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住まい・まちづくりの課題を お聞かせください！
平成２８年８月版 住まい・まちづくりの課題を お聞かせください！ はじめに 住宅金融支援機構は、平成１９年４月１日に旧住宅金融公庫の廃止に伴い設立されました。 機構においては、経営理念である「我が国の住生活の向上に貢献」するため、民間金融機関と 提携した長期固定金利住宅ローン【フラット３５】や住宅政策上重要で民間金融機関では対応 困難な分野に対しての融資業務等を行っております。 昨今の住まい・まちづくりの課題は、住みかえ支援、空き家問題、少子高齢化社会等に対応 した地方創生のほか、頻発する自然災害への対応、マンション再生、密集市街地の改善や良 質ストック形成など多岐に渡っています。 機構は、新たな住生活基本計画（全国計画）において、「新たな住宅循環システムの構築や 建替え・リフォームによる安全で質の高い住宅への更新等に対応した住宅ローンの供給を支援 する役割」を期待されており、このような政策上重要な分野について、地方公共団体をはじめ関 係機関のみなさまとの連携を密にしてそれぞれの地域における住まい・まちづくりの課題への取組 の効果を高めていく必要があると考えています。 本冊子では、機構がご協力できる融資制度等を政策分野に分けて整理しご紹介しております。 地域の住まい・まちづくりに関する課題を共有し協力して取り組んでまいりたいと考えておりますの で、ご意見、ご提案をいただきますようよろしくお願いいたします。 1 １ 住みかえ支援・住宅ストック活用 （住宅金融支援機構がお手伝いできること） 高齢者等を対象とした融資により住みかえを支援するとともに、中古住宅の購入に併せて行うリフォーム を対象とした融資制度等を用意しています。 1-1 住みかえ支援 ① 【フラット３５】機構住みかえ支援ローン（住宅取得ローン） 現在所有している住宅を、（一財）高齢者住宅財団によ る保証を活用し住宅借上事業を実施している機関に借上 げてもらい、新たにご自身でお住まいになる住宅を建設・ 購入する資金を融資（利用条件の緩和あり） ② リフォーム融資(住みかえ支援(耐震改修)) （一財）高齢者住宅財団による保証を活用し住宅借上 事業を実施している機関が、借上げする際に、当該機関 又は住宅所有者が耐震改修する資金を融資 住みかえ支援のための融資のイメージ 1-2 二地域居住（セカンドハウスへの融資） ① 【フラット３５】 二地域居住に対応するため、本人が週末等に利用する セカンドハウスの建設・購入に対して【フラット３５】で融資 ② リフォーム融資（耐震改修工事） 本人が週末等に利用するセカンドハウスの耐震改修工事 に対してリフォーム融資（耐震改修工事）で融資 1-3 住宅ストックの活用 ① 【フラット３５（リフォーム一体型）】 中古住宅の購入と併せてリフォーム工事を行う場合に、 中古住宅の購入資金とリフォーム工事資金を 【フラット３５】で融資 ③ 民間金融機関による買取再販事業者へのローンに対 する支援 民間金融機関による買取再販事業者へのローンの供給 を住宅融資保険によって支援 ④ 耐震改修のための融資メニュー (1) リフォーム融資（耐震改修工事） (2) マンション共用部分リフォーム融資 (3) 賃貸住宅耐震リフォ－ム融資 （それぞれの融資メニューについては４ページ参照） ② 【フラット３５】リノベ [平成28年10月～] 中古住宅を購入して、省エネ性・耐震性等の性能を一 定以上向上させるリフォームを行う場合等に【フラット３５】 利用時の借入金利の引下げ（年0.6％）を実施 2 ２ 少子高齢化対応等 （住宅金融支援機構がお手伝いできること） 少子高齢化問題に対応するため、子育てに適した省エネ賃貸住宅やサービス付き高齢者向け賃貸住宅 への融資を行うとともに、資金調達が困難となりがちな高齢者向けの融資を準備することにより、住宅の バリアフリー・耐震リフォーム等の促進を支援します。 2-1 高齢者の居住安定 ① 高齢者向け返済特例制度によるリフォーム融資 高齢者(満60歳以上)のご自宅のリフォームを高齢者向け返 済特例制度（お亡くなりになるまで毎月の返済は利息のみ として、毎月返済負担を軽減できる制度）により支援 (1) リフォーム融資（バリアフリー工事・耐震改修工事） ご自宅をバリアフリー化または耐震改修するリフォーム 資金を融資 (2) リフォーム融資（住みかえ支援（耐震改修）） 高齢者 (満60歳以上) が、現在所有している住宅を、（一 財）高齢者住宅財団による保証を活用し住宅借上事 業を実施している機関に借上げてもらう際に、住宅所有 者が当該住宅を耐震改修する資金を融資 ② 民間金融機関のリバースモーゲージ型住宅ローンに対する支援 高齢者(満60歳以上)向けの居住住宅の建設・購入・リフォーム資金等を対象に、毎月の支払いに元金は含まれず、お亡く なりになった時に担保処分等により一括でお支払いいただく、リバースモーゲージ型の住宅ローンの民間金融機関による 供給を住宅融資保険によって支援 住宅融資保険（リバースモーゲージ型）のイメージ ③ サービス付き高齢者向け賃貸住宅融資 建設又は他用途からサービス付き高齢者向け賃貸住 宅にコンバージョンするものの事業資金を融資 【融資事例】 ≪団地名：ミライアコート宮の杜（千葉県佐倉市）≫ 自然と都市機能の調和を目指したユーカリが丘におい て、高齢者の居住の安定を推進するために整備された賃 貸住宅です。 来訪した家族と食事ができるファミリーキッチンや居住者 の五感を活性化させるケアガーデンなど充実の共用部、 住まう方の安心と安全を追及した医療機関提携、停電時 の最大48時間自家発電設備など災害対策にも配慮され ています。 〈建物外観〉 2-2 子育て支援 ① 省エネ賃貸住宅建設融資（子育てファミリー向け） 子育てに必要な住戸規模を有し、省エネルギー性能に も優れた賃貸住宅に対する長期固定金利による融資 【融資事例】 ≪団地名：クリスタ京都（京都府京都市南区）≫ 京都市の中心部に近距離で住宅地への用途転換が進 展している地域において、子育てファミリー層をメインター ゲットに供給された賃貸住宅です。 洗練された外観で、住戸専有面積を平均65㎡、バルコ ニー奥行き幅を1.6m確保し、多目的スペースの設置など 分譲並みの仕様と機能で、子育て世帯が快適に居住でき る住環境を実現しています。 〈フロアリビング〉 〈建物外観〉 3 〈多目的スペース〉 ３ 災害復興・予防対応 （住宅金融支援機構がお手伝いできること） 災害発生時に低利融資等により支援し、市町村と連携した説明会・相談会を開催するとともに、災害発生 前の予防として、耐震性を高めるリフォームへの融資や、土砂災害の恐れがあるとして勧告等を受けた 宅地・住宅についての工事・移転に要する費用を対象とした融資を用意しています。 3-1 災害復興関連 ① 災害復興住宅融資 り災証明書が交付された方に対して、ご自宅や賃貸住 宅等の建設、補修等及び整地に必要な資金を融資 ② 宅地防災工事融資 宅地を土砂の流出などによる災害から守るための工事 を行うよう勧告等を受けた方に対する融資で、以下の法 律に基づくものが対象 (1) 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第9 条第3項の規定による勧告に基づく措置等 (2) 宅地造成等規制法第16条第2項の規定による勧告 に基づく措置等 (3) 建築基準法第10条第1項又は第3項の規定による勧 告に基づく措置等 ② 【フラット３５】等返済中に被災された方への対応 住宅ローン返済中の方（【フラット３５】、旧公庫融資等） への返済方法の変更（返済期間の延長等）に対応 3-2 災害予防関連 ① 耐震改修のための融資メニュー 一戸建て住宅、マンション共用部分、賃貸住宅などの耐 震改修工事資金等を次の融資制度で支援 (1) リフォーム融資（耐震改修工事） 旧耐震に限らず一戸建て住宅等の耐震性能を向上 させるリフォーム資金を融資 (2) マンション共用部分リフォーム融資 マンション共用部分リフォーム融資で要件を満たす耐 震改修工事等を行う場合に融資金利を年0.2％引下げ ③ 地すべり等関連住宅融資 地すべりや急傾斜地の崩壊により被害が生じる恐れのあ る住宅を移転する場合や、代替となる住宅を建設、購入 又は中古住宅の購入に併せてリフォーム工事を行う場合 の融資で、以下の法律の勧告等に基づくものが対象 (1) 地すべり等防止法第24条第３項の規定により都道府 県知事の承認を得た関連事業計画に基づく移転等 (2) 土砂災害防止法第26条第１項の規定による勧告に 基づく移転等 (3) 密集市街地整備法第13条第１項の規定による勧告 に基づく除却等 （地方公共団体の助成を受けて行う段階的な耐震改修工 事の場合、各段階の改良工事について金利を引下げ） (3) 賃貸住宅耐震リフォ－ム融資 耐震性が不足している耐火構造または準耐火構造の 賃貸住宅について、耐震改修促進法に定める計画の 認定を受けた改修計画等に従って耐震性を向上させる 工事の資金を融資 ※ 建築基準法第10条第1項または第3項の規定による勧告また は命令に基づく移転等も対象とすることができる場合あり 【連携事例等】 ① 被災者への説明会・相談会・相談窓口の設置 被災された住民に広く情報をお伝えするため、阪神・淡 路大震災や東日本大震災といった大規模災害の他に、 台風や大雨等の局地的な災害においても機構は地方公 共団体と連携し、相談会等を開催・参加しております。 ③ 災害復興住宅融資への利子補給等 機構の災害復興住宅融資等を受けて住宅を建設・購 入または補修する場合に、地方公共団体による利子補給 や補助金の交付等といった連携した支援をいただいてい る事例もあります。 ［相談会・説明会の様子］ ④ 住まい再建に向けた冊子の作成 東日本大震災からの住宅の復 興を支援するため、岩手県、宮城 県、福島県の地域型復興住宅推 進協議会と連携し、「地域型復興 住宅」を作成しました。 この冊子では、再建する住宅の モデルプラン、概算工事費、融資 制度等を紹介し、住まいの再建を 検討される方のガイドラインとして ご活用いただいております。 ② 地方公共団体との災害協定 災害発生時に地方公共団体と連携し速やかに住まいの 復興を支援するため、地方公共団体（都道府県、政令指 定都市等）と災害協定を締結しております。 「熊本地震」や「平成27年９月関東・東北豪雨」において も、被災された方の相談対応等で連携しました。 4 ４ マンション再生 （住宅金融支援機構がお手伝いできること） マンションのライフサイクルにおける各場面に応じて、地方公共団体とも連携しつつ、「修繕積立金の計画 的な積立支援」、「大規模修繕工事の費用不足時の融資」、「老朽化マンションの建替費用の融資」をトー タルで用意しています。 ① マンションすまい・る債 マンション管理組合の修繕積立金について、機構債券 を購入いただくことで計画的な積立てを支援 なお、マンションすまい・る債積立管理組合がマンション 共用部分リフォーム融資を利用する場合は融資金利を年 0.2％引下げ ③ まちづくり融資（短期事業資金） マンション建替事業を行う建替組合等が必要とする事業 資金について利用可能（マンション敷地売却制度にも対応） ② マンション共用部分リフォーム融資 マンションストックを長期間良好な状態で維持するため、 大規模修繕等に際して不足する資金をマンション管理組 合等に融資。さらに、耐震改修工事を行う場合は融資金 利を年0.2％引下げ （地方公共団体の助成を受けて行う段階的な耐震改修 工事の場合、各段階の改良工事について金利を引下げ） ④ まちづくり融資（高齢者向け返済特例制度） マンション建替えにおける増床購入の負担金の捻出等が 困難な高齢者(満60歳以上)に対し、お亡くなりになるまで利息 のみのお支払いとして毎月返済負担を軽減 【連携事例等】 ① 管理組合向けセミナーへの参加 地方公共団体等が開催する管理組合向けセミナーや 相談会において、資金計画等の説明や相談に協力させて いただいております。 ④ 地方公共団体との協定書の締結 東京都、横浜市、埼玉県とマンション再生に関する業務 協定書を締結し、協力してマンション管理組合向けのセミ ナー開催等を実施しております。 ② マンション再生等に関する会議等への参加 ⑤ マンション建替等に関する地域指定 地方公共団体等が主催するマンション再生等に関する まちづくり融資の対象となるエリア以外であっても、地方 会議に参加するとともに、それにより展開されるマンション 公共団体と協議の上、対象地域を追加することができま 管理組合への支援施策に協力させていただいております。 す。平成２８年３月末時点で、奈良県、大阪府豊中市、大 阪府吹田市、京都府八幡市、大阪府池田市、大阪府八 ③ 機構融資と連動した利子補給制度（東京都の例） 尾市、千葉県浦安市、兵庫県姫路市と個別に地域指定 機構の共用部分リフォーム融資を利用する場合に東京 しております。 都から利子補給が実施されることにより、管理組合の資金 負担が軽減されています。 ⑥ マンションの段階的耐震改修における取組 地方公共団体の助成を受けて行う段階的な耐震改修 計画について、各段階の改良工事を融資金利年0.2％の 引下げ対象としています。 5 ５ 密集市街地の改善 （住宅金融支援機構がお手伝いできること） 市街地再開発事業や密集市街地共同建替え事業等に対する事業初動期からの融資に加え、資金調達 が困難となりがちな高齢者向けの融資を準備することにより、密集市街地の改善を支援しています。 ① まちづくり融資（短期・長期事業資金） 市街地再開発事業や防災街区整備事業、密集市街地 共同建替事業等に対する事業資金融資 密集市街地等で「壁面の位置制限」等の地区計画が定 められている場合の地区計画等建替事業者や賃貸建築 物建替事業では、単独の建替事業でも利用が可能 事業の初動期における準備組合等に対しても支援 ② まちづくり融資（高齢者向け返済特例制度） 高齢者 (満60歳以上) がまちづくり融資の対象となる地区計画 等内で自宅を建替える場合に、お亡くなりになるまで利息の みのお支払いとして毎月返済負担を軽減する高齢者向け返 済特例制度も実施 市街地再開発事業等におけるまちづくり融資受理実績 【連携事例等】 ① 密集市街地改善に向けた連携チラシの作成 密集市街地の老朽住宅の所有 者には高齢者が多いことから、東 京都の助成金制度と、機構の「高 齢者向け返済特例制度」をセット にした東京都と機構による住民向 け共同チラシを作成しました。 本チラシを活用して密集市街地 における建替えを促進いただくよ う、東京都と機構連名で、各区に 対し周知の取組を依頼する通知を発出しています。 ③ 密集市街地における不燃化促進への支援 荏原町駅前地区防災街区整備事業（品川区）の周辺地 域は、通路が狭く、建物の多くが1950年代築であるなど防 災上の危険性が指摘されてきましたが、同事業の実施に より、火災や地震発生時における延焼防止や避難上の機 能の改善に加え、商業・居住機能の更新により、密集市街 地全体の防災性・居住性向上が図られました。 機構は、同事業の施行者である防災街区整備事業組合 に融資し、密集市街地における防災街区の整備促進を資 金面で支援しました。 ② 住民説明会への参加 密集市街地における住民向け説明会等で、機構も融資 制度の説明や個別相談に対応し、建替え等を実施する 方の資金計画等において協力させていただきます。 6 ６ 良質住宅ストック形成 （住宅金融支援機構がお手伝いできること） 【フラット３５】による住宅性能向上機能を連動させて、地方公共団体独自の施策の推進を行っています。 ① 【フラット３５】 【フラット３５】では、融資要件として一定の技術基準を定 め、それを満たす住宅に対して融資 ⑤ 住宅技術の向上・普及（住宅工事仕様書） 木造軸組工法と枠組壁工法の工法別に【フラット３５】の 基準に適合する標準的な仕様をまとめた「住宅工事仕様 書」を作成 この住宅工事仕様書は、工事請負契約における契約図 書や機構融資等の適合証明申請の図書としての利用の 他、工事を行う方にとっての施工マニュアル的役割もある ② 【フラット３５】Ｓ 【フラット３５】の基準を満たす住宅のうち、省エネルギー 性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性に関する技 術基準を満たす住宅について金利引下げ（年0.3％）を実 施し、住宅の質の向上を支援 ③ 【フラット３５（リフォーム一体型）】 中古住宅の購入と併せてリフォーム工事を行う場合に、 中古住宅購入資金とリフォーム工事資金を合わせて融資 ④ 【フラット３５】リノベ [平成28年10月～] 中古住宅を購入して、省エネ性・耐震性等の性能を一 定以上向上させるリフォームを行う場合等に【フラット３５】 利用時の借入金利の引下げ（年0.6％）を実施 【連携事例等】 ① 住宅工事仕様書（地域版仕様書） ③ 技術セミナー 各都道府県において独自に推進する住宅について、住 「フラット３５対応木造住宅工事仕様書」をテキストに、最 宅工事仕様書を作成されている場合に、フラット３５技術基 新の省エネ住宅の仕様などを解説する「出前セミナー」を 準との整合性を確認させていただいております。貴団体で 希望に応じて行っています。貴団体で開催される建築基 作成されている地域版住宅工事仕様書が、フラット３５の 準法の改正点等に関する説明会と併せて開催し、住宅事 技術基準に適合していることを示すことで利用者の利便性 業者に効率的かつ効果的に双方の制度周知を行うことが を向上させることができます。 できます。 ［参考例： 枠組壁工法住宅工事仕様書（道産材活用型）］ 道産の枠組壁工法構造用 部材（集成材、Ｉ型梁等）を用 いた枠組壁工法住宅の施工 方法等をとりまとめた仕様書 です。 仕様書作成にあたっては、 産官学からなる委員会を組 織して検討しており、ＮＰＯ法 人の北海道住宅の会が発行 しています。 ④ 適合証明機関とのタイアップイベント 【フラット３５】等をご利用いただく住宅は、機構が定める独 自の技術基準に適合していることを証明する適合証明書 の交付を適合証明機関から受ける必要があります。このた め、適合証明機関である、指定確認検査機関や登録住宅 性能評価機関とタイアップして事業者や住宅取得者向け の説明会等を開催しております。 ⑤ 住宅コンクール等の共催 地方公共団体や地域の住宅団体等が開催する住宅コン クールや住宅フェアに参加しております。 ⑥ 住民向け情報誌への記事掲載 多数の地方公共団体が発行する住民向け情報誌にて、 機構の融資制度等を紹介させていただいております。多く の情報誌では、耐震改修、高齢者向け返済特例、共用部 分リフォーム融資を紹介させていただいております。 ② 地域独自の住宅基準への対応 地方公共団体が地域の気候風土に適合する住宅の認 定制度などを設ける際に、機構も検討委員等として参加し 協力させていただいております。 機構が【フラット３５】Ｓで金利の引下げを行う４分野と、 地域独自の住宅基準とマッチングできる場合は、協働して 住宅取得者に向けたPR活動や施工する工務店向けセミ ナー等を展開させていただきます。 ⑦ ライフプランを踏まえた安全な資金計画の普及 エンドユーザーが長期固定金利と変動金利を正しく理解 できるようライフプランと対比させたセミナーや個別相談会 等も実施しております。 7 住生活基本計画（全国計画）（平成28年３月18日閣議決定）における 住宅金融支援機構関連の記載内容 ≪抜粋≫ 第４ 施策の総合的かつ計画的な推進 (1) 住生活に関わる主体・施策分野の連携 ①本計画の目標は、市場を通じて実現されることが基本。 そのため、住生活産業を担う民間事業者の役割が最も重要。 ②公営住宅の整備・管理等の住宅セーフティネットの構築や地域によって多様な住生活をめぐる課題にきめ細かく対 応するためには、地方公共団体の役割が不可欠。 ③次の世代に承継される住宅ストックの形成や地域コミュニティの維持・向上のためには、居住者や地域住民の役割 が重要。 ④上記各主体を補完する主体として、都市再生機構については、既存の賃貸住宅ストックの活用を前提として、少子 高齢化に対応した子育て世帯や高齢者世帯の住宅の確保やその技術力、住宅・まちづくりのノウハウを活用した住 宅地の再生などの役割が期待される。住宅金融支援機構については、新たな住宅循環システムの構築や建替え・リ フォームによる安全で質の高い住宅への更新等に対応した住宅ローンの供給を支援する役割が期待される。そのた め、両機構が担うべき役割を踏まえつつ、その機能を十分発揮させていく。 ⑤上記各主体に加え、地域住民の団体、NPOなどを含めた住生活に関わる主体が相互に連携及び協力することが重要。 ⑥国においては、関係行政機関による「住生活安定向上施策推進会議」を活用し、本計画に基づく施策を関係行政 機関が連携して推進するとともに、施策の実施状況を毎年度とりまとめる。 ⑦国と地方公共団体等の各主体が連携することにより、防災分野、福祉分野、まちづくり分野、環境・エネルギー分野 等の国民生活に密接に関連する施策分野との連携を推進するとともに、国民に対する住生活の向上についての教 育活動・広報活動等を推進する。 (2) 消費者の相談体制や消費者・事業者への情報提供の充実 （略） (3) 住宅金融市場の整備と税財政上の措置 ①消費者が、市場を通じて住宅を選択・確保するためには、短期・変動型や長期・固定型といった多様な住宅ローンが 安定的に供給されることが重要。長期・固定型ローンについては、住宅金融証券化市場の整備育成が必要。また、 住宅を資産として活用するリバースモーゲージの普及も重要。 ②多様な居住ニーズに対応した良質な住宅が市場に供給されるためには、民間事業者が必要な資金を円滑に調達 できることも重要。今後、質の高い住宅ストックへの更新や既存住宅の流通を促進するためには、買取再販事業者 等の既存住宅の更新や流通を担う民間事業者の資金調達を円滑にすることが必要。 ③資産として承継できる良質な住宅ストックの形成など本計画に基づく施策を推進するためには、それらの重要度・優 先順位に応じて、税制、政策金融、財政支援といった政策誘導手段を、それぞれの効果、特徴・役割に応じて組み 合わせつつ、必要な措置を講じていくことが必要。 ～以下略～ 8 ・ 本資料における記述は、地方公共団体をはじめ関係機関のみなさまが住まい・まちづくりの課題解決の検討に当たり、当 機構が行う融資制度等を参考としていただくために、それらのポイントを紹介したものです。融資制度等の詳細につきまし ては、パンフレット、ＨＰ等によりご確認願います。 ・ 本資料の著作権は当機構に属しますので、本資料を再配布する場合は当機構にご連絡ください。 お問い合わせ先 住宅金融支援機構 まちづくり推進部 地域連携担当 電話 03-5800-9338 営業時間 9:00～17:00（土・日・祝日・年末年始は休業）