第3章 シミュレーション （PDF：312.1KB）

Ⅲ章 シミュレーション
Ⅲ章
シミュレーション
１.前提
Ⅲ章では、特定のＰＦＩ事業を想定したシミュレーションを行う。
本シミュレーションは、コンサルタント等に導入可能性調査を委託する前段階に行うもので
あり、当該事業への導入可能性調査実施の必要性について検証することを目的としている。
本シミュレーションの評価はあくまで第一段階の評価であり、本来ＰＦＩ手法導入の可否の
判断は、より厳密なリスクの定量化および分担・調整後に行うことに留意しなければならない。
なお、このシミュレーションは、平成１５年１２月に国土交通省が作成した「国土交通省所
管事業を対象としたＶＦＭ（バリュー・フォー・マネー）簡易シミュレーション（第一次検討
確定版）」に準拠して作成している。
（1）ＶＦＭ
ＰＦＩ事業においては「支払に対して最も質の高いサービスを提供する＝ＶＦＭがある」こ
とが原則である（ＶＦＭの詳細については第 1 章「９．ＶＦＭ」参照）
。ＶＦＭは当該事業にＰ
ＦＩ手法を導入するかどうかの重要な判断材料であるため、導入可能性調査時だけでなく、事
業選定時、優先交渉権者決定時等の各段階において算出し、その精度を高める必要がある。
正確なＶＦＭを求める場合は、可能な限りリスクを定量化し、官民間でリスク調整を行った
後に算出するが、ＰＦＩ導入検討段階ではリスクの具体化は難しいため「提供するサービスの
質が同一」と仮定した上でＶＦＭの算定を行う。算定の際には、公共自らが実施する場合の事
業期間全体を通じた公的財政負担見込み額の現在価値「ＰＳＣ」と、ＰＦＩ方式で実施する場
合の事業期間全体を通じた公的財政負担見込み額の現在価値「ＰＦＩＬＣＣ」を算出し、比較
する必要がある。その場合、ＰＦＩＬＣＣがＰＳＣを下回ればＰＦＩ方式にＶＦＭがあり、Ｐ
ＳＣがＰＦＩＬＣＣを上回れば従来方式にＶＦＭがあること（ＰＦＩ方式にＶＦＭがないこと）
を意味する。ただし、ＰＦＩＬＣＣがＰＳＣを上回る場合、またはＰＳＣとＰＦＩＬＣＣが同
額である場合は、その差額を上回るサービスの向上（より高いサービスの提供）が期待できれ
ば、ＰＦＩ方式にＶＦＭがあるといえる可能性があるが、この場合はサービス内容の差を明確
に定量化した上で両者を比較する必要があることに留意すべきである。
VFM の有無
ＰＦＩＬＣＣ≦ ＰＳＣ
→
ＰＦＩにＶＦＭがある
ＰＦＩＬＣＣ≧ ＰＳＣ
→
ＰＳＣにＶＦＭがある
サービス向上（定量化必要）が期待できる場合はＰＦＩ
にＶＦＭがある
ＰＦＩＬＣＣ＝ＰＳＣ
→
より質の高いサービス（定量化必要）を提供できる方に
ＶＦＭがある
35
Ⅲ章 シミュレーション
なお、本シミュレーションは「提供するサービスを同一」と仮定した上で、ＰＳＣとＰＦＩ
ＬＣＣを比較するものとする。
（2）リスク分担
ＰＦＩ事業でのリスク分担は、そのリスクを最も適切に管理できる主体がそれを負うことを
指す。リスクを過度に事業者に負担させることはＰＦＩ総事業費を上方移行させ、ＶＦＭを低
下させる主な要因となるので、あらかじめ民間事業者にリスクを負担させることが目的ではな
く、また一方、リスクの移転が少なすぎれば民間事業者のリスクマネジメント（創意工夫）能
力の有効活用が図れず、ＰＦＩのメリットも活用しきれないということを理解しておく必要が
ある。
リスク調整は、今まで従来型公共事業では顕在化していなかったより詳細なリスクを含め、
公共と民間事業者との間で十分な協議を行った上で、
「適切なリスク分担」を決定していく必要
がある。特に今まで従来型の公共事業では顕在化していなかったリスクは、
「適切な調整」を行
うことにより、ＰＳＣを増加させることによりＶＦＭ自体を増加させる働きがあることに留意
しておく必要がある。
本シミュレーションはリスク調整前の段階において行うものであることから、本事業に固有
発生し、ＶＦＭに影響を及ぼすような詳細なリスクについては考慮していない。
(3)指標
ＰＦＩ事業における３大プレーヤー（公共、ＰＦＩ事業者、金融機関）の重要な役割につい
ては１章で述べた。この三者のそれぞれにとってメリットがあることが第一の成立条件であり、
メリットがなければＰＦＩ事業は実現しない。
３大プレーヤーのメリット
公
共
より廉価で、より質の高い市民サービス提供
事業者
独自性を生かせる新たな事業への参入
金
新たな投資分野の開拓
融
ＰＦＩ事業
上記三者のメリットがバランスよくつり合ったときにＰＦＩ事業は実現する。
そのバランスの良さを検証する指標が「ＶＦＭ」「ＰＩＲＲ（PROJECT INTERNAL RATE of
RETURN）」
「ＥＩＲＲ（EQUITY INTERNAL RATE of RETURN）」
「ＤＳＣＲ（DEBT SERVICE COVERAGE
RATIO）」である。これらは三者のメリットを反映する一般的な評価指標であり、そのメリット
を最大にする一般的目標数値がそれぞれに存在する。その数値により公共はその事業をＰＦＩ
方式で実施するか否か、事業者はその事業に参加するか否か、そして金融機関はその事業、事
36
Ⅲ章 シミュレーション
業者に融資するか否かを判断するのである。つまり、それらの目標数値をクリアすることがＰ
ＦＩ事業実現の第二の成立条件となる。
本シミュレーションにおいては、個々の理想的な数値のバランスを求めることによって事業
の実現可能性を探るものである。
事業性の評価指標相関図
公共
Debt Service Coverage Ratio（ＤＳＣＲ）
ＶＦＭ
毎期発生するｷｬｯｼｭﾌﾛｰ※
＝
借入金返済額＋金利
※ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ＝利払前・償却前・税引後利益
金融機関
出資者
ＥＩＲＲ
ＰＩＲＲ
・毎年の事業の安全性を計るための指標
ＤＳＣＲ
【条件】 一般的に ＤＳＣＲ＞１．２
Equity Internal Rate of Return（EIRR）
Project Internal Rate of Return（PIRR）
株主利益率
内部利益率
・出資者にとって採算性を計るための指標
・事業の投資採算性を計るための指標
・出資金の現在価値と将来の元利金返済後の
・設備投資額の現在価値と償却前利払前の当期損
損益の現在価値が一致する割引率のこと
益の現在価値が一致する割引率のこと
【条件】一般的に ＥＩＲＲ＞ＰＩＲＲ
【条件】一般的に ＰＩＲＲ＞調達金利＋1％
理想的数値（本シミュレーション）
ＰＩＲＲ
ＤＳＣＲ
＞5％
＞1．2
ＥＩＲＲ
＞10%
37
Ⅲ章 シミュレーション
（4）シミュレーション
本シミュレーションは、ＰＦＩ事業者の収入は公共からのサービス対価支払のみとする「サ
ービス購入型」事業を想定している。
また、事業の可否を多面的に捉えるため、ＢＯＴ方式とＢＴＯ方式の両方式についてシミュ
レーションを行い、さらに両方式について下記の２方向からの評価を行うものとする。
①ＣＡＳＥ１
ＶＦＭを「０」とした場合（ＰＳＣ＝ＰＦＩＬＣＣの場合、つまりＰＦＩ方式によりサ
ービス向上のみが期待できるとき）に算出される「ＰＩＲＲ」
、「ＤＳＣＲ」、
「ＥＩＲＲ」
を解析し、民間からみた事業の実現可能性を評価する。金融機関が融資をしてくれるか、
つまり「民間事業として成立」するかどうかを判断するものである。
ＣＡＳＥ１のフローチャート
前提条件
1．事業概要
2．ＰＳＣ=ＰＦＩＬＣＣ（VFM=０）
入
力
シミュレーション
CASE １
BTO 方式
BOT 方式
算出結果
PIRR
DSCR
検証
民間事業としての成否
38
EIRR
Ⅲ章 シミュレーション
②ＣＡＳＥ２
評価指標のうち、「ＤＳＣＲ」に注目して評価したケースである。
例えば、ＤＳＣＲ≦１．０とは、事業から生み出された税引後元利返済前キャッシュフ
ローが当該年度の元利支払額を下回る（元利返済が不可能である）ことであり、それは単
年度で新たに借入れを行わなければ事業が成立しないことを意味する。
原則的には、当該数値が１．０を上回っていれば事業は継続可能と判断できるが、長期
にわたる事業の突発的な経費の増加、収入の減少等を考慮すると、通常は１．２∼１．３
が必要となる。
ＣＡＳＥ２では、事業期間中の「平均ＤＳＣＲ」を「１．２」に固定（仮定）した時の
ＶＦＭの推移および毎年の公共負担額について検証し、ＰＦＩ方式の成否と、長期にわた
る事業の安全性を評価する。
ＣＡＳＥ２のフローチャート
前提条件
1．事業概要
2．平均ＤＳＣＲ＝1.2
入
力
シミュレーション
CASE 2
BOT 方式
BTO 方式
算出結果
VFM
VFM 向上率
検証
ＰＦＩ方式の成否
事業の安全性
39
毎年公共負担額
Ⅲ章 シミュレーション
（5）留意事項
①補助金等について
本シミュレーションでは、試算を簡易化するため、補助金等の適用を考慮していない。
ＰＦＩ事業では、国、府からの補助金、日本政策投資銀行による無利子融資、財政投融
資、そして地方公共団体が地域振興に資する民間事業活動を支援するために行う「地域総
合整備資金貸付（ふるさと融資）
」等の低利融資制度が適用可能である。ただし、当該事業
のスキームや施設種別・規模等により制度の適用可否に違いが生じるため、ＰＦＩ手法導
入決定前にその確認をしておく必要がある。
②入札費用について
事業の「開業準備費と入札費用」
（イニシャルコスト）は、従来型の公共事業においても
事業者が負担するため、本シミュレーションにおいてもコストに算入していない。
③スワップレートについて
事業固有のリスクについては、リスク分担によるリスクヘッジが事業の安定性に大きく
影響するため、融資における金利もそれに緊密に連動するものと思われる。
本シミュレーションでは、試算を簡易化するため、過去１０年間（平成４年度∼平成１
３年度）の１０年物金利スワップレートを参考にした上で、基準金利を３．０％と設定し
ている。なお、本シミュレーションでは、本事業の特性を考慮し低リスク分１．０％を上
積みしている。
④割引率について
現在価値に換算するための割引率を４％と設定する。
ＰＦＩ事業においては、平均１０年以上と長期にわたる事業期間中、投下した総資本と
資本が生み出す毎年のキャッシュフロー総額の差の多寡を現段階で判断する必要がある。
⑤感度分析
公共が、従来方式で実施した場合の設計・建設費及び運営・設計維持管理費をそれぞれ
１００％としたとき、
ＰＦＩ事業者が実施した場合の各費用を５％刻みで、
９５％、９０％、
８５％、８０％に経費を削減できるケースを想定して各指標等を算出する。
40
Ⅲ章 シミュレーション
2.事業概要
（1）概要
シミュレーションを行うにあたり、その具体的な事業の全体像を仮定、設定する。
事業を実施するにあたり必要な大前提を下記の表に示す。なお、事業実施のためのより詳細な設定事
項は、2.事業概要（2）積算に記載し、また、各財務指標を導き出すためのさらに詳細な設定は４．算定
シートモデル①前提条件シートで設定している。
1.事業名称
（仮称）市庁舎整備等事業
2.事業主体
市
3.事業期間
設計期間 1年
建設期間 1年
維持管理・運営期間 20年 計 22年
4.事業範囲
市庁舎の設計・建設業務
市庁舎の清掃等維持管理、警備・受付等運営業務
5.事業方式
BOT、BTO両方式で検証
6.事業類型
サービス購入型
7.補 助 金
無 し
8.大規模修繕
考慮しない
9.リ ス ク
低い
10.借入金利
低リスク分（＋1.0％）
11.備 考
1.地方交付税補填については、４．モデルシート①前提条件シートで設定
2.維持管理と運営にかかる費用は、維持管理・運営費で一括で計上する。
41
Ⅲ章 シミュレーション
(2)積算
項 目
延床面積
積算根拠
16,000
㎡
建設費
4,944,000 千円
建設業務
4,800,000 千円
800 人
20 ㎡/人
建築物
2,880,000 千円
300 千円/㎡
0.6
16,000 ㎡
設備
1,920,000 千円
300 千円/㎡
0.4
16,000 ㎡
設計・工事監理業務
144,000 千円 4,800,000 千円
維持管理・運営費
186,000 千円
建物保守管理
機能維持のための
日常業務を含む。
設備保守管理
機能維持のための
日常業務を含む。
外構施設
保守管理業務
植栽処理業務を含む。
3.0%
類似団体（Ⅳ-4）年間所要計上経費による
清掃業務
保安警備業務
光熱水費
モニタリング費
補助金
1,600 千円
先進都市モニタリング事例による
0 千円
国負担分
0 千円
府負担分
0 千円
Ⅲ章 1.前提 （5）留意事項 参照
42
職員数×
1人当たり延床面
積
SRC造
工事費の3％
Ⅲ章
シミュレーション
３．リスク分担表
リスクの配分に関しては、各リスクを最も適切に管理することができる者が当該リスクを負
うことが求められる。最適なリスク配分を行うことによって、リスク管理が行いやすく損失が
発生する確率を低減させ、事業の総コストを削減することになり、ＶＦＭの向上につながるか
らである。反対に、不合理なリスクを一方的に民間事業者に負担させた場合、結果的には入札
価格の増大や、コスト面での高騰、事業の破綻等を招く可能性があることを理解しておかねば
ならない。また、ＶＦＭ評価にあたってはリスク配分の結果に基づいてリスクを定量化するこ
とが不可欠であり、適切な定量化を行うためにも、事業が内包するリスクを的確に抽出・分析
することが重要である。
このリスク分担表は「ＰＦＩ事業におけるリスク分担等に関するガイドライン」に準拠
する基本的リスクであり、その事業種別・規模、行政の考え方等によりその分担、種類、
リスクの数は変わってくる。
公共と民間事業者のリスク分担
項目
リスクの種類
リスクの内容
共通
公共支援不履行
法律変更
条例変更
税制変更リスク
制度変更リスク
経済リスク
社会リスク
その他
計画
測量・調査リスク
建
設
応募リスク
資金調達リスク
用地取得リスク
ただし、消費税等全法人に係わるものは除く
法令・条例の遵守
公共の仕様変更によるコスト等の増加
事業者の都合による変更（設計等）
第三者賠償請求（利用者賠償請求を含む）
インフレ
金利の上昇
住民反対運動、訴訟
環境問題リスク（公害、環境問題等）
安全性の確保・環境の保全
パートナーリスク
負担者
公共
民間
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
事業パートナーの経験不足リスク等
不可抗力（大規模災害等）
保険
地形・地質等現地調査のミス、不備
公共の指示ミス
設計ミス等による設計変更
民間提案に係わる反対等
環境アセスメント
落選時の応募コスト
必要な資金確保
用地確保
43
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
Ⅲ章
シミュレーション
技術革新リスク
事業計画による超過用地取得
公共が関連して実施する工事の遅れ等
民間の事業計画に関連し整備する施設
工事遅延
工事費増高
仕様不適合
工事中の事故・火災
需要予測、営業促進
天候リスク
管理・運営・維持コストの上昇
事業会社事由による破綻等
事故・火災による損傷
設備等の更新
施設機能の陳腐化、不効率等
瑕疵リスク
潜在的瑕疵の修復費用等
○
移管手続リスク
残存価値の低下
○
関連施設リスク
管理・運営
工事遅延リスク
ｺｽﾄ･ｵｰﾊﾞｰﾗﾝﾘｽｸ
性能リスク
施設破損リスク
営業リスク
管理運営リスク
移管
44
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
○
４.算定シートモデル
事業概要に沿ったシミュレーションを行うにあたり、そのシミュレーション概要（シート構
成）は下記のとおりである。
シミュレーションにおけるシート構成
① 前提条件入力シート
CASE１【VFM＝０】
CASE２【平均 DSCR＝1.2】
② PCS 算定シート
③ PFI 方式
VFM
公共負担額算定シート
④ PFI 方式
民間収支算定シート
各指標
CASE１については、②PCS 算定シート上で算出される現在価値に割り戻した総額（NPV）
と③PFI 方式公共負担額算定シート上で算出される現在価値に割戻した総額（NPV）が等しく
なるように（つまり VFM が「０」となる）場合の各財務指標を算出することとなる。
CASE２については、④PFI 方式民間収支算定シート上で算出される平均 DSCR を「１．２」
と仮定した場合の VFM を算出する。
なお、４．算定シートモデルにおいて掲載するシートは「CASE１の BOT 方式、建設の削
減効率 80%、維持管理・運営の削減効率 80%の場合」と、
「CASE2 の BTO 方式、建設の削減
率 80%、維持管理・運営の削減効率 80%の場合」の 2 例を掲載している。
45
Ⅲ章 シミュレーション
（1）CASE１
① 前提条件入力シート
◆ 前提条件 ◆
事業内容
施設概要
割引率
インフレ率
2（2）積算条件より入力
敷地面積
延床面積
4.00%
0.00%
㎡
16,000 ㎡
（備考）
（備考）
開業準備費と入札費用等はコストに
≪従来型の場合（公共が直接実施した場合≫ 算入しない
（初期費用）
① 資金需要
開業費
設備投資
② 資金調達
資金需要合計
地方債発行額
補助金
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
一般会計
資金調達合計
（維持管理・運営機関における収入・支出）
合計額
③ 収入
地方交付税補填
その他収入
合計額
④ 支出
維持管理費
運営費
保険料
従来型公共
0 千円
0 千円
0 千円
0 千円
4,944,000 千円
0 千円
0 千円
4,944,000 千円
4,944,000
3,460,800 千円
千円
千円
3,460,800 千円
0 千円
0 千円
0 千円
0 千円
1,483,200 千円
4,944,000 千円
2,390,016
0
186,000
180,000
6,000
0
算出根拠
充当率
利率
70.0%
3.0%
国負担分
0
0
0
0
償還期間
据置期間
千円
千円
千円
千円
千円
元利償還金 ×
50%
千円／年
千円／年
千円／年
維持管理・運営費で一括計上
千円／年
千円
建設費 × 0.0%
府負担分
20 年
3 年
0
0
0
0
国・府からの補助金
は想定していない
千円
千円
千円
千円
BOT方式では建築物がPFI事業者所有になるため、開業時の公
租公課は発生する。
BTO方式では建築物が市所有になるため、開業時の公租公課は
発生しない。
2（2）積算条件より入力
≪PFI方式の場合≫
（初期費用）
① 資金需要
開業費
46
設備投資
② 資金調達
建中金利
開業時
公租公課
資金需要合計
資本金
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
PFI方式公共
千円
千円
千円
千円
算出根拠
不動産所得税
登録免許税
PFI方式民間
0 千円
0 千円
0 千円
0 千円
3,955,200 千円
0 千円
0 千円
3,955,200 千円
千円
110,746 千円
16,612 千円
4,082,557 千円
408,256 千円
算出根拠
公共開業費
×
100%
公共建設
×
80%
投資額×
投資額×
70%
70%
資金需要×
10%
公共が従来方式で実施した場合の
費用をPFI事業者が経費削減率を
100%から80%までの5段階で入力する。
×
×
4.0%
0.6%
408,256
0
0
408,256
1 年度
2 年度
3 年度
設備借入金
補助金
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
3,674,302
0
0
3,674,302
千円
千円
千円
千円
合計額
借入金（A)
1 年度
2 年度
3 年度
3,674,302
0
0
3,674,302
千円
千円
千円
千円
借入金（A)
1年度
2年度
3年度
0
0
0
0
0
0
0
0
4,082,557
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
借入金（B)
1年度
2年度
3年度
国負担計
PFI事業者が事業を行うに当たって納付する税金のうち、市へ
納付する分を市の収入として計上する。
なお、BTO方式の場合は、建設物が市の所有となるため、税
金は「０」となる。
借入金（B )
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
資金調達合計
（維持管理・運営機関における収入・支出）
③ 収入
サービスの対価
固定資産税
税収
都市計画税
市町村民税
合計額
地方交付税補填
その他収入
④ 支出
サービスの対価
合計額
維持管理費
運営費
モニタリング費
保険料
固定資産税
公租公課
都市計画税
収益関係税率
PFI事業における地方交付税補填額は、その金額を起債した
ものと想定し、従来型と同一の起債の充当率及び措置率を適
用し算出する。
38,761
8,306
3.37%
1,951,353
0
566,197
千円
千円
CACE1
PSCとPFILCCが等しくなるとき、市がPFI事業者に毎年支払
うべき公共負担額を求め、入力する。
千円
千円／年
千円／年
割合
金利基準３%に事業の低リスク分
の金利１%を上乗せして入力
0%
0%
100%
566,197 千円／年
0 千円／年
2（2）積算条件より入力
千円
千円
千円
千円
148,800 千円／年
144,000 千円／年 公共×
4,800 千円／年 公共×
0%
0%
100%
0%
0%
0%
0
0
0
0
千円
千円
千円
千円
償還期間
20 年
20 年
20 年
金利
4%
4%
4%
償還期間
0 年
0 年
0 年
府負担計
金利
3.5%
3.5%
3.5%
0
0
0
0
公共が支払うサービスの対価（割賦額、
委託料）がPFI事業者の収入となる。
PFI事業者が事業を行うに当たって納付する税金のうち、市へ
納付する分をPFI事業者の支出として計上する。
なお、BTO方式の場合は、建設物が市の所有となるため、税
金は「０」となる。
80%
80%
公共が従来方式で実施した場合の
費用をPFI事業者が経費削減率を100%
から80%までの5段階で入力する。
1,600 千円／年
0 千円／年 建設費×
38,761 千円／年 投資額×
8,306 千円／年 投資額×
40.87%
0.0%
70%
70%
×
×
1.4%
0.3%
国・府からの補助金は想定して
いない
千円
千円
千円
千円
Ⅲ章 シミュレーション
②PCS算定シート
事業方式：
維持管理期間：
☆ 収支シミュレーション
BOT
20
方式
年
（単位：千円）
≪収支予想≫
収入
支出
事業期間
開業年度
計
収入
起債
補助金
地方交付税補填
1
-2
47
計
開業費
設備投資
維持管理 運営費
保険料
起債償還
起債利息
2
-1
3
0
3,460,800
0
3,460,800
0
0
4
1
51,912
0
5
2
51,912
0
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
51,912 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
51,912
51,912
51,912 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428
合計
5,850,816
0
3,460,800
0
2,390,016
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 4,944,000 289,824 289,824 289,824 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,857 448,857
0
0
0 4,944,000
0 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 159,033 163,803 168,718 173,779 178,992 184,362 189,893 195,590 201,458 207,501 213,726 220,138 226,742 233,545 240,551 247,767 255,200
103,824 103,824 103,824 103,824 99,053 94,139 89,077 83,864 78,494 72,963 67,267 61,399 55,355 49,130 42,718 36,114 29,312 22,306 15,089
7,656
13,444,032
0
4,944,000
3,720,000
0
3,460,800
1,319,232
公共負担額
0
0 1,483,200 237,912 237,912 237,912 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428
7,593,216
同上（実質値）
0
0 1,483,200 237,912 237,912 237,912 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428
7,593,216
同上（現在価値）
0
0 1,483,200 228,761 219,963 211,503 271,339 260,903 250,868 241,219 231,942 223,021 214,443 206,195 198,265 190,639 183,307 176,257 169,478 162,959 156,692 150,665 144,870
5,576,488
正味現在価値（ＮＰＶ）
5,576,488
PSC（Pablic Sector Conparator）がＰＦＩ方式
公共負担額算定シートの正味現在価値と等
しくする。
Ⅲ章 シミュレーション
③PFI方式公共負担額算定シート
事業方式：
BOT
維持管理期間：
20
方式
年
☆ 収支シミュレーション
（単位：千円）
≪収支予想≫
23
20
52,317
52,317
0
0
合計
2,946,311
994,958
1,951,353
0
566,197 566,197 566,197
566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197 566,197
10,757,735
417,397 417,397 417,397
148,800 148,800 148,800
1,600
1,600
1,600
417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397 417,397
148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
8,347,932
2,976,000
32,000
公共負担額 計（名目値）
388,392 388,225 388,052
387,872 387,685 387,491 387,288 387,078 386,859 386,631 386,395 386,148 385,892 385,626 385,349 515,151 514,852 514,540 514,216 513,879
8,377,621
同上（実質値）
388,392 388,225 388,052
387,872 387,685 387,491 387,288 387,078 386,859 386,631 386,395 386,148 385,892 385,626 385,349 515,151 514,852 514,540 514,216 513,879
8,377,621
373,453 358,936 344,977
331,555 318,649 306,239 294,307 282,834 271,802 261,194 250,995 241,187 231,757 222,689 213,971 275,043 264,311 253,991 244,069 234,528
5,576,488
収入
支出
事業期間
開業年度
計
税収
地方交付税補填
その他収入
1
-2
計
開業費
サービスの対価
割賦部分の対価
維持管理・運営部分の対価
モニタリング費
48
同上（現在価値）
正味現在価値（ＮＰＶ）
5,576,488
2
-1
3
0
0
0
0
0
4
5
6
1
2
3
0 177,805 177,971 178,144
47,715 47,881 48,054
130,090 130,090 130,090
0
0
0
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
178,324 178,511 178,706 178,908 179,119 179,338 179,565 179,802 180,048 180,304 180,571 180,848
48,234 48,421 48,616 48,818 49,029 49,248 49,475 49,712 49,958 50,214 50,480 50,757
130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
19
16
51,045
51,045
0
0
20
17
51,345
51,345
0
0
21
18
51,657
51,657
0
0
22
19
51,980
51,980
0
0
0
PFILCC（PFI事業のライフサイクルコス
ト）がＰＣＳシートの正味現在価値と等し
くする。
Ⅲ章 シミュレーション
④PFI方式民間収支シート
事業方式：
維持管理期間：
BOT
20
方式
年
☆ 収支シミュレーション
（単位：千円）
≪収支予想≫
営業収入
営業費用
事業期間
開業年度
計
サービスの対価
割賦部分の対価
維持管理・運営部分の対価
その他収入
計
維持管理・運営費
保険料
公租公課
割賦原価
1
-2
営業利益
営業外費用
支払金利（Ａ）
支払金利（Ｂ）
0
2
-1
0
3
0
0
4
1
566,197
5
2
566,197
6
3
566,197
7
4
566,197
8
5
566,197
9
6
566,197
10
7
566,197
11
8
566,197
12
9
566,197
13
10
566,197
14
11
566,197
15
12
566,197
16
13
566,197
17
14
566,197
18
15
566,197
19
16
566,197
20
17
566,197
21
18
566,197
22
19
566,197
23
20
566,197
合計
11,323,932
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
417,397
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
166,202
8,347,932
2,976,000
0
7,999,895
2,976,000
0
941,338
4,082,557
3,324,037
0
0
0
0
0
0
0
0
0
146,972
146,972
0
142,036
142,036
0
136,903
136,903
0
131,565
131,565
0
126,013
126,013
0
120,239
120,239
0
114,234
114,234
0
107,989
107,989
0
101,495
101,495
0
94,740
94,740
0
87,715
87,715
0
80,409
80,409
0
72,811
72,811
0
64,909
64,909
0
56,691
56,691
0
48,144
48,144
0
39,255
39,255
0
30,011
30,011
0
20,397
20,397
0
10,399
10,399
0
1,732,929
1,732,929
0
19,230
7,859
24,165
9,876
29,298
11,974
34,637
14,156
40,189
16,425
45,962
18,785
51,967
21,239
58,212
23,791
64,707
26,446
71,462
29,207
78,487
32,078
85,793
35,063
93,391
38,169
101,293
41,398
109,511
44,757
118,058
48,250
126,946
51,883
136,191
55,661
145,805
59,590
155,803
63,677
1,591,108
650,286
940,822
税引前当期損益
収益関係税
税引後当期損益
11,371
14,289
17,324
20,481
23,763
27,178
30,728
34,421
38,261
42,255
46,409
50,729
55,222
59,894
64,754
69,808
75,063
80,530
86,214
92,127
累積損益
11,371
25,660
42,984
63,464
87,228
114,405
145,134
179,555
217,816
260,072
306,481
357,210
412,432
472,327
537,080
606,888
681,952
762,481
848,695
940,822
4
1
215,498
11,371
204,128
5
2
218,417
14,289
204,128
6
3
221,452
17,324
204,128
7
4
224,609
20,481
204,128
8
5
227,891
23,763
204,128
9
6
231,305
27,178
204,128
10
7
234,856
30,728
204,128
11
8
238,549
34,421
204,128
12
9
242,389
38,261
204,128
13
10
246,383
42,255
204,128
14
11
250,537
46,409
204,128
15
12
254,857
50,729
204,128
16
13
259,350
55,222
204,128
17
14
264,022
59,894
204,128
18
15
268,882
64,754
204,128
19
16
273,935
69,808
204,128
20
17
279,191
75,063
204,128
21
18
284,657
80,530
204,128
22
19
290,342
86,214
204,128
23
20
296,254
92,127
204,128
123,389
128,325
133,458
138,796
144,348
150,122
156,127
162,372
168,867
175,622
182,647
189,952
197,551
205,453
213,671
222,217
231,106
240,350
249,964
259,963
123,389
0
92,109
92,109
128,325
0
90,092
182,201
133,458
0
87,994
270,195
138,796
0
85,812
356,007
144,348
0
83,543
439,550
150,122
0
81,183
520,733
156,127
0
78,729
599,462
162,372
0
76,177
675,639
168,867
0
73,522
749,161
175,622
0
70,762
819,923
182,647
0
67,891
887,814
189,952
197,551
205,453
213,671
222,217
231,106
240,350
249,964
259,963
0
0
0
0
0
0
0
0
0
64,905
61,799
58,570
55,211
51,718
48,085
44,307
40,378
36,291
952,718 1,014,518 1,073,087 1,128,298 1,180,016 1,228,102 1,272,409 1,312,786 1,349,078
≪キャッシュフロー表≫
49
事業期間
開業年度
計
税引後当期利益
割賦原価戻入
出資金
借入金（Ａ）
借入金（Ｂ）
補助金
ｷｬｯｼｭｱｳﾄ 計
開業費
設備投資
開業時公租公課
借入金（Ａ）元本償還
借入金（Ｂ）元本償還
フリーキャッシュフロー
現金残高
1
-2
ｷｬｯｼｭｲﾝ
2
-1
0
0
3
0
4,082,557
408,256
3,674,302
0
0
4,082,557
0
3,955,200
127,357
0
0
0
0
≪指標計算表≫
PIRR計算
事業期間
開業年度
計
元利償還前CF
PIRR
1
-2
2
-1
3
0
-4,082,557
4
1
5
2
6
3
7
4
8
5
9
6
10
7
11
8
12
9
13
10
14
11
15
12
16
13
17
14
18
15
19
16
20
17
21
18
22
19
23
20
362,471
360,453
358,355
356,174
353,905
351,545
349,091
346,538
343,884
341,123
338,252
335,266
332,161
328,931
325,573
322,080
318,447
314,669
310,739
306,653
362,471
270,362
360,453
270,362
358,355
270,362
356,174
270,362
353,905
270,362
351,545
270,362
349,091
270,362
346,538
270,362
343,884
270,362
341,123
270,362
338,252
270,362
335,266
270,362
332,161
270,362
328,931
270,362
325,573
270,362
322,080
270,362
318,447
270,362
314,669
270,362
310,739
270,362
306,653
270,362
1.34
1.33
1.33
1.32
1.31
1.30
1.29
1.28
1.27
1.26
1.25
1.24
1.23
1.22
1.20
1.19
1.18
1.16
1.15
1.13
92,109
90,092
87,994
85,812
83,543
81,183
78,729
76,177
73,522
70,762
67,891
64,905
61,799
58,570
55,211
51,718
48,085
44,307
40,378
36,291
5.54%
DSCR計算 計
元利償還前CF
元利償還額
各期DSCR
DSCR平均
1.25
DSCR最低
1.13
EIRR計算
元利償還後配当前ＦCF
EIRR
-408,256
19.31%
合計
9,105,937
940,822
4,082,557
408,256
3,674,302
0
0
7,756,859
0
3,955,200
127,357
3,674,302
0
1,349,078
Ⅲ章 シミュレーション
（2）ＣＡＳＥ２
①前提条件入力シート
◆ 前提条件 ◆
事業内容
施設概要
割引率
インフレ率
2（2）積算条件より入力
敷地面積
延床面積
4.00%
0.00%
≪従来型の場合（公共が直接実施した場合≫
（初期費用）
① 資金需要
開業費
設備投資
② 資金調達
資金需要合計
地方債発行額
補助金
㎡
16,000 ㎡
（備考）
（備考）
開業準備費と入札費用等はコストに
算入しない
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
一般会計
資金調達合計
（維持管理・運営機関における収入・支出）
合計額
③ 収入
地方交付税補填
その他収入
合計額
④ 支出
維持管理費
運営費
保険料
従来型公共
0 千円
0 千円
0 千円
0 千円
4,944,000 千円
0 千円
0 千円
4,944,000 千円
4,944,000
3,460,800 千円
千円
千円
3,460,800 千円
0 千円
0 千円
0 千円
0 千円
1,483,200 千円
4,944,000 千円
2,390,016
0
186,000
180,000
6,000
0
算出根拠
充当率
利率
70.0%
3.0%
国負担分
0
0
0
0
償還期間
据置期間
千円
千円
千円
千円
千円
元利償還金 ×
50%
千円／年
千円／年
千円／年
維持管理・運営費で一括計上
千円／年
千円
建設費 × 0.0%
府負担分
20 年
3年
0
0
0
0
国・府からの補助金
は想定していない
千円
千円
千円
千円
BOT方式では建築物がPFI事業者所有になるため、開業時の公租
公課は発生する。
BTO方式では建築物が市所有になるため、開業時の公租公課は
発生しない。
2（2）積算条件より入力
≪PFI方式の場合≫
（初期費用）
① 資金需要
開業費
50
設備投資
② 資金調達
建中金利
開業時
公租公課
資金需要合計
資本金
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
PFI方式公共
千円
千円
千円
千円
算出根拠
不動産所得税
登録免許税
PFI方式民間
0 千円
0 千円
0 千円
0 千円
3,955,200 千円
0 千円
0 千円
3,955,200 千円
千円
110,746 千円
16,612 千円
4,082,557 千円
408,256 千円
算出根拠
公共開業費
×
100%
公共建設
×
80%
投資額×
投資額×
70%
70%
資金需要×
10%
公共が従来方式で実施した場合の費
用をPFI事業者が経費削減率を100%か
ら80%までの5段階で入力する。
×
×
4.0%
0.6%
408,256
0
0
408,256
1 年度
2 年度
3 年度
設備借入金
補助金
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
3,674,302
0
0
3,674,302
千円
千円
千円
千円
合計額
借入金（A)
1 年度
2 年度
3 年度
3,674,302
0
0
3,674,302
千円
千円
千円
千円
借入金（A)
1年度
2年度
3年度
0
0
0
0
0
0
0
0
4,082,557
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
千円
借入金（B)
1年度
2年度
3年度
国負担計
借入金（B )
1 年度
2 年度
3 年度
合計額
1 年度
2 年度
3 年度
資金調達合計
（維持管理・運営機関における収入・支出）
③ 収入
サービスの対価
固定資産税
税収
都市計画税
市町村民税
合計額
地方交付税補填
その他収入
④ 支出
サービスの対価
合計額
維持管理費
運営費
モニタリング費
保険料
固定資産税
公租公課
都市計画税
収益関係税率
PFI事業者が事業を行うに当たって納付する税金のうち、市へ
納付する分を市の収入として計上する。
なお、BTO方式の場合は、建設物が市の所有となるため、税
金は「０」となる。
PFI事業における地方交付税補填額は、その金額を起債した
ものと想定し、従来型と同一の起債の充当率及び措置率を適
用し算出する。
38,761
8,306
3.37%
1,951,353
0
543,566
CACE2
指標である平均DSCRが「１．２」となるときの市がＰＦＩ事業者
に毎年支払うべき、公共負担額を求め入力する。
2（2）積算条件より入力
割合
0%
0%
100%
543,566 千円／年
千円
千円
千円
千円／年
千円／年
千円
千円
千円
千円
0 千円／年
148,800 千円／年
144,000 千円／年 公共×
4,800 千円／年 公共×
0%
0%
100%
0%
0%
0%
0
0
0
0
償還期間
20 年
20 年
20 年
金利
償還期間
金利
3.5%
3.5%
3.5%
0
0
0
0
0年
0年
0年
府負担計
千円
千円
千円
千円
公共が支払うサービスの対価（割賦額、
委託料）がPFI事業者の収入となる。
PFI事業者が事業を行うに当たって納付する税金のうち、市へ
納付する分をPFI事業者の支出として計上する。
なお、BTO方式の場合は、建設物が市の所有となるため、税
金は「０」となる。
80%
80%
1,600 千円／年
0 千円／年 建設費×
38,761 千円／年 投資額×
8,306 千円／年 投資額×
40.87%
金利基準３%に事業の低リスク分の
金利１%を上乗せして入力
0.0%
70%
70%
公共が従来方式で実施した場合の費
用をPFI事業者が経費削減率を100%か
ら80%までの5段階で入力する。
×
×
1.4%
0.3%
4%
4%
4%
国・府からの補助金は想定してい
ない
千円
千円
千円
千円
Ⅲ章 シミュレーション
②PCS算定シート
事業方式：
維持管理期間：
☆ 収支シミュレーション
BOT 方式
20
年
（単位：千円）
≪収支予想≫
収入
51
支出
事業期間
開業年度
計
収入
起債
補助金
地方交付税補填
1
-2
計
開業費
設備投資
維持管理 運営費
保険料
起債償還
起債利息
2
-1
3
0
3,460,800
0
3,460,800
0
0
4
1
51,912
0
5
2
51,912
0
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
51,912 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
51,912
51,912
51,912 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428 131,428
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 4,944,000 289,824 289,824 289,824 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856 448,856
0
0
0 4,944,000
0 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 159,033 163,803 168,718 173,779 178,992 184,362 189,893 195,590 201,458 207,501 213,726
103,824 103,824 103,824 103,824 99,053 94,139 89,077 83,864 78,494 72,963 67,267 61,399 55,355 49,130
0
合計
5,850,816
0
3,460,800
0
2,390,016
448,856 448,856 448,856 448,856 448,857 448,857
13,444,032
186,000 186,000 186,000 186,000 186,000 186,000
0
0
0
0
0
0
220,138 226,742 233,545 240,551 247,767 255,200
42,718 36,114 29,312 22,306 15,089
7,656
4,944,000
3,720,000
0
3,460,800
1,319,232
公共負担額
0
0 1,483,200 237,912 237,912 237,912 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428
7,593,216
同上（実質値）
0
0 1,483,200 237,912 237,912 237,912 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428 317,428
7,593,216
同上（現在価値）
0
0 1,483,200 228,761 219,963 211,503 271,339 260,903 250,868 241,219 231,942 223,021 214,443 206,195 198,265 190,639 183,307 176,257 169,478 162,959 156,692 150,665 144,870
5,576,488
正味現在価値（ＮＰＶ）
5,576,488
PSC（Pablic Sector Conparator）
Ⅲ章 シミュレーション
③PFI方式公共負担額算定シート
事業方式：
BOT
維持管理期間：
20
方式
年
☆ 収支シミュレーション
（単位：千円）
≪収支予想≫
23
20
51,555
51,555
0
0
合計
2,931,060
979,707
1,951,353
0
543,566 543,566 543,566
543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566 543,566
10,327,753
394,766 394,766 394,766
148,800 148,800 148,800
1,600
1,600
1,600
394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766 394,766
148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800 148,800
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
1,600
7,895,319
2,976,000
32,000
公共負担額 計（名目値）
366,523 366,357 366,184
366,004 365,817 365,622 365,420 365,210 364,991 364,763 364,526 364,280 364,024 363,758 363,481 493,283 492,984 492,672 492,348 492,011
7,940,259
同上（実質値）
366,523 366,357 366,184
366,004 365,817 365,622 365,420 365,210 364,991 364,763 364,526 364,280 364,024 363,758 363,481 493,283 492,984 492,672 492,348 492,011
7,940,259
同上（現在価値）
352,426 338,718 325,536
312,862 300,675 288,957 277,689 266,855 256,438 246,421 236,789 227,528 218,623 210,061 201,828 263,368 253,085 243,197 233,689 224,547
5,279,293
収入
支出
事業期間
開業年度
計
税収
地方交付税補填
その他収入
1
-2
計
開業費
サービスの対価
割賦部分の対価
維持管理・運営部分の対価
52
モニタリング費
正味現在価値（ＮＰＶ）
5,279,293
2
-1
3
0
0
0
0
0
4
5
6
1
2
3
0 177,043 177,209 177,382
46,952 47,119 47,292
130,090 130,090 130,090
0
0
0
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
177,562 177,749 177,943 178,146 178,356 178,575 178,803 179,040 179,286 179,542 179,808 180,085
47,472 47,659 47,853 48,056 48,266 48,485 48,713 48,949 49,196 49,452 49,718 49,995
130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090 130,090
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
19
16
50,283
50,283
0
0
20
17
50,582
50,582
0
0
21
18
50,894
50,894
0
0
22
19
51,218
51,218
0
0
0
平均ＤＳＣＲを「1.2」とするために必要な
公共負担額の正味現在価値。
PSCとの差がＶＦＭとなる。
Ⅲ章 シミュレーション
④PFI方式民間収支シート
事業方式：
維持管理期間：
BOT
20
方式
年
☆ 収支シミュレーション
（単位：千円）
≪収支予想≫
営業収入
営業費用
事業期間
開業年度
計
サービスの対価
割賦部分の対価
維持管理・運営部分の対価
その他収入
計
維持管理・運営費
保険料
公租公課
割賦原価
1
-2
営業利益
営業外費用
支払金利（Ａ）
支払金利（Ｂ）
0
2
-1
0
3
0
0
4
1
543,566
5
2
543,566
6
3
543,566
7
4
543,566
8
5
543,566
9
6
543,566
10
7
543,566
11
8
543,566
12
9
543,566
13
10
543,566
14
11
543,566
15
12
543,566
16
13
543,566
17
14
543,566
18
15
543,566
19
16
543,566
20
17
543,566
21
18
543,566
22
19
543,566
23
20
543,566
合計
10,871,319
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
394,766
148,800
0
399,995
148,800
0
47,067
204,128
143,571
7,895,319
2,976,000
0
7,999,897
2,976,000
0
941,340
4,082,557
2,871,422
0
0
0
0
0
0
0
0
0
146,972
146,972
0
142,036
142,036
0
136,903
136,903
0
131,565
131,565
0
126,013
126,013
0
120,239
120,239
0
114,234
114,234
0
107,989
107,989
0
101,495
101,495
0
94,740
94,740
0
87,715
87,715
0
80,409
80,409
0
72,811
72,811
0
64,909
64,909
0
56,691
56,691
0
48,144
48,144
0
39,255
39,255
0
30,011
30,011
0
20,397
20,397
0
10,399
10,399
0
1,732,929
1,732,929
0
-3,401
-1,390
1,535
627
6,668
2,725
12,006
4,907
17,558
7,176
23,332
9,536
29,337
11,990
35,582
14,542
42,077
17,197
48,831
19,957
55,856
22,828
63,162
25,814
70,760
28,920
78,662
32,149
86,880
35,508
95,427
39,001
104,316
42,634
113,560
46,412
123,174
50,341
133,173
54,428
1,138,492
465,302
673,190
税引前当期損益
収益関係税
税引後当期損益
-2,011
907
3,943
7,099
10,382
13,796
17,347
21,039
24,880
28,874
33,028
37,348
41,840
46,513
51,372
56,426
61,682
67,148
72,833
78,745
累積損益
-2,011
-1,104
2,839
9,938
20,320
34,116
51,463
72,502
97,382
126,256
159,284
196,631
238,472
284,985
336,357
392,783
454,465
521,613
594,446
673,190
4
1
202,117
-2,011
204,128
5
2
205,035
907
204,128
6
3
208,070
3,943
204,128
7
4
211,227
7,099
204,128
8
5
214,510
10,382
204,128
9
6
217,924
13,796
204,128
10
7
221,475
17,347
204,128
11
8
225,167
21,039
204,128
12
9
229,008
24,880
204,128
13
10
233,002
28,874
204,128
14
11
237,156
33,028
204,128
15
12
241,476
37,348
204,128
16
13
245,968
41,840
204,128
17
14
250,641
46,513
204,128
18
15
255,500
51,372
204,128
19
16
260,554
56,426
204,128
20
17
265,810
61,682
204,128
21
18
271,276
67,148
204,128
22
19
276,961
72,833
204,128
23
20
282,873
78,745
204,128
123,389
128,325
133,458
138,796
144,348
150,122
156,127
162,372
168,867
175,622
182,647
189,952
197,551
205,453
213,671
222,217
231,106
240,350
249,964
259,963
123,389
0
78,727
78,727
128,325
0
76,710
155,438
133,458
0
74,612
230,050
138,796
0
72,431
302,481
144,348
0
70,162
372,642
150,122
0
67,802
440,444
156,127
0
65,348
505,791
162,372
0
62,795
568,587
168,867
0
60,141
628,727
175,622
0
57,380
686,107
182,647
0
54,509
740,616
189,952
0
51,523
792,139
197,551
0
48,418
840,557
205,453
0
45,188
885,745
213,671
0
41,829
927,575
222,217 231,106 240,350 249,964 259,963
0
0
0
0
0
38,336
34,704
30,925
26,996
22,910
965,911 1,000,615 1,031,540 1,058,536 1,081,446
≪キャッシュフロー表≫
53
事業期間
開業年度
計
税引後当期利益
割賦原価戻入
出資金
借入金（Ａ）
借入金（Ｂ）
補助金
ｷｬｯｼｭｱｳﾄ 計
開業費
設備投資
開業時公租公課
借入金（Ａ）元本償還
借入金（Ｂ）元本償還
フリーキャッシュフロー
現金残高
1
-2
ｷｬｯｼｭｲﾝ
2
-1
0
0
3
0
4,082,557
408,256
3,674,302
0
0
4,082,557
0
3,955,200
127,357
0
0
0
0
≪指標計算表≫
PIRR計算
事業期間
開業年度
計
元利償還前CF
PIRR
1
-2
2
-1
3
0
-4,082,557
4
1
5
2
6
3
7
4
8
5
9
6
10
7
11
8
12
9
13
10
14
11
15
12
16
13
17
14
18
15
19
16
20
17
21
18
22
19
23
20
349,089
347,072
344,974
342,792
340,523
338,163
335,709
333,157
330,502
327,742
324,871
321,885
318,779
315,550
312,191
308,698
305,065
301,287
297,358
293,271
349,089
270,362
347,072
270,362
344,974
270,362
342,792
270,362
340,523
270,362
338,163
270,362
335,709
270,362
333,157
270,362
330,502
270,362
327,742
270,362
324,871
270,362
321,885
270,362
318,779
270,362
315,550
270,362
312,191
270,362
308,698
270,362
305,065
270,362
301,287
270,362
297,358
270,362
293,271
270,362
1.29
「１．２」に固定してＰＳＣとＰＦＩＬＣ
Ｃを算出する。
1.28
1.28
1.27
1.26
1.25
1.24
1.23
1.22
1.21
1.20
1.19
1.18
1.17
1.15
1.14
1.13
1.11
1.10
1.08
76,710
74,612
72,431
70,162
67,802
65,348
62,795
60,141
57,380
54,509
51,523
48,418
45,188
41,829
38,336
34,704
30,925
26,996
22,910
5.05%
DSCR計算 計
元利償還前CF
元利償還額
各期DSCR
DSCR平均
1.20
DSCR最低
1.08
EIRR計算
元利償還後配当前ＦCF
EIRR
-408,256
15.16%
78,727
合計
8,838,305
673,190
4,082,557
408,256
3,674,302
0
0
7,756,859
0
3,955,200
127,357
3,674,302
0
1,081,446
Ⅲ章 シミュレーション
５．感度分析
(1)ＣＡＳＥ 1
①BOT方式
PIRR（Project Internal Rate of Return）
単位：％
設備投資の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
3.64%
3.87%
4.12%
4.40%
4.70%
95%
3.82%
4.06%
4.32%
4.60%
4.92%
90%
4.00%
4.24%
4.51%
4.80%
5.13%
4%∼5％
85%
4.18%
4.43%
4.70%
5.00%
5.34%
5%∼6％
80%
4.35%
4.61%
4.89%
5.20%
5.54%
6％以上
維持管理運営業務
の効率性
平均DSCR（Debt Service Coverage Ratio）
設備投資の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
1.06
1.09
1.11
1.14
1.17
95%
1.08
1.10
1.13
1.16
1.19
90%
1.10
1.12
1.15
1.18
1.21
1.1∼1.2
85%
1.11
1.14
1.17
1.19
1.23
1.2∼1.3
80%
1.13
1.16
1.18
1.21
1.25
1.3以上
100%
95%
90%
85%
80%
100%
0.95
0.97
0.99
1.02
1.05
95%
0.97
0.99
1.01
1.04
1.07
90%
0.98
1.01
1.03
1.06
1.09
1.0∼1.1
85%
1.00
1.02
1.05
1.08
1.11
1.1∼1.2
80%
1.02
1.04
1.07
1.10
1.13
1.2以上
維持管理運営業務
の効率性
最低DSCR
設備投資の効率性
維持管理運営業務
の効率性
EIRR（Equity Internal Rate of Return）
単位：％
設備投資の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
-3.45%
1.97%
5.65%
8.87%
11.96%
95%
1.10%
4.81%
7.98%
10.97%
13.94%
90%
4.02%
7.15%
10.05%
12.90%
15.81%
10%∼15%
85%
6.36%
9.19%
11.93%
14.71%
17.59%
15%∼20%
80%
8.39%
11.05%
13.70%
16.43%
19.31%
20%以上
維持管理運営
の効率性
54
Ⅲ章 シミュレーション
②BTO方式
PIRR(Project Internal Rate of Return)
単位：％
設備投資の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
3.78%
4.02%
4.27%
4.56%
4.87%
95%
3.97%
4.21%
4.47%
4.76%
5.09%
90%
4.15%
4.40%
4.67%
4.97%
5.30%
4%∼5%
85%
4.33%
4.59%
4.87%
5.17%
5.52%
5%∼6%
80%
4.51%
4.77%
5.06%
5.38%
5.73%
6%以上
維持管理運営業務
の効率性
平均DSCR（Debt Service Coverage Ratio）
設備投資の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
1.08
1.10
1.12
1.15
1.18
95%
1.09
1.12
1.14
1.17
1.20
90%
1.11
1.14
1.16
1.19
1.23
1.1∼1.2
85%
1.13
1.15
1.18
1.21
1.25
1.2∼1.3
80%
1.15
1.17
1.20
1.23
1.27
1.3以上
100%
95%
90%
85%
80%
100%
0.96
0.98
1.01
1.04
1.07
95%
0.98
1.00
1.03
1.06
1.09
90%
1.00
1.02
1.05
1.08
1.11
1.0∼1.1
85%
1.01
1.04
1.07
1.10
1.13
1.1∼1.2
80%
1.03
1.06
1.09
1.12
1.15
1.2以上
維持管理運営業務
の効率性
最低DSCR
設備投資の効率性
維持管理運営業務
の効率性
EIRR（Equity Internal Rate of Return）
単位：％
設備投資の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
0.30%
4.24%
7.49%
10.51%
13.51%
95%
3.51%
6.73%
9.67%
12.54%
15.46%
90%
6.01%
8.88%
11.64%
14.43%
17.31%
10%∼15%
85%
8.14%
10.82%
13.48%
16.22%
19.10%
15%∼20%
80%
10.05%
12.61%
15.22%
17.94%
20.83%
20%以上
維持管理運営業務
の効率性
55
Ⅲ章 シミュレーション
（2）CASE 2
①BOT方式
VFM（Value for Money）
単位：千円
設備投資の効率性
維持管理運営業務
の効率性
100%
100%
95%
90%
85%
80%
-1,022,628
-819,062
-615,497
-411,931
-208,365
95%
-896,238
-692,672
-489,107
-285,541
-81,975
90%
-769,848
-566,282
-362,717
-159,151
44,415
85%
-643,458
-439,892
-236,327
-32,761
170,805
80%
-517,068
-313,502
-109,936
93,629
297,195
VFM向上率
単位：％
設備投資の効率性
維持管理運営業務
の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
-18.34%
-14.69%
-11.04%
-7.39%
-3.74%
95%
-16.07%
-12.42%
-8.77%
-5.12%
-1.47%
90%
-13.81%
-10.15%
-6.50%
-2.85%
0.80%
0%以下
85%
-11.54%
-7.89%
-4.24%
-0.59%
3.06%
0%∼5%
80%
-9.27%
-5.62%
-1.97%
1.68%
5.33%
5%以上
公共負担額削減率（割賦対価及び維持管理・運営部分の対価）
単位：％
設備投資の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
0.00%
3.63%
7.26%
10.89%
14.53%
95%
1.37%
5.00%
8.63%
12.26%
15.89%
90%
2.74%
6.37%
10.00%
13.63%
17.26%
5%∼10％
85%
4.11%
7.74%
11.37%
15.00%
18.63%
10%∼15％
80%
5.47%
9.11%
12.74%
16.37%
20.00%
15%以上
維持管理運営業務
の効率性
56
Ⅲ章 シミュレーション
①BTO方式
VFM（Value for Money）
単位：千円
設備投資の効率性
維持管理運営業務
の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
-895,621
-698,406
-501,190
-303,975
-106,759
95%
-769,231
-572,016
-374,800
-177,585
19,631
90%
-642,841
-445,625
-248,410
-51,195
146,021
85%
-516,451
-319,235
-122,020
75,195
272,411
80%
-390,061
-192,845
4,370
201,585
398,801
VFM向上率
単位：％
設備投資の効率性
維持管理運営業務
の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
-16.06%
-12.52%
-8.99%
-5.45%
-1.91%
95%
-13.79%
-10.26%
-6.72%
-3.18%
0.35%
90%
-11.53%
-7.99%
-4.45%
-0.92%
2.62%
0%以下
85%
-9.26%
-5.72%
-2.19%
1.35%
4.88%
0%∼5%
80%
-6.99%
-3.46%
0.08%
3.61%
7.15%
5%以上
公共負担額削減率（割賦対価及び維持管理･運営部分の対価）
単位：％
設備投資の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
0.00%
3.47%
6.94%
10.40%
13.87%
95%
1.53%
5.00%
8.47%
11.94%
15.40%
90%
3.06%
6.53%
10.00%
13.47%
16.94%
5%∼10%
85%
4.60%
8.06%
11.53%
15.00%
18.47%
10%∼15%
80%
6.13%
9.60%
13.06%
16.53%
20.00%
15%以上
維持管理運営業務
の効率性
57
Ⅲ章
シミュレーション
６．評価
（1）評価の見方
上から順に、PIRR、平均 DSCR、最低 DSCR、EIRR そして VFM 向上率の評価、公共
負担額削減率となっている。
公共負担額削減率については、直接 PFI 事業選定の可否を判断する指標ではないが、PFI
事業自体が長期間にわたる事業であり、公共が PFI 事業者に支払うサービスの対価の多寡
が公共の財政自体に直接影響を与えるものとなる。それが過度のものでありその財政負担
能力を超えたものであるならば、その支払いは数年後に当然停止するものとなり、その支
払い停止の影響が SPC、ひいてはこの事業自体を破綻させることになる。
このような状態を避けるためにも、公共は後年度財政負担能力として、公共負担額削減
率に対しても多分に留意しておく必要があるため、参考として記載するものである。
設備投資の効率性
100%
PIRR
維持管理運営業務
の効率性
平均 DSCR
×
100%
△
最低 DSCR
×
EIRR
×
VFM 向上率
×
0%
公共負担額削減率
（参考）
（2）評価の基準
評価は、その指標ごとに異なる。基準は各指標の理想的数値を「○」とし、それより以
下をその程度により「実現不可能
×」「実現困難
△」、それ以上を「確実
◎」と判断
したものである。
この基準は、２．事業概要、４．前提条件シートを基にした本シミュレーション独自の
基準であり、PFI 事業全般に共通する基準ではない。当然、その実施しようとする事業の種
類・規模によっては、この評価に当てはまらず、「実現困難
△」であっても、実際はその
環境、条件によって実施可能であると判断できる事業もある。
58
Ⅲ章
シミュレーション
CASE１
評
CASE２
価
PIRR
平均 DSCR
最低 DSCR
EIRR
VFM 向上率
×
実現不可能
借入金利未満
1 未満
1 未満
10%未満
0 未満
△
実現困難
＋1%未満
1∼1.1 未満
1∼1.1 未満
10%∼15%未満
0％∼1%未満
○
可能性有り
＋1%∼2%未満
1.1∼1.2 未満
1.1∼1.2 未満
15%∼20%未満
1%∼5%未満
◎
確実
＋2%以上
1.2 以上
1.2 以上
20%以上
5％以上
（3）評価の仕方
５つの指標の評価により、PFI 事業選定・実施の原則である「民間事業として成立するこ
と」「VFM があること」の 2 原則を満たしているかを全体で評価し判断する。
５つの指標のうち、１つでも「実現不可能」「実現困難」の評価がでれば、そのケースは
実現不可能と評価する。
５つの指標による評価から、
「民間事業として成立する」
「VFM がある」可能性があるケ
ース、すなわち、PFI 事業として選定・実施する可能性があるケースの記号を太字で示し
ている。
59
Ⅲ章 シミュレーション
(4)評価一覧表
①BOT方式
設備投資の効率性
維持管理運営業務
の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
100%
95%
90%
85%
80%
×
△
×
×
×
0.00%
×
△
×
×
×
1.37%
△
△
×
×
×
2.74%
△
○
×
×
×
4.11%
△
○
△
×
×
5.47%
×
△
×
×
×
3.63%
△
○
×
×
×
5.00%
△
○
△
×
×
6.37%
△
○
△
×
×
7.74%
△
○
△
△
×
9.11%
△
○
×
×
×
7.26%
△
○
△
×
×
8.63%
△
○
△
△
×
10.00%
△
○
△
△
×
11.37%
△
○
△
△
×
12.74%
△
○
△
×
×
10.89%
△
○
△
△
×
12.26%
△
○
△
△
×
13.63%
○
○
△
△
×
15.00%
○
◎
△
○
○
16.37%
△
○
△
△
×
14.53%
△
○
△
△
×
15.69%
○
◎
△
○
△
17.26%
○
◎
○
○
○
18.63%
○
◎
○
○
◎
20.00%
100%
95%
90%
85%
80%
×
△
×
×
×
0.00%
×
△
×
×
×
1.53%
△
○
×
×
×
3.06%
△
○
△
×
×
4.60%
△
○
△
△
×
6.13%
△
△
×
×
×
3.47%
△
○
△
×
×
5.00%
△
○
△
×
×
6.53%
△
○
△
△
×
8.06%
△
○
△
△
×
9.60%
△
○
△
×
×
6.93%
△
○
△
×
×
8.47%
△
○
△
△
×
10.00%
△
○
△
△
×
11.53%
○
◎
△
○
△
13.06%
△
○
△
△
×
10.40%
△
○
△
△
×
11.94%
△
○
△
△
×
13.47%
△
◎
△
○
○
15.00%
△
○
△
△
×
13.81%
○
◎
△
○
△
15.40%
②BTO方式
設備投資の効率性
維持管理運営業務
の効率性
100%
95%
90%
85%
80%
○
◎
○
○
○
16.53%
○
◎
○
○
○
16.94%
○
◎
○
○
○
18.47%
○
◎
○
◎
◎
20.00%
60
Ⅲ章
シミュレーション
７．考察
（1）事業方式の違いによる留意点
事業概要、前提条件に従って試算を行い、算出された各指標について感度分析を行った
結果、さらに独自の基準により事業評価を行った。その評価について考察を行うにあたり、
ＰＦＩ事業方式の定性的な差がＰＦＩ事業選定、実施に与える影響が大きいことから、そ
の事業方式の違いにかかる特徴を把握しておく必要がある。
事業方式
課
性能
題
維持管理・運営
ＢＯＴ方式
ＢＴＯ方式
ＰＦＩ事業者が建物を所有する上
瑕疵担保期間経過後は、施設の
で、必要な維持管理を日常的に行
瑕疵の補修は公共が自ら行う必
うため、長期にわたる施設の性能
要がある。
確保が可能である。
大規模修繕は PFI 事業者が行う
必要があるため、その積立を行う
大規模修繕は公共自ら実施す
る必要があり、公共がそのための
積立を行う必要がある。
必要がある。
性能
サービスに対す
る減額措置
公共が PFI 事業者に毎年支払う
公共が PFI 事業者に毎年支払う
サービスの対価は、施設利用に対
サービスの対価は、施設を購入し
する対価であるため、要求性能水
た割賦料と維持管理・運営委託料
準、維持管理水準に達しない場合
の 2 つで構成されているため、要
は、サービスの対価全てが減額の
求性能水準、維持管理水準に達し
対象となりえる。
ない場合は、維持管理・運営委託
（PFI 事業者のインセンティブが
料のみが減額の対象となり、原則
働きやすい）
として割賦料には及ばない。
（ただし、特約があれば可能）
財政
法人税
建物取得原価は、減価償却で費
建物取得原価は、割賦売上原価
法人事業税
用化するため、事業期間が資産の
として全額費用計上可能。
法人府民税
法定償却期間よりも短い場合は、
（VFM に優位に働く）
建物取得原価全額を損金算入す
ることができず、課税される。
PFI 事業者が大規模修繕のため
に積み立てる積立金についても、
益金として課税される。
61
大規模修繕は公共が行うため、
その積立金は非課税となる。
（VFM に優位に働く）
Ⅲ章
シミュレーション
財政
固定資産税
事業期間中、所有権が PFI 事業
事業期間中、所有権が公共（今
都市計画税
者にあるため、施設の所有に対し
回は「市」）にあるため、非課税
て課税されるものについて課税
となる。
される。
（ただし、この課税分は市に帰属
するため VFM には影響しない）
財政
リスク移転
事業期間中、PFI 事業者が施設
事業期間中、公共が施設を所有
を所有するため、事業者へリスク
するため、事業者のリスクは少な
が多く移転される。
い。
（「リスク調整」における調整値
（リスクが低いため、借入金利な
が大きくなり、VFM に優位に働く） どの資金調達面において相対的
にコストが低くなる可能性があ
る。）
62
Ⅲ章
シミュレーション
（2）総合評価一覧
ＢＯＴ方式
■
設備投資の効率性
■ 維持管理運営業務の効率性
PSC×80%
PSC×80%
CASE １
PIRR
5.54％
平均 DSCR
1.25％
最低 DSCR
1.13％
EIRR
19.31％
VFM
297,195 千円
VFM 向上率
5.33％
公共負担額削減率
20.00％
CASE 2
ＢＴＯ方式
■
設備投資の効率性
■ 維持管理運営業務の効率性
PSC×80%
PSC×80%
CASE １
PIRR
5.73％
平均 DSCR
1.27％
最低 DSCR
1.15％
EIRR
20.83％
VFM
398,801 千円
VFM 向上率
7.15％
公共負担額削減率
20.00%
CASE 2
（3）公共から見た評価
上記の表から、ＢＯＴ方式、ＢＴＯ方式ともに「設備投資の効率性が８０％かつ維持管
理運営業務の効率性が８０％」のケースで、ＢＯＴ方式では５．３３％、ＢＴＯ方式では
７．１５％のＶＦＭが確保できることが判明した。
同効率性（削減率）においては、ＢＴＯ方式の方がＶＦＭ向上率も高く、公共負担額も
少なくてすむため、公共の財政縮減面を重視するとＢＴＯ方式の方が優れているようにも
思える。しかし、「適切な調整」を行って両方式を比較してみると、財政部分の差は、現評
価より縮まるものと思われ、両方式に上記表の数値ほどの差はないと思われる。
一方、ＰＦＩ事業の性能面を重視すると、民間の創意工夫、独自性の発揮による効率的、
63
Ⅲ章
シミュレーション
効果的な施設の整備、運営・維持管理による良好な水準の確保、そして長期にわたる事業
期間中のリスク分担という面では施設自体をＰＦＩ事業者が所有する形態をとるＢＯＴ方
式の方が優れている。
（4）ＰＦＩ事業者から見た評価
事業者からすればＰＦＩ事業において、適正な利潤の確保、金融機関からの融資可能性
が重要な要素となってくる。
上記の表から、ＰＩＲＲをみるとＢＯＴ方式では５．５４％、ＢＴＯ方式では５．７３％
のＰＩＲＲが確保することが可能であり、事業として十分に採算が取れる指標となってい
る。また、ＤＳＣＲをみるとＢＯＴ方式では、平均で１．２５、最低で１．１３、ＢＴＯ
方式では、平均で１．２７、最低で１．１５となっており金融機関からの融資も問題がな
いものと思われる。
ＰＦＩ事業では、初期段階に投資を重点的に行う「施設整備中心型」と長期にわたる維
持管理・運営に重点を置く「維持管理・運営型」がある。本来事業者はこの２型に応じて、
前者なら建設業者を中心に、後者から維持管理業者を中心にコンソーシアムを組成するこ
ととなる。
本シミュレーションの特徴として、
「市役所庁舎建設」を事業の対象としたため、事業者
においては、施設の整備、運営・維持管理の創意工夫、独自性が発揮しにくい一方で、資
金調達において事業に対する与信リスクが低く抑えることができる可能性がある。
（5）金融機関から見た評価
金融機関は、事業者に対し融資する判断にあたり、その事業キャッシュフローをはかる
ＤＳＣＲとＥＩＲＲが指標となる。
（4）で述べたようにＤＳＣＲは、ＢＯＴ方式、ＢＴＯ方式ともに十分であり、その元利
返済に問題はないように思われる。
本来、ＥＩＲＲについては、一般に１０%程度が金融機関が要求する水準である。しかし、
ＢＯＴ方式および維持管理・運営のウェートが多い事業については、事業期間が長期にわ
たりキャッシュフローが不安定になる（リスクが増える）ため、より高いＥＩＲＲを要求
するケースもありえる。
本シミュレーションについては、施設整備中心の事業であるため、それほど高いＥＩＲ
Ｒは必要とはされないが、ＢＯＴ方式では１９．３１%、ＢＴＯ方式では２０．８３%と両
方式について高い値を示し、金融機関からの融資は十分に可能であると思われる。
（6）総合
ＰＦＩ事業における３大プレーヤーの視点から本シミュレーションの事業について評価、
考察を行ったが、数値のみで判断する限り、ＰＦＩ事業として選定・実施するのに支障は
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Ⅲ章
シミュレーション
ないと判断される。最終的には、両方式の定性的な差（性能面、財政面）を加味しつつ総
合的に判断することとなる。
ＰＦＩ事業検討の際には、実施予定事業の性質、種別および規模を見極め、当該事業に
最適なスキームを適用することがＶＦＭを最大にする要因であることが判明した。
さらにこれから一段階上の厳格な判断を行う問題点として「税にかかるイコールフッテ
ィング」「事業完了までに実施する大規模修繕の可能性」「今まで顕在化していなかったリ
スクの明確な定量化と適切な分担」などが挙がる。このような課題に対し、庁内での十分
な検討、関係者との協議を行った上で、より精度の高い検証に慎重に取り組む必要がある。
また次段階では、ＰＦＩ方式事業による実施ありきではなく、条件が整わないときには
従来方法で実施することも念頭に入れつつ総合的に判断するべきであろう。
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