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賃貸管理ニュース2015.3 - ファーストホーム｜名古屋市不動産
用するというアイデアです。お客様の立場 で見てみると、少額で計算しやすい費用で 入居できる部屋は、他の物件と比べて魅力 的に映ることでしょう。「そんなことまで 家主が面倒をみるのか」と考えるよりも、 同じ対策費を使うなら「お客様はどれに一 番“お得感”を感じるか」という選択の問 題です。 最後の活用方法は室内設備です。迷って いるお客様に「好きな室内設備が選べる」 という条件を提示します。どんな設備が選 べるかは対策費の予算によりますが、エア コン、テレビドアホン、浴室乾燥システム、 壁に据付けの液晶テレビなどは喜ばれるで しょう。あるいは、ケーブルテレビの使用 料（１年分など）やインターネットサービ スの使用料（同じく）として活用もできま す。 さて いかかでしょ う。昔はオーナー様 が借主に、このよう なサービスをするこ とは考えられません でした。今でも、お 部屋に競争力がある なら必要はありません。しかし競争力には 限界がありますし、同じタイプのライバル 貸室と遜色ない状態なら、これらの「お得 感」は迷ったお客様の背中を押す決め手と なるのではないでしょうか。 「借家の立退きＱ＆Ａ ７４」 住宅新報社 本書は、家主側から退去を求めるときの 実務書です。実際に起きたときは弁護士や 管理会社に任せればいいのですが、オーナ ー様も知識として知っておいて損はありま せん。 著者は３０年間で２０ ０件以上の明渡しを完了 させたという弁護士さん で、本書の執筆にあたっ て２２５の判例を調べま した。その結果で分かっ たのは「家主の正当事由 を裁判所はたやすく認め ない」という通説が間違いである、という ことでした。立退き裁判では、「最高裁では ８割」が「下級審でも７割」が正当事由を 認めていたのです。ただ判例はほとんどが 東京で、居住用より事業用が圧倒的に多い という特徴がありますが、だからといって 立退き問題が東京の事業用物件で特に多い ということではありません。実際に起きる 立退き交渉には居住用も多いし、地域にも 大きな差はないと思われますが、話し合い や裁判所の和解の勧告によって解決されて いるので判例として残っていない、という ことのようです。都心の居住用や店舗事務 所等の交渉は立退き料が高額になるので、 和解が成立しにくいのですね。 家主が借主に立退きを求めることができ るのは「借主に契約違反があるとき」と「家 -2- 宮崎裕二著 主に正当事由が認められるとき」です。借 主に契約違反がなく、家主側の都合で退去 を求めるときは、まず借主に対して契約解 除を告げることから始まります。契約期間 が決まっているときは契約満了の６ヶ月前 までに「更新しない」と通知し、もし契約 期間に定めがないときは、いつでも６ヶ月 前に通知することになります。そして「話 し合い」によって解決を目指すのですが、 話し合いで解決できないときは、調停や裁 判という手段が使われることになります。 そのとき裁判では「家主の正当事由が認め られるかどうか」が焦点となります。 裁判所が正当事由 として最も重要視す るのは「家主と借主 のどちらの必要性が 強いか」ということ です。それ以外にも 重視される要素はあ りますが、それらは やや付属的に考慮さ れる傾向があり、さらに「立退料」が補完 要素として登場します。もし家主の正当事 由が認められるとしても、無条件ではなく 「立退料の提供」が条件となることが多い のです。たとえば、「家主の自己使用」とい う理由で解約を希望した場合、一概（がい） に、「認められる」とか「認められない」と いうのではなく、裁判所は双方の事情を勘 案して事案ごとに判断しています。もし認 められるときでも、立退き料との引き換え が求められる事が多いのです。解約の理由 が、「家主の身内が使用する」とか「家主 の経済的理由による」とか「建物を解体し て建て替える」ような場合でも同じです。 ２２５の判例から立退き交渉の現状を分か りやすく解説していますので、さらに詳し くお知りになりたいときは、ぜひご購読く ださい。 「借主としての外国人」 Ｂ 建設や介護や飲食店や小売などの現場 で「人手不足」が深刻のようですね。 Ｄ そうですね。働く人がいなくて閉店に 追い込まれたりしていますね。 Ｙ 近所のコンビニにも日本語が片言の店 員さんが見られるようになりました。 Ｔ 不足している人手を外国籍の方で補っ ているんですね。 Ａ コンビニで買うお弁当にも、生産した り加工したり販売する現場のあらゆるとこ ろで「人手不足」が起きているみたいです。 今や外国の労働力がないとお弁当も食べら れない。 Ｄ 僕らの時代は、 店を増やして従業員 を多くすることが会 社発展の証（あかし） と思っていました が、今はそれがリス クになるなんて価値 観は大きく変化するものですね。 司会 日本人の人口は減り始めているので すから、足らない分を外国から補うという 傾向は これからも増え続けるのでしょう。 そうなると「住む部屋」が必要になります。 賃貸物件のオーナーである皆さんの出番と いうことになりますね。 Ｔ オリンピックも控えているし、外国人 の住居の必要性が増していくワケですね。 Ａ 賃貸住宅の供給が続いているので空室 に困っているオーナー側の問題があります。 一方で、不足している労働力を補う外国人 が「住まい探し」で困っているという現実 もあります。普通に考えれば両者の思惑は ピッタリと合うはずなのですが。 Ｂ できれば外国人には「貸したくない」 と考える方もいるという現実もありますね 司会 外国人に貸すのは問題なのですか？ Ｄ そんなことはないと思います。僕は、 近くの工場で働くブラジルとペルーの方に 住んでもらっていますが、キチンと約束を 守る人は多いと思います。ただ、一部に不 良外国人がいるのも事実でしょうが、それ は日本人でも同じことですよね。 Ａ 不法滞在をしたり犯罪行為をするよう な外国人は当然に排除しなければなりませ んから、在留カードやパスポートをチェッ クします。でも真面目に日本で働く外国人 が多いですよ。当たり前ですけど。 司会 では何が問題なのですか？ Ｔ やはり生活の文化の違いがトラブルに なることがありますよね。ゴミの問題や料 理とか友人を招いて泊まらせたりとか。 Ｄ 遠い異国で暮らしていれば同じ境遇の 友人を招きたくなるのは当然ですけどね。 Ｔ でも人数や頻度が多かったりします。 別に騒ぐワケではなくても、多勢が外国語 で話し合えば他の入居者には気になります よね、料理の香りも違うし。それが月に数 回の頻度で起こってクレームになったこと があります。 司会 ではどうした らいいのでしょう？ Ａ 国土交通省では ガイドラインを用意 していますね。我々 のような民間賃貸住 宅に、外国人を円滑 に入居させることを 目的に作られていて、オーナーと仲介業者 と管理業者向けに編集されています。 Ｔ どんなことが書かれているのですか？ Ａ 外国人に貸すことに不安を感じるオー ナーに対してアドバイスしています。たと えば、ゴミ出しの方法や生活騒音について の「住まい方のルール」については契約時 に説明しましょう、とか。日本では、両隣 と上下階の部屋の入居者に挨拶する習慣が あるので、それを勧めるように、とか。 Ｔ へぇー。最近の日本の若者でも挨拶し -3- ない人は増えてるのに（笑）。 Ａ あるいは、日本では無断転貸が禁止さ れていることと その理由を説明しましょ う、とか。家賃支払いが不安なら家賃債務 保証サービスの利用を勧めたりしています。 そして、外国語の入居申込書や賃貸借契約 書が用意されています。 Ｙ 外国語とは？ Ａ 英語、中国語、韓国語、スペイン語、 ポルトガル語の５カ国語ですね。「外国人向 け部屋探しのガイドブック」というのもあ り、すべてインターネットでダウンロード できますよ。 司会 それで解決で きますか？ Ｄ そんな単純では ないと思いますが、 入居前に日本の「賃 貸住宅での住まい方 ルール」をしっかり説明すれば、トラブル はそれなりに防げるのではないでしょうか。 でも、外国人特有の問題はありますから、 起こったら解決していくしかありませんよ ね。 Ｙ 空室を埋めるのに苦労して、入居した あとまでトラブルで苦労したくないです。 Ｄ でもそれが賃貸経営ですよね。部屋が あれば必ず埋まり、部屋が埋まったら手間 いらずで家賃が入ってくるというような、 そんな楽な商売ではありませんよね。その ために管理会社さんもあるのですし。 Ｙ うーん。僕は外国人の方に貸した経験 がないのですが、ちょっと慎重になります ね。 司会 オーナーさんによっても色々ですね。 日本の人手不足を外国人が補っていくとい う現実と、空室の問題を解決するために外 国人というマーケットがあるのは事実です。 そこには外国人向けの「貸し方の工夫」と いう課題もあるようですね。有り難うござ いました。 Ｑ．私は賃貸マンションを経営して青色申告しています。 息子が海外赴任することになり、自宅としている区分所 有マンションを貸すことになりました。税務申告はどの ようになりますでしょうか。他に気を付けることはあり ますでしょうか Ａ．息子さんは、海外転勤で国内に１年以 上「居住」しないので「非居住者」という 扱いになります。「非居住者」でも、国内で 家賃収入などがあるときは確定申告する必 要がありますので、お父様が「納税管理人」 となって、代わりに申告と納税をされたら よいでしょう。そのためには、納税地を所 轄する税務署長に届け出る必要があります。 申告の方法はお父 様と同じですが、貸 室が１戸なので白色 申告となりますね。 家賃等の収入に対し 必要経費を計上して 損益を算出するのも同じです。必要経費と して保険料や不動産業者への手数料以外に、 住宅ローンの利息や減価償却費用が計上で きますが、特に減価償却費用は、実際に支 出していないのに経費計上ができるので有 利です。原価償却額を計算するために、ま ず分譲マンションの購入価格を土地と建物 部分に分けます。その金額は売買契約書を -4- 見れば分かるでしょう。建物部分から更に 付属設備を分けます。７対３の比率（建物 70%付属設備 30%）でよいでしょう。そし て、建物は定額法で、付属設備は定率法で 減価償却します。定率法の方が最初の償却 額（必要経費）を大きくできるので、その 分利益を少なくできますから有利です。こ のように申告します。 気を付けるのは法人に貸し付けるときで す。自宅を貸すときは、後々のトラブルを 避けるために、賃借人に法人を指定するケ ースが多いのですが、海外赴任している家 主の不動産を法人が借りると、支払う家賃 から２０．４２％を源泉税として預かり、 納税する義務が生ずるのです。これは賃借 人の義務なのですが、その面倒な手続きを 避けたい法人もいますので、事前に説明し ていないとトラブルになってしまいます。 募集する仲介会社さんに相談してください。 そして、一定期間で日本に戻ってくるので しょうから、定期借家で契約することをお 勧めします。 ■ 発 行 日 ; 2015.3.1 第 3 巻 8 号 （ 通 算 32 号 ） ■ 発 行 所 ;株 式 会 社 フ ァ ー ス ト ホ ー ム 名 古 屋 市 南 区 内 田 橋 1 丁 目 6 番 2 号 フ ァ ー ス ト ビ ル 1F ■ 発 行 人 ;山 内 義洋 TEL.052-698-2224 http://www.first-hm.com/ ３月の花 白木蓮 木蓮（もくれん）科。 花言葉 「高潔な心」「慈悲」 開花時期は３月１０日頃から。花は白くて大形でよい香りがします。俳句では、 「白 木蓮」や「白蓮」が春の季語として使われます。英名は「マグノリア」といい、１ ８世紀フランスの植物学教授「Magnol」の名前が付けられました。モクレン属の花 は「地球上の最古の花木」と言われていて、なんと、白亜紀の地層からモクレンの 仲間の化石が発掘されています。草食恐竜もモクレンを食べていたかもしれません。モクレンのつ ぼみの先は必ず北を向くので「コンパスフラワー」とも呼ばれます。日がよく当たるツボミの南側 が膨らみ、先端が北を向くのです。モクレンのツボミを見れば方位磁石の代わりになりますね。 「お客様に“お得感”を 感じていただく工夫」 甲乙付けがたい商品を前に迷ったとき、 ちょっとした理由で「どちらか」を選ぶこ とがあります。それは、ほんの少しの「お 得感」だったりします。オーナー様のお部 屋にも、そのような「お得感」を用意して おくのは、空室対策の一手（ひとて）にな るはずです。実は、このシリーズで紹介し た「カスタマイズできる部屋」も「家具や 家電がセットされている部屋」も、 「お得感」 を与えるのが目的のひとつでした。 お客様が「得をする」ということは、そ の分をオーナー様が「負担する」というの が前提ですが、その負担分は、空室を早期 に埋めるための対策費ということになりま す。対策費を有効に使って一日も早く部屋 を決めよう、という考えですね。では、ど のような有効的な使い方があるのでしょう か。 まずは「フリーレ ント」という使い方 です。入居後の最初 の１ヶ月から数ヶ月 分の家賃をサービス します。最近では、 お客様がインターネットで探すときに、最 初から「フリーレント物件」という条件を つけることが出来るようになっていますの で、オーナー様の貸室がお客様の目に触れ やすくなるという利点があります。。 初期費用か室内設備か つ ぎ に 、お 客 様 は 「初 期費 用 を少 な くし たい 」 とい う 要望 を持 っ てい ま すが 、ア ン ケー ト を見 ると 、 その 要 望は 年々 増 して いるようです。お金がない人が増えたとい うより、それが部屋を探すときのトレンド なのかもしれません。初期費用で思い浮か ぶのは「礼金と敷金」ですが、こちらもア ンケートによると「礼ゼロ・敷ゼロ」で募 集する貸室が増えていて、もはや「珍しい」 ものではなくなりました。それ以外の初期 費用には、前家賃（入居時の日割り分）、火 災保険料、保証料（保証会社を使う場合）、 鍵交換費用などが必要ですが、それらを含 めて「○○○円パック」で入居できるとか 「ゼロ円」で入居できる、というサービス があります。そのサービス分に対策費を活 -1-