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物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ～ ～物流不動産の
株式会社天幸総建との株式交換による経営統合と 株式会社天幸総建との株式交換による経営統合と 当社における物流不動産への取り組みについて 当社における物流不動産への取り組みについて ～物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ～ ～物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ～ 平成20年5月14日 1 はじめに はじめに 当社は、株式会社天幸総建との間で、停止条件付で株式交換を行い、経営統合を行うことになりました。これによ り、共同でPM事業を展開していくことになります。当資料においては、以下の通り、当該経営統合の目的とその概 要及び当社における物流不動産への取り組みについて説明いたします。 目次 Ⅰ．経営統合の目的とその概要…3ページ ●目的とその概要 ●創出される新たなシナジー Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて ●当社が誇る２つのコア・コンピタンス（PM事業とAM事業）・・・12ページ ●PM事業における施策～物流不動産の管理面積日本一のPM会社へ～・・・7ページ～11ページ ●AM事業における施策～物流不動産の安定供給～・・・4ページ～6ページ 2 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 3 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 ●目的とその概要 ●目的とその概要 ㈱天幸総建は、会社設立の昭和39年より、本社のある神奈川県を中心に物流不動産のPM事業を展開しており ます。当社におきましても、会社設立の昭和55年より同様の物流不動産を中心とした事業系不動産のPM事業を 中心に事業展開してまいりました。本経営統合により、当社のコアビジネスの物流不動産のＰＭ事業の更なる強化 及び本統合による新たなシナジーが創出されると判断し、本経営統合へと至りました。 物流不動産業界において屈指のPM体制が確立 株式交換完全子会社 株式交換完全親会社 (株)天幸総建 (株)コマーシャル・アールイー 事業系・住居系不動産のPM 事業及びAM事業を展開。 停止条件付の簡易株式交換により子会社化（予定） 物流不動産のPM事業を 関東圏（特に、神奈川県） を中心に展開。 物流不動産のＰＭ事業の更なる強化及び新たなシナジーの創出を目論み、経営統合 4 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 ●創出される新たなシナジー ●創出される新たなシナジー 本経営統合に伴い、大きく分けて4種類のシナジー効果が創出されると考えています。 PM事業 ①PM事業（事業系）におけるシナジー効果 ①－１エリアの補完に伴うシナジー効果 ⇒首都圏の物流の要所である1都3県をカバーできる強固な管理 体制の構築 AM事業 ②AM事業（事業系）におけるシナジー効果 天幸総建のネットワークを生かし、物流不動産の開発事業を他の エリアにおいても積極展開できる地盤の構築 ⇒特に物流不動産の開発のニーズが旺盛であり天幸総建の地盤 である神奈川エリアにおいては、物流不動産の開発事業に注力 ①－２スケールメリットがもたらすシナジー効果 ⇒当社と天幸総建の経営統合により、物流不動産の屈指のPM 体制が確立 ③PM事業（住居系）におけるシナジー効果 ④AM事業（住居系）におけるシナジー効果 天幸総建の神奈川エリアを中心とした土地の所有者との広範な ネットワークを生かしたシナジー効果 天幸総建の神奈川エリアを中心とした土地の所有者との 広範なネットワークを生かしたシナジー効果 ⇒その土地の特性に合わせた様々な有効活用の提案（投資用 ⇒天幸総建の子会社で行う賃貸仲介店舗と当社にて展開する アパートや投資用コンテナ）が可能となり、案件が具現化 賃貸仲介店舗「ドッとあーる賃貸」との相乗効果 しやすくなる。 5 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 ●創出される新たなシナジー ●創出される新たなシナジー ①PM事業（事業系）におけるシナジー効果 ①－１エリアの補完に伴うシナジー効果 経営統合前後におけるPM事業における主要エリアの変化 当社と天幸総建により、関東の物流の要所である１都３県をくまなくカバー。 どのような案件にでも対応できる強固なPMの受託体制が確立 6 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 ●創出される新たなシナジー ●創出される新たなシナジー ①PM事業（事業系）におけるシナジー効果 ①－２スケールメリットがもたらすシナジー効果（経営統合前後のマーケットシェアの比較） PM受託面積（単位：㎡） PM受託面積（単位：㎡） A社 B社 A社 C社 B社 D社 C社 E社 D社 F社 CRE＋天幸総建 G社 1,230 ,0 00 0 1,890,000 E社 H社 F社 I社 G社 コマーシャル・アールイー H社 1,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,000 I社 経営統合前（PM業界において第10位） 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 CREの管理面積124万㎡（約37万坪） 経営統合後（PM業界において第5位に相当） コマーシャル・アールイーの管理面積124万㎡（約37万坪） ＋ 天幸総建の管理面積65万㎡（約20万坪） ※「月刊プロパティマネジメント」2007年11月号・ ⇒合計で189万㎡（約57万坪）の管理面積へ 事業者総覧アンケート結果より当社作成 関東圏で屈指の物流不動産数を扱う当社と天幸総建が経営統合を行うことにより、 物流不動産のPM業界において、屈指のPM体制が確立。 知名度向上等による受託機会の拡大等の副次的なシナジー効果が期待される。 7 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 ●創出される新たなシナジー ●創出される新たなシナジー ②AM事業（事業系）におけるシナジー効果 当社が事業系のＡＭ事業で行う開発事業は、オーナーからの土地情報と物流業者の出店ニーズに大きく左右される。 本経営統合により、カバーするエリアも拡がり、クライアント数及び管理物件数も大幅に増加する。これにより、今まで 以上のペースで、オーナーからの土地情報と物流業者の出店ニーズを把握する事が可能となる。更に、マーケットシェア の拡大に伴う効果もその勢いを加速させ、神奈川エリアを中心とし、より幅広いエリアで開発事業を展開できる地盤が構 築されることとなる。 経営統合後 経営統合前 PM事業で強みを持つエリア 東京・千葉・埼玉 ＋神奈川・静岡 東京・千葉・埼玉 エリアの拡充 クライアント数 （関係のある物流業者数） ほぼ倍増 約700社 既に業界トップのクライアント数 大幅に増加 管理物件数 約760物件 約1720物件 2倍以上に拡大 神奈川エリアを中心とし、より幅広いエリアで、物流不動産の開発事業を積極展開できる地盤の構築 8 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 ●創出される新たなシナジー ●創出される新たなシナジー ③PM事業（住居系）におけるシナジー効果 ㈱天幸総建は、神奈川県を中心とした土地の所有者（オーナー）との広範なネットワークを築いており、現在もオーナー とのネットワークは強固である。オーナーの中には、アパートやマンションを所有しているオーナーもおり、住居系のPM 事業を展開する当社グループにとっては、事業拡大のチャンスと言える。また、天幸総建の子会社である㈱夢空間におい ては、賃貸仲介店舗「いい部屋あ～る町田店」を展開しており、当社が展開している「ドッとあーる賃貸」との相乗効果 も期待される。 天幸総建の神奈川エリアを中心とした土地の所有者との広範なネットワークを生かした住居系PM事業の拡大 9 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 Ⅰ．経営統合の目的とその概要 ●創出される新たなシナジー ●創出される新たなシナジー ④AM事業（住居系）におけるシナジー効果 ㈱天幸総建は、神奈川県を中心とした土地の所有者との広範なネットワークを築いており、現在もオーナーとのネット ワークは強固である。当社グループは、倉庫の有効活用以外にも、投資用アパートの建築による有効活用、コンテナの設 置による土地の有効活用を行っており、その広範なネットワークを生かして、事業拡大に繋がるものと期待される。 様々な提案 様々な提案 活用に困った土地 その土地の特性に合わせた様々な有効活用の提案が可能となり、案件が具現化しやすくなる。 10 Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて 11 Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて ①当社が誇る２つのコア・コンピタンス（PM事業とAM事業） ①当社が誇る２つのコア・コンピタンス（PM事業とAM事業） 当社グループには物流不動産のPM事業、AM事業という柱となる２つのコア・コンピタンスを持っています。今後も、様々な施策を講じ、 各事業を強化し、またその施策により、もう一方の事業も強化され、 物流不動産のトータルリーディングカンパニー として、物流不動産の市場を力強く牽引していきます。 物流不動産のトータルリーディングカンパニー 当社グループの柱となる２つのコア・コンピタンス AM事業 （市場への安定供給） PM事業 （管理面積日本一） 各事業がお互いにその事業を強固なものにする。 12 Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて ②PM事業における施策～物流不動産の管理面積日本一のPM会社へ～ ②PM事業における施策～物流不動産の管理面積日本一のPM会社へ～ （１）拡大する物流不動産市場及び市場の成長余力 （PM市場の成長余力） 将来の物流不動産市場 当社PMの事業領域 現在の物流不動産市場規模 市場の拡大に伴う 物流不動産の増加分 （ファンド等のニーズの高まり） （約1億坪超） 当社PMの事業領域 PMのターゲットとなる物流施設 （約30％超） 約3,000万坪超 成長余力の 大幅な拡大 PMのターゲットとなる物流施設 （約30％超） 約3,000万坪超 自家用倉庫（70％） 約7,000万坪超 市場の拡大（注1）に伴う PM受託機会の増大 新たにPM受託市場へ流れた 既存ストック （証券化市場の発達に伴う） 証券化市場の成熟に伴う PM受託機会の増大 自家用倉庫 （縮小傾向） （注1）：物流不動産の市場の拡大については、16ページのデータをご参照ください。 13 ※市場規模等の数値はあくまでも当社の見込によるものです。 Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて ②PM事業における施策～物流不動産の管理面積日本一のPM会社へ～ ②PM事業における施策～物流不動産の管理面積日本一のPM会社へ～ （２）設立当時から積み上げたトラックレコード ２００８年３月期終了時点において、事業系不動産全体で1,342,942㎡（406,240坪）、倉庫・物流センターでは886,056㎡（268,032坪）の管理面積を誇ります。 ●自社における管理面積の推移（管理面積も年々、順調に増加） トラックレコードに裏打ちされたPMの強み 管理面積の推移（単位：㎡） 1,400,000 456,886 1,200,000 1,000,000 462,178 管理ノウハウの蓄積 438,783 800,000 600,000 400,000 （コストの適正化・ オペレーション面の 改善の提案） 886,056 667,265 538,726 200,000 0 2006年３月期 2007年３月期 倉庫・物流センター 2008年3月期 オフィス・商業施設等 ●物流業界との比較（大手倉庫業者の所管面積を上回る管理面積） 大手倉庫業者の所管面積と当社管理面積の比較（単位：㎡） 900,000 質・量ともに充実した 物流不動産に関する情報網 800,000 700,000 （業界トップクラスの クライアント数：700社） 600,000 500,000 886,056 400,000 800,000 699,000 580,000 300,000 200,000 100,000 0 当社 M倉庫① M倉庫② S倉庫 資料：大手倉庫業者のホームページに記載の所管面積を基に作成 14 Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて ②PM事業における施策～物流不動産の管理面積日本一のPM会社へ～ ②PM事業における施策～物流不動産の管理面積日本一のPM会社へ～ （３）当社の戦略 日本一のPM会社を目指します。 当社は、拡大する物流不動産市場の中で、物流不動産の管理面積において 戦略を実行するための施策 ●物流不動産業界屈指のPM体制の確立 参入障壁が高い物流不動産のPM業界において、関東圏で屈指の物流不動産数を扱う当社と天幸総建が経営統合を行うことにより、業界屈指 の物流不動産のPM体制が確立されることになります。この強固な体制により、今まで以上のスピードで、REIT・私募ファンドからの大型化 する物流不動産の受託機会の拡大を目論見ます。 ●天幸総建とのノウハウの共有による他社と差別化したPMサービスの提供 両社の長年にわたり培われたノウハウを共有することにより、今まで以上のPMのサービスを提供することが可能に。 このサービスの提供にて他社との差別化を図ります。 ●多様化するオーナーのニーズに合わせた管理体制の構築 多様化するオーナー／アセットマネージャーのニーズに対応できる強固なPMの受託体制を構築します。質・量ともに充実した物流不動産に 関する情報網の更なる強化を行うべく、オーナーとテナントの架け橋になる物流のプロパティマネージャーの人員を含めた体制の更なる強 化を図ります。 15 Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて ③AM事業における施策～物流不動産の安定供給～ ③AM事業における施策～物流不動産の安定供給～ （１）拡大する物流不動産市場 ●拡大する物流不動産市場 物流不動産（倉庫）の建築着工の推移（単位：千㎡） 10,000 9,000 ①企業の物流の効率化 に対する意識の向上 8,000 7,000 6,000 （３PL事業の浸透） 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 平成14年 平成15年 平成16年 平成17年 平成18年 平成19年 ②企業の資産のオフバランス に対するニーズの高まり （利益指標の改善・ 持たざる経営へのシフト） もあり、順調に拡大 資料：国土交通省発表の建築着工統計の使途別「倉庫」を集計 改正建築基準法の影響もあり、平成19年に減少しているものの、平成20年度以降は着工面積において1,000万㎡に のぼると推定されている。拡大していく市場にあわせ、当社も物流不動産の開発を拡大。 16 Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて ③AM事業における施策～物流不動産の安定供給～ ③AM事業における施策～物流不動産の安定供給～ （２）安定的な開発実績 エリアにおいては、関東圏から九州まで幅広いエリアにて開発を行っており、今後も日本全国で開発を行っていきます。 規模においては、3,000坪以下の小規模なものから6,000坪超の大型の施設まで取り扱っており、用地取得のノウハウが蓄積されています。 【開発実績の一例】 エリア別開発実績棟数の内訳 8% 8% 34% 8% 17% 千葉県 埼玉県 東京都 神奈川県 中国地方 九州地方 25% CREロジスクエア加須Ⅱ 所在地／埼玉県加須市南篠崎 CREロジスクエア市川 所在地／千葉県市川市田尻 規模別開発実績棟数の内訳 17% 33% ～3,000坪 3,000坪～6,000坪 6,000坪～ 50% CREロジスクエア松崎Ⅱ 所在地／千葉県印西市松崎台 CREロジスクエア三郷 所在地／埼玉県三郷市上口 既に物流施設12棟、約197,000㎡（約60,000坪）の開発実績（2008年3月末日現在） 17 Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて ③AM事業における施策～物流不動産の安定供給～ ③AM事業における施策～物流不動産の安定供給～ （３）REITへの物流不動産の売却 当社における物流不動産の開発物件のオリジナルブランド「CREロジスクエア」の一つである「CRE ロジスクエア市川」を、 2008年3月に日本ロジスティクスファンド投資法人に売却いたしました。 物 件 名 ：CRE ロジスクエア市川 所在地 土地面積 主要用途 建物構造 延床面積 竣 工 譲渡時期 施 工 テナント ： ： ： ： ： ： ： ： ： 千葉県市川市田尻一丁目512番1他 9,816.33ｍ2(2,969.44坪) 倉庫（倉庫業を営む倉庫） 鉄筋コンクリート造・鉄骨造4階建 19,597.76ｍ2(5,928.32坪） 平成20年3月21日 平成20年3月下旬 株式会社フジタ 東京システム運輸株式会社 今後も、最適な売却先を検討し、安定的な売却先（J-REIT、私募ファンド等）の確保に努めていきます。 18 Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて Ⅱ．物流不動産のトータルリーディングカンパニーへ向けて ②AM事業における施策～物流不動産の安定供給～ ②AM事業における施策～物流不動産の安定供給～ （4）当社の戦略 当社は、拡大する物流不動産市場の中で、 優良な物流不動産を市場に安定的に供給していきます。 戦略を実行するための施策 ●当社グループのネットワークを生かした広範なエリア（特に神奈川エリア）での開発 天幸総建との経営統合により、更に強固になった土地の所有者及び物流業者や荷主とのネットワークをフル活用。 広範なエリア（特に今回、強化された神奈川エリア）において、安定的な開発を行っていきます ●仕入れから完成・売却までのワンストップサービスの確立により資金効率の改善 開発した物流不動産は、当社グループのCRE投資顧問と共同して、市況の動向に合わせた最適な売却先（J-REIT、私 募ファンド等）の確保 に努めます。これにより、土地の仕入れから完成そして売却までのワンストップサービスを確立し、資金効率の改善に努めます。 ●優秀な人材の確保 安定的な開発を行うためには優秀な人材が不可欠であり、OJTを通じた育成や人事戦略により、優秀な人材の確保に努めます。 19 本資料は当社をご理解いただくために作成したものであり、当社への投資勧誘を目的としておりません。 本資料を作成するに当たっては、正確性を期すために慎重に行っておりますが、完全性を保証するものではございません。 本資料中の業績予測ならびに将来予測は、本資料作成時点での入手可能な情報に基づき当社が判断したものであり、潜 在的なリスクや不確実性が含まれています。そのため、事業環境の変化等の様々な要因により、実際の業績は記載されてい る将来の見通しと大きく異なる結果となる場合があることをご了承ください。 【問い合わせ窓口】 経営企画部 IRチーム 03-5255-5466 [email protected] 20