平成25年12月期決算説明資料を掲載しました

ケネディクス株式会社
2013年12月期 決算説明資料
2014年2月
目次
1. 2013年12月期決算の概要
2. 中期経営計画早期達成へ向けて
2
1. 2013年12月期決算の概要
3
2013年の主要イベント
2013年
1月
2月
3月
4月
2月14日：中期経営計画を発表
基本方針：AUM拡大による収益
基盤の強化、投資リターンの追求、
体制整備、配当再開
KDXグループ
2月14日：
ストックオプション制度導入
3月27日：
代表取締役異動
J-REIT
5月
6月
7月
8月
8月9日：中計の見直し
9月
9月30日：
連結納税手続き
10月
11月
12月
10月1日：
組織再編完了
ケネディクス不動産投資顧問株
当初目標の早期達成見 2014年度からの連結 式 会 社 (KFM) の 営 業 開 始 、 グ
込みに伴う中期経営計 納税制度適用のため ループ内のアセットマネジメント
画の一部見直し
の申請手続き完了
業務の効率化、競争力向上を目
的とする組織再編の完了
8月30日：公募による新株
式発行及び売出しを発表
10月15日：スペースデザインの
買収を発表
資金使途：自己勘定投資、
及び事業拡張へ向けた戦
略投資への充当
不動産関連サービス業務の拡
大を企図したスペースデザイン
社の買収を発表
7月17日：KDR新投資口発行
及び売出しを発表
10月24日：KDO新投資口発
行及び売出しを発表
11月7日：
KPI登録完了
資金使途：賃貸住宅60物件計
685億円の物件取得
資金使途：オフィスビル4物件
(うち1物件は追加取得)計149
億円の取得
ケネディクス・プライベー
ト投資法人(KPI)の登録
が完了、2014年3月運用
開始を目指す
4
連結損益計算書の概要
2012年
(単位：百万円)
通年
30,000
2013年
通年
前年同期比
22,500
22,456
7.2%
営業総利益
9,401
11,077
17.8%
（営業収益営業総利益率）
44.9%
49.3%
営業利益
5,837
6,914
（営業収益営業利益率）
27.9%
30.8%
営業外収益
259
275
6.1%
営業外費用
-3,768
-2,312
-38.6%
18.5%
経常利益
2,328
4,878
（営業収益経常利益率）
11.1%
21.7%
特別利益
925
146
-84.1%
特別損失
-12,386
-2,291
-81.5%
税金等調整前当期純利益
-9,132
2,734
16,000
19,486
20,957
22,456
-10,128
1,985
12,000
15,000
8,000
7,500
4,000
0
6,000
109.5%
11,077
10,609
9,401
2011
2012
2013
0
4,000
経常利益
2011
2012
2,000
4,500
2013
当期純利益
4,878
1,985
1,313
0
3,000
2,464
2,328
-2,000
1,500
当期純利益
営業総利益
営業収益
20,957
営業収益
(単位：百万円)
-4,000
0
2011
2012
2013
-6,000
2011
-10,128
2012
2013
5
セグメント情報
(単位：百万円)
2012年
通年実績
8,000
2013年
通年実績
6,000
前年同期比
9,401
11,077
17.8%
アセットマネジメント事業
5,653
5,708
1.0%
アクイジションフィー
1,471
1,638
11.3%
アセットマネジメントフィー
3,146
2,952
-6.2%
ディスポジションフィー
132
223
69.1%
インセンティブフィー
358
61
-82.8%
その他フィー収入
544
832
52.9%
2,000
不動産投資事業
-608
2,418
-
1,000
賃貸事業損益
447
490
9.5%
不動産売却損益
173
946
446.3%
-446
-41
-
-1,220
-40
-
債権売却損益・回収損益
139
128
-7.3%
その他
298
935
212.9%
不動産賃貸事業
4,356
2,949
-32.3%
3,000
賃貸事業損益
4,551
2,841
-37.6%
1,500
-195
108
-
営業総利益
匿名組合分配損益
棚卸資産評価損
その他
(単位：百万円)
アセットマネジメント事業
5,653
5,708
2012
2013
4,000
2,000
0
3,000
0
(単位：百万円)
不動産投資事業
2,418
-608
-1,000
2012
6,000
4,500
2013
(単位：百万円)
不動産賃貸事業
4,356
2,949
0
2012
2013
6
連結貸借対照表の概要
300,000
(単位：百万円)
2011年
12月末
2012年
12月末
2013年
12月末
(単位：百万円)
総資産
100,000
*少数株主持分を除く
40.2%
225,000
75,000
50%
48.1%
74,341
71,435
40%
190,426
総資産
190,426
126,270
148,398
148,398
150,000
純資産
(うち少数株主持分)
自己資本比率*1
71,435
56,071
74,341
(10,518)
(5,247)
(3,028)
37.5%
44.4%
50.1%
126,270
32.0%
40.2%
48.1%
109,767
63,623
66,025
(うちノンリコースローン)
(60,444)
(21,640)
(28,347)
25,000
(少数株主持分を含む場合)
10%
純資産(左軸)
自己資本比率*(右軸)
0
200,000
0%
0
12/12
13/12
(単位：百万円)
有利子負債
11/12
x2.0
12/12
13/12
Debt Equity Ratio
x1.5
150,000
109,767
7,706
13,813
25,795
1.80倍
1.25倍
0.93倍
(1.54倍)
(1.13倍)
(0.89倍)
*1： 「自己資本比率」=「純資産」/「総資産」
*2： 「Debt Equity Ratio」＝「有利子負債」 / (「純資産」 - 「少数株主持分」)
x1.25
x1.0
100,000
Debt Equity Ratio*2
50,000
x1.80
有利子負債額
現預金
30%
56,071
20%
75,000
11/12
自己資本比率*1
(少数株主持分を除く)
32.0%
63,623
x0.93
66,025
x0.5
50,000
x0.0
0
11/12
12/12
13/12
11/12
12/12
13/12
7
有利子負債(2013年12月末現在)
有利子負債返済スケジュール
30,000
有利子負債残高と平均利率の推移
(単位：百万円)
150,000
(単位：百万円)
4%
ノンリコースローン(左軸)
ノンリコースローン
25,762
123,625
コーポレート・ローン
コーポレートローン(左軸)
3.19%
平均利率*1(右軸)
109,767
20,000
3%
100,000
13,185
2.50%
69,764
1.99%
60,444
12,181
63,623
66,025
21,640
28,347
2%
10,772
10,000
641
9,061
8,247
50,000
7,285
544
12,577
10,130
1%
6,691
53,860
7,702
49,323
41,982
*2
37,678
2012
2013
4,896
0
2,370
2014
2015
2016
2017
2018 ～
0
2010
2011
*1: 平均利率は、各期末に残存するローン契約の利率について、
元本で加重平均したものです。
*2: 株式会社スペースデザインによる借入れ(約32億円)を含む
0%
8
保有不動産の概要
棚卸資産 (2013年12月末現在、単位：百万円、括弧内は物件数)
オフィス*5
資産残高
－
賃貸住宅
商業施設
11,181 (4)
シニア
ヘルスケア
－
3,769 (29)
－
固定資産(2013年12月末現在、単位：百万円、括弧内は物件数)
オフィス
*5
賃貸住宅
商業施設
14,950 (33)
2012年末
合計
9,953 (76)
ガソリンスタンド
38件約49億円売却
ケネディクス・レジデンシャル投資法人との
住宅4物件共同取得
DNI三田ビル売却
2013年末
合計
その他
スペースデザイン保有物件
シニア
ヘルスケア
長期
建替目的
(銀座/六本木)
その他
2013年末
合計
2012年末
合計
35,950 (11)
5,002 (5)
18,480 (5)
1,945 (2)
11,932 (2)
7,802 (12)
81,114 (37)
80,760(39)
実質NOI利回り*1
3.8%
6.0%
5.8%
6.9%
0.1%
－
4.1%
5.3%
鑑定NOI利回り*2
5.6%
5.5%
5.9%
7.5%
4.0%
－
5.4%
5.5%
含み益計*3
2,713
223
1,028
168
0
21
4,156
2,138
含み損計*3
-4,724
-1,078
-264
-54
-1,042
0
-7,164
-9,903
含み損益合計*3
-2,010
-855
764
114
-1,042
21
-3,008
-7,764
平均稼働率*4
82.0%
97.0%
98.9%
100.0%
91.4%
－
85.5%
90.4%
資産残高
*1： 実質NOI利回り = (不動産賃貸事業営業総利益 + 減価償却費) / 簿価
*2： 鑑定NOI利回り = 鑑定NOI / 簿価 *3： 鑑定評価額、簡易鑑定等に基づく評価 *4： 専有面積ベース
*5： TKS武蔵小杉ビル(8,831百万円)を棚卸資産から固定資産へ振替
2013年末合計96,064百万円(70件)
9
投資有価証券の概要
投資有価証券
(単位:百万円)
セイムボート
出資
(共同投資)
(出資年)
2012年
12月末
2013年
12月末
(ファンド件数)
2011年
以前
5,829
2,941
9
2012年
1,683
1,661
2
備考
非連結SPCに対する匿名組合出資、TMK出資等。出資年は出資契約等締結日基準。
－
1,111
6
7,513
5,714
17
海外投資
1,559
1,733
米国集合住宅や中国不動産ファンドに対する投資等
政策投資等
2,141
4,244
REIT投資口等（KDO、KDR)、関連会社株式(三井物産ロジスティクス・パートナーズ等)
その他純投資
1,102
196
12,316
11,889
2013年
小計
金銭信託受益権（CMBS）、その他株式等
10
受託資産残高*(AUM)の推移
AUMの推移
15,000
AUMの内訳(2013年12月末現在)
(単位：億円)
2013年末AUM
自己勘定
投資家別AUM
約1.2兆円
私募ファンド
8%
J-REIT
J-REIT
12,063
12,000
9,399
9,000
8,443
7,349
6,000
10,979
11,113
1,618
1,521
11,177
969
4,963
1,720
12%
5,426
5,484
5,319
7%
14%
4,328
50%
17%
2,812
オフィスビル
物流施設
商業施設
賃貸マンション
その他
地域別AUM
6,130
3,000
3,224
3,447
3,876
4,273
4,824
8%
2%
4%
10%
76%
0
2007
自己勘定
アセットクラス別AUM
3,498
2,913
41%
私募ファンド
926
1,623
1,624
51%
2008
2009
2010
2011
2012
東京経済圏
関西圏
中部
九州
その他
2013
*当社グループでは、以下の基準で受託資産残高の集計を行っております。
・当社グループがアセットマネジメント業務を受託している不動産物件が対象で、自己勘定による竣工前の開発物件は含まれていません。
・取得時の物件購入価格（税抜）で集計し、取得付随費用やバリューアッド費用（物件価値を上昇させるための資本的支出）等のコストについては、本来は会計上の簿価を構成するものですが、受託資産残高には含まれていません。
・当社グループが一時的に自己勘定で取得し、アセットマネジメントを行っている物件は含まれています。
・当社の関係会社が資産運用を受託しているJ-REIT（ケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル投資法人および日本ロジスティクスファンド投資法人）が保有する物件も含まれています。
11
2013年AUM増減とファンド別AUM増減
年別AUM増減 (外部売買のみ)
3,000
7,000
AUM増加額
AUM減少額
2,000
1,354
ファンド別AUM増減 (2013年累計、ファンド間売買を含む)
(単位：億円)
17,000
自己勘定
2,331
J-REIT
私募ファンド*2
全体
6,000
1,577
(単位：億円)
16,000
+1,706 -2,169
1,000
5,000
7,000
15,000
3,488 -2,603
+1,347 -42 6,130
0
4,000
6,000
14,000
5,426
-1,000
-1,220
2011
13,000
-1,445
-1,513
-2,000
4,963 4,824
3,000
5,000
2012
2013
12,063
4,000
2,000
12,000
+434 -391
(単位：億円)
2011
2012
AUM増加額
1,354
1,577
2013 1,000
2,331
AUM減少額 -1,220 -1,513 -1,445
AUM純増額
134
63
885
0
2012/ 増加
12月末
減少
自己勘定
*1: 2013年当初想定AUM増加1,700億円、減少800億円
11,177
969
926
11,000
2013/ 2012/ 増加
12月末 12月末
減少
私募ファンド*
2013/ 2012/ 増加
12月末 12月末
減少
2013/
12月末
10,000
J-REIT
*2: 私募ファンドのAUMは、当社グループAUMから自己勘定とJ-REITによるAUMを除いたもの
2012/
12月末
増加
減少
2013/
12月末
全体
12
2. 中期経営計画早期達成へ向けて
13
中期経営計画の更なる加速
2014年中計見直し
2013年8月
1
AUM拡大による安定的な
収益基盤の
一層の強化を図る
2015年末1.4兆円の
目標早期達成を目指す
1
2014年12月期に
1.4兆円達成予定
2
共同投資の積極化による
投資リターンの追求
2015年までに
累計300億円
2
2014年累計300億円投資
3
体制整備
組織再編
アセットマネジメント
事業強化
M&A等への対応を視野
3
新規拡大：不動産関連
サービス業務の拡大
4
配当の再開
2014年12月期での
配当再開
4
2014年12月期
1株あたり配当3円*
*本件復配のためには、当社株主総会における承認決議その他の手続きを経て、資本準備金の額の減少及び欠損の填補のための
その他資本剰余金の利益剰余金への振替がなされること等により分配可能額が確保されることが必要となります。
14
1 2014年AUM達成へ向けた取組み
AUM残高
1兆2,063億円
2013年
AUM増加 3,488億円
AUM減少 2,603億円
(純増額
885億円)
主な課題と取組み



ケネディクス・レジデンシャル投資法人による685億円60物件の取得
ケネディクス・オフィス投資法人(KDO、旧称：ケネディクス不動産投資
法人)による308億円物件の取得
ケネディクス・プライベート投資法人の組成完了
REITを中心としたAUMの積上げ
2014年目標
1兆4,000億円
2014年
AUM増加 4,000億円
AUM減少 2,000億円
(純増額
2,000億円)
KPIの運用開始
 大型オフィス中心
 ホテル・商業施設
KDO、KDR、JLFの
更なる成長
新規REIT
立ち上げに着手
 商業施設
 シニアヘルスケア
私募ファンドの
積極的な組成
 ブリッジファンド
 Pre-REITファンド
 オポファンド
 開発案件
 その他
15
2 2014年300億円の新規投資等
2014年の主な投資対象
不動産関連投資
200-220億円
コンセプト
想定リターン
 他投資家との共同投資を中心
 コア・オポチュニスティック・開発・
平均10%程度
ブリッジ等への分散投資
2014年
新規投資等目標
300億円
REIT関連投資等
50-70億円
事業関連投資
30-50億円
 グループ運営REITに対する親引け等
5%程度
 不動産関連サービス業務拡大のための戦略投資資金
 経営戦略的な観点から当社事業の強化・拡大・シナジー獲得
に繋がる投資
16
2013年以降の主な投資案件
不動産関連投資 合計約144億円
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
25%
x1.75
SPCの
連結/非連結
非連結
約2億円(4%)
29%*3
x1.14*3
非連結
－
約0.4億円(-)
－
x1.80*3
―
神奈川県相模原市
中規模
約3億円(5%)
14%
x1.19
非連結
オポチュニスティック
東京都港区
大規模
約5億円(6%)
15%
x1.98
非連結
ブリッジファンド
東京都港区
小規模
約2億円(52%)
15%*3
x1.10*3
連結
開発案件
東京都港区
中規模
約21億円(100%)
－
－
連結
CMBS
－
－
約1億円(-)
－
x1.38
―
ブリッジファンド
東京都内(4物件)
大規模
約6億円(41%)*2
10%
x1.11
連結
オフィスビル
オポチュニスティック
神奈川県川崎市
中規模
約6億円(58%)*2
35%
x2.47
連結
2013年9月
賃貸住宅
オポチュニスティック
千葉県・大阪府(3物件)
小規模
約0.6億円(5%)
17%
x1.32
非連結
2013年9月
物流施設
開発案件
東京都江東区
大規模
約2億円(3%)
7%
x1.20
非連結
2013年11月
商業施設
ローン
東京都内
―
約3億円(100%)
8%
x1.40
―
2014年1月
オフィス
ローン
東京都内
―
約71億円(100%)
―
x1.01
―
2014年2月 賃貸住宅・オフィス 社債・ローン
―
―
約3億円(100%)
26%
x1.66
―
2014年2月
東京都内
―
約16億円(80%)
30%
x1.44
連結(予定)
オポチュニスティック
宮城県仙台市
中規模
投資額
(出資比率)
約2億円(7%)
ブリッジファンド
神奈川県横浜市
中規模
CMBS
－
開発案件
オフィスビル
2013年5月
オフィスビル
2013年5月
ホテル等
2013年5月
CMBS
2013年7月
賃貸住宅
2013年7月
時期
アセットクラス
2013年3月
オフィスビル
2013年3月
物流施設
2013年3月
CMBS
2013年4月
物流施設
2013年4月
オフィス等
投資タイプ
オポチュニスティック
物件規模*1
所在
想定IRR 想定マルチプル
REIT関連投資等 合計約13億円
事業関連投資 合計約29億円
 KDO、KDR等のJ-REIT投資口等
 株式会社スペースデザイン株式取得等
*1 ポートフォリオの取得価格による分類。開発案件は開発原価を採用。小規模：50億円未満、中規模：50億円以上100億円未満、大規模100億円以上
*2 出資持分一部譲渡後 *3 実績値
17
共同投資等の内訳
投資スキーム
2012年7月～2014年2月までの投資総額
約191億円
19.3%
ローン/CMBS等

アセットクラス、投資スキーム、期間、
リスク・リターンプロファイルについて、分散
を図りながら投資をすることを目指します
投資対象・裏付け資産の種類
開発案件
7.0%
ブリッジファンド
10.5%
63.2%
オポチュニスティック投資
想定投資期間
1.6%
3.7%
7.8%
1年以下
19.8%
67.1%
オフィスビル
ホテル
賃貸住宅
物流施設
商業施設
1年超2年以下
32.9%
46.3%
2年超3年以下
3年超
10.0%
10.9%
リスク額による
加重平均投資期間:1.64年*
*期間の定めのないものを除く
18
3 不動産関連サービス業務の拡大

新規不動産ノンアセットビジネスの拡大と、アセットマネジメント事業の拡大により、安定収益であるフィー収入の
更なる成長を図ります
株式会社スペースデザイン(SD)の買収(2013年10月)
ビジネスの位置づけ


サービスオフィス・サービスア
パートメントの運営業務
エンドテナントに対する高付加価
値サービスの提供
AM
私募
ファンド
(助言)
私募
ファンド
(一任)
ビル管理
業務
売買
仲介
賃貸
仲介
オペ
レーター
KDX
KPM
SD
KDO
ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社(KPM)設立
KFM
KPI
KDR
不動産関連
サービス業務の拡大
Property Management



オフィスビル特化のビル管理事業を新たに設立した
KPMが受託開始
主にREITのビル管理業務を視野に業務拡大予定
オフィスビルを中心とした業務
JLF
MLP
シニア
ヘルスケア
REIT
商業施設
REIT
19
4 2014年12月期業績予想と配当予想
2014年12月期業績予想(単位:百万円)
セグメント情報
連結業績予想
2013年
2014年
実績
通年予想
増減
営業収益
22,456
21,000
-1,456
営業総利益
11,077
10,200
-877
6,914
5,200
-1,714
営業外収益
275
250
-25
営業外費用
-2,312
-1,350
962
4,878
4,100
-778
特別利益
146
3,000
2,854
特別損失
-2,291
-2,800
-509
2,734
4,300
1,566
-718
-450
268
-29
-850
-821
1,985
3,000
1,015
営業利益
経常利益
税金等調整前当期純利益
法人税
少数株主持分
当期純利益
2013年
実績
営業総利益
アセットマネジメント事業
アクイジションフィー
アセットマネジメントフィー
インセンティブフィー
ディスポジションフィー
その他フィー収入
不動産投資事業
賃貸事業損益
不動産売却損益
匿名組合分配損益
棚卸資産評価損
債権売却損益・回収損益
その他
不動産賃貸事業
賃貸事業損益
その他
11,077
5,708
1,638
2,952
61
223
832
2,418
490
946
-41
-40
128
935
2,949
2,841
108
2014年
通年予想
10,200
6,600
2,200
3,750
250
100
300
1,200
350
0
-50
0
150
750
2,400
1,950
450
増減
-877
892
562
798
189
-123
-532
-1,218
-140
-946
-9
40
22
-185
-549
-891
342
1株当たり3円の配当を予定*1
中期経営計画の重要課題である2014年度での配当再開*2
安定収益に基づく配当
*1 中間配当は予定しておりません
*2 本件配当再開のためには、当社株主総会における承認決議その他の手続きを経て、資本準備金の額の減少及び欠損の填補のための
その他資本剰余金の利益剰余金への振替がなされること等により分配可能額が確保されることが必要となります。
20
Appendix
21
2013年12月末バランスシート：会計ベースとリスクベース
【参考】 2013年12月末バランスシート
(当社リスクベース:ノンリコースローン控除後)*1
2013年12月末バランスシート(会計ベース)
総資産1,483億円
ノンリコースローン
関連物件
388億円
ノンリコースローン
283億円
総資産1,200億円
ノンリコースローン
関連TK出資
105億円
コーポレートローン
376億円*2
コーポレートローン
関連物件
572億円
その他負債80億円
投資有価証券
118億円
現金等257億円
その他146億円
コーポレートローン
376億円*2
コーポレートローン
関連物件
572億円
その他負債80億円
投資有価証券
118億円
純資産 743億円
現金等257億円
純資産 743億円
その他146億円
*1：当社が直接負うリスクをより明確化する目的で、2013年12月末時点の連結バランスシートにおいて、ノンリコースローンで物件を取得したSPCを連結子会社とせず、
ノンリコースローン関連物件とノンリコースローンの差額をノンリコースローン物件関連TK出資であると仮定し、参考として作成したもの。
*2：ケネディクス・アセット・マネジメント株式会社より債務引受を行ったローン約112億円(2013年9月末残高)を含みます。詳細は2013年7月10日付「連結子会社の債務引受と債務
免除に関するお知らせ」をご覧ください。
22
組織再編完了
組織再編後の運用体制
ケネディクス・
オフィス投資法⼈
(KDO)
ケネディクス・
レジデンシャル投資法⼈
(KDR)
ケネディクス・
プライベート投資法⼈
(KPI)
私募ファンド
(投資⼀任)
オフィス・
リート本部
レジデンシャル・
リート本部
プライベート・
リート本部
私募ファンド本部
KDO運⽤委員会
KDR運⽤委員会
KPI運⽤委員会
私募運⽤委員会
投資運⽤部
投資運⽤部
投資運⽤部
投資運⽤部
資産管理部
企画部
新ファンド
独⽴した運⽤体制と
運⽤責任の明確化
企画部
シナジー効果
(新ファンド運⽤の
プラットフォーム)
拡張性のある組織による
機動的なファンド組成
横断的組織での
ノウハウ活⽤
財務経理部
コンプライアンス部/コンプライアンス委員会/内部監査部
業務管理部
ケネディクス不動産投資顧問株式会社(KFM)
23
私募REITへの取組み
 平成25年10月17日付でケネディクス・プライベート投資法人を設立
 他の当社関連上場REITとの投資クライテリアを明確に区別することで、成長をサポートする体制を構築
今後の予定
投資法人設立 平成25年10月17日
登
録
日 平成25年11月7日
運 用 開 始 平成26年3月下旬(予定)
主な投資クライテリア
私募REIT
日本
ケネディクス ケネディクス
ロジスティクス
オフィス
レジデンシャル
ファンド
投資法人
投資法人
投資法人
大規模オフィスビル
中規模オフィスビル
賃貸住宅
物流施設
商業施設
ホテル
*投資対象のイメージ
24
共同投資を通じた私募ファンドビジネスの強化



新規共同投資を中心とした自己勘定投資の増額
複数新規ファンド
“On the Same Boat”であることを明確に示す
投資リターンの極大化とトラックレコード積上げ
ノンリコースローン
保有不動産
907億円
(2012年12月末)
フィー収入増加
更なる成長を
目指す
2013年売却実績
245億円
エクイティ
2014年売却予定
250億円
公募増資による
資金調達
約178億円
新規ファンド組成強化
新規共同投資
300億円
⾃⼰勘定投資の
増額
新規共同投資
からの収益
目標リターン10%
25
公募増資概要


2013年8月-9月、発行登録を利用した初の公募増資により約178億円の調達を行いました
プロジェクトにご参加いただいた投資家様及び株主様からのご期待に応えるべく、積極的な自己勘定投資等の実行
と、AUM成長、企業価値の向上に向けて、全社一丸となって邁進する所存です
600
オファリング形態
グローバルオファリング(Reg S+144A)
オファリング株式数
36,539,600株(対発行済株式総数の15.9%)
(国内：17,356,100株(47.5%))
(海外：19,183,500株(52.5%))
オファリング前の発行済株式総数：229,118,600株
オファリング後の発行済株式総数：265,658,200株
当社株価
514円 (ディスカウント率5.17%)
オファリング総額
18,781,354,400円
発行価額総額
17,830,594,008円
販売比率
国内リテール：国内機関：海外投資家
=45.0：2.5：52.5
日付
8/9
8/30
9/11
イベント
発行登録日
発行決議日
条件決定日
終値
483円
427円
542円
(3)
550
500
発行価格
(1)
(2)
(3)
(1)
450
(2)
400
8/01
8/08
8/15
8/22
8/29
9/05
9/12
9/19
9/26
26
J-REITブリッジファンド
住宅4物件ブリッジファンド
DNI三田ビル
 ケネディクス・レジデンシャル投資法人との共同取得
 ケネディクス・オフィス投資法人との共同取得
 当社出資額625百万円(出資比率約41.0%)
 当社出資額215百万円（出資比率約51.8%)
 2013年11月にケネディクス・オフィス投資法人に売却
27
オポチュニスティック投資
TKS武蔵小杉ビル
TKS
武蔵小杉ビル
東急線
武蔵小杉駅
JR線
武蔵小杉駅
所
在
地
神奈川県川崎市中原区
竣 工 年 月
2013年5月
 神奈川県川崎市所在の武蔵小杉駅隣接のオフィスビル
用
オフィス（一部店舗）
 国内機関投資家との共同投資、出資比率58%(劣後出資約6億円)
途
構造・規模
鉄骨造地上11階地下1階
敷 地 面 積
3,210.09m2
延 床 面 積
16,094.14m2
2013年7月取得時 稼働率17%
2014年2月末見込み稼働率96%
(2014年1月末稼働率実績86%)
28
新生銀行旧本店ビル再開発プロジェクト
千代田区内幸町オフィスビル（新生銀行旧本店ビル)



2012年12月に当社、東急不動産、日本政策投資銀行の3
社の共同事業として、SPCを通じて取得
霞ヶ関エリアに近く、日比谷公園に近接する希少な立地
建替えによる都市再生の促進、及び資産価値の向上を図る
霞ヶ関駅
日比谷駅
開発後の概要(一部予定)
所
在
地
東京都千代田区内幸町
用 途 ( 予 定 )
オフィス（一部店舗）
構造・規模(予定)
S/SRC造地上20階地下2階
敷
積
5,998.50m2
延床面積(予定)
約57,500m2
地
面
日比谷公園
官公庁エリア
新生銀行
旧本店ビル
日比谷エリア
虎ノ門駅
内幸町駅
新橋エリア
新橋駅
*取り壊しを開始
29
BTS型物流施設開発
 開発着工前に事前にテナントと長期の賃貸借契約を締結するBTS(Build to Suit)型物流開発
 BTS型開発により、竣工後のリーシングリスクが限定的に
 当社及び国内機関投資家との共同投資
DHL相模原ロジスティクスセンター
所
在
地
埼玉県物流施設開発プロジェクト
神奈川県相模原市緑区
所
在
地
埼玉県
竣 工 予 定
2014年4月
竣 工 年 月
2013年10月
構造・規模
S造(基礎RC造)地上5階
構造・規模
RC/S造地上4階
敷 地 面 積
22,020.77m2
敷 地 面 積
10,688.42m2
延 床 面 積
44,103.64m2
延 床 面 積
19,546.58m2
30
主な新規案件(2012年)
物件規模*1
当社投資額
(出資比率)
東京都
中規模
(出資なし)
オポチュニスティック
東京都
大規模
(出資なし)
オフィス
オポチュニスティック
東京都・一部地方
大規模
(出資なし)
2012年5月
CMBS
オポチュニスティック
－
小規模
約10億円(-)
(5)
2012年7月
オフィス
オポチュニスティック
大阪府
大規模
(出資なし)
(6)
2012年7月
物流施設
開発案件
埼玉県
小規模
約1億円(5%)
(7)
2012年8月
オフィス
REITによる物件取得
東京都・神奈川県
大規模
(出資なし)
(8)
2012年9月
CMBS
オポチュニスティック
－
小規模
約1億円(-)
(9)
2012年10月
オフィス・賃貸住宅
オポチュニスティック
東京都
中規模
(出資なし)
(10)
2012年12月
オフィス
(旧新生銀行本店ビル)
開発案件
東京都
大規模
(非開示)
時期
アセットクラス
投資タイプ
(1)
2012年3月
商業施設
オポチュニスティック
(2)
2012年4月
商業施設
(3)
2012年5月
(4)
所在
*1ポートフォリオの取得価格による分類。開発案件は開発原価を採用。小規模：50億円未満、中規模：50億円以上100億円未満、大規模100億円以上
31
不動産投資市場

J-REITによる物件取得額が過去最高となるなど、投資家による物件取得意欲は強く、投資家期待利回りは緩やかな低下傾向にある。
NOI利回りの推移
7.0
J-REITによる物件取得総額
(単位:%)
2.5
(単位:兆円)
2.0
6.0
1.5
5.0
1.0
4.0
オフィスビル/大手町
ワンルームマンション/東京（主要5区）
商業施設/東京（銀座中央通り）
3.0
2007/7
2008/7
2009/7
2010/7
2011/7
2012/7
0.5
2013/7
0.0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
注：上限と下限間の中央値を採用
出所：CBREよりケネディクス作成
東京都心5区オフィス取得時利回り（J-REIT)
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
注：取得時利回り＝鑑定ベースNCF/取得価格
出所：J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成
出所：J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成
地価動向
10 Q1
10 Q2
10 Q3
10 Q4
11 Q1
11 Q2
11 Q3
11 Q4
12 Q1
12 Q2
12 Q3
12 Q4
13 Q1
13 Q2
13 Q3
0%
20%
+3%～+6%
40%
+0%～+3%
出所：国土交通省よりケネディクス作成
60%
±0％
-3%～-0％
80%
100%
-6%～-3％
32
オフィス市場（東京）
50
プロパティ クロック(不動産時計)
オフィス価格（2013Q4）
プロパティ クロック(不動産時計)
オフィス賃料（2013Q4）
平均成約賃料の推移
(単位:千円/月・坪)
香港
シンガポール、シカゴ
ロサンゼルス
サンパウロ
40
シドニー、
ニューヨーク
サンフランシスコ
30
賃料上昇
賃料下落
の減速
の加速
サンフランシスコ
ソウル
サンパウロ
価格
価格
上昇の減速
下落の加速
ロンドン
20
ロンドン
10
200坪以上
Aクラスビル
0
出所：三幸エステートよりケネディクス作成
賃料下落
の加速
の減速
ロサンゼルス、
ニューヨーク
シンガポール
東京
価格
価格
上昇の加速
下落の減速
パリ
パリ
北京
北京
上海
香港
上海
シドニー、シカゴ
注：Aグレードオフィスビルの賃料及び価格を対象としている
出所：ジョーンズ ラング ラサール
稼動面積及び貸室面積の増減推移
12%
35
Grade A
23区
(単位:万坪)
30
25
オフィスビルストックの現状（2013年1月現在）
稼動面積増減
オフィスビル
ストック
(万㎡）
貸室面積増減
1981年以前
竣工の比率
20
8%
15
6%
10
5
4%
0
-5
2%
-10
0%
ソウル
東京
平均空室率
10%
賃料上昇
Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4
05
06
07
08
09
10
11
12
13
出所：CBREよりケネディクス作成
東京区部
5,640
27%
大阪
1,378
37%
名古屋
515
34%
福岡
355
43%
-15
出所：三鬼商事よりケネディクス作成
出所：日本不動産研究所
33
賃貸住宅市場、物流施設市場


J-REIT保有の賃貸住宅は、高稼働を維持しており、募集賃料は底打ちしたと見られる。
首都圏物流施設は高水準な供給が続いているものの、需要も強く、空室率は低い状態が続いている。
賃貸マンション稼働率
首都圏物流施設賃料と空室率
98
(単位:%)
(単位:%)
稼働率(左軸）
前年同月比（右軸）
6.0
96
4.0
94
2.0
92
0.0
90
-2.0
88
2004/1 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 2011/1 2012/1 2013/1
-4.0
7.0
(単位:千円)
募集賃料(左軸)
既存物件空室率(右軸)
平均空室率（右軸）
6.0
20%
15%
5.0
10%
4.0
5%
3.0
0%
05
出所：J-REIT各社公表資料よりケネディクス作成
06
07
08
09
10
11
12
13
出所：CBREよりケネディクス作成
マンション賃料インデックス
首都圏物流施設需給バランス
110
シングルタイプ（18㎡以上30㎡未満）
ファミリータイプ（60㎡以上100㎡未満)
105
400
(単位:千m2)
新規供給
新規需要
300
200
100
100
95
0
90
85
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
注：東京23区、成約賃料
出所：アットホーム株式会社(株式会社三井住友トラスト基礎研究所共同作成)
よりケネディクス作成
2013
出所：一五不動産情報よりケネディクス作成
34
本資料の取り扱いに関して
本資料の取り扱いに関して
 本資料は、ケネディクス株式会社（以下、「当社」といいます）及び当社グループの事業概要並
びに経営戦略に関する情報提供を目的としたものであり、投資の勧誘または斡旋を目的とし
たものではありません。
 本資料に記載された内容については細心の注意を払っておりますが、掲載された情報の内容
の正確性、有用性、また適切性等ついて、当社は一切保証するものではありません。また、本
資料に記載された内容は、事前の通知なくして変更されることがあります。
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ります。
 本資料の著作権その他の権利は、特段の断りがない限り、当社に帰属しています。