不動産の鑑定評価

不動産鑑定業務のご案内
不動産を売買・交換するとき
『希望している値がつけば不動産を手放したい』
と思っているときには、
その不動産の『適正な価格』を知っておくことが
大切です。また、不動産を買うときや、等価交換
するときも鑑定評価を知っておくと安心です。
企業等の資産処分の際にも、鑑定評価を活用する
事で節税の効果があるケースもあります。
資産評価をするとき
土地建物の評価替えをするときや、現在の
資産価値を知りたいときには鑑定評価が必要です。
また、企業の固定資産の再評価のための資料と
しても有効です。
不動産の価格は流動的なものですから、
鑑定評価によってその時々の価格をしっかり
把握しておきましょう。
相続などで適正な価格が必要なとき
財産相続で一番頭を悩ませるのが土地・建物など
の不動産分配のこと。
鑑定評価を受ければ適正な価格がはっきりし、
公平に分配することができます。
共同ビルの権利調整・再開発
共同ビルの権利調整や再開発関連の場合、
権利関係が複雑でとても煩雑なもの。
複雑なものをスッキリさせ、無用なトラブルを防ぎ、
スムーズに運ぶためにも
客観的で公平な鑑定評価が有効です。
不動産を担保にするとき
不動産を担保に融資を受けるとき、「鑑定評価書」
があれば融資額の予想が可能で便利です。
逆に担保を取るときには、評価額がはっきり
している事が必要です。また、工業財団を担保に
するときには、機械装置などを含む鑑定評価が必要
ですし、「鑑定評価書」は各金融機関から高い評価を
受けています。
不動産を賃貸借するとき
貸しビルやマンションなどの家賃を適正に決めたい
ときはご相談下さい。
「地代」「契約更新料」「名義書換料」なども鑑定評価
の対象になります。
また、「借地権」「借家権」「区分所有権」などの財産
価値判定の根拠として「鑑定評価書」が有効となり
ます。
裁判や課税上の不服申立てのとき
確定申告あるいは課税上の不服申立てなどで
税務署に提出する書類や、不動産の価格や賃料に
関連して裁判上の争いとなった場合の資料など、
鑑定評価やその手法がお役に立ちます。
不動産をもっと有効に利用したいとき
不動産の用途性、収益性等について調査・検討し、
有効利用に関する判断材料を提供します。
不動産のプロによるコンサルティングをお気軽に
ご利用下さい。
大切な不動産を生かすために
限りある国土だからこそ価値が問われる時代です。 土地問題の焦点は 「適正な地価」 と 「適正な利用」 をいかに図るかにあります。
不動産鑑定士は、 地域の環境や諸条件を考慮して 「不動産の有効利用」 を判定し、 「適正な地価」 を提案します。
不動産鑑定活用事例
物　件
倉庫・
事務所
雑種地
倉庫・
事務所の
底地地代
土地・
建物
( 居宅 )
事務所ビル
地　域
大阪市内
豊中市
東大阪市
宍粟市
堺市
目　的
結　果
同族間での不動産
売買を鑑定評価
資産整理に伴う
節税
親会社の経常利益が多い為、
簿価の高い不動産を子会社に
売却、その際鑑定評価を活用
し簿価評価より低い金額で当
期利益を抑える事ができた。
子会社は不動産所有により賃
料収入を得る事ができた。
相続税対策の為の
時価評価
前面道路からの高低差や面積
・敷地内の傾斜等、
『財産評価
基本通達』の評価手法を適用
する事が難しく、売却が困難
であった為、鑑定評価を活用。
相続財産評価を見直し、課税
遺産総額を大幅に引き下げた。
最大 33％ダウン。
地代減額請求
賃貸人より賃料値上げの申出
があった為、裁判所に調停の
申し立て。調停の基礎資料と
して、現行賃料を下回る継続
賃料の評価額を提出。調停の
結果、100 万円の減額ができ
た。
空家の不動産適正
価格の評価
空家になっている田舎の不動
産を、隣地所有者より購入し
たい旨申し入れ。
売買事例がない為鑑定評価を
活用した結果、先方提示額が
低い事が判明した。
不動産の同族間
売買の鑑定評価
賃料を受領する予定で、法人
所有の建物 ( 本社ビル ) を、
その法人の社長が購入希望。
建物鑑定により売買価格算定
を行った。
不動産鑑定報酬基準
【Ｉ】不動産鑑定報酬
（基本報酬額）
１．物件ごとの調査時における評価額をもとに、評価対象物件の類型に応じて、別表に定める額と
します。
（借地権付建物等にかかる報酬額の補正）
２．借地権付建物の報酬額は、当該物件の評価額に対応する「建物及びその敷地の所有権」の報酬
額に、当該物件の更地としての評価額に対応する「宅地の借地権」の報酬額と「宅地又は建物の
所有権」の報酬額の差額を増額補正します。
（複数地点等にかかる報酬額の補正）
３．複数地点等にかかる報酬は、次のとおり補正します。
(1)　近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に所在する複数地点の鑑定評価で、資料を共通に使
用できる場合の報酬額は、基本報酬額の最も高いものから第 2 番目以下の地点について、次
の率により減額補正します。
減 額 の 対 象 と な る 地 点
減額率
基本報酬額の大きさが第 2 及び第 3 番目の地点
20％
基本報酬額の大きさが第 4 から第 6 番目までの地点
30％
基本報酬額の大きさが第 7 から第 10 番目までの地点
40％
基本報酬額の大きさが第 11 番目以下の地点
50％
(2)　建物の区分所有権及び当該権利に係る敷地所有権の場合は次の取扱いとします。
基本報酬額が第 6 番目までは上記 (1) の取扱いとし、第 7 番目からは 1 住戸につき15万円
（消費税別）とし、この合計額をもって基本報酬額とします。
ただし、複合用途の区分所有建物の場合はそれぞれの用途区分ごとに上記取扱いとします。
（再評価割引）
４．鑑定評価時からおおむね 1 年以内に同一物件につき再度評価のご依頼があった場合で、前回の
資料を活用できるときは、報酬額の 30% 相当額を割引きます。
-1-
（割　増　料）
５．次の場合は、基本報酬額にそれぞれに定める額を加算します。
(1)　評価対象物件の類型による割増料
①　借家権、貸家の立退料
……………………………………… 内容に応じ 30% ～ 50％相当額
②　貸家（借家人居付の状態）………………………………… 内容に応じ 10％～ 30％相当額
③　各種財団（機械装置を含む）……………………………… 内容に応じ 50％～ 70％相当額
④　営業中のゴルフ場又は遊園地
…………………………………………………… 50％相当額
⑤　建付地・建物自体（部分鑑定評価）……………………… 内容に応じ 10％～ 30％相当額
(2)　遠隔地割増料
評価対象物件が、弊社の事業所所在地から起算して 80km 以遠又は島嶼に存する場合若しく
は宿泊を伴う場合……………………………………………………………………… 30％相当額
(3)　過去時点評価の割増料
価格時点が鑑定評価を行う時点から遡る年数に応じ下表のとおりとします。
遡　る　年　数
割　増　額
1 年を超え 5 年以内の場合
30％相当額
5 年を超え 10 年以内の場合
50％相当額
10 年を超える場合
別途協議とします
(4)　争訟物件評価の割増料 …………………………………… 内容に応じて 30％～ 50％相当額
(5)　限定価格・限定賃料の鑑定評価、その他特に手数を要する物件の鑑定評定の割増料
………………………………………………………………………………………… 30％～ 50％相当額
(6)　追加項目のある鑑定評価（例えば、地代の鑑定評価のほか更地の評価を必要とする場合）
………………………………………………………………………………………………… 30％相当額
(7)　英文鑑定評価書、鑑定評価書の翻訳料は、その量及び内容に応じ 50 万円（消費税別）以上
とします。
（旅　費）
６．５の (2) の遠隔地に該当する場合は次の交通費及び宿泊費を、また傭車賃を必要とした場合は
その額を旅費として申し受けます。
鉄道賃（特別急行料金
急行料金・座席指定料
金・寝台料金を含む）
グリーン車相当料金
船賃（特別船席・
特別料金を含む）
一等級
航空費
実費相当額
-2-
その他の
宿泊費
交通機関の運賃 （1 泊につき）
実費相当額
実費相当額
（そ　の　他）
７．前受金等の取り扱いは次の通りといたします。
(1)　鑑定評価のご依頼をお請けする際は、弊社所定の前受金をお預かりし、鑑定評価書発行の
際、報酬額との差額を精算します。
(2)　鑑定評価のご依頼を取り消される場合には、原則として次の取消料に消費税及び旅費等の
実費を加算した額を申し受けます。
実査後に取り消し申出の場合……基準どおりの報酬額を上限とし、作業の内容、進行状況
に応じて実費相当額。
(3)　お請けした鑑定評価のご依頼でも、調査の結果評価をお断りする事がありますので予め
ご了承下さい。この場合には、作業の内容、進行状況に応じて実費相当額に消費税相当額を
加算した額及び旅費等の実費を申し受けます。
【Ⅱ】
鑑定評価に関する相談等
(1)　相談料は次のとおりといたします。
①　口頭によるもの ････････････････････････････････････････ 1 件につき 8 万円以上（消費税別）
②　書面によるもの ････････････････････････････････････････ 1 件につき 15 万円以上（消費税別）
③　書面によるもので特別の調査研究を要するもの ････････ 1 件につき 20 万円以上（消費税別）
(2)　不動産の有効活用方策の企画立案、市場分析等の不動産コンサルティングについては、相談
内容に応じ別途協議させていただきます。
-3-
別 表
基 本 鑑 定 報 酬 額 表
類型
A
B
・宅地又は建
物の所有権
評価額
C
D
・宅地見込地 ・農地又は林
地の所有権
の所有権
・家賃
・宅地の
借地権
E
・宅地の区分
地上権
・地代
（単位：円、消費税別）
F
G
・建物及びそ ・建物の区分所
の敷地の
有権及び当該
所有権
権利にかかる
敷地所有権
5,000 千円まで
190,050
253,050
380,100
190,050
253,050
253,050
316,050
10,000 千円まで
190,050
317,100
443,100
221,550
284,550
284,550
355,950
15,000 千円まで
205,800
412,650
538,650
268,800
348,600
331,800
435,750
20,000 千円まで
237,300
475,650
601,650
300,300
411,600
364,350
514,500
25,000 千円まで
261,450
521,850
648,900
331,800
458,850
395,850
573,300
30,000 千円まで
277,200
553,350
680,400
363,300
490,350
427,350
613,200
40,000 千円まで
300,300
601,650
727,650
411,600
537,600
474,600
672,000
50,000 千円まで
331,800
648,900
774,900
458,850
584,850
521,850
731,850
60,000 千円まで
363,300
680,400
806,400
490,350
616,350
553,350
771,750
80,000 千円まで
411,600
727,650
854,700
537,600
664,650
601,650
830,550
100,000 千円まで
460,950
777,000
904,050
586,950
714,000
651,000
886,200
120,000 千円まで
497,700
813,750
940,800
623,700
750,750
687,750
919,800
150,000 千円まで
542,850
858,900
985,950
668,850
795,900
732,900
961,800
180,000 千円まで
588,000
898,800
1,024,800
708,750
834,750
771,750
1,002,750
210,000 千円まで
625,800
924,000
1,050,000
733,950
859,950
796,950
1,033,200
240,000 千円まで
663,600
949,200
1,075,200
759,150
885,150
822,150
1,063,650
270,000 千円まで
702,450
974,400
1,100,400
784,350
910,350
847,350
1,094,100
300,000 千円まで
740,250
999,600
1,126,650
809,550
936,600
873,600
1,124,550
350,000 千円まで
773,850
1,033,200
1,155,000
842,100
970,200
907,200
1,153,950
400,000 千円まで
802,200
1,075,200
1,186,500
882,000
1,011,150
947,100
1,182,300
450,000 千円まで
830,550
1,116,150
1,218,000
921,900
1,052,100
988,050
1,210,650
500,000 千円まで
858,900
1,158,150
1,250,550
962,850
1,093,050
1,029,000
1,239,000
550,000 千円まで
887,250
1,200,150
1,282,050
1,002,750
1,135,050
1,068,900
1,267,350
6 億円まで
916,650
1,241,100
1,313,550
1,042,650
1,176,000
1,108,800
1,295,700
7 億円まで
946,050
1,285,200
1,351,350
1,084,650
1,218,000
1,150,800
1,328,250
8 億円まで
976,500
1,329,300
1,396,500
1,127,700
1,262,100
1,194,900
1,363,950
9 億円まで
1,006,950
1,374,450
1,441,650
1,170,750
1,307,250
1,237,950
1,400,700
10 億円まで
1,037,400
1,419,600
1,487,850
1,214,850
1,351,350
1,282,050
1,436,400
11 億円まで
1,067,850
1,464,750
1,533,000
1,257,900
1,395,450
1,326,150
1,473,150
12 億円まで
1,098,300
1,508,850
1,578,150
1,300,950
1,439,550
1,370,250
1,509,900
1,098,300 円に 1,508,850 円に 1,578,150 円に
1 億円までご 1 億円までご 1 億円までご
12 億円を超え
25 億円までのもの とに 25,200 円 とに 31,500 円 とに 28,350 円
を加算
を加算
を加算
1,300,950 円に 1,439,550 円に
1,370,250 円に 1,509,900 円に
とに 27,300 円 とに 27,300 円
とに 27,300 円
1,425,900 円に 1,918,350 円に 1,946,700 円に
1 億円までご 1 億円までご 1 億円までご
25 億円を超え
50 億円までのもの とに 17,850 円 とに 22,050 円 とに 22,050 円
を加算
を加算
を加算
1,655,850 円に 1,794,450 円に
1,725,150 円に 1,878,450 円に
とに 18,900 円 とに 18,900 円
とに 18,900 円
1,872,150 円に 2,469,600 円に
1 億円までご 1 億円までご
50 億円を超え
100 億円までのもの とに 16,800 円 とに 21,000 円
を加算
を加算
2,712,150 円に 3,519,600 円に
1 億円までご 1 億円までご
100 億円を超え
500 億円までのもの とに 13,650 円 とに 15,750 円
を加算
を加算
8,172,150 円に 9,819,600 円に
1 億円までご 1 億円までご
500 億円を
とに 10,500 円 とに 13,650 円
超えるもの
を加算
を加算
2,497,950 円に
2,128,350 円に 2,266,950 円に
2,197,650 円に 2,377,200 円に
とに 21,000 円
とに 15,750 円 とに 15,750 円
とに 15,750 円
3,547,950 円に
2,915,850 円に 3,054,450 円に
2,985,150 円に 3,269,700 円に
とに 15,750 円
とに 13,650 円 とに 13,650 円
とに 13,650 円
9,847,950 円に
8,375,850 円に 8,514,450 円に
8,445,150 円に 8,729,700 円に
とに 13,650 円
とに 10,500 円 とに 10,500 円
とに 10,500 円
1 億円までご
を加算
1 億円までご
を加算
1 億円までご
を加算
-4-
1 億円までご
1 億円までご
を加算
を加算
1 億円までご
1 億円までご
を加算
を加算
1 億円までご
1 億円までご
を加算
を加算
1 億円までご
1 億円までご
を加算
を加算
1 億円までご
1 億円までご
を加算
を加算
1 億円までご
を加算
1 億円までご
を加算
1 億円までご
を加算
1 億円までご
を加算
1 億円までご
を加算
1 億円までご
とに 28,350 円
を加算
1 億円までご
とに 19,950 円
を加算
1 億円までご
とに 17,850 円
を加算
1 億円までご
とに 13,650 円
を加算
1 億円までご
とに 10,500 円
を加算
（注）１．報酬額算定の基礎となる評価額は、次に掲げるものを除き鑑定評価書に表示した鑑定評
価額とします。
(1)　借地権、
底地（貸地）
、
地上権、
地役権、
宅地の区分地上権（以下「借地権等」といいます。
）
は、借地権等が付着していない更地としての評価額。建付地は、建物が存在しない更地と
しての評価額。借地権等が付着している建物の場合は、建物の評価額に当該建物の借地権
等の対象となっいる土地の更地としての評価額を加えた額。
(2)　共有持分（
「建物の区分所有権及び当該区分所有権に係る敷地の所有権」を除く。
）は
持分に分割しない全体の評価額。
(3)　地代、借地の期間更新料、増改築承諾料、条件変更承諾料又は名義書替料は、当該土
地の更地としての評価額。
(4)　家賃、借地権又は貸家の立退料は対象物件の態様に応じ、
「建物及びその敷地の所有権」
又は、
「建物の区分所有権及び当該区分所有権に係る敷地の所有権」の評価額。
(5)　解体を条件とする建物は調査時における明渡建物の評価額。
２．基本鑑定報酬額表にない類型は下表のとおりとします。
適　用　類　型
基本鑑定報酬額表にない類型
・原野、池沼、雑種地・ゴルフ場、遊園地
・「農地又は林地」
（ゴルフ場又は遊園地で「宅地」又は「建
物及びその敷地の所有権」として評価した
部分がある場合は、その部分についてはそ
れぞれ「宅地又は建物の所有権」又は「建
物及びその敷地の所有権とします）
・底地（貸地）、地上権、地役権、使用借
権又は地上権、地役権若しくは使用借権
の付着している土地
「宅地の借地権」
・借家権、貸家（借家人居付きの状態、貸
家の立退料、借地権（地上権）付建物
（貸家）
・その態様により「建物及びその敷地の所
有権」又は「建物の区分所有権及び当該区
分所有権に係る敷地の所有権」
・借地の期間更新料、増改築承諾料、条件
変更承諾料、名義書替料
・「地代」
-5-
〒530-0001 大阪市北区梅田1丁目1番3-800号 大阪駅前第3ビル8階
TEL 06-4799-3144