的確な市営住宅の供給・管理についての補足

８章　的確な市営住宅の供給・管理についての補足
８章　的確な市営住宅の供給・管理についての補足
的確な市営住宅の供給・管理についての捕足
（１）公営住宅需要推計と需給バランスの検討
①公営住宅需要の考え方
公営住宅需要は借家居住世帯を前提とするとともに、収入基準からみて公営住宅に入居可能
な世帯を対象とする広義の住宅需要と、住宅に困窮している要件として最低居住水準世帯等の
条件を加えた狭義の公営住宅需要の２ケースの推計を行う。
■公営住宅需要層の対象イメージ
普通世帯数
収入基準
：広義の公営住宅需要層
：借家世帯
：持家世帯
100
200
300
400
500
700
1,000
■広義と狭義の公営住宅需要イメージ
広義の公営住宅需要世帯
狭義の公営住宅需要世帯
（最低居住水準等の条件を追加）
-139-
(万円)
収入
②推計の手順
公営住宅需要の推計は、広義の需要と狭義の需要に分け、以下の手順で行う。
〈広義の公営住宅需要〉
公営住宅需要の対象は、収入分位が０∼25％の原則階層と25％∼40％の裁量階層に区分して
推計する。
単身世帯については、世帯主年齢が50歳以上の世帯を対象とする。
また、裁量階層の推計にあたっては、単身世帯の収入分位が25∼40％の50歳以上の世帯のみ
を把握する。
なお、原則階層、裁量階層のうち、生活保護、身体障害１∼４級、知的障害等の条件を要す
る世帯については、住宅統計調査データ上条件設定が困難なため、対象から除外して推計する。
〈狭義の公営住宅需要〉
狭義の公営住宅需要については、以下の条件を設定して推計する。
・民営借家居住世帯……公営住宅収入基準内かつ最低居住水準を確保していない世帯
・公営借家居住世帯……収入条件が公営住宅収入基準内世帯
・公社・公団借家居住世帯……収入条件が公営住宅収入基準内世帯
〈補足 狭義の公営住宅需要を推計するに至った経緯〉
平成10年度に市の住民基本台帳、市民税台帳、固定資産税台帳のデータをもとに「公営住宅
等対象世帯数調査」を行ったところ、国の定める収入基準による本市の対象世帯数は、11,557
世帯（借家世帯総数の32％）という結果が得られた。この結果を受けて住宅施策研究会等で議
論を重ねたところ、以下のような意見が出された。
・需要（約11,500）が供給（約4,000）を大きく上回り、需要全体に対応していくことは事実
上不可能であり、行政として最低限ここまでを対象にするという範囲を明らかにすべきでは
ないか。
・住宅困窮という条件は一体何か。全国一律の収入基準のみで判断してよいのか。収入以外の
別の条件設定が必要ではないか。
・需要数と実際の申込み数には、大きなギャップが存在しているのではないか。
・収入超過世帯が退去し収入基準内世帯が入居すれば（完全住み替えの実現）、現在のストッ
クで充分対応できているのではないか。 等
そこで、今回、平成５年「住宅統計調査」のデータを基に対象世帯数を把握するにあたり、
収入基準の条件に追加する市独自の対象を把握する切り口が必要ではないかと考え、自力で良
質な賃貸住宅を確保することが困難という視点を条件に設定して狭義の需要推計を行ったもの
である。
-140-
・民営借家居住世帯について
困窮している要件として、最低居住水準（自力で良質な賃貸住宅を確保することが困難＝公
的支援が必要）の条件を加える。
・公営借家居住世帯について
公営住宅収入基準内世帯（自力で良質な賃貸住宅を確保することが困難な世帯）を条件とす
る。
・公社・公団借家居住世帯について
公社・公団を退去した場合、自力で良質な賃貸住宅を確保することが困難と考えられる公営
住宅収入基準内世帯を条件とする。
-141-
■公営住宅需要の推計フロー
借家居住世帯・世帯人員別収入分布（Ｈ５）
全国普通世帯の世帯人員別公営住宅階層収入基準※１
世帯人員別公営住宅需要世帯
‖
広義の公営住宅需要
※１ 全国普通世帯の公営住宅需要層の世帯人員別収入基準
□公営住宅、特定優良賃貸住宅及び高齢者向け優良賃貸住宅の施策対象階層
0
10
20
Ⅰ
Ⅱ
30
Ⅲ
17%
第２種
40
Ⅳ
25%
33%
50
60
Ⅴ
40%
Ⅵ
50%
70
Ⅶ
80
90
Ⅷ
60%
Ⅸ
100%
Ⅹ
80%
第１種
（改正前）
収入超過者
高額所得者
裁量階層
原則階層
（改正後）
収入超過者
高額所得者
成長階層
原則階層
裁量階層
（特定優良賃貸住宅）
原則階層
裁量階層
（高齢者向け優良賃貸住宅）
□全国の標準世帯の特定優良賃貸住宅収入標準額（平成５年）
月額所得
収入分位
25％
40％
50％
60％
80％
扶 養 者 数
（万円）
０人
１人
２人
３人
４人
５人
18.6
26.0
31.3
38.2
56.6
340.8
455.3
531.6
631.0
876.3
384.8
496.0
575.2
669.9
915.2
428.4
539.6
616.8
708.8
954.1
472.4
583.2
655.7
747.7
993.0
516.0
623.9
694.6
786.6
1,030.2
560.0
662.8
733.4
825.4
1,067.1
資料：特定優良賃貸住宅供給促進事業 供給計画認定等の運用基準策定調査 -142-
■収入分位を政令月収の対比表
（単位：円）
政令月収
収入分位
下限値
上限値
収入分位１
0.0−10.0％
0
123,000
収入分位２
10.0−15.0％
123,001
153,000
収入分位３
15.0−20.0％
153,001
178,000
収入分位４
20.0−25.0％
178,001
200,000
収入分位５
25.0−32.5％
200,001
238,000
収入分位６
32.5−40.0％
238,001
268,000
収入分位７
40.0−50.0％
268,001
322,000
収入分位８
50.0−60.0％
322,001
397,000
60.0−65.0％
397,001
445,000
65.0−80.0％
445,001
601,000
80.0％−
601,001
■狭義の公営住宅需要推計フロー
①世帯人員別公営住宅
※2
収入基準内民営借家
居住世帯
③世帯人員別公営住宅
居住世帯
公営住宅
収入基準
最低居住水準
②世帯人員別公営住宅
収入基準内民営借家
居住最低居住水準未
満世帯
（民借居住の最低居住
未満の原則階層）
⑤世帯人員別公社・公
団住宅居住世帯
④公営住宅居住継続可
能世帯
（公営住宅居住の原則
階層）
⑦公的要援助世帯
狭義の公営住宅需要
※２ 公営住宅収入基準は、収入分位が0∼25％の層
-143-
⑥公社・公団住宅居住
継続世帯
（公社・公団住宅居住
の原則階層）
③推計結果
a.広義の公営住宅需要量
広義の公営住宅需要量は、原則階層が約8,500世帯、裁量階層を加えると約8,700世帯に達す
るものと推計される。（ただし、持家からの世帯分離の潜在需要については、需要数には含ま
れていない）
世帯規模別としては、単身世帯、２人世帯の小規模世帯が全体の５割強を占めるのに対し、
家族人数が３∼５人の標準世帯は５割弱に止まり、小規模世帯中心の需要構造に移行しつつあ
る。
■世帯規模別広義の公営住宅需要
原 則 階 層
裁 量 階 層
合 計
１人
世帯
２人
世帯
３人
世帯
４人
世帯
５人
世帯
1,737
181
1,918
2,500
2,500
2,045
2,045
1,543
1,543
６人
以上
500
500
合計
179
179
8,504
181
8,685
■世帯規模別需要構成（広義）
５人
5.8%
６人以上
2.1%
４人
17.8%
１人世帯
22.1%
２人
28.8%
３人
23.5%
b.狭義の公営住宅需要量
狭義の公営住宅需要量は、約3,560世帯と推計される。
所有関係別には、公営借家居住世帯で収入条件が公営住宅収入基準内の世帯が約1,780世帯
と最も多く、全体の約５割を占めている。
世帯規模別としては、広義の需要とは異なり、標準世帯の需要が中心で、約55％を占めてい
る。
■世帯規模別狭義の公営住宅需要
１人
世帯
民営借家居住世帯で公営住宅収入基準内か
つ最低居住水準を確保していない世帯
公営借家居住世帯で収入条件が公営住宅収
入基準内世帯
公社・公団借家居住世帯で収入条件が公営
住宅収入基準内世帯
合 計
２人
世帯
３人
世帯
４人
世帯
５人
世帯
６人
以上
合計
41
96
315
193
69
57
771
452
439
302
361
177
46
1,777
257
227
157
242
123
7
1,013
750
762
774
796
369
110
3,561
-144-
■世帯規模別需要構成（狭義）
５人
10.4%
６人以上
3.1%
１人世帯
21.1%
４人
22.4%
２人
21.4%
３人
21.7%
-145-
④公営住宅需給バランス
a.公共賃貸住宅ストックの把握
平成９年度末現在の公共賃貸住宅ストック（雇用促進住宅を除く）を、建築時期別、面積区
分別に整理したものが下表である。
本市では、5,822戸の公共住宅ストックがある。そのうち、50年代に建設された老朽住宅ス
トックは、公共住宅ストックの１割強に相当する535戸であり、全てが50㎡以下の狭小な住宅
で、将来的に良質なストックとして機能していくのは困難と考えられる。
そのため、今後の一定期間計画改修や大規模修繕などを前提として延命化を図れる既存スト
ックは60年代以降に建設された住宅と考え、需給バランスを検討する。
因みに、そのストック数は、5,287戸である。
■公営住宅ストック状況（面積規模別）
面積区分
10∼19㎡ 20∼29㎡ 30∼39㎡ 40∼49㎡ 50∼59㎡ 60∼69㎡ 70∼79㎡ 80㎡∼
合 計
50年代
60年代
70年代
68
0
0
110
130
0
305
822
279
52
238
703
0
0
598
0
21
14
0
42
18
0
0
0
535
1,253
1,612
80年代
90年代
0
0
0
0
0
0
0
0
170
89
124
86
22
78
0
0
316
253
68
240
1,406
993
857
245
160
0
3,969
0
0
130
0
1,101
279
941
703
857
857
245
224
160
118
0
0
3,434
2,181
計
計(50年代を除く)
計(50・60年代を除く)
■公共賃貸住宅ストック状況（面積規模別）
面積区分
10∼19㎡ 20∼29㎡ 30∼39㎡ 40∼49㎡ 50∼59㎡ 60∼69㎡ 70∼79㎡ 80㎡∼
合 計
50年代
60年代
68
0
110
130
305
822
52
268
0
0
0
21
0
42
0
0
535
1,283
70年代
80年代
0
0
0
0
279
0
1,528
0
1,403
220
52
170
26
23
0
50
3,288
463
90年代
計
0
68
0
240
0
1,406
0
1,848
89
1,712
86
329
78
169
0
50
253
5,822
0
0
130
0
1,101
279
1,796
1,528
1,712
1,712
329
308
169
127
50
50
5,287
4,004
計(50年代を除く)
計(50・60年代を除く)
b.公営住宅の需給バランスの現状
公営住宅需要と公共住宅ストックを世帯規模別に対比する。
対比の前提としては、以下の条件を想定する。
・公共住宅ストックは、60年代以降に建設された残存ストックとする。
・世帯規模別公営住宅需要は、③の推計結果とする。
・世帯規模別の必要住宅ストックは、完全理想住み替えの前提の下、最低居住水準を確保す
る視点から、以下の様に想定する。
-146-
世帯規模
１人世帯
２人世帯
３人世帯
４人世帯
５人世帯
６人以上世帯
住戸面積
20∼29㎡
30∼39㎡
40∼49㎡
50∼59㎡
60∼69㎡
70㎡∼
以上の前提条件から現状需給バランスをみると、次の点が指摘できる結果となった。
・広義の住宅需要は公共住宅ストックを大きく上回り、現状ストックで需要に対応していく
ことは事実上困難であること。
・全体として狭義の公営住宅需要はストックを下回っていること。
・狭義の需要との比較では、標準世帯については需要がストックを大幅に下回っていること。
・１人、２人の小規模世帯向けの住宅は不足しているものの、標準世帯の余剰分の活用で十
分対応可能であること。
■公営住宅需給バランス
世帯規模
公営住宅需要(a)
ストック(b)
-620
339
1,022
916
-40
109
130
1,101
1,796
1,712
329
219
750
762
774
796
369
110
１人世帯
２人世帯
３人世帯
４人世帯
５人世帯
６人以上世帯
需給バランス(b)-(a)
281戸の不足
1,938戸の余剰
69戸の余剰
c.将来の需給バランスの見通し
平成22年の借家世帯は、約32,310世帯と推計され、その世帯規模別世帯数は借家ＬＣＭ推計
による2008年の借家世帯の世帯規模別構成比に準拠すると、以下の様に示される。
ここで将来の狭義の公営住宅需要が、現状（平成５年）の世帯規模別借家世帯とそれに占め
る公営住宅需要割合に準拠するものと仮定すると、平成22年の狭義の公営住宅需要は約4,650
世帯になるものと見込まれる。その内訳をみると、１人、２人の小規模世帯の占める割合が現
状よりも高くなるものとみられる。
■将来の借家世帯と狭義の公営住宅需要見通し
借家世帯数
狭義の公営住宅需要世帯
※平成５年の狭義の公営住宅
需要世帯比率
１人世帯
２人
３人
４人
５∼６人
計
10,145
984
9.7％
8,756
1,165
13.3％
6,204
1,029
16.6％
5,654
995
17.6％
1,551
475
30.6％
32,310
4,648
14.4％
将来の需給バランスについては、以下の点が指摘できる。
・需要がストックを約640戸ほど下回ること。
・標準世帯は、需要がストックを約1,940戸下回ること。
-147-
■公営住宅需給バランス（将来）
世帯規模
公営住宅需要(a)
１人世帯
２人世帯
３人世帯
４人世帯
５人世帯
６人以上世帯
984
1,165
1,029
995
475
ストック(b)
需給バランス(b)-(a)
130
1,101
1,796
1,712
329
219
-854
-64
767
717
73
918戸の不足
1,484戸の余剰
73 戸の余剰
・１人、２人世帯はストックが約920戸前後不足するが、標準世帯の余剰分を活用すること
により十分対応可能であること。
以上から、将来的には１人、２人の小規模世帯向け公営住宅需要が増加する需要構造に変化
していくことから、これらの世帯に対する適切な対応が求められる。特に、高齢単身世帯の増
加が著しいことから、高齢者向け住まいの確保が課題となる。
⑤結び（今後の市営住宅の供給を検討する上での前提条件について）
今回の調査や昨年度に行った調査から本市の公営住宅対象世帯は、概ね10,000世帯（平成５
年住宅統計調査による結果、約8,700世帯、平成10年市データによる結果、約11,500世帯よ
り）であり、そのうち狭義の対象世帯数は、概ね4,000世帯（平成５年住宅統計調査による結
果、約3,500世帯、平成10年調査結果に狭義の比率を乗じた場合、約4,500世帯より）であるこ
とが明らかになった。
一方、需要推計を受けて公営住宅の需給バランスを検討した結果からは、広義の需要に対し
現状ストックで対応していくことは財政的に事実上不可能に近く（10,000戸を耐用年数70年で
維持していくには、毎年150戸の供給が必要）
、狭義の需要に対しては概ね充足していることが
明らかになった。
以上のことから、今後の市営住宅の供給を検討するにあたっては、広義の需要を前提に政策
上のアプローチを検討することが望ましいが、現在の財政状況を踏まえた実現可能な計画とし
て今後の10カ年程度については、狭義の需要を前提に検討を進めるものとする。
なお、広義の対象を踏まえつつ将来財政状況の変化や事業実施に伴う効果検証により、公営
住宅の対象世帯を５カ年程度で見直す必要がある。
-148-
（２）市営住宅団地別将来計画（平成22年度予想）
市営住宅一覧表（平成
市営住宅一覧表（平成12
（平成12年
12年4月1日現在）
団地名
(地区名)
公営住宅
改良住宅
総合計
供 給 当 初 既除却
年 度 戸 数 戸 数
2,983
134
244
0
3,227
134
現管理
構 造 別
2010予想 2000.4.1現在耐用年数 2010.4.1現在耐用年数 敷地面積
戸 数 木造 簡平 簡二 中耐 耐二 除却戸数 建替戸数 管理戸数 100%経過 50%経過 100%経過 50%経過
（㎡）
2,849 199 706 597 1,317
30
972
450
2,327
780
848
688
1,165
244
0
4
40 200
0
0
0
244
0
4
0
244
3,093 199 710 637 1,517
30
972
450
2,571
780
852
688
1,409
25%
28%
27%
55%
(注) 簡平＝簡易耐火構造平屋
簡二＝簡易耐火構造二階建
耐用年数一覧表
中耐＝中層耐火構造
耐二＝耐火構造二階建
構 造
木造、簡
平
簡 二
中耐、耐
二
耐用年数
近傍公示
価格(円)
2000.4.1現在耐用年数 2010.4.1現在耐用年数
100%経過 50%経過 100%経過 50%経過
30年
Ｓ44以前
Ｓ59以前
Ｓ54以前
Ｈ6以前
45年
Ｓ29以前
Ｓ51以前
Ｓ39以前
Ｓ61以前
70年
Ｓ4以前
Ｓ39以前
Ｓ14以前
Ｓ49以前
①建替えを行う団地
団地名
（地区名）
1
2
3
4
5
供 給 当 初 既除却 現管理
構 造 別
年 度 戸 数 戸 数 戸 数 木造 簡平 簡二 中耐 耐二
大瀬古新町(日永) Ｓ３３
85
27
58
20
38
永宮町（日永） Ｓ３２
112
18
94
30
40
24
石塚町（常磐） Ｓ２９
19
10
9
9
Ｓ３５
133
17
116
62
42
12
小計
152
27
125
71
42
12
小鹿が丘
Ｓ３４
83
15
68
20
48
（四郷）
Ｓ３５
26
6
20
20
小計
109
21
88
40
48
泊が丘(日永) Ｓ３１
83
10
73
19
46
8
Ｓ３２
2
2
2
小計
85
10
75
21
46
8
合 計
543
103
440 182 214
44
2010予想 2000.4.1現在耐用年数 2010.4.1現在耐用年数 敷地面積 近傍公示
除却戸数 建替戸数 管理戸数 100%経過 50%経過 100%経過 50%経過
（㎡）
価格(円)
152
120
120
58
16,274
72,800
70
24
18,174
125
130
130
9
104
12
113
12
23,746
80,000
88
120
120
68
20
88
18,740
74,200
75
80
80
65
8
2
67
8
12,635
74,000
440
450
450
396
44
整備方針：
(注)近傍公示価格は、平成12年1月1日現在地価公示による
整備方針： (１)ＰＦＩ的手法の導入（市営住宅の買取り、敷地の一部を売却して分譲住宅等を誘致）
(２)地域住民による高齢者の見守り機能や自治会活動の円滑化等、地域コミュニティを考慮した街づくりの検討
標準地番号＝ 大瀬古新町、永宮町→４３
(３)性能を決めた買取方式によるコンペの実施、業者選定
石塚町→４２
小鹿が丘→５４
泊が丘→１０
②除却を行い用地を売却する団地（整備資金に積立）
②除却を行い用地を売却する団地（整備資金に積立）
団地名
供 給 当 初 既除却
（地区名） 年 度 戸 数 戸 数
6 城西町（常磐） Ｓ２９
18
11
松寺町
7
Ｓ３２
12
8
（大矢知）
合 計
30
19
現管理
戸 数
構 造 別
2010予想 2000.4.1現在耐用年数 2010.4.1現在耐用年数 敷地面積 近傍公示
木造 簡平 簡二 中耐 耐二 除却戸数 建替戸数 管理戸数 100%経過 50%経過 100%経過 50%経過
（㎡）
価格(円)
7
7
7
0
0
7
3,037
80,000
4
4
4
0
0
4
11
11
11
0
0
11
3,326
56,100
(注)近傍公示価格は、平成12年1月1日現在地価公示による
今後の方針：
今後の方針： (１)現在、新規入居を中止
(２)将来的に建物を除去し、用地を売却
標準地番号＝ 城西町→４２
松寺町→２２
(３)用地売却金は、建替や計画修繕等の整備資金に積立て
③老朽化により入居を中止し除却する団地
8
9
団地名
(地区名)
浜町(港)
曙町(港)
供 給 当 初 既除却
年 度 戸 数 戸 数
Ｓ２７
36
0
Ｓ２８
16
Ｓ３０
72
小計
88
0
合 計
124
0
現管理
構 造 別
2010予想 2000.4.1現在耐用年数 2010.4.1現在耐用年数 敷地面積 近傍公示
戸 数 木造 簡平 簡二 中耐 耐二 除却戸数 建替戸数 管理戸数 100%経過 50%経過 100%経過 50%経過
（㎡）
価格(円)
36
12
24
36
0
0
12
24
12
24
11,451
95,600
16
16
16
16
72
72
72
72
88
16
72
0
0
16
72
16
72
2,171
55,000
88
124
28
96
124
0
0
28
96
28
96
(注)近傍公示価格は、平成12年1月1日現在地価公示及び
今後の方針：
今後の方針： (１)現在、新規入居を中止
(２)将来的に建物を除去
(３)除去後に用地を売却するか、活用するか今後検討
平成12年７月１日現在地価調査(曙町)による
標準地番号＝ 浜町→５−２１
基準地番号＝ 曙町→２
④継続して使用する団地（老朽化により一部除却）
④継続して使用する団地（老朽化により一部除却）
団地名
（地区名）
10
11
12
13
14
供 給 当 初 既除却
年 度 戸 数 戸 数
西伊倉町（常磐） Ｈ５
32
Ｈ７
18
小計
50
0
内部泉町
Ｈ６
24
0
（内部）
東新町(橋北) Ｓ６２
38
0
丸の内(富田) Ｈ２
18
0
前田町(日永) Ｓ４６
60
Ｓ４７
72
Ｓ５９
24
小計
156
0
前田町(改良住宅) Ｓ４６
24
0
中 計
180
0
現管理
構 造 別
2010予想 2000.4.1現在耐用年数 2010.4.1現在耐用年数 敷地面積 近傍公示
戸 数 木造 簡平 簡二 中耐 耐二 除却戸数 建替戸数 管理戸数 100%経過
50%経過
100%経過 50%経過
（㎡） 価格(円)
32
32
50
18
18
50
50
0
0
50
12,167
24
24
0
0
24
4,221
38
18
60
72
24
156
24
180
38
18
60
72
132
24
156
0
0
0
0
38
18
5,386
4,628
24
24
24
0
0
0
0
0
0
156
24
180
60
72
132
24
156
13,636
団地名
供 給 当 初 既除却
（地区名） 年 度 戸 数 戸 数
15 高花平(四郷) Ｓ３６
124
12
Ｓ３７
142
Ｓ３８
106
Ｓ３９
70
Ｓ４６
24
小計
466
12
16
あさけが丘
Ｓ４０
52
(下野)
Ｓ４１
81
Ｓ４２
94
Ｓ４３
42
小計
269
0
17
坂部が丘
Ｓ４４
209
（三重）
Ｓ４５
137
Ｓ４６
48
小計
394
0
18
三重(三重) Ｓ４７
70
Ｓ４８
144
Ｓ４９
102
Ｓ５０
81
Ｓ５１
80
Ｓ５２
80
Ｓ５３
70
Ｓ５４
48
Ｓ５６
24
小計
699
0
19 北条(本庁) Ｓ５５
20
20 天白町(日永) Ｓ４１
5
Ｓ４８
8
Ｓ５１
4
Ｓ５７
20
Ｓ５８
10
Ｓ６０
4
Ｈ４
2
小計
53
0
21 小牧町(保々) Ｓ５６
22
Ｈ８
21
小計
43
0
現管理
構 造 別
2010予想 2000.4.1現在耐用年数 2010.4.1現在耐用年数 敷地面積 近傍公示
戸 数 木造 簡平 簡二 中耐 耐二 除却戸数 建替戸数 管理戸数 100%経過
50%経過
100%経過 50%経過
（㎡） 価格(円)
112
6
94
12
112
0
100
12
112
142
24
78
40
102
40
24
118
102
40
106
20
38
48
58
48
20
86
58
48
70
30
40
30
40
30
40
70
24
24
24
24
454
6 168 168 112
302
0
152
174
256
342
112
55,845
52
28
12
12
28
24
28
12
28
24
81
30
27
24
27
54
30
27
30
51
94
34
24
36
34
60
34
24
34
60
42
6 36
6
36
6
6
36
269
98
63 108
95
0
174
98
63
98
171
31,186
209
68
69
72
209
68
69
68
141
137
38
27
72
137
65
38
99
48
48
48
48
394
106
96 192
0
0
394
68
134
106
288
42,140
70
70
70
70
70
144
64
80
144
64
144
102
12
90
102
12
12
90
81
11
70
81
11
11
80
10
70
80
10
10
80
10
70
80
10
10
70
10
60
70
10
10
48
48
48
24
24
24
699
53 134 512
0
0
699
187
53
304
68,026
20
20
0
0
20
1,703
5
5
5
5
5
8
8
8
8
8
4
4
4
4
4
20
4
16
20
4
20
10
2
8
10
2
10
4
4
4
4
2
2
2
53
23
30
0
0
53
5
18
17
34
10,746
22
22
22
22
21
15
6
21
43
22
15
6
0
0
43
22
7,509
団地名
供 給 当 初 既除却
（地区名） 年 度 戸 数 戸 数
22 寺方町(神前) Ｓ４６
12
Ｓ４７
4
Ｓ５４
10
Ｓ６２
6
小計
32
0
23 赤堀町(常磐) Ｓ４６
10
Ｓ４７
5
Ｓ４８
1
Ｓ５１
8
小計
24
0
赤堀町(改良住宅) Ｓ５７
44
0
中 計
68
0
24
Ｓ４０
32
Ｓ４１
32
茂福町(富田)
Ｓ４２
32
(改良)
Ｓ４３
16
小計
112
0
25
Ｓ４１
24
24
登城山(日永) Ｓ４２
(改良)
Ｓ４３
16
小計
64
0
合 計
2,530
12
現管理
構 造 別
2010予想 2000.4.1現在耐用年数 2010.4.1現在耐用年数 敷地面積 近傍公示
戸 数 木造 簡平 簡二 中耐 耐二 除却戸数 建替戸数 管理戸数 100%経過
50%経過 100%経過 50%経過
（㎡） 価格(円)
12
6
6
12
12
6
6
4
4
4
4
4
10
10
10
10
10
6
6
6
32
20
12
0
0
32
26
20
6
8,379
10
10
10
10
10
5
5
5
5
5
1
1
1
1
1
8
8
8
8
8
24
24
0
0
24
24
24
44
4
40
0
0
44
4
44
68
28
40
0
0
68
28
24
44
4,582
32
32
32
32
32
32
32
32
32
32
32
32
16
16
16
16
112
112
0
0
112
112
4,798
24
24
24
24
24
24
24
24
16
16
16
16
64
64
0
0
64
64
3,274
2,518
6 496 565 1,421
30
397
0
2,121
345
712
660
1,313
(注)除却予定397戸は、木造６戸(高花平）
、簡平２３６戸(高花平１６８戸、あさけが丘６８戸）
、簡二１５５戸(高花平１２８戸、あさけが丘２７戸)
今後の方針：
今後の方針： (１)昭和56年以降の新耐震基準適合団地は今後も継続して長期使用
(２)新耐震基準以前の団地については、老朽化の状況により、継続使用と除去予定(３９７戸)に区分
(３)除却予定のうち、木造及び簡二については、現在、新規入居を中止。簡平については、建替団地の進捗状況を見定め、将来的に入居中止
（３）市営住宅事業費シミュレーション（直接・借上げ比較）
-153-
-154-
-155-
-156-
-157-
◆結果（直接建設・買取り型）
（円）
400,000,000
350,000,000
300,000,000
250,000,000
200,000,000
150,000,000
100,000,000
50,000,000
0
建
2
設
借
上
-50,000,000 時
(0)
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
自治体負担額累計
30
32
34
36
収入合計
38
40
42
44
支出合計
46
48
50
52
54
自治体負担額
56
58
60
62
64 66 68 70
(運営○年目）
◆結果（借上げ型）
（円）
400,000,000
350,000,000
300,000,000
250,000,000
200,000,000
150,000,000
100,000,000
50,000,000
0
建 2
設
借
上
-50,000,000 時
(0)
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
(運営○年目)
自治体負担額累計
収入合計
支出合計
自治体負担額
（４）今後新たに供給される市営住宅の採算性
①ケーススタディ
以下の条件で、収入分位Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ及び収入超過者の５通りについて70年間の収支累計
を計算。
・建設費 １，３００万円／戸（平均５５㎡）
・資金計画 国庫補助 ５８５万円
起債 ５８５万円（年利２％２０年償還）
一般財源 １３０万円
・建設当初家賃（年１．１４％低減） ・家賃補助（年１．１４％低減）
収入分位Ⅰ ２２，１００円 収入分位Ⅰ ２２，５００円
収入分位Ⅱ ２６，９００円 収入分位Ⅱ ２０，１００円
収入分位Ⅲ ３１，７００円 収入分位Ⅲ １７，７００円
収入分位Ⅳ ３６，６００円 収入分位Ⅳ １５，２００円
収入超過者 ５３，０００円
・駐車料金 ３，０００円／台／月
・近傍同種家賃 ６７，０００円
・維持修繕費 ８０，０００円／戸／年（一般修繕、空家修繕、計画修繕込み）
・一般管理費 ４，５００円／戸／年
・人件費 ４２，０００円／戸／年
②市営住宅の得点
・７０年間の収支累計を収入分位毎に戸当りで計算し、黒字の場合１万円を１点に、赤字の
場合１万円を−１点として計算。
■市営住宅の得点
（単位：点）
家賃収納率
９０％
家賃収納率
９５％
家賃収納率
１００％
原則階層
収入分位Ⅰ
-285
-200
-115
収入分位Ⅱ
-90
10
100
収入分位Ⅲ
100
200
300
収入分位Ⅳ
300
420
530
900
1,040
1,190
収入超過者
-161-
③入居者の収入状況
■入居者の収入状況
入居世帯数
割 合
原則階層
収入分位Ⅰ
1,948
68.3%
収入分位Ⅱ
171
6.0%
収入分位Ⅲ
145
5.1%
収入分位Ⅳ
90
3.2%
収入超過者
496
17.4%
合 計
2,850
100.0%
※平成１２年１２月２０日現在
④今後新たに供給される市営住宅の採算性
・７０年間の長期スタンスで考えた場合、市費ベースの試算では、概ね黒字が見込まれる。
・計算方法は、②の得点に③の収入分位毎の割合を掛けて計算（−は赤字）。
・詳細内容については、「平成１１年度四日市市住宅施策策定調査報告」ｐ９４以下を参照。
ただし、入居者の収入状況については、最新データに置換。
・なお既存市営住宅の採算性については、概ね起債の利息分が赤字となっている。詳細内容
については、「平成１０年度四日市市住宅施策策定調査報告」ｐ８５以下を参照。
■市営住宅の採算性
（単位：点）
家賃収納率
９０％
家賃収納率
９５％
家賃収納率
１００％
原則階層
収入分位Ⅰ
-195
-137
-79
収入分位Ⅱ
-5
1
6
収入分位Ⅲ
5
10
15
収入分位Ⅳ
9
13
17
収入超過者
157
181
207
合 計
-29
68
166
-162-
（５）市営住宅に関する調査
①市営住宅の応募状況
・市営住宅の定期募集は、一般世帯を主な対象とし、毎年６月と11月の年２回行われる。最近
の募集としては、募集戸数が上期で50∼60戸、下期で30戸程度である。
・応募倍率をみると、単身世帯が７倍強と一般世帯の２倍強を大きく上回っており、高齢者を
中心とした単身世帯の応募倍率が高い。また、一般世帯では西伊倉町など最近建設された住
宅団地の人気が高く、応募倍率が20倍を超えているのに対し、古い大規模団地などの応募は
少なくなっている。
・応募世帯の特性をみると、一般世帯へ応募した世帯のうち母子、高齢者、身障者の優先要件
を有する世帯は全体の約３∼４割を占め、母子を中心とした優先世帯だけで募集戸数に達す
る状況にあり、両親と子供からなる核家族世帯の入居できる余地が乏しくなっている。なお、
母子世帯の動向から、今後も母子世帯の申込数は増加するものと予想される（④「母子家庭
の動向について」参照）
。
・応募世帯の平均世帯人員は、2.6人前後で、収入分位が10％未満の世帯が約８割を占め、ま
た、申込理由の「家賃が高い」を指摘している世帯が約４割を占めている。応募世帯の現状
の住まいを見ると借家世帯が２/３であり、その家賃をみると、５万円以上支払っている世
帯が約４∼５割を占めており、重い住居費負担となっていることがうかがえる。
◆応募戸数と応募状況
平成10年上期
平成10年下期
募集戸数 応募者数
倍率
募集戸数 応募者数
倍率
一般世帯
51
96
1.88
35
98
2.80
単身世帯
5
39
7.80
5
40
8.00
計
56
135
2.41
40
138
3.45
平成11年上期
平成11年下期
募集戸数 応募者数
倍率
募集戸数 応募者数
倍率
一般世帯
56
132
2.36
30
64
2.13
単身世帯
5
41
8.20
5
35
7.00
計
61
173
2.84
35
99
2.83
◆募集戸数に対する優先世帯応募者数の比率
140%
120.0%
120%
100%
80%
78.4%
75.0%
83.3%
60%
40%
H10上
H10下
H11上
H11下
◆応募者の特性
応募世帯（一般世帯）
優先世帯
母子世帯
老人世帯
身障者世帯
平均世帯人員（人）
応募世帯（一般世帯＋単身世帯）
現住宅の種類(借家率)
現住宅の種類(民営借家率)
現在家賃 ５万円以上世帯
申込理由 家賃が高い
収入分位 １分位の比率
平成10年上期
96
40
41.7%
23
24.0%
14
14.6%
3
3.1%
2.57
135
104
77.0%
89
65.9%
43
41.3%
46
44.2%
-
平成10年下期
98
42
42.9%
28
28.6%
8
8.2%
6
6.1%
2.55
138
108
78.3%
93
67.4%
40
37.0%
39
36.1%
112
81.2%
平成11年上期
132
42
31.8%
24
18.2%
9
6.8%
9
6.8%
2.66
173
128
74.0%
108
62.4%
60
46.9%
59
46.1%
138
79.8%
平成11年下期
64
25
39.1%
18
28.1%
6
9.4%
1
1.6%
2.63
99
76
76.8%
69
69.7%
39
51.3%
37
48.7%
78
78.8%
資料：四日市市建設部住宅課調べ
-163-
②市営住宅入居世帯の現状
市営住宅管理台帳などから、入居世帯の現状を整理する。
・入居世帯の平均世帯人員は平成10年度現在、2.36人である。世帯規模別には、単身世帯、
２人世帯の占める割合はそれぞれ28.3％、35.4％であり、この２つを合わせた小規模世帯
が占める割合は６割を超え、小規模世帯中心の居住構造となっている。
・また、優先入居要件の設定等により、高齢者世帯の占める割合は着実に高まり、平成10年
度には24.1％に達している。母子世帯についても１割弱の入居状況にある。
・入居者の収入状況は、収入分位10％未満の60.1％を中心に、原則階層が74.9％を占め、裁
量階層を除いた収入超過世帯は18.8％存在している。この収入超過世帯の中には、市営住
宅管理人、市営住宅内自治会長として活躍している者が多く、地域コミュニティを支える
役割を担っている側面がある。
※１
◆高齢者世帯の推移
◆入居者の人員構成
（世帯数）
700
５人以上
5.6%
３∼４人
30.7%
680
１人
28.3%
(23.6%)
672
660
2.36人
640
(24.1%)
685
(22.0%)
635
620
２人
35.4%
600
H8
H9
H10
※１高齢者世帯＝世帯の中に65歳以上の方がいる世帯
◆入居者の収入状況
７分位
5.3%
６分位
4.5%
５分位
5.7%
４分位
3.5%
３分位
5.9%
２分位
5.4%
８分位
9.6%
2,809世帯 １分位
60.1%
原則階層
74.9％
資料：四日市市建設部住宅課調べ
-164-
③市営住宅退去世帯の概要
平成10、11年の２箇年に市営住宅を退去した306世帯を対象に、その世帯属性を整理する。
・転居した世帯のうち、母子、高齢者、障害者など優先世帯の占める割合は40.8％（125世
帯）であり、そのうち高齢者を中心に死亡は23件を数える。
・世帯主年齢別に見ると、各世代で大きなばらつきはないものの、30歳代までの若年世帯と
60歳以上の占める割合がそれぞれ45.1％、25.5％と高い。
・退去世帯の平均世帯人員は2.47人であり、単身世帯、２人世帯の占める割合はそれぞれ
26.1％、27.8％と、これらを合わせた小規模世帯で５割を超えている。
・収入分位では、10％未満の世帯が約６割を占めるなど、公営住宅法の収入基準内の世帯が
約８割弱を占めている。
・転居先を見ると、市内へ約６割、市外へ約３割の世帯が移動し、転居先の住宅種別は持家
が約５割、借家が３割であり、市営住宅は成長階層等において、市営住宅から市内の持家
という住まいのステップアップとしての役割を果たしている。
優先世帯の割合
世帯主年齢
世帯人員
10歳代
３
1.0%
母子世帯
15.7%
その他
59.2%
60歳以上
７８
25.5%
高齢者世帯
21%
50歳代
４４
14.4%
障害者世帯
40歳代
４６
15.0%
６人
0.7%
５人
3.3%
20歳代
６４
20.9%
４人
18.3%
30歳代
７１
23.2%
３人
23.9%
１人
26.1%
２人
27.8%
4%
収入分位
転居先状況
８分位
７分位 6.9%
4.9%
６分位
6.5%
５分位
4.6%
４分位
3.6%
３分位
4.9%
不明
4.6%
１分位
59.8%
転居先の住宅種別
死亡
7.5%
市外
26.5%
不明
その他 8.1%
9.9%
市内
61.4%
２分位
8.8%
賃貸
26.1%
持家
50.9%
公営
4.9%
資料：四日市市建設部住宅課調べ
-165-
④母子家庭の動向について
・国勢調査から、「女親と子供からなる世帯」をみると、本市では平成７年現在、5,369
世帯あり、一般世帯に占める割合は5.6％である。
・平成７年の国勢調査から、
「母子世帯」が新たな定義のもとに示されており、これによ
ると、1,233世帯であり、概ね「女親と子供からなる世帯」の23.0％、本市の一般世帯
の1.3％に相当する。因みに、母子世帯とは、未婚、死別又は離別の女親と未婚の20歳
未満の子供から成る一般世帯（他の世帯員がいないもの）をいう。
・時系列でみると、「女親と子供からなる世帯」は三重県、全国的にも増加傾向にある
が、本市においても平成２年の4,645世帯から平成７年は5,369世帯と、この５年間で
724世帯が増加しており、今般の未婚率及び離婚率の上昇からみると、今後この増加傾
向はしばらく続くものと見込まれる。
◆片親世帯の動向
①女親と子供からな
る世帯
四日市市
②男親と子供からな
る世帯
③一般世帯
④母子世帯
H2
4,645
(5.4％)
841 (1.0％)
85,770
-
H7
5,369
(5.6％)
978 (1.0％)
95,224
1,233
S55
20,708
(4.3％)
3,575 (0.8％)
476,665
-
S60
23,817
(4.7％)
4,198 (0.8％)
507,088
-
H2
26,769
(4.9％)
4,895 (0.9％)
544,844
-
H7
30,888
(5.2％)
5,817 (1.0％)
596,099
6,227
全国
S55
1,756
(4.9％)
297 (0.8％)
35,824
（千世帯）
S60
2,047
(5.4％)
356 (0.9％)
37,980
H2
2,328
(5.7％)
425 (1.0％)
40,670
H7
2,624
(6.0％)
485 (1.1％)
43,890
三重県
-166-
-
⑤市営住宅入・退去世帯の状況にかかる補足
◎応募世帯の状況についての補足
・５万円以上の借家からの住み替えの次に多いのが、持家（間借り）からの住み替え。
主な住み替え理由は、世帯分離や立ち退き等となっているが、申込み時に記入いただいてい
る書式が簡易なため正確な理由は把握できていない。
◆市営住宅定期募集応募状況（平成１０年度・１１年度）
団地名
建設年度
構
Ｓ45∼56
中層耐火
３ＤＫ
７５
１０１
１．３５
Ｓ47∼48
簡耐火２
２ＤＫ
２１
１７
０．８１
Ｓ46∼47
中層耐火
２ＤＫ
３５
３１
０．８９
Ｓ56
低層耐火
３ＤＫ
２
１８
９．００
北条町
Ｓ55
中層耐火
３ＤＫ
２
１２
６．００
東新町
Ｓ62
中層耐火
３ＤＫ
３
２６
８．６７
西伊倉町
Ｈ４∼６
中層耐火
３ＤＫ
３
８５
２８．３
内部泉町
Ｈ５
中層耐火
３ＤＫ
４
４２
１０．５
１４５
３３２
２．２９
２０
１５５
７．７５
５
１２
２．４０
１４
１０
０．７１
１９
２２
１．１５
三
重
造
間取り
募集戸数
応募者数
応募倍率
一
般
向
前田町
け
計
単身者向け
高
齢
者
世
帯
向
け
２Ｋ等
丸の内町・西伊倉町（Ｓ60年代以降の比較的新しい団地）
東新町
中層耐火
３ＤＫ等
高花平・あさけが丘（Ｓ50年代以前の古い団地）
坂部が丘・三重
簡易耐火
２ＤＫ等
計
障害者世帯向け
２ＤＫ等
３
７
２．３３
多人数世帯向け
４ＤＫ等
４
４
１．００
◎退居世帯の状況についての補足
・市営住宅入居世帯と退去世帯の収入分位の分布はほぼ同じ。
・成長階層の転居先については、定期募集の団地（比較的新しい団地）については、持
家が多いが、随時募集の団地（古い団地）では持家以外が持家を上回っている。
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