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バｰドレポート
2014年6月2日 第979号 バｰドレポート 株式会社バード財産コンサルタンツ 160-0023東京都新宿区西新宿7-22-37 ｽﾄｰｸ西新宿102 電話 03-5389-0988 FAX 03-5389-0933 月額2160円 月8回 FAX発行 http://www.bird-net.co.jp/ フルローン不動産投資の投資対象は不動産か超低金利か 何が買われているのか 「平成25年世界地価等調査」 (日本不動産鑑定士協会連合会資 マンションが売れています。 料)を加工しました。一番左は、ミ しかし本当に売れているのは ドルクラス集合住宅の一般的キャッ プレート・二番目は各都市の集合住 マンションそのものでなく、超 宅マンション価格(日本は練馬区豊 低金利の1％住宅ローンかもし 玉北・為替ドル79.86円・70㎡に換 算加工)・三番目は左記物件の表面 れません。国の政策と銀行間競 利回り(12ケ月分賃料÷物件価格)。 争により、「超お買い得の低金 2950 万円 6.1% 東京 5.3% 利ローン」はバーゲン中です。 シドニー 3513 万円 4.3% 4.0% 5426 万円 4.3% 単に「私は幾らのマンション ロンドン 4.3% 6725 万円 2.6% 3.0% を買う」のではなく、「幾らの パリ 6749 万円 3.2% ニューヨーク 3.5% ローンなら給料で返済できる」 3392 万円 2.6% サンフランシスコ 5.5% から 「幾らのマンションを買う」 シンガポール 2.2% 11777 万円 2.6% 8326 万円 2.5% 3.2% のです。金利が返済額を決め、 香港 2690 万円 2.1% 台北 1.5% 返済額が物件を決めます。 日本と米国の不動産投資 全額ローン5000万円で35年元 地域用途で投資物件利回りは 利均等なら、金利1％で月返済 随分違いますが、日米ともネッ 額14万円。5％なら月25万円。 ト(手取り)利回り5％とします。 月14万円で1％なら5000万円 物件取得のローン金利は、日 ローンが組めますが、5％月14 万円返済で組めるのは2800万円。 本で2％、米国では5％(実際は 各1-4％、4-6％)とします。 購買可能額から見れば、金利 日本はネット利回り5％で金 1％が5％に上がれば5000万円物 件は2800万円に値下がりします。 利2％、フルローン可能でした。 最近厳しくはなっても、日本 「金利が上がりそうだから今 買う」と「価格が値下がりしそ はフルローンでそれなり投資物 件が買える稀有の(唯一の？)国。 うだから今買う」とは同義です。 だからサラリーマンでも億円 もっとも金利上昇なら好景気 単位一棟物件投資が可能でした。 で給料増のはずで、皆の返済能 値段より高い土地建物(積算) 力が14万円から25万円に増えれ 銀行評価の担保物がローンに必 ば金利5％に上昇したとしても 購買可能額は5000万円のまま。 要ですが、日本にはそんな物件 が市場にありました。持ち出し さて売れているのは、マンシ ョンなのか、超低金利なのか。 がないので老後まで半永久所有。 フルローンや激少自己資金な 25年間近くも金利は下げ続け 「安く買う」のに注力します。 ゼロ金利。歴史的な異常事態か ら 投資物件を買うようで、実は もしれないことを忘れ、私たち は超低金利に麻痺しています。 超低金利ローンを買っていた？。 買えてしまえば持ち出しナシ。 たとえバリューアップ(価値を 上げ価格引き上げ)に不熱心で も、結果的に持ち続けられます。 米国でネット5％物件を、元 金返済なしの金利5％フルロー ンで買えたとして、差益ゼロ。 そもそもこんなフルローンの ドル融資はそもそも困難です。 ぎりぎりローンで買った投資 家は、絶えず持ち出しリスクに さらされ、買う前から出口戦略 (高値売り抜け)を頭において、 「高く売る」ことに注力します。 キャッシュフローを意識して バリューアップに挑みます。 設備と管理を改善し、家賃収 益を増やし、経費を節約し、Ｐ Ｍ会社(管理会社)を選びます。 収益価格はＰＭ会社の努力次 第で変わります。ＰＭにカネを つぎ込みバリューアップです。 日本バブル期は利回り2％金 利6％、出口転売のフルローン 所有は破綻への一本道でした。 さて今の日本は物件投資なの か、超低金利ローン投資なのか。 よく分からないまま投資します。 「金利急騰ならどうなる？」 との神学論争も盛んで、永久に 低金利かもしれませんが…。 株の世界は「素人が踊り始め たら相場は終り」とか。サラリ ーマン参入の投資物件相場は…。 ただ世界比較で日本は超格安 相場、その安さを知ったアジア マネーがドンと買い上がります。 2013年5月27日 第930号 バｰドレポート このレポート第 930 号は､バードレポ ート第 979 号(2014 年 6 月 2 日号)を お読みの際の参考になさって下さい。 不動産で「金利が上がりそう」と「値下がりしそう」は同義 不動産価格＝収益÷利回り 金利が上がれば、利回りが上 がり、すると不動産価格は下が ります。不動産価格の基本です。 超低金利幕引きも間近のよう で「金利が上がりそうだからマ ンション買おう！」の声。しか しその声は「値下がりしそうだ から買おう」と同義です。 マンションの購買可能価格 仮定で恐縮ですが、マンショ ン購入は必ず全額ローン(自己 資金ゼロ)で、返済額は年収の 25％に限る、との前提とします。 3000万円の物件を30年ローン で買います。金利は2％。返済 額は年133万円なのでこの物件 を買うＡさんの年収は532万円 です(532万円×25％＝133万円)。 金利が4％に高騰します。4％ での同条件のローン返済額は年 172万円へと3割増となります。 Ａさんの年収では買えません。 金利4％ならＡさんが年収25％ で返済できる金額は3000万円で なく2322万円。買える物件価格 は2322万円へ2割ダウンします。 言い方を変えると、年収532 万円のサラリーマンを販売ター ゲットとする物件価格は3000万 円から2322万円に2割下落です。 返済能力つまり購買可能価格 から見たとき、金利が2％アッ プして価格は2割下落しました。 Ａさんがどうしても3000万円 の物件を買いたいのなら転職等 で年収3割増の687万円を目指し ます。返済額を3割増やすため 年収を3割アップさせることで す (687万円×25％＝172万円)。 これは何を意味するのか・・・。 全サラリーマンの年収が3割 アップすれば、購買能力も3割 増となり、金利上昇でのマンシ ョン価格下落を吸収します。 金利高騰なら好景気のはずで、 日本中のサラリーマンの年収は 3割アップもするでしょう。4割 上がればドンと値上がりです。 もし給料アップがなければマ ンション価格は値下がりです。 給料増なしでも値下りさせな い為には前提を変えます。年収 25％条件を32％に変え(532万円 ×32％＝172万円)ローン返済で 無理する社会に変えることです。 ション価格値上がり。しかしリ ーマンショックで信用収縮です。 いずれも数年でケリが付きま した。さて、今回はどうなる？ もっとも巷で噂のハイパーイ ンフレや国家破綻なら？？ 収益還元価格ならどうなる 賃貸用不動産価格は20年かけ て、土地神話価格から収益還元 価格へと変貌しました。 家賃収入500万円のビルで期 待利回り5％なら価格1億円です。 金利が5％上昇し、期待利回り も5％上昇し10％になります。 家賃収入が500万円のままな ら期待利回り10％で価格は5000 万円へと半値に下落します。 利回り上昇でも物件価格を1 億円に保つには、インフレ好景 「今買わないと」人気で 気を背景にして家賃収入を倍の マンションは、土地神話消滅 1000万円に引き上げることです。 から20年かけて、値下がりが当 そうすれば期待利回り10％で 然の長期耐久消費財に変貌しま も価格は1億円のままです。 した。しかしアベノミクスのこ ただ、金利と期待利回りの差 こ数か月で様子が変わりました。 (リスクプレミアム)は拡大や縮 マンションは値上がり期待資 小をしますし、現実の不動産価 産に戻ったようで、新築価格も 格は理屈通りに動きません。 値上りを始めそうです。 建設資材や工賃の高騰、様々 「今買わないと買えなくなる」 な欲や思惑も入り乱れます。そ …値上がり予感と金利上昇不安 して、給料も金利もインフレ好 が急速に広がっています。 景気で上がるとは限りません。 昭和バブル初期1986年の新築 株や不動産の資産価格は、消 マンションは「今買わないと」 費者物価に直接反映されません。 人気で高倍率。中古価格と新築 物価インフレと資産インフレ 価格が逆転します。しかし政府 は別ものです。昭和バブル期は 日銀が金融を絞りバブルは崩壊。 資産インフレでしたが物価イン ミニバブルでは2004年頃マン フレではありませんでした。