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泉ヶ丘駅前地域商業者ヒアリング結果とマーケットリサーチ結果
参考資料２－２ ■泉ヶ丘駅前地域商業者ヒアリング結果とマーケットリサーチ結果 １．泉ヶ丘駅前地域商業者ヒアリング結果【全体傾向】 １．泉ヶ丘駅前地域の現状（強み・弱み）について ２．施設、空間の質についての現状（強み・弱み）や課題、今後のあり方へのご意見 ＜泉ヶ丘駅前地域について＞ ①建物のハード面について（構造、規模、階高、設備（地域冷暖房） ） ①商圏の考え方について（地域型・広域型、主な集客方面） ・光明池や和泉中央、その他の大型 SC の商業展開により商圏は狭小化している。 ②ターゲット層について（年齢層による傾向：若年層、子育て層、高齢者層） ・高齢者層と子育て層の二極化。若者層が尐ない。 ＜貴団体について＞ ①商圏の考え方について（地域型・広域型、主な集客方面） ・泉ヶ丘駅前地域全体として、広域（河内長野・富田林・岸和田・和泉市）からの集客がある。堺市内で は、北野田や上野芝、津久野等からの集客がある。 ・広域的商業機能のパンジョ高島屋は、10km 圏でほぼ 100%商圏。 ②ターゲット層について（年齢層による傾向：若年層、子育て層、高齢者層） ・現在は、各団体とも高齢者層がメインの客層である。 ・パンジョ・高島屋ではテナント構成やリニューアルで子育て層へターゲットをシフトさせるなど、全体 的に 30～40 代の子育て層をサブターゲットに設定している。 ＜売上や集客状況について＞ ・耐震補強や建替えが必要であると考えている店舗もある。 ・リニューアルなど、ハード面の更新をするタイミングを図っている商業者もいる。 ②駐車場について（規模、所有・賃貸条件、運営・管理面） ・駐車場の構造、配置、運営面などに使いづらさ、改善の必要性を感じている。特に、駐車場の入り口の 分かりづらさは来訪者にとってマイナスであるとの意見が多い。 ・構造的に分かりにくいことが混雑を引き起こしているということで、駐車場の空車状況の表示をするな ど、改善しないといけないという意見が多い。 ・第 3 駐車場の混雑や待ち行列の発生による周辺道路の渋滞についての意見が多い。 ・駐車場にかかるコストにムダがあるという指摘もある。 ・料金については、各商業者とも高いと感じており、無料サービスのあり方などについての意見がある。 ・料金体系に差をつけるなど、駐車場の選択ができるとよいという意見が多い。 ③環境・デザインについて（街並みの連続性、質感、グレード） ・まちなみの連続性や統一感といったものがないという意見が多い。 ・サインを統一するなどすると、利便性が高まるという意見が多い。 ④回遊性について（駅からの動線、駐車場からの動線、賑わいの連続性） ・駅の北側と南側、ショップタウンとパンジョ高島屋といったゾーンごとに利用者が分かれており、地域 全体の回遊性が尐ないという意見がある。 ①特に将来のトレンドを中・長期的に見た場合の不安点や優位と考えられる点 ・人口減尐、高齢化の進行によって、事業成立が難しいと考えている店舗がある。 ②不安点があるとすれば、その内容 ・高齢化による、車による来訪回数の減尐や客単価の低下が不安視されている。実際に、尐子高齢化によ り商売が成立しなくなってきている業種業態も出てきている。 ③商圏特性として高齢化や少子化は避けられないと思うが、どんな対策を打つべきか ・子育て層や若者層をターゲットとしていくことが必要、という認識を各商業者とも持っている。 ・特に子育て層向けの施設を導入し、子育て層が暮らしやすいまちづくりが必要という意見がある。 ④実際に取り組んでいることがあればその内容 ・子育て層が楽しめるような店づくりや、地産地消への取組みやリピート客確保につなげるための売り出 しなど、各自工夫や特色を出している。 ３．多様な主体の関わり、情報発信についての現状や課題、今後のあり方へのご意見 ①貴団体が主催するイベント、他団体（大学、ＮＰＯ等）と連携したイベント ・各商業者やビッグバン、ビッグ・アイが実行委員会を組織し、エネルギーセンターなども関わる「なつ・ ゆめ・まつりいずみがおか」など、連携したイベントを行っている。 ・駐車場対策委員会という、連絡会議を行っている。 （タウン管理財団、パンジョ、ビッグバン、ビッグ・ アイ、ジョイパーク） ・商業者ごとに、独自の連携や取組みが行われている。 ②情報発信について（ホームページ、情報誌、メールマガジン等） ・各団体で HP、メール配信、新聞折込等によって、セール情報の発信等を行っている。 ・地区全体として情報発信ツールをつくるなど、全体で取り組む必要があるという意見がある。 ＜泉ヶ丘周辺の商業機能として＞ ４．今後の泉ヶ丘駅前周辺地域の活性化について ①エリアごとの機能分担などのありかた ①泉ヶ丘駅前周辺地域全体の活性化に不足している都市機能についてのご意見 ・広域型のパンジョ高島屋、地域型の専門店街といった形の機能分担ができている。今後さらに駅前の商 業施設に集積やにぎわいを充実させる必要がある。 ②強化すべき商業機能や導入すべき業態についての意見 ・泉ヶ丘駅前地域全体として、来街者が楽しめる空間にしていくことが望ましい。モール化による回遊性 や一体感の創出、時間消費型施設の導入などが挙げられている。 ・若者向け、一人暮らし向けの住宅生活するための住宅がないという意見もある。 ③エリア全体での販促活動などの取り組みなどの意見 ・商業者間、あるいはビッグバンなどの他施設との連携による定期的な取組みなどなされていない。ただ、 そういった連携方策等については推進すべき、という意見が多い。 ・商業施設関連では、時間消費型施設が挙げられている。アウトレットは、百貨店と競合するため、あま り望ましくないという意見がある。 ・医療機能としては、周辺も含めた連携あるいは補完するものが望ましいという意見が見られる。具体的 には、現在立地する医療施設と競合しない高度医療など特化したものが挙げられている。 ・ホールや映画館、スポーツ施設といった文化・レジャー機能施設も不足しているという見方がされてい る。ただ、文化施設は集客が絞られるという見方もあり、導入する場合には、他の機能と複合させるな ど、地域全体の集客に貢献するものを導入することが求められる。 ・保育所があると大阪市内に通勤の女性にとってよいという意見がある。 ②地域全体のマネジメントについてのご意見（情報発信、イベント、共用部の管理、組織のあり方等） ・各商業者とビッグバンなどその他の施設が連携したイベント等は現在実施されているが、より連携を強 化した地区全体としての取組みが必要であるという意見が多い。 ＜泉北ニュータウン全体における泉ヶ丘周辺の商業集積の役割＞ ○栂や光明池地区に期待すること ・他地区に対しては、地域型の商店会は、ニュータウン全体の連携する場を考えているが、広域型の高島 屋はライバル地区として認識している。 ２．泉ヶ丘駅前地域におけるマーケットリサーチ結果 ○泉ヶ丘で「職」が生まれ、高感度の「遊」を体験！ 導入機能イメージ 商 業 機 能 （若者向けファッショ ン、雑貨） ヒアリング対象【件数】 動向 泉ヶ丘地区に関して ・ファストファッション（外資 系） 【5 社】 ・一時期、モール型のショッピングセンターが 郊外に出店拡大しており、郊外への出店強化 が行われていたが、様々なタイプに出店した 結果、現状は都心回帰の傾向が強い。 ・大阪は現在、梅田（キタ）や阿倍野など都心開発が集中しており、まずは そこへの出店が優先される。 ・大型雑貨店（ 1,000～1,500 坪クラスの都心型バラエテ ィ雑貨店） 【3 社】 ・インテリアショップ、生活雑 貨等【3 社】 ・家電量販店【2 社】 ・大型インテリア【1 社】 商 業 機 ・郊外に出店する場合は、施設内で優位性のあ る位置や、周辺のテナント揃えなど一定の条 件が揃わないと出店が難しくなってきてい る。 ・ロードサイド（単独棟）の展開のみでなく、 大型の商業施設の核テナントとして、複合施 設内への出店も増えている。 ・各社の基本スペック（面積の確保等）が大前提。 テナントごとに異なるが、概ねの判断として、 天井高は現状の３m あれば、ギリギリ対応は可 ・また、泉ヶ丘において新規の大型開発がある、という認識であり、開発エ 能。区画面積は、自社の業態面積（800 坪、1,000 リアとして《圏外》である。東京の開発担当者は、地名すら知らない状況。 坪等）を変えることは難しく、その確保が大き ・百貨店＋パンジョ専門店＋駅前の専門店で、相当な売上がある点は評価で な課題。 きるものの、開発の優先順位としては、現在大阪では都心を攻める時期で ・エリア内立地について、 「人通りがもっとも多い あり、郊外においてはよほどのテナント集積がなされないと難しい。 場所」 、「百貨店に隣接」など、知名度の高いブ ランドとして優位性のあるポジション確保は譲 れないスタンス。施設内のアンカーとして集客 核となる、という方向性での交渉は厳しい。 ・泉北エリアには既存店があり、自社競合のため出店が難しいテナントが多 い。また、その自社店舗の売り上げが厳しいテナントも多く、売上が上が りにくいエリアというイメージが濃い。 能 ・大型ディスカウントストア【1 ・郊外への大型開発規制（１万㎡規制）等があ ・一部、地元企業など、南大阪における泉ヶ丘の集客優位性を認知している （集客の核となるライフ スタイル提案型の大型 店） 社】 ・ホームセンター【1 社】 ・大型ホールセール【1 社】 り、出店ペースは落ちており、一部業種では、 これまでの大型展開のみでなく、都市型の小 型業態への模索がはじまっている。 進出にあたっての与件 企業は、出店に意欲的。 ・自社の出店基準フォーマットがあり、特に適正 面積や天井高等を確保できるかが大きな課題。 （子ども服や紳士服は 200～300 坪、家電・インテ リア・ホームセンター・ディスカウントストア などは 800～1,500 坪。いずれも天井高は高い方 が望ましい） ・大型子ども服【2 社】 ・大型紳士服【2 社】 文化・レジャー機能 （時間消費型機能、子育 て層が親子で楽しめる エンターテイメント性 の高い機能） ・映画館（シネマコンプレック ス、単独館）【1 社】 ・アミューズメント【2 社】 ・大型子ども遊具【1 社】 ・大型スポーツ店【4 社】 ・温浴施設【2 社】 ・フィットネス【1 社】 文化・レジャー機能 （自然との融合、健康的 な暮らしを高める機 能） ・映画館やアミューズメント複合型施設は、家 〔映画館〕 ナカでの遊び・配信機能の向上や、1000 円高 ・シネマコンプレックスは 30 万人に１施設が目安であり、堺は既存施設でカ 速など安価なレジャーの多様化を受け、全般 バーされており、新規出店が難しい。また、単館については事業性があわ 的に業績が厳しい。 ず、検討できない。 〔アミューズメント〕 ・エリアとしては、商業施設の売上規模が大きく、出店の可能性は充分ある が、現在、アミューズメント企業は各社とも売上が厳しい状況であり、新 規投資が難しい。集客機能として位置づけられる中で、デベロッパーにて 投資負担の可能性があるのであれば、出店検討可能。 ・集客機能として位置づけられる中で、デベロッ パーにて投資負担の可能性があるのであれば、 出店検討可能。面積についてはケースバイケー ス。 ・子ども遊具は適正 200～250 坪、天井高さ 3ｍ以 上の確保が必要。内装等の建物オーナーの負担、 外から中が見える区画等が条件。 ・スポーツ大型店は、面積、天井高、フロア数（ワ 〔スポーツ大型店〕 〔スポーツ大型店〕 ンフロア）など自社フォーマットが確立。 ・森や ・かつてのスキーのように売上の６割以上を占 ・スポーツ大型店は競合施設があるものの、未進出企業も多く、エリアへの 池を活かした教室併設型の展開の場合は、教室 めるキラーコンテンツが乏しくなり、総合的 興味は高い。ただし、自社の出店基準フォーマットが確立しており、その のノウハウ提供は可能であるが、投資について な展開がより求められるようになってきてい 面積やスペックが確保できないと出店は難しい。 は出店者での負担は難しい。 る。面積としては、800～1,000 坪、フロアは ・また、スポーツの分野はすそ野を広げていくことが目指されており、各社、 ワンフロア、天井高は 4,000mm 以上、と確立 スクールやシミュレーションスタジオ、試乗などの取り組みが活発化して ・温浴施設は、土地の購入は困難で借地での検討 した自社の出店フォーマットで展開する企業 が条件。 きている。そのなかで、ビッグバンの森や大蓮池・大蓮公園を利用したス が多い。 ポーツ・アスレチックの展開と融合する施設構成であれば、そこを活用し た教室などの展開を行いつつ、物販店を構える構想には興味あり。大がか 〔温浴施設〕 りな投資は出店者ではできないが、アスレチックやスポーツ教室などのノ ・市場としては飽和状態。特に南大阪は競合過 ウハウ提供等は検討の余地がある。 多。既存施設の改装に重きがおかれている。 新規展開の場合は、＋αの付加価値の出し方 〔温浴施設〕 が重要となってくる。 ・温浴施設は足元高頻度の集客をめざす。広域からの集客にそぐう業態では なく、ビッグバンやビッグアイとの顧客の連動性はそれほど高いとはいえ 〔フィットネス〕 ない。足元商圏人口が多いので、出店の検討の可能性はあり。 業界全体の需要が低迷しており、新規出店よ りも既存の運営見直しや改装が重点的に行わ 〔フィットネス〕 れている。 既存店がパンジョにあり、周辺にも競合が多く、マーケットとしては厳し い。 ○泉ヶ丘で多彩な「学」や文化を満喫し、発信できる！ 導入機能イメージ ヒアリング対象業種【件数】 ・中高一貫校【私立校 1 校】 ・大学【5 校、1 機関】 文化・レジャー機能 （通学に至便な駅前立地 の良さを活かした新し い学びの場） 文 化 ・ 芸 術 機 能 ・NPO【1 団体】 （市民による文化芸術活 動の場） 動向 泉ヶ丘地区に関して 進出にあたっての与件 〔大学〕 〔大学〕 〔大学〕 ・今後見込まれる学生数の減尐、一方で新設大 ・大学の「地域連携」の取り組みとして、地域での奉仕（サービス）を通し ・約１ｈａの用地が必要。 学・学部の増加による学生獲得競争が激化と て学びを深め、その体験によって知識を獲得する「サービス・ラーニング」 ・サテライトキャンパスであれば、駅前の商業施 いうことを背景に、魅力的な教育環境を提供 を単位化しており、実践していくことが考えられる。例えば、保育施設を 設内で可能。 するために、利便性の高い鉄道駅近くに新キ 実習の場として連携する等が考えられる。 ャンパスを開校する動きや最寄りの駅前への ・まとまった用地が確保できるのであれば、駅前地域でのキャンパス設置は 〔中高一貫校〕 サテライトキャンパスの設置する動きが出始 ・約２ｈａの用地が必要。 魅力的ではある。 めている。 ・最寄駅であり、地域連携を含めてサテライトキャンパスを設置する可能性 〔小中・中高一貫校〕 はある。 ・近年、小中高学校の教育環境として、個々の 生徒の能力に合わせた教育をするために、小 〔小中一貫校〕 学校と中学校、中学校と高等学校で全く別な ・ソフト事業として、中学校教師の小学校での授業を実施。 教育をするよりも、一貫性を持たせた教育を 〔中高一貫校〕 した方がよいという考えから、小中一貫校、 ・まとまった用地が確保できるのであれば魅力的な立地といえる。 中高一貫校という教育環境が増え始めてい る。 ・NPO によって、周辺施設を使ったコミュニテ ィカフェの開設のほか、商業者等との実行委 員会形式のイベントが開催されている。 ・イベントを行う場所としては、集客が見込める場所。法的規制のほか、所 ・活動しやすいルールづくり等 有者の決めるルールなどで活動に制限される場合がある。 （手続き等含め） ・事務局機能やチャレンジショップ等は、家賃等 の補助等がないと難しい。 ○泉ヶ丘で“駅前まちなか居住”と多彩な「みどり」を楽しむ！ 導入機能イメージ ヒアリング対象業種【件数】 ・デベロッパー【1 社】 居 住 機 動向 泉ヶ丘地区に関して 進出にあたっての与件 ・現在、マンションデベロッパーからは大阪南 部地域は敬遠されている地域である。大阪都 心から北摂がメイン地域となっている。 ・マンションの価格帯としては、2,500 万円前後であり、中百舌鳥等と比べる と価格帯が下がってくる。 ・駅から歩いて３～５分の立地条件であればマン ション需要はある。逆に駅から 10 分の立地条件 であれば、戸建て住宅でないと難しい。 ・逆に、中百舌鳥等にはない 100 ㎡/戸以上など、特徴を出していく必要があ ・泉北地域では、和泉中央が始発駅で街が若い、 る。 発展性があるので若年層には人気がある。逆 ・泉北地域は全体で、100～150 戸／年の需要地域なので、別の地区（和泉中 に泉ヶ丘は高齢化している、アクセスがわか 央、光明池等）で同様にマンション開発があると、その年の事業展開が難 りにくいと言われている。 しくなる。 能 （暮らしやすい環境が整 った駅前での新たな住 宅供給） ・若年層は和泉中央を選択する傾向にある。 ・例えば、 「環境にやさしい」等、まち全体でテーマ性をもたせた再開発をす る必要である。 ・泉ヶ丘に行けばこういう暮らしが出来るといったテーマ性が必要。 ・保育・幼児教育【2 社】 子 育 て 支 援 機 能 ・周辺大学【2 校】 （多彩な子ども教育環境 としての子どもカルチ ャー） ・子ども英会話については、小学校５・６年生 の英語教育義務化がはじまるため、需要増が 見込まれている。 また、科学教室やロボット教室など、通常の 塾に特別なメニューを加え、独自性を打ち出 す企業も増えてきている。 ・各大学が様々な地域連携に取組んでいる。 ・堺市南区は待機児童が尐なく、保育所の展開は難しい。 ・省エネ住宅で 80 ㎡/戸以上、2,500 万円/戸であ れば需要は考えられる。逆に 3,000 万円/戸だと 周辺のミニ戸建てに需要は流れていく。 ・土地を売却する際には、上限の売却価格を決め て内容を評価する事業コンペの方が価格競争に ならず良いものが出来る。 ・駅直接であれば、泉北地域で類似物件は無いの で、超高層は無理だが高層タワーの可能性もあ る。 ・幼児教室については、直営出店は行っておらず、 フランチャイズや業務委託契約での展開が条件 ・大学の「地域連携」の取り組みとして、地域での奉仕（サービス）を通し となる。 て学びを深め、その体験によって知識を獲得する「サービス・ラーニング」 を単位化しており、実践していくことが考えられる。例えば、保育施設を 実習の場として連携する等が考えられる。 生活サービス機能 〔医療モール〕 〔医療モール〕 ・医療モール・病院【医療系コ 〔医療モール〕 ・複数の診療所や調剤薬局などが 1 か所にまと ・既にパンジョ西館に医療モールが立地している。 ・医療モールでは医師会との関係が重要であり、 ンサルタント 1 社】 まって出店する『医療モール(クリニックモー ・立地条件が良いところでしか埋らない。近年では空いているクリニックモ 基本的には周辺地域から移転してもらうのが一 ル)』の開発は、複合ビルやショッピングセン 番良い。 ールも多く発生している。 ターのデベロッパーにとって、付加価値の高 ・建物については、デペロッパーが所有し、一括 い集客アイテムとして誘致する動きも目立っ ・大手企業がデベロッパーとなって老人ホームと医療モールとの複合開発を マスターリース、医者にテナントとしてサブリ 行っている事例がある。 てきている。 ースする仕組となる。 〔病院〕 〔病院〕 ・堺市内は一般病床の増床規制があり、開設するためには、堺市内、特に南 ・増床規制がある地域である。 区内の病院移転が前提となる。 （地域医療の充実） ・産婦人科ではベルランド総合病院が、市民病院に次ぐ施設となっている。 〔その他医療・福祉系施設〕 ・行政の医療・医療関係の計画が３年に１度見直すので、その際に医療法人 が特別養護施設などと合わせて開発することが考えられる。 ・老人ホームでは、堺では大手企業の施設が無いので、泉北ニュータウンの 戸建住宅の高齢者をターゲットとした高額所得者向けの老人ホームが考え られる。 ・堺市では特別養護施設から老人ホームまで廉価なタイプが多い。 ○その他 導入機能イメージ ヒアリング対象業種【件数】 ・ホテル【2 社】 生 活 サ ー ビ ス 機 能 ・デベロッパー【1 社】 （宿泊・宴会機能の強化） 生活サービス機能 ・ウェディング【１社】 ・コールセンター【1 社】 ・農業従事者雇用創出事業者【1 社】 務 機 能 （雇用創出） ・農村型観光施設【1 社】 業 務 機 能 （周辺施設等との連携） 泉ヶ丘地区に関して 出店にあたっての与件 ・価格競争が激しく、業界として厳しい。よほ どの都心案件でないと展開が難しい。 ・関空周辺のホテルでも価格破壊が起こっており、南大阪での新規出店は難 しい。観光や工場進出等との連動性があれば可能性があるが、郊外の住宅 地では需要が見込めず、自ら投資しての出店は難しい。 ・運営委託での協力は可能。ただし、宴会（料飲） 部門は収益性に乏しく、導入することは困難。 ・宴会部門（料飲部門）は宿泊で得た利益を相 殺するか、もしくはマイナスになる部門とな っている。 ・婚姻件数の現状傾向が続く市場で、業界とし は厳しい。 ・コミュニティ・ホテルは、ビジネスユースがないので可能性は低い。 ・競合が尐ないエリアであり、現在大阪市内の施設を利用している。 ・基本的に賃貸又は借地が条件となる。 ・式が無い日はレストランとしての集客が検討できる。 ・但し、こだわりへのニーズ対応で業績を伸ば す企業もある。 （ブライダル・宴会機能） 業 動向 〔コールセンター〕 〔コールセンター〕 〔コールセンター〕 ・顧客への電話対応業務を専門に行う事業所・ 部門。全国に立地している。人件費等を低く 抑えられる地方部に立地が進んでいる。関西 のニュータウンにも立地している。 ・南大阪で検討した経緯はないが、労働力が多いという点でニュータウンは 良いのではないか。 ・一定の人数が収容でき、電話回線等を整備して事業所を構えることのでき る床があることが重要。 ・一定の人数が収容できる床が必要。人件費、賃 料等低く抑えられることが条件となってくる。 インターネットや電話回線といったインフラが 整備されていることも重要。 〔農業従事者雇用創出事業者〕 〔農業従事者雇用創出事業者〕 〔農業従事者雇用創出事業者〕 ・農業従事希望者の初動期の支援、生産、販売 等の研修を行っている。 ・一般的に継続的に農地を借りることができるかが重要。周辺でマンション 開発等が起こりうるなど貸す側にとってのメリットがないと難しい。 ・必要与件等は業務によって異なるので、一概に は言えない。 ・一般的に販売地が近いということはメリットになり得る。 ・一般的に、パソコン作業等のスペースは必要。 ・施設は郊外にあり、施設内にショップ等も併 せて立地している。 ・料理教室等の開催、道の駅やアンテナショッ プ等での販売等をしている施設もある。 ・駅前のイベント等での連携は考えられる。 （現在もワゴンセール等を実施） ・ショップやショールームの場合は、賃料等との バランスで採算が取れるかどうかが重要とな ・アンテナショップやショールームを集客力のある駅前に展開を検討したこ る。 とはある。泉ヶ丘駅は集客力のある駅前だが、立地的に近距離。 ・駅前に展開するためには、一定の収益が上げられ、賃料、スタッフ人件費 など採算が取れることが前提。そのため、集客力のある駅前が候補となる。