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平成25年12月期決算説明資料を掲載しました
ケネディクス株式会社 2013年12月期 決算説明資料 2014年2月 目次 1. 2013年12月期決算の概要 2. 中期経営計画早期達成へ向けて 2 1. 2013年12月期決算の概要 3 2013年の主要イベント 2013年 1月 2月 3月 4月 2月14日:中期経営計画を発表 基本方針:AUM拡大による収益 基盤の強化、投資リターンの追求、 体制整備、配当再開 KDXグループ 2月14日: ストックオプション制度導入 3月27日: 代表取締役異動 J-REIT 5月 6月 7月 8月 8月9日:中計の見直し 9月 9月30日: 連結納税手続き 10月 11月 12月 10月1日: 組織再編完了 ケネディクス不動産投資顧問株 当初目標の早期達成見 2014年度からの連結 式 会 社 (KFM) の 営 業 開 始 、 グ 込みに伴う中期経営計 納税制度適用のため ループ内のアセットマネジメント 画の一部見直し の申請手続き完了 業務の効率化、競争力向上を目 的とする組織再編の完了 8月30日:公募による新株 式発行及び売出しを発表 10月15日:スペースデザインの 買収を発表 資金使途:自己勘定投資、 及び事業拡張へ向けた戦 略投資への充当 不動産関連サービス業務の拡 大を企図したスペースデザイン 社の買収を発表 7月17日:KDR新投資口発行 及び売出しを発表 10月24日:KDO新投資口発 行及び売出しを発表 11月7日: KPI登録完了 資金使途:賃貸住宅60物件計 685億円の物件取得 資金使途:オフィスビル4物件 (うち1物件は追加取得)計149 億円の取得 ケネディクス・プライベー ト投資法人(KPI)の登録 が完了、2014年3月運用 開始を目指す 4 連結損益計算書の概要 2012年 (単位:百万円) 通年 30,000 2013年 通年 前年同期比 22,500 22,456 7.2% 営業総利益 9,401 11,077 17.8% (営業収益営業総利益率) 44.9% 49.3% 営業利益 5,837 6,914 (営業収益営業利益率) 27.9% 30.8% 営業外収益 259 275 6.1% 営業外費用 -3,768 -2,312 -38.6% 18.5% 経常利益 2,328 4,878 (営業収益経常利益率) 11.1% 21.7% 特別利益 925 146 -84.1% 特別損失 -12,386 -2,291 -81.5% 税金等調整前当期純利益 -9,132 2,734 16,000 19,486 20,957 22,456 -10,128 1,985 12,000 15,000 8,000 7,500 4,000 0 6,000 109.5% 11,077 10,609 9,401 2011 2012 2013 0 4,000 経常利益 2011 2012 2,000 4,500 2013 当期純利益 4,878 1,985 1,313 0 3,000 2,464 2,328 -2,000 1,500 当期純利益 営業総利益 営業収益 20,957 営業収益 (単位:百万円) -4,000 0 2011 2012 2013 -6,000 2011 -10,128 2012 2013 5 セグメント情報 (単位:百万円) 2012年 通年実績 8,000 2013年 通年実績 6,000 前年同期比 9,401 11,077 17.8% アセットマネジメント事業 5,653 5,708 1.0% アクイジションフィー 1,471 1,638 11.3% アセットマネジメントフィー 3,146 2,952 -6.2% ディスポジションフィー 132 223 69.1% インセンティブフィー 358 61 -82.8% その他フィー収入 544 832 52.9% 2,000 不動産投資事業 -608 2,418 - 1,000 賃貸事業損益 447 490 9.5% 不動産売却損益 173 946 446.3% -446 -41 - -1,220 -40 - 債権売却損益・回収損益 139 128 -7.3% その他 298 935 212.9% 不動産賃貸事業 4,356 2,949 -32.3% 3,000 賃貸事業損益 4,551 2,841 -37.6% 1,500 -195 108 - 営業総利益 匿名組合分配損益 棚卸資産評価損 その他 (単位:百万円) アセットマネジメント事業 5,653 5,708 2012 2013 4,000 2,000 0 3,000 0 (単位:百万円) 不動産投資事業 2,418 -608 -1,000 2012 6,000 4,500 2013 (単位:百万円) 不動産賃貸事業 4,356 2,949 0 2012 2013 6 連結貸借対照表の概要 300,000 (単位:百万円) 2011年 12月末 2012年 12月末 2013年 12月末 (単位:百万円) 総資産 100,000 *少数株主持分を除く 40.2% 225,000 75,000 50% 48.1% 74,341 71,435 40% 190,426 総資産 190,426 126,270 148,398 148,398 150,000 純資産 (うち少数株主持分) 自己資本比率*1 71,435 56,071 74,341 (10,518) (5,247) (3,028) 37.5% 44.4% 50.1% 126,270 32.0% 40.2% 48.1% 109,767 63,623 66,025 (うちノンリコースローン) (60,444) (21,640) (28,347) 25,000 (少数株主持分を含む場合) 10% 純資産(左軸) 自己資本比率*(右軸) 0 200,000 0% 0 12/12 13/12 (単位:百万円) 有利子負債 11/12 x2.0 12/12 13/12 Debt Equity Ratio x1.5 150,000 109,767 7,706 13,813 25,795 1.80倍 1.25倍 0.93倍 (1.54倍) (1.13倍) (0.89倍) *1: 「自己資本比率」=「純資産」/「総資産」 *2: 「Debt Equity Ratio」=「有利子負債」 / (「純資産」 - 「少数株主持分」) x1.25 x1.0 100,000 Debt Equity Ratio*2 50,000 x1.80 有利子負債額 現預金 30% 56,071 20% 75,000 11/12 自己資本比率*1 (少数株主持分を除く) 32.0% 63,623 x0.93 66,025 x0.5 50,000 x0.0 0 11/12 12/12 13/12 11/12 12/12 13/12 7 有利子負債(2013年12月末現在) 有利子負債返済スケジュール 30,000 有利子負債残高と平均利率の推移 (単位:百万円) 150,000 (単位:百万円) 4% ノンリコースローン(左軸) ノンリコースローン 25,762 123,625 コーポレート・ローン コーポレートローン(左軸) 3.19% 平均利率*1(右軸) 109,767 20,000 3% 100,000 13,185 2.50% 69,764 1.99% 60,444 12,181 63,623 66,025 21,640 28,347 2% 10,772 10,000 641 9,061 8,247 50,000 7,285 544 12,577 10,130 1% 6,691 53,860 7,702 49,323 41,982 *2 37,678 2012 2013 4,896 0 2,370 2014 2015 2016 2017 2018 ~ 0 2010 2011 *1: 平均利率は、各期末に残存するローン契約の利率について、 元本で加重平均したものです。 *2: 株式会社スペースデザインによる借入れ(約32億円)を含む 0% 8 保有不動産の概要 棚卸資産 (2013年12月末現在、単位:百万円、括弧内は物件数) オフィス*5 資産残高 - 賃貸住宅 商業施設 11,181 (4) シニア ヘルスケア - 3,769 (29) - 固定資産(2013年12月末現在、単位:百万円、括弧内は物件数) オフィス *5 賃貸住宅 商業施設 14,950 (33) 2012年末 合計 9,953 (76) ガソリンスタンド 38件約49億円売却 ケネディクス・レジデンシャル投資法人との 住宅4物件共同取得 DNI三田ビル売却 2013年末 合計 その他 スペースデザイン保有物件 シニア ヘルスケア 長期 建替目的 (銀座/六本木) その他 2013年末 合計 2012年末 合計 35,950 (11) 5,002 (5) 18,480 (5) 1,945 (2) 11,932 (2) 7,802 (12) 81,114 (37) 80,760(39) 実質NOI利回り*1 3.8% 6.0% 5.8% 6.9% 0.1% - 4.1% 5.3% 鑑定NOI利回り*2 5.6% 5.5% 5.9% 7.5% 4.0% - 5.4% 5.5% 含み益計*3 2,713 223 1,028 168 0 21 4,156 2,138 含み損計*3 -4,724 -1,078 -264 -54 -1,042 0 -7,164 -9,903 含み損益合計*3 -2,010 -855 764 114 -1,042 21 -3,008 -7,764 平均稼働率*4 82.0% 97.0% 98.9% 100.0% 91.4% - 85.5% 90.4% 資産残高 *1: 実質NOI利回り = (不動産賃貸事業営業総利益 + 減価償却費) / 簿価 *2: 鑑定NOI利回り = 鑑定NOI / 簿価 *3: 鑑定評価額、簡易鑑定等に基づく評価 *4: 専有面積ベース *5: TKS武蔵小杉ビル(8,831百万円)を棚卸資産から固定資産へ振替 2013年末合計96,064百万円(70件) 9 投資有価証券の概要 投資有価証券 (単位:百万円) セイムボート 出資 (共同投資) (出資年) 2012年 12月末 2013年 12月末 (ファンド件数) 2011年 以前 5,829 2,941 9 2012年 1,683 1,661 2 備考 非連結SPCに対する匿名組合出資、TMK出資等。出資年は出資契約等締結日基準。 - 1,111 6 7,513 5,714 17 海外投資 1,559 1,733 米国集合住宅や中国不動産ファンドに対する投資等 政策投資等 2,141 4,244 REIT投資口等(KDO、KDR)、関連会社株式(三井物産ロジスティクス・パートナーズ等) その他純投資 1,102 196 12,316 11,889 2013年 小計 金銭信託受益権(CMBS)、その他株式等 10 受託資産残高*(AUM)の推移 AUMの推移 15,000 AUMの内訳(2013年12月末現在) (単位:億円) 2013年末AUM 自己勘定 投資家別AUM 約1.2兆円 私募ファンド 8% J-REIT J-REIT 12,063 12,000 9,399 9,000 8,443 7,349 6,000 10,979 11,113 1,618 1,521 11,177 969 4,963 1,720 12% 5,426 5,484 5,319 7% 14% 4,328 50% 17% 2,812 オフィスビル 物流施設 商業施設 賃貸マンション その他 地域別AUM 6,130 3,000 3,224 3,447 3,876 4,273 4,824 8% 2% 4% 10% 76% 0 2007 自己勘定 アセットクラス別AUM 3,498 2,913 41% 私募ファンド 926 1,623 1,624 51% 2008 2009 2010 2011 2012 東京経済圏 関西圏 中部 九州 その他 2013 *当社グループでは、以下の基準で受託資産残高の集計を行っております。 ・当社グループがアセットマネジメント業務を受託している不動産物件が対象で、自己勘定による竣工前の開発物件は含まれていません。 ・取得時の物件購入価格(税抜)で集計し、取得付随費用やバリューアッド費用(物件価値を上昇させるための資本的支出)等のコストについては、本来は会計上の簿価を構成するものですが、受託資産残高には含まれていません。 ・当社グループが一時的に自己勘定で取得し、アセットマネジメントを行っている物件は含まれています。 ・当社の関係会社が資産運用を受託しているJ-REIT(ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人および日本ロジスティクスファンド投資法人)が保有する物件も含まれています。 11 2013年AUM増減とファンド別AUM増減 年別AUM増減 (外部売買のみ) 3,000 7,000 AUM増加額 AUM減少額 2,000 1,354 ファンド別AUM増減 (2013年累計、ファンド間売買を含む) (単位:億円) 17,000 自己勘定 2,331 J-REIT 私募ファンド*2 全体 6,000 1,577 (単位:億円) 16,000 +1,706 -2,169 1,000 5,000 7,000 15,000 3,488 -2,603 +1,347 -42 6,130 0 4,000 6,000 14,000 5,426 -1,000 -1,220 2011 13,000 -1,445 -1,513 -2,000 4,963 4,824 3,000 5,000 2012 2013 12,063 4,000 2,000 12,000 +434 -391 (単位:億円) 2011 2012 AUM増加額 1,354 1,577 2013 1,000 2,331 AUM減少額 -1,220 -1,513 -1,445 AUM純増額 134 63 885 0 2012/ 増加 12月末 減少 自己勘定 *1: 2013年当初想定AUM増加1,700億円、減少800億円 11,177 969 926 11,000 2013/ 2012/ 増加 12月末 12月末 減少 私募ファンド* 2013/ 2012/ 増加 12月末 12月末 減少 2013/ 12月末 10,000 J-REIT *2: 私募ファンドのAUMは、当社グループAUMから自己勘定とJ-REITによるAUMを除いたもの 2012/ 12月末 増加 減少 2013/ 12月末 全体 12 2. 中期経営計画早期達成へ向けて 13 中期経営計画の更なる加速 2014年中計見直し 2013年8月 1 AUM拡大による安定的な 収益基盤の 一層の強化を図る 2015年末1.4兆円の 目標早期達成を目指す 1 2014年12月期に 1.4兆円達成予定 2 共同投資の積極化による 投資リターンの追求 2015年までに 累計300億円 2 2014年累計300億円投資 3 体制整備 組織再編 アセットマネジメント 事業強化 M&A等への対応を視野 3 新規拡大:不動産関連 サービス業務の拡大 4 配当の再開 2014年12月期での 配当再開 4 2014年12月期 1株あたり配当3円* *本件復配のためには、当社株主総会における承認決議その他の手続きを経て、資本準備金の額の減少及び欠損の填補のための その他資本剰余金の利益剰余金への振替がなされること等により分配可能額が確保されることが必要となります。 14 1 2014年AUM達成へ向けた取組み AUM残高 1兆2,063億円 2013年 AUM増加 3,488億円 AUM減少 2,603億円 (純増額 885億円) 主な課題と取組み ケネディクス・レジデンシャル投資法人による685億円60物件の取得 ケネディクス・オフィス投資法人(KDO、旧称:ケネディクス不動産投資 法人)による308億円物件の取得 ケネディクス・プライベート投資法人の組成完了 REITを中心としたAUMの積上げ 2014年目標 1兆4,000億円 2014年 AUM増加 4,000億円 AUM減少 2,000億円 (純増額 2,000億円) KPIの運用開始 大型オフィス中心 ホテル・商業施設 KDO、KDR、JLFの 更なる成長 新規REIT 立ち上げに着手 商業施設 シニアヘルスケア 私募ファンドの 積極的な組成 ブリッジファンド Pre-REITファンド オポファンド 開発案件 その他 15 2 2014年300億円の新規投資等 2014年の主な投資対象 不動産関連投資 200-220億円 コンセプト 想定リターン 他投資家との共同投資を中心 コア・オポチュニスティック・開発・ 平均10%程度 ブリッジ等への分散投資 2014年 新規投資等目標 300億円 REIT関連投資等 50-70億円 事業関連投資 30-50億円 グループ運営REITに対する親引け等 5%程度 不動産関連サービス業務拡大のための戦略投資資金 経営戦略的な観点から当社事業の強化・拡大・シナジー獲得 に繋がる投資 16 2013年以降の主な投資案件 不動産関連投資 合計約144億円 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 25% x1.75 SPCの 連結/非連結 非連結 約2億円(4%) 29%*3 x1.14*3 非連結 - 約0.4億円(-) - x1.80*3 ― 神奈川県相模原市 中規模 約3億円(5%) 14% x1.19 非連結 オポチュニスティック 東京都港区 大規模 約5億円(6%) 15% x1.98 非連結 ブリッジファンド 東京都港区 小規模 約2億円(52%) 15%*3 x1.10*3 連結 開発案件 東京都港区 中規模 約21億円(100%) - - 連結 CMBS - - 約1億円(-) - x1.38 ― ブリッジファンド 東京都内(4物件) 大規模 約6億円(41%)*2 10% x1.11 連結 オフィスビル オポチュニスティック 神奈川県川崎市 中規模 約6億円(58%)*2 35% x2.47 連結 2013年9月 賃貸住宅 オポチュニスティック 千葉県・大阪府(3物件) 小規模 約0.6億円(5%) 17% x1.32 非連結 2013年9月 物流施設 開発案件 東京都江東区 大規模 約2億円(3%) 7% x1.20 非連結 2013年11月 商業施設 ローン 東京都内 ― 約3億円(100%) 8% x1.40 ― 2014年1月 オフィス ローン 東京都内 ― 約71億円(100%) ― x1.01 ― 2014年2月 賃貸住宅・オフィス 社債・ローン ― ― 約3億円(100%) 26% x1.66 ― 2014年2月 東京都内 ― 約16億円(80%) 30% x1.44 連結(予定) オポチュニスティック 宮城県仙台市 中規模 投資額 (出資比率) 約2億円(7%) ブリッジファンド 神奈川県横浜市 中規模 CMBS - 開発案件 オフィスビル 2013年5月 オフィスビル 2013年5月 ホテル等 2013年5月 CMBS 2013年7月 賃貸住宅 2013年7月 時期 アセットクラス 2013年3月 オフィスビル 2013年3月 物流施設 2013年3月 CMBS 2013年4月 物流施設 2013年4月 オフィス等 投資タイプ オポチュニスティック 物件規模*1 所在 想定IRR 想定マルチプル REIT関連投資等 合計約13億円 事業関連投資 合計約29億円 KDO、KDR等のJ-REIT投資口等 株式会社スペースデザイン株式取得等 *1 ポートフォリオの取得価格による分類。開発案件は開発原価を採用。小規模:50億円未満、中規模:50億円以上100億円未満、大規模100億円以上 *2 出資持分一部譲渡後 *3 実績値 17 共同投資等の内訳 投資スキーム 2012年7月~2014年2月までの投資総額 約191億円 19.3% ローン/CMBS等 アセットクラス、投資スキーム、期間、 リスク・リターンプロファイルについて、分散 を図りながら投資をすることを目指します 投資対象・裏付け資産の種類 開発案件 7.0% ブリッジファンド 10.5% 63.2% オポチュニスティック投資 想定投資期間 1.6% 3.7% 7.8% 1年以下 19.8% 67.1% オフィスビル ホテル 賃貸住宅 物流施設 商業施設 1年超2年以下 32.9% 46.3% 2年超3年以下 3年超 10.0% 10.9% リスク額による 加重平均投資期間:1.64年* *期間の定めのないものを除く 18 3 不動産関連サービス業務の拡大 新規不動産ノンアセットビジネスの拡大と、アセットマネジメント事業の拡大により、安定収益であるフィー収入の 更なる成長を図ります 株式会社スペースデザイン(SD)の買収(2013年10月) ビジネスの位置づけ サービスオフィス・サービスア パートメントの運営業務 エンドテナントに対する高付加価 値サービスの提供 AM 私募 ファンド (助言) 私募 ファンド (一任) ビル管理 業務 売買 仲介 賃貸 仲介 オペ レーター KDX KPM SD KDO ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社(KPM)設立 KFM KPI KDR 不動産関連 サービス業務の拡大 Property Management オフィスビル特化のビル管理事業を新たに設立した KPMが受託開始 主にREITのビル管理業務を視野に業務拡大予定 オフィスビルを中心とした業務 JLF MLP シニア ヘルスケア REIT 商業施設 REIT 19 4 2014年12月期業績予想と配当予想 2014年12月期業績予想(単位:百万円) セグメント情報 連結業績予想 2013年 2014年 実績 通年予想 増減 営業収益 22,456 21,000 -1,456 営業総利益 11,077 10,200 -877 6,914 5,200 -1,714 営業外収益 275 250 -25 営業外費用 -2,312 -1,350 962 4,878 4,100 -778 特別利益 146 3,000 2,854 特別損失 -2,291 -2,800 -509 2,734 4,300 1,566 -718 -450 268 -29 -850 -821 1,985 3,000 1,015 営業利益 経常利益 税金等調整前当期純利益 法人税 少数株主持分 当期純利益 2013年 実績 営業総利益 アセットマネジメント事業 アクイジションフィー アセットマネジメントフィー インセンティブフィー ディスポジションフィー その他フィー収入 不動産投資事業 賃貸事業損益 不動産売却損益 匿名組合分配損益 棚卸資産評価損 債権売却損益・回収損益 その他 不動産賃貸事業 賃貸事業損益 その他 11,077 5,708 1,638 2,952 61 223 832 2,418 490 946 -41 -40 128 935 2,949 2,841 108 2014年 通年予想 10,200 6,600 2,200 3,750 250 100 300 1,200 350 0 -50 0 150 750 2,400 1,950 450 増減 -877 892 562 798 189 -123 -532 -1,218 -140 -946 -9 40 22 -185 -549 -891 342 1株当たり3円の配当を予定*1 中期経営計画の重要課題である2014年度での配当再開*2 安定収益に基づく配当 *1 中間配当は予定しておりません *2 本件配当再開のためには、当社株主総会における承認決議その他の手続きを経て、資本準備金の額の減少及び欠損の填補のための その他資本剰余金の利益剰余金への振替がなされること等により分配可能額が確保されることが必要となります。 20 Appendix 21 2013年12月末バランスシート:会計ベースとリスクベース 【参考】 2013年12月末バランスシート (当社リスクベース:ノンリコースローン控除後)*1 2013年12月末バランスシート(会計ベース) 総資産1,483億円 ノンリコースローン 関連物件 388億円 ノンリコースローン 283億円 総資産1,200億円 ノンリコースローン 関連TK出資 105億円 コーポレートローン 376億円*2 コーポレートローン 関連物件 572億円 その他負債80億円 投資有価証券 118億円 現金等257億円 その他146億円 コーポレートローン 376億円*2 コーポレートローン 関連物件 572億円 その他負債80億円 投資有価証券 118億円 純資産 743億円 現金等257億円 純資産 743億円 その他146億円 *1:当社が直接負うリスクをより明確化する目的で、2013年12月末時点の連結バランスシートにおいて、ノンリコースローンで物件を取得したSPCを連結子会社とせず、 ノンリコースローン関連物件とノンリコースローンの差額をノンリコースローン物件関連TK出資であると仮定し、参考として作成したもの。 *2:ケネディクス・アセット・マネジメント株式会社より債務引受を行ったローン約112億円(2013年9月末残高)を含みます。詳細は2013年7月10日付「連結子会社の債務引受と債務 免除に関するお知らせ」をご覧ください。 22 組織再編完了 組織再編後の運用体制 ケネディクス・ オフィス投資法⼈ (KDO) ケネディクス・ レジデンシャル投資法⼈ (KDR) ケネディクス・ プライベート投資法⼈ (KPI) 私募ファンド (投資⼀任) オフィス・ リート本部 レジデンシャル・ リート本部 プライベート・ リート本部 私募ファンド本部 KDO運⽤委員会 KDR運⽤委員会 KPI運⽤委員会 私募運⽤委員会 投資運⽤部 投資運⽤部 投資運⽤部 投資運⽤部 資産管理部 企画部 新ファンド 独⽴した運⽤体制と 運⽤責任の明確化 企画部 シナジー効果 (新ファンド運⽤の プラットフォーム) 拡張性のある組織による 機動的なファンド組成 横断的組織での ノウハウ活⽤ 財務経理部 コンプライアンス部/コンプライアンス委員会/内部監査部 業務管理部 ケネディクス不動産投資顧問株式会社(KFM) 23 私募REITへの取組み 平成25年10月17日付でケネディクス・プライベート投資法人を設立 他の当社関連上場REITとの投資クライテリアを明確に区別することで、成長をサポートする体制を構築 今後の予定 投資法人設立 平成25年10月17日 登 録 日 平成25年11月7日 運 用 開 始 平成26年3月下旬(予定) 主な投資クライテリア 私募REIT 日本 ケネディクス ケネディクス ロジスティクス オフィス レジデンシャル ファンド 投資法人 投資法人 投資法人 大規模オフィスビル 中規模オフィスビル 賃貸住宅 物流施設 商業施設 ホテル *投資対象のイメージ 24 共同投資を通じた私募ファンドビジネスの強化 新規共同投資を中心とした自己勘定投資の増額 複数新規ファンド “On the Same Boat”であることを明確に示す 投資リターンの極大化とトラックレコード積上げ ノンリコースローン 保有不動産 907億円 (2012年12月末) フィー収入増加 更なる成長を 目指す 2013年売却実績 245億円 エクイティ 2014年売却予定 250億円 公募増資による 資金調達 約178億円 新規ファンド組成強化 新規共同投資 300億円 ⾃⼰勘定投資の 増額 新規共同投資 からの収益 目標リターン10% 25 公募増資概要 2013年8月-9月、発行登録を利用した初の公募増資により約178億円の調達を行いました プロジェクトにご参加いただいた投資家様及び株主様からのご期待に応えるべく、積極的な自己勘定投資等の実行 と、AUM成長、企業価値の向上に向けて、全社一丸となって邁進する所存です 600 オファリング形態 グローバルオファリング(Reg S+144A) オファリング株式数 36,539,600株(対発行済株式総数の15.9%) (国内:17,356,100株(47.5%)) (海外:19,183,500株(52.5%)) オファリング前の発行済株式総数:229,118,600株 オファリング後の発行済株式総数:265,658,200株 当社株価 514円 (ディスカウント率5.17%) オファリング総額 18,781,354,400円 発行価額総額 17,830,594,008円 販売比率 国内リテール:国内機関:海外投資家 =45.0:2.5:52.5 日付 8/9 8/30 9/11 イベント 発行登録日 発行決議日 条件決定日 終値 483円 427円 542円 (3) 550 500 発行価格 (1) (2) (3) (1) 450 (2) 400 8/01 8/08 8/15 8/22 8/29 9/05 9/12 9/19 9/26 26 J-REITブリッジファンド 住宅4物件ブリッジファンド DNI三田ビル ケネディクス・レジデンシャル投資法人との共同取得 ケネディクス・オフィス投資法人との共同取得 当社出資額625百万円(出資比率約41.0%) 当社出資額215百万円(出資比率約51.8%) 2013年11月にケネディクス・オフィス投資法人に売却 27 オポチュニスティック投資 TKS武蔵小杉ビル TKS 武蔵小杉ビル 東急線 武蔵小杉駅 JR線 武蔵小杉駅 所 在 地 神奈川県川崎市中原区 竣 工 年 月 2013年5月 神奈川県川崎市所在の武蔵小杉駅隣接のオフィスビル 用 オフィス(一部店舗) 国内機関投資家との共同投資、出資比率58%(劣後出資約6億円) 途 構造・規模 鉄骨造地上11階地下1階 敷 地 面 積 3,210.09m2 延 床 面 積 16,094.14m2 2013年7月取得時 稼働率17% 2014年2月末見込み稼働率96% (2014年1月末稼働率実績86%) 28 新生銀行旧本店ビル再開発プロジェクト 千代田区内幸町オフィスビル(新生銀行旧本店ビル) 2012年12月に当社、東急不動産、日本政策投資銀行の3 社の共同事業として、SPCを通じて取得 霞ヶ関エリアに近く、日比谷公園に近接する希少な立地 建替えによる都市再生の促進、及び資産価値の向上を図る 霞ヶ関駅 日比谷駅 開発後の概要(一部予定) 所 在 地 東京都千代田区内幸町 用 途 ( 予 定 ) オフィス(一部店舗) 構造・規模(予定) S/SRC造地上20階地下2階 敷 積 5,998.50m2 延床面積(予定) 約57,500m2 地 面 日比谷公園 官公庁エリア 新生銀行 旧本店ビル 日比谷エリア 虎ノ門駅 内幸町駅 新橋エリア 新橋駅 *取り壊しを開始 29 BTS型物流施設開発 開発着工前に事前にテナントと長期の賃貸借契約を締結するBTS(Build to Suit)型物流開発 BTS型開発により、竣工後のリーシングリスクが限定的に 当社及び国内機関投資家との共同投資 DHL相模原ロジスティクスセンター 所 在 地 埼玉県物流施設開発プロジェクト 神奈川県相模原市緑区 所 在 地 埼玉県 竣 工 予 定 2014年4月 竣 工 年 月 2013年10月 構造・規模 S造(基礎RC造)地上5階 構造・規模 RC/S造地上4階 敷 地 面 積 22,020.77m2 敷 地 面 積 10,688.42m2 延 床 面 積 44,103.64m2 延 床 面 積 19,546.58m2 30 主な新規案件(2012年) 物件規模*1 当社投資額 (出資比率) 東京都 中規模 (出資なし) オポチュニスティック 東京都 大規模 (出資なし) オフィス オポチュニスティック 東京都・一部地方 大規模 (出資なし) 2012年5月 CMBS オポチュニスティック - 小規模 約10億円(-) (5) 2012年7月 オフィス オポチュニスティック 大阪府 大規模 (出資なし) (6) 2012年7月 物流施設 開発案件 埼玉県 小規模 約1億円(5%) (7) 2012年8月 オフィス REITによる物件取得 東京都・神奈川県 大規模 (出資なし) (8) 2012年9月 CMBS オポチュニスティック - 小規模 約1億円(-) (9) 2012年10月 オフィス・賃貸住宅 オポチュニスティック 東京都 中規模 (出資なし) (10) 2012年12月 オフィス (旧新生銀行本店ビル) 開発案件 東京都 大規模 (非開示) 時期 アセットクラス 投資タイプ (1) 2012年3月 商業施設 オポチュニスティック (2) 2012年4月 商業施設 (3) 2012年5月 (4) 所在 *1ポートフォリオの取得価格による分類。開発案件は開発原価を採用。小規模:50億円未満、中規模:50億円以上100億円未満、大規模100億円以上 31 不動産投資市場 J-REITによる物件取得額が過去最高となるなど、投資家による物件取得意欲は強く、投資家期待利回りは緩やかな低下傾向にある。 NOI利回りの推移 7.0 J-REITによる物件取得総額 (単位:%) 2.5 (単位:兆円) 2.0 6.0 1.5 5.0 1.0 4.0 オフィスビル/大手町 ワンルームマンション/東京(主要5区) 商業施設/東京(銀座中央通り) 3.0 2007/7 2008/7 2009/7 2010/7 2011/7 2012/7 0.5 2013/7 0.0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 注:上限と下限間の中央値を採用 出所:CBREよりケネディクス作成 東京都心5区オフィス取得時利回り(J-REIT) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 注:取得時利回り=鑑定ベースNCF/取得価格 出所:J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成 出所:J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成 地価動向 10 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 11 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 12 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 13 Q1 13 Q2 13 Q3 0% 20% +3%~+6% 40% +0%~+3% 出所:国土交通省よりケネディクス作成 60% ±0% -3%~-0% 80% 100% -6%~-3% 32 オフィス市場(東京) 50 プロパティ クロック(不動産時計) オフィス価格(2013Q4) プロパティ クロック(不動産時計) オフィス賃料(2013Q4) 平均成約賃料の推移 (単位:千円/月・坪) 香港 シンガポール、シカゴ ロサンゼルス サンパウロ 40 シドニー、 ニューヨーク サンフランシスコ 30 賃料上昇 賃料下落 の減速 の加速 サンフランシスコ ソウル サンパウロ 価格 価格 上昇の減速 下落の加速 ロンドン 20 ロンドン 10 200坪以上 Aクラスビル 0 出所:三幸エステートよりケネディクス作成 賃料下落 の加速 の減速 ロサンゼルス、 ニューヨーク シンガポール 東京 価格 価格 上昇の加速 下落の減速 パリ パリ 北京 北京 上海 香港 上海 シドニー、シカゴ 注:Aグレードオフィスビルの賃料及び価格を対象としている 出所:ジョーンズ ラング ラサール 稼動面積及び貸室面積の増減推移 12% 35 Grade A 23区 (単位:万坪) 30 25 オフィスビルストックの現状(2013年1月現在) 稼動面積増減 オフィスビル ストック (万㎡) 貸室面積増減 1981年以前 竣工の比率 20 8% 15 6% 10 5 4% 0 -5 2% -10 0% ソウル 東京 平均空室率 10% 賃料上昇 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 05 06 07 08 09 10 11 12 13 出所:CBREよりケネディクス作成 東京区部 5,640 27% 大阪 1,378 37% 名古屋 515 34% 福岡 355 43% -15 出所:三鬼商事よりケネディクス作成 出所:日本不動産研究所 33 賃貸住宅市場、物流施設市場 J-REIT保有の賃貸住宅は、高稼働を維持しており、募集賃料は底打ちしたと見られる。 首都圏物流施設は高水準な供給が続いているものの、需要も強く、空室率は低い状態が続いている。 賃貸マンション稼働率 首都圏物流施設賃料と空室率 98 (単位:%) (単位:%) 稼働率(左軸) 前年同月比(右軸) 6.0 96 4.0 94 2.0 92 0.0 90 -2.0 88 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 2011/1 2012/1 2013/1 -4.0 7.0 (単位:千円) 募集賃料(左軸) 既存物件空室率(右軸) 平均空室率(右軸) 6.0 20% 15% 5.0 10% 4.0 5% 3.0 0% 05 出所:J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成 06 07 08 09 10 11 12 13 出所:CBREよりケネディクス作成 マンション賃料インデックス 首都圏物流施設需給バランス 110 シングルタイプ(18㎡以上30㎡未満) ファミリータイプ(60㎡以上100㎡未満) 105 400 (単位:千m2) 新規供給 新規需要 300 200 100 100 95 0 90 85 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 注:東京23区、成約賃料 出所:アットホーム株式会社(株式会社三井住友トラスト基礎研究所共同作成) よりケネディクス作成 2013 出所:一五不動産情報よりケネディクス作成 34 本資料の取り扱いに関して 本資料の取り扱いに関して 本資料は、ケネディクス株式会社(以下、「当社」といいます)及び当社グループの事業概要並 びに経営戦略に関する情報提供を目的としたものであり、投資の勧誘または斡旋を目的とし たものではありません。 本資料に記載された内容については細心の注意を払っておりますが、掲載された情報の内容 の正確性、有用性、また適切性等ついて、当社は一切保証するものではありません。また、本 資料に記載された内容は、事前の通知なくして変更されることがあります。 本資料の中の当社の事業における計画、見通し、その将来に関する記述は、現時点で入手 が可能な情報を基に想定される合理的な判断と考えておりますが、さまざまなリスクや不確定 な要素が含まれていることから、実際の業績はさまざまな要素によって大きく異なる場合があ ります。 本資料の著作権その他の権利は、特段の断りがない限り、当社に帰属しています。