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月 刊 MANSHITU-KEIEI FREE EXPRESS
月 http://fudousantoushi-ec.com/shinbun.html 刊 MANSHITU-KEIEI FREE EXPRESS 特集 Vol. 30 2013. 1. 15 発行 一般社団法人 日本賃貸経営業協会 http://manshitsu.info/ 連載 豪華連載人 アパート経営･不動産投資コラム 21 22 23 24 25 26 リメイクアドバイザー 工藤一善 現状回復工事の裏事情 洗練された投資家 ふりーパパ ふりーパパのつれづれなる投資生活 不動産投資家 石渡浩 石渡浩の融資一問一答 不動産再生ディレクター 中村一晴 実践！リニューアル投資 行政書士グリンエア法務事務所 吉田幸弘 外国人を入居させて満室に 空室対策コンサルタント 尾嶋健信 入居を決める！ 満室革命ノウハウ 情報 NSX 松田のお悩み解決隊 27 アパート経営ニューストピック 33 次号予告＆ プレゼント 35 みなさんの声をきかせてください。 これからのよりよい誌面作りのために、ご意見やご 感想、こんなネタがあります…という声を聞かせてく ださい。こちらのフォームから簡単に投稿できます。 1 2013 年 注目大家の 大報告会 ・こんな物件買いました！ ・2013 年は、どういう年になりそう？ ・悩める読者さんへのアドバイス 新 年 あ け ま しておめでとうご ざ い ま す 。 満 室 経 営 新 聞、 新 年 恒 例 の 人 気 イ ン タ ビ ュ ー 企 画 。 今 年 は さ く ら 事 務 所 の 長 嶋 修 さ ん を は じ め、 業 界 著 名 人 と 本 誌 に 関 わ り の あ る 大 家 さ ん、 合 計 1 2 名 に 昨 年 の 振 り 返 り と、2 0 1 3 年 の 予 測 と 抱 負 に つ い て 伺 い ま した！ ど ん な 物 件 を 購 入、 運 営 し て い っ た の か。 ま た、 今 年 は ど の よ う な 展 望 を 持 っ ているのか。それ ぞ れ の 動 向 に 注 目 で す 。 今 年 の イ ン タ ビ ュ ー で は、 プ ラ イ ベ ー ト や ビ ジ ネ ス に つ い て も 質 問 テ ー マ に し た ほ か、 悩 め る 読 者 さ ん へ の ア ド バ イ ス も 頂 き ま し た。 ぜ ひ 参 考 に してくださいね。（ 編 集 長 け い す け ） 特集 新春特集 さくら事務所 長嶋修氏インタビュー （取材：編集長けいすけ） 長嶋 修 不動産コンサルタント。1999 年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社である、 不動産の達人 株式会社さくら事務所を設立。以降、様々な活動を通して〝第三者性を堅 持した個人向け不動産コンサルタント〟第一人者としての地位を築いた。 日本ホームインスペクターズ協会 理事長であり、株式会社さくら事務所 創業者。複数の 法人を経営する他、ＴＶ等メディア出演 、不動産・経済セミナー講師、出版・執筆活動等、 幅広く活躍中。 http://nagashima.in/index.html ◆ 2012 年は長嶋さんとさくら事務所にとって、どのよ たと思います。具体的には 2011 年から開催された「不 うな１年でしたか？ 動産流通市場活性化フォーラム」の提言がまとめられた り、数年前に国土交通省で施策として決まった「中古・ 一言でいえば、これまでで一番良い年だったと思います。 リフォームトータルプラン」の取り組みに成果が出始め それは売上とかそういうものではなく、創業して 14 年 たりしました。 間訴えてきたことが、ようやく認知されたという意味です。 今後しばらく、この流れは変わらないと思います。 さくら事務所の事業は、 「ホームインスペクション」と「マ ンション管理組合向けのコンサルティング」が２本柱で ◆新築住宅の着工数が減るのは、大家さんにとっては良 すが、そういったものが必要だという理解が広まったと さそうですね。 感じましたね。 賃貸住宅については国の施策としてはまだ非常に軽視さ ◆ 10 年以上前だと、中古物件を買う前に診断をすると れています。例えば今月行われる（※ 2012 年 12 月収録） いう方も少なそうですね。 衆院選にしても、各党のマニフェストを見てみると賃貸 住宅についての公約が書かれている政党は公明党しかあ 新しい概念を広めて社会に認知させるために、とにかく りません。具体的には低所得者向けの公的賃貸住宅を、 自分が表に出て行かないと・・と思いました。出版とか 民間の賃貸住宅を利用し、セーフティネットとして提供 メディアですね。 するということなのです。 実は私の本名は「長“島”修」と「嶋」の字が違うんですが、 「 大 家 ネ ッ ト（ ※ 全 国 大 家 ネ ッ ト ワ ー ク http://www. これは創業当初に同姓同名の学者さんがいて（※立命館 oya-net.com/ ）」も、そういった状況を何とかしてい 大学経営学部の教授） 、その方と混同されないためにビジ くために設立されています。 ネスネームとして字を替えたなんてこともありました（笑） ◆市況や相場についてはどうなっていくでしょうか？ ◆住宅、不動産市場はどう変わっていきそうですか？ まず、よく言われている「モラトリアム法案（中小企業 2012 年は、これまでの「新築一辺倒」だった業界が、 「中 金融円滑化法）」の適用が終了することについてですが、 古・リフォーム」市場へ大きくシフトしはじめた年だっ 多くの金融機関は既に制度終了をみすえて貸倒引当金の 特集 新春特集 積み増しが進んでいるので、４月以降も大きな混乱には こういったところで情報交換をしながら、焦らず進めて ならないでしょう。 いくことをお奨めします。 それよりも、８月あたりから消費の落ち込みが顕著であ ることが懸念されます。例えば「ユニクロ」という会社 ◆最後に、長嶋さんと会社の 2013 年の目標や抱負を教 が急激に流行ったのは「安いのに高品質」だからですが、 えて下さい。 これはそれまで小売業のメジャー的な存在だった百貨店 などを比較対象としている訳です。 2003 年１月でさくら事務所の社長を退任します。 （※後任 しかし、ユニクロにしろ外食産業にしろ、そういった低 の社長は現取締役の大西倫加氏） 価格なお店が消費の中心になってしまったので、基準の 今のままだと、どうしても「さくら事務所の長嶋」とい 価格がどんどん下がっていきます。完全なデフレスパイ うイメージがついて回るのですが、広く不動産・住宅市 ラルで、この状況を打開しない限り、自公政権の施策で株 場をつなぐような、もう少し大きな視野で活動したいな 価が上がったとしても、実態経済は回復しないでしょう。 と思ったからです。 「家賃」は景気動向に遅れて動く傾向があるので、すぐ に影響を受ける訳ではありませんが、じわじわとじり貧 ◆おお！それは凄いお話ですね。ワタミの渡邉会長みた になってくる大家さんも出てきそうです。 いなイメージでしょうか。 ですから、独自性、オンリーワンのところで勝負をしな いと今後は厳しくなりそうですね。 いや、こう・・なんていうか、「何物でもない」という 人になりたいんですよ。 ◆ホームインスペクションや、住宅についての様々な開 示が広まっていくと、相場を無視した価格で買ったり 売ったりがしにくくなりそうですね。 確かに情報の格差を利用して、既存のルールの中で上手 に収益を上げていた人にとっては少しやりにくくなるか もしれません。 ですが、これまで不透明だった情報がクリアになること で、ようやく不動産を株や債券などの投資商品と同列に 比較することができる訳です。そうなると不動産市場へ の資金の流入が増え市場が活性化していきます。大きな 目で見ると、必ずプラスになるのです。 ◆新聞の読者さんには、これから不動産投資を始めた いという方の割合が意外と多いのですが、そういった 方に長嶋さんからアドバイスをされるとしたらいかが でしょうか。 まず、半年か１年くらい勉強されてみてはいかがでしょ うか。最近は、様々な投資法について書籍もたくさん 出 て い ま す し、 セ ミ ナ ー や 勉 強 会 組 織 も 増 え ま し た。 テリー伊藤さんみたいな（笑） 特集 新春特集 こちらがさくら事務所新社屋！ 遊び心のある居心地のいいオフィスでした。 特集 新春特集 コテツ 【発行人：新年のあいさつ】 不動産投資エンカレッジを運営する HeartBrain 代表。 累計アクセス 150 万突破の有名サイト「アパート経営で めざせ金持ち父さん」を運営。 施設があったり、大学の移転があったりと、街が活気づ いています。まずは、その土地にワンルーム 10 戸の新 新年明けましておめでとうございます。2013 年が幕を 築アパートを無事に完成させる事に注力します。合わせ あけまして、皆様同様、私も「やるぞ～」と新年からや て、同敷地内にいる借地人と交渉をして、借地を買い取り、 る気に溢れています（笑）。ここ数年、前年を振り返る アパートの増築（ワンルーム 10 戸）を目指します。借地 と「激動の年」と感じる事がほとんどです。それだけ変 人との交渉は高度なスキルが必要なので、信頼できるプ 化が多い世の中になったと痛感しています。ダーウィン ロの方とタッグを組みながら進めていきます。2013 年 の有名な言葉としてしばしば引用される「最も強いもの はモラトリアム法案の期限が切れる事もあり、土地含め が生き残るのではなく、最も賢いものが生き残るわけで て物件が多く出ると予想しています。過去、自分の新築 もない。唯一、最も変化するものが生き残る」を忘れずに、 用に１年間に都内で５件土地を購入した事があります 弛まぬ努力と柔軟性で今年も張り切って参ります。皆様 が、今年はそれを超えるかもしれません（笑）。とはいえ、 の「変化」の一助として、満室経営新聞がお役に立てれ 僕も昔より大人になったので、自己資金の範囲内で無理 ば何よりの幸せです。スタッフ一同、今年もどうぞよろ はしないながらも、良い土地を積極的に仕入れていく予 しくお願い申し上げます。 定にしています。 ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について 【質 問】 アパート経営は色々な方とタッグを組みながら行ってい くものです。私が取り組んでいるアパートの新築であれ １．2012 年はどんな年でしたか？ ば、建築士・工務店・管理会社・金融機関等々。その皆 久しぶりに都内に土地を購入し新築をすることに。都内以 を良い意味で自分のペースに巻き込むためにも、高いモ 外では北海道道東への視察を増やし、土地を数万坪購入。 チベーションが大切です。頑張って活動をしていると、 また海外では、ミャンマーはじめ東南アジアにほぼ毎月 嬉しいこともある反面、一方でモチベーションが下がる 出張に出かけました。今までのスキルをアップさせプロ ような出来事にも遭遇します。私もそうです。モチベー フェッショナルに近づく活動と、新たなスキルや価値観 ションを上げるために、ある時は「感謝できる事柄をあ を身に付ける活動をバランス良くできました。プライ げて、感謝の気持ちを相手に電話で伝える」「無理やり ベートは子供達が小学校入学、デイケアに通学等々、教 笑う」「モチベーションが下がった要因から学べる事を 育を意識した年に。夏には家族でオーストラリアに５週 列挙する」等、様々な事を試しています。今回はこの方 間滞在、秋には家族＋両親で、両親の結婚 40 周年お祝 法が良かった！とか、今回はこの方法とこの方法を組み いをハワイ島でしたり、良い思い出ができました。 合わせたら良かった！とか、自分でも毎回毎回手さぐり です。また、なかなかモチベーションが上がらないとき ２．最近買われた物件などについて もあります。でも、モチベーションを低いままにしない 2012 年に都内で購入した土地は、440㎡の所有権と底 努力だけは、できる範囲で必ずするようにしています。 地 が 混 在 し た 土 地 で す。 約 200 ㎡ が 通 常 の 所 有 権 で、 240㎡は２筆の借地になっていて、その底地の権利を 持っています。駅からは遠いものの、近くに大規模商業 特集 新春特集 沢 孝 史 さん 【質 問】 お宝不動産主宰。著書は先月出版された新刊「40 代から の堅実不動産投資」をはじめ、「お宝不動産で金持ちにな る！」ほか多数。 http://www.otakarafudousan.com/ 一時期、自己資金を最小にして大きな投資をする手法が クローズアップされたため、現在でも同様な手法が通用 １．2012 年はどんな年でしたか？ すると考え結果として購入できない、また購入できても 52 歳にして二児の「爺さん」になりました。 資金に行き詰まってしまうケースを見聞きしています。 しかし、娘夫婦の経済状況を見ていると夫が一生懸命働 確かに購入に際して自己資金は少なければ ROI の観点 いていても大変なのがよくわかります。私のファミリー からは効率が良いとは思います。とはいえ手持資金が少 物件に住まわせたり多少の援助をしたりしているので、 ない状態で借入金ばかりが大きくなるのが「良いこと」 まあなんとか生活しているようです。若い人達にはなか とは思えません。 なか困難な時代ですね。爺さんの立場からも不動産投資 自己資金が少なければ、借入金に対する利回りは物件の を始めていて良かったと再認識した一年でした。 利回りとほぼイコールとなりますが、利回りに余裕がな く借入金利も高ければキヤッシュフローはタイトになっ ２．最近買われた物件などについて てしまいます。 静 岡 ( 駅 よ り 徒 歩 15 分 ) で 40 坪 弱 の 土 地 を 購 入 し、 賃貸業を始めている人はお分かりだと思いますが、入居 現在鉄骨４階建て (EV 無し ) １ＬＤＫ ７室を建設中、 率は数年を通しての平均値です。一時的には極端に悪化 来年２月完成を予定しています。入居対象は単身転勤者 することも良くあることですし、修繕費などの急な出費 を想定しています。外観、内装に個性を持たせ競争力の も重なった場合、タイトなキャッシュフローはすぐマイ ある物件に仕上げていきます。 ナスになりますし、その際に手持ち資金が少ないと綱渡 また、11 月に 102 坪の土地（６年前に建設したＲＣ８ りの資金運営を与儀なくされるでしょう。 階建てマンションの正面の角地）を購入しました。とり 貸し出し残高を増やしたいために許容限度までの条件提 あえずはマンションの専用駐車場として考えています 示をしてくる金融機関もありますが、実際にどのくらい が、300/90 の近隣商業地のため、他の有効利用方法も のフローが必要なのか、フローに余裕がない場合に手持 並行して検討しています。賃貸物件とする場合は管理会 ち資金はどのくらい必要なのかを自分自身で詳細に検討 社と詳細に打ち合わせし、私の既存所有物件の需要と重 することが必要です。 複しない間取りで一定の需要が見込めるニッチな市場の 不動産仲介は「一期一会」平たく言えば「決済後は自己 取り組みを目指します。 責任」となりますので、くれぐれもご注意くださいませ。 このように私は中古物件への投資から土地を購入して収 まあ、私自身もけっこう大きく借りていますので、自戒 益物件を企画、建設する手法へと変化しています。来年 を込めてのアドバイスですね。 も収益性の見込める土地の選定を中心に探していく予定 さて、私の来年の目標ですが「不動産投資家」から「本 ですが、投資総額が大きくなっているので、既存物件の 格的な賃貸事業者」へのステップアップの年にしたいと 入れ替えも考慮しながら検討していきます。 思います。 ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について どんな物件を選ぶかについては、色々な意見があります ので、ここでは自己資金の考え方についてお話します。 特集 新春特集 赤井 誠 さん 【質 問】 お宝サラリーマン不動産投資家＆超人気ブロガー。各種 不動産関連資格保持者でもあり、「めざせ！３年で資産 ３億円、月収 300 万円 ゼロからの不動産投資」著者。 http://akachan626.blog.fc2.com/ 多くの優良企業でも借金体質ではあっという間に破綻し ます。2012 年はそれが明確になった年だと思います。 １．2012 年はどんな年でしたか？ 不動産においても同じです。攻撃だけでなく、防御すな 2012 年は、不動産投資も私生活もとても充実していま わち財務体質を優良な状態にすることを最重要課題にし した。不動産では、競売で４棟の物件を入手しました。 ていきます。 ま た、 一 般 市 場 か ら は １ 棟 と １ 区 分 を 購 入 し ま し た。 特に区分は初の東京 23 区内で、フルリノベによってか なり家賃を取る事ができました。運営状態は年末に退去 赤井誠さんよりお知らせ が相次ぎましたが、年間を通してほぼ満室で推移しまし たし、銀行との金利交渉も成功し３億強の借金の平均金 常に以下で情報を発信しています。是非こちらをご覧く 利を 1.2％程度にすることができました。 ださい。 私生活においては、海外に４回出かけて、充実して楽し いときを過ごす事ができました。 赤井誠のゼロからの不動産投資 http://akachan626.blog.fc2.com/ ２．最近買われた物件などについて 昨年は、横浜・川崎・東京・千葉にそれぞれ物件を購入 セルフリフォーム大家さん しました。物件は戸建てが二つ。アパートが二つ。区分 http://selfreform.web.fc2.com/ が一つとビルが一つです。 競売関係は、さまざまな権利関係の問題をかかえており、 あかちゃんのお勧め不動産投資 参考資料・書籍 整理で 2013 年いっぱいかかると思います。それ以外の http://osusumebook.dousetsu.com/ 物件はリフォームやリノベーションによって物件を再生 し、満室経営をしていきたいと思います。 健美家コラム http://www.kenbiya.com/column/baby ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について これからも空室はどんどん増えてくると思います。ただ し、満室にしている人は常にまわりの状況を調べて、勝 てる方法を実践しています。 常に世の中の変化に対応できるように様々な人の意見を 聞き、行動してください。必ず、満室は実現できると思 います。 私の 2013 年の目標は財務体質の徹底改善です。 規模の拡大は派手で目立つのですが、今後の様々な変化 に対応できるようにするには財務体質の強化が一番です。 特集 新春特集 中村 一晴 さん 【質 問】 不動産再生ディレクター。 株式会社インベスターバンク 代表取締役。本誌連載執筆中。 http://investorbank.jp/ 経営的には金利交渉ですね。売却で自己資本比率を高め、 交渉していきたいです。 １．2012 年はどんな年でしたか？ 昨年はセミナーも開催せず、本も書かず、ひたすら引き 昨年は収穫と種まきの年でした。まず不動産投資では売 こもりインプットしていました。そのおかげで新しい 却がテーマでした。これまで所有した物件はどれも高利 ノウハウもだいぶ溜まっています。 回りで運用してきましたが、買い手市場である今、売却 ご披露できるように頑張ります！ を成功させることで案件の利益も確定できます。 また、売却で得た自己資金を使うことで、借入に依存し ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について ない投資ができ、これまでできなかったような投資に 私は投資物件の売買仲介事業もしているので、様々な方 チャレンジした年でした。 の物件購入に携わる機会が多いのですが、『もったいな いなぁ』と感じることがたまにあります。 個人的にはひたすら勉強の年でした。30 代は 20 代で キャッシュ買い＝返済がない＝安全という見方もできま 得た知識、スキルを実践することが僕のテーマでした。 すが、自分がどうなりたいのか明確にしないと誤った投 40 代になる前に新しい知識、スキルを実践できるよう 資をしてしまいます。 にすることが僕の課題です。 例えば、自己資金 1000 万円でこれから投資をしようと した場合、どんな物件を買うべきなのかというは、その ２．最近買われた物件などについて 人によって異なります。なぜなら、どれだけ収益を上げ 今年も前半は入替を主にしていく予定です。まだまだ高 たいのかはそれぞれ異なるからです。 値で売れるでしょう。 特に金融機関が好みそうな築浅の積算が高い物件は市場 物件を買うことだけが目的になったり、著名な方々の投 でも人気が高いので、優先順位をつけて売却しながら、 資法を真似るのにこだわり過ぎたりせずに、自身が何の 多額の自己資金を必要とし融資が付きづらいけど収益性 ために投資をするのか（どれだけのお金を得たいのか） が高い物件へシフトし投資の幅を広げていきたいと思い を明確にすることから始めてみてはどうでしょうか？ ます。 また、本やセミナーで実践することも大事ですが、実際 に投資をされている先輩大家さんとの交流が一番ために 保有案件の運営については、どれだけ大家業に時間を使 なります。その為にも大家さん同士の集まりに積極的に わないで運用できるかに挑戦しています（笑） 顔を出すことをおススメします。 とは言え、私が大家業でしている作業をしなくなってし まうと管理が疎かになったり、リーシングが機能しなく なったりするので、管理業者や清掃業者などに任せるこ とは任せてしまおうかと…。 そこを上手く軌道に乗せたいです。 特集 新春特集 長 岐 隆 弘 さん 【質 問】 不動産業界と金融業界の両方に精通する不動産投資専門 の不動産鑑定士。 また賃貸経営・不動産投資コンサルタントとして地主さん・ 大家さんの支援も行う。 http://ameblo.jp/nagakikantei/ つまり、「五感」を豊かにして、心を開いていくことが大 事だそうです。 １．2012 年はどんな年でしたか？ 今年の目標としては、投資家さん同士の交流の輪を広げ 2012 年を振り返ると、非常に充実した一年でした。 ていきたいですね。 年初から大家検定さんで 150 人の観客の前で講演させて 昨年は、不動産鑑定士として個人で活動をしていました。 頂いたのを皮切りに、野村不動産や東急不動産などの大 講演や執筆などの私個人の「点」の活動が、いろいろな 手不動産会社で講演させて頂いたり、名古屋、大阪、広島、 ご縁により、 「点」と「点」が「線」になり、 「線」と「線」 福岡、佐賀など全国をまわって講演させて頂いたりしま が結びついて「輪」になっていくのを実感しました。 した。 今年は、個人としてではなく、会社という器を使って、 ３月には、はじめての商業出版をおこなって、アマゾン さらに今までの「輪」を大きくして、より大きな「円＝縁」 ５部門で１位を獲得できたのは、自分にとってもすごく にしたいと考えています。 いい経験になりました。 2013 年から不動産投資を始めたいと考えている方へのア そのほかにも、楽待さんでコラムを連載したり、資産コ ドバイスですが、今年は、政治的な面でも経済面でも日 ンサルティング会社を設立したり、インターネットビジ 本は大きく変動する年になると予測されます。不動産に ネスの講師をしたりと、いろいろなことにチャレンジし おいても、金融機関から融資を受けて、不動産を購入す た一年でした。 るのはいっそう難しくなるでしょう。 ただ、決してあきらめないでください。ご家族や私達の ２．2013 年のご自身の不動産投資について ような専門家のチームワークをうまく活用して、あきら 2011 年、2012 年と自分のメソッドの啓蒙活動が中心に めずに行動すれば、必ず成功するはずです。私達と一緒 なっていたため、物件は購入しませんでした。だから、 にがんばりましょう！ 今年は土地から仕入れて、新築物件に挑戦したいですね。 今後は、少子高齢化が進むので、ちゃんとした経営理念 とかコンセプトがない大家さんは賃貸経営を継続してい けなくなるでしょう。 だからこそ、時代の流れに合ったコンセプトの新築物件 を建築して、ある程度の期間を保有して賃貸経営をした らその物件を売却する。 そして、売却で得たキャピタルゲインで、次の新築物件 の資金にするというような流れを作っていきたいと思っ ています。 あとは、賃貸経営でたまったキャッシュフローを分散投 資したいと思っています。 これからの時代は、物事の変化のスピードが加速度的に 速くなっているので、時代の変化についていけるように キャッシュポイントを分散することが重要だと考えてい ます。 投資家としては、不動産投資だけでなく、株や債券など の金融投資や、新興国への海外投資などにも挑戦したい です。 ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について ある著名な先生に聞いたところ、今年は「五感の年」、 長岐隆弘さんよりお知らせ 昨年 12 月に新会社 「アセットライフマネジメント株式会社」 を設立し、銀座で総合資産運用コンサルティング会社と して業務を開始致しました。 今まで行ってきた不動産投資に関する書籍出版、講演活 動やプライベートコンサルティングにとどまらず、金融 資産の資産運用や節税に関する情報提供やコンサルティ ングを行っていきます。 具体的な活動としては、不動産や金融資産の投資家が安 心して情報交換ができる交流の場として、会員制コミュ ニティ『インベスターズ・ギルド』を運営しています。 また、今年の春には、弊社代表の２冊目の書籍として、 不動産投資家や大家さんのための節税対策の書籍を出版 する予定です。 今回は、満室経営新聞の読者様の新春プレゼントとして、 ご応募頂いた方全員にもれなく『賢い大家さんのための節 税対策７ステップ』レポートを無料で差し上げます。この レポートをご希望の方は、こちらの登録フォームにご登録 をお願いします。⇒ http://form.os7.biz/f/3f2789a4/ 特集 新春特集 叶 温 さん 【質 問】 不動産投資専門税理士 叶 税理士事務所 代表。 「不動産投資でお金を残す税金塾」 「大家さん学びの会（R） 関西」を運営。 http://www.zeikinjyuku.com/ かないかだけで、時には数百万円以上の損をすることも あります。 １．2012 年はどんな年でしたか？ 満室経営新聞プレミアムの読者さんは、物件を購入する 2012 年は、不動投資はあまり動きがありませんでした 前からしっかりと税金の知識も身に付けて、不動産投資 が、持っている物件が１年間満室経営＆修繕費も１円 で効率よくお金を残せるようになってくださいね。 も掛かりませんでしたので、今までで最もキャッシュフ 叶税理士事務所では、不動産投資の税金や法律について、 ローが良い年でした。本業の税理士業は、スタッフの 音声や映像でわかりやすく学べる通信教育「不動産投資 育成と指導に力を入れましたが、特にスタッフの１人、 でお金を残す税金塾」を提供していますので、これから 塩 田 雅 人 が 税 理 士 登 録 し た こ と が 大 き か っ た で す ね。 不動産投資をしたい方は、ぜひ学んでみてください。 プライベートでは、週２回のトレーニングと、炭水化物 来年は、僕が監修した WEB 上でできる不動産投資シミュ ダイエットで、体重が７kg 減と大幅に減ったことが嬉 レーションソフトをリリースする予定です。 しかったです。やっぱり人間健康が一番大切ですからね。 このソフトは、税金まで考慮に入れたシミュレーション ができるだけでなく、売却まで見据えたシミュレーショ ２．最近買われた物件などについて ンもできるようになっていますので、このソフトを一人 昨年は物件を購入していませんので、今年は阪神間で でも多くの不動産投資家さんに使って頂いて、不動産投 １億円から３億円ぐらいまでの規模の居住用マンション 資で失敗する人を一人でも減らすことが来年の目標です。 を１棟は購入したいと思っています。 今年の３月末に中小企業円滑化法、通称モラトリアム法 叶温（かなえ ゆたか）さんよりお知らせ 案が期限切れになる予定です。その影響で割安で購入で きる物件が出てくる可能性も高いと思っていますので、 物件の消費税が数百万円単位で還ってくる消費税還付に 今から情報収集に力を入れたいですね。 ついては、平成 22 年４月の消費税法改正で、かなり難 購入したい物件が出てくれば、新規法人を設立して消費 しくなりました。 税還付をする予定です。消費税還付を考えると、小規模 しかし、改正後の今でもしっかりと準備をして、事前に の物件より、できるだけ大きな規模の物件の方が還付額 対策をすることができれば、まだ新規法人を使って消費 も大きくなります。建物価格が仮に２億１千万円であれ 税還付をすることは可能です。 ば、１千万が消費税還付として還ってくるので本当に大 まず消費税還付についてまったくご存知のない方は、こ きいです。 ちらのレポートをお読みください。 現在保有しているマンションについては、昨年、２年間の http://tax.kanae-office.com/kanpu.html 固定金利を更新したので、今年の売却は考えていません。 叶税理士事務所では、現在、税理士の塩田雅人が消費税 したがって、引き続き満室経営を維持し、入居者さんに 還付の相談を受け付けています。 対してメリットのある資本改善をして、できるだけ長く 満室経営新聞プレミアムをご覧の皆様には、無料で相談 住んでもらえるようにしていきたいですね。 受付をさせて頂きますので、消費税還付についてご相談 のある方は、売買契約をする前、融資依頼をする前、法 ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について 人を設立する前に下記のフォームよりお申込み下さいね。 不動産投資の税金は購入する前がとても重要です。ほと http://tax.kanae-office.com/muryou_sodan_ form.html んどの方は「税金のことは不動産を購入してからで十分 だろう」と思っていますが、税金についての知識がある 特集 新春特集 佐 藤 元 春 さん 【質 問】 年 間 収 入 ４ 億 円 と い う 札 幌 の 超 メ ガ 大 家。 フ ェラーリ F430、ポルシェ 997GT3 など、複数のスーパーカーを 所有することでも有名。 今まで誠実にかつ継続してお付き合いしてきたからだと 思っています。継続こそ最強のビジネススキルですね。 １．2012 年はどんな年でしたか？ 今年はお世話になった方々への恩返しを意識して行動し ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について た１年でした。アパート経営の盤石な基礎を築けたのも、 質素倹約は成長期に非常に重要ですが、質素倹約である 高いモチベーションを維持できたのも、全てライバルや こと自体を美徳と考える必要はないと思います。洗練さ 協力者のおかげです。自ら積極的に情報を発信しなけれ れた人達と楽しく仕事をして、互いに成長し、成果を出 ば、真の優良情報は自分に集まってきません。今まで培っ すのが気持ち良いです。人生楽しんだもの勝ちですよ、 てきた知識、知恵、情報などを出し惜しみせずに提供し 間違いなく。 たので清々しい気分です。人生常に発展途上でありたい 自分の趣味や好きなこ で す ね。 ま た、 本 気 で とに思い切りお金や時 趣味に熱中した年でも 間を使えばいいと思い あります。スーパーカー ま す。 楽しく仕事をし をサーキット仕様に仕 て、楽しく遊ぶ。これこ 上 げ、 全 開 走 行 を 楽 し そ健全ではないでしょ みました。 うか。自分の好きなこ とをするのを動機とし ２．最近買われた物件などについて て、仕事に励むのは良 現在新築中の代表作品をご紹介します。10 階建ての賃 いことだと思います。 貸マンション兼ガレージオフィスを建設中です。１LDK ただし、趣味に熱中するための時間とお金を作るために （40㎡超）16 世帯、２LDK（60㎡超）16 世帯、３LDK（75 は、本気で仕事に取り組み、成果を出す必要があります。 ㎡）16 世帯、４LDK（120㎡）３世帯、本社事務所、スー アパート経営に限ったことではありません。良く耳にす パーカー用のショールーム、スーパーカーを眺めながら る「成功曲線」。大きな成果が出る直前が、最もイメー お茶が飲めるカフェ。趣味と仕事を完全融合させた、自 ジと現実が乖離しています。つまり、「行動を継続して 己満足な仕事空間と、エコジョーズやＬＥＤを活用して、 いるのになかなか成果が出ない」、ここが突き抜ける直 お財布に優しい快適空間を創造しています。 前の状態だと思います。そう考えると苦労している時で カフェからも、応接室からも、ミーティングルームからも、 もわくわくします。それがプラス思考の一つなのだと考 そ し て 私 の 仕 事 場 か ら も 車 を 眺 め る こ と が で き ま す。 えています。モチベーション上がりますよ、きっと。 「趣味は仕事」と本気で思っているので、これからも妥 協せずに物件造りに励みたいと思います。当然ですが、 満足のいく事業計画を成立させた上で取り組んでおり ま す。 カ フ ェ や 本 社 事 務 所 の 賃 料 を ０ 円 と 考 え て も、 総事業費利回りは 10％を超えています。土地を安く購 入できるのも、建築費を超良心的価格に抑えられたのも、 特集 新春特集 尾 嶋 健 信 さん 【質 問】 満室経営株式会社 代表取締役。平成 23 年 1 月時点で 354 人の大家さんとともに、延べ 2328 戸の空室を埋め るという実績を持つ空室対策コンサルタント。本誌連載 執筆中。 http://gateofdreams.org/index.html １．ノウハウは知識としてあるが、実践していない、実 践できる環境にない。 １．2012 年はどんな年でしたか？ この傾向は、忙しいサラリーマン大家さんに多くみられ 2012 年は私にとって、最高の１年でした。愛娘が小学 ます。やるべきことは分かっていても物理的にできない 校に進学、七五三を終え、家族円満な毎日です。ビジネ ケースです。特に次の投資物件も並行して探している大 スにおいては、まさにターニングポイントとなった１年 家さんに多くみられます。「次の土曜日に現地に行って でした。立ち上げた法人も予想以上の業績で１期を終え 空室対策をしてきます！」と約束して、成果を聞くと、 ました。本の出版もさせていただきました。コンサルタ 「いやあ、新規の不動産投資案件の現地調査に行ってい ント業務だけでなく、管理部門の立ち上げ、満室塾の定 てできませんでした。」 「仕事が入りました…」などです。 期開催など、仕事の幅が広がりました。また、別会社に キチンと時間をブロックして取り組むだけでも成果が出 おいて、宅建免許を取得しました。国内を月に７～ 10 てくると私は思います。 日出張して、見聞を広げました。ハートブレインさんに おかれましても、満室経営新聞で連載、イベントでブー ２．管理会社とのコミュニケーションが不足している、 ス出展に初チャレンジし、寺尾さんをはじめスタッフの ギャップがある。 方へは本当に感謝しております。 この傾向は、属性のいいホワイトカラー層の大家さんに多 いです。不動産業界は典型的なブルーワーカー業界です。 ２．2013 年のご自身の不動産投資について 「言ったことができない」「やれるスキルがない」という 私 自 身 は、 現 在 経 営 し て い る 不 動 産 投 資 案 件 以 外 は、 角度で接してしまうことが、管理会社とのギャップを広 当分物件購入はしない方針です。時間的、金銭的余力が げています。この場合は、まずはじっくりと腹をわって、 できましたら、法人として３期終えた後に、不動産投資 管理会社の担当者と話しをして、お互いの立場の理解を 事業を広げるか、考えてみたいと思います。それよりも 深めることをおススメします。 今は、全国の空室にお困りの大家さんへのサポートをす ることに、生きがいを感じております。そ の サ ポ ー ト をしていくためにも、空室対策の実践経験だけでなく、 尾嶋 健信さんよりお知らせ 自分への投資、自己投資を加速させています。 本年度は、今まで取り組んできたことを、さらに深く、 昨年１年でセミナー費用だけでも 400 万円以上投資して 改善をしながら行っていきたいと思っております。その おります。そして、それを私のパートナーであるクライ 中でも、本年度は空室対策等賃貸経営に留まらず、不 アントさんに還元したいと思っています。本年は健康・ 動産投資も含めて満室塾をパワーアップして参ります。 肉体面の進化や、ファッションなど見た目の進化、アジ また、不動産管理にも力を入れていきたいと考えており アを中心とした海外への積極的に行って見聞を広げてい ます。ぜひ、セミナーにご参加いただき、あなたとお会 きたいと考えております。また、本年は本社を神奈川県 いできることを心より楽しみにしております。 逗子市に移転し、契約社員を積極的に雇用し、自分の得 詳細は無料で配信しております「空室対策実践会・日刊 意分野に、よりフォーカスできるチームを組んでいき、 メルマガ」をご覧下さい。 クライアントさんのそばにたえずいられるような環境作 空室対策実践事例満載の「満室革命プログラム基礎講座 りをしていきたいと考えております。 ＤＶＤ」無料プレゼントにご登録いただければ、「空室 対策実践会・日刊メルマガ」にも登録できます。ぜひご ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について 登録下さい。 私は昨年だけでも、のべ 1000 件を越える空室対策相談 本年もどうぞよろしくお願いします。 を電話で行っております。そこで感じていることを書き http://ojik.net/fr/0023/RoOsoA たいと思います。 特集 新春特集 石 渡 浩 さん 不動産投資家。融資ノウハウのエキスパート。「学生でも できた！逆転不動産投資術―低所得・保証人無しで融資 を受けて専業大家―」著者 http://www.fudosan-toshi.org 【質 問】 希望通りの融資が通らない、このどれかに該当する方が 多いとことでしょう。該当する方は、数年前に販売され １．2012 年はどんな年でしたか？ た本や情報に踊らされることなく、今の市況を理解する 労務管理が忙しかったです。私は大学（学部）を卒業し よう心がけることをお勧めします。 てすぐに大学院に入学し、学生の間に起業して現在に至っ 2007 年と 2013 年では融資環境が全く異なります（今の ておりますので、社員として働いたことがありません。 ほうが借り難い）。そして、2010 年と 2013 年では不動 その経験の無い私が社員を雇って使うのは無理があった 産需給状況が全く異なります（今のほうが物件が少なく のかもしれません。しかし、事業拡大の基礎固めとして 値段が高い）。昔と同じ感覚で投資しようとしていては、 組織作りは重要ですので、2012 年は投資拡大よりも組 買うことは難しいのです。 織作りに注力しました。 時期に即した事業の仕方を常に考える必要があるという 融資を受けるための活動については、別ページの連載に ことです。文字数制限がありますので、詳細については、 詳しく書きましたので、そちらをお読み下さい。 メールマガジン等に譲りたいと思います。 ２．2013 年のご自身の不動産投資について 石渡浩さんよりお知らせ スルガ銀行が中古木造アパートへの融資をしなくなり、 いわゆるサラリーマン投資家の多くがその種の物件を非 私は読者の方と、本誌を超えた直接の情報交換を重視し 常に買い難くなったことでしょう。そこで、そういう物 ています。 件を今年はどんどん買っていきたいと考えています。 ・ツイッター そこでの競合は建売業者です。建売業者の中にも賃貸中 ・フェイスブック のアパートを買うところがあるようです。直ぐに賃借人 ・メールマガジン を追い出して建物を壊す業者もいれば、資力豊富で数年 ・ブログ：不動産投資家石渡浩のブログ 持って建売する業者もいます。彼らは土地価格から解体 ・無料メール相談（事前登録制） 費と立退費用を引いた更地状態での価格を基準に買い付 けます。それに対し、私は立退き費用を控除しないの 未登録のものがありましたら、新年を機に是非ご登録 で、価格面で勝てる可能性が高いと考えています。しか 下さい。特に私がお役に立てるのは事業者としての借 し、仲介業者は同じ宅建業者に仲介したがる傾向がある 入 で す。 既にスルガ銀行等から２億円以上借りていて ので、その中に私がどのように割って入るかが課題です。 それ以上投資が進まなくなっている方向けには、特別な 耐用年数の関係で融資付けが難しい物件情報をお持ちの メールマガジンをお送りしていますので、該当する方は 方、是非ご紹介をお願いいたします。 こちらからご登録下さい。 ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について この新聞をお読みで、未だ収益不動産を持っていないと いうのは、希望条件に合う物件がなかなか見つからない、 買い付けを申し込んでも先に取られてしまう、あるいは、 特集 新春特集 ヒ ロ さん 会社員 兼 不動産”闘士”家。現在 6 棟 58 部屋のオーナー であり、ブログやオフ会・コミュニティなどを通じて大 家さん同士の情報交換の場を提供している。 http://realestatebusiness.seesaa.net/ 【質 問】 １．2012 年はどんな年でしたか？ 東京と仙台に物件を３棟購入できた為、有意義な一年で あったと思います。 札幌で３棟 43 室だったのを、３拠点で６棟 58 室まで 拡大することができました。 地元金融機関さんや政府系金融機関さんとのお付き合い を始めることができたのが、今後の賃貸経営の中で強み になってくるものと思います。 また、義理の両親を不動産賃貸業のパートナーとするこ とができたことも大きな収穫でした。 ２．最近買われた物件などについて 東京の城東地区に木造新築建売を１棟（３戸）、中古 S 造を１棟（５戸）購入しました。 仙台は義理の両親の実家を本店として義母を代表取締役 とした法人を設立し、中古 S 造を１棟（７戸）購入しま した。 いずれも当面は保有していく方針ですので、しっかりと 手間とお金をかけて良い物件に仕上げていきたいと思い ます。 仙台は義母に頼りながら自主管理を行っており、東京は 管理会社さんにお任せしています。とはいえ、募集など については自分でもだいぶ動いています。物件の認知度 をあげて、決めやすい状況を作り上げていきたいと考え ています。 ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について 空室に困っている方、埋まらない部屋はありません！一 緒に頑張りましょう！ 物件のアピールをする資料を作りましょう。フォーマッ トは何でもいいですが、Excel が使えるなら Excel で十 分です。 自分の物件の良い点を考え付く限り挙げて、それを資料 に落とし込みます。写真も自分で撮ってくるといいで しょう。撮る場所だけでなく、撮るアングルも変えてみ ましょう。床に寝そべって天井に向けて撮るとか、逆に 脚立を持っていって上から床に向けて撮るなどの工夫を すると、思わぬ写真が撮れるかもしれません。 こうして作った資料を、クリアファイルに入れてお部屋 に設置します。 あわせて、物件近隣の仲介業者さんや、ターミナル駅の 仲介業者さんに持ち込みます。うまく決めてくれたら管 理をお願いするかもとか、広告料をはずむとか、何でも いいので自分の存在を印象付けましょう。土日は忙しく て相手をしてくれない可能性が高いので、できるだけ木 曜日か金曜日に行かれることをお勧めします。じっくり と時間を取ってお話をした方が印象に残ります。 そして頂戴した名刺のメールアドレスやＦＡＸに対して、 定期的に状況報告をしましょう。その際はできるだけ新 ネタを盛り込みます。問い合わせがあったとか、設備を 増やしたとか、清掃をしたとか。何もなくても無理やり ネタを作りましょう。今週だけ値下げキャンペーンとか。 私はこういった手法を辛抱強く続け、購入時に 22 部屋 中５部屋しか入居していなかった札幌の物件を何とか満 室までもっていきました。とにかく、腐らずに辛抱強く 続けることが大事だと思います。諦めなければ試合は終 わりませんから。 私も近頃、少し空室が増えてきています。来年は初心に 戻って地道に頑張りたいと思います。 まず客観的に自分の物件に競争力があるかどうかを見極 めましょう。仲介業者さんにヒアリングしたり、ネット で調べたりするだけですぐわかります。 ヒロさんよりお知らせ ここで賃料が相場に対して高いようであれば、高いなり のバリューアップをするのか、家賃を下げるのかの選択 をしましょう。この時も複数の仲介業者さんにヒアリン グをしながらニーズを探っていくと良いと思います。バ リューアップをしても賃料があがらない地域も中には存 在します。 不動産投資に関する日常をブログに書いていますので、 よかったらアクセスしてみてください。 ブログランキングをクリックしていただけると、とても 喜びます。 不動産投資 問わず語り http://realestatebusiness.seesaa.net/ 賃料の面で戦う条件が揃ったら、次はＰＲです。自分で 特集 新春特集 アートアベニュー さん 【質 問】 プロパティマネジメントの草分け的な存在として、業界 内でも有名な不動産管理・コンサルティングの専門会社。 常にオーナーの側に立った業務の遂行には評価が高い。 http://www.artavenue.co.jp/index.php こと管理をしている会社にとっても大変つらいものです。 そうならないためにも、究極は「長期入居」に尽きると １．2012 年はどんな年でしたか？ 思うんです。 ひとことで言ってしまえば大変な一年でした。今までと オーナーさんも安定した経営ができ、管理会社としても はタイプの違う問題の発生率が高かったですね。いくつ やりがいのある仕事に取り組め、入居者さんも居心地の かの管理会社が２か月に一度くらい集まって情報交換を 良い空間で落ち着いて住むことができれば、皆が幸せに しているのですが、他社さんからもトラブルが多かった なれます。 という話を耳にしました。世相を反映しているんでしょ 今年はそういった「長期入居」につながる工夫、特に入 うか。新年からこんな話題で恐縮ですが…。 居者さんとのコミュニケーションづくりに力を入れて行 一方、賃貸というもの楽しんで取り組んでいる方も増えて きたいと思います。 きたという印象があります。それが意識が賃貸経営にもハッ キリとあらわれた年でもあったと思います。物件が余って ３．読者さんへのアドバイス いる、供給過剰だというところから管理会社も一生懸命対 不動産投資を始めると、本当にいろんなことが起きると 策を尽くす会社と、まぁこのままでいいやという会社で 思います。でも決してすべてがトラブルではなく、楽し ２極化され、結果として大きな差となったように思います。 いこともたくさんあります。 物件を購入（または新築）され、大家さんになったら、 ２．2013 年の抱負について まずはご自身を中心にいろいろな方が関わることという 弊 社 が 取 り 組 み を 始 め た シ ェ ア ハ ウ ス も そ う で す し、 ことを自覚してみて下さい。 入居者さんがクロスや床材を選べたりと、今後は更に住 そして管理会社を選ぶときに、いろいろな会社を検討さ み手の好みを生かせる部屋づくりが必要になって来るで れると思いますが、ご自分に波長が合う会社を選ぶこと しょうね。安定経営は、入居してもらうだけではなく、 が大切だと思います。その波長が合わないと、みんなが 長く住んでもらうことが不可欠です。自分が決めたクロ 不幸せになってしまうからです。弊社もエリアに限界が スや床の部屋なら愛着もわくでしょう。そういう長い あるので、首都圏でしたら是非お任せいただければと思 目で見ても効果があるわけです。 いますが（笑）、各地域で、オーナーさんとともに本当に 様々な工夫を凝らしている管理会社はたくさんあります。 弊社の場合は物件の付加価値以外にも、長く住んで頂け パートナーとして末長くお付き合いできるかどうか、しっ るような工夫をしています。その一つが管理物件にお住 かり事前に話し合うことが必要かと思います。 まいの入居者さんをお招きしてクリスマスパーティーを 開催するというものです。そういう楽しい試みもいい これから始められる方にとっては、不動産投資は難しいと じゃないですか。12 月の忙しい時期の開催にもかかわ 思われることもあるかと思います。最初から全てお一人で らず 160 名ほどの入居者さんから参加のお申込みを頂い やろうすれば、なかなか前に進みません。空室に悩まれ ております。（注：このインタビューは 12 月上旬） ている大家さんもそうですが、問題にぶつかったときは どうしても自分だけで解決しようと考えがちです。そん 入居が決まらない、仕方なく賃料を下げる、また空室が な時は一人で悩まないでください。周りを見回せば実は 出る…といったサイクルは、オーナーさんはもちろんの 助けてくれる人はたくさんいます。 特集 新春特集 ＮＳＸ松 田 さ ん 【質 問】 セルフリフォームの達人。そのノウハウを駆使して競売 で落札した物件を蘇らせる。 「元手 300 万円で資産を永遠に増やし続ける方法」の著者。 http://plaza.rakuten.co.jp/jm48222/ いろな書籍を読んで勉強をしていると思います。しかし、 投資は何でもそうですが、実際に経験をしてみないと、 １．2012 年はどんな年でしたか？ 本質を理解することができません。そのため、戸建てや 毎週乗馬をしたり、物件調査、物件の購入、リフォーム ４戸くらいのアパートで一度不動産投資を経験してみる とマイペースにこなすことができ、有意義に過ごすこと ことをお勧めします。少額なものであれば、失敗しても ができました。投資としては、11 月に満室経営新聞プ 挽回ができ、経験が良い勉強になるからです。そして、 レミアムで配信された、大家イチローさんのセミナー 経験することによって、物件の目利きが付き、いろいろ 「大家さんだからできる！＋ 1000％目指す株式運用」を な投資手法がある中から、自分がやりたい方法を見つけ 聞いて、株式投資を始めました。株式投資は不動産を始 ることができるようになります。 める前にやっていましたが、当時やっていたやり方とは 最後に、毎月の安定したキャッシュフローを得るために 違いましたが、利益が出せるようになりました。２ヶ月 物件を探しているはずが、なかなか良い物件と巡り合え で資金も倍ぐらいになりました。 ない期間が続くと、「融資がついて購入さえできれば良 い」という風に目的が「購入」にすり替わらないように、 ２．最近買われた物件などについて 千 葉 県 八 街 市 に 戸 建 て を 購 入 し ま し た。340 万 円 で、 平成６年築の木造２階建て４ＬＤＫの物件です。30 坪 の敷地に家が建っていて、その隣の 30 坪の更地も含ま れていたので、車を数台停められる利点があり、賃貸に 出すにあたりプラスになると思い、購入しました。 また 2013 年春には、この物件のすぐ近くに高速のイン ターチェンジができ、更にアウトレットモールができる ので、賃貸需要も上がりそうです。現在は壁紙の貼り替 えや床リフォームなどを自分でやっていて、もうすぐ賃 貸募集をかける予定です。 ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について 最近は、不動産投資が過熱しているように感じています。 しかし、良い物件はいつの時代でも出ると思っています。 あきらめずに探し続けることが重要です。 不動産投資を始める方へのアドバイスとしては、まずは 小さい金額で経験をしてみることをお勧めします。 不動産投資を真面目に始めようと考えている人は、いろ 常に意識すると良いと思います。 特集 新春特集 編集長けいすけ 【質 問】 満室経営新聞編集長。人気ブログ「投資家けーちゃん 勝 利への道程」運営の他、 セミナー講師や不動産投資コンサルティングを務める。 http://toushika-keichan.com/ フォームを施し、管理会社さんと全力タッグを組んで満 室にする予定です。 １．2012 年はご自身にとってどんな年でしたか？ 不動産投資は持ち物件のいくつかを売却して手元の ３．読者さんへのアドバイスと今年の目標について キャッシュを増やしながら、ファミリータイプの区分マ ３月末でモラトリアム法案が終了しても、すぐに市場に ンションを３戸購入しました。年末には横浜市内の一棟 激安物件が出てくる訳ではありませんので、高望みは禁 ものを、地元の地銀から融資を受けて購入することがで 物だと思います。買いたいけどいつまで経っても買えな きたので、これまでの「地方一棟もの」一辺倒だったス いような方は、行動力か知識のいずれかが不足しているか、 タンスからは、少し変化したかもしれません。 基準が贅沢すぎるからです。100 点満点の物件を購入す るためには、ご自身が投資家として 100 点でなければ 不動産投資以外の分野では、９月に開催した「資産増殖 ならず、そう簡単なものではありません。「リスクをしっ ドリームマッチ」が約 500 名の参加者を集めて大成功 かりと定量化し、耐えうるものであれば思い切って買う」 でした。チャリティイベント以外でこの規模は珍しく、 という姿勢が必要なのかなと思います。 達成感があって良かったですね（笑） 自分も、「いまの自分に情報が来る水準の物件」をしっ チャリティとしては、一昨年までのアパート経営フェス かり買っていこうと思います。めざせメガ大家という感 タの寄付金でカンボジアに学校を建築できました。現地 じです。 の開校式に出席できたことは一生の思い出になりました。 編集長よりお知らせ ２．最近買われた物件などについて 最近区分マンションを買っているのは、賃貸中の「投資 満室経営新聞では、引き続き面白い企画を考えています。 家向け価格」と、リフォーム済みの「実需向け価格」に 昨年の記事では「大家さんデビュー」が好評で、実際に 乖離があるからです。 モニターとして参加された方の半分以上が年内に収益物 住 宅 ロ ー ン を 使 っ て マ イ ホ ー ム を 購 入 す る 人 た ち は、 件購入に成功するという成果を出しました。これは今年 その物件を賃貸に出したらいくらになるかについては考 もどこかで実施したいですね。 えませんし、もちろん利回りなんて基準もありません。 地方物件、海外投資についての特集記事のほか、ニーズ ですので、賃貸中で 50㎡以上の区分マンションを利回 の高い「失敗事例」についても採り上げる予定です。 り８～ 10％程度で購入してそのまま賃貸。退去後にリ また、本誌の上位版「満室経営新聞プレミアム」では、 フォームをして売却するか、市況によっては引き続き賃 収支報告やコラムのほか、毎月１本の映像セミナーをリ 貸を募集します。これまで購入してきた地方の一棟マン リースしていきますので、ニッチなジャンルや不動産投 ションに比べると、購入者層が断然広いので安心感があ 資と近いけど直接関わりはないようなテーマまで、ニー りますね。 ズに応じて学習することができます。 http://fudousantoushi-ec.com/premium/ 横浜で購入した一棟マンションは、京急の駅からすぐの それから、フェスタやドリームマッチのような大規模イ ところにあるのですが、管理が悪くて空室の多い物件で ベントは、今年はお休みです（笑） した。比較的安く購入できましたので、空室対策本によ くある「キッチンにダイノックシートを貼る」「３点ユ ニットの壁を木目調にする」などの安くて効果的なリ 「退室居者が出るとルームクリ―ニング、クロス張 クロスメイクで経費削減 り替えをしていましたがクロス張り替えの基準はあ 「退居者が出るとルーム いまいでした。クロスメイクにしてちょうど一年経ち クリ―ニング、クロス張 ますが、なんと２００万円も浮きました。 」 り替えをしていましたが 「本当に助かりますよ。 仕上がりは本当にキレイで クロス張り替えの基準は 張り替えと見分けがつきませんし本当におすすめで あいまいでした。そんな す。是非試してみてください。 」 時クロスメイクに出会い ちょうど二年経ちますが、 なんと○○○万円も浮きました。本当に助かりま すよ。仕上がりは本当にキレイで、張り替えと見 分けがつきません。本当におすすめです。是非試 してみてください。 」 他のリフォームとの違い そう語るのは品川区西五反田ステラメリサ、他 数棟の物件を経営するオーナーの石塚さん クロスメイクとは？ クロスメイクとはクロスを張替えずに染色して再生する 画期的なリフォーム 仕上り 費用 エコ 補修 時間 クロスメイク ◎ ◎ ◎ ○ ◎ 張り替え ◎ △ × ◎ ◯ クリーニング △ ◎ ◎ △ ◎ クロス塗装 △ ◯ ◯ × ◯ ※弊社調べによる一般的な比較となります。 ※価格は税抜です。 法です。専用の染色 剤をクロスに染み込 ませることで、再生し ます。 クロス補修のクロスコピー工法 クロスの傷や穴の空いたクロスにつきましても、当社 独自のクロスコピー工法により補修し、その後クロスメイ 右の写真をご覧の通り、クロスのエンボス(凸凹)がしっ クを施工しますので、違和感のない仕上がりです。 かりと残っていることが分かると思います。ペンキ等の塗 装と違ってクロス(壁紙)の下地を活かすリフォーム法なの で非常にキレイに仕上がります。 ・詳しい内容は、すぐにお電話をください ・ 「満室経営新聞を見た」と必ず一言お願いします。 神奈川のオーナー様 東京・全国のオーナー様 金持ち父さんの書籍などに触発されて、不動産投資を始められた方の多くが、経済的自由を実現することを目標に、 物件購入を進めています。 しかし、リーマンショック以降に融資情勢が変化したために、借入それ自体が難しくなってきています。 返済できるかどうかを心配する前に、借りることすらできないとなると、土地も豊富な金融資産もなく、 属性もいわゆる「普通」の方にとっては、もう、不動産で経済的自由を実現することなど、不可能なのでしょうか。 しかし、ちょっと待ってください。 ここに、2名の「経済的自由を実現した大家さん」がいます。 毎日、自由で楽しい生活を満喫し、それでもなお彼らの資産は増殖中です。 宮本匡規 氏 宮本匡規 株式会社セブンウェブ 代表取締役 和歌山県で不動産投資を行う大家。 激安ボロ物件を低コストで再生させ る手法には定評があり、大家さんと 専門家を集めたチームを組み、物件 取得・リフォーム・運営など、全て を有利に展開している。 ブログ「NSXアパート経営」著 書「元手300万円で資産を永遠 に増やし続ける方法」などで有 名なカリスマ大家。ホームセン ター勤務の経験を活かしたセル フリフォーム技術で、少ない資 金で安定した賃貸経営を継続中。 氏 彼らには地主ではありませんし、もちろん親からの相続財産もありませんでした。 しかも、二人が不動産投資をはじめた時点の属性は、 宮本氏 ・・・ オーストラリアで起業を試みるも挫折して地元に戻ってニート生活。 アルバイトで介護の仕事を始めたばかり。 松田氏 ・・・ 一攫千金を狙って芸能活動にチャレンジするも上手く行かず、ホームセンター勤務の毎日多忙なサラリーマン。 彼らは借り入れをまったく利用しなかった訳ではありませんが、洗練された投資法を確立した結果、 「借金というリスクを冒してまで物件を買う必要がない」と、ローンに頼るのを「卒業」してしまったそうです。 そのお二人にご自身の経験を語っていただくセミナーを開催したところ 参加者の方からは大変なご好評を頂いたことから、 その模様をDVDにいたしました。 このDVDセミナーで学べることは ● ● ● ● ● ● ● ● 激安でリスクも低い高利回り物件を買う方法が分かる！ 本当に良い物件が見つかる「情報源」を知ることができる 経済状況に関わらず収益を得ることができる 融資を使っても、使わなくても資産と収入を増やすことができる 値切るところと、そうでないところの差が分かる どこを着目して物件を買えば良いのか、その法則を理解できる 競売物件への恐れがまったくゼロになる 普通の人は気付かない競売の「クセ」と「法則」が分かってしまう など、数々のメリットがあります。セミナー参加者が絶賛した、 「究極の投資ノウハウ」を、ぜひあなたがマスターしてください。 画像をクリックすると ダイジェスト映像を見ることができます。 究極の「超」ローリスク不動産投資法 http://manshitsu.info/lowrisk/ 検索 連載 アパート経営・不動産投資コラム 原状回復工事の裏事情 ３点ユニットの トイレ分離は有効か？ トイレ分離後のユニットバスの処理ですが、一番コストのかか らない方法は床面の穴を塞ぎ、床材を張って終了するパター ンです。ただこの方法ですと、ユニットバスの老朽化の部分の みが目立ってしまうので、何かしらのリフレッシュ工事を導入し たほうが、部屋全体の高感度は格段に上昇すると思います。 初めて物件購入をされた方からの相談で比較的多いのが、３ 点ユニットバスのトイレ分離工事です。簡単にトイレを分離す 施工前 ることが出来ると考えている購入者さんが多いようですが、費 用対効果で考えると、勧められない物件も多くあります。 基本的にユニットバスのすぐ近くにトイレを新設するスペース があれば、費用も相対的に安く済みますが、大きく改修工事 が必要な場合だと、やはり５０万円超えの工事費になってしま 施工後 います。勘違いしてはいけないのは、浴室・トイレ別の方が３点 ユニットの物件より家賃を高く設定できると思われていること です。もちろんまったく同じスペックの物件なら、浴室・トイレ別 の物件の方が一般的には高く貸せると思いますが、部屋の間 取りや構造等を研究し工夫された３点ユニット物件の方が、 高い家賃で成約するケースも実際に多くあるのです。さらに、 ３点ユニット物件の多くは３万円～５万円のレンジの家賃が想 定されているので、あまり多大な工事費を投入してしまうと、 費用の回収まで１年以上も掛かる場合もあります。不動産投 資という観点から言えば、金銭的ロスに加え、時間的ロスも生 まれるので、簡単に「３点ユニットの物件購入はトイレ分離工 事をすれば良し」とするのは、少しリスクがあると思います。初 めての物件購入の場合には、リフォーム工事に立ち会ったこと が無い場合も多く、トイレ新設のスペース的な問題や概算費 用もわからないと思うので、もし購入候補の物件が３点ユニッ トでトイレ分離工事を予定に入れている場合は、契約前に業 者さんに見てもらうことをお勧めします。 当社で行った工事の一例ですが、壁面の一面を木目調のフィ ルムを、他の面には既存品と同じ色目のフィルムを貼っていま す。その他、鏡・照明器具・棚等も新しくすることにより、全体 がグレードアップした感じに仕上がりました。今から２０年前の バブル期に作られた１Ｒ・１Ｋの物件の場合、室内の広さが１５㎡ 程度しかなく、分離工事をするスペースを確保できないことが あります。繰り返しになりますが、このような物件を購入する場 合には、事前に購入後の改修工事ができる・できないを、明 確に判断する必要があります。最終的な購入判断をする前に、 工事業者に物件を確認してもらうのが、リスク低減につながり ます。 理想的なケースでは、洗濯機外置きの場合、トイレ工事とあ わせて室内洗濯パンの設置工事もやることです。個人的には、 トイレが独立してないことより、洗濯機置き場が廊下やベラン ダにある方が、入居率が悪くなる要因のように思えます。トイ レ分離工事も洗濯パン新設工事も、床下で排水管を新たに 接続する施工が必要なので、同時に工事を済ませば別々に 工事を行うより格段とコスト削減ができ、尚且つ入居者の求 める設備を増強することが出来るので、費用対効果は高いと いえます。 リメイクアドバイザー・J-REC 神奈川第一支部長 工藤一善 総合商社を２年で退社後、プロセールスの世界 で営業力を磨く。平成４年に現在の株式会社 ビッグバンを設立し、原状回復工事専門業者 として営業活動を行う｡自らも大家業を営み、 最近では管理会社を始め､多数の大家さんか ら工事依頼のみならず､アパマン経営の相談 も受け、アドバイスや各種講演活動・書籍執 筆にも力を入れている。また、一般財団法人 日本不動産コミュニ ティー 神奈川第一支部長を兼任。 http://www.kudokazuyoshi.com/ 大家検定はこちら⇒http://www.ooyakentei.biz/ 連載 アパート経営・不動産投資コラム ふりーパパのつれづれなる投資生活 水道料と カントリーリスクについて このような点は、物件を取得する際にチェックしておくべき事 項ですが、物件を取得してから起こりえる事項として、想定し ておくべきであることは間違いありません。このような法律の 変更の他、ニュージーランドや日本での税制の変更などにも 注意しておく必要があります。 ■物件を取得してから起こりえること ニュージーランドでは、２０１０年から、個別の水道メーターがない 場合、水道料を賃料とは別にテナント（賃借人）に請求できな くなりました。私の投資している物件は、戸建て住宅を３つの 部分に分けて賃貸しています。 このようなリスクは、日本の投資家からみれば「カントリーリス ク」といわれるリスクに近いものです。投資家は現地の人でな ければ、政治家への陳情もできないし選挙権もなく、政府の いわれた通りにやる以外方法がありません。 ２００９年の年末に管理会社から、水道メーターがないからどう するかという連絡を受けました。現地の業者に確認すると、水 ■カントリーリスクをマネージする力 道メーターの設置だけで１００万円以上のコストがかかることが 判明しました。また、私の所有する物件が築１００年近い物件で あったこともあり、場合によっては、その倍くらいのコストがか かる可能性があるという話しもあったので、個別の水道メータ ーの設置は諦めました。 今、はやりになっているタイやマレーシアなどの東南アジアで の不動産投資ですが、このようなリスクが大きいということも 考慮にいれておくべき事項です。中国のように、突然海外投 資家による不動産投資を締め出すようなケースもあります。こ のようなカントリーリスクをマネージする力が必要なのも海外 もともと、この法律が制定された理由のひとつに、賃貸物件 のオーナーが立場の弱いテナントに対して、法外な水道料な どを請求していたことがあったのです。止むを得ないことです が、私のように普通の水道料金を請求していたオーナーにも 悪影響を与えました。 水道メーターも設置ができないので、どう対処するかというこ とで、現地の管理会社とも相談をして、結果的には賃料を上 げて水道料込みの賃料としようという方向性にしました。水道 料金の負担が全額オーナー負担になったことで、この法律が 施行されてからしばらくは、事実上賃下げのような状況になっ 不動産投資特有のものです。 ２０１１年から、ニュージーランドで海外の投資家が不動産投資 をする場合には、必ず現地の管理会社を通して管理しなくて はならなくなりました。通常は、現地の管理会社を入れて賃貸 管理をするのですが、中国人などの海外投資家は、管理費を 払うのももったいないということで、現地の知り合いの中国人 に管理をお願いするケースが多くなったようです。場合によっ ては、固定資産税や水道料も払わない海外投資家が増えた ために、必ず現地の賃貸管理会社に管理をさせなければなら ないという法律ができたのです。 ていました。 その後、新たなテナントとの契約をする際には、賃料に水道料 が含まれているので、少し家賃が高くなっているという説明を して入居してもらっています。しかしながら、レント市場の状況 をよく知っているようなテナントは、高いレントに納得しないこ 最後になりますが、これまでに述べてきたような問題について は、現地の管理会社との交渉や連絡によって知るものであり、 きちんとした管理会社にお任せすることが、海外での不動産 投資成功の秘訣であることは間違いありません。 とも多いようです。 ２０１０年に比較して、私の物件の所在地区の家賃は、２０％ほど 上昇しています。私は、投資物件のリフォームなどをして、賃料 は２５％程度上げてきてはいますが、水道料の請求が来るたび に、実際の賃料の上昇が少し低いなと感じることがあります。 洗練された投資家 ふりーパパ １９８０年代後半から不動産投資開始。 ２００４年にサラリーマンを卒業して、不動産投 資や株式投資などにて、生計を立てる。不動 産投資に必要な頭金を株式投資などの紙の 資産への投資をし、それを元手に借入金を起 こして不動産投資をしているのが特徴。 http://freepapa.enjyuku-blog.com/ 連載 アパート経営・不動産投資コラム 石渡浩の融資一問一答 今後を左右する「優先順位」 「ステップアップ」の年になりました。多くの場合、事業資金融 資は保証協会付き融資がスタートラインになります。特に、万 一の場合に全額信用保証協会が負担する「責任共有対象外 ▼２０１１年は「地固めの年」とのことでしたが、２０１２年はい 全部保証制度」が金融機関から好まれます。そこから始めて、 かがでしたか？ 次のステップとして、万一の場合に金融機関が債権の８割し か保証協会からの代位弁済を受けられない「責任共有制度」 「地固めの年」の記事（２０１２年１月配信号）を覚えて下さりあり がありました。そして、次が、保証協会の付かないプロパーの融 がとうございます。愛読者様ですね。一昨年の「地固めの年」 資です。プロパーも、支店決済や本部決済といったステップが とはどういうものか、１年前の記事をお持ちでいない方もいらっ あります。各金融機関でこのステップを進めたのが２０１２年でし しゃるでしょうから、改めて簡単に説明いたします。 た。その結果、某都市銀行の本部審査に通り、１億円を超える 不動産購入資金の超長期資金調達にも成功しました。 一昨年、既存取引金融機関に対しては金利の引き下げ交渉 やノンバンクからの借り換え引き受けを依頼しました。新規取 ゆえに、２０１１年の「地固めの年」の後、２０１２年は「飛躍し始めた 引金融機関に融資審査を申し込む際、既存金利が安いほう 年」と言えましょう。 が、また、金融機関によってはノンバンクからの借入金が無い ほうが有利だからです。加えて、金融機関の新規開拓に励み ました。一度金融機関から融資を受けると、その後数か月空 ▼２０１３年の融資はどのようになりそうですか。 けないと、その金融機関は新たな融資申し込みを受け付けて 頂けないことがありますし、各金融機関で物件の好みが異な ２０１３年は、「大きな飛躍の年」にしたいと思っています。実際、２ ります。ですから、次々と融資金で不動産を購入するためには ００８年の信用収縮で各金融機関の不動産融資姿勢が極端 「財布」としての金融機関をいくつも用意しておく必要があり に冷え込みましたが、２０１２年に入ると、いくつもの銀行の支店 ます。 幹部が私の事務所に「借りて下さい」と来訪するようになりま した。現在、融資する銀行は沢山あるのに物件が無い状態で もっとも、資産家だったり給与収入が非常に多かったりという す。そのため、物件仕入れのための従業員を募集中です。購 ことで、大銀行の個人向けアパートローンを利用している投資 入物件がどんどん見つかれば、私にとって今年は正に「大き 家さんもいらっしゃいます。そういう方であれば、個人営業部 な飛躍の年」になります。 門のアパートローンが使えるのですが、私のようにあまり資産 も給与収入無い中で融資に頼って不動産賃貸業を営業して 既にアパートローンを２億円以上借りていて、今後法人として いる場合、法人部門から会社として借りることになります。また、 私と一緒に今年を「大きな飛躍の年」にされたい方向けに、そ 一口にアパートローンと言っても資産家向けとサラリーマン向 の様な方限定の専用メールマガジンを発行しています。「大き けでは利用可能額が自ずと違うので、２，３億円借りている読 な飛躍の年」の初めに、こちらからご登録下さい。 者さんの中には「これ以上貸せない」とメインバンクから言わ れている方も多いと思います。そのため、サラリーマンでも個 人レベル（実質個人の資産管理会社含む）を超えてとなると、 事業者として融資を受ける必要が生じます。 不動産投資家 石渡浩 た、これが私の２０１１年の融資対応でした。 ２００７年慶應義塾大学大学院経済学研究科 修了。大学院在学中より不動産投資を始め、 学生兼大家となる。大学院修了後、 専業大 家として引き続き不動産投資を進め、２０１０年 ２月までに、投資総額１４億円以上、保有戸数 約２００戸、年間賃料収入約 1.7 億円に。ブログ は人気ブログランキング１位を何度も獲得。 そして２０１２年は、２０１１年に新規開拓した金融機関との取引の 著書『たった４年！学生大家から純資産６億円を築いた私の投資 法―借りて増やす技術―』 http://www.fudosan-toshi.org その「財布」の準備が一昨年の「地固め」でした。すなわち、少 額の融資から始めて多くの金融機関と取引実績を作っていっ 連載 アパート経営・不動産投資コラム 不動産再生ディレクターの『実践！リニューアル投資』 リニューアル物件大公開！ る優良入居者になります。しかし、慣れていない大家さんにと っては、生活保護者が多数いることに少し抵抗があったようで す。 クラシカの特集もひと段落したので、今号からは、私が最近リ ニューアルした物件をご紹介したいと思います。 ボロ物件だった 当時の外観写真 ■好立地、高収益。 でも誰も買わなかったボロ物件・・・ 今回ご紹介するのは、青森市で購入した物件です。某有名不 動産検索サイトにも長らく掲載されていたので、東北の大家 さんや地方投資を考えている大家さんなら、もしかしたらご存 知かもしれませんね。 【売り出し当時の物件概要】 価格 築年数 構造 ４８００万円 平成３年３月（築２１年） 木造亜鉛メッキ鋼板葺２階建 ■「満室」ボロ物件をリニューアル！ さて、今回は私にはめずらしく「満室」ボロ物件を購入すること にしたわけですが、誰も買わなかったため、結果的には利回り 約２０％まで値下げ交渉することに成功しました。やはり競争が 世帯数 ２０世帯 間取り １Ｒ どんな物件にも言えることですが、価格が下がれば優良物件 約１６％ に生まれ変わる可能性があると私は考えています。場所が悪 表面利回り 無ければ、価格は下がりやすいですね＾＾ くても、空室であっても、ボロ物件であっても、適正価格にさ 場所は青森市浜田という、青森市のなかでは５本の指に入る え下がれば、投資物件としては成り立つのです。 ほど賃貸需要の高いエリアです。収益性も良く、物件概要を 最近は、地方でも売り手市場と言われるほど、高値で売りに 見れば決して悪い物件ではありません。しかし、１年近く売れ残 出ている物件が多い状態です。あまりにも高値で売りに出て っていたのです。売れ残っていたのには、大きく２つの理由があ いるため、そのほとんどが売れ残って長い間ネットに掲載され ります。 ています。一方で、稀に適正価格で売りに出る物件があれば、 まず１つは、その外観がボロボロだったこと。外壁は所々壊れ、 またたく間に申し込みが殺到するという市場になっています。 色は薄汚れ、共用部通路の天井にいたっては穴があいている 長い間売れ残っている物件になると、多くの大家さんは悪い 始末（汗。さらには、浄化槽が壊れ気味だったため、周辺は異 物件だろうという印象が先立ち、指値することもなく見送って 臭が漂っていました・・・。 しまうようです。これはとてももったいないことだなぁと思いま 私の会社でも、何人かの大家さんへご紹介したのですが、現 す。どんな物件でも、自分なりの価格を算出してどんどん指値 地を見るとあまりの雰囲気の悪さに購入意欲が無くなってし をしてみるのが、良い物件を手にする近道だと思います。 まったようです＾＾； さて、次号はリニューアル後の物件を詳細にご紹介します。 ２つ目として、生活保護者の受け入れが多かった点です。ボロ ご期待ください！ 物件には珍しく、２０世帯満室だったのですが、そのうち６部屋 ほどが生活保護者だったのです。 それもそのはず、この物件の売主さんは競売で空室ボロ物件 を仕入れ、独自のルートで生活保護者を多数受け入れ、高稼 働率に変貌させるという手法を得意としている方でした。 少し前に話題になった生活保護者ですが、適正に受給されて いる方であれば、家賃滞納のリスクが無く、長く入居してくれ 不動産再生ディレクター 株式会社インベスターバンク 代表取締役。 前職では不動産、建築会社の最年少役員と して活躍。自身も２６歳から不動産投資をはじ め、現在は７棟７０戸の大家であり、また、コンサ ルタントとしても手腕を発揮。これまで携わっ た企画コンサルティング実績は３０億を超える。 http://www.112103104.com/ 中村一晴 連載 アパート経営・不動産投資コラム 外国人を入居させて満室に などです。果たして彼らはその時の準備をしているのでしょう 新しい夫婦 か。これは外国人を奥さんにもらった夫婦だけに言えるわけ （外国人の配偶者を持つカップル） ではありません。もちろん日本人同士の夫婦、或いは独身の方、 外国人の配偶者を伴うカップル。珍しくはないと思いますが、 今後は敢えて外国人の女性を奥さんにするという婚活が増 えてくるのではないかと思われます。今回はそれにまつわるお 話をいたします。 ２０３０年には男性の生涯未婚（一生のうち一回も婚姻をされ ない方）が、３人に１人の割合になると報じられています。日本 人の女性についても４人に１人が生涯未婚になるという数値が 出ています。結婚をしない、という方もいらっしゃいますが、結 婚が出来ないという方、特に男性が増えてくると予想がされ ています。そのようなことから、日本人男性の目は外国人の女 性に向けられていくのではないでしょうか。 実際に近年、地方の農家にお嫁さんが来ないということから、 行政が率先してお見合いの場を設けたりしているようですが、 それでもなかなか実績が上がらないようです。そこで外国人 誰にでも当てはまる問題です。特に外国人が配偶者の場合 には、夫が亡くなったことをきっかけに、本国へ帰ってしまうと いう不安があります。だからといって、外国人が奥さんの夫婦 には貸さない、では今まで再三申し上げているように、これか らの満室対策としてはせっかくの得策を捨てるようなもので す。 これに対する策として、保証人をつけるという手があります。 その保証人に、日本人である亡くなった方の保証人では意味 がありません。外国人が保証人になっても、それではやはり不 安があるでしょう。しかし、外国人の方が日本人の保証人を 見つけるのは大変です。 改めて考え直すと、問題は葬式の費用、家賃の保証です。ま たそこを出て行く際の原状回復の補償なのです。この問題で 私が今まで相談を受けた際に紹介をしているのは、保険です。 例えば以下のような保険があり、安い保険料で賄えます の女性を積極的に奥さんにするという試みが見られました。 当時は偽装結婚に対する情報や取締りがそれほどしっかりし ① 空室、値引き期間の家賃保証 ていなかったので、結婚して「日本人の配偶者」という肩書を 但し、最長１２カ月 獲得すると、どこかへいなくなってしまうという話もよく聞かれ ② 現状回復費用の補償 ました。 遺品整理や特別な清掃、消臭費用等 ③ 葬祭費用の保証 今では入国管理局の取締りが厳しくなり、偽装結婚の数は激 入院費用、四十九日法要の費用、故人の所得税・住 減していますが、外国人の女性を配偶者に選ぶ男性は、特に 民税、仏壇・お墓の購入費用等 婚期を逃した方、お子さんが欲しいという方が増えているよう です。更には、高齢になった子どもが高齢の親の面倒を見る 老老介護に対する心配から、親の世話をして欲しいという思 いで配偶者を求め、その担い手として外国人の女性に白羽の 大家さんから入居の際の条件として、或いは入居されている 方にはご紹介として提示されてみてはいかがでしょうか。 矢が立つこともあります。子どもを産む、親の面倒を見る、も ちろん自分の面倒も見てもらう、それにはやはり若い女性がふ さわしいのかもしれませんが、男性のわがままという気もしま す。私も実際に年齢差３１歳というカップルを知っています。 では、この方々は近い将来どうなるのでしょうか。当然、２０も ３０も年齢が高い男性が先にお亡くなりになり、奥さんが残さ れるわけです。その時に問題になるのが、葬儀の費用や家賃 行政書士グリンエア法務事務所 日本初「女性のための相続研究倶楽部」 主宰。 行政機関に２１年在籍、公立小学校・中学 校・中央大学講師を務める。 国際連合、国民会議、とうきゅう環境浄化 財団会議や、ＴＶ東京「テクノ探偵団」に解 説者として出演するなど多方面で活躍。 国際理解教育学会正会員 http://greenair.jp/index.html http://greenair.jp/myouzi1.html 吉田幸弘 連載 アパート経営・不動産投資コラム 入居を決める！ 満室革命ノウハウ いよいよ繁忙期！ 万全な体制 で内見者をむかえよう！ 話を聞いてみましょう。今年の繁忙期の動向や、どういう条件 なら決めやすくなるかなど、生の情報をヒアリングしましょう。 あなたの物件を過去に決めた成功体験がある営業マンから の生情報は、繁忙期の満室を左右する重要要素です。営業 マンは忙しいかもしれませんが、ぜひコミュニケーションをとら こんにちは。空室対策コンサルタントの尾嶋健信です。 れることをおススメします。 満室経営、行っていますか？ いよいよ２０１３年繁忙期ですね。 ２月からＧＷまで、賃貸市場が最も活気づくシーズンです。 さて、今月は、繁忙期に気をつけるべき点についてお話しした いと思います。 繁忙期は、不動産会社全員、忙しい毎日を過ごしています。と いうことは、空室物件に対するメンテナンスが不十分になりが ちです。どうしても業務上カバーしきれなくなるのです。 その特徴的なものが今まで書いてきたことです。積極的にサ ポートして内見者を万全な体制で迎え入れましょう。 ■現地確認を欠かさず行おう！ 繁忙期は、現地確認を定期的に行うことをおススメします。空 気の入れ替え、清掃、整理整頓などを行い、内見者さんのお 今回の話をヒントにぜひ満室を達成して下さい！朗報、楽し みに待っています。 もてなしをする準備を行います。 特に２～３月は日が暮れるのが早くなります。現地内覧用の照 明を取り付けたり、寒くなるので、足元があたたかくなるモコモ コのスリッパを用意する、など「おもてなし」をアピールしやす ● 空室対策実践事例満載の「満室革命プログラ ム基礎講座ＤＶＤ」を無料プレゼント中！ いです。 以下のＵＲＬよりお申込み下さい。 http://ojik.net/fr/0023/RoOsoA ■ポータルサイトを定期的にチェックしよう！ ● 「不動産業者との出会いの教科書」など、空室 対策１０大特典動画・音声・ＰＤＦ無料プレゼント。 繁忙期は、注意深くポータルサイトをチェックしましょう。ポータ ルサイトをチェックする意味は２つあります。 以下のＵＲＬよりお申込み下さい！ http://manshitsu.org/lp1/ ●物件の掲載状況を確認する 条件はあっているか、掲載情報に漏れはないか、写真の画 質や枚数は適切か、などをチェックします。 ●ライバル物件の募集状況を確認する あなたの物件が、市場での募集条件と乖離していないか、チ ェックします。 ポータルサイトのメンテナンスは、管理会社の方で、繁忙期に 手が回らなくなるポイントの１つです。ご自身の物件の募集条 件を変えたタイミングなどは特に迅速に変更されたか、確認 しましょう。 ■仲介営業マンに話を聞いてみよう！ 過去にあなたの物件を成約した実績のある仲介営業マンに 室対策コンサルタント 尾嶋健信 満室経営株式会社代表取締役。ＨＣＳフロンテ ィア代表取締役。尾島写真代表。青山学院大 学経営学部卒業後、修行を経て実家の写真 館を継ぐ。その後、不動産管理会社勤務。試行 錯誤の末、独自の空室対策のノウハウを確立 する。２０１１年時点で、３５４人の大家さんと２３２８ 戸の空室を埋める。独自のコンサルティングサ ービスは紹介などが多く急増中。 著書に「満室革命プログラム」がある。 http://gateofdreams.org/index.html 情報 NSX 松田のお悩み解決隊！ 【質問】 松田さんは、とてもリーズナブルな業者さんを探すのが得意ですね。おすすめのサイトやショップなどがあったら教 えて下さい。 【回答】 セルフリフォームを行うに当たり、少しでも安く、良いものを購入することはとても大切です。そんな中で私が良く使 うサイトやお店などを今回は紹介したいと思います。 壁紙 ≪ホームセンター・壁紙本舗≫ 壁紙は、リフォームの中でも面積が広い部分なので、セルフリフォームでのコストパフォーマンスが高いです。ホーム センターかネットショッピングで手に入れます。 ホームセンターは、小さいお店では糊付けサービスをやっていないので、大型店が対象になります。ジョイフル本田、 スーパービバホーム、 パワーコメリなどの大型店です。 壁紙の料金例 （スーパービバホーム） 壁紙メーター当たり１３０円、 糊付け加工メーター当たり６０円。６帖の部屋の壁で３０ｍ使用し、 （１３０円＋６０円） ×３０ｍで５７００円で貼る事ができます。 壁紙売り場 糊付け機械 情報 NSX 松田のお悩み解決隊！ 近くに購入するホームセンターが無い場合には、 ネットで購入することができます。 インターネットで購入の場合は楽天市場 壁紙本舗が有名です。他にも検索すればいろいろな所が見つかります。 生のり付きでフィルムが貼られている状態で、配達されます。貼るところの長さに切って、 フィルムを剥がしながら貼 り付けて行きます。 ・壁紙本舗 壁紙６畳セット 施工道具付き http://item.rakuten.co.jp/kabegamiyahonpo/rkwp-4999set5 畳表替え ≪ネットde 畳≫ 和室の畳の表替えを簡単に格安で依頼できるサイトです。私はいつもここでお願いしています。網戸の網の張替や ふすま紙、 障子紙も同時に頼めるので、 とても便利です。 ・ネットｄｅ畳 http://www.netdetatami.jp/ 情報 NSX 松田のお悩み解決隊！ 金物や部品など ≪モノタロウ≫ 道具、金物、各種部品など、品揃えが豊富で便利なサイトです。取扱い商品がなんと２００万点もあつとのことで、何 処で売られているかわからなかったものや、小さめのホームセンターでは取り扱いの無い商品もこちらで見つけるこ とができるのではないでしょうか。 ・モノタロウ http://www.monotaro.com/ その他 ≪オークション・総合ネットショップ・価格比較サイト≫ ＜ヤフーショッピング・ヤフーオークション・楽天市場＞ 欲しい材料は、 この３つのサイトで検索をしていくと、 安いお店を見つける事ができます。 ネットで購入する時は、価格だけではなく送料も確認して、総額でいくらになるかで決めて下さい。ヤフーオークショ ンは中古だけでなく、 新品も出ていますので、 給湯器などの設備品も安く購入できます。 ・ヤフーショッピング http://shopping.yahoo.co.jp/ ・ヤフーオークション http://auctions.yahoo.co.jp/ ・楽天市場 http://www.rakuten.co.jp/ 情報 NSX 松田のお悩み解決隊！ ＜価格ドットコム＞ ワンルームに設置のＩＨクッキングヒーターなど、 電化製品を安く購入できます。 ・価格．ｃｏｍ http://kakaku.com/ ＜ショールーム＞ サンゲツ、 東リなど 最後にお店ではないのですが、 ショールームの利用が便利です。 壁紙、 床材、 カッティングシートなどを、 ショールームで見て選びます。サンプルをもらえるので、 物件に持ち帰り、 色合 わせをすることができます。サンプルの裏には型番が書いてあるので、その型番をヤフーオークション、ヤフーショッ ピング、 楽天市場の検索窓に入れて、 安い所を見つけます。施工方法や床材の接着剤など、 受付で聞いておきましょう。 ・サンゲツ ショールーム http://www.sangetsu.co.jp/showroom/ 情報 NSX 松田のお悩み解決隊！ 今回のお悩み解決コーナーは、 いかがでしたか？ 弊誌の有料版 『満室経営新聞プレミアム （ＭＳＰ） 』 では、 ＮＳＸ松田さんや、 その他不動産投資のプロフェッショナル、 有名大家さんに 直接お悩みを相談することができます。^ ^ ⇒ （こちらをクリック！） 満室経営プレミアム 世界一分かり易い大家さんのセルフリフォーム ●デザインや部屋のコンセプトを自分でじっくり検討できるため、 他にはないオンリーワン物件を創り上げることができる！ ●チームである不動産管理会社や仲介業者から「ひと味違う熱 心な大家さん」と認識されるので、対応が変わり、入居効果 も高まる。 ●リフォームの資材調達コストや作業時間がわかるようになり、 業者さんが提出してきたリフォーム見積もりが適正かどうか判 断できる。 ●リフォームコストを削減できるということは、すなわち「買える 件の幅」が圧倒的に広がる。 ●セルフリフォームをおこなうことで、所有物件の特徴、強み、 弱点が見えてくる。 ●入居付けのモチベーションが上がる！ 上記写真をクリックすると、 ダイジェスト映像がご覧いただけます。 ホームセンター 200%活用術 DVD セミナー 15,750 円 聞きなじみがないかもしれませんが、中小企業や個人事業主に対して、 融資などの金融サービスを提供する「政府系金融機関」です。 商工中金は、これまで一部の不動産投資家さんに利用され、 彼らの資産規模拡大に貢献してきました。なにしろ商工中金は・・・ …という、とってもナイスな金融機関なのです。 商工中金を利用して、不動産購入に成功した事例も多くあります。 お申込みはFAXでいますぐ！ 1.商工中金の正体とは？ （この用紙をお申込みいただく場合は、代引きとなります） 2.融資の流れと審査の仕組み 3.融資成功に導く7つのポイント 4.絶対にしてはならないNG行動 5.商工中金 融資成功の体験談 6.商工中金 現役職員へのインタビュー 「商工中金」完全マニュアルのお申込みは、下記ご記入の上、ＦＡＸして 下さい。代引きにてお届けいたします。≪送料・代引き手数料無料！≫ （商品お届け時に代金をお支払い頂きます。） お名前 ご住所 ・A4版冊子 120ページ ・商工中金融資についてのスカイプ相談サービス ・事業計画書の添削サービス TEL ※不動産投資エンカレッジのページはこちら メール 〒 情報 アパート経営・不動産投資コラム News Clips ■若者の 1 人暮らし 低賃料求める意向が顕著に アットホームはこのほど、首都圏で 1 人暮らしをする 18～29 歳の学生・社会人を対象に 1 人暮らしの実情と部屋探しにつ いてアンケートした。調査対象は学生 400 人・社会人 400 人 ■空室を順次分譲マンションとして売却 老朽賃貸物件の新たな活用法が登場した。総合地所（東京 都港区）は、築 26 年全 22 戸の賃貸マンションを購入し、入居 中の物件はそのまま賃貸しながら、空いている部屋については、 実需向けの分譲マンションとして売却するというユニークな取 り組みをスタートした。 売主は総合地所と京阪電鉄不動産の２社。総合地所は、「賃 貸中の物件を売却するというのは、分譲マンション事業と賃 貸管理、双方の事業を行ってきた当社のノウハウを生かした 第三の事業として位置づけています。購入後、活用法につい てはさまざま検討しましたが、立地や建物の概要を考えたと き、分譲マンションとしての売却がもっとも効果的と判断しま の計 800 人。現在家賃・希望家賃ともに前回調査に比べて 低下し、賃貸市況の厳しさが浮き彫りになった。 現在の家賃については、学生の平均は前回調査を 2,700 円 下回る 5 万 6,000 円（前回調査比 4.6％低下）。5 万円台とい う回答が 23.8％で最も多く、以下 6 万円台 22.8％、4 万円台 20.3％と続いた。男子学生の平均は 5 万 1,800 円（同 7.0％ 低下）、女子学生は 6 万 300 円（同 2.3％低下）と、女子学生 の方が 8,500 円高く、昨年比べてその差も広がっている。 社会人の現在家賃は平均 6 万 1,100 円（同 5.9％低下）とな った。学生と同様、男女ともに家賃が低下している。6 万円台 という回答が 28.8％を占めて最多。5 万円台 20.1％、７万円台 14.8％と続いた。 した」とコメントした。 以前の所有者は高齢を理由に建物の売却を検討していたと のことで、今回の実例をもとに、賃貸オーナーに対する新しい 出口戦略として提案を強化していく考えだ。 ■首都圏の居住用賃貸成約件数 6 ヵ月連続の増加 不動産総合情報サービスのアットホーム（株）は 12 月 18 日、 同社の全国不動産情報ネットワークにおける、2012 年 11 月 ■DIY 術を紹介する SNS サイトが登場 期の首都圏居住用賃貸市場動向を発表した。 同月の首都圏居住用賃貸物件の登録件数は、28 万 3,881 セルフリフォーム（東京都足立区）は、DIY リフォーム術のノウハ ウを公開・検索できる SNS サイト「セルフリフォーム.com」の提 供を開始した。自らが手がけたリフォーム写真を自由に投稿 でき、他のユーザーに公開したり、他のユーザーのリフォーム方 法を見ることができる。 「収納・片づけ・整頓術」や「簡単リメイク・百均・入門編」など カテゴリー別に閲覧が可能。DIY に用いた材料、道具を記載し、 手順やエピソードの説明をする。さらに、DIY のノウハウを公 開・閲覧するだけではなく、「いいね！」や「お気に入り」機能を 使い、同じ趣味嗜好を持った人と交流できるのが特徴だ。利 用者間で不明な点を質問し合い、独自のリフォーム術につい て情報を交換することができるという。 件（前年同月比 8.0％増）。1 平方メートル当たりの登録賃料 の平均は、賃貸マンションが 2,707 円（同 2.9％減）、賃貸アパ ートが 2,276 円（同 3.1％減）。1 戸当たりの平均では、賃貸マ ンションが 9 万 5,200 円（同 1.2％減）、賃貸アパートが 6 万 700 円（同 0.5％減）となった。 成約件数は 1 万 8,732 件（同 16.1％増）と、前年同月比で 6 ヵ月連続の増加。アパートの好調に加え、前月 5 ヵ月ぶりに減 少したマンションが 8 ヵ月ぶりに 2 ケタ増となったことによるも の。前月に唯一減少となった神奈川県も、マンション・アパー トともに回復し、プラスに転じた 情報 アパート経営・不動産投資コラム ■生活環境水準ランキング、東京は 44 位 ■8 割が「ネット」「携帯」で物件情報入手 国際的コンサルティング企業のマーサー ジャパン（株）は 12 （公社）全国宅地建物取引業協会連合会は 12 月 6 日、「不 月 4 日、「2012 年世界生活環境調査－都市ランキング」を発 動産の日アンケート」結果を発表した。同会が「不動産の日」 表した。同調査は、多国籍企業やその他の組織が従業員を海 と定める 9 月 23 日頃に毎年調査しているもの。有効回答数 外に出向させる際、報酬を公平に決めるための指標として毎 は 1 万 4,328 件。 年実施しているもの。調査対象は世界 221 都市。ニューヨーク 「不動産は買い時ですか」との問いでは、「買い時だと思う」と のスコアを 100 とした場合の各都市のスコアをランク付けし の回答は 24.2％（前回調査比▲0.2 ポイント）とわずかに減少 ている。 した。理由としては、約半数にあたる 48.2％が「消費税率が上 「生活環境水準」については、前回に引き続き“ウィーン”が首 がる前だから」と回答した。前回トップの「住宅ローン減税など 位となった。以下、“チューリッヒ”が 2 位、“オークランド”が 3 の税制優遇措置が実施されている」（32.5％）を大きく上回っ 位と続き、最下位はイラクの“バグダッド”（221 位）であった。 た。 「都市インフラ」については“シンガポール”がトップ。“フランク 「買い時ではない」との回答は 21.0％（同▲2.0 ポイント）。理 フルト”と“ミュンヘン”が 2 位で、最下位は“ポルトープランス” 由のトップは前回調査同様「自分の収入が不安定または減 （221 位）という結果に。 少しているから」が 44.2％を占めた。また、「分からない」との回 アジアの都市における「生活環境水準」は、“シンガポール”が 答は 54.8％（同 2.2 ポイントアップ）まで増加。購入時期の判 25 位で最高位となり、日本の“東京”（44 位）、“神戸”（48 断に迷っている様子がうかがえた。 位）、“横浜”（49 位）、“大阪”（57 位）と続いた。「都市インフラ」 「物件情報の入手方法」は、「インターネット・携帯サイト」が については世界最高位の“シンガポール”のほかには、香港（6 79.1％（同 9.9 ポイントアップ）でトップ。8 割に迫った。「新聞 位）、東京（32 位）等がランクインした。 折り込みチラシ」は、高齢者層を中心に回答が多かったが 地域別では、世界生活環境ランキングの上位 25 都市のうち、 48.9％に減った。「インターネットで不動産物件情報の検索サ 15 都市がヨーロッパという結果になり、この点について同社の イトを利用したことがあるか」との問いでは、「賃貸物件を検 シニア・リサーチャーであるスラジン・パラカティル氏は、全体 索したことがある」が 50.0％、「売買物件を検索したことがあ 的に高い生活環境水準を維持するヨーロッパにおいて「いくつ る」が 16.1％。ただし、50 歳代以上では「利用したことがある」 かの国々での経済混乱や政治的緊張、高い失業率が引き続 「利用したことがない」との回答が拮抗し、全体で「利用したこ き地域の問題になっている」と分析している。 とがない」とする回答は 40.7％に達した。 ■不動産価格指数の下落続く ■12 年度宅建試験、合格ラインは 33 問 国土交通省が発表した 7 月の「不動産価格指数」は、住宅全 不動産適正取引推進機構は今年度の宅建試験の合格者を 体の総合指数が 91.1(前年比 3.2 ポイント下落)、更地・建物 発表した。合格ライン（合格最低点）は 33 問（登録講習修了 付土地は 88.8(同 3.8 ポイント下落)、マンションは 105.5(同 者は 45 問中 28 問）だった。合格率は 16.7％（登録講習修了 0.8 ポイント上昇)だった。総合指数は 11 カ月連続の下落、更 者は 22.6％）で、前年度の 16.1％を 0.6 ポイント上回った。 地・建物付土地は 17 カ月連続の下落となっている。マンショ 合格者の平均年齢は 35.5 歳。最高齢は東京都の 83 歳の男 ンは 2 カ月ぶりに上昇。 性で、最年少は奈良県の 16 歳の男性だった。18 歳未満の合 同調査では、不動産価格について 2008 年度平均を 100 とし 格者は７人（男性６人、女性１人）。職業別では不動産業が て指数化している。 30.3％、建設建設関係 10.7％、金融関係 9.7％。学生は 9.9％、 主婦も 4.4％を占めた。 情報 次号予告・編集後記 次回（第 31 号）は、３月１５日配信 （２月配信号は休刊とさせていただきます） 満 繁忙期でも空室を埋められない･･･そんな大家さんは必見 満室化の最後の切り札！外国人入居（予定） ■編集後記・お知らせ■ 編集長より いつもご購読ありがとうございます。本年もどうぞよろ 新 年あけましておめでとうございます。満 室経 営 新 聞も、今 年の４ しくお願いいたします。 月で創刊３周年。引き続き頑張って良い情報をお届けしたいと思 さて、今回の特集は、「注目大家の大報告会」と題 います。今年はフェスタやドリームマッチのような「大イベント」を行わな しまして、資産規模１０億越えのメガ大家さんか い代わりに、大勢で旅行（視察）に行ったり、交流会のようなもの ら、書籍・ブログ・メルマガで情報を発信する著名大 を多めに企画するなど、読者の皆さまとの距離が近づくような年にし たいなと思っています。 家さん、各方面のプロフェッショナルのみなさんに今年 の抱負などを語っていただきました。 もちろん、本編の記事やニュースも充実させたいですね。 特に今回は、最近購入したご自身の物件について など、より具体的なアドバイスをいただいております。 そこで！！読 者 さんの中 で「 不 動 産 関 連 のニュースを集 める 」「完 読者の方に向けたメッセージもありますので、ぜひ新 成版の原稿を校正する」など、記事作成のお手伝いを頂けるボラン しい年のスタート、2013 年の不動産投資＆大家 ティアスタッフの方を募集させていただきます。プライスレスな体験がで 業の参考にして下さい。 きると思いますので、ご興味のある方はぜひご応募下さい。 新年のあいさつ回りや新年会なども終え、みなさん 満室経営新聞 編集長 は一段落されたころではないでしょうか。満室経営 けいすけ 新聞編集部、そして不動産投資エンカレッジ事務 局はどうかというとお察しの通り、一段落どころかより 一層バタバタしております。来月の配信はお休みな のですが、もう新しい特集の企画が３～4 本ほど決 まっており、その手配に奔走しています。また不動産 素敵なプレゼントをご用意いたしました。 投資エンカレッジの WEB サイトもより使いやすいよう 応募フォーム（←こちらをクリック！）からアン にリニューアルを計画中。 ケートにお答えの上、商品発送に必要なお 不動産投資・大家業におけるお悩み別に適した教 客さまのデータ、本誌に関するご意見・ご 材が選べたり、リアルタイムの情報が流せるような仕 感想をご入力ください。 組みを考えています。 リアルタイムといえば、まだご存知ない方も多いかもし 皆様からのたくさんのご応募お待ちして おります。 （締切 2 月 10 日） れませんが、不動産投資エンカレッジ（満室経営 新聞）の Facebook ページができました(^-^) イベント告知、メンバー＆編集部の裏側（？）など もアップしていきます。みなさんの「いいね！」をお待ち しております！よろしくお願いいたします。 発行元 一般社団法人 日本賃貸経営業協会 運営会社 HeartBrain 合資会社(不動産投資エンカレッジ) 発行人 倉茂徹 編集長 寺尾恵介 編集スタッフ 仲島恵美子 http://www.facebook.com/fudousantoushi.ec ※facebook をご覧いただくには、. アカウント登録 が必要です。新規登録はこちらからおこなえます。 小林恵子 原田園子 ※当誌の個人情報保護方針に関してはこちらのサイトをご覧ください。