▶ （2015.6末） 20%出資 30%出資 ジャパン・ シニアリビング・ パートナーズ(株) 三井物産 ロジスティクス パートナーズ(株) プレミア・リート・ アドバイザーズ(株) 【私募REIT】 【証券コード8972】 【証券コード3278】 【証券コード3453】 【証券コード3460】 【証券コード8967】 【証券コード8956】 ケネディクス・ プライベート 投資法人 ケネディクス・ オフィス 投資法人 ケネディクス・ レジデンシャル 投資法人 ケネディクス 商業リート 投資法人 ジャパン・ シニアリビング 投資法人 日本ロジスティクス ファンド投資法人 プレミア 投資法人 各種アセット 大規模オフィス ・ホテル等 中規模 オフィス 賃貸住宅 商業施設 ヘルスケア施設 物流施設 オフィス・ 住宅複合型 4,435億円 659億円 3,850億円 1,458億円 918億円 （2015.7末時点） 279億円 2,038億円 2,332億円 1,251億円※1 390億円※2 2,485億円 1,265億円 757億円 （2015.7末時点） 152億円 2,043億円 1,775億円 ※1 ケネディクス株式会社の時価総額 ※2 非上場のため、発行済投資口総数×基準価額にて算出 ※3 ケネディクス株式会社及びケネディクスグループが主体的に運用を行っているREITの時価総額合計 （日本ロジスティクスファンド投資法人、プレミア投資法人は含まれていません） グループ時価総額：6,303億円※3 中期経営計画（2015∼2017年） P ar t n er s i n G rowth 2017 安定収益の成長 1 ベース利益※1：40億円 (2017年12月期) アセットマネジメント事業を 中心とする安定収益の成長 2 3年平均ROE※2：8.0％ 資本効率の向上 共同投資を中心とする 不動産投資事業の推進 3 財務の健全性と株主還元の 最適なバランスの追求 ※1 ベース利益：アセットマネジメント事業及び不動産関連事業の営業総利益合計から販売費及び一般管理費を控除 （期初・期末平均）で除した各年度ROEの平均 上記※1および※2の目標数値算定にあたり、企業買収等にともなう 「のれん」 の影響を除外 ※2 3年平均ROE：当期純利益を自己資本 成長に向けた直近トピックス 【現在】 【今後】 J-REITの拡充と投資家層の拡大 ⇒ 安定収益の成長 海 設立 人の ） 開 法 d. 外展 ル現地 te. Lt ー sia P ガポ A シン edix en K み （ の取組 の へ 産 へ 対象資 ア施設 新たな 及びヘルスケ 設 商業施 を実施 資 投 点 重 、 けファンド の拡大 富裕層向 外 投資家層 海 、 d n 新たな対象資産と海外展開 ⇒ ビジネスの成長に資する取組み J-REITの拡充 ble Fu REIT – a の組成 ンド コアファ 2つのJ-REITが上場 ケネディクス商業リート投資法人、ジャパン・シニアリビング投資法人 ファンドビジネス・プラットフォーム の構築・強化 アジアにおける不動産投資案件の ソーシング 商業、ヘルスケア施設の開発を含む 更なる重点投資 インフラ資産への取組み ホテル資産への取組み コアファンド等の組成に注力 「Partner in Growth 2017」 は、①アセットマネジメント事業 を中心とする安定収益の成長、②共同投資を中心とする不動 産投資事業の推進、③財務の健全性と株主還元の最適なバラ ンスの追求、という3つの基本方針のもと、 「ベース利益」40 億円の達成と、3年平均ROE8.0%の達成を目指しています。 なお、 「ベース利益」とは、アセットマネジメント事業及び不 動産関連事業の営業総利益の合計から販売費及び一般管理費 を控除したものです。この計画に基づき、上半期には先ほど ご紹介した商業施設特化型リートや、ヘルスケア関連施設特 化型リートの上場、シンガポールオフィスの設立などアセッ トマネジメント事業の強化につながる施策を相次いで実施、 財務健全性に向けても2月から3月にかけてコーポレートロ ーンのリファイナンスを行いました。 が、現物不動産の価格はかなり高い水準に達しており、これ 下半期以降も引き続き、中期経営計画の基本方針を踏まえ からの市況で適正な利回りを確保するためには、従来以上に た施策を相次ぎ展開していく予定で、7月には第一生命保険 高度なノウハウや確固たる投資スタンスが求められるように を共同投資家に迎えた私募ファンドを組成しました。アセッ なってくるでしょう。簡単な環境ではないですが、我々にと トマネジメント事業を中心とする安定収益の成長に寄与する ってはむしろチャンスだと考えており、従来通り安定したベ 私募ファンドの組成については、今後もぜひ積極的に取り組 ース利益を追求していきながら、さらなる成長を実現できる んでいきたいと考えています。 ものと確信しています。 引き続き事業環境は良好 ベース利益の追求で安定成長を継続 通期の業績については、アセットマネジメント事業におけ ― 下半期の事業環境の見通しと通期業績予想についてお 業利益85億円（同比13.3％増）、経常利益75億円 （同比11.9％ 聞かせください。 増）、当期純利益80億円 （同比33.3％増）に予想を修正しまし 今後も不動産市況は現在の活況が継続するとみています た。 る収益拡大及び不動産市場の好況等を反映した特別利益の増 加等に鑑み、営業総利益152億円（当初予想比12.6％増）、営 ケネディクスの重要 ｢ キーワード をマネジメント陣が解説 ｣ ｢ジャパン・シニアリビング投資法人｣ ヘルスケア関連施設特化型のリートが上場。 社会的意義も大きなビジネスとして成長を期待 7月に上場したジャパン・シニアリビング投資法人は、ヘルスケア関連施設に特化し たリートだ。需要の拡大が続く有料老人ホームなどへの投資を通じて成長を図るこ のリートは、社会貢献にもつながる新たなビジネスとして注目を集めている。 ― 今回上場したヘルスケア関連施設特化型リートについて 教えてください。 7月29日に東京証券取引所に上場したジャパン・シニアリビ ング投資法人は、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け 住宅などの 「シニアリビング施設」や、病院や診療所、介護老人 保健施設といった「メディカル施設」に特化したリートです。 当リートを運用する資産運用会社、ジャパン・シニアリビング・ パートナーズに当社は60%を出資しており、このほか長谷工 コーポレーション、新生銀行、三菱UFJ信託銀行、LIXILグルー プ、損害保険ジャパン日本興亜といった各分野の大手企業が出 資しています。現在は滋賀県の介護付有料老人ホーム「アクテ ィバ琵琶」や東京都の住宅型有料老人ホーム「ゆいま∼る聖ヶ 丘」など14 物件を保有しています。 ― ヘルスケア関連施設に特化したのはなぜですか。 日本は世界のどの国もこれまで経験したことがないような 超高齢社会を迎えています。健康で質の高い老後を過ごした いというニーズは高まる一方で、ヘルスケア関連施設は資産運 用対象としてきわめて有望です。また、このビジネスは社会的 意義も非常に高く、当社は日本の独立系アセットマネジメント 会社として、何としても挑戦しなければならないという強い思 いもありました。 とはいえ、ヘルスケア関連施設への投資はオフィスビルや住 宅とはまた別の難しさも多くあります。ヘルスケア関連施設 の多くは地主からオペレーター（施設運営会社） が土地を借り、 そこに施設を建てて運営されているため、リートが取得できる 物件が根本的に少ないという実情があります。また、一つの物 件の規模も概ね10 億円から20 億円程度と比較的小規模なた め、相当多くの物件を取得しなければ、リートとしての規模を 確保できないという問題もあります。こうした問題を解決する ため、資産運用会社において、各分野に精通したスポンサー会 取締役 戦略投資部長 池田 社との共同出資という形を取り、互いの情報網や開発ノウハウ を最大限に活用できる体制を取り入れました。 ― 今後の成長戦略についてお聞かせください。 投資物件の選定にあたって最も重視するのは、その施設のオ ペレーターの質です。経営理念や業歴・業容、財務信用力など を多角的に評価してオペレーターを選定しています。中堅ク ラスのオペレーターであっても、資産の健全性や経営の透明性 があり、将来の成長性が見込まれる場合には投資対象とするな ど、スポンサー会社のこれまでの様々な経験や実績に基づく目 利き力を生かした選定にも自信を持っています。 そして、こうして厳選されたオペレーターとのパートナーシッ プに基づく 「ORE戦略」が、成長戦略の大きな柱となります。オ を最も有 ペレーターの運営する不動産 （Operator Real Estate） 効に活用できるソリューションを我々スポンサー会社や資産運 用会社が提供することで、オペレーターとともに成長していくと いうウィン・ウィンの関係を目指すもので、オペレーターからい ったん施設を取得し、一括で借り上げてもらう 「セール・アンド・ リースバック」 などの手法を取り入れています。リートが資産保 有機能などを、スポンサー会社が開発機能などを提供し、オペレ ーターには施設の運営や事業規模の拡大に専念してもらうこと で、それぞれがより高い成長を確保できると考えています。 【成長戦略（ORE戦略） 】 オペレーターのニーズ ■ ■ ■ ■ ■ 事業の拡大や効率化 所有と運営の分離による運営への特化 資金調達手段の多様化 バランスシートのスリム化 不動産保有リスクの回避 セール・アンド・リースバック 本投資法人・ 本資産運用会社の機能 戦略投資部・投資第二チーム長 村田 篤彦 総司 ■ ■ ■ ■ ■ ■ 長期安定的な施設の保有 的確な施設のメンテナンス 経営への理解に基づく 信頼関係 新規施設開発の支援 M&A等の情報提供 営業の支援・改善提案 新規開発 スポンサー会社の機能 ■ ■ ■ ■ 新規施設開発の支援 資金調達の支援 営業の支援・改善提案 建物・設備のメンテナンス Keyword of Kenedix 「財務・経理部」 金融機関との長期的な関係構築を通じて、 傘下ファンドの資金調達を側面支援 ケネディクス本体の財務戦略や資金管理を担う財務・経理部門。 財務健全性の確保や資本効率の向上という一般的な事業会社とも 共通する役割に加え、不動産市況に左右されない長期的に安定し た関係を金融機関と構築するという、多くのリートを運用するケネ ディクスグループならではの重要な任務も果たしている。 執行役員 財務・経理部長 渡辺 萌 ― ケネディクスグループにおける財務・経理部の役割につ いてお聞かせください。 財務・経理部は私以下10人の体制で、主にケネディクス本 体の資金調達や運用、管理及び決算業務などを担当していま す。当社は金融危機以降、自己資本比率の向上や有利子負債 の圧縮に努めて財務体質を大幅に改善してきました。効果的 な不動産投資を実行しつつも、単体の有利子負債水準を適正 な範囲にコントロールしていくことで、グループ全体の健全な 成長をサポートしていくというのが我々の基本的な方針です。 こうした役割に加え、当社グループの財務・経理部に特有の役 割として私が非常に重視しているのが、長期的な観点から金融 機関と安定した関係を築くことです。ケネディクス本体の金 融機関からの借入額は300億円程度に過ぎませんが、傘下のフ ァンドやリートなどを含めると、全体ではその数十倍規模の借 入額に達します。我々と金融機関との日々の付き合いの先に はグループ全体の取引が広がっており、その時々の概況市況に 影響されること無く、根幹のところで相互に信頼感を醸成し続 けていくことには非常に大きな意義があると考えています。 ― 金融機関との信頼関係が、資金調達でも有利に働いてい るそうですね。 （資金の借 今年2月から3月にかけて実施したリファイナンス り換え）では、総額 200 億円を無担保、平均金利1.4%という、 借り換え前よりもかなり有利な条件で調達することに成功し ました。このコーポレートローンは、物件の価値に依拠するの ではなく、アセットマネジメント事業などから発生する安定し たキャッシュフローを返済原資とし、同事業の拡大に向けたリ ート関連投資などに使途を限定するという、当社の主要事業に 基づいた新しい形の資金調達になっています。借り入れた資 金を元手としてグループで運用するリートやブリッジファンド への出資を行い、AUMを拡大することでアセットマネジメント 報酬を獲得、そこから得られる安定的なキャッシュフローを元 利の返済に充てる、というサイクルを循環させる当社のビジネ スモデルを主要な金融機関にしっかりと理解してもらい、貸し 手にとっては難易度が高い取引でしたが実施にいたりました。 ― 今後の取り組みについてお聞かせください。 中期経営計画にも掲げられているとおり、当社は財務の健全 性と株主還元の最適なバランスを追求することを重視してい ます。財務基盤の安全性や将来の成長に向けた内部留保など を確保するとともに、安定的かつ機動的な株主還元を実現して いくことはきわめて重要であると認識しています。 また、これまで株主や投資家の皆様への情報開示には積極 的に努めてきましたが、これからは社内向けの情報発信にも力 を入れていきたいと考えています。グループ全体の数字が集 まる財務・経理部だからこそ可能な、きめ細かくタイムリーな 情報を提供していくことで、各事業部門のビジネスに貢献した いと考えています。 【無担保運転資金借入について】 アセットマネジメント事業等からの安定したキャッシュフローを返済原資とし、 同事業の拡大を目的としたREIT 関連投資等を資金使途とする借入を2015年2月∼3月に実施 ＜参考＞ 従前借入 2015年2・3月リファイナンス 合計金額 117億円 200億円 平均期間 1.7年 長期化及び分散化 4.5年（3,4,5,7年） 平均金利 2.2％（変動）※1 金利固定化 1.4％（固定） レンダー数 4 多様化 12※2 担保 有※ 1 無担保化 無 ※1 一部固定金利・一部無担保 ※2 2014年末AUMベース借入約6,000億円に占めるシェア約70％ 会社概要／株式情報 （平成27年6月30日現在） 概況 発行株式及び株主数 ケネディクス株式会社 社 名 発行可能株式総数 （英文名：Kenedix, Inc.） 設 立 平成7 （1995）年4月17日 所 〒103-0026 資 在 本 地 金 従 業 員 数 発行済株式の総数 株主数 大株主（上位5名） 東京都中央区日本橋兜町 6-5 KDX日本橋兜町ビル 株 主 名 持株数（株） 持株比率（％） 40,237,365,809円 105名（連結294名） 日本トラスティ・サービス信託銀行 株式会社 （信託口） 9,141,700 3.44 日本証券金融株式会社 6,991,000 2.63 DEUTSCHE BANK AG LONDON PB NON TREATY CLIENTS 613 6,958,710 2.61 日本マスタートラスト信託銀行 株式会社 （信託口） 6,804,300 2.56 楽天証券株式会社 6,405,900 2.41 株式会社三井住友銀行 株式会社三菱東京UFJ銀行 主要金融機関 株式会社日本政策投資銀行 三井住友信託銀行株式会社 株式会社りそな銀行 株式会社みずほ銀行 株式会社あおぞら銀行 不動産ファンドの運用および管理 事 業 内 容 350,000,000株 265,658,200株 49,131名 役員 代表取締役会長 川島 敦 監 査 役 植田 哲夫 代表取締役社長 宮島 大祐 監 査 役 濱口 治孝 取 締 役 吉川 泰司 監 査 役 菅野 慎太郎 取 締 役 池田 総司 監 査 役 舩橋 晴雄 取 締 役 田島 正彦 取 締 役 塩澤 修平 取 締 役 市川 康生 取 締 役 関口 康 所有者区分別株式分布状況 外国個人 その他国内法人 11,252,000株 （4.23%） 316,300株 （0.11%） 証券会社 個人・その他 31,707,674株 （11.93%） 116,689,231株 （43.92%） 外国法人 金融機関 53,776,595株 （20.24%） 51,916,400株 （19.54%） （注）個人・その他には証券保管振替機構名義株式を含めております。 IRカレンダー 決算発表 2月 定時株主総会 3月 ケネディクスグループ 第1四半期決算発表 5月 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社 株式会社スペースデザイン Kenedix Asia Pte. Ltd. 第2四半期決算発表 8月 11月 第3四半期決算発表 ホームページのご紹介 株主メモ 事業年度 定時株主総会 基準日 株主名簿管理人 郵便物送付先 （電話照会先） 公告方法 毎年1月1日から12月31日まで 毎年3月開催 毎年12月31日 東京都千代田区丸の内一丁目4番1号 三井住友信託銀行株式会社 〒168-0063 東京都杉並区和泉二丁目8番4号 三井住友信託銀行株式会社 証券代行部 （フリーダイヤル） 電話 0120-782-031 電子公告にて当社のホームページ （http://www.kenedix.com）に掲載いた します。ただし、やむをえない理由によ り電子公告をすることができない場合 は、日本経済新聞に掲載いたします。 当社ホームページでは、株主 の皆様のお役に立つ情報を配 信しております。またIRサイ トでは、最新の業績情報やIR 資料などをご覧いただけま す。ぜひ一度アクセスいただ きご覧ください。 http://www.kenedix.com/ 〒103-0026 東京都中央区日本橋兜町 6-5 KDX日本橋兜町ビル ケネディクス ケネディクス 検 索