ケネディクス株式会社と アセットマネジメント事業のご紹介

ケネディクス株式会社と
アセットマネジメント事業のご紹介
ケネディクス株式会社
代表取締役社長 川島 敦
目 次
1.
2.
3.
4.
ケネディクスのご紹介
事業環境
ケネディクスの取組み
今年の投資事例
1
１. ケネディクスのご紹介
2
Speaker
 Speaker :
 出身地：
 最終学歴：
 生年月日：
 略歴：
川島 敦
東京都
東京大学工学部
昭和34年1月4日
昭和57年4月 三菱商事株式会社入社
平成2年4月
安田信託銀行株式会社入社（現みずほ信託銀行株式会社）
平成10年6月 当社入社
平成15年3月 当社執行役員COO
平成17年3月 当社取締役兼執行役員COO
平成19年3月 当社代表取締役社長就任
平成25年3月 当社代表取締役会長就任(予定)
3
ケネディクスの概要
歴史
会社概要

ケネディクス株式会社（当時ケネディ・ウィルソン・ジャパン）設立



川崎データセンタービル投資への支援、AM事業への本格参入
2002

大証ヘラクレス市場に上場
2003

国内年金基金と不動産投資ファンドを組成
2004

東京証券取引所第1部上場
2005

J-REIT(KRI及びJLF)が東京証券取引所上場
2007

LPT(CKT)がオーストラリア証券取引所上場
2008

ドイツ投資家との商業施設私募ファンドの組成。AMを受託
2009

カーライル・グループへのKDX豊洲グランスクエア売却・AM受託
2010


AUM1兆円突破
2012

J-REIT(KDR)が東京証券取引所上場
商号
ケネディクス株式会社
1995
代表者
川島 敦
1999
設立
1995年4月
上場市場
東京証券取引所第1部
従業員
183名 (連結)
本社
105-0004 東京都港区新橋2-2-9 KDX新橋ビル
関連会社
URL
ケネディクス・アドバイザーズ株式会社
ケネディクス・オフィス・パートナーズ株式会社
ケネディクス・アセット・マネジメント株式会社
ケネディクス・レジデンシャル・パートナーズ株式会社
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
ケネディクス・デベロップメント株式会社
パシフィック債権回収株式会社
Kenedix Westwood, LLC
http://www.kenedix.com
2001
本案件において、国内最初のノンリコースローンをアレンジ
大手生命保険会社と不動産投資ファンドを組成。初の国内顧客
投資家からのAM業務受託
伊藤忠商事株式会社との業務提携
4
当社のビジネス
 当社グループは、独立系不動産アセットマネジメント企業として、顧客のニーズやリスク・リターンプロ
ファイルに応じた最適な提案をします
アセットクラス
投資スキーム
投資家
オフィス
エクイティ出資
政府系ファンド
賃貸住宅
M&Aアドバイザリー
外資系投資家
商業施設
メザニンローン
年金ファンド
物流施設
不良債権投資
国内機関投資家
シニア・ヘルスケア
不動産開発
REIT
その他
その他
事業法人等
5
不動産ファンドとは

当社が提供する不動産への投資機会に対し、顧客である不動産投資家からお預かりした資金と、金融機関
から調達した借入金で、不動産に投資を行い、投資リターンを狙います
不動産ファンドのスキーム図
アセットマネージャー
アセットマネジメントフィー等
アセットマネジメント（不動産投資・運用に係る意思決定）
投資ビークル（SPC）
借入金
賃貸借契約等
テナント
金融機関
金利
不動産
賃料等
融資
(信託受益権)
出資金
出資
不動産投資家
配当
6
不動産アセットマネジメントのフィー・ストラクチャー
投資家へのサービス
投資機会の提供
フィーの内容
アクイジションフィー(取得報酬)
物件取得に際して所得価格の一定割合を受領
不動産の運用
アセットマネジメントフィー(運用報酬)
資産運用額の一定割合をアセットマネジメント業務に対する報酬として受領
不動産の売却
ディスポジションフィー(売却報酬)
不動産売却による投資の回収に際して、売却額の一定割合を受領
トータルリターン提供
インセンティブフィー(成功報酬)
定められたリターンを上回った場合、超過分の一定割合を受領
7
不動産ファンドとディベロッパーの違い
投資資金
アセット
マネジメント企業


顧客投資家の資金

主に自己資金
自己資金を少額共同
出資する場合あり
収益源


フィー収入(p.7ご参照)

自己保有不動産による
賃貸収入

マンション分譲等
バランスシート

小さい

非常に大きい
自己保有不動産の
賃貸収入
例：当社、いちごグループ等
総合
ディベロッパー
例：三井不動産、三菱地所等
8
不動産アセットマネジメント業界のプレイヤー特徴
独立系
AM
財閥系
AM
■企業例
■企業例

ケネディクス
いちごグループホールディングス
 セキュアード・キャピタル・ジャパン
 トーセイ
 イデラキャピタルマネジメント

■一般的な特徴
三菱地所投資顧問
 三井不動産投資顧問
 DREAM（三菱商事グループ）
 三井住友トラスト不動産投資顧問

■一般的な特徴
外資系
大手AM
■企業例

CBRE Global Investors Japan
Morgan Stanley
 LaSalle Investment Management
 INVESCO

■一般的な特徴
 国内市場におけるネットワーク
 高い信用力
 グローバルな情報ネットワーク
 サービス展開の柔軟性と機動性
 国内市場における実績
 幅広い商品展開
(ワンストップ・ショッ
ピング)
■主要顧客投資家層
■主要顧客投資家層
 国内機関投資家
 国内大手年金基金
 海外機関投資家
 国内機関投資家
■主要顧客投資家層
 海外機関投資家
9
受託資産残高*(AUM)の推移


2012年9月末時点のAUMは1兆1,038億円となっています
AUMとは、当社グループが運用している不動産の取得価格合計を表します
AUMの推移
12,000
AUMの内訳(2012年9月末現在)
(単位：億円)
投資家別AUM
10,979
AUM(自己勘定)
AUM(私募ファンド)
10,000
AUM(J-REIT)
9,399
1,618
11,113
11,038
1,522
1,132
10%
30%
4%
12%
44%
8,443
8,000
7,349
1,623
1,720
5,075
5,484
1,624
6,000
2,404
190
2,000
0
190
190
2000
685
10
675
838
113
725
2001
2002
45%
17%
3,498
2,510
1,059
地域別AUM
2,210
2,913
3,225
3,448
3,877
4,273
4,831
9%
2%
5%
12%
1,070
1,059
72%
2003
2004
2005
2006
オフィスビル
賃貸マンション
商業施設
物流施設
その他
15%
2,384
2,214
8%
2,811
3,857
402
5,318
4,328
724
4,000
アセットクラス別AUM
15%
5,444
外資系投資家
国内機関投資家
年金基金
J-REIT
自己勘定
2007
2008
2009
2010
2011
東京経済圏
関西圏
中部
九州
その他
2012/
*当社グループでは、以下の基準で受託資産残高の集計を行っております。
3Q
・当社グループがアセットマネジメント業務を受託している不動産物件が対象で、自己勘定による竣工前の開発物件は含まれていません。
・取得時の物件購入価格（税抜）で集計し、取得付随費用やバリューアッド費用（物件価値を上昇させるための資本的支出）等のコストについては、本来は会計上の簿価を構成するものですが、受託資産残高には含まれていません。
・当社グループが一時的に自己勘定で取得し、アセットマネジメントを行っている物件は含まれています。
・当社の関係会社が資産運用を受託しているJ-REIT（ケネディクス不動産投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人および日本ロジスティクスファンド投資法人）が保有する物件も含まれています。
10
ケネディクスグループと運用ファンド
ケネディクス・オフィス・パートナーズ
三井物産ロジスティクス・
パートナーズ
ケネディクス・レジデンシャル
・パートナーズ
ケネディクス・アドバイザーズ
J-REIT
私募ファンド・
自己勘定保有物件等
ケネディクス不動産投資法人
中規模オフィス
2,940億円
注：AUMは2012年9月末現在
日本ロジスティクスファンド投資法人
物流施設
1,586億円
ケネディクス・レジデンシャル
投資法人
賃貸住宅
304億円
各種アセット
6,207億円
11
ケネディクス不動産投資法人

中規模オフィスビル中心。テナント層の厚さと幅の広さが特徴
ケネディクス不動産投資法人
投資対象
保有物件数
取得価格合計
証券コード
中規模オフィス
83物件
2,940億円
8972
12
日本ロジスティクスファンド投資法人

物流施設特化型REIT。安定運用を維持しつつ通販業界の市場規模拡大による新規需要取り込みを図る
日本ロジスティクスファンド
投資法人
投資対象
保有物件数
取得価格合計
証券コード
物流施設
30件
1,586億円
8967
13
ケネディクス・レジデンシャル投資法人

2012年4月、リーマンショック以降4年ぶりのJ-REITによる新規上場に成功
ケネディクス・レジデンシャル
投資法人
投資対象
保有物件数
取得価格合計
証券コード
賃貸住宅等
20件
304億円
3278
14
2. 事業環境
15
オフィス空室率(2002-2012)
 2012年10月末現在、都心5区のオフィス空室率は8.74%であり、2003年6月とほぼ同水準です
25,000
(円/坪)
10%
平均賃料(左軸)
空室率(右軸)
9%
8%
20,000
7%
15,000
6%
5%
10,000
4%
3%
5,000
2%
1%
0
0%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
出所：三鬼商事
16
新規オフィスビル供給量
 新規オフィスビルの供給は、2012年をピークに減少する見通しです
250
(件)
(万m2)
50
供給量(左軸)
供給件数(右軸)
(予測)
200
40
150
30
100
20
50
10
0
0
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
出所：森ビル
17
J-REIT保有賃貸住宅稼働率
 J-REIT保有の賃貸住宅稼働率は、95%前後を安定して維持しています
98%
115
稼働率(左軸)
シングルタイプ賃料指数(右軸)
ラージタイプ賃料指数(右軸)
96%
110
94%
105
92%
100
90%
95
88%
90
86%
85
84%
80
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2004
2005
2006
2007
出所：J-REIT公表データ、ならびにathomeデータからケネディクス作成
2008
2009
2010
2011
2012
18
物流施設空室率
 物流施設空室率は、非常に低い水準で推移しています
(円/坪)
14%
既存物件空室率(左軸)
7,000
募集賃料(右軸)
12%
6,000
10%
5,000
8%
4,000
6%
3,000
4%
2,000
2%
1,000
0%
0
2005
出所：CBRE
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
19
不動産業向け貸出残高
 金融機関による不動産業向けの貸出意欲は改善傾向にあります
62.5
(%)
(兆円)
貸出残高（左軸）
2
前年同期比（右軸）
60.0
0
57.5
-2
-4
55.0
Q2
Q3
2009
出所：日本銀行
Q4
Q1
Q2
Q3
2010
Q4
Q1
Q2
Q3
2011
Q4
Q1
Q2
2012
20
3. ケネディクスの取組み
21
過去のケネディクスの取り組み
 リーマンショック後、当社はバランスシート圧縮等により、財務体質の強化を図ってきました
～2008年前半
2008年後半～2010年
不動産売却による
キャピタルゲイン
キャッシュフロー改善目的の
物件売却
財務体質強化目的の
バランスシート圧縮
有利子負債での
資金調達による不動産開発
市況混乱下での
ローンリファイナンス
金利コスト削減への取り組み
2回の増資を通じた
財務体質の強化
AUMの積上げ
2008年6月：
2008年12月：
 過去最高の総資産額4,338億円  年金ファンド9号・
有利子負債額3,126億円
10号の持分譲渡
2008
2009年6月：
KDX豊洲グラン
スクエア売却

2009
リーマンショック
(2008年9月)
2011年～
2010年7月-8月：
2010年5月：
韓国ファンド組成  公募増資及び伊藤忠へ
の第三者割当により約
150億円調達

2010
2009年10月-11月：
 公募増資で約181億
円、新CBで約21億円調
達
2011
2010年6月：
三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行を
共同アレンジャーとする約146億円、
3年間のシ・ローンを獲得

2009年12月：
KDAMを通じて、三井住友銀行等からの
総額約144億円、約5年間の新規融資獲得

2011年12月：
 AUMが1.1兆円を突破
22
2012年のケネディクスの取組み
BSの圧縮
手元資金の獲得
バランスシートを圧縮し、財務基盤の安定化を図る
 総資産（BS）の圧縮：約600億円*1


資産の売却等により、約80億円の手元資金の獲得見込み
高金利の有利子負債返済により、大幅な金利負担軽減
 有利子負債の削減：約450億円*1
 平均利率は3.3%から2.5%へ改善見込み*2

ローンの削減
新たなる成長
のための投資

獲得した手元資金を顧客投資家との共同投資に活用し、
次なる成長を目指す
*1 2011年末実績値と2012年末想定値との比較 *2 2011年度平均利率実績と2013年度平均利率想定の比較
23
経営指標の推移（想定を含む）
総資産・純資産・自己資本比率*
(単位：億円)
2,500
4,338
不動産賃貸損益（棚卸資産+固定資産)
総資産(左軸)
純資産(左軸)
自己資本比率*(右軸)
2,000
50%
40%
8,000
1,300
1,000
不動産賃貸損益
6,000
38.1%
1,500
(単位：百万円)
25.4億円減少
5,860
30%
5,754
4,800
4,000
20%
3,207
500
10%
14.7%
0
0%
2008/06
2010/12
2011/12
*少数株主持分を含まない
4,000
0
2012/12
想定
2010
有利子負債・Debt Equity Ratio
(単位：億円)
2,000
2012
想定
2013
想定
支払利息・平均利率
x4.8
3.0
5,000
(単位：百万円)
有利子負債(左軸)
Debt Equity Ratio(右軸)
3,126
2011
2.5
3,000
4,000
2011年実績
平均利率3.3%
支払利息
4,543
23.4億円改善
3,929
3,000
2.0
2,000
2,737
2,000
1,000
651
1.5
2013年想定
平均利率2.5%
1,580
1,000
x1.3
1.0
0
2008/06
2010/12
2011/12
2012/12
想定
0
2010
2011
2012
想定
2013
想定
24
有利子負債返済スケジュール
2012年6月末有利子負債返済スケジュール
25,000
(単位：百万円)
コーポレート・ローン（無担保）
コーポレート・ローン（有担保）
ノンリコースローン
1,000
20,000
2012年10月末有利子負債返済スケジュール
6,691
25,000
(単位：百万円)
コーポレート・ローン（無担保）
コーポレート・ローン（有担保）
ノンリコースローン
20,744
20,000
18,452
100
リファイ・延長
予定
8,286
15,000
15,000
14,666
13,328
リファイナンス
11,730
予定
3,745
10,000
10,000
16,819
2,471
11,821
7,550
10,681
4,408
5,000
4,545
15,974
7,703
100
1,814
11月末物件
売却で対応予定
5,000
13,208
4,496
9,259
800
7,616
8,783
7,537
5,789
3,378
2,449
0
2012/2H
2013
2014
853
2015
2016
2017
2,378
0
2012/4Q
2013
2014
319
2015
2016
2017
25
ケネディクスのガバナンス体制
エクイティ委員会・エクイティ運用部の新設
独立役員


自己勘定投資における収益性とリスク管理を目的とし
て、「エクイティ委員会」と「エクイティ運用部」を新設
当社取締役会では、5名の取締役のうち、2名が独立
役員で占められており、ガバナンスの強化に努めてい
ます
株主総会
川島 敦
独立役員
吉川 泰司
植松 丘
宮島 大祐
塩澤 修平
監査役会
取締役会
エクイティ委員会
代表取締役社長
コンプライアンス部
独立役員兼職状況
内部監査部
総務・
人事部
財務・
経理部
経営企画部
業務統括部
エクイティ運用部
大阪営業所
戦略投資部

植松丘
 学校法人日本大学大学院非常勤講師
 国立大学法人政策研究大学院大学客員教授
 社団法人日本不動産学会常務理事

塩澤修平
 慶應義塾大学経済学部教授
26
4. 今年の投資事例
27
2012年の新規案件①
投資家属性
所在
ケネディクスによる
投資の有無
時期
アセットクラス
2012年3月
商業施設
外資系機関投資家
東京都
×
2012年4月
商業施設
国内投資家
東京都
×
2012年5月
オフィス
外資系機関投資家
東京都内・一部地方
×
2012年5月
賃貸住宅
ケネディクス・レジデンシャ
ル投資法人（新規上場）
全国
○
2012年7月
オフィス
外資系機関投資家
大阪府
×
2012年7月
物流施設(開発)
伊藤忠商事
埼玉県
○
28
2012年の新規案件②
所在
ケネディクスによる
投資の有無
外資系機関投資家
東京都・神奈川県
×
CMBS
外資系機関投資家
－
○
2012年9月
オフィス
ケネディクス
不動産投資法人
東京都
×
2012年10月
物流施設(開発)
伊藤忠商事
神奈川県
○
2012年10月
オフィス・賃貸住宅
外資系機関投資家
東京都
×
2012年12月
(予定)
オフィス
(非開示)
東京都
〇(予定)
時期
アセットクラス
2012年8月
オフィス
2012年9月
(旧新生銀行本店ビル)
投資家属性
29
物流開発・シニアヘルスケア
BTS(Build to Suite)による開発プロジェクト
シニア・ヘルスケア分野への再進出
*写真は日本ロジスティクスパート
ナーズの運用物件
*写真は私募ファンド運用物件

2012年7月、伊藤忠商事と埼玉県内の物流施設に
関する共同開発に合意

BTSに限定した新規開発プロジェクトを加速

数少ない成長産業であるシニア・ヘルスケアに関す
るREITの創設を視野
30
本資料の取り扱いに関して
本資料の取り扱いに関して
 本資料は、ケネディクス株式会社（以下、「当社」といいます）及び当社グループの事業概要
並びに経営戦略に関する情報提供を目的としたものであり、投資の勧誘または斡旋を目的
としたものではありません。
 本資料に記載された内容については細心の注意を払っておりますが、掲載された情報の内
容の正確性、有用性、また適切性等ついて、当社は一切保証するものではありません。ま
た、本資料に記載された内容は、事前の通知なくして変更されることがあります。
 本資料の中の当社の事業における計画、見通し、その将来に関する記述は、現時点で入手
が可能な情報を基に想定される合理的な判断と考えておりますが、さまざまなリスクや不確
定な要素が含まれていることから、実際の業績はさまざまな重要な要素によって大きく異な
る場合があります。
 本資料の著作権その他の権利は、特段の断りがない限り、当社に帰属しています。
31