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立地適正化計画について
資料５ 立地適正化計画について 目次 １． 制度創設の背景 ....................................................................... 1 １－１． 人口動態 ....................................................................... 1 １－２． コンパクトシティの位置付け ..................................................... 2 １－３． 政策の方向性 ................................................................... 3 ２． 立地適正化計画の意義・役割 .......................................................... 11 ３． 立地適正化計画の内容 ................................................................ 14 ３－１． 記載内容の考え方 .............................................................. 14 ３－２． 立地適正化計画の区域と基本方針................................................. 14 ３－３． 各種区域の設定 ................................................................ 15 ４． 計画策定後のまちづくりの進め方 ...................................................... 22 ５． 今後の作業の進め方 .................................................................. 23 ５－１． 検討フロー .................................................................... 23 ５－２． 現況把握・課題の整理等のための検討事項......................................... 25 0 １．制度創設の背景 １－１．人口動態 大都市においては高齢者数の著しい増加が大きな課題です。 三大都市圏の中心部（既成市街地等）で 250 万人増、近郊部（近郊整備地帯等）で 340 万人増と見込まれます。 図 人口動態の見通し 出典 国土交通省資料（改正都市再生特別措置法等について 平成 27 年 6 月 1 日時点版） ＜参考＞ 佐倉市の人口動態の見通し 出典：佐倉市人口推計 （平成 26 年 11 月） 1 １－２．コンパクトシティの位置付け 人口減少・少子高齢化の進展や厳しい財政状況への対応、地域活力の維持向上等により持 続性ある都市づくりの実現に向けて、国の上位計画においてコンパクトシティが位置づけら れています。 2 １－３．政策の方向性 （１）都市構造の在り方 今後の都市構造は、①高齢者や子育て世代にとって安心できる健康で快適な生活環境 を実現できること、②財政面及び経済面において持続可能な都市経営を可能とすること、 ③環境・エネルギー負荷を低減すること、④事前災害に対して事前予防を推進すること が必要です。そのためには都市構造の在り方を見直し、コンパクトな都市構造へと転換 していくことが極めて重要になります。 出典：コンパクトシティ実現のための都市計画制度（編集 都市計画法制研究会） （２）他の計画との関係 立地適正化計画の作成にあたっては、公共交通施策、商業施策、住宅施策、医療・福 祉施策、農業施策など多様な分野の計画との連携が必要です。また、立地適正化計画は 様々な行政分野にまたがるものであり、福祉・医療、保健、商業、農業、公共交通、防 災、土木等の部署横断的な検討が必要です。 3 （３）国による支援体制（コンパクトシティ形成支援チームの設置） コンパクトシティ形成に向けた市町村の取組が一層円滑に進められるよう、関係施策 が連携した支援策について検討するなど、関係省庁をあげて市町村の取組を強力に支援 する体制が構築されています。 表 コンパクトシティ形成支援チームの設置（平成 27 年 3 月 19 日） 4 （４）多極ネットワーク型コンパクトシティ 5 ＜これからの姿（多極型ネットワーク型コンパクトシティ）＞ ＜コンパクトシティをめぐる誤解＞ 6 ＜利用人口と都市機能＞ 商業・医療・福祉等の機能が立地し、持続的に維持されるためには、機能の種類に応 じて、以下のような圏域人口が求められます。 ＜市町村の人口密度と一人当り行政コストの関係（推計）＞ 人口密度と一人あたりの行政コスト（行政経費）との間には一定の関係があると見込 まれます。今後、財政状況がさらに厳しさを増すと見込まれる中、持続的な都市経営を 維持するためには、人口密度を高め、行政の効率化を図ることが不可欠です。 7 （５）生活サービス機能の計画的配置 8 ＜福祉・医療との連携＞ 先行自治体に おける取組 ～柏市～ 空き家や公的不動産 を活用した介護施設 等の整備 9 ＜防災施策との連携（災害リスク情報を考慮したまちづくり）＞ ＜公共施設再編との連携＞ 10 ２．立地適正化計画の意義・役割 出典：立地適正化計画の意義と役割 ～コンパクトシティ・プラス・ネットワークの推進～（国土交通 省ＨＰ） （１）都市全体を見渡したマスタープラン 立地適正化計画は、居住機能や 医療・福祉・商業、公共交通等の さまざまな都市機能の誘導により、 都市全域を見渡したマスタープラ ンとして位置づけられる市町村マ スタープランの高度化版です。 （２）都市計画と公共交通の一体化 居住や都市の生活を支える機能 の誘導によるコンパクトなまちづ くりと地域交通の再編との連携に より、 『コンパクトシティ・プラス・ ネットワーク』のまちづくりを進め ます。 11 （３）都市計画と民間施設誘導の融合 民間施設の整備に対する支援や立 地を緩やかに誘導する仕組みを用意 し、インフラ整備や土地利用規制な ど従来の制度と立地適正化計画との 融合による新しいまちづくりが可能 になります。 ○既存インフラを活かした民間施設の立地に焦点 【従来】都市計画法に基づくインフラ整備 既存インフラを活かした、医療・福祉・商業等の生活サー ビス施設の立地の適正化 ○民間施設へのコントロール手法の多様化 【従来】 都市計画法に基づく土地利用規制 ・誘導施設 → 誘導したい施設を設定 ・都市機能誘導区域 → 区域外における届出・勧告 ・特定用途誘導地区 → 容積率・用途規制の緩和 ○民間施設への支援 ・誘導施設の整備に対する財政上の支援、民都機構によ る金融上の支援 ・公的不動産を有効活用する場合の支援 ・誘導施設の移転に係る税制上の支援 等 （４）市町村の主体性と都道府県の広域調整 計画の実現には、隣接市町村との協調･連携が重要です。都道府県は、立地適正化計画 を作成している市町村の意見に配慮し、広域的な調整を図ることが期待されます。 （５）市街地空洞化防止のための選択肢 居住や民間施設の立地を 緩やかにコントロールでき る、市街地空洞化防止のた めの新たな選択肢として活 用することが可能です。 12 （６）時間軸をもったアクションプラン 計画の達成状況を評価し、状況に合 わせて、都市計画や居住誘導区域を不 断に見直すなど、時間軸をもったアク ションプランとして運用することで 効果的なまちづくりが可能になりま す。 （７）まちづくりへの公的不動産の活用 財政状況の悪化や施設の老朽化等 を背景として、公的不動産の見直しと 連携し、将来のまちのあり方を見据え た公共施設の再配置や公的不動産を 活用した民間機能の誘導を進めます。 13 ３．立地適正化計画の内容 ３－１．記載内容の考え方 居住及び生活サービス機能の誘導は短時間で実現するものではなく、計画的な時間軸の中 で進めていく必要があります。このことから、一つの将来像として、おおむね２０年後の都 市の姿を展望することが考えられますが、あわせてその先の将来も考慮することが必要です。 ３－２．立地適正化計画の区域と基本方針 記載事項 ・区域 （必須事項） ・基本的な方針 （必須事項） 内 容 ・立地適正化計画の区域は、都市計画区域内でなければ ならず、都市計画区域全体とすることが基本となりま す。 ・また、立地適正化計画区域内に、居住誘導区域と都市 機能誘導区域の双方を定めるとともに、居住誘導区域 の中に都市機能誘導区域を定めることが必要です。 ・計画により実現を目指すべき将来の都市像を示すとと もに、計画の総合的な達成状況を的確に把握できるよ う、可能な範囲で定量的な目標を設定することが望ま しいといえます。 14 ３－３．各種区域の設定 立地適正化計画では、区域や基本的な方針、その他必要な事項を記載します。特に「必須 事項」については、計画への記載が原則求められることとなります。 項目 都市機能 誘導区域 記載事項 ・区域 （必須事項） ・誘導施設 （必須事項） 居住誘導区域 ・区域 （必須事項） 駐車場配置 適正化区域 (都市機能誘導区域内） 跡地等 管理区域 ・区域 （任意事項） 居住調整地域 ・区域 （任意事項） ・区域 （任意事項） 特 定 用 途 誘 導 ・区域 地区 （任意事項） (都市機能誘導区域内） 特例措置 （任意事項） 支援措置 ・税制措置 （任意事項） ＜区域設定（イメージ）＞ 内 容 ・都市機能誘導区域は、医療・福祉・商業等の都市機能 を都市の中心拠点や生活拠点に誘導し集約することに より、これらの各種サービスの効率的な提供を図る区 域です。 ・誘導施設とは、都市機能誘導区域ごとに、立地を誘導 すべき都市機能増進施設※）です。 ※）居住者の共同の福祉や利便性の向上を図るために必 要な施設であって、都市機能の増進に著しく寄与する もの ・居住誘導区域は、人口減少の中にあっても一定エリア において人口密度を維持することにより、生活サービ スやコミュニティが持続的に確保されるよう、居住を 誘導すべき区域です。 ・歩行者の移動上の利便性及び安全性の向上のための駐 車場の配置の適正化を図るべき区域で、都市機能誘導 区域内で定めることができます。 ・空き地が増加しつつあるものの、相当数の住宅が存在 する既存集落や住宅団地等において、跡地等の適正な 管理を必要とする区域で、居住誘導区域外で定めるこ とができます。 ・住宅地化を抑制するために定める地域地区で、立地適 正化計画区域（市街化調整区域を除く）のうち居住誘 導区域外で定めることができます。 ・都市機能誘導区域に係る誘導施設を有する建築物の建 築を誘導するために定める地域地区で、都市機能誘導 区域内で定めることができます。 ・都市機能誘導区域／居住誘導区域 ・都市機能誘導区域／居住誘導区域 ○線引き都市計画区域 立地適正化計画区域内 市街化調整区域内 必須 市街化区域内 居住調整地域内 居住誘導区域内 都市機能誘導 区域内 必須 15 必須 跡地等管理区域 特定用途 誘導地区 駐車場配置 適正化区域 （１）居住誘導区域の概要 ①区域設定にあたって留意すべき事項 ②居住誘導区域を定めることが考えられる区域 16 ＜参考＞居住誘導区域に含まないこと等とされる区域 立地適正化計画に定めることが必須な「居住誘導区域」の設定には、以下に該当する区域 等に留意して設定しなければなりません。 （１）居住誘導区域に含まないこととされている区域 ア）市街化調整区域 イ）災害危険区域（建築基準法第３９条第１項、同条第２項） ウ）特別地域（自然公園法第２０条第１項） エ）保安林の区域（森林法第２５条又は第２５条の２） オ）原生自然環境保全地域又は特別地区（自然環境保全法第１４条又は第２５条） カ）保安林予定森林の区域又は保安施設地区、保安施設地区に予定された地区（森林法 第３０条若しくは第３０条の２、第４１条、第４４条） （２）原則として、居住誘導区域に含まないこととすべき区域 ア）土砂災害特別警戒区域 イ）津波災害特別警戒区域 ウ）災害危険区域（（１）のイ）の区域を除く） エ）地すべり防止区域（地すべり防止法第３条第１項） オ）急傾斜地崩壊危険区域（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第３条第１ 項） （３）原則として、災害リスク、警戒避難体制の整備状況、災害を防止し、又は軽減するた めの施設の整備状況や整備の見込み等を総合的に勘案し、居住を誘導することが適当ではな いと判断される場合は、原則として、居住誘導区域に含まないこととすべき区域 ア）土砂災害警戒区域 イ）津波災害警戒区域 ウ）浸水想定区域（水防法第１４条第１項） エ）都市洪水想定区域又は都市浸水想定区域（特定都市河川浸水被害対策法第３２条第 １項、第２項） オ）その他災害の発生のおそれのある区域（土砂法や津波防災法） （４）居住誘導区域に含めることについて慎重に判断を行うことが望ましい区域 ア）工業専用地域、流通業務地区 等 イ）特別用途地区、地区計画に住宅制限がある区域 等 ウ）その他、市町村が含めるべきではないとする区域 17 ③居住誘導区域 届出・勧告 18 （２）都市機能誘導区域の概要 ①区域設定にあたって留意すべき事項 ②都市機能誘導区域を定めることが考えられる区域 19 ③誘導施設の設定 誘導施設とは、都市機能誘導区域ごとに、立地を誘導すべき都市機能増進施設※であ る。 当該区域及び都市全体における現在の年齢別の人口構成や将来の人口推計、施設の充 足状況や配置を勘案し、必要な施設を定めることが望ましい。 誘導施設が無い場合には、都市機能誘導区域は設定できません。 ※：都市機能増進施設とは、居住者の共同の福祉や利便性の向上を図るために必要な施設であっ て、都市機能の増進に著しく寄与するものである。 20 ④都市機能誘導区域 届出・勧告 21 ４．計画策定後のまちづくりの進め方 立地適正化計画において「都市機能誘導区域」及び「居住誘導区域」を設定し、以下 のような施策を区域内外で適宜展開していくにより、持続可能な集約型都市の実現を目 指していきます。 区域等 都市機能 誘導区域 施 策（土地利用誘導、財政・金融・税制支援） ◇都市機能（福祉・医療・商業等）の立地促進 〇誘導施設への税財政・金融上の支援 ・区域外から区域内への移転に係る買換特性（税制） ・民都機構による出資等の対象化（予算） ・交付金の対象に通所型福祉施設等を追加（予算） 〇福祉・医療施設等の建替等のための容積率等の緩和 ・市が誘導用途について容積率等を緩和することが可能 〇公的不動産・低未利用地の有効活用 ・市が公的不動産を誘導施設整備に提供する場合、国が直接支援（予算） ◇歩いて暮らせるまちづくり ・附置義務駐車場の集約化も可能 ・歩行者の利便・安全確保のため、一定の駐車場の設置について、届出、 市町村による働きかけ ・歩行空間の整備支援（予算） ◇区域外の都市機能立地の穏やかなコントロール ・誘導したい機能区域外での立地について、届出、市による働きかけ 居住誘導 区域 ◇区域内における居住環境の向上 ・区域外の公営住宅を除却し、区域内で建て替える際の除却費の補助（予 算） ・住宅事業者による都市計画、景観計画の提案制度 ◇区域外の居住の穏やかなコントロール ・一定規模以上の区域外での住宅開発について、届出、市による働きかけ ・市の判断で開発許可を対象とすることも可能 ◇区域外の住宅等跡地の管理・活用 公共交通 ◇公共交通を軸とするまちづくり ・地域公共交通網形成計画の立地適正化計画の調和、計画策定支援（地域 公共交通活性化再生法） ・都市機能誘導区域へのアクセスを容易にするバス専用レーン・バス待合 所や駅前広場等の公共交通施設の整備支援（予算） 22 ５．今後の作業の進め方 ５－１．検討フロー 23 24 ５－２．現況把握・課題の整理等のための検討事項 （１）都市構造に関する分析 統計資料、都市計画基礎調査、佐倉市保有資料等を用いて、以下の９つの視点で佐倉市の 都市構造を分析します。 表 都市構造に関する分析項目 一覧 項目 １）人口 内容 人口・世帯数 地域別人口・世帯数 100/250m メッシュ別人 口・人口密度、高齢化率 人口動態 昼夜間人口 通勤通学流動 人口集中地区（ＤＩＤ） 将来人口推計 （全市・100m メッシュ） 資料 国勢調査、住民基本台帳等 住民基本台帳 国勢調査、家屋図等から独自に作 成 住民基本台帳 国勢調査 国勢調査 国勢調査 H26 佐倉市人口推計、佐倉市人口 ビジョン、国勢調査他 ⇒詳細は、参考資料１参照 ２）産業 事業所数・従業者数 佐倉市統計書 製造業の推移 佐倉市統計書 小売業の推移 佐倉市統計書 ３）都市構造 土地利用現況 都市計画基礎調査 ・土地利用 土地利用の構成及び経年 都市計画基礎調査 変化 空き家の推移 土地・住宅統計 都市計画区域および地域 都市計画基礎調査 地区 開発動向 佐倉市資料 都市機能の配置状況 佐倉市資料 ⇒詳細は、参考資料２参照 ４）都市交通 鉄道 佐倉市統計書 バス交通 佐倉市統計書 ５）都市施設 都市計画道路 佐倉市統計書、佐倉市資料 都市公園 佐倉市統計書、佐倉市資料 下水道 佐倉市統計書、佐倉市資料 ６）地価 地価（地価公示）の推移 佐倉市統計書 ７）防災 各種制限区域図、浸水想定 佐倉市資料、ハザードマップ 区域等 ８）経済活動 商圏でみた佐倉市の位置 千葉県の商圏 消費購買動向調査 付け 報告書（千葉県） ９）財政 歳入の推移 佐倉市統計書 財政力指数の推移 佐倉市統計書 25 ＜参考資料１ 100m メッシュ単位の将来人口・人口密度の推計＞ 将来人口の増加／減少が見込まれるエリア、将来人口密度の増加／減少が見込まれるエリ アの抽出や、居住誘導区域の設定の際の基礎資料とするため、100m メッシュ単位の将来人 口・人口密度・高齢化率を推計します。 （メッシュ単位での分析例） 100m×100m のマス毎に、人口、 人口密度を推計 現状（H27） 将来（H47） 26 （100m メッシュ単位の将来人口・人口密度の推計手順） １．国勢調査小地域別のコーホート変化率による将来人口推計 １）コーホート変化率の算出 H17・H22 国勢調査 （小地域集計） ２）将来人口の推計（H27～47 年） ３）将来人口の補正（H27～47 年） H26 佐倉市 将来人口推計 ２．国勢調査小地域別人口を 100ｍメッシュへ配分 １）延床面積の比率による 家屋図 家屋図データへの人口配分 (建物の位置、 延床面積) ２）100ｍメッシュへの人口配分 27 ＜参考資料２ 都市機能の配置状況＞ 現在の都市機能分布とカバーエリア、地域毎の都市機能の分布特性や、都市機能誘導区 域・誘導施設の設定の際の基礎資料とするため、現在の都市機能の配置状況を整理します。 （アウトプットイメージ） ■診療所（内科・外科） ■高齢者福祉施設（通所型） 出典：立地適正化計画（素案）の方向性について（大阪府箕面市） （対象施設） 類型 該当施設 市役所、出張所、市民サービスセンター、 派出所 公民館、コミュニティセンター、佐倉市 ヤングプラザ、青少年センター、佐倉市 農村婦人の家など 市民体育館、青少年体育館、岩名運動公 園、上座総合公園、直弥公園、大作公園 病院（全６か所） 病院・診察所（内科・外科） ※含む整形外科 病院・診察所（小児科） 出典 １ 行政窓口 ２ 公民館・コミュニ ティセンター・集 客施設 ３ スポーツ施設 ４ 医療施設 ５ 福祉施設 障害者就労施設 佐倉市資料 ６ 高齢者福祉施設 入所型施設 佐倉市資料 ７ 教育施設 ８ 子育て支援施設 ９ 文化施設 １０ 小売施設 小学校 中学校 県立高校・短大 保育園 幼稚園 子育て支援ンセンター、児童センター 図書館、図書館分館、市民音楽ホール デパート・スーパーマーケット コンビニエンスストア 28 佐倉市ＨＰ、佐倉市案内図 佐倉市ＨＰ、佐倉市案内図 佐倉市ＨＰ、佐倉市案内図 厚生労働省関東信越厚生局ＨＰ 千葉県内の保険医療機関・保険 薬局の指定一覧 （ｈ27.10.1 現在） 佐倉市ＨＰ、佐倉市案内図 佐倉市資料 佐倉市ＨＰ、佐倉市案内図 ｉタウンページ （２）他市との対比による地域特性の分析 本市の地域特性を客観的に把握するため、「都市構造の評価に関するハンドブック（国土 交通省）」に基づいて、６つの視点（①生活利便性、②健康・福祉、③安全・安心、④地域 経済、⑤行政運営、⑥エネルギー・低炭素）で評価指標を設定して評価検討します。 ＜アウトプットイメージ＞ ＜評価指標の代表例＞ 分野 ①生活利便性 ②健康・福祉 ③安心・安全 ④地域経済 ⑤行政運営 ⑥エネルギー ／低炭素 評価指標（代表的な指標） ■日常生活サービスの徒歩圏充足率 ■居住を誘導する区域における人口密度 ■生活サービス施設の徒歩圏人口カバー率 ■基幹的公共交通路線の徒歩圏人口カバー率 ■生活サービス施設の利用圏平均人口密度 ■公共交通の機関分担率 ■公共交通沿線地域の人口密度 ■メタボリックシンドロームとその予備軍の割合 ■徒歩・自転車の機関分担率 ■高齢者徒歩圏に医療機関がない住宅の割合 ■高齢者福祉施設の１ｋｍ圏域高齢人口カバー率 ※高齢者福祉施設の対象範囲は、上記福祉施設と同じ ■保育所徒歩圏０～５歳人口カバー率 ■買い物への移動手段における徒歩の割合 ■歩行者に配慮した道路の延長比率（都市機能を誘導する区域） ■高齢者徒歩圏に公園がない住宅の割合 ■防災上危険性が懸念される地域に居住する人口の割合 ■市民一万人あたりの交通事故の死亡者数 ■公共空間率（居住を誘導する区域） ■最寄り緊急避難場所までの平均距離 ■空き家率 ■従業者一人あたり第三次産業売上高 ■従業員人口密度（都市機能を誘導する区域） ■都市全域の小売商業床面積あたりの売上高（小売商業床効率） ■都市機能を誘導する区域における小売商業床効率 ■平均住宅宅地価格（居住を誘導する区域） ■市民一人当たりの都市構造に関連する行政経費 ■市街化調整区域における開発許可面積の市街化区域等における開 発許可面積に対する割合（過去３年間の平均値） ■市民一人当たり税収額（個人市民税・固定資産税） ■市民一人当たりの自動車ＣＯ２排出量 ■家庭部門における一人当たりの自動車ＣＯ２排出量 ■業務部門における一人当たりの自動車ＣＯ２排出量 29 （３）公共交通によるアクセシビリティに関する分析 市内における公共交通による移動の容易性、駅勢圏の広がり等を把握するため、「アクセ シビリティ指標活用の手引き（案）（国土技術政策総合研究所）」に基づいて分析します。 ＜アウトプットイメージ＞ ○居住地から目的地までの等時間圏域【Ｔ指標】 ○都市全体の性能指標【Ｐ指標】 30 ＜検討手順＞ 31 ＜評価指標の設定＞ T 指標 各地点の利便性の指標 指標Ａ 公共交通の利用しやすさ Ａ－１ 最寄りの公共交通 Ａ－２ 最寄りの鉄道駅 各地点の居住者が、任意の時刻に家 を出て、公共交通（鉄道、バス）に 乗車するまでの期待時間 指標Ｂ 都市の中心部の利便性 バスセンター Ｂ－２ 中心市街地内の施 特定の生活サービスに関する 利便性 市内及び周辺の鉄道駅 ＝アクセス徒歩時間＋バス待ち時間 ＋バス乗車時間（分） １） 京成佐倉駅 →快速特急等の上級列車の停車 駅 各地点の居住者が、任意の時刻に家 を出て、徒歩及び公共交通を利用し て都市の中心的な交通結節点・中心 部に到着するまでの期待時間 ＝アクセス徒歩時間＋バス待ち時間 ＋バス乗車時間＋乗換時間＋鉄道 待ち時間＋鉄道乗車時間（分） 設 指標Ｃ 市内の全てのバス停、鉄道駅、ユ ーカリが丘線駅 ＝アクセス徒歩時間＋待ち時間 （分） 各地点の居住者が、任意の時刻に家 を出て、鉄道駅に到着するまでの期 待時間 Ｂ－１ 中央駅または 目的地の設定 各地点の居住者が、任意の時刻に家 を出て、徒歩及び公共交通を利用し て生活サービス施設（一般病院）に 到着するまでの期待時間 ＝アクセス徒歩時間＋バス待ち時間 ＋バス乗車時間＋乗換時間＋鉄道 待ち時間＋鉄道乗車時間（分） 32 ２）ＪＲ佐倉駅 →千葉市方面へ向かうＪＲ駅 【商業集積を伴う鉄道駅】 京成：志津、ユーカリが丘、京成 臼井、京成佐倉 ＪＲ：佐倉 【一般病院（内科または外科を有 し、20 床以上の病床を備えた 医療施設）】 6 病院 ・佐倉厚生園病院 ・佐倉中央病院 ・東邦大学医療センター佐倉病院 ・聖隷佐倉市民病院 ・南ヶ丘病院 ・佐倉整形外科病院 資 料 ： 関 東 信 越 厚 生 局 HP （H27.10 時点）