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高齢者住宅は - 技研商事インターナショナル
高齢者介護ビジネスで知って おきたいこと 本日の内容 ①遊休地の有効活用としての高齢者住宅 ②新聞記事より読み取れるこれからの介護ビジネスとは？ ③高齢化、在宅介護の現状と意識調査 ④高齢者住宅の現状 ⑤ビジネスとしての介護 ⑥介護人材について（人材を活かし組織能力を引き出す） ⑦地域ニーズに合致した高齢者住宅建築、運営事例 ①遊休地の有効活用としての高齢者住宅 現在の賃貸住宅の状況 5年に一度の住宅・土地統計調査によると、空 室率は過去最高の13.5%空家数は820万戸と5年 前に比べ63万戸増加!! このままでは、次の5年後には、900万戸か?!間 違いなく1,000万戸の大空き家時代の到来?! 総務省統計局 平成25年住宅・土地統計調査より 注目すべきは共同住宅数は 2209万戸で,5年前に比べ141万 戸(6.8%)増加 住宅全体に占める割合42.4%と 5年前に比べ0.7ポイント上昇 今年は、来年に迫った「相 続税改正」の対策として、更 に、賃貸住宅が新設で供給さ れます。 しかし、世帯数は増えませ ん。 当然、人口も増えません。 でも・・・世帯流入が続いて いる市町村と、流出に歯止め がきかない市町村とがありま す。 流入が続いている所は良い が、そうでないと、パイの奪 い合いがより一層激しさを増 すことになります。 2020年東京オリンピック後・・・ 東京オリンピックが終わり・・・ 大きく変わり、更に2030年には住宅が売れない時代がやってきます。 実は今、日本では既に『住宅は余っている』にも関わらず、新築マンションや住宅 建設が続いています・・・ それも東京オリンピックまでと一部有識者の間では言われています。 これは、分譲マンションが売れなくなるとか、一般住宅が売れなくなり、中古住宅 は値段が下がり、土地も2極化が進み、タダ同然の土地も増え、まさに不動産余りの時 代が来るだけでなく、アパート・マンション経営にも影響を与えることとなります。 例えば、今はまさにアパート・マンションの建設バブル!!来年に控えた相続増税の影 響もあり、軒並み大手アパートメーカーや大手ハウスメーカーはまさに『バブル』状 態で過去最高益を更新している状況です。 でも・・・ 20年後を真剣に考えてアパート経営をや る方は少ないと思いますし、メーカーの営業さんも、 そんなことは言ってくれません。主流の30年一括借り 上げが大きく音を立てて崩れる、と思っている今日こ の頃です。 今、賃貸住宅を建設したら・・・① 住宅金融支援機構の融資を利用してアパート建設をした場合、返済年数は最大の35 年が一般的です。目的は一応『相続対策』だからすると、20年後ということは、残債 期間があと『15年』あるにも関わらず、一括借り上げが破綻する。そして、家賃が下 落の一途を辿る。その時、どうなるのか? まさに『賃貸経営破綻ラッシュ』が起きるのではないでしょうか。 2030年の人口予測を見てもそれは明らかです。2010年には約1億2800万人だった 日本の人口は、2030年には1億1600万人あまりに減少します。(出生中位・死亡中位 の場合/平成24年1月推計) 年齢ごとの人口数を年齢順に表した人口ピラミッドは、上が大きく下が小さい 「逆三角形型」への傾向が絶えず強まります。また、年齢区分別の人口を見ると、 減るのは64歳までで、65歳以上の高齢者は人口減少にもかかわらずしばらく増え続 ける状況になります。 今、賃貸住宅を建設したら・・・② もっと簡単に言えば、アパー ト・マンションを借りるであろ う人口が減るばかりで、65歳 以上が増加します。 という事は、今からの賃貸経 営では、10年20年先を考えた とき、『シニア』を完全に無視 できないということです。 ここで、シニアを無視したら 賃貸経営はありえません。 信じている30年一括借り上 げという武器を失った時、返済 を続けられると思いますか? 間違いなくそれは無理です。 家賃は下落し、入居もままなら ない・・・ そうならないために、これからの賃貸経営は『シニア不動産』と考え、模索し、 勝ち続ける為にはどうしたらよいか真剣に考えた方が良いです。 ②新聞記事より読み取れるこれからの 介護ビジネスとは？ ６５歳以上高齢者が介護保険の滞納？！① 2014年10月1日東京新聞朝刊より 65歳以上の人が支払う介護保険料の滞納が急増している。厚生労働省によると、 2012年度に徴収できなかった額（未収額）は過去最高の272億円で、前年度と比べ約 29％増。主に年金額が少ない低所得者が支払えないケースが広がっており、介護保険 開始時より平均で七割増しとなった保険料負担が重くのしかかっているとみられる。 このままだと、介護サービスが使えずにますます困窮する高齢者が増えるなど制度の 存立を危うくしかねない。 介護保険料は、00～02年度に全国の加重平均の基準月額が2,911円だったのに、12 ～14年度は4,972円。未収額の推移をみると、保険料上昇の年に大きく増えているこ とが分かる。 都道府県別では例年、沖縄が最も収納率が低く、東京や大阪が続く。沖縄は歴史的 に無年金者が多いといった事情があるが、都市部では「高齢者、家族の収入減による 滞納が増えている」（東京都足立区介護保険課）と、年金の給付減や景気変動の影響 が大きいことをうかがわせている。 未収額の拡大について、厚労省は「徴収見込み額が膨らんだことによるもの」（介 護保険計画課）と、ある程度は避けられないとの見方。 12年度の年金天引きを含む徴収見込み額1兆7,700億円に対する収納率は98.5％で、数 年横ばいである点も指摘する。 ６５歳以上高齢者が介護保険の滞納？！② ◆公費負担増やす必要 結城康博・淑徳大教授（社会保障論）の話 年金天引きにより「取り損ね」はほと んどないといわれた介護保険料だが、 開始から十四年たって高齢の貧困層が予想外に増えている。保険料は現状でも上昇は 確実で、未収分を転嫁する余地はない。 財源不足を補うには、五割の公費負担を段階的に増やし、社会保障と福祉の混合型の 制度とするなど、発想転換が必要となるだろう。 これは何を意味すると思いますか？ 当然、介護保険の未納の場合、介護サービスが受けられません。 別の角度（介護事業者）でみると？ ある日突然、利用者さんの介護サービスが停止になる。それもひとりふたりではな い、そうなったら介護経営として、大打撃になる。 また、サ高住の要介護型だった場合、売上のメインである｢介護サービス｣が受けら れなくなり、家賃滞納も発生するリスクがあるということです。 ６５歳以上高齢者が介護保険の滞納？！③ 解決方法は？ もっともいい方法は公費の比率を上げること！！ でも 今、国の借金はいくらだと思いますか？ 平成２５年の社会保障費は１１０．６兆円 当然、医療費・介護費を抑制するしかない。 しかも 毎年です！ ６５歳以上高齢者が介護保険の滞納？！④ この先どうなるの？ 間違いなく、介護状態にさせない動きになります。 国はどう考えてるの？ 安倍内閣は日本再興戦略で健康寿命の延伸を掲げて、寝たきりにならない、介護状 態にならない健康寿命を延ばそうとしています。 これからの介護ビジネスは 高齢者イコール要介護者という発想ではダメということです。 ③高齢化、在宅介護の現状と意識調査 高齢化の状況① （１） 我が国の人口は長期的には急減する局面に。 2050年には日本の総人口は3,300万人減少 国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口（平成 24年12月推計）」によれば、日本の総人口 は、2004年の1億2,784万人をピークに、 2100年には4,771万人へと今後100年間で100年前（明治時代 後半）の水準に戻っていくと見られています。 この変化は日本史上千年単位でみても類を見ない、極めて急激な減少です。 2050年までの動向を見ると、 総人口は2050年には9,515万人となり、 2005年の1億2,777万人に比べ約 3,300万人減少（25.5%減）します。また、 高齢人口は約1,200万人増加するのに対し、生産年齢人口・ 若年人口は約900万人減少します。その結果、 高齢化率は2005年の20.2%から2050年には39.6%まで高 まることとなります。 高齢化の状況② （2） 現役世代１.３人で１人の高齢者を支える社会の到来 65歳以上の高齢人口と15-64歳の生産年齢人口の比率をみてみると、昭和 35年には1 人の高齢人口に対して11.2人の生産人口がいたのに対して、平成 21年には高齢者1 人に対して現役世代2.8人になっています。今後、高齢化率は上昇を続け、現役世代 の割合は低下し、平成 67年（2055年）には、 1人の高齢人口に対して1.3人の生産 年齢人口という比率になります。 仮に15-69歳を支え手とし、 70歳以上を高齢人口として計算してみても、 70歳以 上の高齢人口1人に対して生産年齢人口1.7人という比率となります。 高齢化の状況③ ２．地域別にみた高齢化 高齢化の状況④ ６５歳以上の高齢者について子どもとの同居率をみると、昭和 55年にはほぼ7割 であったものが、平成 11年には、50％を割り、平成20年44.1％となっており、子 どもとの同居の割合は大幅に減少しています。一人暮らし又夫婦のみ世帯について は、ともに大幅に増加しており、昭和 55年には合わせて3割弱であったものが、平 成 16年には過半数を超えています。平成20年には合わせて52.0％まで増加してい ます。 高齢化の状況⑤ 高齢化の状況⑥ （3）一人暮らし高齢者は増加傾向にあるも一人で過ごすことには不安を感じている 65歳以上の一人暮らし 高齢者の増加は、男女と もに顕著であり、昭和 55 年は男性約19万人、女性 約69万人、高齢者人口に 占める割合は男性4.3％、 女性11.2％でした。 しかし、平成17年には 男性約105万人、女性約 281万人、高齢者人口に 占める割合は男性9.7％、 女性19.0％と、女性にお ける比率は極めて高い。 今後も一人暮らし高齢者 は増加を続け、特に男性 で一人暮らしの高齢者の 割合が大きく伸びること が見込まれています。 高齢化の状況⑦ 一人暮らしの高齢者では他の世帯と比べ、健康や生活費などの経済的心配など「心配 ごとや悩みごとがある」人が多い。 「自分の健康」「生活費などの経済的なこと」 「病気の時に面倒を見てくれる人がい ない 」「一人暮らしや孤独になること 」 高齢化の状況⑧ 高齢者の不安 （4） 被保護者人員は増加傾向 高齢者の被保護者人員（生活保護を受けている者）の推移をみてみると、６５歳以上で は、平成19年～23年の5年間で16万人増加しており、 65歳以上人口に占める被保護者 人員の割合の2.63％となっています。 生活保護を受けている高齢者も増加しています。 高齢化の状況⑨ （5） 高齢者の要介護者等数は急速に増加しています。 高齢化の状況⑩ 高齢化の状況⑪ 介護保険制度のサービスを受給した 65歳以上の被保険者は、平成22年1月審査分で 約383万人となっており、男女比でみると男性が28.1％、女性が71.9％となってい る。 さらに、介護サービスの利用実態をみると、 要介護１～３の者は 居宅サービスの利用 が多い 一方、重度（要介護5）の者は施設サービス利用が半数を超えている。 在宅介護の現状 介護を必要とする高齢者のほとんどは、自宅での介護を希望しています。 そして、配偶者・子ども・子どもの配偶者に介護を頼みたいと思っていま す。 しかし ３１７人 2010年1年間で在宅介護者が、 介護を苦に『自殺』をしてしまった人の数 前年比１１％増 在宅介護の現状② 老老介護が 常態化！！ 避難所でも“老老介護” 「助かった命」支え合う 高齢夫婦 東日本大震災で、大津 波によって町の中心部が 破滅的な被害を受けた宮 城県女川町。 町内に 16カ所ある避難 所では、白髪に、つえを つきながら歩く高齢の被 災者が目立つ。“老老介 護”の光景が見られ、高齢 化社会の縮図が浮かび上 がる。 在宅介護の現状③ 在宅介護の現状④ 4人に1人 在宅介護者の4人に1人が『うつ』病 在宅介護の現状⑤ 『介護うつ』とは？ 家族を介護するストレスが原因で起こる「うつ病」です。 2005年の厚生労働省の調 べによると介護者の23％、およそ4人に1人が「うつ状態」 にある と報告があります。うつ病の発症率はおよそ 7％ですから、介護者はそうでな い人の約 3倍うつ病になりやすい状況下にあると言えます。 介護者がうつ病になりやすい・・・？ うつ病は几帳面で生真面目な性格の人がなり易いと言われていますが、はっきりと したことは分かっておりません。人間は期間が限定されているストレスには耐えら れることが出来ますが、介護のように 先が見えないストレスには弱い ものです。そのような状況下で周囲や職場の理解が得られないなど、別のストレス も加わることで、精神的にも肉体的にも限界になり、うつ病を発症してしまうのだ と考えられています。 在宅介護の現状⑥ 両親・祖父母の介護を理由に退職する人 14万人/年間 離職は労働時間、退社時刻が合わないのが主な要因 生産人口の減少に拍車をかける介護離職者!!社会問題でもある 在宅介護の現状⑦ 在宅介護の現状⑧ 離職は労働時間、退社時刻が主な要因 国は、家族１人につき93日（合算）までの介護休業を法で定めているが、利用者は 極めて少ない。 利用しない理由は、「育児と違い、期限が見えないから」 介護・看護を理由に離職・転職した人数 平成18年10月～19年9月の1年間で、144,800人が離職・転職を余議なくされた。 平成17年10月～18年9月と比べると男女ともに増加しており、約 4万人増加している。 男女の比率をみると女性が8割を超えている。 とりわけ女性が介護者となって、介護・看護のために離職・転職をせざるおえない事情が伺える 在宅介護の現状⑨ 高齢化の現状 高齢者３０００万人突破は間近 誰もが介護の当事者となる時代に その時あなたは !! 団塊の世代の方々が２０１５年に６５歳を迎え、その１０年後２０２５年には７５ 歳を迎えます。今までは、「高齢化のスピードが速い」と言われておりました。しか し、今は「高齢化のスピードと量が明らかに多い」と言われております。我が国は世 界でも類のない「超高齢社会」に突入しました。 けっして他人事ではない「介護」の問題、あなたはその時 どう向き合いますか？ 増え続ける認知症、２０２０年代に３００万人を超えます。 しかし、厚労省は認知症の入院患者を２ヶ月で退院させる数値目標を挙げておりま す。 認知症の方を入所させるグループホームは待機待ちも出ています。 在宅復帰が厳しい中、その受け皿をどうするのか？ 高齢者が安心して住めて、家族も安心できる住まいが圧倒的に不足しています。 在宅介護の現状⑩ 在宅介護の現状⑪ 高齢化の現状 「死に場所難民の到来」 2030年には、団塊の世代47万人の死に場所が不足します。 現在、日本の年間死亡者数はおよそ100万人 団塊の世代が死亡する2030年ごろにはおよそ年間 165万人に増加します。多死時代がやってきます。現在の年間100万人の死亡場所は、そのおよそ 8割が医療機関、残り2割が自宅や介護施設です。 この死亡場所の将来推計から見ると、医療機関数やベッド数は、今後減る事はあっても増える 事はないので、医療機関での死亡の増加は考えずらい、在宅医療の普及や訪問看護の普及を考え て、自宅死亡（在宅死）が現在の 1.5倍、介護施設での死亡を2倍と仮定しても 47万人の死亡場 所が不足することになります。 在宅介護の現状⑫ 核家族化や少子化が進んだ現代では、 『家庭内で介護を提供 する』ということは 労力的に不可能と言わざるを得ません。 すなわち・・・ かつては、家庭内で提供されていた介護というものが、 これからはビジネスとして必要 となってきているのです。 さらに日本の平均寿命は年を経るたびに延びています。「平均寿命は９０歳」 という時代が すぐそこに迫ってきています。 ６５歳や７０歳では介護保険サービスを利用しない方が割合的に多いですが、 ８０歳を超えてくると半数近くの人が介護保険サービスを利用しはじめますし、 ８５歳を超えてくると、家族構成に恵まれた人（家族による手厚い介護を受けら れる人）でない限り、ほぼ全員が何らかの介護保険サービスを利用し始めます。 ⑤2013年意識調査 （オリックス・リビング調査） 全国の40代以上の男女1238人を対象に実施した意識調査より 意識調査の結果① 調査によると、自分の介護に「不安を感じる」と回答したのは 36.7% 「やや不安を感じる」の合わせると、 85.8%の人が将来訪れる自分の介護を不安視 しています。 「あまり不安を感じない」と「不安を感じない」はそれぞれ、 11.9% 2.3%にと どまっています。 男女別に見ると、男性が「不安を感じる」 30.5% 「やや不安を感じる」 51.3%と、不安を感じている人が８割強だった一方で、女性はそれぞれ 45.7% 45.9%と９割を超え 、 男性より女性が介護に不安を感じている状況が浮き彫りに なっています。 また、自分が将来介護を必要とする状況になった場合について尋ねたところ、 「まだ何も考えていない」が 68.3%で最も多かった。以下は、「考えている が、まだ家族に伝えていない」 24.0%「在宅介護か施設介護かを家族に伝えて いる」 6.4%「具体的な介護方法や施設まで家族に伝えている」 1.3%と続い た。 自分の介護に９割弱の人が 不安を感じているものの、 過半数以上は 「まだ何も考えていない・・・。」 意識調査の結果② 介護にかかるおカネとは、要介護度や家族の状況によって、大きく左右されるのが 実情です。 たとえば、要介護度が低く、認知症の症状がない場合、あるいは、要介護度が高く ても、家族や親戚が多く、交代での常時介護が可能である場合なら訪問や通所などの 居宅サービスで十分に対応できるでしょう。その場合、月々の費用も５～１０万円で 収まることが多いはずです。 一方、寝たきり状態など要介護度が高かったり、重度の認知症等、常時介護できる 人手が少ない場合、居宅サービスはきつくなる。家庭内は修羅場と化すでしょう。 現実的なのは、やはり施設での介護です。 ただ、ここでも大きな問題が生じます。月々の費用が２０万円以下で すむような費 用の安い公的な施設の数は限られている からです。 なぜ特養に入りたがる？① 特養待機者数 52.4万人 全国の特養待機者数!!52.4万人 （そのうち入所の必要性が高い要介護４及び５で在宅の入所申込者は約8.7万人） 栃木県9,253人・群馬県8,651人・茨城県9,869人・ 埼玉県16,937人・千葉県 18,593人・東京都43,384人・神奈川県28,536人 なぜ特養に入りたがる？② 不公平感の是正 在宅の方が大 変にもかかわ らず費用負担 が重い なぜ特養に入りたがる？③ 厳しい現実 特別養護老人ホームは、入居待ちが数百人、入居までに２～３年というのがザ ラである。しかも、今後は要介護度３以上でなければ入れない。 介護老人保健施設も基本は自宅に戻るためのリハビリ施設であるため、原則と して終身での入居はできない。 2014年度には廃止が打ち出されていた介護療養型医療施設は、2014年に存続 の方向になったが、正直なところ先行きは不透明なままだ。 民間企業が経営する有料老人ホームについても、介護保険財政の悪化を防ぐ目 的で総量規制が実施され新設数はごくわずか。 その結果、従来の入所、住居系の新設数は伸びないが、 介護が必要な際は外部 の居宅サービスを利用する住宅型有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅が 急増している。 こうした厳しい現実を背景としたうえで、現在、介護を必要とする人には、どん な選択肢があるのでしょうか。 本人の意向を配慮しつつ、予算や家族状況、要介護度から見て、 これまで生活 してきた自宅での介護を続けるべきなのか。それとも、 施設介護での介護を選 ぶべきなのか。 特養待機者数 ④高齢者住宅の現状 高齢者住宅の現状① サービス付き高齢者向け住宅の 供給促進のための補助金を継続 比較的低額で介護サービスが受けられる、公的な高齢者介護施設の代表格である 「特別養護老人ホーム（特養）」に、入所できていない高齢者は全国で52万4000人 に上ります（厚生労働省「特別養護老人ホームの入所申込者の状況」平成25年度）。 高齢化社会が急速に進展するなか、高齢者の住まいの受け皿として注目されてい るのが、「サービス付き高齢者向け住宅」です。 平成21年10月に「高齢者住まい法」が改正され、従来あった高齢者向け賃貸住宅 や有料老人ホームの一部を再構築する形で創設したものでしたが、国土交通省では、 平成22年から10年間で60万戸整備する目標を掲げています。 供給を促進するために、サービス付き高齢者向け住宅の新築では建設費の10分の1 改修では改修費の3分の1（いずれも戸当り100万円が上限。ただし高齢者生活支援 施設を合築・併設する場合はいずれも施設当たり1000万円が上限)について国の補助 が受けられます。 平成26年度もこの措置を継続し、補助対象となる事業の募集（募集期間4月8日～ 平成27年2月27日）を開始しています。 事業要件としては前記のほか、サービス付き高齢者向け住宅として10年以上登録す るもの、家賃が周りの同種の住宅の額と同等程度のもの、家賃の徴収方法が前払いに 限定されていないもの、事業に要する資金の調達が確実なものなどが挙げられていま す。 高齢者住宅の現状② 不公平感の是正 サービス付き高齢者向け住宅といっても千差万別 サービス付き高齢者向け住宅は、平成26年3月時点で4555棟、14万6544戸が高齢 者住宅財団に登録されています。介護系や医療系事業者、不動産・建設関連業者な どの事業拡大や新規参入により、新築の登録施設が増えていることもあって登録戸 数は急速に増加しています。 では、どういった住宅をサービス付き高齢者住宅として登録できるのか。 まず、住宅の規模・設備では、バリアフリー構造（段差のない床や手すりの設置、 廊下幅の確保など）であることに加え、一定の面積（原則は専有面積が25㎡以上） や一定の設備（共用部分に十分な設備がある場合などを除き、専有部分に台所やト イレ、収納、洗面など）を有することが条件となります。 次に、必須のサービスとして安否確認と生活相談サービスが提供されることも条 件となります。 ケアの専門家が日中には常駐し、これらのサービスを提供する必要があります。 また、消費者保護の観点から契約形態についても、必ず書面で行い、長期入院な どを理由に事業者から一方的に解約できないこと、家賃などの前払いを受領する場 合は算定方法を明示することなどが主な基準となっています。 高齢者住宅の現状④ 実際に供給されたサービス付き高齢者向け住宅は、どうなっているのだろう？ 国土交通省の「サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析（平成25年8月末時 点）」調査によると、専有部分の面積では18㎡以上20㎡未満が最多の59.1％で、平均 面積は22.2㎡となっており、緩和措置（共同部分に十分な広さの設備があれば専有面 積は18㎡以上で可）が適用されているものが多いことが分かります。 また、必須のサービス（安否確認と生活相談サービス）のほかに、食事の提供サー ビスが94.7％提供されており、入浴等の介護サービスや調理等の家事サービス、健康 の維持増進サービスなどがほぼ半数程度で提供されているという結果となっています。 高齢者住宅の現状⑤ 不公平感の是正 賃貸住宅としてはハード面では高齢者向けの一定の基準があるが、ソフト面の日 常生活を支援するサービスや介護、医療のサービスについては必須条件（安否確認 と生活相談サービス）しかありませんので、物件によってサービスの選択肢や住宅 部分に併設される施設（訪問介護やデイサービス施設、食事サービス施設等）の有 無や内容は異なってきます。 なお、サービス付き高齢者向け住宅は大半が賃貸住宅（賃貸借契約を交わす）な ので、賃料を支払う（別途提供されたサービスの対価を支払う）ことになり、入居 時に敷金を預けるものの高額な一時金を支払うものではありません。 また、介護型の施設に比べると、生活の自由度が高いなどの特徴もあるので、自 立して暮らす高齢者や要介護度が軽い高齢者に向いているといえます。 サービス付き高齢者向け住宅の新設や改修に補助金が出ることもあって、新規参 入も相次いでいます。今後も増加すると予測されていますが、事業者ごとに追加で きる家事や生活支援、介護、医療のサービスに違いも見られます。どんなサービス をどういった体制で提供するのか、契約内容はどうなっているのかなど、事業者の 実態をしっかり確認する必要があります。 特養機者数 ⑤ビジネスとしての介護 ビジネスとしての介護① 「住まい」というのは、 高齢者のプライバシーが守られ、尊厳と自由があることが重要です。 しかしながら、介護施設には、施設ごとの決まりや制限があり、集団行動を余儀な くさせられてしまったり、住まいとはほど遠いのが現状です。 老人ホームのような施設には入りたくないが、一人暮らしは不安であるといった問 題を解決するために、高齢者住宅があるのです。 併設された訪問介護事業所、デイサービスなどで介護サービスが受けられ、介護保険 外でも見守りサービス、配食サービスなどの生活支援が受けられる、 『自宅と同じ自由を保ちつつも、施設と同じ様に24時間の介護を受けられる』 高齢者住宅が必要とされています。 高齢者住宅は、規制にとらわれない自由な発想でサービスの提供ができるため、運営 事業者の能力次第で人気の介護ビジネスモデルを創り上げることが可能です。 ビジネスとしての介護② 今後の高齢者ビジネスと言えば、「団塊の世代」です。 そして今、巷では、「終活」（しゅうかつ）、と言うのがブームです。 エンディン グノートとも言います。 自分の死後は自分で決める。そういう意識を持っているのも、団塊の世代の特徴と 言えます。 お葬式の時に着る白装束、あんなものは着ない。ドレスを着るとか、「自 分らしさ」を大切にしています。 例えば音楽で、高齢者＝演歌と言う発想はもう古く、今後は高齢者＝洋楽と言う時 代がすぐそこまで来ています。 今の高齢者は大正もしくは昭和ひとけた時代の方々。その方々は我慢する世代・周 囲に合わせる世代。 今後の団塊の世代の方々ははっきりものを言う世代・自分に合わ せて欲しい世代。そして、自主性を強く持っていて、プライドの高い世代とも言えま す。 今までの高齢者とこれからの高齢者は、育ってきた環境も違うし、生きてきた世界 も違うと言う事です。戦略を練って事業計画を作らないと「失敗」します。 何も考えず、時流だからと銀行や建設会社さんに言われるがままに建てたは良い が、入居者が集まらない。そんな話は山ほど聞きます。 弊社がコンサルしている埼玉県川口市でのことですが、ある事業者は家賃など低価 格設定でしたが入居が伸びず、とうとう生活保護者を受け入れることになりました。 一度生活保護者を受け入れると元には戻りません。 ビジネスとしての介護③ その時に、今のデザイン、機能で本当に大丈夫ですか？ 一度建設したら20年後、25年後は取り返しのつかない事になります。 建設費は適正価格で、デザイン的にも機能的にも優れていて、ソフトサービスも 充実し、医療と介護が受けられ、気の合う仲間と暮らせる住まい。 でなければ、受 け入れてもらえません。 しかし、低所得者層が一番層が厚いから大丈夫と言います。確かに層は一番厚い のは事実。 でも、みんなその層に群がったらどうなりますか？ 当然、更なる価格競争がおきて、体力勝負になります。 団塊の世代を狙い、この 先20年間の地域１番を目指すのであれば、きちんと事業計画を練り、20年の長期戦 略を考え、ブランディングを強化して、やらなければ、間違いなく淘汰されます。 まず、自分たちの武器はなにか？どういうものを造りたいか、どういうコンセプ トでやっていくか。 それを事業計画に落とし込んで、長期計画を立案します。 それ を作成するにあたり、弊社ではテーマを決めました。 「プライドの高い世代が居室数が50とか70室の大規模の サービス付き高齢者向け住宅に住みたいと思うのか？」 ビジネスとしての介護④ 介護とは、生活に付随して行われるサービスです。よってサービスは受ける方の 住み慣れた日常生活の中で行われなければなりません。介護保険施行から１０年が 経過し、国の方針は、 施設から在宅への流れになっております。よって過去にあっ た大規模な施設や老人病院のような整備ではなく、住み慣れた場所で、地域に密着 したサービスを展開していこうとしています。 その中で、キーワードとなるのが『地域包括ケアシステム』です。 ３０分で駆けつけることのできる範囲を１つの圏域とし、その中に介護・医療・福 祉・住宅を整備していき、 日常生活圏域で複合的なサービスが提供できるようなシ ステムを構築していくのです。国としては、このシステムを構築することで、２０ ２５年の姿として下記のようなイメー ジを目指しています。 ビジネスとしての介護⑤ ①こだわりを持つ（事例）小規模でのこだわり 団塊の世代が十数年後、介護状態になった時50室～90室の大規模のサービス付き 高齢者向け住宅に住みたいと思うかどうかを考えた時、疑問が浮かびました。 現在の豊かな日本を作り上げた自負があり、核家族の世代です。その世代の方 が、50～90人規模での共同生活がストレスなく送れるかを考えると、難しいのでは ないかと弊社では考えます。 また、大規模になると職員の配置が手薄になり、多くの方々が同じ建物内に住ん でいても入居者は孤独感が出てくると思っております。 小規模の住宅では、スタッフの距離が近く家庭的な雰囲気が生まれます。スタッ フも目が行き届き、入居者とスタッフがお互いストレスのない関係を築くことが出 来ます。 同一建物内に「10名定員のデイサービス」、「訪問介護事業所」、「居宅介護支 援事業所」を併設しており、入居者にワンストップのサービスを提供することが可 能です。 さらに「10名定員のデイサービス」は近隣の高齢者の方々も利用できますので、 外部との接触が全くなくなる事はありません。 ビジネスとしての介護⑥ ②こだわりを持つ（事例）意匠でのこだわり ビジネスとしての介護⑦ ③こだわりを持つ（事例）価格でのこだわり 入居時費用 敷金 100,000円 家賃（非課税） 50,000円 管理費（税抜） 5,000円 水道光熱費（管理費に含みます） 0円 生活支援費（税抜） 47,000円 食費（税抜） 1日1833円×30日として 55,000円 月額利用料合計 157,000円 ※その他に介護保険費・医療費・薬剤費（自己負担分）がかかります。 住宅型有料老人ホームやサ高住でも、『スタッフ コール一回について、○○円』と設定されているとこ ろもあります。食費についても、基本的な食事につい ては月額費用の中に含まれていても、『糖尿病の食 事』『減塩の食事』等、疾病や体質に対応する食事に 対しては、別途追加費用を施設定している事業者もあ ります。 入居金なし！月額総額２０万 円以下の実現により入居者へ の安心感につながる 明朗会計が大原則！！ 他のサ高住でトラブルの原因 となっているのが、細かなオ プションの費用です。 介護付有料老人ホームの場 合、基本的な介護サービスに ついては月額費用の中に含ま れていますが、 『個別の外出』 『規定回数以上の入浴希望』 等については、オプション サービスとして追加費用がか かることもあります。 ビジネスとしての介護⑧ ④こだわりを持つ（事例）細かなこだわり 施設の看板は極力小さく 大きく見えますが高さ１ｍ程です。見た目は サービス付き高齢者向け住宅見えません。 送迎車には看板をつけていません デイサービスの車が利用者のお宅 に行く際に名前の入った車が必要で しょうか。 ビジネスとしての介護⑨ ご自身の両親とパートナーの両親４人の介護できますか？ 特養待機者数 不公平感の是正 国の方針 ⑤こだわりを持つ（事例）理念 ⑥こだわりを持つ（事例）コンセプト ⑦こだわりを持つ（事例）ターゲット 消費者階層区分 今までの マーケット層 スキミング 層（3～ 4％） イノベータ層 （10～15％） フォロアー層 これからの マーケット層 お金持ちで、気になった商品は値段を きにせず購入（年収1,000万以上） ターゲットの選定が 最重要 納得すれば、多少高くてもその商品を購入 （あつかいにくいグループ） 値段に敏感で、その商品の評判を確かめてか ら購入（中間的、平均的であるのに満足） （30～35％） ペネトレーション層 （40～50％） 値段に極めて敏感で、その商品が安くなけれ ば購入せず（年収300万以下） ＜高齢者住宅事業は需要の価格弾力性が極めて高い＞ ⑥介護人材について 介護人材について① 現在日本の人口は超少子高齢化の流れの中で労働者不足と言われています。 要介護高齢者と労働者人口は需要と供給のバランスがすでに崩れ始めています。 そして、それは今後の日本経済にとって重要な社会問題です。 介護人材について② ご自身の両親とパートナーの両親４人の介護できますか？ 介護福祉業界の現状 介護人材について③ 現状の６万 人の介護職 員増加をこ のまま継続 して行く事 は不可能で はないか 離職者を減 らしていく 施策を図る 必要があ る。 介護人材について④ ご自身の両親とパートナーの両親４人の介護できますか？ 介護人材について⑤ 介護人材について⑥ 介護人材について⑦ 平均勤続・給与額 勤続年数 平均給与額 全労働者（全業種） 11.8年 330.6千円 福祉施設介護職（男） 4.9年 225.9千円 福祉施設介護職（女） 5.2年 204.4千円 ホームヘルパー（女） 5.1年 207.4千円 ※ 資料「平成19年賃金構造基本統計調査」 有効求人倍率（平成19年度介護関連職種） 常勤 パート 全国 2.10倍（全職業:0.97倍） 3.48倍（全職業:1.30倍） 東京 3.52倍（全職業:1.30倍） 6.27倍（全職業：1.95倍） ※ 資料「職業安定業務統計」 入職率・退職率 介護職員＋ホームヘルパー 入職率 27.4％（全労働者：16.0％） 離職率 21.6％（全労働者：16.2％） ※ ※ ※ 全労働者の数値については、平成18年の数値。 資料：介護職員＋ﾎｰﾑﾍﾙﾊﾟｰ：事業所における介護労働実態調査（平成20年7月）（介護労働安定センター） 全労働者：「雇用動向調査（平成18年）」 介護福祉業界の水準が低さが数値に顕著に現れている 介護人材について⑧ 介護人材について⑨ 介護人材について⑩ 介護人材について⑪ 介護人材について⑫ 介護人材について⑬ 介護人材について⑭ 特養待機者数 介護人材について⑮ 介護人材について⑯ ご自身の両親とパートナーの両親４人の介護できますか？ 一方、現在働いている人たちは 少しでも働きにくい 人間関係が気に食わない 給料が合わない と・・・ 介護労働のイメージはいわゆる ３Ｋ ・キツイ・キタナイ・給料が安い のため他事業からの転職が少ない 慢 性 的 な 売 り 手 市 場 すぐに辞める しかし、次に働くところはいくらでもある。 自分のことを知らない新しい施設や事業所がたくさん出来る 人材が定着しないので良い人材が多く育たない 人材が定着しないので人件費がかさむ 離職率が高い、良い人材がいないために業界全体の処遇・待遇が上がらない 介護人材について⑰ 介護運営経営者の悩み さらに… また、運営事業者が利益率が低いために従業員に給与として還元できないという 事実もある。 運営で大きく占めるのは、人件費。 人件費率 60.98％（全介護事業平均） 営業利益 5.76％（全介護事業平均） ※平成２３年度介護経営実態調査結果 厚労省 より 通常の運営では利益率が低いため本部経費を賄うだけでも大変。 1施設だけでは本部経費は賄えないのが現実。 また、利益が出ないので事業展開への投資が遅い。 売上・利用者数・稼働率 が上がらない 従業員の離職率が高い 新規採用が取れない 雇用が安定しない 介護運営においての悩みの9割以上は「人」が要因！！ 良い人材がいればほとんどの悩みが解決できます。 介護人材について⑱ 求める人材とはどのようなものか 売上が上がらない 介護の専門的知識が高いだけでは 売上は上げられない。営業力が足りない。 介護・医療の専門知識 営業スキル 維持・継続させる運営マネジメント ロジカルな経営理論だけでは介護現場 の職員はついてこない 離職率が高い 経営者目線・経営知識 現場を率いるリーダーシップ・マネ ジメント このスキルを持つ人材が必要であり、この人材がいれば確実に実績の上がる介 護運営が出来る・・・ が、 このスキルを持つ人材どころか、 そもそも通常業務を行なう人材が集まらない！！ ご自身の両親とパートナーの両親４人の介護できますか？ 人材の「個性」と「組織能力」 を引き出す 人は勝手に育たない。人は育てるもの。 「事業を黒字にするのも人であり、赤字にするのも人」 ～人材を活かし組織を活性化する科学的手法による 戦略的人事マネジメントプログラム～ どんな人材も活かすFFS理論の活用で成長事業へ 人材さえ集まれば、需要が伸び続けるため売上があがります。 少ない人員でも離職が無ければ、安定したサービスを供給出来ます。 適切なマネジメントを行なえば、少ない人員でも人数以上の成果も出せます。 人時生産性の向上により、少ない人数で良いサービスを提供出来ます。 人員が少ないため、人件費率も下がります。 一人一人の給与水準を上げる事も可能です。 良い事業所を継続する事で、徐々に新しい人材も集まってきます。 新しく来た人材も良い職場であれば離職せず、適材適所により高いパフォーマンス を発揮してくれます。 小規模の事業所（企業）でも大規模の事業所（企業）のどちらでも、人事マネジ メントの重要性は変わらず、一人一人と向き合い適切な人事により良好な事業体 を作り出す事が出来ます。 どの企業・どの事業・どの規模でも利用でき、８人で１２人分の成果を出す FFS理論を使い、厳しいと云われる介護事業を成長事業へ！！ 我々のアプローチ 未来予測 お互いの 理解促進 シミュレー ション 現状を客観的に把握する 「見える化」 教育のアプローチ 現場の 多様・異質人材を マネジメント改善 活かす（チーム） 対策向けデータ 重要性を体感する 分析のアプローチ 異動、編成の 意思決定支援 人材のデータベースに構築につながる 組織の生産性を向上させるアプローチ 我々は現状の組織力・チーム力を把握し、チームとして結果の出る編成になっているの か、なっていないとすれば何が原因かを客観的に分析することが出来ます。 その結果を基に、組み合わせを変える「編成シミュレーション」をおこなったり、現状の ままで遂行する上でのアドバイスをすることで、最少人数で最大の成果を出す支援をおこ ないます。 また、長期的な視点から採用戦略、組織デザイン、個々の強みを活かすキャリアデザイ ン、人材データベース構築を示唆し、よりよい組織創りを支援していきます。 企業理念 ▼ 事業戦略 ▼ 組織デザイン ▼ 事業部 ▼ 問題あり 部課チーム プロジェクトチーム 問 題 ▼ あ 個人 り ▲ 採用応募者 ①現状の把握 （FFS分析） 現組織は事業 を遂行するた めに最適に なっているか を分析する なっていない 場合は、どう すればいいの かを指摘する 現状組織力の 「見える化」 ②チーム 運営の アドバイス チーム風土と 編成から見た 最適なオペ レーション方 法をアドバイ ス アドバイス レポート ③チーム 編成 ④採用戦略構築 キャリアデザイン 結果を出すた めに最適な チームを編成 する。 チームのミッ シｮﾝに向く人 事異動のシ ミュレーショ ン チーム編成 シミュレーション 採用の基準創り と応募者の診断 サポート 個人別のキャリ アデザインサ ポート キャリア サポート 採用基準創り FFSで何が判るのか？解決できるのか？ FFSデータ 何が判るのか 個人の思考行動 業務との向き・不向き パターン リーダー適性 ミッションとの適合性 チームの関係性分析 チーム特性 チームの人材分布 今の状態として良い・悪 い ミッションとの適合性 異常値の指摘 ストレス分析 原因の仮説立て どんな解決策になるか チ ー ム 評 価 運 営 支 援 の異 意動 思そ 決の 定他 現チームの評価が出来る 部門の目標値未達原因の仮説立てが出来る ※部門の数値（売上、利益、リピート数、 トラブル等）との検証をシステム上ででき る リーダーへのアドバイスが明確になる 部門のテコ入れポイントが明確になる 責任者へ指導強化ポイントへのフィード バックが可能となる ストレス人材のケアとメンタルサポートが 個別対応できる（離職の防止） 異動すべき人材の検討が出来る 異動のシミュレーションが簡単に出来る ストレス人材の早期異動対策が可能になる 抜擢人材の発掘と選抜が可能になる ⑦地域のニーズに合致した 高齢者住宅建築、運営事例 コンサルティング事例① 概要 現在調剤薬局を数十店舗運営している企 業が将来の収益の柱の一つと考え介護事 業に参入を希望、弊社では地主様の土地 有効活用の案件をマッチングさせ、建築 プランから、介護事業収支作成、開業支 援までの一切の業務に関わる。 場 所：埼玉県川口市 敷地面積：1,086.05㎡（328.53坪） 延床面積： 構 592.92㎡（179.36坪） 造：木造（在来工法）平屋建て 事業収支 建築費 1億2000万円 （建築助成金約1,100万円） 月額賃料 78万円（936万円/年） 市場調査① 運営企業の参入イメージとして、まだ目新しい『サービス付高齢者向け住宅 はどうだろうか。』があった。建築主にとっても助成金や税制の優遇措置など 有利な条件のサ高住を主事業とすることはすんなり決定した。 まずは行政のサ高住に対する姿勢、今後の方針等をヒヤリング。同時にサ高 住への住み替え需要を確認し、入居対象を想定するために介護保険施設(特養) 待機者状況を確認。 介護保険施設 運営状況調査 № 名 称 所 在 地 〇〇県 〇〇市 昭和57年7月 社会福祉法人 庄慶会 特別養 1 護老人ホーム 洛風苑 定員 開設日/基準日 定員 利用者(入所者)の状況 100人 特 仙台市青葉区芋沢字新田56-2 平成23年10月 養 今期 待機者 昭和62年4月 特別養護老人ホーム仙台楽生園 特 仙台市青葉区葉山町８－１ 2 養 定員 2 5 9 人 前期 90人 今期 平成24年02月 待機者 平成3年06月 社会福祉法人共和会特別養護老 仙台市青葉区大倉字大原新田 特 平成23年08月 3 人ホーム思行園 26-12 養 定員 平成18年04月 定員 待機者計 50人 要介護3 待機者数 (重複有) 要介護1 要介護2 要介護3 5人 5人 10人 5人 24人 24人 要介護4 36人 要介護5 25人 4人 要介護2 7人 1 5 4 人 前期 50人 要介護1 0人 要介護2 0人 3 7 4 人 前期 13,900人 合計 100人 0人 要介護4 29人 要介護5 27人 合計 90人 0人 要介護1 今期 待機者 要介護2 3 3 4 人 前期 今期 待機者 宮城県仙台市泉区松森字岡本 介護老人福祉施設 泉ふるさと村 特 平成24年01月 39 前２７番地 養 要介護1 実質は１/ ３から１/ ４程度⇒ 要介護3 要介護4 要介護5 合計 12人 12人 14人 49人 何らかの理由で 在宅での生活を 0人 続けるのは困難合計 要介護3 要介護4 要介護5 6人 16人 28人 50人 0人 ３，４７５人～４，６３３人程度 市場調査②a どんなサ高住にすれば入居者が獲得できるのか？ 当時は他社サ高住の情報が 少なかったので、まず居住系の介護事業である介護付有料老人ホームの状況調 査を実施した。 特定施設(有料老人ﾎｰﾑ) 運営状況調査 № 所 在 地 名 称 1 ボンセジュール川口 2 ライフコミューン蕨 3 はぴね蕨 4 センチュリーシティ北浦和 5 サンシティ東川口 埼玉県 川口市・蕨市・さいたま市浦和区 一時金等の内容 特色 ○認知症受け入れ可 認知受入 3：１ 川口市 朝日5-5-10 ○入居者3人：スタッフ1人以上 蕨市 蕨市 ○認知症受け入れ可 認知受入 ２：１ 北町2-6-12 ○入居者2人：スタッフ1人以上 南町1丁目11 ○認知症受け入れ可 番2号 ○認知症受け入れ 浦和区 領家6-3-14 ○24時間看護 ○入居者1.5人：スタッフ1人以上 一時金 償却 350万円 60ヵ月 一時金 償却 72万円 認知受入 3：１ 認知受入 24h看護 １.５：１ ○24時間看護 川口市 差間2-6-50 ○入居者1.5人：スタッフ1人以上 家賃 50,000円 家賃 管理費 食費 73,500円 60,480円 管理費 食費 72ヵ月 110,000円 52,500円 63,000円 一時金 償却 管理費 480万円 60ヵ月 一時金 償却 1,300万円 24h看護 １.５：１ 利用料等の内容 一時金 家賃 0円 家賃 食費 45,150円 62,370円 管理費 食費 73ヵ月 181,000円 105,000円 72,450円 償却 2,700万円 180ヵ月 家賃 0円 管理費 食費 99,750円 61,380円 入居状況は？ 費用累計 水光熱費 月額合計 0円 183,980円 水光熱費 月額合計 0円 225,500円 水光熱費 月額合計 0円 107,520円 水光熱費 月額合計 ３年間 ５年間 36 介護付有料老人ホーム みんなの家 鳩ヶ谷 ホームステーション らいふ川口元郷 ○認知症受け入れ可 川口市 三ツ和2-29○医師による訪問診療が月2回 11 ○入居者3人：スタッフ1人以上 認知受入 3：１ 0万円 ○入居者3人：スタッフ1人以上 償却 1ヵ月 家賃 85,000円 管理費 一時金 0万円 償却 1ヵ月 家賃 63,000円 食費 35,000円 43,500円 特色を知り 差別化を図る 3：１ 川口市 元郷6-8-5 一時金 管理費 食費 定員 平成20年10月 定員 8,723,280円 14,538,800円 平成23年08月 稼働率 ３年間 ５年間 平成15年10月 定員 8,478,000円 14,130,000円 平成24年07月 稼働率 ３年間 ５年間 平成15年12月 定員 6,750,720円 11,251,200円 平成23年07月 稼働率 ３年間 ５年間 平成15年03月 定員 3,150円 361,600円 19,428,559円 32,380,932円 平成24年12月 稼働率 水光熱費 月額合計 ３年間 ５年間 平成12年04月 定員 0円 161,130円 11,200,680円 18,667,800円 平成24年11月 稼働率 水光熱費 月額合計 0円 163,500円 水光熱費 月額合計 21,000円 63,000円 21,000円 168,000円 利用者(入所者)の状況 39人 89.7% 今期 80人 78.8% 今期 27人 85.2% 今期 58人 77.6% 今期 185人 自立 支援1 支援2 小計 0人 6人 3人 9人 今期 自立 支援1 支援2 小計 0人 5人 5人 10人 今期 自立 支援1 支援2 小計 0人 0人 0人 0人 今期 自立 支援1 支援2 小計 0人 2人 2人 4人 今期 自立 支援1 支援2 小計 77.3% 今期 86人 14人 介護1 介護2 介護3 介護4 介護5 小計 合計 7人 ３年間 5,886,000円 ３年間 ５年間 平成23年07月 定員 9,810,000円 平成24年11月 稼働率 ５年間 平成23年02月 定員 6,048,000円 10,080,000円 平成23年04月 稼働率 49人 91.8% 今期 45人 88.9% 今期 0人 2人 0人 5人 0人 2人 6人 8人 今期 5人 2人 26人 35人 9人 13人 19人 7人 53人 63人 1人 7人 4人 5人 6人 23人 23人 介護1 介護2 介護3 介護4 介護5 小計 合計 9人 9人 6人 8人 9人 41人 45人 介護1 介護2 介護3 介護4 介護5 小計 合計 8人 8人 5人 3人 34人 143人 介護1 介護2 介護3 介護4 介護5 小計 合計 2人 今期 12人 自立 支援1 支援2 小計 5人 介護1 介護2 介護3 介護4 介護5 小計 合計 9人 109人 今期 10人 自立 支援1 支援2 小計 7人 介護1 介護2 介護3 介護4 介護5 小計 合計 実質負担額は？ ～ 35 開設日/基準日 8人 11人 10人 2人 43人 45人 介護1 介護2 介護3 介護4 介護5 小計 合計 9人 5人 8人 7人 3人 32人 40人 市場調査②b 介護付有料老人ホームの運営状況をマトリクス化し、運営企業が指向する サービス内容や、価格帯のイメージを具体化する。 有料老人ホームのマトリクス 直接処遇職員(介護・看護)の配置割合と入居・入所後の３年間の費用総額(入居一時金償却分を含む) 手を掛けない 介護サービス 手厚い・高介護 ３．０人 ２．５人 ２．０人 １．５人 どこを目指すのか？ １．０人 高 額 超高級有料老人ホーム 1 3 0 0 万円 ○ロイヤルケア高松アネックス 高級シルバーマンション ｻｰﾋﾞｽ付住宅 高級有料老人ホーム ◎ロイヤルケア高松 1 0 0 0 万円 利 用 者 7 0 0 万円 負 担 額 どこを目指すのか？ 6 0 0 万円 △あずさ シルバーマンション 有料老人ホーム ◎ナーシングホームせせらぎ ◎ハイ・フォロー・ゴールド 5 0 0 万円 ◎アミーユよんでん栗林 ◎もとやまガーデン ◎ラ・ナシカこうざい 生保ビジネス (簡易宿泊所) 軽費老人ホーム 特養 ○ナーシングホームあすか高松多肥 ◎フラワーガーデン伏石 ◎じねん ◎ユニバーサルデザイン そよの里 ◎リハビリホームあすか高松木太 ◎メイプルの杜 ◎ナーシングケアホームクローバ ◎エーデルワイス ◎ナーシングホームあいむ 3 0 0 万円 宅老所 どこを目指すのか？ 老健 家 賃 宿泊デイ ◎ ○ △ ▲ × ＝ ＝ ＝ ＝ ＝ 90％以上 80％以上 50％～80％未満 30％～50％未満 30％以下 ※（新）＝開設日半年以内 低 額 市場調査③a 現在ならば当然、先行する他社のサ高住についても運営内容を確認。 必須サービス以外にはどんなサービスを提供するのか？ずっと住み続け られる住宅なのか？ 併設の介護 サービスは？ サービス付き高齢者向け住宅 運営内容調査 (〇〇県 〇〇市) 入居者の実際の支払額は いくらになるのか？ 平成２５年９月１日 現在 № 名 称 所 在 地 開設日 登録日 サービスの種類と料金内容 定員 夜間の配置 サ付・賃貸契約 敷金 家賃 共益費 選択サービス 必須サービス 食費 併設ｻｰﾋﾞｽ 入浴等の介護 調理等の家事 健康の維持増進 その他 提供しない 提供しない 提供しない 提供しない - - - - 入浴等の介護 調理等の家事 健康の維持増進 その他 提供しない 提供しない 月額合計 40戸 10,000円 夜勤 1名 1 たんぽぽのわたげ 香川県高松市東 （有限会社チームケア寿） 山崎町960番地1 36,000円 平成25年06月 平成25年09月 宿直 ０名 100,000円 48,000円 41人 15,000円 24時間常駐スタッフが、緊 3食365日対応 厨房で調理 109,000円 急時、ナースコールからの （委託先：株式会社メフォ 通報で対応する ス） 敷金 家賃 共益費 必須サービス 食費 チームケアことぶき訪問看 護 （訪問看護） チームケアことぶき （訪問介護） デイサービスたんぽぽの わたげ （通所介護） 月額合計 34戸 40,000円 夜勤 2名 2 ケアステーション桜町 （有限会社 ケア・ステー ション） 香川県高松市桜 町1丁目 平成25年07月 平成25年08月 0円 宿直 ０名 71,000円 34人 敷金 家賃 54,000円 24時間常駐スタッフが、緊 急時、ナースコールからの 15,000円 通報で対応する （サービス提供の対価は 3食365日対応 状況把握及び生活相談 厨房で調理 サービスと健康管理サー ビスを合算した概算額を 記載） 共益費 必須サービス 食費 (40,000円) 提供しない - - 365日対応で健康相談・血 圧等の測定を行う （サービス提供の対価は 状況把握及び生活相談 サービスと健康管理サー ビスを合算した概算額を 記載） 入浴等の介護 調理等の家事 健康の維持増進 その他 提供しない 提供しない 提供しない 提供しない 180,000円 - 訪問介護 ケアステーショ ン高松 （訪問介護） 桜町デイサービスセンター （通所介護） 月額合計 62戸 0円 夜勤 1名 3 すずかけの径 （社会福祉法人瑞祥会） 香川県高松市上 福岡町919-1 42,000円 平成25年02月 平成25年08月 宿直 ０名 62人 100,000円 39,800円 24時間常駐スタッフが、 28,000円 緊急時、各戸（個室・トイ 3食365日対応 レ・浴室）及び共用部トイ 厨房で調理 レに設置するナースコー （配食サービスを利用） ルからの通報で対応す る 109,800円 - - - - どんなサービスをしてくれるのか？ すずかけの径デイサービ スセンター（仮称） すずかけの径ショートステ イ（仮称） すずかけの径路訪問介護 すずかけの怪居宅介護支 援事業所） 市場調査③b サ高住についてもマトリクス化して他社状況と競合フィールドを把握する。 その地域にないサ高住を目指すか。同程度のサ高住の中で価格で勝負するのか？ ｻｰﾋﾞｽ付高齢者向け住宅(介護型)の位置付け ( 自立型住宅のｻｰﾋﾞｽ 内容とは異な る) 低 提供サービス 点数 高 0点 1点 2点 3点 4点 5点 6点 7点 8点 9点 10点 11点 12点 ☆提供サービス 内容 ２６万円 どこを目指すのか？ A．夜間緊急対応 ２４時間常駐 4 夜間ｺｰﾙ対応 3 ｺｰﾙ対応 2 4 2項目提供 2 1項目提供 1 提供なし 0 ２４万円 高価格・保険内/外ｻｰﾋﾞｽ利用 B．生活支援サービス 3項目提供 ２２万円 C．生活支援サービス 定額制 1 従量制 0 ２０万円 D．医療的ケアの対応 看護師24h常駐 5 看護師日中常駐 3 併設訪問看護 1 提供なし 0 高 額 決定 ●アルファリビング高松伏石サンフラワー通り ●ケアステーション桜町 中価格・介護保険利用を中心としたｻｰﾋﾞｽ １８万円 ●アルファリビング高松松縄 １６万円 どこを目指すのか？ ●アルファリビング高崎百間町 ●ローズコート ●にこにこライフ高松 ●ヘルスケアビレッジさくら ●ライフステージ 太田上町 ●グランクール屋島 利 用 者 実 負 担 月 額 １４万円 介護付有料老人ﾎｰﾑ ●シニアハイツマイルドケア木太 ●健やかココロン 出作 低価格・最低限のｻｰﾋﾞｽ ●ケアセンター屋島西 ●サービス付き高齢者向け住宅 ロランジュ ●ケア＆ホスピタリティ花泉 １２万円 ●仮称 ふるさぽ太田下町 ●ケアセンター松縄 ●たんぽぽのわたげ ●すずかけの径 生保ﾋﾞｼﾞﾈｽ ●健やかガーデン・ココロン ●シニア向け賃貸住宅 翔鶴 ●サービス付き高齢者向け住宅 ハイ・フォロー高松東 １０万円 ●サービス付き高齢者向け住宅 そよの里 ●サービス付き高齢者向け住宅 嘉祥 どこを目指すのか？ ８万円 低 額 市場調査④a 運営企業の方針は★印に決定した。『月額負担は抑えつつ、できる限り手厚 いサービスを提供する。いつまでも暮らし続けられる終の住処』である。 低価格、高介護を実現するには、やはり介護保険サービスを上手く取り込む 必要がある。よく見かけるサ高住とデイと訪問の組み合わせである。 但し、入居者だけに頼るデイや訪問では将来性がない。サ高住以外の一般利 用者を呼び込めるデイにするには…。 (注:次期改定とは別に事業所全体の売上のリミッターを打破したいと考えて) 通所介護事業所 運営状況調査 № 名 称 所 在 地 開設日/基準日 平成17年02月 医療法人社団 桐英会 はじめク 藤沢市辻堂５－１８－９ 平成23年11月 1 リニック 平成9年05月 2 グリーンライフ湘南 藤沢市石川３９２８－５ 平成23年11月 平成12年04月 3 村岡ケアステーション 藤沢市渡内３－８－６０ 平成23年11月 4 藤沢市鵠沼１５５９ 定員 定員(日) 小 規 日数 模 定員(月) 10人 支援1 小 規 日数 模 定員(月) 要介護1 要介護2 要介護3 要介護4 要介護5 小計 合計 稼働率 売上高 8人 9人 17人 8人 8人 1人 1人 0人 18人 35人 93.1% 2,744.0千円 11人 6人 17人 9人 5人 2人 1人 0人 17人 34人 84.6% 2,521.0千円 支援1 定員(日) 小計 26日 今期 通 定員(日) 常 日数 規 模 定員(月) 平成14年04月 支援2 推定値 260人 前期 支援1 平成23年11月 藤沢市亀井野２－１－６ 労協藤沢地域福祉事業所 あか 平成23年11月 5 アドーレ湘南１０２ り 利用者(利用契約者数)の状況 定員(日) 55人 大 規 日数 25日 今期 模 定員(月) 1,375人 前期 通 定員(日) 常 日数 規 模 定員(月) 平成12年04月 共生会居宅サ－ビスセンタ－ 〇〇県 〇〇市 30人 30日 今期 900人 前期 30人 26日 今期 780人 前期 10人 支援2 小計 要介護1 要介護2 要介護3 要介護4 要介護5 小計 合計 稼働率 売上高 18人 18人 36人 39人 34人 31人 16人 14人 134人 170人 80.4% 10,115.0千円 19人 27人 46人 47人 41人 32人 19人 10人 149人 195人 94.8% 11,646.0千円 19人 13人 支援1 8人 9人 支援1 支援2 16人 15人 支援2 12人 12人 支援2 小計 35人 28人 小計 20人 21人 小計 要介護1 41人 38人 要介護1 25人 20人 要介護1 要介護2 20人 15人 要介護2 19人 24人 要介護2 要介護3 22人 13人 要介護3 14人 11人 要介護3 要介護4 3人 7人 要介護4 9人 11人 要介護4 要介護5 2人 4人 要介護5 5人 6人 要介護5 小計 88人 77人 小計 72人 72人 小計 合計 123人 105人 合計 92人 93人 合計 稼働率 売上高 93.8% 8,214.0千円 79.8% 6,102.0千円 稼働率 売上高 79.5% 6,392.0千円 79.2% 6,477.0千円 稼働率 売上高 26日 今期 4人 4人 8人 12人 8人 4人 0人 0人 24人 32人 89.2% 2,950.0千円 260人 前期 3人 4人 7人 10人 8人 2人 0人 0人 20人 27人 76.9% 2,481.0千円 市場調査④b そもそも入居者以外の一般のデイ利用者(要介護者のマーケットは)どれほどか （技研商事 Ｍａｒｋｅｔ Ａｎａｌｙｚｅｒ使用） 市場調査④b そもそも入居者以外の一般のデイ利用者(要介護者のマーケットは)どれほどか 介護サービス需要状況調査・分析 高齢者数① 認定者数② 利用者数③ いる方 （右表の見方） 地域内の高齢者人口（65歳以上） 要介護認定者数 要介護認定者のうち実際に介護保険サービスを利用して 全国平均の80％を基準とする。③＝②×80％ 施設入居④ 介護保険３施設（＊）・特定施設に入居している方。 （入所中は介護保険の在宅サービスは利用できな い） 在宅介護⑤ 人数。 主に自宅におり介護保険の在宅サービスを利用している 通所利用⑥ ⑤＝③－④ 既にデイサービスを利用している人数 （通所事業所一覧と統計データ介護保険給付実績よ り算出） 潜在利用者⑦ デイサービスを利用していない在宅サービス利用者人数。 （新規に利用可能性のある人数） ⑦＝⑤－⑥ （技研商事 Ｍａｒｋｅｔ Ａｎａｌｙｚｅｒ使用） 現在の潜在利用者⑦が非常に少ないのが特徴的である。下記<参考>でさいたま市の要介護認定者は毎年約2,000人弱増加すると推計されている、これを上表に当ては めると、③⑤が1,550人、⑥が875人程度増加すると見込まれ、新規参入通所介護事業所(定員合計400名)がそれぞれ70%程度の稼働率を得ることが可能である。市の 担当者によれば、この数ヵ月は月5-6件の新規開設があるとのことで、供給が先行している状況にある。 <参考>稼働率について デイサービス利用者１人当り月に８回の頻度でデイサービスを利用すると仮定する。利用者が875人増加するならば、延べ利用数は7,000人(回)/月増となる。一方10 人定員のデイサービスが月25日稼働するとすれば月の受け入れ最大数は250人(回)/月となり、利用者175人(回)/月で70％稼働である。そこで7,000人(回)/月を175人 (回)/月で除すると40となり、定員合計400人(10人×40ヶ所)のデイサービスが70%の稼働が得られることになる。 市場調査④b 入居者以外のデイ見込み客の存在が確認できたとして、これを確実に取り込む ためにはどんな差別化が必要か。 リハ特化では資格者（ＰＴ、ＯＴ）が計画・実施・評価をする ような体制がなければ、稼働率は上がらない。 お泊りデイでは泊り利用者（5人で稼働率40％～）に依存して 全体稼働率が60％止まりの事業所も多い。 事業所50の内訳 小規模 通常規模 大規模 小規模26の内訳 大規模 7ヶ所 通常規模 17ヶ所 特徴なし ３ヶ所 小規模 26ヶ所 その他 6ヶ所 リハ特化 11ヶ所 お泊り 6ヶ所 リハ特化 お泊り その他 特徴なし デイサービスの差別化① 不足しがちな介護サービスをデイサービスを中心して擬似構築する。 不足している介護サービス(A) デイサービスの特徴 通所リハビリ リハビリ特化 療養通所(ﾃﾞｲﾘﾊ) 特定疾患(障害) 認知症対応通所 認知症特化 ショートステイ グループホーム 擬 似 構 築 併設(介護)事業 お泊りデイ お泊りデイ ＋ 小規模多機能 お泊りデイ 特定施設（混合型） 一般デイ or 特定施設（介護型） 一般デイ or 認知症特化 ＋ 訪問介護 リハビリ特化 ＋ サ高住 認知症特化 ＋ サ高住 本来の(A)より給付は低いが、設備/人員基準が異なるのでコストも低くなるのでバランスが取れる。 デイサービスの差別化② 設備・ﾊｰﾄﾞの差別化要素 人的要素 機 能・ソ リハビリマシン リハビリ特化 機能測定機器 男性利用者特化 フ ト の 差 女性利用者特化 温泉設備 入浴特化 ｶﾌｪ・ﾚｽﾄﾗﾝ 食事栄養改善 化 要 素 PT OT トレーナー 短時間デイ プール 別 医療対応 看護師 言語聴覚士 特定疾患(障害) 栄養士 ナイトデイ 精神保健 福祉士 ゲーム機(カジノ) 認知症予防 園芸ｽﾍﾟｰｽ(温室) 〇〇療法 シアター設備 認知症特化 高介護 認知症ケア 専門員 介護福祉士 ｱﾆﾏﾙｾﾗﾋﾟｰ(ｽﾍﾟｰｽ) 宿泊用個室 お泊りデイ レスパイト 夜勤者 事業モデルの確定 前項までの検討を重ね小規模なサ高住に小規模デイ、訪問介護、居宅介護支 援を併設することが決定。入居者だけに頼らず、介護サービスで売上を伸ばす ことを目標とするモデルが完成。 木造平屋 １３室 小規模デイ併設 介護予防なし レッドコードを設置 想定入居者の 平均介護度1.9 入居者のデイ 利用は毎月8回 入居者の 介護保険利 用割合70％ 生活支援は定額制 他事業者のデイ 利用も勧める 小規模デイでも機械浴 利用者は50％を 外部から 居宅介護 支援併設 訪問介護併設 コンサルティング事例 計画概要 現在、民家改修型デイサービスを運営し ているクライアントがサービス付高齢者 向け住宅の運営に乗り出す為の1号店 富士山を望むことが出来る立地の為、最 大限見る事が出来るよう設計 場 所：山梨県甲斐市 敷地面積：1,994㎡ 延床面積：779.28㎡ 構 造：木造 (603.19坪） （235.73坪） 平屋建て 物件イメージ① 物件イメージ② 物件写真① 物件写真② 物件写真③ 物件写真④ 物件写真⑤ 物件写真⑥ 物件写真⑦ 物件写真⑧ 物件写真⑨ 物件写真⑩ 物件写真⑪ 物件写真⑫ 物件写真⑬ ご清聴ありがとうございました。 4人前