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News Release 2012 年 2 月 23 日 報道各位 ラサール インベストメント マネージメント ラサール インベストメント マネージメント 「2012年の世界の不動産投資戦略」に関する調査レポートを発表 －リスク回避で質への逃避の動き高まる－ 2012 年の世界の主要市場でデットやエクイティを通じた資金調達が難しくなるため、 流動性を保有する投資家にとって有利な市場環境となるでしょう。ラサール インベスト メント マネージメント（本社： 米国イリノイ州シカゴ、最高経営責任者：ジェフ・ジェ イコブソン、以下「ラサール」）は、2012 年の世界の不動産投資戦略の見通しをまとめ た調査レポート「不動産投資戦略」（18 回目）をこのほど発表しました。 ラサールの投資戦略チームは、2012 年は不動産投資家にとって、難しい選択を迫られる一 年になると見ています。リスク回避の傾向が 2009 年初めとほぼ同じ程度に高まると予想され ます。エクイティおよびデットが不足する中、投資機会は限定される見通しです。加えて、 米国、欧州そして日本において過去最大規模の不動産向けローンの満期を迎えること が、G7 諸国の経済回復の弱さと相まって、不動産ファンダメンタルズを悪化させると予想されます。 そして、これらのローンの返済期日が到来するにつれて、流動性に関する二つの異なる状況 がもたらされると考えられます。最も主要な市場にある好立地かつ高稼働の物件に対しては 資金調達が可能である一方で、それ以外のほとんどの物件は資金の確保が困難となります。 ラサールの「2012 年不動産投資戦略」は、デットおよびエクイティの不足に苦しむ不動産 所有者 が増加することが見込まれますが、こうした不動産所有者に自分自身が陥ることを 避 けること、また一方で、2012 年にレバレッジの巻き戻しが加速する中で生じる投資機会を上 手く捉えることも重要――としています。現在および将来のマクロ経済成長率が最も抑えら れる地域でそうした投資機会が増加すると予想されます。 また、新興不動産市場 では必ずしも需要に見合った不動産が開発されているとは限らず、 場合によっては資金 フローが非常に膨張するため、過熱した市場は 2012 年に向けて避けるべ きです。ラサールは、2012 年は不動産投資を行う上で以下の点に留意すべきだと考えていま す： ・G7 先進国市場において、投資家が不動産ファンダメンタルズ回復、賃料上昇を期待する タイミングはいつか？ ・アジア、ラテンアメリカおよびその他の新興国市場の成長性は、不動産市場の透明性 が 乏しい中にあっても、不動産の開発、所有および運営に伴うリスクに対して十分な リタ ーンを提供するか？ ・ 欧州中央銀行、欧州金融安定ファシリティー（EFSF）および国際通貨基金（IMF）は、 欧 州の金融機関に対する信頼を十分に回復し、経済のみならず不動産ファイナンス市場 を健全化することができるか？ ・ 北米、アジア太平洋圏および英国市場は、ユーロ圏における混乱の影響をどの程度受 け るか？ 1 ラサールのグローバル ストラテジスト、ジャック・ゴードンはレポートについて次のように 述べています: 「2012年は主に3つの投資テーマがあります。それは①資本ギャップ戦略、②成長投資戦 略、③コア投資戦略の3つで、各国で生じる投資機会に合わせて実行する必要があります。 それらは各投資家の株式、債券、オルタナティブ資産と併せて構成される運用ポートフォリ オの中で、不動産へ資産配分する目的と整合的である必要があります」「長期的な観点から みて、不動産はすでに株式、債券、およびプライベートエクイティ投資と並んでグローバル な資産クラスとなったというのがラサールの見解です。クロスボーダー市場において非常に 高いリスクプレミアムを追求するという投資行動は、世界金融危機の時期に受けた痛みとと もに明らかとなったような問題を引き起こします。昨年に比べれば、我々は欧州よりも、北 米のコア資産やバリューアッド型資産への投資比率の引き上げを推奨しています。欧州は将 来のユーロ圏の姿を巡る懸念や欧州が景気後退に陥る可能性を考えれば、2012年は難しい市 場環境となりそうです」 ラサールのインターナショナル・ディレクター、ロビン・グッドチャイルドは以下のように コメントしています： 「最近の市場におけるボラティリティにより、リスク管理に対する注目や関心が再び高ま りました。ラサールは、金融市場のストレスが高まった時期およびそれ以降は、リスクとリ ターンのバランスを重視することが賢明だと考えています。そのため、ポートフォリオマネ ジャーは、特定のポートフォリオ構築戦略や、『要求』および『期待』されるリターンと比 較した投資規律、投資機会あるいは脅威をもたらす『高インパクト』シナリオを前向きに検 討する姿勢を維持する必要があります」 ラサールの「2012 年投資戦略」は、3 つの主な投資テーマの概要は以下の通りです： 1. 資本ギャップ戦略 ある程度のリスクを許容できる投資家は、プライム不動産と比べて大幅に低い価格で購入 できる不動産を主な投資対象とし、資本投入を通じてそれらをアップグレードするという戦 略がターゲットとなるはずです。流動性が限られた環境下では、パフォーマンスの改善のた めに追加的な資本投入が必要な全ての物件が、投資家に対して高いリターンをもたらすわけ ではありませんが、現在みられるような通常とは異なる以下の要因が融合することによって、 魅力的な投資機会が出現するでしょう。 ・世界金融危機前の過度に高い負債比率が低下し、レバレッジの巻き戻しが行われている状 況 ・経済回復が最短でもあと1年は期待できないこと ・投資家およびレンダーがともに慎重な姿勢を取っており、リスク資本が不足していること ・レンダーの所要自己資本を引き上げる規制変更が行われていること 2. 成長投資戦略 ファンダメンタルズが依然として脆弱な西洋諸国とは異なり、アジア太平洋圏および中南 米諸国の成長市場では、テナント誘致の努力による高稼働の実現と賃料の上昇を通じて、不 動産から得られる収益を伸ばすことができます。近代的なオフィスビル、ショッピングセン ター、賃貸住宅および物流施設の不足は、サンパウロ、成都、バンガロール、メキシコシテ ィおよびイスタンブールといった様々な市場で見られます。北米、欧州、日本およびオース トラリアのような市場でも、全体的な成長トレンドは緩やかではあるものの、成長機会に恵 まれた不動産セクターがあります。 3. コア投資戦略 長期保有する不動産ポートフォリオの主要な部分は優良不動産で構成されるべきだと考え ています。このようなコア不動産のポートフォリオは、バリューアッド投資、資本ギャップ 2 戦略または高いキャピタルゲインに支えられる高トータルリターン／成長投資戦略と比較し て、よりリスクが低い他の資産クラスにはない特性をもたらします。優良物件は、通常時の みならず2012年に予想される変動の大きい経済環境においても、利回りの安定性と物件売却 の予測可能性が高く、資産価値が維持される可能性も高くなります。 2012年においても、優良不動産への投資ではいかにして他の投資家よりも優位に立つかが 大きな課題となるでしょう。コア投資戦略を成功させるためには、次の4つの要因を注意深 く分析することが必要になります。 ・各物件の市場での相対的競争力 ・賃貸市場全体の力強さ ・不動産が生み出す賃料収入の確実性 ・資本市場が不動産から得られる将来の賃料収入を価格へどのように反映するか ＜アジア太平洋圏＞ 金融市場における流動性は、国内規制の強化とリスク許容度の低下の双方の影響を受け、ア ジア太平洋圏全体で低下しています。それでも、世界的にリスク回避の傾向が強くなってい る中で、アジア太平洋圏の多くの国では経済全般に強さがみられるため、2012年にはグロー バルに展開するファンドにとって魅力的な市場となるはずです。 アジア太平洋地域における 2012 年の直接および間接的な最良の投資機会は、以下の通りで す： 日本と韓国：日本の郊外型商業施設および東京都心部を除く賃貸住宅などにおいてはリスク 資本が希少なため、開発や物件のリポジショニングが不可能となっている不動産セクターに おいて魅力的なトータルリターンを追及することが可能です。また、これらの市場ではイン カムリターンも魅力的です。日本と韓国の両方で近代的な物流施設は比較的不足しており、 持続的な物流ネットワークの発展に伴って近代的物流施設の開発が必要とされています。 オーストラリア：全般的な小売売上高は弱含みですが、生活必需品の消費は堅調です。した がって、集客力のある商圏においては小規模スーパー等の小売施設や郊外型ショッピングモ ールは優れた投資対象となるでしょう。シドニーやブリスベンのような都市は住宅需要が底 堅く、メザニンデットを必要とする住宅開発案件は魅力的なリターンが期待できる投資機会 となるでしょう。 シンガポールと香港：シンガポールおよび香港は非常に変動の大きい市場であり、当面はA クラスのオフィスを対象とする長期保有型コア投資の機会が生じる可能性があります。これ らの機会を的確に捉えるためには、投資家は現地市場のセンチメントの短期的な変化を注視 する必要があります。 中国：インフラ整備計画は引き続き政府の差し迫った課題です。そのため主要な物流拠点に 近代的物流施設を開発し、テナントの誘致によって安定稼働させるという投資機会がありま す。また、限定的ではありますが、高速鉄道の開発が、特定の都市と住宅エリアへの投資機 会を創出するでしょう。デベロッパーは開発資金を必要としており、リスク資本の提供を通 じて魅力的なリターンを達成し得る投資機会が存在します。 アジア太平洋圏：ホテルには魅力的な投資機会が存在します。特に、オーストラリアと中国 の国内出張に対する需要をターゲットとするホテルには投資機会があります。これらの市場 では、増加する需要を満たすための新規開発が求められています。 3 アジア太平洋圏におけるリスクとしては、以下の要因が挙げられます。 中国：地方政府の債務の拡大が、インフラ整備プロジェクトの継続と公営住宅の提供の足か せとなる可能性があります。その場合、住宅価格および社会全体の安定に悪影響を及ぼすで しょう。 日本：2012年には震災復興需要による経済成長が見込まれるものの、デフレーションと政府 の債務負担が中期的な懸念材料です。 香港とシンガポール：香港とシンガポールはシクリカルな市場であり、この特性が投資機会 を提供すると同時に、既存の物件保有者にとっては潜在的な損失リスクにもなります。小規 模な自由競争経済である香港とシンガポールは、中国、日本またはインド以上に世界経済の 影響を受け易いと考えられます。 ラサールのアジア地域ストラテジスト、ポール・ゲストは次のようにコメントしています： 「銀行の融資能力が低下しているため、2012 年はアジア太平洋圏のリターン特性が変化す る見込みです。中国、香港、シンガポールではすでに賃料の上昇ペースがピークを打った一 方、オーストラリアでは回復が続いています。日本の状況は異なり、2011 年 3 月 11 日の大震 災で景気回復が遅れたため、賃料はやや上昇するとみられます。セクター別では特に優れた パフォーマンスを期待できるセクターはありませんが、2012 年はアジアの主要市場すべてに おいて、近代的な物流施設が好調なパフォーマンスを示す見込みです」 ＜欧州＞ ユーロ圏にとって2011年は新たな経済的圧力が生まれた年になりました。そして、これが同 地域の経済に大きな影響を与えています。金融市場の不安定性は今後しばらく続く見込みで あり、2012年も相当の期間に亘って継続することはほぼ確実です。これは不動産投資家にと って大きな問題となります。また、短期的な市場の変動とは反して、適切な市場を選択すれ ば、今後も継続する長期的な構造シフトが逆張り的な投資行動をとる契機となるでしょう。 この機会をとらえるために、不動産投資家はテナントのニーズ、消費者の支出パターン、ビ ジネスモデルおよび規制の変化に対応しなければなりません。 欧州の不動産市場に対する最良の投資機会は、以下の方法が中心となるでしょう： レバレッジの巻き戻しに乗じる：欧州金融システムへの圧力とその結果生じるレバレッジ の巻き戻しは、2012年の最も魅力的な投資機会を不動産投資家に提供するでしょう。とりわ け、ドイツと英国においては、既存ローンの満期に伴うリファイナンスやそれに付随する売 買取引から発生する新規取得案件向けのメザニン・ファイナンスは、魅力的なリスク調整後 リターンが得られる戦略として有望です。これらの国々を除くと、フランスとイタリアでは より債務者に有利なため、新たな投資を検討する投資家にとっては魅力が低くなります。ま た、スペインにおける魅力的な投資機会は不良債権の取得に限定される可能性が高いでしょ う。 ディフェンシブ戦略には商業施設：脆弱な経済状況を考慮し、ディフェンシブ戦略の投資 対象としては、一般的に商業施設を選好しています。この場合、商圏内で支配的な地位にあ るショッピングセンターおよび「地域密着型の」ディスカウント／コンビニエンス商業施設 の両方がその対象となります。インフラ投資や通信関連施設投資を通じて得られる長期固定 賃料契約や物価スライド型賃料も、魅力的なディフェンシブ投資の機会となります。競合す る投資家が少ない場合、フランスとドイツの重要な物流エリアにあり、高いインカムリター ンを得られる物流施設もディフェンシブ戦略に合致するでしょう。このような投資において、 コア投資家にとっては資産の持続的な収益力を的確に見極めることが非常に重要となります。 オフィスセクターにおいてリスク調整後リターンの高い投資機会を見つけるには、より高度 4 な選別が必要でしょう。投資家は、開発途上の交通拠点（例：ロンドンのクロスレール・プ ロジェクト）や新規供給が不足しているサブマーケットに着眼すべきです。 資金不足および供給制限に乗じる：逆張り的な投資機会としては、通常のデット供給者が 存在しないような案件における資本ギャップをターゲットとすべきです。例えば、テナント 需要が強く見込めるような仕様へ物件を改修する、またはプライムのサブマーケットに比べ て価格が割安である周辺エリアで不動産を取得し、物件をコア化する投資です。投資家は、 環境対応性および賃貸スペースの有効活用を含むテナントニーズの構造的な変化に対応して、 選別的な市場（例、パリ、ストックホルム、ミュンヘン）において新規開発または改装した 賃貸スペースを提供することで、利益を得ることができるでしょう。 「 壊れた」不動産の再生：基本的には質や立地の良い物件で、既存のオーナーによる管理 が不十分な不動産（特に、ドイツ、スウェーデン、英国の商業店舗）があります。2012年に は、このような物件を効果的に運用することによって再活性化するという投資機会が生じる でしょう。 学生向け住居：欧州ではほとんどの国では少なくとも学生の3分の1は賃貸住宅に住んでいま す。そして特定の都市における学生向け賃貸住宅は有望な投資機会となり得ます。 非コア不動産への投資機会を待つ：欧州の主要都市以外の地域では、物件価格の調整が進 み始めました。ただし、スペインの将来に関する予見性は2012年中には改善すると見込まれ ます。銀行がこれらのローンを処理するため、主要都市におけるコア以外の物件を魅力的な 価格で取得できる投資機会があるでしょう。このような投資対象の中で最も優れたものは、 これまで十分な運用が行われておらず、それが適切に価格に反映されており、そして何らか の修復を要する資産となるでしょう。 成長戦略：成長戦略を志向する投資家は、欧州の主要都市以外で投資対象を探す必要があり ます。中欧の市場ではポーランドが引き続き最も活況を呈しています。ポーランドでの投資 対象は、ワルシャワのオフィス、また国内に景気が良好な都市が多数存在しますが、その中 において商圏内で最も優位にある商業施設とすべきです。ポーランド以外の国では、トルコ の好調な人口増加と経済成長が商業セクターを急速に成熟させており、投資家にとって良い 投資機会となります。 ラサールは、2012年の欧州における最大のリスクは、ユーロ危機がユーロ圏の部分的また は全面的な解体を引き起こすことです。そのため、投資の上ではファンダメンタルズを重視 すべきで、新たに取得するのは経済が危機に直面しても引き続き様々なテナントの関心を集 めることのできる物件に限定する必要があります。 ラサールの欧州地域ストラテジスト、アリスター・シートンは以下のようにコメントしてい ます： 「2012年の欧州における最も魅力的な投資機会は、ディストレス案件、あるいは変化しつ つあるテナントニーズを満たす新規賃貸スペースの提供、またはその両方を組み合わせたも のです。経済成長の停滞を背景に賃料上昇圧力はほとんどありませんが、新規供給が全般的 に引き続き低調であるため、一部のエリアについては現在の賃料水準が維持されるでしょう。 コア投資家にとっては資産の持続的な収益力を的確に見極めることが非常に重要となりま す」 ＜北米＞ 2012年の米国経済は、国内総生産（GDP）成長率で1.5-2％と2011年初頭の予測よりも低 水準にとどまると予想されており、潜在成長率を大きく下回る見込みです。景気の二番底が 現実化する可能性については、2011年11月時点では後退していますが、今後の欧州の動向次 第です。このような困難な市場環境下では、オフィスセクターを中心にテナント需要は軟化 5 し、賃料の本格的な上昇は1、2年遅れることが予想されます。 カナダは世界でも最良のコア市場の一つです。全ての不動産セクターで長期的に空室率が 低く安定的であるとともに、資本市場が安定し、投資リターンも魅力的です。市場では国内 の年金基金による投資が多勢を占めますが、海外投資家も節税が可能であればカナダを検討 すべきです。 北米の不動産市場における最良の投資機会は以下の通りです： 米国 ・ コア投資では、ディフェンシブに徹すること：賃料は横這いまたは低下し、テナントに よる賃貸スペースに対する需要は停滞する可能性があります。短期的な賃料成長に期待す るよりも、稼働物件を購入してテナントを維持する方がより良い戦略となります。 ・ 不良債権および問題物件の取引件数が加速：成長が足踏みする中、銀行および債権回収 会社は、これまで以上に不良債権の売却および抵当権実行による担保不動産売却を加速 するものとみられます。多額の既存ローンの満期が到来してくる中、この投資機会は今 後数年に亘って発生するものと予想されます。 ・ 主要物流拠点における近代的物流施設をオーバーウェイト：物流施設の新規供給は、過 去10年間に比べて大幅に減少するでしょう。その結果、賃料はインフレーションと同程 度かそれ以上のペースで上昇するものと予想されます。 ・ 賃貸住宅セクターおよび商業セクターはニュートラルウェイト：これは、当社の過去3年 間に亘る賃貸住宅セクターへのオーバーウェイト推奨からの変更です。賃貸住宅のファン ダメンタルズは引き続き堅調であり、このまま低成長経済を乗り切ることができるでしょ う。しかしながら、賃貸住宅の価格は1年以上前から10～20％も上昇しています。商業セ クターについては、当社は「新ビジネスモデル」を採用する食品スーパーを核テナントと するショッピングセンターを推奨します。 ・ 学生向け住宅セクターおよび医療オフィスセクター：大学は、学生向け住宅（ステュー デントハウジング）の開発及び管理を民間に委託することが多くなるものと見込まれます。 大学キャンパス近辺の物件では賃料が上昇し、高い稼働率が維持されるでしょう。医療オ フィスセクターも、経済成長が鈍化した場合には、非常に良いパフォーマンスが期待でき ます。 カナダ ・ コア投資には日用品関連の商業セクターおよび都心のオフィスセクターをオーバーウェ イト：バンクーバー、カルガリー、エドモントンのオフィスセクターおよび産業セクタ ーを選好します。またトロントは規模が大きく、経済的重要性が高く、主要な物流拠点 であり、物流施設もコア投資の良い投資対象となります。 ・ バリューアッド戦略には郊外型のオフィス物件：ダウンタウン地区の周辺部またはミッ ドタウン地区に位置する空室率の高いオフィス物件は、賃貸スペースのリースアップに よる魅力的な投資機会となるものとみられます。特に、ダウンタウンの優良物件の空室 率は低下し続けており、この投資戦略は有効です。 メキシコ ・ 低リスク投資戦略では中央メキシコが投資ターゲット：中央メキシコに向かって経済活 動がシフトしていることを背景に、2012年には穏やかな成長が期待されます。モンテレ ー地区およびメキシコ中部の各市場（メキシコシティ、ケレータロ、サン・ルイ・ポト シおよびレオン‐シラオ）は、産業セクターおよび分譲住宅セクターに魅力的な投資機 会が生じるでしょう。 6 ・ 高リターンの追及には食品スーパーを核テナントとするショッピングセンターおよびデ ィストレス化したリゾート物件：当社は、小型店舗の業態リスクが限定的で、雇用の伸 びが平均以上である地域において、食品スーパーを核テナントとするショッピングセン ターの開発を推奨します。また、観光産業における景気サイクルが底にある現在、最も 優れたオペレーターと共同で一流ホテルを割安な価格で購入するといった投資機会も発 生するでしょう。 繰り返しになりますが、北米地域にとって最大のリスクはユーロ圏の崩壊で、それ以外にも 以下のような懸念すべき問題が存在します。 ・ グローバル金融システム：グローバル金融システムは、デット市場の逼迫化と資金流動 性の縮小が重なり、大きなショックに対して依然として脆弱です。 ・ 米国の連邦政府の支出：米国の連邦政府支出は次第に縮小し始めました。ワシントン DCのオフィス市場は需要が停滞するでしょう。 ・ 原油価格：原油価格の高騰が長引いた場合、消費支出が抑制されるでしょう。郊外型オ フィス、および郊外の中でも中心部から離れた商業施設と賃貸住宅の魅力がさらに低下 するでしょう。 ラサールの北米担当ストラテジスト、ウィリアム・マーは以下のように述べています： 「北米および世界的な経済成長の停滞を背景に、北米不動産市場の回復は2012年に鈍化 する見込みであり、一部の不動産セクターでは後退がみられる可能性もあります。投資家は、 将来の成長性の低下と現在の金利の低下という2つのトレンドのバランスを取る必要があり ます。依然として十分な不動産取引と投資機会がありますが、2011年とは対照的に、成長に 代わってディストレスが主な投資リターンの源泉となるでしょう。長期的には、2010～15年 の不動産開発の不足が、2010年代後半には長期平均を上回る賃料上昇につながる可能性があ ります 」 ラサール インベストメント マネージメントについて 世界最大の総合不動産サービス企業であるジョーンズ ラング ラサール グループ傘下にある、 世界有数の不動産投資顧問会社です。世界規模で、私募、公募の不動産投資活動をしており、 総運用資産残高は約 477 億ドルです（2011 年 9 月末現在）。私募、公募、デット、エクイテ ィのあらゆる不動産投資活動を世界中の不動産キャピタルマーケット、オペレーティングマ ーケットで展開しています。主要顧客は、世界の公的年金基金、企業年金基金、保険会社、 政府関連、その他基金（大学基金など）、個人投資家などです。 本件に関するお問い合わせ先： ラサール インベストメント マネージメント広報担当：神谷、クライン、Tel：03-5532-8921 7