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暮らしの 判例 消費者問題にかかわる判例を 分かりやすく解説します 国民生活センター 相談情報部 中古住宅売買での擁壁やブロック塀の 瑕疵に関する売主と仲介業者の責任 本件は、仲介業者を通して中古住宅とその敷地を購入した買主が、土地の擁壁の耐震 か し 性が欠けていること、土地の境界であるブロック塀が隣地に越境していること等の瑕疵 があるとして、土地建物の前所有者ら （以下、売主） の瑕疵担保責任や仲介業者の債務不 履行等を主張し、損害賠償を求めた事案である。 裁判所は売主の瑕疵担保責任、仲介業者 の説明義務違反による債務不履行を認め、 売主と仲介業者に総額約 350 万円の支払い を命じた （東京地裁平成 25 年 1 月 31 日判 決、 『判例時報』2200 号 86 ページ） 。 原 告：Xら （購入者、買主） 被 告：Y1ら （土地建物の前所有者、売主） Y2 （仲介業者） 関係者：A （Xらの南側隣地所有者） B （売買当時の Xらの北側隣地所有者） C （Ｂの次の北側隣地所有者） の売買契約 （代金約 9500 万円）を締結した。こ 事案の概要 の契約で、①所有権は残代金を支払った時 （期日 は８月３日） に移転し、同日引き渡す ②引き渡す 本件は、Xら夫婦が Y1らから中古住宅 （築 20 年以上）と敷地を購入したが、その土地の南側 隣地との間の擁壁 （土壌の横圧による斜面の崩 壊を防ぐために設計・構築される壁状の構造物。 南側隣接地、 所有者はA X らの自宅は南側に比べて約 1.5 メートル高い） 本件の土地建物、 所有者はY1ら、 のちにXら 北側隣接地、 所有者はB、 のちにC とその上のコンクリートブロック塀に倒壊の危 険があり、また北側隣地との間のブロック塀に 高さ1.5ｍ ついても所有権の帰属が不明確であったという Aが2009年１月の申し入れ 以降、擁壁の倒壊に備えて設 置したコンクリートフェンス 事案である。 ⒈契約に至る経緯 X らは Y1らと 2009 年４月 30 日に土地建物 図 2016.5 国民生活 36 ブロック塀の所有権の 帰属が不明確。Xらは ブロック塀にポストと 表札を設置していた 本件の土地建物および南北の隣接地とその間の擁壁 暮らしの判例 日までに Y1 らが隣接する土地の所有者らの立 成した測量図 （以下、７月測量図） では、境界標 ち会いを得て作成された土地測量図を交付する を設置して境界を特定しており、ブロック塀の ③本件土地につき現地にて境界標を示して境界 多くが北側隣地内に完全に入り込んでいること を明示する ④契約書記載面積と実測面積の差 が明確になった。しかし B は撤去を求めなかっ が１㎡未満の場合は精算しないことなどが定め た。Y1 は測量士から越境との指摘を受けてい られていた。瑕疵担保責任については、引渡完 たが、Y2 に任せ、自らは X らに説明しなかった。 了日から３カ月以内に請求を受けたものに限 X らは、翌月に Y2 から建物と７月測量図を引 り、修復のみ責任を負い、本件契約の無効、解除 き渡された。９月に７月測量図を前提に Y1 と または損害賠償請求はできないとされていた。 B で境界の合意について確認を行い、確認書を この売買について Y1らは Y2と媒介契約を締結 作成した。2010 年 12 月になって、X らは北側 し、X らも Y2 と一般媒介契約を締結した。４月 隣地の新所有者Ｃから既存の建物と共にブロッ 30 日に Y2 は X らおよび Y1らに対し重要事項 ク塀を壊す予定だと言われた。ブロック塀にポ 説明書を交付し、Y1らは X らに物件状況等報告 ストと表札を設置していた X らは、自らの出費 書および設備表を交付しているが、この物件状 でブロック塀を壊し、自己の土地内に新たにブ 況等報告書には、 越境、 境界に関する 「取決め書」 ロック塀を設置した。 「紛争」等についての記載は 「無」 とされていた。 X らは、擁壁の耐震性の問題や、ブロック塀 ⒉南側隣地との擁壁の概況 の所有権が自らになかったことを理由に、Y1ら 形状は、下部は大谷石が積まれ、その上にコン に対して、瑕疵担保責任、債務不履行、不法行 クリートブロックとフェンスが設置されていた。 為に基づく損害賠償請求を、Y2に対して、媒介 X らの購入前に擁壁にずれが生じ倒壊の恐れ 契約の債務不履行、不法行為に基づく損害賠償 請求をした。 があったため、A は Y1 らに擁壁の改善を申し 入れたが、拒否されていた。 理 由 2010 年１月には、区役所職員が現地調査に ⒈擁壁について 赴き、上部コンクリートブロック等が危険な状 態にあるため補修作業を直ちに行ってほしいと コンクリート部分の南側傾斜、大谷石に特段 X らに指摘した。それを受けて同年３、６月に 耐震補強がなくひびもあり、区役所職員も倒壊 ２回、X らは Y1に通知書を出し補修費用負担を の危険を指摘したが、土地の土台の耐震強度に 求めた。なお Y1らは応じず、同年８月に Xらは は具体的な数値上の計算等がなされず、土台自 Y1 に見積書を送付し自ら補修を行う旨申し入 体が崩壊するおそれがどの程度かは明らかでな れ補修工事を発注した。その工事中に、 「擁壁 い。もっとも、外観上目視した限りでも倒壊の の土台の一部にひびが入っている」 「特段の耐震 おそれを感じる者がいる程度にブロック塀が傾 補強がされていない」 などの事実が発覚した。 斜しており、さらに土台部分を掘り下げてみる ⒊北側隣地との境界ブロック塀をめぐる概況 ことで本件擁壁に特段の耐震補強を施していな X らの購入前の 2009 年３月時点の測量図で いことが確認されていることからすれば、土台 は、ブロック塀が北側隣地の土地に完全に入って の崩壊にまでは至らなくともブロック塀の倒壊 いるとの指摘はなく、その測量図は Xらと Y1ら が生じる可能性が高いと認められる。ブロック の売買契約時に添付された。契約時に、X らには 塀の倒壊により、特に南側隣地の居住者等の生 ブロック塀を含め越境なし、境界標一部なしと 命、身体、財産に対する重大な危害が及ぶこと 伝えられ、ブロック塀は B と共有とされていた。 が容易に予想されるから、本件擁壁に瑕疵が認 2009 年７月に、同じ測量士が測量を行い作 められ、Y1 には瑕疵担保責任があるとした。 2016.5 国民生活 37 暮らしの判例 なお、３カ月の申出期間制限については、期間 の帰属が明確でないことを売買目的物の 「瑕疵」 が短いことから、この期間内に売主の担保責任 ととらえている点である。権利関係が不明確な を問う意思を裁判外で明確に告げれば足りると 点をとらえて瑕疵担保責任を適用していること して X らの Y1 への請求を認めた。Y2 の責任に は、消費者が買主の場合は救済につながる面も ついては、専門的知識の提供の義務は無いとし あるが、売主となった場合には逆に働くことも て認めなかった。 考えられる。 ⒉ブロック塀について 第三に、担保責任に関する免責条項の主張を （土地所有者と塀や柵の所有者が一致しない 認めなかった点である。引き渡しから３カ月以 こともあることを認めつつも）本件ブロック塀 内に請求することを求める条項については、本 がいずれの所有に属するか証拠上必ずしも確定 件が引用する下記最高裁判決が民法 570 条の準 できない状況が生じている。本件境界ブロック 用する 566 条３項 （売買の目的物に他の権利が 塀が北側隣地に越境していることで、 「境界線 設定されていた場合の売主の責任）の１年の行 上に設けた塀や柵は相隣者の共有」と推定する 使期間について除斥期間としたうえで、売主に 民法 229 条による推定が働かず、X らの主張が 担保責任を問う意思が表明されれば足り、裁判 困難になっている。仮に X らの所有であるとし 上の権利行使まで求めていないこととバランス ても、その土地利用権の立証は容易でないから、 をとっている点は理解できる。 本件ではさらに、 Ｃから撤去を求められ、使用に支障が生じるこ その３カ月以内に意思も表明されなかった場合 とも考えられる。さらにＣが本件ブロック塀の でも信義則と民法 572 条 （担保責任を負わない 単独所有を主張している等北側隣地所有者との 旨の特約）に照らして請求を認めた点が特徴的 法律関係が不安定になっていることは否定でき である。越境しているブロック塀に関して、越 ず、このような状況にあったこと自体、本件土 境の事実を認識した後に説明しなかったことか 地建物売買の目的物に瑕疵があるということが ら、損害賠償請求も認められるとした点は特徴 できるとして、Y1 の瑕疵担保責任を認めた。 的である。特定物の瑕疵担保責任に関する問題 また、Y2 は、本件土地建物の権利関係に疑 でありながら、契約締結時の説明ではなく、契 いが生じるおそれがあると認識した場合には、 約締結後の説明を問題としていることにも注意 適切な情報に基づいて取引できる環境を整える が必要である。 注意義務を負っていたが、最後の代金決済時に 第四に、不動産売買を仲介した宅建業者の責 はブロック塀の越境を認識していたにもかかわ 任であるが、契約締結時の重要事項説明等に関 らず、その説明をしなかったことは前述の義務 する責任ではなく、締結時の説明と異なる事情 に反しており、債務不履行責任を負うとした。 等を契約締結後に認識した場合の義務を認めて いる点である。媒介契約を締結している以上、 解 説 契約締結後も依頼主のための説明義務があるの は当然であり、責任を認めたことは肯定できる。 本件はさまざまな点で特色のある事案である。 第一に、土地付き一戸建ての売買契約で、擁壁 の瑕疵を認めている点である。最終的には擁壁 参考判例 の基礎部分の耐震性の不足も認定され、売主の 最高裁平成 4 年 10 月 20 日判決（『民事判例集』 46 巻 7 号 1129 ページ、裁判所ウェブサイト（民 法 570 条が準用する 566 条 3 項の期間制限に関 する判決）） 瑕疵担保責任が肯定されている。売主が消費者 の場合はたとえ擁壁の危険性を認識していなく ても責任を負うことになる。 第二に、隣地との境界のブロック塀の所有権 2016.5 国民生活 38