セミナー内容 - 山口不動産鑑定所

最近の不動産市況と
比企の地価動向
2011.2.4
有限会社 山口不動産鑑定所
代表取締役・不動産鑑定士
山口 和範
Jan-08
Feb-08
Mar-08
Apr-08
May-08
Jun-08
Jul-08
Aug-08
Sep-08
Oct-08
Nov-08
Dec-08
Jan-09
Feb-09
Mar-09
Apr-09
May-09
Jun-09
Jul-09
Aug-09
Sep-09
Oct-09
Nov-09
Dec-09
Jan-10
Feb-10
Mar-10
Apr-10
May-10
Jun-10
Jul-10
Aug-10
Sep-10
Oct-10
Nov-10
景気動向指数（CI）の推移
110.0
105.0
100.0
95.0
90.0
先行指数
一致指数
85.0
遅行指数
80.0
75.0
（出所）内閣府
70.0
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2
景気動向指数
先行系列
経済指標
一致系列
遅行系列
最終需要財在庫率
鉱工業生産指数
法人企業設備投資
新規求人数
大口電力使用量
家計消費支出
機械受注
製造業稼働率
法人税収入
新設住宅着工床面積
所定外労働時間
完全失業率
ほか
耐久消費財出荷
商業販売額
消費者態度
営業利益
日経商品指数
有効求人倍率
ほか
長期国債（10年）新発債流通
利回り
東証株価指数
ほか
（出所） 内閣府
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3
埼玉県 新設住宅着工戸数の推移
（利用関係別戸数）
持家
貸家
分譲マンション
分譲一戸建
14,000
（出所） 国土交通省
12,998
12,000
11,628
11,216
10,545
10,000
11,797
11,542
10,855
12,812
12,426
12,378
10,690
11,292
11,245
9,888
9,809
8,789
8,962
7,903
8,333
8,037
6,590
6,095
6,000
8,960
8,899
8,082
7,552
8,000
10,737
10,574
9,879
9,164
9,152
7,183
6,887
6,245
6,954
6,619
5,815
5,396
10,117
9,619
8,691
8,279
7,861
9,697
5,349
5,790
4,506
4,000
3,220
2,000
2,011
1,928
1,838
2,377
0
2004下
2005上
2005下
2006上
2006下
2007上
2007下
2008上
2008下
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2009上
2009下
2010上
2010下
4
東京都 新設住宅着工戸数の推移
（利用関係別戸数）
持家
貸家
分譲マンション
分譲一戸建
50,000
（出所） 国土交通省
45,000
44,571
41,444
40,000
37,358
38,220
31,534
31,397
37,954
30,000
35,776
35,634
35,000
33,064
32,030
31,689
29,459
29,384
28,192
27,975
25,000
23,646
22,949
22,520
24,059
24,912
20,000
17,945
15,000
10,000
14,047
11,763
11,044
10,855
9,862
10,718
10,522
10,098
9,451
10,505
10,310
10,222
8,806
7,321
7,227
14,119
13,709
9,157
8,132
9,170
8,077
5,000
8,164
5,980
9,832
8,491
7,137
9,461
8,323
10,684
9,154
0
2004下
2005上
2005下
2006上
2006下
2007上
2007下
2008上
2008下
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2009上
2009下
2010上
2010下
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住宅地
• 景気回復と政策効果で住宅需要を喚起。
→ 条件のいい土地（e.g. 南道路）を待っている人がいる。
→ 但し、フラットのサブプライムローン化には注視する必要。
• パワービルダーが昨年初めから動き出す。
• 外需は高く、内需は安い（デフレ）。
リファージュ高坂（ハウスメーカー8社） 60区画ほぼ完売
うらら花高坂（UR） 16区画完売
（今後、リファージュ第2弾をやる予定。URも130区画販売予定。）
ハイムグランデ東松山（積水化学工業） 90戸完売
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住宅地
• リーマン・ショックで構造が変わり、総額がワンランク下がった。
e.g. 土地 1500万円
→ 1000万円台前半
建売 2500万円前後 → 2000万円前後
アイダ設計 777万円 → 555万円
• 市街化調整区域の34条11号分譲多く、単価高い。
e.g. 1000万円 → （市街化150㎡）66,667円/㎡
→ （調区200㎡） 50,000円/㎡
• 供給少ないところ、それ程値崩れしていない。
e.g. 松一小学区、森林公園駅徒歩圏、小川の町内、吉見の市街
化
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住宅地
• 供給多いところ、値崩れしている（ブームの崩壊⇒ボラティリティー
高い）。
e.g. 市野川区画整理、高坂第一地区、月の輪
∵ パワービルダーが下げている
調区34条11号分譲と競合
• 2010.4 滑川町立月の輪小学校開校（児童数488人／cf. 宮前小
－376人）
→ 学区は月の輪地区と月輪六軒地区
→ 月の輪地区の需要↑
→ 東武FRANCA新古建売完売
→ 供給↑（パワービルダーの2000万円も）
→ 価格↓
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需要曲線と供給曲線のシフト
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住宅地平均変動率の推移
市町村
H20公
H20基
H21公
H21基
H22公
H22基
東松山市
+0.5%
0.0%
-2.4%
-4.7%
-4.9%
-3.3%
滑川町
+0.8%
+0.1%
-2.3%
-4.2%
-5.0%
-3.3%
嵐山町
-0.2%
-0.2%
-2.9%
-4.6%
-4.7%
-3.7%
小川町
-0.4%
-0.7%
-3.0%
-5.1%
-4.8%
--4.1%
川島町
-0.9%
-1.6%
-4.5%
-6.0%
-5.5%
-5.1%
吉見町
-0.7%
-0.9%
-3.7%
-5.3%
-5.1%
-4.2%
鳩山町
-1.1%
-1.2%
-3.6%
-6.1%
-5.2%
-4.0%
ときがわ町
-1.5%
-1.9%
-2.9%
-5.2%
-5.1%
-4.4%
（出所） 国土交通省と埼玉県のデータより山口が作成
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人口密度と住宅地価の関係
350,000
y = 18.246x + 39004
R² = 0.8193
300,000
250,000
200,000
平均価格
（円/㎡）
所沢
150,000
蕨
朝霞
戸田 志木
和光
富士見
ふじみ野
さいたま 新座
三芳川越
越谷
八潮
三郷
狭山
上尾
蓮田 入間 鶴ヶ島
100,000
北本 桶川春日部
東松山
伊奈
坂戸
滑川
鴻巣 日高
白岡久喜
松伏
杉戸
飯能 熊谷
幸手宮代
嵐山
50,000 毛呂山川島深谷
行田
羽生
鳩山
加須
本庄
越生
小川
吉見
寄居
上里
皆野
秩父・横瀬
長瀞
ときがわ
美里
小鹿野
神川
0
東秩父
0
2,000
4,000
6,000
川口 鳩ヶ谷
草加
吉川
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
人口密度（人/㎢）
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人口増減率（H20.1-H22.9）
6.0%
（出所）埼玉県のデータより山口が算出
4.8%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.1%
1.0%
0.0%
-1.0%
-0.6%
-2.0%
-2.0%
-1.8%
-2.1%
-3.0%
-3.0%
-3.3%
-4.0%
-3.3%
-3.9%
-5.0%
埼玉県
東松山市
比企郡
滑川町
嵐山町
小川町
川島町
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吉見町
鳩山町
ときがわ町
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日本の年齢別人口構成
（The Economist／Nov 20th 2010）
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世界の住宅価格
（The Economist／Oct 23rd 2010）
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商業地
• 比企地域の商業地の特徴
①休日に集客できない商店街
②「面」ではなく「点」
③大規模商業施設 － 大手チェーン
旧来の商店街
－ 個人
• 2010.3 ピオニウォーク東松山開店
→ 人も店も吸い寄せる
（e.g. ミスド、JTB、Right-on、ケンタ）
→ マック、西松屋、しまむら、セキチューが新規開店
→ 退出店舗も出始める
（消費の絞り込み選別化による優勝劣敗）
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商業地
• 2010.4 ハイムグランデ東松山竣工
But 依然空き店舗多い（8／13）
∵ ①高い募集家賃（坪単価1.2～1.5万円）
②大手チェーンはピオニへ
• 2010.11 ベルク東松山新郷店開店
• 2010.3 ニューライフカタクラ小川店閉店
• 景気の回復とともに、個人経営の店が増えてきた。
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大規模小売店舗 市町村別出店状況
順位
1
2
3
4
5
6
7
8
12
26
50
51
51
51
51
市町村名
滑川町
上里町
三郷市
入間市
東松山市
羽生市
幸手市
嵐山町
川島町
小川町
鳩山町
吉見町
ときがわ町
横瀬町
東秩父村
推計人口(H22.4.1) 店舗数
17,076
31,026
130,779
149,087
90,222
56,212
53,720
19,103
22,185
33,174
15,231
21,201
12,585
9,153
3,400
2
5
17
29
18
5
16
8
5
6
1
0
0
0
0
面積[㎡]
30,112
45,074
174,432
182,962
110,204
67,736
63,712
22,540
22,280
16,431
1,323
0
0
0
0
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人口１,000人あたり大規模小売
店舗面積[㎡]
1,763
1,453
1,334
1,227
1,221
1,205
1,186
1,180
1,004
495
87
0
0
0
0
（出所）埼玉県
17
東松山ブロック
大規模小売店舗進出の推移
14
（出所） 埼玉県
12
12
10
8
8
7
6
6
5
4
2
0
昭和
H元～5
H6～10
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H11～15
H16～20
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H20以降開店の大規模小売店舗
店舗の名称
（大規模小売店舗立地法上の名称）
所 在 地
店舗面積
（㎡）
開店年月
1,748
H21.4
42,809
H22.3
H21.12
新郷13
2,156
H22.12
高坂ファッションモール
高坂駅東口第二特定土地区画整理事業地内
2,151
H23.4
セキチュー東松山高坂店
高坂駅東口第二特定土地区画整理事業地内
7,412
H23.6
ﾏﾐｰﾏｰﾄ東松山沢口町店
沢口町14-1外
ピオニウォーク東松山
ケーズデンキ ピオニウォーク東松山
高坂駅東口第二特定土地区画整理事業地内
ベルク東松山店
（出所）埼玉県
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ぼたん通り １階空き店舗率
30.0%
26.5%
25.0%
24.5%
22.4%
20.0%
18.8%
15.0%
14.3%
10.0%
5.0%
（出所） ㈲ 山口不動産鑑定所
0.0%
2008/10/01
2009/04/01
2009/10/01
2010/04/01
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2010/10/01
2011/04/01
20
商店街通行量調査（埼玉県／H21年度）
市町村
商店街名
商店街形
態
ピーク形態
A
平日平均
B
休日
B／A
東松山市
東松山ぼ
たん通り商
店会
駅前型
夕方・夜
3,812
3,270
85.8％
東松山市
まるひろ通
り商店会
繁華街型
終日
3,381
2,435
72.0％
小川町
小川はつら
つ商店会
駅前型
午後
1,362
1,034
75.9％
川島町
川島町八
幡商店会
その他型
終日
348
599
172.1％
（催し効果）
鳩山町
鳩山ニュー
タウン中央
商店会
住宅地型
午後
1,449
1,144
79.0％
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工業地
（進出）
• パスコ埼玉工場（川島・2009.6稼働）
• 東プレ埼玉（ときがわ・2009.8稼働）
• ホンダ小川工場、稼働開始（2009.9）。
• プロロジスパーク川島、着工再開（2010.6／地上5階建、延167,000㎡）。
2011.6に完成予定。日立物流コラボネクストに4Fワンフロア（約30,000㎡）
を賃貸。
• ホンダ寄居工場、2013年に稼働開始。
（撤退）
• ボッシュ㈱東松山第二工場（神明町）閉鎖、むさし工場（滑川・月輪）に移
管・集約（2008.8）
• トステム吉見工場、閉鎖（2009.12）
• 旭松食品吉見工場、閉鎖（2010.5）
• ゼオンポリミクス川越事業所、閉鎖（川島・2010.6）
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22
圏央道の延伸
•
•
•
•
•
H19.6
H20.3
H22.3
H22年度
H26年度
あきるのIC～八王子JCT開通（中央道と接続）
鶴ヶ島JCT～川島IC開通
川島IC～桶川北本IC開通
白岡菖蒲IC～久喜白岡JCT開通目標
桶川北本IC～桶川IC～白岡菖蒲IC開通目標（東北道と接続）
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財別生産動向
（内閣府大臣官房審議官の水野和夫氏作成資料より）
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（補論）利回りの推移
10年物国債利回り
J-REIT／住宅 配当利回り
賃貸住宅／さいたま 期待利回り
12.0%
（出所） ㈱日本相互証券、㈶日本不動産研究所、㈱住信基礎研究所
11.31%
10.0%
8.0%
6.67%
7.94%
6.0%
7.0%
7.1%
7.0%
7.27%
6.5%
6.3%
4.0%
3.88%
3.88%
4.24%
5.6%
5.5%
5.5%
5.5%
5.9%
6.3%
7.0%
6.48%
7.0%
5.79%
4.41%
4.39%
3.26%
2.0%
1.425% 1.420% 1.470% 1.335% 1.495%
0.0%
6.0%
6.5%
1.845% 1.725% 1.650% 1.660%
1.355% 1.500% 1.330% 1.290% 1.355%
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0.955%
25
お問い合わせ
有限会社 山口不動産鑑定所
〒355-0021
埼玉県東松山市神明町2-4-18
TEL 0493-22-0567／FAX 0493-22-1179
www.yamaguchi-rea.co.jp
[email protected]
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26