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開発許可・宅造許可の要不要について
横浜市 建築局 宅地審査課
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目次
０１
開発行為とは
０２
開発許可の要・不要
０３
宅地造成とは
０４
宅地造成の許可の要・不要
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０１
開発行為とは
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０１－１
開発行為とは
都市計画法第４条第１２項
「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の
用に供する目的で行う土地の区画・形・質の変更をいう。
区画の変更
道路を配置する
形の変更
造成する
質の変更
宅地利用する
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０１－２
区画の変更
公共施設の新設又は改廃を伴う土地の分割又は統合
道路を新設
道路を廃止
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０１－３
形の変更
２ｍを超える切土
１ｍを超える盛土
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０１－３
形の変更
２ｍを超える切盛土
面積が５００㎡を超える切盛土
※高さによらない
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０１－４
質の変更
「宅地」以外の土地を変更する
ア
現に建築物の敷地として利用されている土地
（ただし、仮設建築物及び違反建築物の敷地は除く）
登記事項証明書の地目が５年以上前から継続して
宅地である土地
ウ 固定資産税課税台帳における地目が５年以上前から
継続して宅地である土地
イ
※その他については手引きを参照
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０１－５
開発行為に該当しない例
区画の変更ではない
敷地分割
形の変更ではない
建築物の根切り
区画・形の変更ではない
※造成の内容によって
形の変更適用除外でない
場合がある
２項後退
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０１－6
注意すべき事項
切盛高さの考え方
Ｈ
※ここの高さではない
切盛面積の考え方
建築物の根切り部分は
切盛面積に含まない
建築物の根切り部分も
切盛面積に含む
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０２
開発許可の要・不要
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０２－１
開発行為の許可
都市計画法第２９条第１項
都市計画区域又は準都市計画区域内において
開発行為をしようとする者は、あらかじめ、
国土交通省令で定めるところにより、
都道府県知事の許可を受けなければならない。
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０２－２
開発許可が必要なケース
市街化区域内は、開発行為に該当し、
面積が500㎡以上の場合、開発許可が必要
戸建住宅 8戸
面積 900㎡
道路の新設→区画の変更→開発行為
→面積500㎡以上→開発許可要
共同住宅 1棟
面積 600㎡
切土面積500㎡超→形の変更→開発行為
→面積500㎡以上→開発許可要
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０２－３
開発許可が不要なケース
・面積500㎡未満
・公益上必要な建築物（駅舎、図書館、区役所等）を
建築する場合（法29条）
戸建住宅 4戸
面積 450㎡
道路の新設→区画の変更→開発行為
→面積500㎡未満→開発許可不要
区役所 1棟
面積 5000㎡
切土面積500㎡超→形の変更→開発行為
→公益上必要な建築物→開発許可不要
※宅造・位置指定・工作物の確認申請の手続が必要な場合あり
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０２－４
開発許可の要・不要の考え方
開発許可不要
開発行為の判定
建築物の建築又は
特定工作物の建設目的か
NO
・宅造
・位置指定
・工作物の確認申請
の手続が必要な場合あり
YES
区画・形・質の変更の
いずれかに該当するか
NO
YES
開発許可の判定
YES
面積が500㎡未満又は
法29条のただし書きに該当するか
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０３
宅地造成とは
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０３－１
宅地造成とは
宅地造成等規制法第２条第１項第２号
宅地造成 宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う
土地の形質の変更で政令で定めるもの
宅地造成等規制法第２条第１項第１号
宅地
農地、採草放牧地及び森林並びに道路、公園、河川その
他政令で定める・・・以外の土地
公園造成
公園は「宅地」ではないため、
「宅地造成」には該当しない
駐車場造成
駐車場は「宅地」であるため、
「宅地造成」に該当する
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０３－２
土地の形質の変更とは
宅地造成等規制法施行令第３条１項
政令で定める土地の形質の変更は、次の各号に掲げるものとする。
１号
切土をした土地の部分に高さが二メートルをこえるがけを
生ずることとなるもの
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０３－２
土地の形質の変更とは
宅地造成等規制法施行令第３条１項
政令で定める土地の形質の変更は、次の各号に掲げるものとする。
２号
盛土をした土地の部分に高さが一メートルをこえるがけを
生ずることとなるもの
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０３－２
土地の形質の変更とは
宅地造成等規制法施行令第３条１項
政令で定める土地の形質の変更は、次の各号に掲げるものとする。
３号
切土と盛土を同時にする場合における盛土であって、
当該盛土をした土地の部分に高さが一メートル以下のがけを
生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが
２メートルをこえるがけを生ずることとなるもの
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０３－２
土地の形質の変更とは
宅地造成等規制法施行令第３条１項
政令で定める土地の形質の変更は、次の各号に掲げるものとする。
４号
前各号の一に該当しない切土又は盛土であって、
当該切土又は盛土をする土地の面積が五百平方メートルを
こえるもの
※高さによらない
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０３－３
がけとは
宅地造成等規制法施行令第１条２項
「がけ」とは地表面が水平面に対し三十度をこえる角度をなす土地。
横浜市では、建築物で覆われた土地の部分をがけに含んでおらず、
擁壁で覆われた土地の部分を含む。
この部分は30°以下のため、
宅地造成等規制法施行令
第３条第１項第１号から３号で
規定する高さの対象とならない
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０３－３
がけとは
宅地造成等規制法施行令第１条２項
「がけ」とは地表面が水平面に対し三十度をこえる角度をなす土地。
横浜市では、建築物で覆われた土地の部分をがけに含んでおらず、
擁壁で覆われた土地の部分を含む。
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０３－３
がけとは
宅地造成等規制法施行令第１条第４項
下層のがけ面の下端を含み、かつ、水平面に対し三十度の角度を
なす面の上方に上層のがけ面の下端があるときは、その上下の
がけは一体のものとみなす。
この部分については、下層の
がけの下端から30°より
上方に上層のがけの始端が
ある為上下一体のがけとなる
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０３－３
がけとは
宅地造成等規制法施行令第１条第４項
下層のがけ面の下端を含み、かつ、水平面に対し三十度の角度を
なす面の上方に上層のがけ面の下端があるときは、その上下の
がけは一体のものとみなす。
この部分については
それぞれ別のがけとして
高さを算定する
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０４
宅造許可の要・不要
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０４－１
宅造許可
宅地造成等規制法第８条
宅地造成工事規制区域内において行われる
宅地造成に関する工事については、造成主は、
当該工事に着手する前に、建設省令で定める
ところにより、都道府県知事の
許可を受けなければならない。
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０４－２
宅造許可の要・不要の考え方
宅造許可不要
宅地造成の判定
宅地造成工事規制区域内か
NO
YES
500㎡を超える造成を行うか
2mを超えるがけを生じるか
（盛土の部分は1m）
NO
YES
「宅地」に該当するか
NO
高さ2mを超える
擁壁を築造する
場合には別途
建築基準法の
工作物確認申請
が必要になる
YES
宅造許可を要する
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