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満室経営新聞 - アパート経営者の勉強基地
月刊 2010.4 満室経営新聞 1 Vol. http://fudousantoushi-ec.com/shinbun.html MANSHITU-KEIEI FREE EXPRESS 発行 一般社団法人 日本賃貸経営業協会 http://fudousantoushi-ec.com/shinbun/ 特集 連載 ２０１０年大ブーム予想 「競売不動産投資」完全ガイド 豪華連載人 アパート経営･不動産投資コラム 18 Part.1 めぐママの 競売物件調査 入札体験 19 Part.2 エミゾウの戸建物件 入札体験 20 Part.3 NSX 松田氏による 初心者むけ競売物件解説 21 22 Part.4 オススメ競売書籍 Part.5 入札書の書き方と 競売不動産が引き渡しになるまで 23 24 25 26 情報 発行人＆編集長の「今月の１冊」 29 「感動力 ７つの魔法でビジネス能力がアップする！」 「建物調査入門」 アパート経営ニューストピック 27 28 不動産コンサルタント 長嶋修 不動産の達人講話 国際税理士事務所代表 田邊政行 国際税理士が語る海外満喫ガイド リメイクアドバイザー 工藤一善 現状回復工事の裏事情 CPM(プロパティ・コンサルタント) 熊切伸英 賃貸管理 熊さんの事件簿 株式会社座游 代表 川田利典 外国人入居のすべてが分かるコラム チューリップ不動産（株）代表 水谷紀枝 ドキュメント 近隣対策 洗練された投資家 ふりーパパ つれづれなる投資生活 元祖サラリーマン大家 山田里志 誌上不動産投資セミナー （株）モダンアパートメント 代表 渡邊勇三 リノベで目指す地域№１物件“中古の星！“ 不動産投資家 石渡浩 融資一問一答 株式会社アートアベニュー プロパティマネージャー日記 30 業界動向や新商品発売情報はここをチェック！ お役立ちセミナーから激安アイテムまで、大家さんに 必要なニュース 次号予告＆読者プレゼント 2010. APRIL みなさんの声をきかせてください。 31 これからのよりよい誌面作りのために、ご意見やご感想、 こんなネタがあります…という声を聞かせてください。 こちらのフォームから簡単に投稿できます。 次 1 1 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド ２０１０年 大ブーム予想 今、競売市場が熱い！ ２００９年の夏以降、多くの企業で賞与の金額が大幅ダウンしたことにより、 現在住宅ローンの滞納者が激 増しているといいます。 通常、ローンの支払いが滞ってから、物件が競売市場に出てくるまでには１年程度 の期間が掛かるとされ、そういう意味でも２０１０年は「お買い得な」競売物件に巡り会えるチャンスは多い と思われます。 弊誌創刊号特集では、興味はあるけど取っつきにくい「ケイバイ」について、特派員の体験レポや有識者が 語るノウハウをまとめ、参考図書と入札方法についての解説を加えました。 Part.1 めぐママの競売物件調査＆入札体験 特集の冒頭を飾るのは、「ウソみたいな高利回り物件が、ザクザク見つかる」という甘言を信 じて競売に初チャレンジする、めぐママ記者の体験ルポ。本人は自ら新築アパートを手がける など新しい物件を好むが、競売で狙うのは「ボロくても立地と利回りが良いもの！」と断言す る。読者に勇気を与える活動記録を、ぜひご堪能いただきたく思います。 前には、英語の求人チラシが貼られた野ざらしの洗濯機や、入居者 の持ち物らしき雑多なものなどがあふれている。正直いって、 小雪舞い散る２月１２日、築古競売アパートの物件調査に向か 相当“キテル物件”である。なおかつ外階段が隣の○○荘と った。地下鉄東西線 南砂町駅（江東区）から徒歩１４分。起伏 共用になっている！ 評価書を見ると、階段の共有による権利 ない平坦な道の為意外に近く感じる。駅から物件までの道の 関係のトラブルは起きていない模様だが･･･。 りにはスーパーもコンビニも見当たらないので若干不便か。 他にもリスク要因はないか、関係人の陳述を改めて読み直し 破損がひどく、相当キテる物件 格安再建築不可物件、ＢＩ ているとなんと物件違 Ｔの地図からごちゃごち いが発覚！！！奥ではなく ゃした町かと思っていた 手前の物件だった。 ら意外に整理されており、 手前は外壁補修もさ 大通りからも近い。しかし れており、建物のフイ 前面道路はかなり狭い。 ンキが全く違う。キテ 1.6ｍとなっているが、体 ル物件からアリ物件に 感的にはもっと狭く、リフ 急きょ変更。建物状態 ォームするにも全部手作 がぐんとランクアップ 業になりそう。人工代が になり、モチベーション かさみそうだ。 もアップ。 続いて建物の周囲をぐるっと周りながら物件調査。外も全く 物件違いが判明！ こちらは外壁も きれいで 十分いけそうだ。 補修がされておらず、2 階のベランダも破損がひどい。アパート ＴＯＰ 前 次 22 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド 話を伺うと、建物・設備管理をしているわけではないが、家賃 集金代行はしているという。 モチベーションが上がったところで通りに面しているお宅をヒ 競売に出ているこの物件の購入を検討していることを告げる アリング。ご年配の女性から物件の歴史＆原状を伺う。 と、次のアドバイスを受ける。 ・２軒はもともと同じ所有者だった。 ・老朽化が進んでいてリフォームしないと人は入らない。 ・途中でどちらかが売りに出され現在の所有者は別。 ・リフォームするにも、入居者の立ち退きやや手運び作業 ・前面道路は私達の私道だが、裏のお宅と使用権等 で費用がかかりすぎる。 でもめたことはない。 ・雨漏りしていて、現在はビニールシートをかけるなどの ・どんな人が住んでいるかはあまり知らない。 応急措置しかしていない。 ・ゴミ出し・騒音問題は特にない。 ・現在空室になっている 1 室はリフォーム済み。 ・風呂なし物件だが、歩いて 5 分ほどのところに銭湯が ・現在、1F2 部屋はそれぞれ生活保護者が住んでいる。 ある。 その為賃料設定が高い。 ・買い物はジャスコが歩いて行ける距離にある。 ・201 号室だけ賃料が安い（2 万円）理由。 ・何かあれば相談できる不動産屋が近所にある。 前入居者が多くの残地物を残したまま夜逃げし、部屋が ・その不動産屋より「裏の物件を買いませんか」との打 そのままになっている状態で内見にきた。残置物処理を 診が以前あったが、子供も巣立ち大きな家は必要ない 自分で処分するという条件で家賃減額を要求してきた 為、断った。 ため、そのまま応じた、という経緯。 ・201 号室のような理由が無いにしても 4 万円代の賃料 女性の口ぶりから、ご近所関係はおおむね良好と判断。 少しでも不満があれば、こういう機会に日ごろのうっぷんが噴 では絶対に入居しない。 このご時世では 3 万円でも難 しいだろう。 ・1F の入居者は古くから住んでいるため出ていかないが、 出するはず。 今の生活保護者は贅沢だから風呂なしには住まない。 ・建物も老朽化していて、リフォームも難しく、家賃も取れ ない。そんな物件だから誰も入札しないと思う。 ・このあたり全体的に賃料が下落傾向にある。業者とし て入居者付けにもなかなか苦労している。ただ、近所の 砂町銀座は最近話題になっているし住みやすい町では ある。 隣のアパートと共有している外階段 ヒアリング中に名前の出た不動産屋へ向かう。 売買の打診をしていたくらいなので、元付け業者であり、所有 者や競売に至った経緯なども詳しいだろう。 物件の外観やメーターを確認するめぐママ記者 ＴＯＰ 前 次 33 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド とのアドバイスをもらう。確かにその通りだ。 俄然、入札に向けての気持ちが高まってきた。 自分の見解とは異なり、ずいぶんと後ろ向きな意見が多い。 元々これといった設備もなく、大規模なリフォームもしていな でも･･･ ①果たしてリフォームは必要だろうか？ い状況で、４戸のうち３戸は埋まっている。新築や築浅物件の ②現在の入居者は長期入居。少なくとも 1F2 室は安泰な 設備は壊れていく（劣化していく）一方だが、 のでは？ とっくに償却が済んでいるこの物件は、入居者も承知の上な ③ヒアリングした不動産業者のみの募集に見受けられるが ので、ある意味苦情も少ないかもしれない。 もっと幅広く募集すれば埋まるのでは？ ということはボロ物件でありながら意外に管理はラクかも……、 ④入居者は日本人でなくも良いのでは？ ⑤東京２３区内２路線利用可という立地。賃料が３万円なら そんな思いすら出てくる。 埋まるのでは？ 試算してみる――― ◆現在の家賃合計 現場を後にし、その足で建築事務所に向かう。 44,000+45,000+20,000＝109,000 ×１２ヵ月 ＝ \1,308,000 買受可能価格 \2,904,000 １室空室のままでも利回り 45％ 売却基準価格 \3,630,000 １室空室のままでも利回り 36％ さらに… ◆現在の空室が、賃料\30,000 で埋まると仮定 年間家賃 \1,668,000 買受可能だと利回り 57％！ 売却基準でも 46％ このまま貸せば共用部分清掃もなく、管理もほぼ皆無？ 支出は、以下のみ 固定資産税\23,572 + 都市計画税\5,050 + 火災保険 間取図を見せ、ざっくりリフォーム案を出してもらう。 押入れを半分つぶし、シャワーブース導入可能とのこと。 ・シャワーブース＋給湯機 ３０万円/１部屋 ・クロス交換 １０万円/１部屋 ・屋根補修（足場込み） ６０万円 ----------------------------------------------------------リフォーム費用合計 ２２０万円 このリフォームで毎月家賃がいくらとれるかを計算。 １部屋５万 × 4 部屋 ＝20 万 → 年間 240 万円 リフォーム費用は 1 年で回収できそうだが、このほかに立ち退 き費用は考えておかなくてはならない。 この試算について意見をもらうため、競売に詳しい先輩大家 さんに現地から電話を入れる。 ・２３区内でこの価格。今回入札されずに特別売却、という ことにはならないと思う。 ・全室が空いていないと大規模な新築同然リフォームがで きないというリスクはある。 ・購入時に納得のいくリフォームができないと購入後の手 間はかかる。 ・東京でなければもっと安く且つ再建築不可ではない担 保価値物件がある。 他の地方に目を向けることも考え てみては？ ・迷っているなら最低価格で入札してみたらどうだろう。 必ず誰かは札は入るだろうが、もし入らなくても最低価格 で落札できたらラッキー。どう差し引いても最低価格分の 価値はあるはず。 物件資料で見る建物内部 ＴＯＰ 前 次 44 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド 次に家賃相場を調べる。 ＨＯＭＥＳ家賃相場 ＣＨＩＮＴＡＩ 南砂町駅 １Ｋ・１ＤＫ 家賃相場￥7.72 万 東西線家賃相場一覧では、意外にも 落合（￥7.49 万）より高い。 以上から… 念には念を入れて確認する必要があると実感。入札期日も 迫っている為、結局郵送入札することとする。 郵便局で一式を再度チェックする。 入札書は間違えると受け取ってもらえないと聞き、鉛筆で下 書きしてからボールペンで清書する。 空室の２０２号室を３万円と想定し、満室になった場合… 年間家賃\1,668,000 利回り 50％とすると\3,336,000 ココから端数をから少しひいて… \3,000,000 で入札することに決定 ・物件番号 ・住所 ・名前 ・入札価格 ・保証額 ・捺印 もれがないかチェックし、指定の封筒に入れる。 その他、 物件調査から 3 日後、入札を決意した私は、保証金振込の為 ・入札保証金振込証明書 銀行へ向う。 ・住民票 ・金額 を入れ、執行官室宛に送付する。 ・振込依頼番号の物件番号 ・名前 ・住所 もれがないか何度もチェックし、保証額￥726000 を電信扱い で振込み。「出納印」も忘れずに押してもらう。 ２月２６日、開札結果を聞く為、目黒にある東京地方裁判所へ 赴く。９時半からと言っても、実際は入札書の開封作業がある 何度も見直したものの、やはり初めての入札。 ので、結果発表は１１時頃。 不備が無いか心配だったため、その足で霞が関にある東京地 入札書一式は鍵のついた箱に入っていて、１つずつ鍵が開けら 方裁判所へ向かう。 れていく。開札時にこそっとしゃべろうものなら、すぐに注意さ 裁判所に足を踏み入れるのは初めて。ドキドキしながら中へ。 れ、非常に厳かな雰囲気。封筒を取り出す音だけが室内に流 案内看板をくまなく見るが、「競売」「入札」等の言葉が見当た れる。開札所の壁には取下げ物件リストが貼られている。想像 らない…。なぜ？ 以上に取下げが多い。 受付の方に緊張しながら声をかけると 結果発表が近づくにつれ、執行官室内 の椅子は埋まってい 「競売の管轄はここではありません。目黒にある東京地方裁 く。結果発表時には７割方席は埋まっていた。インターネットで 判所民事執行センターです」とのこと。 も結果は見られるため、まさかこんなに人が来るとは意外だっ た。（理由は後ほど判明） 平成１４年から東京地方裁判所管内は目黒に移されたようだ。 ここに来るまで知らなかった！ ＨＰにも載ってない。 まずは、次順位買受申出資格者の説明がされる。 ＴＯＰ 前 次 55 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド <次順位買受申出資格者とは> ・最高価買受申出人に次いで高額の申出をした人で、 最高価買受申出人が代金を納付せず、売却許可決定 が効力を失った場合に権利を得ることができる。ただし、 申出額が買受可能価額以上であることおよび申出額 が最高価買受申出額から買受申出保証額を控除した 少しがっかりしたが、最初はこんなものだろうと納得したとき 「尚、本件につきましてめぐママ様から入札書送付がござ 金額以上でなければならない。希望するときは、執行官 いましたが、 入札書を入れる封筒に封がござ に申し出る。 いませんでしたので適法な入札には加えません。」 ・次順位資格者は、当日中ではなく、開札終了後すぐの 手続きが必要。考えている時間はない。入札書に使用し ？？？？？ たものと同じ印鑑が必要になる。 ・申出した場合は撤回できない。 ・保証金は約６０～７０日間返還されない。 念には念を入れ、書類に不備がないか、入れ忘れがないか何 そして、待ちに待った入札結果の発表である。結果は事件番 度もチェックした。書類のチェックはしたが、最後の最後に糊付 号順に発表される。 けをしていなかった！！ ・物件番号 ・入札書の枚数 ・次順位 名前 金額 ・最高価 名前 金額 最初の落札価格が ９億８６２２万６０００ 円！ ものすごい まさか最高価・次順位以外で自分の名前が呼ばれるとは…。 本来なら最後まで聞き、次順位手続きまで見学する予定だっ たが、恥ずかしさのあまり顔を赤くさせ開札所を後にする。最 後の最後まで気を抜いてはいけないことを痛感する。 世界だ。 その後も淡々と読み上げる執行官。緊張した面持ちの人、ゆ ったり構えている人、そして落札者の名前をメモに取る人。 開札所に人が多いのは、落札者の名前を記録するのと次順 位買受申出資格者を確認するためだと思われる。静寂な空 気の中、老若男女全ての人が執行官の声に耳を傾 ける。 後半にさしかかろうとした頃、 とうとう自分の物件番号が・・・・・・ 平成２１年 ケ ２１１０ 物件番号１・２ 入札書の枚数 ２６ 次順位 ○○○○○○（個人名） ６５０万 最高価 ○○○○○○（法人名） ６５０万７７７７」 ６５０万円！？ 私が書いた金額のほぼ倍である。しかも入札枚数は２６……。 誰も入札しないかもと高をくくっていたが、こんなに札が入る とは。 ＴＯＰ 前 次 66 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド 藤山勇二さんこの物件のコメントをいただく 惜しくも（でもないが）落札を逃したこの物件について、競売 不動産の達人として著書やメディアでも有名な藤山勇司氏 にアドバイスを伺うことができた。藤山氏だったらいくらで入 札するか という興味深い内容だ。 ちなみに物件概要としては・・・ ・江東区地下鉄徒歩 14 分 ・狭い私道に面した再建築不可築５０年以上４世帯アパート ・風呂なし 藤山氏のアドバイスを受けるめぐママ記者 どたばたした挙げ句に、がっかりな結果となった初体験だが、 ・4 室中空室は 1 室のみ 乏しい体験の中での「次へつながる感想」は以下の通り。 ・現在の家賃は￥44000・￥45000・￥20000 藤山氏は、固定資産税・都市計画税をエリア毎に一定倍数を 掛けた「年税倍率」という指標を活用しており、この物件にも 年税倍率を適用して入札価格から算出する。 ①物件調査は物件を見るだけでなく、近隣の話を聞き、利害･ 権利関係を把握する。 ※本来なら、謄本をとって債権者を確認し、役所で道路関 係（公道・私道・位置指定道路・道路計画など）を調べるべ きだが、今回は近隣リサーチで判明したので行っていない。 ① まずは年税倍率から計算 ②１都３県、特に、東京の競売物件は結果的に高くなることも （固定資産税￥23572+都市計画税￥5050）×150 （繁華街１５０年分）＝￥4293300 多いので、入札価格は自分なりの上限を決めて妥協しない。 １室￥４万×４室×１２ヵ月×0.8（空室率）×0.3（３割の表面利回り） ③入札書類は細心の注意をはらい記入し、できれば裁判所 ＝￥512 万 （① ②）÷2 ＝約 470 万 6650 切り上げて￥４８０万で入札する、とのこと。 へ赴き、1 度は必ずチェックしてもらう。 ＜開札結果時に実際に目にした入札にならなかったもの＞ ・資格証明書（住民票等）の添付なし ・期日後の到着 ここで、落札価格が６５０万円であることを公開。 ・入札価格が買受可能価格未満 ・入札書を入れる封筒に封がしていない（私だけ） 藤山氏のコメントとしては・・・ ④自分のミスを確認する為にも開札は一度行くべき。 ・６５０万円は落札価格が高すぎる。多くの入札があったような ⑤開札へ行く場合には次順位になる可能性もふまえ入札書 ので、相場以上に高くなってしまったようだ。 に使用した印鑑を持参する。 ・競売入札は毎回落札できてしまうようでは入札額が高すぎ る。高値づかみをしないためにも、３回に１回くらい落札できる 程度が良い。 ということで、めぐママ記者の入札額は低すぎたものの、今回 の物件は適正価格で落札できるものではなかったとのこと。 しかし、藤山氏が物件概要書を読みこんだり、入札額を決め るまでのスピードはすさまじく、やはり一日の長という感じであ った。 藤山勇司(ふじやまゆうじ) サラリーマン家庭の三男として生まれる。 大学卒業後、商社へ入社。在職中からサラリー マンとの兼業「大家さん」に挑戦。 勤めていた 会社が突如倒産し、失業。その後、専業「大家さ ん」に転身。現在はアパート・マンション８７戸、駐 車場などのオーナー。 総資産４億７千万円強、 毎月の不動産収入は 350 万円を超え、今もなおその資産は増え続 けている。 また、現在では、書籍や雑誌の執筆やラジオ、テレビなどにてのコメ ンテーターとして活動している。 ＴＯＰ 前 次 77 [特集] 2010.4 競売不動産投資完全ガイド [特集] 競売不動産投資完全ガイド Part.2 エミゾウの戸建物件 入札体験 続いては、本誌エミゾウ記者による競売物件調査と入札ルポ。 競売落札の実績があるＮＳＸ松田氏（１２ページで紹介）にお奨めいただいた茨城県稲敷市の 戸建て物件と、土浦市の戸建て物件。どちらも平成築で見栄えが良く、リフォームコストが掛 からなさそう・・という事前予想だったが、さて結果はいかに？？ 不動産鑑定士による評価書には、浄化槽が壊れていて利 用不能との記載。実際に確かめてみると、ブロアーポンプがな いだけで、あとは問題なさそう。 評価書をみるだけではわ からないものだ。裁判所やイ ンターネットで見られる競売 物件の資料（いわゆる３点セ ット）だけではなく、現地に 赴くことの大切さを実感す 評価書に使用不能と書かれて いた浄化槽。部品が一部ない だけで、故障はないようだ る。 ブロアーポンプ ･･･ 浄化槽内に酸素を送って好気性菌を増 やし、汚物の分解を促すもの 茨城県稲敷市にある小規模開発住宅用地。 敷地６０坪 平成築の木造住宅 自らも競売物件を何棟も落札しているＮＳＸ松田さんからい ただいた競売物件情報を元に現地へ。陳述の中では、「動産 はできるだけかたづけます」となっていたが、執行官の調査日 から１０カ月経過した今、かたづいているどころか物件報告書の 写真により増えている感すらある。 裏庭から家の中をのぞいてみると、食器や荷物・段ボール 箱が散乱し、目を凝らすと、そこにはあるのはもしや位牌？！ 関係人の陳述の中に「遺骨を保管してありますが、お墓の 手当てができましたので今週中に納骨します」と書かれてい まずは裏庭。布団や泥まみれのじゅうたんに壊れたＴＶ。ナ ンバーの取れた軽自動車の中にもゴミがぎっしり詰め込まれ ている（債務者兼共有者によると廃車手続きは取ってあると のこと）。通常なら車２台が余裕でとめられるであろうカースペ ースにもさびだらけのスチール棚や洗濯機に混じってが瓦礫 が散乱している。ゴミの撤去には、想定よりもかなり多く費用 がかかりそうだ。 たが、１年近くたった今も焼香台がおかれたままになっている 室内を見て、何とも言えない気持ちになる。 庭や室内の荒れた様子など、普通の感覚では理解できな い状況。いくら無精だとしても、ここまでにはならないはずだ。 平成４年築で、建物もしっかりしているし、フェンス・門扉、ソー ラーシステムまで備えられている。６０坪ある敷地の裏庭はじゅ うぶん広く、大きな桜の木や栗の木が植えられており、このゴ ミ山を取り除いて整備すれば、とても素敵な景観になるだろ 庭やガレージスペースに ゴミが散乱 う。誰かに救ってほしいと建物が泣いているようにも感じる。 きちんと区画されたこれだけの広さの土地に、十分に使え そうな建物で、売却基準価格は約１３０万円。これは入札しな い手は無いとも思えたが……。 廃車・家電・瓦礫など、 大物が多 く、処 分 費 が 相当かかると思われる 結局どうしても気が乗らず、今回は見合わせることにした。 ＴＯＰ 前 次 88 [特集] 2010.4 競売不動産投資完全ガイド [特集] 競売不動産投資完全ガイド 同じ茨城県でも別裁判所管轄、土浦市菅谷町の物件へ。 JR 常磐線の駅から約３㎞、一般住宅と農家が混在する県道 近くの住宅地域。物件資料に、建物品等や保守管理状態が 劣ると書かれた平成７年築のその建物は、実際見るととても きれいだった。 建物を覆い尽くす勢いの孟宗竹 その理由としては、ゴミ処理費は相当額を覚悟しなければ ならない点と、玄関横に群生する孟宗竹。手入れがされてい ないまま放置されているので、1F 部分を覆い尽くす勢いにな っている。孟宗竹は生命力が強いため、高さを切りそろえると 茨城県土浦市 県道近くの住宅地域。 このきれいな建物が土地付きで 124 万から入札できるとは！ 今度は横に根を伸ばしてしまう。これだけの成長してしまうと、 全ての根を掘り起こして取り除き、整地するには相当の費用 路地を挟んで墓地に がかかると思われる。境界線を越えて隣地に根が伸び、近隣 隣接するが、お寺なども トラブルに発展する恐れもある。以上のことからこちらの物件 多い土地なので特に違 はあきらめ、別の物件に向かう。 和感は感じられない。墓 地そのものもきれいに 整備されているので、か えってすっきりした印 象。 フェンスが一部破損。 この程度なら修復は容易！ フ ェ ン スが多少 壊 れ てはいたが、大きな痛み はないよう。前の物件の印象が残っているため気分は楽勝！ とは言いつつも、現地調査は緊張するもの。なんとなく後ろ めたさを感じながら周囲を調査する。現況調査報告書には占 有者なしとの記載があり、すでに空き家になっている模様。同 行した私の父が、玄関ドアの前に立ち手招きをしている。 ドアのガラス部分に、ゴルフバッグがたくさんあるのが映っ ていると。「以前は羽振りが良かったんじゃないかな」という父 に、何だか切ないねぇと答えたが、焼香台よりはましである。 父が何気なくドアに手をかけたので、あわてて止めようとし 建物とフェンスの間は孟宗竹で埋め尽くされている た私に逆に驚き、勢い余って体制を崩したら、そのはずみで、 なんとドアが開いた！ ＴＯＰ 前 次 99 [特集] 2010.4 競売不動産投資完全ガイド [特集] 競売不動産投資完全ガイド 【占有者なし／空き家】のはずの建物にカギはかかっておら ず、その時人影が見えたような気が！ 土浦市菅谷町の競売物件間取り あまりに驚き、あわてて親子そろって（父は私につられて）敷地 から飛び出す。そしてそこでバッタリ隣家の住人に会い、なん と答えようかと考えていたら先方から挨拶される。 お隣は３世代が住む、にぎやかな大家族。その家のおばあ さんであるその女性は、私達２人を、売り物件を下見しに来た 親子だと思ったようだ。ほぼその通りなのだが、微妙なニュア ンスのずれはある。 しかし勘違いしてくれたおかげで、将来、隣人（そして嫁の ママさん友達）になるかもしれないこの私に、親しみを持って 地域のことを事細かに話してくれた。 そ の 話 に よる と 離婚後、妻・子供 達は別の所へ転 居し、本人は仕事 場に寝泊まりして いるようだが時々 は帰宅している様 子（それがたまた 農業集落排水のマンホール 農業集落排水とは ･･･ 農村では小さ ま本日だったようだ）。 い集落が分散していることが多いため、 近隣トラブルはな 下水道よりも小さい規模の集落単位 いようだ。小さな集落 で汚水を集め、処理して農業用水路や なので、これは重要。 河川に戻す。使用する側にとっては下 水道とほとんど変わりはない。 下水道は農業集落 排水で、滞納金はないとのこと。こういった地域のことは現地 買受可能価額 １２４万円 売却基準価格 １５５万円 地 積 約１５８㎡ 構 造 木造セメント瓦２階建て 床面積 １Ｆ５７．９６㎡ に来なければわからない。 ２Ｆ２８．９８㎡ また、ＢＩＴからダウンロードする資料には、伏字部分があった り、写真が数枚しか掲載されていないことがあるが、管轄の裁 判所に足を運ぶとありのままの記述を閲覧することができる。 ダウンロードした資料には残置物のない部屋の写真ばかり 過去の落札データを踏まえつつ、地元で有力な不動産会社 から聞いた、戸建売物件相場を加味して入札額を決める。 が掲載されていたが、裁判所の資料で確認すると軽トラック１ 過去データ平均 ≦ 入札価格 ＜ 売り物件相場 台弱の荷物はありそう。エアコン、テレビ、 冷蔵庫、洗濯機な をベースに考えるが、過去のデータ平均と、 どのリサイクル法対象廃棄物はなさそうなので２～３万で済む 現在の売り物件相場がかなり乖離しているため、 だろう。特に建物に痛みも見られず、ほとんどお金をかけずに 過去平均に＋αして２１０万円に決定。 賃貸に出せると判断。 ＴＯＰ 前 次 1010 [特集] 2010.4 競売不動産投資完全ガイド [特集] 競売不動産投資完全ガイド 忘れたことを、後々気付く。 また、戸建ての場合は、土地と建物、 管轄の地方裁判所裁判所 執 また一筆ごとに物件番号が分かれて 行官事務室に行くと入札必要 いるので、３点セットを参照して正確 書類をもらえる。 に記入する。 ※郵送で入手する場合は、切 手を貼った返信用封筒を入れ 必要書類を送ってほしい旨の 地方裁判所の執行官事務室で 入札必要書類一式がもらえる 入札書を提出した後は、入札の取 り消しや訂正がきかないので、入札額 手紙を添える。 を書くときはとても緊張する。１ケタまちがえると大変なことに （書き損じ用に５部ぐらいもらっておいたほうが無難。その場合 なってしまうからだ。 返信用封筒に貼る切手は２００円） 入札書を記入した後は、銀行で保証金を入金。 日にちに余裕はあるものの、入札期間満了までに入金済み 入札に必要な書類は次の４点。 となるかを窓口で確認する。振込依頼書の２枚目（裁判書提 出用）と３枚目（依頼人保管用）を受取り帰りに市役所によっ ① 入札書（封筒に入れ、必ず封をする） ② 住民票（法人で入札する場合は商業登記簿謄本等） ③ 入札保証金振込証明書 て住民票を取得。 入札保証金振込証明書に、振込依頼書の２枚目を貼付し て、必要事項を記入し、郵便局より書留で送付。 ④ 振込依頼書の２枚目 入札書を入れる封筒は、裁判所によりもらえるところと自分 緊張のためか、予想以上に書き損じも多く、とても手間取 った。２回目にしてもこの手際の悪さは性格ゆえかもしれない が、「はじめての競売入札」の場合は、うっかりもあるかと思う ので、裁判所に直接提出して不備がないか見てもらうことを お勧めする。また、入札書類セットは多めに貰っておくこと。継 続的に競売物件を探していく場合は、住民票も２、３枚は取っ ておいたほうがいいように思う。（提出できるのは発行後３カ月 以内のもの） 茨城県の裁判所まで開札結果を聞きに行くことができず、 ＢＩＴにて確認。開札所で聞くほどの臨場感はないが、それでも やはり胸は高鳴る。しかしふたを開ければ…。 １０札入って落札価格は２．６倍強の４１３万円（法人）。過去の で用意するとこ 傾向や、この地域なら…とたかをくくっていたが大誤算。初心 ろがある。 者に扱いやすそうな物件は業者にも扱いやすかったようだ。 この封筒の中に は他の書類は ちなみに、１軒目の稲敷市競売物件は、１．５６倍の２１０万円で 一切入れず、入 札書のみを入 裁判所から貰う入札書類のセット 法人が落札した模様。（１２ページをご覧ください） れて必ず糊付けすることを担当の人に何度も念押しされる。 そのことばかりに気を取られ、入札書に保証の額を記載し ＴＯＰ 前 次 1111 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド Part.3 NSX 松田氏による 初心者むけ競売物件解説 「競売には興味があるけど、いざ入札するのはちょっと・・・」という投資家の理由で多いのが、 「物件概要書をどう読んだらいいか分からない」「いくらで入札していいか分からない」というもの。 ここでは、過去に激安物件を競売で落札し、圧倒的な高利回りを実現させているＮＳＸ松田こと松田 淳氏に、取材時に入札可能であった４つの物件をピックアップしてもらい、着目すべきポイントにつ いて話を伺いました。また、実際の落札結果をふまえた氏のコメントも掲載します。 めぐママ入札物件 ① 東京都江東区 売却基準価額３６３万円 共同住宅 ・土地面積 約 80 ㎡ ・昭和 31 年築、木造、建物面積 約 50 ㎡ ・４部屋中３世帯居住中 エミゾウ取材物件 ② 茨城県稲敷市 売却基準価額１３４万円 戸建て ・土地面積 約 200 ㎡（私道ふくむ） ・平成 4 年築、木造、建物面積 約 126 ㎡ 詳しい物件情報はココ 詳しい物件情報はココ 【NSX 松田氏の分析】 【NSX 松田氏の分析】 安い理由は再建築不可と築年数。とはいえこの価格なら、 占有者がいる物件だが、現況調査報告書の内容から、話 都内２３区内なので利用価値は必ずあるはず。かなり古い し合いのできる余地があると判断。 が、現に入居者がいるということは、それなりに手入れは 陳述は関係者の証言そのままを載せているので、内容だ していると推察。現況調査報告書（3 点セット）の写真から けにとどまらず、言葉の使い方などから姿勢が伺える。 も見て取れる。 残置物があるので、その処理に 20～30 万は見込んでお 管理している不動産屋から修繕情報を聞き取れることも いたほうが良い。落札金額は 190 万円程度だと思う。 あるので、要ヒアリング。 評価書に上下水・ガス施設の引き込みや接続が[なし]と 可能な限り利用した後、大リフォームをするか、売却という なっているが、平成 4 年築であれば新築時に整備されて 手も。 いるはず。公図を見る限り、きちんと区画されており、イン フラを整備してから売りに出されていたと思われる。ただ し現地確認してから入札することが大切。 落札価格：6,507,777 円 ２６入札 法人が落札 落札価格：2,100,000 円 【コメント】 ４入札 法人が落札 さすが 23 区内！再建不可でもこういう結果になるのです。 ただ再建不可などのリスクを持っているにしては、高騰し すぎている感もあります。 【コメント】 予想額との差額 20 万円は残置物の量によるものでしょう。 物件資料に、残置物がある・設備に不備アリなど記載があ る場合は現地確認することが大切ですが、ポイントは、こ の程度の残置物で、結果これぐらいの額が、基準価格に 上乗せされる、という感覚を掴むことです。それから、この 物件のように近い入札額で競われる場合、100 円差で落 札できない、なんてこともあるので、私は入札する際、大き な桁未満、例えば２５０万円ぐらいを入札目標額に設定す るなら２５９万９９９９円で入札しています。 ＴＯＰ 前 次 1212 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド ③ 千葉県東金市 売却基準価額８１万円 戸建て ④ 茨城県日立市 売却基準価額３０６８万円 マンション ＊特別売却物件 ・土地面積 約 1015 ㎡（私道ふくむ） ・平成９年築、RC３階建、建物面積 約７８７㎡＋付帯設備 ・土地面積 約 127 ㎡（私道ふくむ） ・平成 1 年築、木造、建物面積 約 70 ㎡ 詳しい物件情報はココ 【NSX 松田氏の分析】 【NSX 松田氏の分析】 執行官の想定賃料が６万５０００円。総戸数が１２戸なので なんといっても安い。写真で見ると室内もきれいで占有 者もなし。 ただしここで注意！千葉エリアは落札価格が高騰すること が多いので、基準価格が安いからと言って安心せず、過 去データから倍率を出して目安をたてる。リスクの少ない 物件なら、最低 3 倍は見ておいたほうがよい。 3 倍でも 250 万程度。賃料 4 万 5 千円取れれば十分高 利回りを実現できる。劣化も少ないようなので、クリーニン グ程度ですぐ貸せそう。残置物も無く初心者でもあつか いやすい物件だといえるでしょう。 またこのエリアでは駐車場がついていることは必須。建物 だけに気をとられないこと。 年間９３６万円の家賃収入が得られ、築年数も新しいのに 特別売却にまでなったのは、競売で３０００万超のお金を 出す人がいなくなっているからだろう。RC、ファミリータイプ、 総戸数１２戸であれば１億以上の建築費をかけているは ず。 落札されず 【コメント】 この物件は現時点で 50％の空きがあり、空室率が高いと 銀行融資がつきにくくなります。競売になる前も購入希望 落札価格：2,790,000 円 １４入札 者はいたでしょうが、そういう理由でなかなか融資がつか 法人が落札 ず、結局買い手がなく競売に至ったのかもしれません。 こういうケースも存在するので、現金を持っている人は強 【コメント】 いです。３００坪以上の敷地に総戸数１２戸の築浅物件。 千葉は、通常の中古市場価格が競売落札価額と比べて この物件は、さらに価額が下がって出されるでしょうから、 同等、もしくは安い場合すらあります。エリア内でも場所 今後の動きに注目です。 によってかなり差があったり、時期によっても変動がある ので、競売ばかりに集中せず、総括的に調査をすることが 必要です。基準価格の 3 倍が市場価格よりも低いことを ひとつの目安に、考えると良いと思います。 NSX 松田（松田淳） 特別売却とは・・・ 期間入札で競売物件の買受けの申出がなかった場合に 行う売却方法。「条件付き特別売却」という。再度同じ売 却基準価額で実施し、先着順で、売却期間中に、一番先 に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられる。 「条件付き特別売却」でも申出がない場合は、さらに「上 告による特別売却」という。制度があり、ここでも申出がな い場合は、「売却基準価額」が見直される。 http://fudousantoushi-ec.com/selfreform/index.html アパート経営の毎月のキャッシュフロー１１０万円。２００４年よりアパート経営（収益不動 産）について勉強し、まず ９月にアパート１棟購入。現在アパート４棟、マンション１棟、 戸建４棟 合計１０棟６６室所有。 ８０万円で購入した埼玉県の戸建て物件（3LDK）を、わずか４０万円未満で完全リフ ォーム。どこにでもある地味な戸建てを、新築分譲マンションのように生まれ変わら せました。その活動は全国の大家さんの目にとまり、セミナー講師やメディアへの掲 載も増えています。 ＴＯＰ 前 次 1313 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド Part.4 オススメ競売書籍 競売物件で激安物件の落札実績多数のＮＳＸ松田こと松田淳氏に、これから競売に チャレンジする上で必須となる教科書を４冊選定していただいた。 競売取引の全体像から物件明細書の読み方、現地調査のポイント、占有解除などの法 律面まで、４冊で網羅できる内容になっている。 【マンガ図解】不動産競売なら 1 千万安く家が買える!! 高橋達夫（著） エクスナレッジ ★オススメ POINT 不動産競売でマイホームを取得するポイントを、文字だけでなくイラストや四コマ漫画など使って分かりや すく紹介。失敗しない物件の選び方、リスク回避法などのポイントを、イラストや４コマ漫画等を使って分か りやすく紹介されている。 【目次】（「BOOK」データベースより） １ ３０分でわかる不動産競売入門／２ 知ってトクする不動産競売の知識／３ 超カンタン！競売不動産の調べ方／４ 失 敗しない！競売不動産の選び方／５ 不動産競売のリスク回避法 他 プロが教える競売不動産の上手な入手法 山田 純男、戸田 浩介（共著） 週刊住宅新聞社 ★オススメ POINT 入札手続から落札までを時系列で追い、手続書類の書き方や具体的なケーススタディをふんだんにもり こんで、わかりやすく解説。不動産と法律のプロによるアドバイスと、落札ノウハウのすべてがこの 1 冊に 凝縮。 【目次】（「BOOK」データベースより） 第１章 競売不動産の入手法（買受不動産の事前調査／買受後の問題について／特殊物件について 他）／第２章 入札の戦略を立てる（競売不動産取得の実践／競売不動産の税務他） 不動産競売のしくみと物件入手マニュアル 海老沼 利幸（著） 三修社 ★オススメ POINT 物件の調査法、探し方から入札、購入後の手続きまで、手続き全般に必要な書式も盛り込み、豊富な図と ともにわかりやすく解説する。安全・確実に物件を取得するためのノウハウを掲載。 【目次】（「BOOK」データベースより） 第１章 不動産競売と強制執行のしくみ／第２章 不動産競売の基本／第３章 ３点セットの読み方／第４章 事前調査 の方法と売却手続き／第５章 特殊な物件の場合に気をつけること 他 占有妨害排除の理論と実務 占有妨害対策研究会（編集） 民事法研究会 ★オススメ POINT 暴力団・占有屋の動向・実例を踏まえ、競売物件の不法占有を安全・確実・迅速かつ低廉に排除する ノウハウを、著者自らの実践をもとに開示。 豊富な事例と訴状・各種申立書・上申状・その他訴訟に関する書類を掲載し解説している。 【目次】（「BOOK」データベースより） 第１章 占有妨害排除の理論／第２章 事例研究＝建物の占有妨害／第３章 事例研究＝土地の占有妨害／第４ 章 事例研究＝暴力団の建物賃借／ 他 ＴＯＰ 前 次 1414 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド Part.5 入札書の書き方と競売不動産が引き渡しになるまで 物件資料をよく読んで物件を選び、必要に応じて現地・役所などで調査をします。 その上で「これは」と思える物件に出会えたら、いよいよ入札です！ まちがえやすい入札書類の書き方をマスターし、最後に不動産競売の全体の流れを確認しましょう。 まずは、入札書を入手 保証金振込・入札書類の作成 執行官室で入札書類を受け取るか、返信封筒を同封して、 入札書類の中の、専用振込用紙にて保証金を裁判所指 入札書類の送付を希望する旨を記載して管轄の地方裁 定の口座に振り込みます。 判所に請求すると、入札書類が送られてきます。 振込用紙の 2 枚目（裁判所提出用）を「入札保証金振込 全国の地方裁判所所在地はこちらをご覧ください。 証明書」に貼付し、必要事項を記入し捺印します。 同一の氏名を記入し、同一の印鑑を押印 実印・銀行印でなくてもよい。 落札できなかった場合、振り込んだ保証金を 返還してもらう口座を記入する ＴＯＰ 前 次 15 15 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド 入札書は、必要事項を記入捺印後、封筒に入れ封をします。 個人：住民票の住所を記入する 法人：資格証明書（法人登記簿謄本）の住所を記入する 提出年月日を記入 「代理人」ではなく、事実上入札行為を「代行」する場合は 『代理人』欄の記入は不要 ・事件番号、物件番号は、3 点セットを参照のうえ記入する ・入札額と保証の額を逆に記入しないこと。 ・入札価額の金額の前には￥マークを入れる。 ・入札価額の桁を誤らないよう注意！ 3 点セットに書かれている保証の額を記載する。 この金額を金融機関で振り込む。 入札を入れる封筒には、 他の書類は入れない。 入札書のみ入れて封をする。 入札書類を提出する 入札書・入札保証金振込証明書・住民票（法人の場合は商業登記簿謄本等）をすべて揃えたら、直接裁判所執 行官室に持参するか、書留で郵送します。 ＴＯＰ 前 次 16 16 2010.4 [特集] 競売不動産投資完全ガイド 競売不動産が引き渡しになるまで 物件資料の公開 裁判所から競売事件の公告がなされたあと、1 週間後に、３点セット（物件明細書・現況調査報 告書・評価書）が閲覧できるようになる。 （3 週間） 入札期間 購入したい物件を入札する期間。（1 週間） （入札終了日後、１週間） 開札 裁判所の開札場で執行官によって行われ、入札者以外でも入場可能。 （土日祝日をのぞく 3 日間） 売却許可決定 裁判所の審査を受けた後、最高価買受人（落札人）は買受人となる。 （約 2 カ月間） 代金納付 期限までに、落札価額から保証金を差引いた金額の納付を行う。 この際登録免許税も同時に納付する。 期日までに代金を納付しないと売却許可が取消され、保証金は没収される。 （約 10 日間） 所有権移転等登記 裁判所は登記所に対して、所有権の移転登記及び抵当権等の抹消登記をするよう嘱託する。 抵当権等の同時設定がある場合は、司法書士に登記嘱託書（権利書）を交付する。 代金納付から、約１０日ほどで登記嘱託書が特別送達にて送られてくる。 引渡命令 居座る債務者や不法占有者がいる場合、引渡命令の申立をすることにより簡易迅速に競売不 動産の占有を確保することができる。 ただし、申立できるのは代金納付日から６ヶ月以内なので注意。 不動産の引き渡し 不動産競売のリスクをコントールして「お宝探し」！ 近年、不動産競売の世界は大きな変化を遂げています。これまではごく限られた人たちのみが参加する、ある種の閉鎖的な 市場でしたが、物件資料の閲覧がインターネット上でも可能になったことや、法整備が進んだことで、多くの一般人が参加す るようになりました。一般的な市場価格に比べてかなり安い価格で購入できるケースこともあり、これが最大の魅力です。 とはいえ、権利関係を中心にさまざまな問題を抱える物件も多く、また、瑕疵担保責任がない、建物内部を見ることができ ないなどのデメリットもあります。このような不動産競売の特性をふまえた上で、参加することが必要でしょう。 ＴＯＰ 前 次 17 17 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 不動産の達人講話 ホームという時代は終わり、今はパワービルダー（低価格で戸 第 一 講 建て住宅を大量に供給する建築会社）が成長してきています。 彼らは建物をシンプルにデザインし、工期を切り詰め、効率を ▼まず最初に、今年の不動産業界の展望、これまでと変わっ あげ、付帯設備込みで今後の建築費は坪４０万程度になって てくるところを教えてください。 きます。 いい話はないですねぇ～（笑）。衣料や食品と同様、不動産 の世界もこれからデフレに突入していきます。 ここ数年、所得に対して、住居費の比率が５％ぐらい上がっ 今まではパワービルダー系というと、安かろう、悪かろうとい うイメージでしたが、ここ１０年から１５年でかなり力をつけてい て、品質も大手と遜色のないものを造るようになってきてい ます。 てしまいまいた。それが、これから下がろうとしています。 住宅の品質には、設計品質、施 いま、まさに更新シーズンの真っ最中ですが、更新料の問 題を発端に、支払い拒否をしたり、賃料交渉が始まっています。 行品質、そして維持管理が重要と 昔は貸借人の値下げ交渉の成功事例が 2 割程度もなかった なります。施行品質に関しては、正 のですが、今では倍以上になり、５割に届くかも知れません。こ 直まだばらつきが見受けられます。 れはマクロの話で、もちろん工夫されている大家さんなど、一 反対に大手ハウスメーカーさんは、 部では賃上げに成功している方もいるのも事実です。 社員教育や自社基準が厳しいた 今まではピラミッド型で賃貸が底辺、その上に中古住宅、そ して新築に移るイメージだったのですが、若い世代ほど、そう いう概念が消えています。また、新築派にしても、今までの大 手ハウスメーカーより、ローコストビルダー系が力を伸ばし、東 め安定した施行をしています。 今はパワービルダー系の 設計品質も上がってきて います。あとは施工。１ 人の現場監督が２桁以上 の現場を持っていないか チェックが必要です。 昨今では、パワービルダーさんが、設 計品質のみならず、施行品質でも かなりレベルを上げてきています。 京近郊でいえば、国道１６号周辺、船橋の先や柏、春日部や大 宮、そして町田の先あたりで、３０坪程度の土地の建売、総額 ▼ローコストビルダーさんで施行する場合、施主として気をつ ２６００～２７００万円程度が飛ぶように売れています。このエリア ける点を教えてください。 では６～７万か８万円ぐらいで賃 施行依頼をするまえに、ビルダーさんに現場監督さんが抱 貸されている人が、主に建売に えている件数を確認して下さい。二桁になると品質が落ちる シフトしました。今まさに持ち家 と思います。８箇所程度でも現場が離れているとかなりしんど 神話が崩れ、持ち家の価格帯 い。さらにお時間があれば、できるだけご自身で現場をチェッ が下がってきています。政府も クして下さい。投資家さんでも最近ローコスト戸建て賃貸をお アパートから持ち家に移るよう 願いする人が増えてきていますが、施主様で時間が取れない に援助する流れだったが、今後 今後の不動産業界について、熱く 場合は、専門家に依頼することも、良いものを造るのには必 は賃貸主体になると思います。 語る長嶋氏 要だと思います。 そんななかで、賃貸で一番の悩みは、「住みたい賃貸物件が ない」というところだと思います。 不動産コンサルタント ▼最近大手の軽量鉄骨を得意としているメーカーさんも、木 造に移ってきているという話を聞きますが？ 新築マンション・デベロッパーは今後さらに減っていき、戸 建てメーカーも今後淘汰され、２大勢力ぐらいに絞られると思 います。今までの大手メーカーさんの社屋を構え、展示場を造 り、営業人員、研究開発をやって売る方法では、もはややって いけない時代に来ています。新築坪単価７０～１００万円のマイ 長嶋修 広告代理店を経て、1994 年ポラスグループ （中央住宅）入社。 営業､企画､開発を経験後、１９９７年から営業支 店長として不動産売買業務全般に携わる。 1999 年、業界初の個人向け不動産コンサル ティング会社株式会社さくら事務所を設立。 以降、様々な活動を通じて“第三者性を堅持 した不動産コンサルタント”第一人者としての 地位を築く。 http://www.nagashima.in/ ＴＯＰ 前 次 18 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 国際税理士が語る海外満喫ガイド 海外不動産投資の魅力 る。「居住者」であれば海外の所得も日本で課税されるが、 「非居住者」は日本での所得のみが対象となることだ。 これは、所得税だけではなく、相続税の場合も同じである。 不動産も例外ではないグローバル化の波 相続税のないオーストラリア、ニュージーランド、タイ、マレーシ グローバル化の進展は、我々に多くのメリットをもたらした。 アなどが人気であることはそれと無関係ではあるまい。海外 人・モノ・カネ・情報は瞬時に世界中を駆け巡り、もはや国境 移住が最もシンプルでリスクの少ないタックス・プランニング などは無いに等しい。クリック一つで世界中のモノが買え、海 と言われる所以だ。 外口座から支払うことだって可能なのだ。 ここで注意しなければならないのは、はじめに「ゼイキン」あり 不動産であっても例外ではない。 きではないことだ。「ゼイキン」のためだけに海外移住をすると 最近、海外不動産投資を検討する富裕層が増えてきてい 必ずどこかで破たんする。当然であるが、海外移住をするとい る。目的は資産運用と資産分散だ。特に海外不動産の場合 うことは、現地で生活をすることだからだ。治安や医療など住 には、後者の目的がより重要となる。 環境のほか、現地での食事は毎日のことだけに重要なポイン 不動産は金融資産とは違い、単なる「紙キレ」になることは トとなる。 ない。「モノ」として確実に現物資産が残るのだ。しかも、高級 腕時計や鞄、高級車などとは違い、有事の際に役に立つ。大 移住は、人生を楽しむためでありたい 地震が起きて家を失った、日本が財政破綻しお札が紙キレに 私が駐在していたタイでは、美味しい日本食をいつでも気 なった時を想像して欲しい。大部分の人は、今までの生活基 軽に食べることができた。のんびりとした国民性や対日感情 盤を失うはずだ。しかし、海外に不動産を持っていたらどうだ なども居心地の良さをアップしてくれた。医療水準も日本と ろう。これこそが、海外不動産投資の魅力なのだ。 引けを取らず、日本語の通訳も常駐していた。 グローバル経済において、資産を一国に集中させることはリ レジャーでもプーケットなどリゾート地があり、ゴルフもキャ スクがともなう。富裕層は、カントリー・リスクを回避すべく、グ ディー付きで破格の安さ。一言では語り尽くせないタイ ローバルな資産分散を行っている。「タマゴをひとつのカゴに の魅力については、また別の機会にゆっくりとお話ししたい。 盛るな」という格言は、不動産にも当てはまると言って良い。 ただし、海外不動産投資には、為替リスクなど国内不動産 投資とは異なるリスクが伴う。投資を始める前に、メリット・デ メリットを含め、充分に勉強していただきたい。 人生の楽しみ方は人それぞれ。どこに重きを置くのかは個 人の自由だ。人生一度きり、と思いっきり人生を楽しみたい読 者のために、海外移住の魅力などをお話ししていきたい。 こうしたグローバル化によりもたらされた、人生をより豊か にしてくれるチャンスにいち早く気付き、行動した者が「勝ち組」 海外移住と「ゼイキン」面の優位性 となる日はそう遠くはないかもしれない。 海外不動産投資の魅力はリスク分散だけにとどまらない。 資産運用している海外不動産に将来居住するという「海外移 住」の選択肢もあるのだ。生まれ故郷を離れ、異国の地で生 活することに抵抗がある人はま だ多いかもしれない。しかし、こ 田邊政行 れから日本を捨て海外移住を 田邊国際税務事務所・代表税理士 する日本人は増加の一途をた 横浜国立大学院卒業後、税理士に。上智大学 講師を務めた後、バンコクにて、日経上場企業 の税務・法務問題をサポート。海外での駐在経 験を活かした、グローバルな人・もの・お金の移 動に係わる税務コンサルティングを得意とする。 ２００８年７月、田邊国際税務事務所を設立。国際 相続や海外移住など国際税務に特化したサー ビスを展開。 どるであろう。 さらに海外移住という選択肢 には、税務メリットという「おまけ」 まで付いてくる。海外に住んで いると、日本では「非居住者」と http://www.itax-japan.com/ してのゼイキンで済むことにな ＴＯＰ 前 次 19 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 原状回復工事の裏事情 原状回復工事 ｢発注のルール｣ 大家さん宛の敷金精算書に「退去立会い費」「敷金精算書 作成費」等が計上されていれば、話は別ですが、余計な経費 が一切計上されていない敷金精算書においては、ストレスの 皆さんこんにちは、リメイクアドバイザーの工藤一善です。 かかる入居者との交渉、そして大家さんとの交渉（負担分の 今回から６回に渡り、「皆さんの気になる部分」、「知っておいた 承諾を得るため）精算書作成のための事務処理代が含まれ 方が良い事」などを中心に、業者としての本音をお伝えいたし ているのです。 ます。 私は、１９９２年より、原状回復工事の専門会社を経営してお 管理会社から見た「大家さんランキング」 り、２００７年からは大家業にもチャレンジしています。収益物件 拙著を読んだ方から、原状回復工事の依頼の打診をしてく を購入する前は、業者の視点でしか原状回復工事を見てい る大家さんがいるのですが、結構な確立で、上記のルールを ませんでしたが、大家さんになってみると、今までにない新た ご存知無い方がいます。その都度、私は管理会社の了解を得 な気付きをたくさん得ることができました。 ないで工事を勝手に他社に依頼すると、大家さん自身の「大 そんな私からのメッセージは、読者の方々に、「業者の裏事 情」を知っていただき、より良いアパマン経営に反映していた だければ幸いに思います。 家さんランキング」が確実に下がることをご説明しています。 読者の中には、これから大家さんを目指している方もいると 思うので、このような基本的な「暗黙のルール」は知っていたほ うがよいと思います。 原状回復工事と敷金精算の意外な関係 自主管理をされている方で、退去立会いもご自分でされ ている方は、その大変さを良くご存じかと思いますが、管理会 管理会社から見た「大家さんランキング」は決して原状回 復工事の発注だけで決まるわけではありませんが、「やりづら い大家さん」という認識は否めないことでしょう。 社に全てを委託されている方は、大家さんの負担金がある場 満室経営を継続するには、管理会社との良好な関係が不可 合、その了承を得るための電話があるくらいで、そこに至る過 欠である以上、「大家さんランキング」は常に意識すべき項目 程は、ほとんどの方がご存知ないと思われます。 です。 昔は、一部の入居者からのみ、汚損破損の負担分に関して 自主管理の場合、原状回復工事又はバリューＵＰの工事見 のクレームがありましたが（今では考えられませんが、壁面の 積りを、「相見積り」にするのはよいと思いますが、業者が代行 一面に傷がある場合でも、入居者が全面張替えを請求され 又は大家さんと同行して「退去立会い」をした際は、その業者 るということが頻繁にありました）、情報が無条件で入手でき に工事を発注して下さい。 る現在は、多くの入居者が故意の汚損破損以外の負担を了 承することはなくなりました。 場合によっては、工事価格の高い・安いがあると思いますが、 そのような場合は基本的に大家さん側のリサーチ不足です。 「退去立会い⇒原状回復工事見積書作成⇒敷金清算書 取引前にクロスの張替え等の内装工事や間取りごとの空室 作成」このプロセスの流れにおいて、私たち業者は管理会社と 清掃の価格を確認すれば良い事なのです。出てきた見積書 供にいかにしてスムーズな精算が出来るかを、常に模索してい を見てから、価格について不満を言うのも、一種のルール違反 るわけです。大家さんには、敷金精算の結果のみが伝えられ かも知れません。 ますが、退去後の微妙な汚れや、床や壁面の傷等の負担を、 入居者にしてもらうための「交渉」には、かなりのストレスがか かることをご理解いただきたいと思います。 そこで、本題に入る訳ですが、原状回復工事は退去立会い 及び敷金精算をした業者に依頼するのが、「暗黙のルール」と いうことをお伝えします。 確かに、管理会社経由で送られてくる見積書の金額は、大 家さんご自身がネット等で見つけた最安値の工事業者に比 べると高く感じると思います。 リメイクアドバイザー 工藤一善 総合商社を２年で退社後、プロセールスの世 界で営業力を磨く。平成４年に現在の株式会 社ビッグバンを設立し、原状回復工事専門 業者として営業活動を行う｡自らも大家業を 営み、最近では管理会社を始め､多数の大家 さんから工事依頼のみならず､アパマン経営 の相談も受け、アドバイスや各種講演活動・ 書籍執筆にも力を入れている。また、一般財団法人 日本不動 産コミュニティー 神奈川第一支部長を兼任。 http://www.ooyakentei.biz/ ＴＯＰ 前 次 20 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 賃貸管理 熊さんの事件簿 「こんにちは！クマキリです」 契約（マスターリース契約）を締結し、第三者に転貸（サブリー ス）する「借上型の契約」もあります。 一般的に「管理委託契約」は、入居募集や賃貸借契約を締 不動産投資への興味から転職 結する業務（専任媒介等）とセットになっている事が多いので、 皆さんこんにちは、熊切伸英です。 不動産会社が管理まで行う形態が多く、「賃料集金督促」 本名よりも今年５年目を迎えたブログ「賃貸管理クレーム日 「各種連絡受付」「苦情処理」「契約更新手続き」「解約手続 記」のクマという名前をご存知の方が多いかもしれません。簡 単に自己紹介をさせていただきます。 学校卒業後、分譲住宅の営業マンをしていましたが、１９９６ き」が主な業務となります。 この他に、専門業者に清掃や設備のメンテナンスを委託す る「建物維持管理契約」があります。 年に管理戸数１３００室の不動産会社に転職し、賃貸仲介から ハチの巣退治まで、実にいろいろな経験を積んでいきました。 しかし、プライベートでは株式投資で４８０万円の損失を出し、 面倒なことをやってくれるのが最大のメリット これらは当然ながら有償です。自主管理の場合は、この管 投資はあきらめてまじめに働こうと決意。決意はしたものの投 理業務委託手数料の支払いがありませんので、この分を節約 資への興味も捨てらないといった中、「サラリーマン大家さん」 できます。そのかわり、滞納督促やクレーム対応をオーナー自 という本を見つけました。著者は、実務で参考書にしていた ら行うことになります。まぁこの業務が一番面倒で辛いのです。 「賃貸トラブル１１０番」を書いている CF ネッツの倉橋社長。読 オーナーに代わって、家賃滞納やクレーム処理など嫌な事を行 みすすめるうち、不動産投資に興味が出てきました。更には倉 い報酬をもらうのが「賃貸管理」の仕事です。 橋社長のブログも読むようになり、最終的にＣＦネッツに入社し ました。 入社後、物件情報分析などをする充実の日々。そしてプロ と、言ってしまうと……イメージが良くないですね。このよう な考え方は、「一昔前の賃貸管理」のイメージなのです。 現在では、物件価値を最大化するための現状分析と、経営 パティーマネジメントを担当することになりました。「空室対策」 的側面から改善を提案できる能力が必要となります。「現状 「テナントリテンション」「提案業務」が中心的な仕事なのです 分析力」と「改善提案力」を兼ね備えたプロパティーマネジメ が、設備不具合対応や入居者間のトラブル処理、クレーム対 ントを実践できる業者やオーナーが生き残る時代なのです。 応に夜逃げや事故物件担当まで、やることは多岐にわたりま す。深夜に帰るか外泊するかの生活に家内の怒りが爆発。家 とは言え、昔ながらであろうとも「賃貸管理」の基本を知ら なくては、「現状分析」も「改善提案」もできません。 庭内のクレームは解決できませんでした（笑）。現在は、自宅近 くの前職場に戻り、店長をしています。自己紹介が長くなって しまい恐縮です。 次回からは自ら経験したトラブル事例や対処法・調整業務 の醍醐味などを紹介していきたいと思います。 さまざまある管理委託契約 私は、入居者を斡旋して仲介手数料を頂いたり、オーナーさ んから委託を受けて物件の管理等を行う不動産業者の人間 です。入居者を探して手数料を頂く商売は「宅地建物取引業」 の免許が必要です。でも「賃貸物件の管理業務」には今のと ころ免許は要りません。免許が必要ないのですから、賃貸物件 のオーナーさんが、所有物件を自ら管理することは、当然でき る訳です。 不動産会社や管理会社に委託せずオーナーさん自身が管 理する形態を「自主管理」と言います。不動産会社や管理会 社に委託する形は、一般的に「委託管理」と呼ばれています。 また、不動産会社や管理会社がオーナーとの間で賃貸借 CPM （プロパティ・コンサルタント）.熊切伸英 不動産販売会社で７年間マンション・一戸建販 売を経験。その後、株式会社シー・エフ・ネッツ プロパティーマネジメント事業部マネージャーを 経て、現在は埼玉県久喜市ベルデホーム(株) 店長として活躍。 （保有資格）全米不動産管理協会認定ＣＰＭ、 宅地建物取引主任者、不動産コンサルティング 技能者、マンション管理士、管理業務主任者、 AFP、ハウジングライフプランナー http://tintaikanri.livedoor.biz/ ＴＯＰ 前 次 21 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 外国人入居のすべてが分かるコラム 外国人入居受入れのメリット の境目になります。 「そんなことしなきゃいけないの～」 そういわず、外国人を受け入れるメリットを考えましょう。 外国人入居を考える そのメリットは、大きく２つです。 外国人を入居させようと考え中ですか？ 外国人は現在、注目されているマーケット。みな興味はもって 集客の時期の多さと紹介客への期待 も、外国人に対する思いは人それぞれでしょう。 ひとつ、外国人は日本人よりも集客の時期が多い。日本人の ・外国人はなんか怖い。 多くは１～３月、１０月に部屋をさがします。外国人はこれに加え、 ・外国人客を紹介されても、もう一歩踏み込めない。 ６、９、１２月と日本人とは異なる時期にも、部屋を探すことが多 ・外国人を受け入れているから、入居ノウハウがほしい。 いのです。外国人は、日本人が部屋を探したがらない「暑い９ なんにしろ、彼らを受け入れるための情報は必要なものです。 月」、「年末の１２月」にも部屋をさがさなければならないことも この連載では、さまざまな観点から、外国人入居をお話します。 しばしば。したがって、外国人をうまく活用すれば、よいリスク 今回は、まず、外国人について全体的にお伝えしましょう。 分散になるのです。 日本に住む外国人は現在２００万人ほど。長野県の人口と一 もうひとつのメリットは、外国人を入居させると、その人から多 緒ぐらいです。その数は大体１０年で１．５倍ぐらいに増えていま くの紹介客を得られること。もちろん、彼らに提供したサービス す。増える外国人。 によって紹介してもらえるかどうかが決まります。だから、きち でも、彼らへの需要が増えるかといったらそうでもないようで んとした管理が必要なのです。 す。来日して、部屋探しを拒否された経験を持つ外国人は９ 外国人が紹介してくれるお客さんの数は、日本人のそれとは 割にもなります。 段違いです。横のつながりが違うのです。私たちでも外国へ みんな外国人はなんか嫌。という気持ちがあるようです。 移住することとなったとしたら、知り合いに移住先の住宅を紹 かといって、もう背に腹は変えられません。首都圏だけでも、 介してもらうのではないでしょうか。特に日本の場合は、外国 空室率は２割になるといわれています。その数、約１００万戸。そ 人が借りやすい環境とはいえません。 れだけの物件が誰にも選ばれない。 さて、外国人のマーケット、入居メリット、そして管理の大切さ じゃあ外国人はどうやって集客すれば？ をさくっとお伝えしました。連載では、上記のことを詳しくお話 外国人の有効な集客方法は、口コミです。口コミを作るのは、 していきます。 初期費用が安いとか、入居するとトクする、とかそういったこと 外国人を入居させることは、あくまで空室対策の一環です。 で、できることもあります。ただ、大家さんとして、そういったメ 今お持ちの物件を外国人専門にする必要もなければ、日本 リットを提供するのは、難しいでしょう。 人専門にする必要ないのです。 大家さんとして提供できるメリット。それは、管理をしっかりし 外国人のメリットを理解していただき、経営的な視点から日 て、入居者に快適に生活してもらうことです。管理体制を整え 本人と外国人をうまく活用していきましょう。 れば、集客だけでなく、長期入居にもつながります。外国人に 引用データ とって、よい管理とは、コミュニケーションをきちんととることで NPO 法人 在日外国人情報センター 統計局 住宅・土地統計調査 す。私たちの会社は、まさにここをしっかりやっています。 ここまでやったら骨折り損だとかいうことを考えません。ビジネ スとしてどう、ということではなく、人間としてどうかということ です。 外国人も変な人たちが、いっぱいいます。そんな人たちに、無 理にやさしくする必要はありません。 注意するところは、注意する。 感謝するところは、感謝する。 ここができるかどうかが、外国人入居を成功させるかどうか 株式会社座游 代表 川田利典 実家の家具屋の業務を通じて不動産ビジネ スに目覚め、不動産会社に入社。2006 年に 「NEC 社会起業塾」選考コンペにて、塾生に選 出。その後、外国人向け不動産の企画・提供 や、外国人への偏見を無くす為、不動産管理 を事業とする外国人専用不動産会社｢座遊 （The-You）｣を設立。2007 年、雑誌 Newsweek の｢世界を変える社会起業家 100 人｣に選出される。 http://www.the-you.com ＴＯＰ 前 次 22 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム ドキュメント 近隣対策 迷惑おばさん騒動 ス」なるもので、隣人（シェアハウスの施主さん）が儲けようと その１ している、これは許せん！という訳です。未知のモノに対しての 恐怖感もあるのでしょう。 シェアハウスにすることで改修削減・収益ＵＰ 募集開始後からはさらに入居者をターゲットにした迷惑行 現在満室稼働を続けている当社管理のシェアハウス。 為も加わり、入居者に恐怖感を与えないための攻防戦で、 元々は、隣家が火事になり、そのもらい火を受けた類焼物 我々のほうが疲弊してしまいました。 件のリノベーション案件でした。この重量鉄骨リノベ、普通に１Ｒ まずは連日の爆音攻撃。シェアハウスに向かってお経やア アパートに改装にしたら４戸、相場家賃は新築で７万円の物件。 ニメソングを大音量で流し続けます。それ以外では、入居者 日当たりイマイチで、１Ｆなどじきに空室になるのは目に見えて を盗撮し当社に送りつける／アジア系外国人の入居者に差 います。そこで当社の提案するシェアハウスならば、通常の１Ｒ 別的暴言を吐く／入居者へ大声を浴びせ威嚇する…など多 への改修費用の半額近くで済み、しかもアパートの２倍以上、 岐に渡ります。 ７０万円程度の賃料収益が見込まれるため、急きょシェアハウ スにすることに決定しました。 警察には頼らず、自らが防波堤に 設計士の先生とのコラボ企画として進めていたので、「相 それなら警察に通報すればよいのでは？とお思いになるので 当にカッコイイ物件になりそう」と最初はかなり浮かれモード。 しょうが、警察は民事不介入。実際にけが人が出るとか、その その後「あんな大変なこと」が起こるとも知らず、いい気なもの 攻撃で精神的な病気になったという診断書等がなければ相 でした。 手にしてくれません。法律でなんともならないのです。 この隣家の火事。実を言うとこれは放火によるものでした。 盗撮についても事件化すれば盗撮された入居者本人が傷 しかも怨恨によるもの。言いかえればお隣には「恨まれて放火 つくでしょう。それは絶対に避けなくてはなりません。また施主 されてしまうような方」が住んでいるということです。放火され さん（オーナー）も地元の方なので、警察沙汰には及び腰です。 たその家は、現在、保険金により立派な３階建てに建て直され そこで当社が全面的に防波堤となることで、なんとか入居者 ています。そして新築されたその外壁は、蛍光オレンジが塗ら には平穏な生活を送っていただいてはいたのですが、ある日と れていました。全面が蛍光オレンジ…。その時点で、ノーマル うとう私と一緒にこの件を担当していたスタッフが会社を辞め ではないことに気が付くべきでした。 てしまいました。 その豪邸には、私と同年代のアラフォー独身女性がおひと そして……。初夏の雷の鳴り響く土砂降りの嵐の中、「今す りでお住まいになっています。そして間もなくして、彼女からの ぐ責任者が来い！」と甲高い声で呼び出されました。横殴りの 攻撃が開始されるのでした。 雨でずぶぬれになった私を一瞥する迷惑おばさん。室内が汚 れるという理由で玄関先に立たされたままの私。腕組みをし エスカレートする妨害攻撃 た相手は１段上から見下ろし、クレームが開始されたのでした。 工事は最初から、ひどい妨害により難航しました。工事用シ ートはナイフで切り裂かれ、騒音がうるさいと頻繁に指摘され るため、現場も息をひそめるように工事をしていました。しかも 彼女は定期的に（そして勝手に）現場内覧に訪れます。役所 の建築指導課には、逐一通報され、痛くもない腹を探られま した。いわれのないタレ込みのおかげで２週間の工事仮差し止 めも。パートナーでもある、行政にがっちり食い込んでいる設計 士の先生が首尾よく対応して下さったおかげで事なきを得ま したが…。 この攻撃は、現場監督さんがここが「シェアハウス」になるこ とをうかつにも彼女に訊かれるまま全て話してしまったのが 発端でした。彼女にしてみれば、わけのわからない「シェアハウ チューリップ不動産株式会社代表 水谷紀枝 大学卒業後にデザイン会社に就職し、結婚のた め退職。専業主婦をしながら、宅地建物取引主 任者の資格を取得し仲介業者として独立。子 育てしながら働くために、物件を借り上げて賃 貸収入を得るサブリース事業に着目し、働く女 性に特化したシェアハウスを考案。シェアハウス という箱だけでなく、女性の自立のためのプロ グラム開発も視野に入れた事業を展開中。 http://www.tulip-e.com/ ＴＯＰ 前 次 23 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム ふりーパパのつれづれなる投資生活 いまなぜ海外投資か？ 住宅は常に不足している状態です。賃料は少なくともインフレ 分くらいは上がる状況が、ここ２０年くらい続いているのです。 このような観点から、ニュージーランドの不動産は将来的に 円高の今がチャンス！ インフレ効果などもあり、キャピタルゲインが狙える可能性が ではまず、「なぜ今海外不動産投資か？」ということを説明 非常に高く、日本の不動産によるインカムゲインの投資と組 していきたいと思います。まず、ここ数年の世界的な不動産バ み合わせるととてもいい投資になるという結論に達したのです。 ブルの崩壊ということと、円高という要素がかなりの部分を占 ニュージーランド不動産の賃料は、１０年スパンでみれば めていることをご理解ください。 ５０％くらい上昇し、不動産価格も同じように、５０％上昇する可 ２００７年からサブプライム問題などから、世界的に大膨張し 能性を秘めています。逆に日本の不動産は、１０年後には、２０％ ていた不動産バブルが崩壊。また、米ドルが１２０円くらいから９０ 以上価格が下落しているという予測がありますし、これらをう 円くらいまで約２５％も円高になっています。その結果、不動産 まく組み合わせると収益を平準化でき、税務的な面からもメ が円ベースで大きく下落する状況になり、投資対象となる魅 リットの大きい投資だろうという判断をしたのです。 力的な不動産が増えました。 国内投資との併用で税務所得を平準化 インフレの国でキャピタルゲインを狙う また、ニュージーランドでは、居住用の不動産が不足してい ２００９翌年の６月に、けーちゃんとコテツさんから、ニュージー ることや、ものを大切にする文化や資本不足の常態化で、古 ランドの不動産を見に行きませんかというお誘いがありました。 い住宅も修理して、長期に使用するという習慣があります。ニ 旅行当初はまったく不動産を買おうという気はなかったので ュージーランド政府も、古い建物の価値を認めています。築１００ すが、そこで運命的な出会いをしてしまうのです。ある意味、 年も近い物件も、建物については不動産価格の３０％～４０％く 衝動買いのような状態で、海外での不動産投資を開始するこ らいの価値を認めています。 とになりました。 日本の税制でも、このように海外の政府が認めた価値につ もちろん、それまでに、米国不動産のことを研究していたこ いては、税務上は償却することが可能で、日本の不動産投資 とや、２００２年頃から度々ニュージーランドに不動産をみにきた と組み合わせれば、税務所得の平準化というメリットも取れ 経験などがあり、一定の知識があったことは間違いありません。 てしまうということも大きな要素かもしれません。 もちろん、当時の価格を覚えていて、２年前の価格に比較すれ しかしながら、やはり投資ですので、キャピタルゲインを取 ば、不動産価格は下がっていましたが、２００２年頃の価格を知 れる可能性の高い物件をよく見分ける力というのが大切にな っている私からすれば、かなり高いという状況。安くても２倍、も るということも忘れてはなりません。 のによっては３倍近い価格でした。 最後に、私が海外不動産投資をした理由をまとめてみると、 ニュージーランドでは、利回りも新築物だと５％くらいで、中 ①デフレの日本の不動産でインカムゲインを得て、インフレの 古でもよくて７％の利回りしかありません。こちらでは、インカム 国（ニュージーランド）のキャピタルゲインの投資を組み合わせ ゲインよりもキャピタルゲインを狙う取引が中心なのです。日 というのがとても魅力的ということと、②世界的な不動産価 本での高利回り（最低でも１０％くらい）の不動産投資に慣れて 格の下落と円高という日本人にとっては、世界中の不動産を いる方にとっては疑問の残る投資ということになりそうですが、 安く買えるというこのチャンスを逃さずに投資をしたというこ 日本でもバブルの頃は、賃料は上昇していたのです。ニュージ とになるでしょう。 ーランドでは、２００２年くらいに比較すれば賃料も２倍以上にな っています。ということは、インフレの国であるということに気 付いたのでした。 現状の日本では、デフレが進んでおり、賃料なども大きく下 落方向にあります。もちろん、人口の減少や住宅がすでに余っ ている状態いることに起因しています。ところが、ニュージーラ ンドでは移民政策などをとっていることもあり、人口は増加。 洗練された投資家 ふりーパパ １９８０年代後半から不動産投資開始。 ５年ほど前にサラリーマン生活を卒業して、不 動産投資や株式投資などにて、生計を立てる。 不動産投資に必要な頭金を株式投資などの 紙の資産への投資をし、それを元手に借入金 を起こして不動産投資をしているのが特徴。 http://freepapa.enjyuku-blog.com/ ＴＯＰ 前 次 24 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 山田里志の誌上不動産投資セミナー 利回りとローンについて考える 下落や稼働率の低下を招いてジリ貧になっていき、ついには その１ 「家賃収入＜ローン＋経費」となってしまうことです。 今から１０年前に購入した札幌の物件は利回りが１３％以上 成功大家さんとは？ ありました。満室時には約１５万円前後の余剰金がありました。 「ローンには良い借金と悪い借金があり、良い借金は他人が それからちょうど１０年後の現在は、１０％（「現況の満室時の 返済してくれて、さらにレバレッジをかけられるのでその効果 家賃収入÷購入金額」）にまで下落しております。ローン残高 が増す」というのは皆さんご存知の方が大勢いらっしゃること で現況の満室時の家賃収入を割ると、利回りは約１８％台にな と思います。 りますが、このような数字は経営上意味を成しません。しいて 私が今回取り上げますテーマは、「利回りを含めたローンの 期間とローンが消滅した世界」のお話です。 ところで「私は成功大家です！」と言い切れる人の条件は何 でしょうか？ 少なくとも私（山田）自身は、現時点では「成功大家さん」 とは断言できません。３冊目の著書は「勝ち組大家術」と謳っ 言えば、出口戦略としてこの利回りで売却に出せるということ ぐらいでしょうか。 札幌の家賃の下落率は他の地域よりも大きく、現在満室 であったとしても、次の募集時には家賃を１０％～２０％値下げ して、ようやく近隣アパートと同水準なるという事態も起きて います。 ておりますが、それは現状では一応「家賃収入＞ローン＋諸経 費＝余剰金（キャッシュフロー）」という状態が上手く続いてい るということでしかありません。大家さん本でも「家賃収入○ 安心のための選択肢は複数ある こうした事態にも安心して大家業を続けるには、 千万円」と謳って、その投資術を紹介しているものもあります 「満室に近い稼働率を維持していくか」 が（私もその一人ですが）、それはまだ成功大家さん途上に 「ローンが完済するまで持ちこたえるか」 過ぎない事態だと思っております。 「本物件や他の物件からの余剰金のストックを使って繰り上 私自身が考える「成功大家さん」とは、「リスクがほとんど無 げ返済をしてしまうか」 い大家さん」です。具体的にいえば、「ローンを完済し終えた大 「出口戦略を使って資産の組替をするか」 家さん」がそれに該当し、それで晴れて「成功大家さん」とい という選択肢になるかと思います。 えるのではないかと思っています。 ところで上記の物件は２０年ローンを組んだもので、途中繰 上げ返済（１年の短縮）をしているので、残りの期間は約９年と キャッシュフローがマイナスになる可能性 なっています。 私は著書の中で「銀行からローンを借りて、十分な余剰金 もしもこれがＲＣで３０年ローンを組んでいたとしたら、現状でも （プラスのキャッシュフロー）をもたらす優良物件を購入すれ 約１５万円の余剰金を生み出していたでしょうから、こうした危 ば、サラリーマンでも大家さんになれる」といってきましたが、 機感もあと数年間は抱かなかったことと思います。 資産の無いサラリーマンが大家さんになるには、私自身の経 験からこうした方法が一般的だと考えたからです。 しかし借金は「諸刃の刃」でもあります。 賃貸経営が順調に推移しているうちは良いのですが、問題 は、大規模な修繕費用の発生や、家賃の大幅な下落による利 回りの悪化、リーマンショック後の世界同時不況で起きた派遣 切りなどから起因する大量空室の発生などにより、キャッシュ フローがマイナスになってそれが続いたときで、この借金（ロー ン）が大家さんに重くのしかかってきます。 あるいは、経営当初は余剰金（キャッシュフロー）がプラスに 元祖サラリーマン大家 山田里志 都内の国立大学を卒業後、紙関連のメーカ ーに勤務する。1993 年転勤のためマイホーム を他人に貸したことをきっかけに、副業として の不動産経営がスタート。その後、試行錯誤 を重ねながら、5 棟のアパート・マンションと 2 棟の一戸建て住宅を所有するまでに至る。 総資産額は 2 億円に上り、年間家賃収入 2000 万円超、毎月の純家賃収入は 100 万 円超。 http://wbs96425.blog118.fc2.com/ 著書『あと 5 年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方』 推移していた賃貸物件が、年数の経過と共に徐々に家賃の ＴＯＰ 前 次 25 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム リノベで目指す地域№1 物件 “中古の星！“ 目標とする数値をしっかり設定する この時代に賃料 UP も可能 先日、数年後には売却という出口を想定している大家さん から、「賃料を下げると、売却時、利回りから逆算して売値も 昨今不動産投資ブームですが、安定した賃貸経営をされ 下げなければならない。今、再投資してでも賃料を上げてお ている方がいる一方、長期空室や賃料下落により、残念なが きたい」というご相談を受けました。昨今賃料ＵＰなんて夢のよ らデフォルトに追い込まれてしまった方々も多数おられ、不動 うな話に聞こえますが、こういったニーズは、以前にも増して高 産投資の世界においても２極化が急速に進んでおります。 まってきています。 そんな中、“空室” “賃料下落”を解決する手段として、リノ そんな要望の中、我々のプロデュースした物件は、既存賃 ベーションを検討されている方もいらっしゃるでしょう。「最近 料よりも平均１０％～２０％以上の家賃ＵＰを実現。入居率は９７％ リノベーションって聞くけど、そもそもリフォームとリノベーショ 前後となっております。物件やエリアによって出来ないことは ンってどう違うの？」と疑問を持たれている方も多いと思いま 当然ありますが、このようなことが実現できたのは、“物件価 すので、少しでも皆様にリノベーションを身近に感じて頂ける 値向上を目標とした数値設定”をしっかりしたためです。前述 よう、事例やノウハウなどをお伝えしていきたいと思います。 した５つの項目、 題して リノベで目指す地域№1 物件 “中古の星！“。こんな、 1. 賃料額 2. 空室率＆空室期間 3. 入居期間 関西でいう“ベタ”なタイトルにて始めさせて頂きます（笑） 4. 投資改修期間 5. キャップレート （投資還元利回り）＆ＮＯＩ（営業純利益） 数値化の重要性 そもそもリフォームとリノベーションの定義。リフォームは“改 これらについて、目標とする数値を設定して明確にし、それ に近づけるようなプロセス・方法を考えて、目標がきちんと達 装” （建物の内部や外の構えを良くすること）。リノベーション 成されたかどうかを検証することが大事なのです。 は“改善”（悪いところを改めて良くすること）。一般的にはこう 次回は、苦戦物件をバリューアップする為のマーケティング編 いった解釈ですが、我々はこれらに２つの意味を加えておりま についてお話したいと思います。 す。それは“善いところは伸ばす” “現在よりも価値を高める” ということです。実際に現在の物件価値よりも、悪いところは 改めつつ、善いところを伸ばしながら物件の価値を高めましょ う、ということです。 その為に重要なことは、「数値化」をすること。以前の状態 BEFORE より改善した部分を、数値目標を設定して図っていくことが大 切なのです。中でも代表的なものは、賃料額、空室率＆空室 AFTER 期間、入居期間、投資改修期間、キャップレー＆ＮＯＩの５つ。 不動産投資家の方々の中でも、購入前の事業計画書や収 支表などには、熱心に取り組まれている方は多いのですが、運 営において、P/L や B/S などに出てこない数値に対して、熱心 に検証されている方は少ないのではないでしょうか？ 私も起業してまだ３年半の新米経営者ですが、経営におい て財務諸表には出てこない部分を数値化し、しっかり検証す 株式会社モダンアパートメント 代表 ることが大切だと、先輩経営者の方々からも教えて頂いてお 大阪府出身。建設会社で賃貸マンション建設 の営業に携わったのち、2006 年 1 月、モダンア パートメントを創業。同年 7 月に法人化。中古 賃貸マンションへのバリューアッププロデュース を通じて、入居者のニーズを捉えたハイセンス なデザイナーズ物件の提供をおこなっている。 http://www.m-apartment.co.jp/ ります。これは俗に言う”ＫＰＩ”のことで、経営戦略においては、 非常に重要視されています。 ※業務の達成度を定量的に把握するための指標のこと。Key Performance Indicator の略で、「重要業績指標」とも言う。 何だか難しくて、別の世界のことのようですが、これは賃貸 業においても同じなんです。 ＴＯＰ 前 次 渡邊勇三 26 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム 石渡浩の融資一問一答 地価下落について ほか。 金融機関ならば、個人の決算書がなくても源泉徴収票だけ で融資を受けることも可能です。 オリックス信託銀行と三井住友銀行のアパー トローンは個 こんにちは、石渡浩です。「融資一問一答」と題しまして、みな 人の不動産投資資金の融資をしています。貸家業の事業実 さんから寄せられた融資についての疑問にお答えします。 績がなくても、勤務先が良く給料が高ければ、それを評価し て融資をしてくれます。その際、法人名義で融資を受けること ▼石渡さんは土地値を重視されていると伺いましたが、地価 も可能です。ただし、その場合には、不動産賃貸業のみを営 の下落についてはどうお考えですか？ ローンの返済より地価 む実質個人の資産管理会社である必要があります。他の事 の下落が早い可能性もあると思いますが。 業も営んでいる法人ですと、オリックス信託銀行・三井住友 銀行のアパートローンは利用できません。 建物は価値がゼロになったり、 取り壊し費用がかかってマ イナスになったりしますが、平坦な宅地は価値が無くなること はまずありません。20 年元金均等返済で融資を受けると元 ▼持ち物件の概要を分かりやすく説明することができず、銀 金は毎年 5％の割合で減っていきます。 行員が困惑しています。石渡さんのようにたくさんお持ちの場 短期的には地価がそれを超える割合で下落することはあ 合、一覧表か何かにまとめるのでしょうか？ るでしょう。しかし、それが 20 年間ずっと続くことは考え難い です。建物は時間が経つにつれて減価しますが、土地は相場 変動はあれ、減ることはありません。 銀行が知りたいのは、各物件ごとのキャッシュフローと、資 産・負債バランスです。キャッシュフローについては、家賃収入 また、不動産投資というのは、 売買損益のみならず賃貸収 から返済額とその他経費額を引き、いくら残るかを示します。 益を合わせてプラスになれば良いので、たとえ売却損が出て その 際、借入金融機関名、金利、期間等を書き添えると良い もそれを上回る賃貸収益があれば問題ありません。例えば、 でしょう。 9,000 万円の借入をして 1 億円の投資をし、その後賃料収 入全額を返済・経費・納税に充てたとします。自己資金投入 資産・負債バランスについて は、土地の固定資産税評価 は諸費用含めて 1,000 万円です。地価が下がって、借入金返 額と建物の時価、そして、抵当権設定額と残債額を示します。 済後、その物件を 3,000 万円で売ったとしま す。売却損が生 その際、土地・建物の面積、建物については構造と築年月、そ じました。しかし、そもそも、1,000 万円しか出していないところ、 して、地 番・家屋番号を書き添えると良いでしょう。 最後に 3,000 万円残れば、投資全体 としては 2,000 万円プ ラスですね。実際には、キャッシュフローがプラスになるでしょ この 2 種類の資料を作って銀行に提出 すると、銀行員か ら喜ばれると思います。 うから、その累計額 ＋売却額－自己資金投入額 1,000 万円 が投資全体での利益になります。 売却益を得られることが望まし いですが、売却損が出ても、 投資全体では利益が出せるのです。 不動産投資家 銀・信金ならば、個人の決算書を示して法人を作るといえば、 大学院在学中より不動産投資を始め、アパー ト 2 棟 18 戸・区分所有マンション 10 戸・一戸 建て 1 戸の学生兼大家となる。 大学院修了後、専業大家として引き続き不動 産投資を進め、2008 年 11 月までに、神奈川 県内にマンション・アパート 13 棟 117 戸・区分 所有マンション 10 戸・一戸建て 7 戸を所有し、 投資総額約 9 億円、年間賃料収入 1 億円以上 となる。 新設法人で融資をしてもらえる可能性があります。 http://blog.fudosan-toshi.org/ ▼新設法人で融資を引くためにはどうしたらいいでしょう か？ ３期決算がないとダメだって言われたのですが。 中小企業の融資審査は個人・法 人合算で行われます。地 事業者向け融資ではなく個人向け融資と位置付けている ＴＯＰ 前 次 石渡浩 27 2010.4 [連載] アパート経営・不動産投資コラム プロパティマネージャー日記 ３４００戸の大家さん 「仲介業」と「賃貸管理」の違い また、日本の不動産業界における「賃貸業」は、基本的に 「仲介業」から発展していきました。いまでも、賃貸管理業務を 当社は現在首都圏で約３，４００戸の物件を管理させて頂い していても、収益の主たるものは「仲介手数料」である会社は ておりますが、その内の約９０％の物件をマスターリース契約 多いと思います。「仲介」というのは、あくまで部屋を借りる人 （転貸借）で運用しております。転貸借で運用するということ からいただく収入です。 は、賃貸借契約において、当社が貸主となり、契約業務の当 事者として入居者と賃貸借契約を締結しております。 またその内の約６５％の物件に空室保証を付けております ので、現状の賃貸市況における、オーナーの悩み（空室・滞 納）・入居者トラブルも同じ目線で解決策を見出せると考え ております。 一方、「管理会社」がいただく「管理料」は、オーナーから取 得するものですから、オーナーの利益に貢献しなければなりま せん。そのため、「仲介」と「管理」では、立場によって微妙に違 う点があります。 たとえば、「解約」ですが、仲介の立場でいうと、入居者の 「解約」は潜在的に歓迎すべきことかもしれません。その分仲 これからの連載で実際に現場にて当社が対応した事例な 介手数料を稼げるからです。歓迎は大げさだとしても、少なく どもあげさせて頂こうと思いますので、是非皆様の賃貸運用 とも「解約」を抑止しようという意識は持っていないのが実態 のお役に立てればと考えております。 だと感じます。「解約の抑止」すなわち、英語では「テナント・リ テンション（Tenant Retention）」と言いますが、これはプロパテ 目的は、不動産価値の最大化 ィマネジメントが確立しているアメリカにおいては、大変重要 まず、２０００年あたりから、「プロパティマネジメント」なる言 視されている事柄です。解約が多いほど空室期間が発生す 葉が業界を賑わし始めましたが、この「プロパティマネジメント」 るわけですし、室内の原状回復のオーナー負担もあり損失が と今までの「賃貸管理」とは、一体何が違うのでしょうか？ 多くなります。解約を少なくすることも、オーナーの利益増に直 「プロパティマネジメント」の定義を問われれば、それは「オ ーナーの持つ不動産の運営に携わり、その収益の最大化を図 結するのです。 更に、「プロパティマネジメント」は、「収益物件の経営代行」 ることにより、結果その不動産の価値の最大化を達成するこ と言い換えることもできるでしょう。預かった物件の「経営」を と」であると当社は考えております。 任されているのです。経営ですから、利益を維持、もしくは成 この「価値の最大化」という文言で、「収益÷期待利回り＝ 長させなくてはなりません。成約家賃の下落や空室期間の長 不動産の価格（価値）」という公式が浮かび上がってくる「仕 期化という事態が発生したとき、経営を任されている責任上 掛け」になっていますが、問題はいかに「収益の最大化」を図る 「情報を集め、原因を探り、問題点を発見し、対策を練る」こと ことができるかにかかっています。これは、「いかに家賃を落と をしなくてはなりません。対策案の提案、「改善提案」ができる さずに、早く空室を決められるか」ということを指します。 ことが「賃貸管理」と「プロパティマネジメント」の違いではな 最近の賃貸市況では「家賃の下げ幅を最小限にし、最小 いかと思っています。 限の空室期間に留められる適正な家賃を見極める」と表現し た方がもっとしっくりくるかもしれません。もちろん「家賃を下 げない」ことは重要なことですが、その部分にばかりこだわり すぎ「空室期間が長期化」している物件が最近は多く見られ ます。結果、年間決算したときに、空室期間が長期化したため 株式会社アートアベニュー に、昨年より収益が落ちてしまったという物件が多くなってい プロパティマネジメントの草分け的な存在として、業界内でも有名 な不動産管理・コンサルティングの専門会社。「利益相反の禁止」 を徹底しており、業者からのバックマージンは一切受け取らないな ど、常にオーナーの側に立った業務の遂行には評価が高い。 代表の藤澤雅義氏は、２００３年度のＪＲＥＭ・国際ＣＰＭ協会会長。 一般社団法人日本賃貸経営業協会理事。 http://www.artavenue.co.jp/index.php ます。 プロパティマネジメントにおける最も重要なことは、「ＴＰＯに 応じた提案」ができること、であると考えています。 ＴＯＰ 前 次 28 2010.4 [情報] 今月の１冊 発行人&編集長の「今月の１冊」 発行人コテツと、編集長けいすけが、毎月お勧めの１冊をご紹介。ジャンルに限らず、全て の大家さんに読んでもらいたいものを選んでいます。書籍選びはどうしても特定の傾向に 偏ってしまうもの。ふたりの書評が新しい本との出会いのお役に立てば幸いです。 発行人コテツの１冊 ビジネスを超えたビジネス書 編集長けいすけの１冊 最初に読むならこれ 感動力 ７つの魔法でビジネス能力がアップする！ 建物調査入門 著者：平野秀典 ／出版：サンマーク出版 著者：長嶋修 大西倫加／出版：住宅新報社 著者は１０年間の演劇での舞台役者経験を生かして、これ 建物についての知識が欲しいとお考えの読者さんは多いと からの時代は感動力が大切であると説く。それは自身の経験 思いますが、この「建物調査入門」は、最初に手にしていただく を元に「演劇」「マーケティング」「心理学」を融合させた独自 専門書籍として最適な一冊です。 理論だ。 なぜなら、この書籍。全２０２ページの大半が「マンガ」によっ ７つの魔法と書いてあるが、個々の流れが断裂的でまとま て占められているからです。（笑） 著者の長嶋氏曰く、「実はこ りは感じられない。また、「ビジネス能力がアップ」についても、 の本、不動産会社の人向けに書いてるんだけど、彼らあまり本 そういう類のノウハウとは言い難い。（これは本書内で著者自 を読まないからマンガにしたんだよね」ということですが、確か 身も「お手軽なノウハウではない」と語っている）しかし！しかし に最初から最後までスムーズに読破することができました。 である、それを差し引いても十分に読み応えがある。 ７つの章に繋がりは薄いものの、各章には十分な説明や事 例が掲載されている。また感動を売りにしているだけあり、読 み進める毎に読後感が良くなる。特に第７章に登場する著者 の友人の話は一瞬手が止まり、ビジネスを超えて人生とは？と いう壮大な問いかけをせずにはいられない。 全体を通して、サラリーマン・経営者誰でも価値ある気づき １～２章は、ホームインスペクションについての説明や理念な どが中心ですが、その後は不動産投資を行う上で必要な知 識が幅広くまとめられています。 特に、耐震や配管、雨漏り、断熱については詳しく述べられ ており、恥ずかしながら初めて知った知識も数多いです。 逆にここまで知識があると、中古物件を購入することに恐 怖を感じてしまうかもしれません。 を与えてくれる良書である。また個別事例では世阿弥の「花 伝書」からの引用があったり、活舌が良くなる練習方法が掲 載されていたりと、役者を経験した著者ならではエッセンスも 多数ある。場当たり的に使えるノウハウとしてではなく、今後 この「建物調査入門」５冊を、長嶋さんから読者プレ ゼントとして寄贈いただきました。 応募の詳細は最終ページをご覧下さい。 の人生に潤いを与える一冊としてお勧めである。 ＴＯＰ 前 次 29 1 2010.4 [情報] ニューストピック News Topic 住宅エコポイントがスタート 地価下落記事 News Topic 各メディアの報道 省エネルギー性能が高い住宅の新築や改修を行った際に商品や ３月１８日に公表された公示地価は、住宅地・商業地とも全国的な サービスと交換できるポイントがもらえる「住宅エコポイント制度」の 下落を見せ、下落幅も拡大した。住宅地の下落率は全国平均で４． 受付が 3 月 8 日から始まった。 ２％、商業地は６．１％となった。下落率は特に都心の一等地で大きく、 １戸あたり最高３０万ポイント（１ポイントは１円相当）がもらえ、賃貸 住宅も対象となっている。１棟ではなく、１戸につき最高３０万ポイント 全国の下落率上位 10 地点のうち、９地点が東京都心の商業地だっ た。これを受けての各紙の地価関連ニュースを追った。 がもらえる。例えば、賃貸住宅１棟１０戸の場合、 １０戸×３０万ポイントで、最高 300 万ポイントもらえる。 ポイントと交換できるのは、商品券や地域の産品、環境保護団体 への寄付のほか、設備の追加工事に充てることができるなど、うれし いメリットがある。 ■地価下落と景気指標の連動（読売新聞） 全国の地価が年間１０％下がれば、個人消費や設備投資が落ち込 むことで、国内総生産（GDP）の名目成長率を１年目に 0．1％分、２年 対象となるのは 目に 0．6％分、それぞれ押し下げると試算している。（第一生命経済 平成２１年１２月８日以降に着工した新築物件と、 研究所のコメント） 平成２２年１月１日以降に着工した改築物件で、 地価は景気の動きから１年程度遅れて変動する遅行指標といわれ 平成２２年１月２８日以降に工事が完了したもの ており、今回の下落は 08 年のリーマンショックで経済が大きく落ち込 ◇ポイントの発行対象 エコ住宅の新築 んだ影響を引きずったものとの指摘もある。（ニッセイ基礎研究所の コメント） ・省エネ基準（平成 11 年基準）を満たす木造住宅 ・省エネトップランナー基準相当の住宅 エコリフォーム ・外壁、屋根・天井又は床の断熱改修 ・窓の断熱改修 ・バリアフリー改修（窓の断熱改修や外壁等の断熱改修と一体的 に行うバリアフリー改修） ◇住宅エコポイント取得の流れ 1.エコポイントの対象工事を実施 2.住宅エコポイント事務局のホームページなどから申請書を入手 ■ファンド撤退に泣く福岡市（産経新聞） 福岡市では商業地の下落幅が三大都市圏よりも大きかった。下 落率最大は九州を代表する繁華街・天神地区に近い福岡市中央区 大名でマイナス１８・６％。分析にあたった不動産鑑定士、山崎健二氏 は「不動産を投資対象にしたファンド撤退の影響が大きい」という。 福岡市にファンド資金が流入したのは平成１７年ごろから。国内だけ でなくシンガポールや欧米に本拠を置くファンドが福岡の物件を求 めて「ひしめき合っていた状況」が１９年にピークを迎えた。 ところが、低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン） 3.メーカーが発行する性能証明書や工事証明書 の大量焦げ付き問題に端を発した金融危機で、この市場が壊滅。フ 4.工事の領収書の写し ァンドの破綻（はたん）、撤退により地価が急落した。ただ、急激な下 5.工事現場写真 落である分、底打ちも早いとの見方もある。 6.申請者の本人確認書類（運転免許証、健康保険証のコピーなど） 7.申請書に必要事項や交換したい商品を記入し、全国 3800 ヶ所の 受付窓口に持参か郵送 8.商品が届く。残りのポイントがある場合は別途通知 ■住宅エコポイント事務局 http://jutaku.eco-points.jp/ ■住宅エコポイントの対象商品一覧 http://jutaku.eco-points.jp/manufacturer/list/ ■経済がデフレから脱していない（ロイター） 亀井静香郵政・金融担当相は１９日の閣議後会見で、前日発表さ れた公示地価で全国平均が２年連続のマイナスになったことへの所 見を問われ「経済全体が相変わらず、デフレギャップから脱していな い状況を反映している」と指摘した。 その上で「総理にも申し上げたが、予算を早く執行し、経済情勢に 対して適切な手を打っていくことが極めて大事だ」と強調した。同相 は、補正予算の効果などが春ごろに切れてくると指摘し、「短期的な 継ぎ足しではなく、経済全体がググッと躍動するような政策をダダ ーンと一気にやらないと、地価も下がり続けるというのは当然の結果」 と述べた。 ＴＯＰ 前 次 1 30 2010.4 [情報] 次号予告＆プレゼント ＝次号予告＝ 第２号は 特集「最新融資情報」 ４月２５日 ・あらたな金融機関ぞくぞく開拓！ 金利・評価基準などを徹底調査 ・大家さんによる融資獲得座談会 ・あの融資のスペシャリストに聞く！ 特別インタビュー 配信予定 ■編集長より 編集後記 創刊号をお読みいただきまして、ありがとうございました。編 ３月は海外出張続きでした。買付を入れている土地交渉も海外から。 集長のけいすけです。 格安のインターネット電話「スカイプ」を駆使して価格交渉をしてま 大家さん「だけ」に向けた情報誌って、そういえばほとんどない なぁ・・という思い付きで始めた満室経営新聞。 多くの方のご協力をいただき、完全無料で創刊することがで す。通信費が安いのは嬉しいですが、相手に非通知になるので、非常 に不評です（コテツ） 競売開札日。待合室で「おめでとうございます」と手を取り合う 3 人。 代行業者と本人と母といった感じでした。それを横目で見る落札 2 きました。 人組（めぐママ＆私）。次回こそは！！（エミゾウ） 連載陣の確保からはじまって、特集記事の取材、募集サイト 競売特集いかがでしたか？競売＝怖い、難しいという先入観をもたれ 製作、インタビューの文字起こしや紙面レイアウトなど、ここ数 る方が多いと思いますが、今回の特集が皆様の目で確認、経験して ヶ月間バタバタと進めて来たことが形になり、嬉しく思ってい みる良いきっかけになれればと思います。(NSX 松田） ます。 いよいよ創刊しました。年度末でいろいろな行事や自分の物件の用 事と重なり、あまりサポートできませんでした。次回の融資特集はが もしかしたら誤字や不適切な表現など、至らぬところがあるか もしれませんが、次号以降も改善を続けていきたいと思いま すので、引き続きよろしくお願いいたします。 んばります！（ヒロシ） まさかの結末を迎えた初競売ルポ。準備万全で挑んだのになぜ？ 「完璧」の 2 文字は私にないようです。今後も体当たり取材をお楽し みに！（めぐママ） 固有名称がバンバン出てくる生インタビューの音声は楽しく、何度も スタッフ全員が現役大家さんという強みを活かして、これから 聞いたので非常に勉強にもなりました。この機会と刺激をいただき感 もより良い情報をお届けいたします！ 謝です。ありがとうございました。（世界のやまちゃん） 長嶋さんの声が渋かった！「過度に数字を追わず、地域貢献、入居者 満足度向上とバランスした不動産経営をし、模範的な大家さんにな りたい！」と強く思いました。（エイト） ■ＰＲＥＳＥＮＴ■ 毎月素敵なプレゼントをご用意しています。 今月は書評コーナーでもご紹介した 『建物調査入門』を５名の方に！ 「応募フォームへ」からアンケートに お答えのうえ、ご希望の商品、商品 送付に必要なお客様のデータをご 入力ください。 皆様からのたくさんのご応募お待ち しております。(締切り：４月１日) インタビュー書き起こしと格闘中に、飛び込んできた物件情報と従 兄弟の急死。怒涛の一週間でした。今は無事、契約を済ませ、現在、 融資審査中です。（ももなな) 「住宅エコポイント」対応の新築・省エネリフォームをして、入居者さ まのため、地球のためにもなって、大家さんもハッピーになれればい いですね。（こばやし） 発行元 運営会社 発行人 編集長 編集スタッフ 一般社団法人 日本賃貸経営業協会 HeartBrain 合資会社(不動産投資エンカレッジ) 倉茂徹 寺尾恵介 仲島恵美子 大野恵 原田園子 ※当誌の個人情報保護方針に関してはこちらのサイトをご覧ください。 ＴＯＰ 前 次 1 31