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第2回 - 豊島区
豊島区現庁舎地活用事業事業者公募プロポーザル実施要項等 質問回答書（第２回） No 区分 質問内容 回答 1 池袋東エリアのまちづくり 「現庁舎周辺まちづくりビジョン」の対象エリアを中心とし、「そ 池袋東エリアをまちづくりの対象エリアとした理由をご教示くだ の周辺」を含めて「池袋東エリア」としています。また、「その周 さい。 辺」の定義は、提案者が任意に設定して頂いて結構です。 2 中池袋公園、南北区道の整備については、現庁舎周辺まちづ くりビジョンで整備イメージが示されており、公園は平賀達也氏 への設計委託予定(第一回質疑420)とあり、別資料では公園26 年度設計となっているものもあります。 作成要領では「方針を踏まえつつ自由な発想で提案」とありま すが、中池袋公園、南北道路自体の整備計画を含めて提案す ることは可能なのでしょうか。設計の内容が進んでいれば、整合 性を図りたく内容をお知らせください。 3 A用地、B用地間の区道を活かしたにぎわいへの貢献につい 施設整備後の区道のあり方の計画は現段階ではありません。 て、施設整備後の区道のあり方（歩行者専用道路等）について また、No.30の回答を参照してください。 計画がありましたらご教授下さい。 4 公会堂は杭・基礎の図面がないことから工事計画は想定で作 地質的な障害（事業用地の土壌汚染を含む）、地中障害物及 成しています。想定外の杭・基礎等があった場合の事業リスク び既存施設の構造等に当初想定し難い重大な障害が発見され （工期延長、コスト増加）は、区の負担という理解でよろしいで た場合の事業リスクは、区の負担になります。 しょうか。 5 現庁舎地活用の基本的考え方 中池袋公園、南北区道については、区のホームページ上の「現 庁舎周辺まちづくりビジョン」に掲載されている以上の計画の進 展はありません。 区の計画、方針等を踏まえつつ、中池袋公園と南北道路の整 備計画を含めて提案してください。 なお、提案後にまちづくりビジョンに基づく中池袋公園及び南北 道路にかかる整備計画、基本設計の進展があった場合は、優 先交渉権者と協議する予定です。 「建築物（新設）の円滑な解体・撤去に向けた取り組み」とは、 お見込みの通りです。解体に向けた内容として、土地返還まで 解体工法の提案ではなく、解体に向けた考え方を意味している のテナントの立ち退き、解体・収去、更地化に至るまでの工程等 のでしょうか。 を意味しています。 6 新施設の建設の計画について、既存施設の全部を解体しな 新設した杭、既存杭、山留の連壁は残置して構いませんが、 かった(既存杭などを残置した)場合、定期借地契約終了時に既 それ以外の建物部分は全て解体していただきます。 存施設の残置物は残して良いでしょうか。 7 土壌汚染調査・フェイズ2（土壌ガス調査）の詳細資料を開示し 10月上旬には、開示する予定です。 て頂けますでしょうか。 8 フェーズⅡの土壌調査結果、土壌汚染は確認できなかったと 回答にあります。 No.7の回答を参照してください。 フェーズⅡの土壌調査結果の資料を開示いただけますでしょ うか。 9 井戸掘削等は、事業に支障がない範囲であれば可能です。な 借地である本敷地内において井戸掘削等を計画してもよろし お、土地返却時の扱いについては、基本的に原状回復をしてい いでしょうか。またその場合の土地返却時の注意事項について ただきますが、詳細事項は定期借地契約終了の5年前から区と ございましたらご教示ください。 事業者との協議において決定します。 10 提案にあたっては、両敷地において、平成32年3月末までの竣 新施設（新ホール・民間施設各々）の竣工時期の目途（平成31 工を前提とした計画案を作成してください。 年度）についての区の考え方をご教示ください。 なお、優先交渉権者決定後において、やむを得ない理由があ （求められる竣工時期により、計画建物の可能な階数設定や る場合のみ、必要な範囲で竣工時期の協議を行う場合がありま 地階の計画に大きな影響を及ぼすため。） す。 11 新施設の竣工目途として「平成31年度まで」とありますが、自 由度はどの程度認められるのでしょうか。 例えば「A敷地は平成30年度竣工・供用開始、B敷地は平成31 年度竣工・供用開始」といった竣工時期が敷地によって異なるこ とは容認されるのでしょうか。 そうした場合、地代の授受完了時期はB敷地の竣工までという 理解でよろしいでしょうか。 12 A・B両敷地上の全体計画 No.10の回答を参照してください。 いずれか一方の建物が平成32年3月末以前に竣工･共用開始 することは差し支えありません。 ただし、竣工時期が異なる場合の地代の授受完了時期につい ては協議事項とします。 修正後の事業スケジュールについて、新スケジュールでは新 施設の竣工目途は平成31年度までと記載されていますが、平 No.10の回答を参照してください。 成32年3月末日までと考えてよろしいでしょうか。 新ホールの開業時期は平成32年4月以降でも可能ですが、早 また、新ホールについて竣工引渡後の開業時期を平成32年4 期に開業できる計画にしてください。 月以降とすることは可能でしょうか。 1 No 区分 質問内容 回答 13 事業スケジュールについて、新ホールを含まない敷地につい て、平成32年4月以降の竣工とすることは可能でしょうか。 No.10の回答を参照してください。 また、提案後、経済市況の変動等により、当該敷地にて行う民 間事業の竣工時期を変更することは可能でしょうか。 14 解体着手の時期については、平成28年4月頃を想定していま 解体着手及び竣工時期は目途であり必達ではないとしていま す。 すが、容認される目途についてご教示下さい。 竣工時期については、No.10の回答を参照してください。 ①（現庁舎周辺まちづくりビジョンに記載の）方針5のにぎわい のまちづくりを広げる、の中に「幅広い関係者の協働」とありま すが、現段階の具体的内容についてご教示ください。 また、未来を見据えたまちづくり基盤の構築（4）において、「駐 車場整備計画による地域ルール」とありますが、地域ルールの 実施時期をご教示願います。 また、実施された段階で本提案に地域ルールを適用し計画の 修正は可能でしょうか。 現在、「現庁舎周辺まちづくりビジョン連絡会」を設置し検討を 始めたところです。従って、具体的内容及び地域ルールの実施 時期は今後協議する予定です。 なお、優先交渉権者決定後に、地域ルールの条件等が整った 場合は、提案の修正について協議する場合があります。 提案にあたっては、駐車場・駐輪場は以下の①～③の要件に 基づき計画案を作成してください。 ①要求水準書A-29の搬入口・荷捌きは、区の専有部分として 計画してください。その他の駐車場及び駐輪場は、共用部分又 は民間の専有部分のいずれかで計画してください。 ②区がホールの管理用として必要とする駐車場の台数は、要求 ②また、質問回答書211において、「区が駐車場・駐輪場を持 水準書A-29の搬入口・荷捌きを含めて10台（身体障害者用1 たない前提での計画」とありますが、ホール搬入駐車場等区が 台、他の駐車場のサイズは提案によります。）また、駐輪場は25 管理すべきと考えられる部分も含め事業者にて管理を行う場 台として提案してください。 合、利用料等はご負担いただくという理解でよろしいでしょうか。 ③新ホールに必要な駐車場の管理費については、賃借料等で 負担する予定です。 なお、優先交渉権者との協議により、提案による駐車・駐輪台 数及び運営・管理方法については、一部変更する場合がありま す。 15 A・B両敷地上の全体計画 16 第1回質疑No211にて、「区が駐車場および駐輪場を持たない 前提で計画してください」とありますが、駐車場及び駐輪場は民 間施設との全体共用部分として、持分相当の施設整備費及び 開業後の管理費を負担していただけると考えてよろしいでしょう か。 17 駐車場区分の考え方で「NO.211：提案においては、区が駐車 場、駐輪場を持たない前提で提案してください」とゆうのはどう ゆう意味でしょうか。 18 道路法の道路占用許可による道路占用料については、「豊島 区道路占用料等徴収条例」3条(4)公衆が常時無料で交通開放 A用地B用地間の区道の地下及び、架空を横断する通路を計 の一環として通行する道路、との条件を持つ占用物件が減免の 画した場合、別途道路使用料等が発生しないとしてよろしいの 対象となります。 でしょうか。 なお、道路使用料については、道路交通法による道路使用許 可申請の手数料となりますので、所轄の警察署への申請の際 に必要となります。 19 豊島区では「国際アートカルチャー都市」の実現に向けて、国 家戦略特区の指定を目指しています。 国家戦略特区の規制緩和のメニューとしては、容積率の緩和 この度、豊島区を国家戦略特区に追加指定する方針が公表さ が可能になるものではありませんが、道路占用基準の緩和等を れましたが、両敷地間の区道活用については、特区指定を念頭 活用した取組みなどが可能になると想定しています。 に置いた活用提案を行うとしてよろしいでしょうか。 従って、現庁舎地の活用においても、積極的に「国際アートカ ルチャー都市構想」の趣旨を取り込んでいただき文化・にぎわい の魅力の発信地としての提案を期待しています 20 都市計画決定を伴う提案は想定していません。 と回答にあります。 今回の提案においては、建築基準法（総合設計等）の範囲内 のみを対象とし、その他の手法は、都市再生特区や国家戦略 特区含め対象外とするとの認識で宜しいですか。 2 区の駐車場及び駐輪場を民間施設との全体共用部分とする 場合の提案にあたっては、区の持分相当の施設整備費は、区 が負担するものとして計画案を作成してください。 No.15②の回答を参照してください。 No.15②の回答を参照してください。 緊急整備地域に指定されていないため、都市再生特別地区に よる都市計画決定を前提とした提案は想定していません。な お、提案後に緊急整備地域の指定がされた場合は、優先交渉 権者との協議事項とします。 国家戦略特区については、No.19の回答を参照してください。 No 区分 質問内容 回答 21 経済波及効果を定量的に予測するためには「周辺地域」を具 体的に特定する必要があります。「周辺地域」の定義は池袋東 エリア（まちづくりビジョン対象エリア及び周辺）を基本に提案者 が任意に設定することでよいでしょうか。 あるいは、公会堂・庁 舎跡地の開発整備の池袋全体への波及効果としてマクロにとら えた方がよいのでしょうか。 なお、定量的に算出する場合、手法や寄与率設定値等によっ て結果が相当程度異なってくると考えられます。定量的な数値 を求める場合、各提案を相対比較可能なように、算出方法等を ご提示ください。 経済波及効果における「周辺地域」の定義は、池袋駅から,概 ね半径500ｍ程度を範囲とする東口側を基本に算出してくださ い。別途、他のエリアを設定し提案いただくことは差支えありま せん。 算出方法については、数値を比較して評価するという趣旨で はないため、特に設定していません。提案者が任意に設定して ください。 23 作成上の留意点に「経済的波及効果は、できる限り定量的に 示す」とあります。これは本事業で整備する施設への想定来場 者数を示し、そこから周辺の商業施設（本提案による施設も含 む）へ及ぼす経済波及効果（来場者による飲食などの想定消費 支出等）を示すものだと理解しておりますが、周辺の商業施設を 経済波及効果は、対象エリア全体の効果を示しください。 個別具体的に抽出し、当該商業施設への経済波及効果を試算 対象エリアについては、№21の回答を参照してください。 することは非常に困難だと認識しております。 つきましては、周辺地域全体としての経済波及効果をお示しす ることでよいでしょうか。また、本項にて規定されております周辺 地域とは、具体的にどのエリアを示しているのかご教示くださ い。 24 導入施設のエリアにおけるニーズ・非代替性と集客力、周辺 地域への経済的波及効果を客観的に提示する方法として、ど のような指標を用いればよろしいかご教示ください。 25 作成上の留意点にある「低層部の賑わい施設の連続性」と は、Ａ敷地・Ｂ敷地両敷地での導入施設相互の関係記述を求め Ａ敷地・Ｂ敷地両敷地での導入施設相互の関係記述を求めて ているか、周辺エリアの低層部用途と本計画地の賑わい施設と います。 の関係記述を求めているがご教示ください。 低層部のにぎわい創出に関する 計画 26 No21の回答を参照してください。 （「現庁舎の活用及び周辺整備について」）周辺整備のイメー ジに記載のある①Ａ敷地・Ｂ敷地間の民間施設をつなぐ上空通 路、②Ｂ敷地ホールと新区民センターをつなぐ上空通路の設置 評価の詳細に関わる部分については、お答えできません。 は、両方ともに提案すれば加点要素となると考えてよろしいで しょうか。 イベント等の提案は、事業者又は事業者提案に含まれるテナ ント予定（候補）者が行うことを予定するものに限定しないと考え お見込みのとおりです。 てよろしいでしょうか。 27 計画建物に誘致するテナント候補者の提案によるイベントと連 動させることを主眼とした、中池袋公園に対する提案は、加点対 評価の詳細に関わる部分については、お答えできません。 象と考えてよろしいでしょうか。 池袋において、「来街者が目的意識を持って訪れる施設」や 「その施設を訪れる以外にはニーズが満たされない施設」等を 想定しています。 28 「非代替性」とはどのような意味でしょうか。 29 本事業は、にぎわい創出が大きな目的の一つであり、にぎわ 提出書類及び作成資料として、「低層部のにぎわい創出に関 いを積極的に誘導していきたいと考えているため別項目として する計画」を別項目とした理由をご教示ください。 います。 30 「Ａ・Ｂ敷地間の区道を活かした賑わいへの貢献」は記載事項 2つの敷地の連続かつ効果的なにぎわい形成にとって、両敷 となっていますが、Ａ・Ｂ敷地間の区道を特筆すべき理由をご教 地低層部と区道の連携を考慮することが重要であると考えてい 示ください。 るためです。 31 新ホールに関する計画 下層部の賑わい施設を何層計画するかとの連動によって、 ホールの主階（階数及び地上からの高さ）が変わってきます。 上空に大きなホールを配置している例として「ヒカリエ」「大阪 評価に関わる部分については、お答えできません。 フェスティバルホール」等ありますが、ホール主階が上層階にな ること自体が評価対象（減点）となるのでしょうか。 3 No 区分 質問内容 回答 32 提案にあたっては、車椅子席を設置した場合においても、 1300席以上（車椅子席を含む）とありますが、車椅子席の考え 1,300席以上となるようにしてください。 方を確認させてください。 なお、区と優先交渉権者との協議を行う中で、提案内容の修 正について協議する場合があります。 33 音響調整卓に関して、1台の音響調整卓の実行中に故障が生 じた場合、瞬時に音響操作を切り替えることのできる機種は、放 送局や一部の商業劇場向けの特殊で高価な卓となります。一 般的な劇場・ホールでは、1台で様々な故障に対応するのは無 理があるため、同機種の卓を複数台用意して、故障時に運用操 作を予備卓に切り替えるというバックアップ方法が優勢となって おります。コストをむやみに増大させないためにも、このような対 応方法で要求が満足されると考えてよろしいでしょうか。 また、録画用のカメラ等を調達する「必要時」とは、引き渡し後 の運用開始後と考え、このカメラを映像設備に含まないでよろし いでしょうか。 また、舞台照明設備の項目名は参考であり、応募者において 提案してよろしいのでしょうか。ご教示下さい。 新ホールに関する計画 音響調整卓について、要求水準書に示す内容を満たしていれ ば、お見込のとおりです。 録画用のカメラは映像設備に含みません。 舞台照明設備の項目名は、「提出書類及び作成要領（１）3.(5)提案様式集（様式3-8)に示している調光器の容量は参考で すので、応募者で提案していただいて結構です。 34 調達金額（搬入・据付・調整費等を含む）は、消費税を含まな い金額でよろしいでしょうか。 また、備品リストにおいて、簡易音響反射板とありますが、舞 台機構における音響反射板の設置についての考えをお示しくだ さい。 簡易反射板の仕様に関しての規定はありますか。 また、「提案は区が直接調達する以下の備品等を除いて下さ い。」とありますが、区が直接調達するリスト化された項目は、仕 様、数量が不明であり、ホール購入費50億円に含まれないと考 えてよろしいでしょうか。 35 備品リストにある項目に対して数量・台数などの提示はありま 提示はありません。ホールの仕様により備品の数量・台数は すでしょうか。 変わるものと考えており、仕様に合わせ、区が直接調達します。 36 要求水準書とは若干異なっていても（みたさない部分があって も）管理上、運営上支障ないと判断したうえで、かつ事業的に有 利に働くものであれば、評価の対象となりますでしょうか。（減点 とはならないでしょうか） 37 第2回質問への回答時にあわせ回答する予定とあります。 SPCは特定目的会社（TMK)も認められるとの理解で宜しいで しょうか。 舞台備品リストにある備品等の調達金額は提案する必要はあ りません。 舞台機構における音響反射板の設置についての考え方は、 基本計画や要求水準書の内容からご判断下さい。 簡易反射板は必要と思われる仕様を想定してください。 備品リストに含まれている項目は、区が直接調達をするもので すが、ホール購入費の50億円（基準額。消費税等別途。）に含 まれます。 提案にあたっては、公平な評価を行うため、要求水準書の内 容を満たした内容としてください。選定における評価対象とはし ませんが、別途、他のプランを提案いただくことは差し支えあり ません。 なお、区と優先交渉権者との協議を行う中で、提案内容の修 正について協議する場合があります。 現在、民間での活用状況等も十分に踏まえて検討中です。で きるだけ早期に回答します。 建物竣工後、安定稼働時の権利関係者の構成を概念図等で 全体施設の運営期間中における 表示し、その説明を記載してください。また、転売等により生じる 権利形態、管理運営体制 土地建物の権利形態（当初計画）とはどのような意味でしょう 38 その後の権利関係者の変動について、提案時点において計画 か。 されている場合は、異動後の概念図とその説明を記載してくだ さい。 39 竣工後、区分所有建物の一部を定期借地権転借地権付建物 として売却を予定する場合、提案書提出までに、区に照会し事 提案書提出前に承諾をすることはできません。 前の承諾を得ることは可能でしょうか。 40 資金面の審査 既存施設の解体・撤去費用の見積もり（区目標額5億）は、審 9月30日頃に通知予定の資金面の様式等においてお示ししま 査上の評価にどう影響するのでしょうか。また、この金額を求め す。 られる理由をご教示ください。 4 No 区分 質問内容 回答 41 既存施設の解体工事費について約5億円との金額が記載され お見込みのとおりです。 ていますが、既存施設の地下躯体除去費も含むと考えてよろし また、No.64の回答を参照してください。 いでしょうか。 42 区の一括前払い地代目標額141億円（解体費含む）と新ホー ルの購入予定額50億円について、評価上の軽重はあるので しょうか。 43 総合審査の評価点数の考え方は ①事業計画に関する提案の評価点（60点） No.42の回答を参照してください。 ②資金面の提案の評価点（40点） とありますが資金面、特に前払い地代に対する配点バランスを どのように評価するか、ご教示ください。 44 資金面の提案の評価点（40点）には、一括前払い地代と新 ホール購入額の２つの相関関係により配点が考慮されると思い No.42の回答を参照してください。 ますが、その関係についてご教示ください。 45 「一括前払い地代が区の目標額を上回る場合には、配点（40 点）を超過する加点として評価する」とありますが、評価点数に おける③にぎわい創出等で特に優れた提案がある場合の加算 点（10点）とは別に加点されるという理解でよろしいでしょうか （最高得点が110点を超える可能性がある）。 また、総合審査の評価点数において、②資金面の提案の評価 点が提案企業の中で最低点だった場合でも、①事業計画に関 する提案の評価点が50点を上回り、且つ最高得点を獲得した 場合、（③にぎわい創出等で特に優れた提案がある場合の加算 点を含む）優先交渉権者として選定されるのでしょうか。 特に地代に対する配点は１点の金額差は決定しているのでしょ うか、提案金額差というものはどのように配点されるのでしょう か。たとえば地代の提案の評価点は、「（提案金額／区の目標 金額）×40点」の加算方式と考えてよろしいでしょうか。 上記の加算方式でない場合、地代の提案の評価点の具体的 な加算方式をご教示願います。また審査結果について、第二次 審査を通過し、提案を行ったすべての企業の配点等について後 日開示されるのでしょうか。 また、最高得点者が数社選定された場合、どのように決定さ れるのでしょうか（提案賃料で選定等）、ご教示ください。 資金面の審査 資金面の審査の考え方については、9月30日頃にお示しする 予定です。 No.42の回答を参照してください。 また、審査結果の開示については、No59の回答を参照してくだ さい。 選定方法については、評価の詳細に関わるためお答えできま せん。 46 ①提案書記載地代は「区の準共有持分に相応する額を控除し た額を記載する」でよろしいでしょうか。 準共有持分の比率は記載する必要があるでしょうか。またそれ は ②ホールを有する建物が建設される敷地のみが対象で、他敷 ①については、お見込みのとおりです。 地は 関係ない（＝他敷地は100％民間事業者定期借地）という ②及び③については、№.40の回答を参照してください。 ことでよろしいでしょうか。 ③上記準共有持分比率の計算方法はホール専有部分面積/ （ホール専有部分面積+民間専有部分面積）でよろしいでしょう か。全応募者に対して統一した計算式は提示されるのでしょう か。 47 審査項目及び配点が示されておりますが、どのような方法で 各事業者の提案を採点するのでしょうか。評価ポイント等をご教 示ください。 また、9月下旬には資金面の審査項目及び配点の通知が予定 されておりますが、その際には具体的な採点方法（計算方法 等）を示されると理解してよろしいでしょうか。各事業者の公平な 競争のためにもぜひご開示をお願いいたします。 48 第1回質疑No77にて、「最高額から一定額以上の乖離幅を この基準は、相当数の事業者の参加表明があった場合を想 もって下回った金額を提案した応募事業者については、失格と 定したものです。現時点では、本条件での失格はありません。 する場合があります。」とありますが、基準をご教示ください。 5 評価の詳細にかかわる部分については、お答えできません。 資金面の審査の考え方については、9月30日頃にお示しする 予定です。ただし、評価の詳細にかかわる部分については、含 んでいません。 No 区分 質問内容 回答 49 前回の回答で、提案額の内、最高額から一定額以上の乖離幅 をもって下回った金額を提案した応募事業者は失格とする場合 No.48の回答を参照してください。 があるとありますが、おおよその乖離幅をご教示下さい。 50 ホール購入予定額50億円について、50億円の中の内訳（建築 本体工事費、舞台設備工事費、備品費等）など、その金額の積 み上げの根拠をご提示ください。 また、昨今の建設費の高騰、要求水準の高さなどから、積み上 げていくと50億円を超えると考えられますが、仮に超えた場合、 要求水準を協議変更し、あくまで金額は50億円を上限とするの か、仕様を満たすよう金額を協議変更していくのか、どのような 協議をしていくとお考えでしょうか。ご教示下さい。 また50億円の工事範囲に関して、建設工事時においては、ど のような基準で、新ホール部分とその他の部分とのコスト区分を 行うのか、その基準等御座いましたら、ご教示下さい。（例え ば、ホールと店舗が隣り合って存在した時の、その境界にある 壁面の躯体費の扱いなど。） 51 新ホールの専有面積の考え方に関して、回答が二通りあるよ うですが、どちらが正しいと考えれば宜しいでしょうか。 新ホール専用の機械室は、専有面積に入りますか。「NO.392 9月12日の通知を参照してください。 ＝新ホールが専有する機械室は専有面積として扱います」 「NO.393＝ホール専用の機械室の床面積は、専有部分の延面 積に含まれていません」 52 質問回答書No.392では「新ホールが専有する機械室、廊下・ 階段等は専有面積として扱います」とありながら同No.393におい ては「ホール専用の機械室の床面積は専有部分の床面積に含 まれていません」とあり、矛盾するように思える回答となっていま す。 区分所有建物として一般的にはホールのためだけの部屋は 機械室、廊下、階段のような用途であってもホール専有とする べきと考えますが、それでよろしいでしょうか。 また、要項ｐ14では新ホール専有部分面積には「共用エリア」 は含まれないという文言となっており、ホール要求水準書ではｐ 37-39に「共用エリア」となる室名の記載があります。しかしなが らこれらの部屋がホールのみを目的とする部屋であれば一般的 にはホール専有部分とみなされるのが相当と考えます。 専有部分でなければ共用部分となり、ホールを目的とする部 屋のイニシャルコストやランニングコストの一部について（床面 積割合にて）民間用途が負担することとなり、不合理なこととな ります。要項や要求水準書の記述はあるものの、ホールのみを 目的とする部屋や機械等についてはホール専有として取り扱う ことでよろしいでしょうか。 53 7/4付区発行書面では「新ホール購入予定額の提案は専有部 分と共用部分を別々に工種別概算費用の算定根拠となる書類 等の提出を求める」とありますが、質問回答書No.209の回答に おいて「専有、共用の別は、提案による形状等により、協議の上 決定します」とあり、 現時点では何を以て専有共用を区分するのかが不明な状態 です。提案形状に係らない原則的基準を具体的にお示し下さ い。また工事以外の設計料、監理料、経費の取り扱いについて 9月12日の通知を参照してください。 も具体的にご提示ください。 また、要項Ｐ35では「新ホール提案額の審査は専有部分と共 用部分の提案額の合計を審査対象とする」とありますが、提案 に際しては「専有部分○○億円」「共用部分△△億円」というよ うに分けて記載するものなのでしょうか。 その場合の専有部分、共用部分それぞれの対象とする内訳 範囲は添付明細のどの部分を計算するべきなのかを具体的に 提示いただける予定でしょうか。 資金面の審査 6 積み上げの根拠は提示しません。 50億円は、専有部分における備品等を含む金額（消費税等別 途）の「基準額」です。 コスト区分の提案にあたっては9月12日の通知を参照してくだ さい。 9月12日の通知を参照してください。 新ホールが専有する機械室は区分所有法上、区の専有部分 です。ただし、要求水準書では機械室を「共用エリア」としている ため、6000㎡程度、備品等を含めて50億円（消費税等別途）の 基準と比較する上では、専有部分の対象外としてください。 No 区分 質問内容 回答 ホールを含む建物における駐車場の権利区分について 質問回答書No.211においては「駐車場、駐輪場について区は持 たないとしつつも、持ち方は別途協議」とあります。 同No.267では「維持管理業務及び運営業務の費用負担は区分 No.15の回答を参照してください。 所有者の按分負担」とあります。同No.411では「共用部分として 適宜設定」とあります。 結論として駐車場の権利区分設定として、区の指定は「共用」 であるか「民間専有部分」であるかを明示ください。 54 55 借地契約における保証金の考え方について、 事業者の提案する地代額をもとに別途協議により決定すると 回答にあります。 保証金の算定方法を含めて、9月30日頃に通知予定の資金面 前払い地代総額を定期借地期間にて均等按分する金額を単 の様式等においてお示しします。 年度地代として査定し、当該単年度地代に基づき保証金を算定 することで問題ありませんでしょうか。 56 質問回答書102において、「保証金については、事業者の提案 する地代額を基に別途協議により決定することとします」と回答 されています。一方、実施要領では、「定期借地権設定契約締 結と同時に、保証金として月額地代30ヶ月分に相当する額を納 No.55の回答を参照してください。 付していただきます」とあります。 質疑回答において「別途協議」とされているのは具体的にどの ようなものを想定されているのでしょうか。 57 「応募グループ（法人）を類推できるような内容は記載しないで ください。記載があった場合は、原則、失格とします。」と作成要 領にありますが、民間施設に関する計画や低層部のにぎわい 創出に関する計画説明の際に、用途によっては当該施設の運 営事業者について言及する必要がある場合も想定されます。 「応募グループ（法人）を類推できる」という基準が極めて不明 確であり、この条件のままでは応募者として不測のリスクを負う ことにもなりかねませんが、例えば会社ロゴや会社名を書かな いことと解釈してよろしいでしょうか。 応募グループの構成員に関する企業名、企業・商品ロゴ、商 品ブランド名は使用しないでください。 ただし、低層部のにぎわい施設などに入居するテナント名つい ては明示することを可とします。その場合、提案後のテナント名 の変更は原則として認めません。また、出店が確実であると認 められる証明書をできるだけ添付してください。 58 「応募グループ（法人）を類推できるような内容は記載しないで ください。」とありますが、各構成員のこれまでの施設計画や運 用・管理の実績・事例、豊島区内や池袋エリアでの実績・貢献 等は記載できず、評価対象にもならないのでしょうか。 イメージ写真等で、代表構成員及び構成員が関係するものは 一切使用できないということでしょうか。また、構成員以外の誘 致予定の企業・テナント名称や連携等を予定する企業名称等を 称することに制限がありますでしょうか。 応募企業の実績に関する内容は記載して差し支えありませ ん。 企業名、企業・商品ロゴ、商品ブランド名の使用については、 No.57の回答を参照してください。 59 情報公開 「最終的な選定結果は応募事業者に個別に通知」とあります が、内容はどの程度通知されるのでしょうか（応募者数・選定事 業者・選定理由・各社の点数・提案地代等）。 また結果をHPで公表とありますが、どの程度公表されるので しょうか。第１回質疑336番において、「提出後の提案内容の変 更は、原則として認めない」と記載がありますが、プロポーザル の公平性を期すために、優先交渉権者決定後、事業を進める 中で事業内容が変更されていないことを確認するため、提案内 容の公表を行っていただけますでしょうか。 特に提案地代については、区民の財産の民間利用であります ので、参加各社の賃料提案内容を公表、または開示請求を受 けた場合の対応の予定はありますでしょうか。いずれも予定が 無い場合、その理由を具体的にご教示ください。 現時点では、応募者数、選定事業者、選定理由、各社の点 数、提案地代の公開・非公開の扱いについては未定です。基本 協定締結前には、決定する予定です。 開示請求（情報公開請求）を受けた場合は、豊島区行政情報 公開条例に基づいて、適切に対応します。 60 にぎわい加算点 にぎわい創出等で特に優れた提案がある場合の加算点10点 と審査項目及び配点（案）の4．低層部のにぎわい創出に関する 評価の詳細に関わる部分については、お答えできません。 計画の配点15点との審査内容の違いについてご教示下さい。 61 地代増減請求 実施要項では、「提案書提出日から12ヶ月を経過した時点に おいて、土地価格の変動その他社会経済事情等の変動等によ り、（中略）互いに地代の増減請求をすることができる」とありま すが、昨今の社会情勢の変化が著しい状況の中、提案書提出 日から12ヶ月以前や建物の竣工時（地代支払い期限）までの期 間内に地代の増減請求をすることが出来ないでしょうか。 資金面の審査 総合審査 7 地代の増減請求が可能な時期は、提案書の提出から12か月 経過後で、定期借地権設定契約締結の直前の１回のみを想定 しています。 また、実施要項１０頁に記載のとおり、定期借地権設定契約締 結後の借地期間における地代の増減請求は認めません。 No 区分 質問内容 回答 62 地代増減請求 貴区と事務ベースで地代の変更につき合意が整った場合、そ 地方自治法第96条第1項第6号の規定に該当する場合（適正な の後、議会の承認がなくても、地代の変更は可能ということでよ 対価なく土地を貸し付ける場合）は、議会の議決が必要になりま ろしいでしょうか。 す。 63 質問回答No.189において地代の免除期間は、「解体･撤去開 始日から解体･撤去完了日」となっておりますが、No.85で地代 は「既存施設の解体･撤去完了後に支払い開始」となっておりま す。 借地契約締結から既存施設解体・撤去開始日までは、地代の 支払いは不要という理解でよろしいでしょうか。 実施要項9頁の「②地代の内容、支払い方法及び支払い時 期」に記載のとおり、定期借地権設定契約締結日から解体・撤 去完了日までの地代の支払いを妨げるものではなく、提案事項 となっています。 64 解体工事費を地代と相殺するにあたっては、年度毎に支払う 地代から相殺することが可能でしょうか。 既存建物の無償譲渡契約を締結することで、既存建物は事業 者の所有となり、事業者は自らの所有物件を自らの負担で解体 します。したがって、別途区からの解体工事費を事業者に支払 うことはなく、地代と解体工事費の「相殺」という概念は成立しま せん。解体工事費は一括前払い地代の算出におけるコストとし て扱ってください。 65 新ホール売買契約 実施要項15頁の「③新ホールの購入代金の支払い及び引き ホールの売買代金の具体的な支払時期につき、ご教示くださ 渡し時期支払い時期」に記載のとおりですが、代金については、 い。（ホールの引渡日と同日付で100％支払いということでよろし 議決等の所定の手続きをしたうえで支払うため、一定程度の期 いでしょうか） 間を要することになります。 66 建物無償譲渡契約 質問回答書150において、無償譲渡される既存施設にかかる 登録免許税、不動産取得税及び取得後の期間における固定資 産税の取り扱いについて、別途協議と回答されていましたが、 関係官庁との協議の上、第3回の回答までには区の考え方を 解体を前提とし、かつ所有権移転登記を行わない場合、負担は お示しします。 生じないと考えるのが合理的と考えます。事業コスト算定にも影 響しますので、区としての考え方をご教示ください。 67 境界確定 北東側民有地との境界に係わる協議のその後の経緯につい 実施要項公表以後の進展はありません。 てご教授願います。 68 現地見学 現地見学実施期間に敷地内部を見学させて頂きましたが、新 施設の計画が進んできたため、再度現地見学をさせて頂く事は 10月中に行う予定です。別途通知いたします。 可能でしょうか。 地代の支払い 〔第一回質問の繰越し対応分〕 69 民間事業者が定期借地権の譲渡を行う場合の、区の事前承諾 現在、検討中です。できるだけ早期に回答いたします。 には、承諾料はかからないかという理解でよろしいでしょうか。 〔第1回質問№68の回答も同様です〕 〔第1回質問№119〕 70 土地価格の変動その他社会経済事情の変動等により地代の 増減請求を行う場合の具体的な基準や指数についてご教授く ださい。 なお、土地価格の変動その他の社会経済事情の変動等には 第3回質問回答までにお示しする予定です。 前払地代算定の要素となる施設整備の工事費変動も含まれる と考えてよろしいでしょうか。 〔第1回質問№84〕 第２ 事業用地の貸付条件 71 「地代に係る提案額が不適当」であることを疎明する方法につ き具体的に想定されている方法があればご教示下さい。 No.70の回答を参照してください。 〔第1回質問№94〕 72 社会経済事情の変動等の予期せぬ影響により、定期借地権 設定契約締結が予定時期より先になる可能性を考慮し、地代 増減請求の時期を提案書提出から12か月後の一時点に固定 №61の回答を参照してください。 せず、12ヵ月以降というように柔軟に設定いただくことは可能で しょうか。 〔第1回質問№99〕 73 第３ 施設整備の計画条件等 「新ホール整備に係る工期内で、新ホールに係る建物売買契約 締結の日から12ヵ月を経過した後に、日本国内における賃金水 準、主要な工事材料の価格又は物価水準の著しい変動により、 新ホールに係る建物売買契約に記載した売買金額が不適当と なったと認めたときは、相手方に対して売買金額の変更を請求 第3回質問回答までにお示しする予定です。 することができるものとします。」とありますが、どのような手法・ 指標で変更するのでしょうか。 〔第1回質問の№216、№222、№223、№224、№231、№232、№ 東京都が採用している全体スライド条項を準用すると考えてよ 233、№234、№235、№236の回答も同様です〕 ろしいでしょうか。 指標例：東京都工事設計単価表（東京都財務局） 建設物価（財団法人建設物価調査会） 標準建築費指数季報（建設工業経営研究所） 〔第1回質問№215〕 8 No 区分 質問内容 回答 74 提案書提出期間の最終日から12ヶ月を経過した時点、又は新 ホールにかかる売買契約締結日から12ヶ月を経過した後、資材 変更の請求できる場合は、日本国内における賃金水準、主要 高騰、工事費高騰が生じた場合、工事期間中においても売買金 な工事材料の価格または物価水準の著しい変動によることにな 額の変更請求が可能との認識でよろしいでしょうか。 ります。 〔第1回質問№221〕 75 新ホールの購入に係る売買金額の変更請求について、「新 ホール整備に係る工期内で、新ホールに係る建物売買契約締 結の日から12ヵ月を経過した後に」とありますが、「新ホール整 備に係る工期内で」とは工事着工後を指していて、着工前は時 着工後を想定していますが、着工前とする場合は、建物売買契 期に該当しない、ということでしょうか。あるいは建物売買契約 約締結の時期に応じて、優先交渉権者との協議します。 締結日から12ヵ月を経過していれば、着工前でも可能ということ でしょうか。 〔第1回質問№225〕 第３ 施設整備の計画条件等 76 新ホールの購入に係る売買金額の変更請求について、「新 ホール整備に係る工期内で、新ホールに係る建物売買契約締 結の日から12ヵ月を経過した後に」とありますが、「新ホールに 係る建物売買契約締結の日から12ヵ月を経過した後に」とは 「12か月後」とは、12か月を経過した後の期間を含んでいます。 「12ヵ月後」だけを指しているのではなく、12ヵ月後及びその後も その場合の期限は優先交渉権者との協議とします。 期間として含まれている、ということでよろしいでしょうか。その 場合、時期として期限はありますでしょうか。 〔第1回質問№226〕 77 新ホールの購入に係る売買金額の変更請求について「新ホー ル整備に係る工期内で、新ホールに係る建物売買契約締結の 日から12ヵ月を経過した後に」とありますが、これは売買契約の No.73の回答を参照してください。 12ヵ月後から竣工までの間、変更事由が発生した場合には複 数回の変更請求ができると考えてよろしいでしょうか。 〔第1回質問№227〕 9