※2010.8.2 項目追加 - 不動産コンサルタント 長嶋 修 公式ホームページ

※2010.8.2 項目追加
中古住宅市場に関する
政策提言
不動産コンサルタント 長嶋 修
@nagashimaosamu
【中古住宅流通】の
提言１：
阻害要因をとりのぞく
１．物件の囲い込みー両手狙いをやめる
①物件囲い込みの罰則強化
②両手取引の説明義務
③仲介手数料 自由化 or 上下限の見直し
２．不動産仲介エージェントのレベルアップ
①宅建主任者資格 段階的に全員取得
②試験内容の見直し
③更新要件の強化
⑤
【中古住宅流通】の
提言２：
仕組みを整備する
重要事項・権利
エスクロー機関
タイトル
インシュアランス
建物
ホーム
インスペクター
契約書
弁護士
宅建業者
宅建主任者
住宅ローン
モーゲージ
ブローカー
⑥
【中古住宅】の
提言３：
安全性・信頼性を高める
１．耐震診断
①耐震強度１でなくとも助成
②自治体の耐震診断補助
…地元建築士でなくとも可能に
③耐震基準適合証明書の使い勝手変更
④広告表示に【耐震診断の有無】を表示
２．断熱改修
①助成額大幅増
⑦
提言４：
【中古住宅】の
価値を評価する
１．住宅ローン
住宅金融
一定の品質がある住宅、
支援機構
一定の改修をした住宅に対し
住宅ローンを【低く】【長く】貸す
２．税制
上記のような住宅に対し
税制優遇する。
ex)取得税・固定資産税
⑧
総住宅数と総世帯数の推移
70000000
60000000
住宅は余っている
空家率
13％！
50000000
40000000
総住宅数
総世帯数
30000000
20000000
10000000
昭
和
38
昭 年
和
43
昭 年
和
4
昭 8年
和
5
昭 3年
和
5
昭 8年
和
63
年
平
成
平 5年
成
10
平 年
成
15
平 年
成
20
年
0
出所：総務省 住宅・土地統計調査
#hakai2010
出典：野村総合研究所：人口減少時代の住宅・土地利用・社会資本管理の問題とその解決に向けて（下）∼2040年の日本の空家問題への対応策案
#hakai2010
住宅取引・各国比較
7000戸
新築住宅着工戸数
6000戸
中古住宅取引数
5000戸
4000戸
中古は
価値がない？
3000戸
2000戸
1000戸
0戸
日本
アメリカ
イギリス
フランス
（資料）日本：国土交通省 住宅着工統計、平成15年住宅・土地統計調査、
アメリカ：Statistical Abstract of the US、
イギリス：Housing Statistics 2004、
フランス：Annuaire Statistique de la France edition
#hakai2010
住宅投資額の推移
（単位：億円）
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
（平成年）
平成20年建設投資見通し（国土交通省）
住宅資産額の推移
（単位：兆円）
300
250
200
150
100
50
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
平成20年国民経済計算（内閣府）
2006
2007
2008
家計資産の内訳
（単位：万円）
6788
5788
4788
3788
耐久消費財
住宅・宅地
金融資産
2788
1788
788
70
歳
以
上
台
60
歳
台
50
歳
台
40
歳
台
30
歳
30
歳
未
満
-212
平成16年全国消費実態調査 家計資産に関する結果速報（総務省）
景気対策としての持ち家取得促進策は、
短期的には住宅投資を盛り上げるものの、
ローンの返済負担の増加を通じて消費支出を抑制
家計調査（経済産業省平成20年）
家計調査（経済産業省平成20年）
家計が持つ土地資産額の推移
（単位：兆円）
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
平成20年国民経済計算（内閣府）
08
20
06
20
04
20
02
20
00
20
98
19
96
19
94
19
92
19
90
19
88
19
86
19
84
19
82
19
19
80
0
住宅投資の国際比較
400
8.0%
人口千人あたりの住宅投資額
350
7.0%
（万米ドル）
住宅投資／GDP
300
6.0%
250
5.0%
200
4.0%
150
3.0%
100
2.0%
50
1.0%
0
0.0%
日本
アメリカ
イギリス
フランス
ドイツ
住宅分野の成長戦略について（国土交通省 住宅局）よりさくら事務所作成
③
④
住宅分野の成長戦略について（国土交通省 住宅局）よりさくら事務所作成
■住宅をとりまく環境の変化■
中古流通
活性化
新築偏重
●住宅建設法
●住生活基本法
●２００年住宅ビジョン
●長期優良住宅法
●瑕疵保険
●住宅の家歴書「いえかるて」
●ホームインスペクション
●景気対策
●価値がゼロになる耐久消費財
●購入者の属性のみを重視した
住宅ローン審査
の普及
●新築１２０万戸供給 ｖｓ
中古１２万戸流通
●耐用年数３０年
●空室率１３％
２００６∼
２０１０年
住宅市場
大変革期
●住宅エコポイント
●環境・リフォーム推進事業
●住宅ローンの多様化
●住宅のデフレ化
●住宅の長寿命化・省エネ化
●少子・高齢化、環境対策
●中古住宅市場
・25年で価値ゼロ
建物は耐久消費財？
・売り物件を囲い込む風潮・仕組み
・そもそも仕組みなんてあるのか？
・責任ばかり増える不動産仲介業
#hakai2010
●不動産仲介業
・無資格でも不動産査定可能
・宅地建物取引主任者／
不動産コンサル技能登録者とも
建物の教育は受けていない
・そもそも人材の質は？意識は？
#hakai2010
●ファイナンスなど
・まだまだ新築に有利な
融資と税制
#hakai2010
だけど中古もいろいろ
#hakai2010
#hakai2010
①