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開発（建築）許可に係る用語の定義
開発（建築）許可に係る用語の定義 （ う 運動・レジャー施設 か 開発許可 は改正部分を表す） ……………………………………………………………………………… ２ …………………………………………………………………………………………… ３ 開発区域 開発行為 仮設建築物 学校 き 既存建築物 既存集落 規模 け 建築 建築許可 建築物 建築物の高さ …………………………………………………………………………………… ４ ………………………………………………………………………………………………… ５ 建築面積 こ 公共施設 更生保護事業 こ 構造 さ 暫定市街化調整区域 し 市街化区域 市街化区域と自然的社会的諸条件から一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域 市街化区域に近接 市街化区域に隣接 市街化調整区域 敷地 敷地面積 自然的条件 社会的条件 ………………………………………………………………………………………… ６ 社会福祉事業 親族 ………………………………………………………………………………………………… ７ 診療所 自己の業務の用に供する 従前敷地 助産所 せ ……………………………………………………………………………………………… ８ 設備 線引き と 特定工作物 に 日本標準産業分類 の 延べ面積 ひ 病院 ゆ 床面積 よ 用途変更 れ 連たん …………………………………………………………………………………………… -1- ９ ○運動・レジャー施設 野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、観光植物園、サーキット、打席が建築物でない ゴルフ打放し練習場等。キャンプ場、スキー場は含まれない。 ○開発許可 開発行為をしようとするものは、都道府県知事（神戸市は市長）の許可を受けなければならない。 この許可を一般的に開発許可という。 ○開発区域 開発行為をする土地の区域をいう。 ○開発行為 主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を いう。したがって、土地の利用目的、物理的形状からみて一体と認められる土地の区域について、 屋外駐車場、資材置場、農地造成等その主たる目的が建築物又は特定工作物にかかるものでないと 認められる土地の区画形質の変更そのものは、開発行為に該当しない。 ① 区画の変更 道路等によって土地利用形態としての区画、すなわち独立した物件としてその境界を明認しう るものを変更すること。単なる分合筆のみを目的としたいわゆる権利区画の変更は、該当しない。 なお、既存建築物の敷地において敷地設定のみ変更（区画を分割）する場合で、次のすべての 要件に該当するものは、当分の間、開発行為とみなさない。 ア 自己の居住の用に供する１戸建て専用住宅の建築を目的とするもの イ 新たな土地の造成（形の変更を含む）を伴わないもの ウ 公共施設の整備を行わないもの エ 変更後の区画の面積が５００平方メートル以下のもの ② 形の変更 切土、盛土等によって土地の形状を物理的に変更すること。 ③ 質の変更 農地や池沼を宅地にするといった土地の有する性質を変更すること。 ○仮設建築物 店舗の工事を施行するためその工事期間中当該従前の店舗に替えて必要となる店舗等客観的に みて長期間にわたって存することなく、臨時的、一時的に建築されるものであることが客観的に明 らかであるものをいう。 （建築基準法第８５条第５項） ○学校 小学校、中学校、高等学校、中等教育学校、大学、高等専門学校、特別支援学校及び幼稚園をい う。 ○既存建築物 建築物のうち、次のものをいう。 ① 都市計画法に違反していないもので、線引き前から既に存在していたもの（それ以降に滅失し た場合にあっては、滅失した建築物の位置・用途・規模・構造が不動産登記記録、建築確認済証 又は検査済証等の公的な証明又は資料等で明らかであるものを含む。ただし、収用対象事業等の -2- 施行等により滅失した建築物は除く。） ② 線引きの日後に同法に基づく許可を受けて建築され現存しているもの ③ （旧）住宅地造成事業に関する法律第４条の認可区域において事業中に建築されたもの ○既存集落 地形、地勢、地物等からみた自然的条件及び地域住民の社会的生活に係る文教、交通、利便、コ ミュニティ、医療等の施設利用の一体性その他からみた社会的条件に照らし、独立して一体的な日 常生活圏を構成していると認められる集落であって、相当数の建築物（概ね５０戸）が連たんして いるものをいう。 ○規模 建築物の場合、階数及び延床面積をいう。例えば、地上２階地下１階建延床面積２００平方メー トルなど。 ○建築 建築基準法第２条第１３号に定める建築をいう。 ① 新築 建築物の建っていない敷地（更地）に、新たに建築物を建てる行為をいう。 開発許可においては、次のことをいう。 ア 線引き時に建築物が存在していなかった土地において建築物を建築すること（既存建築物の 従前敷地にこれを含めて既存建築物の改築、増築を行う場合も含む。 ） イ 従前敷地の範囲内において、既存建築物の全部を除却した後、建築物の建築を行うこと（改 築を除く。） ウ 従前敷地の範囲内において、既存建築物の全部又は一部を除却することなく、建築物の床面 積を増加させること（増築を除く。 ） ② 増築 同一敷地内にある建築物の床面積を増加させる行為をいう。 ③ 改築 すでにある建築物の全部又は一部を取り壊して、従前の用途、構造、規模が著しく異ならない ものに建て替える行為をいう。 ④ 移転 同一敷地内で建築物を移動する行為をいう。したがって、敷地外に移動する場合は、新築又は 増築になる。 ⑤ 建替 建築基準法に規定のない都市計画法独自の用語。新築、増築、改築及び移転のうち、建築時に 現存しているものの建て替えや建て増しなど、過去に建築物があった敷地で建築することをいう。 ○建築許可 市街化調整区域において、建築行為（第一種特定工作物の建設を含む）又は建築物の用途変更を しようとするものは、都道府県知事（神戸市は市長）の許可を受けなければならない。この許可を 一般的に建築許可という。 ○建築物 建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）第２条第１号に定める建築物をいう。土地に定着する -3- 工作物のうち、次のものをいう。建築基準法に関する詳細は、建築主事又は指定確認検査機関の判 断による。 ① 屋根及び柱若しくは壁を有するもの及びこれに類するもの ② ①に附属する門若しくは塀 ③ 観覧のための工作物 ④ 地下又は高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫など ⑤ ①～④に設けられる建築設備（配管設備、昇降機など） ○建築物の高さ 原則として地盤面から測る。ただし、道路斜線制限の場合に限り、敷地の接する前面道路の路面 の中心から測る。 ○建築面積 建築物の外壁又は柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。 ○公共施設 道路、公園、下水道、緑地、広場、河川、運河、水路及び消防の用に供する貯水施設をいう。 ○更生保護事業（更生保護事業法第２条第１項） (1) 継続保護事業（同法第２項） 次に掲げる者であって現に更生のための保護を必要としているものを更生保護施設に収容し て、その者に対し、宿泊所を供与し、教養、訓練、医療又は就職を助け、職業を補導し、社会生 活に適応させるために必要な生活指導を行い、環境の改善又は調整を図る等その更生に必 要な 保護を行う事業をいう。 ① 保護観察に付されている者 ② 懲役、禁錮又は拘留につき、刑の執行を終わり、その執行の免除を得、又はその執行を停止 されている者 ③ 懲役又は禁錮につき刑の執行猶予の言渡しを受け、刑事上の手続による身体の拘束を解かれ た者（第一号に該当する者を除く。次号において同じ。） ④ 罰金又は科料の言渡しを受け、刑事上の手続による身体の拘束を解かれた者 ⑤ 労役場から出場し、又は仮出場を許された者 ⑥ 訴追を必要としないため公訴を提起しない処分を受け、刑事上の手続による身体の拘束を解 かれた者 ⑦ 少年院から退院し、又は仮退院を許された者（第一号に該当する者を除く。次号において同 じ。） ⑧ 婦人補導院から退院し、又は仮退院を許された者 ⑨ 国際受刑者移送法（平成十四年法律第六十六号）第十六条第一項第一号又は第二号の共助刑 の執行を終わり、若しくは同法第二十五条第二項の規定によりその執行を受けることがなくな り、又は同法第二十一条の規定により適用される刑事訴訟法 昭和二十三年法律第百三十一号） 第四百八十条若しくは第四百八十二条の規定によりその執行を停止されている者 (2) 一時保護事業 前項に規定する者に対し、帰住をあっせんし、医療又は就職を助け、金品を給与し、又は貸与 し、生活の相談に応ずる等その更生に必要な保護（継続保護事業として行うものを除く。）を行 う事業をいう。 -4- (3) 連絡助成事業 継続保護事業、一時保護事業その他第二項各号に掲げる者の更生を助けることを目的とする事 業に関する啓発、連絡、調整又は助成を行う事業をいう。 ○構造 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造等 ○暫定市街化調整区域 計画的なまちづくりを進めるには時間がかかり、市街化区域のままでは無秩序な開発が進むおそ れがあるために、暫定的に市街化調整区域に編入する区域のことをいう。原則として、指定から１ ０年以上経過し、まちづくりの計画が具体化していない区域については、市街化調整区域に編入さ れる。 ○市街化区域 すでに市街地となっている区域や、概ね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を促進する区域 をいう。 ○市街化区域と自然的社会的諸条件から一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域 地形、地勢、地物等の状況及び文教、公益、利便、交通施設等の利用状況等に照らし、市街化区 域と一体的な関係をもった地域をいう。 ○市街化区域に近接 当該市街化調整区域の規模、奥行きその他の態様、市街化区域との位置的関係、集落の形成の状 況に照らして判断されるものであるが、市街化区域との境界線からの距離をもって判断する場合は、 少なくとも当該距離が数百メートル程度の範囲内の区域は近接する区域に含まれる。 ○市街化区域に隣接 市街化区域に隣り合って接している地域をいう。 ○市街化調整区域 豊かな自然環境や農地などを守るとともに、無秩序な土地利用を防ぐために市街化を抑制する区 域をいう。 ○敷地 一の建築物又は用途不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。所有権などに 関係なく、用途上可分であれば別敷地とし、道路や川などで区分されている場合も別敷地となる。 ○敷地面積 敷地の水平投影面積による。 ○自然的条件 河川、山林、高速道路等が存し、かつ、明らかに日常生活圏が分断されているか否かで判断する。 -5- ○社会的条件 同一の字、町内会組織、小学校区等の生活圏単位のほか、住民の日常生活に密接に関連する生活 利便施設、公益的施設又は利用交通施設の利用形態の共通性等に照らし、総合的に判断する。 ○社会福祉事業（社会福祉事業法第２条） (1) 第一種社会福祉事業（同法第２項） ① 生活保護法（昭和二十五年法律第百四十四号）に規定する救護施設、更生施設その他生計困 難者を無料又は低額な料金で入所させて生活の扶助を行うことを目的とする施設を経営する 事業及び生計困難者に対して助葬を行う事業 ② 児童福祉法（昭和二十二年法律第百六十四号）に規定する乳児院、母子生活支援施設、児童 養護施設、知的障害児施設、知的障害児通園施設、盲ろうあ児施設、肢体不自由児施設、重症 心身障害児施設、情緒障害児短期治療施設又は児童自立支援施設を経営する事業 ③ 老人福祉法（昭和三十八年法律第百三十三号）に規定する養護老人ホーム、特別養護老人ホ ーム又は軽費老人ホームを経営する事業 ④ 障害者自立支援法（平成十七年法律第百二十三号）に規定する障害者支援施設を経営する事 業 ⑤ 障害者自立支援法附則第四十一条第一項の規定によりなお従前の例により運営をすること ができることとされた同項に規定する身体障害者更生援護施設を経営する事業 ⑥ 障害者自立支援法附則第五十八条第一項の規定によりなお従前の例により運営をすること ができることとされた同項に規定する知的障害者援護施設を経営する事業 ⑦ 売春防止法（昭和三十一年法律第百十八号）に規定する婦人保護施設を経営する事業 ⑧ 授産施設を経営する事業及び生計困難者に対して無利子又は低利で資金を融通する事業 (2) 第二種社会福祉事業（同法第３項） ① 生計困難者に対して、その住居で衣食その他日常の生活必需品若しくはこれに要する金銭を 与え、又は生活に関する相談に応ずる事業 ② 児童福祉法に規定する児童自立生活援助事業、放課後児童健全育成事業又は子育て短期支援 事業、同法に規定する助産施設、保育所、児童厚生施設又は児童家庭支援センターを経営する 事業及び児童の福祉の増進について相談に応ずる事業 ③ 母子及び寡婦福祉法（昭和三十九年法律第百二十九号）に規定する母子家庭等日常生活支援 事業又は寡婦日常生活支援事業及び同法に規定する母子福祉施設を経営する事業 ④ 老人福祉法に規定する老人居宅介護等事業、老人デイサービス事業、老人短期入所事業、小 規模多機能型居宅介護事業又は認知症対応型老人共同生活援助事業及び同法に規定する老人 デイサービスセンター、老人短期入所施設、老人福祉センター又は老人介護支援センターを経 営する事業 ⑤ 障害者自立支援法に規定する障害福祉サービス事業、相談支援事業又は移動支援事業及び同 法に規定する地域活動支援センター又は福祉ホームを経営する事業 ⑥ 身体障害者福祉法 （昭和二十四年法律第二百八十三号）に規定する身体障害者生活訓練等 事業、手話通訳事業又は介助犬訓練事業若しくは聴導犬訓練事業、同法に規定する身体障害者 福祉センター、補装具製作施設、盲導犬訓練施設又は視聴覚障害者情報提供施設を経営する事 業及び身体障害者の更生相談に応ずる事業 ⑦ 知的障害者福祉法（昭和三十五年法律第三十七号）に規定する知的障害者の更生相談に応ず る事業 ⑧ 障害者自立支援法附則第四十八条の規定によりなお従前の例により運営をすることができ ることとされた同条に規定する精神障害者社会復帰施設を経営する事業 -6- ⑨ 生計困難者のために、無料又は低額な料金で、簡易住宅を貸し付け、又は宿泊所その他の施 設を利用させる事業 ⑩ 生計困難者のために、無料又は低額な料金で診療を行う事業 ⑪ 生計困難者に対して、無料又は低額な費用で介護保険法（平成九年法律第百二十三号）に規 定する介護老人保健施設を利用させる事業 ⑫ 隣保事業（隣保館等の施設を設け、無料又は低額な料金でこれを利用させることその他その 近隣地域における住民の生活の改善及び向上を図るための各種の事業を行うものをいう。） ⑬ 福祉サービス利用援助事業（精神上の理由により日常生活を営むのに支障がある者に対して、 無料又は低額な料金で、福祉サービス（前項各号及び前各号の事業において提供されるものに 限る。以下この号において同じ。）の利用に関し相談に応じ、及び助言を行い、並びに福祉サ ービスの提供を受けるために必要な手続又は福祉サービスの利用に要する費用の支払に関す る便宜を供与することその他の福祉サービスの適切な利用のための一連の援助を一体的に行 う事業をいう。） ⑭ 前項各号及び前各号の事業に関する連絡又は助成を行う事業 (3) 適用除外（同法第４項） ① 更生保護事業法（平成七年法律第八十六号）に規定する更生保護事業 ② 実施期間が六月（前項第十三号に掲げる事業にあっては、三月）を超えない事業 ③ 社団又は組合の行う事業であって、社員又は組合員のためにするもの ④ 第二項各号及び前項第一号から第九号までに掲げる事業であって、常時保護を受ける者が、 入所させて保護を行うものにあっては五人、その他のものにあっては二十人（政令で定めるも のにあつては、十人）に満たないもの ⑤ 前項第十三号に掲げる事業のうち、社会福祉事業の助成を行うものであって、助成の金額が 毎年度五百万円に満たないもの又は助成を受ける社会福祉事業の数が毎年度五十に満たない もの ○親族 民法第７２５条に規定する親族（６親等内の血族、配偶者、３親等内の姻族）をいう。 ○診療所 医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、患者を 入院させるための施設を有しないもの又は十九人以下の患者を入院させるための施設を有するも のをいう。 ○自己の業務の用に供する 第二種特定工作物の開発行為について自己の業務の用に供するものと、それ以外のものとの区別 は次のとおり。 「自己の業務の用に供する」とは、当該特定工作物において継続的に自己の業務に係る経済活動 が行われることをいう。野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、ゴルフコース等は、通常 の運営形態では、自己の業務の用に供するものであり、墓園については、区画の所有権を分譲する 場合、永代供養料又は永代管理料という形態で運営が行われる場合は、非自己用と解せられる。賃 貸住宅は非自己用である。 ○従前敷地 -7- 線引き前から引き続いて既存建築物の敷地として一体的に利用されている土地、又は都市計画法 に基づく許可を受けた土地とする。 ○助産所 助産師が公衆又は特定多数人のためその業務（病院又は診療所において行うものを除く。）を行 う場所をいう。 ○設備 建築物に設ける電気、ガス、給排水、換気、暖冷房、消化、排煙若しくは汚物処理の設備又は、 煙突、昇降機、避雷針をいう。 ○線引き 良好な居住環境を守りながら、安全で快適な秩序あるまちづくりを進めるために、市域を市街化 区域と市街化調整区域に区分することをいう。概ね５年ごとに見直しを行う。 当初線引き 昭和４５年１２月２８日 線引き見直し 昭和５５年１０月３日、昭和６０年７月１９日、平成３年１０月２５日、 平成１０年７月３１日、平成１６年４月１３日、平成２１年４月２８日 ○特定工作物 コンクリートプラントその他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で 定めるもの（第一種特定工作物）又はゴルフコースその他大規模な工作物で政令で定めるもの（第 二種特定工作物）をいう。その態様からして用途変更は想定されず、建築物と異なり、用途変更に 関する規制はない。 ① 第一種特定工作物 ア コンクリートプラント（建築基準法別表第二（り）項第３号（十三の二）） レディミクストコンクリートの製造又はセメントの袋詰で出力の合計が二・五キロワツトを こえる原動機を使用するもの イ アスファルトプラント（建築基準法別表第二（ぬ）項第１号、（二十一）） アスフアルト、コールタール、木タール、石油蒸溜産物又はその残りかすを原料とする製造） ウ クラッシャープラント（建築基準法別表第二（り）項第３号（十三）） 鉱物、岩石、土砂、コンクリート、アスファルト・コンクリート、硫黄、金属、ガラス、れ んが、陶磁器、骨又は貝殻の粉砕で原動機を使用するもの エ 危険物貯蔵処理施設 建築基準法施行令第１１６条第１項の表の危険物品の種類の欄に掲げる危険物の貯蔵又は 処理に供する工作物をいい、数量の多寡を問わない。 ② 第二種特定工作物 ゴルフコース、１ヘクタール以上の運動レジャー施設、墓園（ペット霊園を含む） 直接市街化促進の要因となるものでなく、スプロール現象を惹起するおそれもないので、法第 ３４条の立地基準は適用されない。 ○日本標準産業分類 日本標準産業分類は、統計調査の結果を産業別に表示する場合の統計基準として、事業所におい て社会的な分業として行われる財貨及びサービスの生産又は提供に係るすべての経済活動を分類 するものであり、統計の正確性と客観性を保持し、統計の相互比較性と利用の向上を図ることを目 -8- 的として、昭和２４年１０月に設定されたものである。現行は、平成１９年１１月改訂（第１２回 改定）版である。 ○延べ面積 建築物の各階の床面積の合計による。したがって、床面積に算入しない部分は延べ面積にも算入 しない。なお、階数に算入しない屋階や地階の部分でも延べ面積には算入する。 ○病院 医師又は歯科医師が、公衆又は特定多数人のため医業又は歯科医業を行う場所であって、二十人 以上の患者を入院させるための施設を有するものをいう。病院は、傷病者が、科学的でかつ適正な 診療を受けることができる便宜を与えることを主たる目的として組織され、かつ、運営されるもの でなければならない。 ○床面積 建築物の各階又はその一部で、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。 ○用途変更 既存建築物について、小規模な模様替又は修繕工事のみの場合であっても、使用目的を変更する 行為については、法第４２条又は法第４３条の許可が必要であり、次のとおり体系される。用途分 類表は、下表のとおり。 ① 建築物の利用形態上の用途を変える場合 ② 建築物の利用形態を変えずに使用者を限定して許可された建築物の属人性を解除する場合 ③ ①②を伴う建替の場合 用途分類表 区分 住宅 公益施設 商業施設等 分類（＊は複数に分類されます） 戸建住宅、長屋住宅、共同住宅、併用住宅 文教施設＊、社会教育施設、社会福祉施設＊、医療施設＊、公共建物＊、 宗教施設、交通施設＊、公共事業施設、通信施設 物品販売店舗、修理加工店舗、サービス店舗、飲食店舗、事務所、歓楽 施設＊、宿泊施設＊、倉庫、観光施設、研究所、駐車場車庫 農林漁業施設 従事者用住宅、畜舎等、堆肥舎等、農林水産物処理加工施設 鉱工業施設 鉱業施設、火薬類製造所、工場 特殊都市施設 卸売市場、と畜場、汚物処理場、廃棄物処理施設＊、火葬場 ○連たん 建築物の敷地が概ね５０ｍ間隔で建ち並んでいることを言う。 -9-