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第20回 ふるさとまちなみデザインセミナー報告書
第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー報告書 ●主催： 山梨県・山梨大学 ●後援： 山梨県都市計画協会 山梨県教育委員会他 平成２１年３月 目 次 ◇主 催 者 あいさつ 1 山梨県県土整備部 技監 2 宮田 文夫 山梨大学大学院医学工学総合研究部 教授 鳥養 映子 ノースアジア大 学 特 任 教 授 野口 秀行 ◇講 演 3 「地 方 都 市 のまちづくり」 27 講演資料 ◇講 演 64 「まちづくり参 加 学 生 が 市 民 力 を身 につける大 学 教 育 の実 践 」 一橋大学教授 林 大樹 ◇高 校 生 対 象 ワークショップ報 告 69 「身 近 な街 の今 昔 物 語 」 山梨大学教育人間学部 4 年 小林 茜 小林 茜 ◇パネルディスカッション 72 「教 育 とまちづくり」 山梨大学教育人間学部 4 年 山梨県教育委員会教育次長 佐藤 安紀 甲府南高校進路指導主事 手島 俊樹 一橋大学教授 ｺｰﾃﾞｨﾈｰﾀｰ 大樹 YBS アナウンサー 原 香緒里 山梨大学准教授 石井 信行 ◇アンケート集 計 結 果 86 林 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ■ 主催者 あいさつ 山梨県県土整備部技監 山梨県県土整備部の宮田でございます。本日 宮田 文夫 地方が主役のまちづくりがスタートするものと ふるさとまちなみデザインセミナーを開催しま 考えております。 したところ、お忙しい中、多くの皆さまのご出 今回のセミナーは、このような背景を踏まえ 席をいただき、このように盛会に開催できます まして、山梨大学と連携し、 「地域でまちづくり こと、まずもってお礼申し上げます。また、ご の担い手を育てる」をテーマに二部構成で実施 講演をいただく、野口先生、林先生には、お忙 することといたしました。第一部を「地方都市 しい中、ご講演依頼をご快諾いただき心から感 のまちづくり」といった観点からご講演を野口 謝申し上げます。 先生にお願いし、第二部は林先生の基調講演と 本県では、魅力あるまちづくりを進めるため ワークショップ活動報告をいただき、教育とま に、県民と行政が一緒になってまちづくりに取 ちづくりについてのパネルディスかションで、 り組むことが必要と考えており、ふるさとまち 今日のテーマ「地域でまちづくりの担い手を育 なみデザインセミナーをこれまでに開催してま てる」と、このことについて考えていきたいと いりました。このセミナーでは、計画的なまち いうふうに考えております。 づくりや、個性あふれる魅力的なまちづくりに 本日ご参加いただきました皆さま方は、地域 ついて、さまざまな地域で活動しておられる におけるまちづくりの中心となって、熱心に活 方々を講師に招き、地域の方々と地域のあるべ 動しておられる方々です。皆さま方のまちづく き姿について考えてまいりました。 りに対する日ごろのご努力に感謝するとともに、 地方が主役のまちづくりと言われて久しいも 本日のセミナーが皆さま方のまちづくり活動の のがあります。しかし、地域独自の資産を見い 参考になることを希望いたしまして、私のあい だし、どのように生かしていくかは、地域に住 さつとさせていただきます。本日はどうもご苦 む人々が自ら生活の中で見つけ、 育てて初めて、 労さまでございます。 1 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ■ 主催者 あいさつ 山梨大学大学院医学工学研究部教授 鳥養 映子 皆さま、こんにちは。ただ今ご紹介にあずか に注目しまして、特に教育とまちづくりの関係 りました、山梨大学の鳥養でございます。本日 について議論をする、このシンポジウムを開催 は第 20 回ふるさとまなみデザインセミナー並 することにいたしました。 びに山梨県・山梨大学連携シンポジウム「地域 石井研究室では、山梨の景観・環境の保全・ でまちづくりの担い手を育てる」開催に当たり 改善を図ることを目的とした活動をするために、 まして、こんなにたくさんの皆さんにお集まり 大学内だけではなく、県内の大学の有志の先生 いただきまして、本当にありがとうございまし 方、あるいは県内の各大学の学生さんと一緒に た。 組織しました、ＮＰＤＬにおきまして、市民の ただ今、このシンポジウムの内容につきまし 皆さま、地元の大学、行政、ＮＰＯと連携をし ては、宮田様からご紹介いただきましたので、 ながら、広報・イベント開催・社会実験等を行 私のほうからは山梨大学の取り組みにつきまし っております。 て、一言ご紹介させていただきます。山梨大学 甲府盆地の将来像としまして、環境学園都市 では、 「地域の中核、世界の人材」という標語に を提案しているところでございます。この活動 掲げまして、地域連携、産学官協働事業に力を のために、若い方たちが自分自身の問題として 入れております。このシンポジウムは本学の地 一生懸命取り組んでいるということが素晴らし 域連携事業の一環として企画されたものでござ いと思っております。 いまして、本学工学部石井研究室を中心に活動 山梨の景観・環境の保全・改善のために、大 しております「魅力的な学生生活のスタイルを いに活躍しておられます県内の大学生の皆さま、 提案できる学園都市のデザイン」というプロジ またご後援をいただきました山梨県教育委員会、 ェクトの一部でございます。 山梨県都市計画協会、 社団法人甲府青年会議所、 このプロジェクトの目的は山梨大学が甲府盆 ＬＬＣまちづくり甲府、 協賛をいただきました、 地にかかわる行政機関と連携し、大学をはじめ ＮＰＯ TowsTep、 そして本日ご出席くださいま とする、教育機関が比較的密に立地するという した皆さま、並びにご講演をお引き受けいただ 地域特性を生かしまして、魅力的な地域形成を きました皆さま、あるいはパネリストの皆さま 行うことにより、甲府が伝統と進取性を兼備し に厚く御礼申し上げして、ごあいさつの言葉と た文化都市として県内外に認識され、市民意識 代えさせていただきます。どうもありがとうご の高い人々に生活の場として選択していただけ ざいました。 るようになることが期待されます。 このことを地域に関係する行政、民間、各種 団体および地域住民の皆さまに認識していただ けるように、この石井研究室を中止としたプロ ジェクトでは、景観計画素案策定、交通計画フ ィジビリティーなど、さまざまな事業を行って おります。本年度はまちづくりの担い手の育成 2 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ■ 講 演 「地方都市のまちづくり」 野口 秀行 こんにちは。今、ご紹介いただきました野口 でございます。私のことからちょっとお話をし たいと思います。 今、 紹介にありましたように、 最近私はこういう場で、たくさん講演を頼まれ て講演をいたします。 それは何かといいますと、 実はその紹介の中にありましたように、高松市 の丸亀の商店街というところの再開発で、実は 地方都市の再開発事業では初めて証券化のスキ ームを導入したということが大変興味を引いた ◇講師のご紹介 ということであります。 野口秀行様でございます。野口先生は九州大 昨年 11月ごろですけれども、 実は都市計画学 学経済学部をご卒業された後、日本政策投資銀 行地域政策研究センター主任研究員を歴任され、 現在はファイナンスコンサルタント事務所の代 会で石川賞といいますけれども、グランプリを いただきました。その後、香港ですけれども、 海外でも賞をいただくことになりました。この 表を務められております。また、ノースアジア 間『おくりびと』がアカデミー賞をもらいまし 大学経済学部、東京大学工学部、東京工業大学 たけれども、私どものまちづくりについても、 大学院などで教鞭を執られておられます。 海外で賞をいただくということになりました。 一方、公職としまして、国都交通省の地方都 賞をいただくということはいいのですけれども、 市育成在り方研究会や経済産業省の中心商店街 当初「おくりびと」と同じように下馬評に上が 再生委員会など、全国各地でまちづくりに関す っておりませんでしたので、われわれは単にそ るアドバイザーとしてご活躍されております。 の資料をお送りしただけということだったわけ 近年では、香川県高松市丸亀商店街において、 ですけれども、急きょおまえのところがグラン 先進的なまちづくりを実践し、さまざまな分野 プリになったということでありました。これに から注目を集めておられます。 携わっている人間はたくさんいたのですが、ス ケジュールが空いているのは、実は２人しかい なかったと。そのうちの１人が私でございまし た。香港に行って、賞をもらうと。賞をもらう に際して、そのランチを食べながら、スピーチ をしろということになりました。 スケジュールが空いているといっても、１日 だけでございました。どうなったかといいます と、香港日帰りというのをやらされました。朝 行きまして、香港で賞をもらって、ちょっと２ ∼３、そうですね、10分ぐらい話をして、とん 3 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ぼ返りで帰ってくるということでありました。 に資料を配ってございます。それを時々ご覧い 成田の入国で、日帰りだったものですから、け ただきながら話を進めていきたいというふうに げんな顔をされましたけれども、実は今このま 思います。 ちづくりと、皆さんはこれから、甲府の中心市 実は、今日お話の中心になりますのは、この 街地の活性化をしていくということであります 高松の丸亀の商店街というところの再開発事業 けれども、あるいは、それ以外の町でもそうで ということであります。私はここで何をやった あります。日本全国が、今中心市街地の活性化 かといいますと、さっきちょっとだけ申し上げ をしたいということであります。 ましたけれども、証券化というビジネスをやっ 私は幾つかの自治体の首長さんのアドバイザ たわけです。私はもともと日本開発銀行という ーをやっています。いわゆるマニュフェストと ところに勤めております。もともとファイナン いいますけれども、選挙のときに公約をつくる スを専門にしている人間であります。 ということなんですが、いつもアドバイスをし それで、証券化をするというこの仕組みをや ていることが１つだけあります。それは何かと るわけです。今日、おいでいただいている方の いいますと、中心市街地の活性化だけは公約に 大半は、不動産の証券化なんてことは多分聞い 入れるなと、こういうことであります。過去経 たこともないし、見たこともないという方が大 験上、これを公約に入れた市長選挙で勝った人 半だろうというふうに思います。今回、丸亀市 は１人もいません。 それはなぜかといいますと、 の商店街の再生をしていくといったときに、実 中心市街地の活性化をするために、そこに税金 は大変大きなキーワードが証券化というもので を投入するということに対して、一般の市民か あります。もう一つが、小規模連鎖型というも らはほとんど支持されていないということであ のです。 ります。 簡単にお話ししますと、これが実は丸亀の商 これはどこの町でも共通することですけれど 店街というものです。 （図参照）全体で約 470 も、昔は中心に商店街があって、デパートがあ メートルのアーケードがあるというふうに考え って、その中心市街地に行くということになれ てください。470 メートルのアーケードです。 ば、少なくとも一張羅を着ていくということで 一番Ａ街区と書いてありますが、そこの隣にあ ありました。晴れだったわけです。日常ではあ るところですね。この部分ですけれども、これ りませんでした。デパートに行って、私の小さ がＡからＧ街区までですね。ＡからＧまで開発 いころはそうですけれども、私は熊本で生まれ を進めていくということになります。Ａ街区に ましたけれども、熊本にツルヤという百貨店が 隣接しまして、三越デパートがございます。こ ございました。そこに行って、そこの７階にあ ちら側に三越がありまして、このずっと今度は った食堂で食事をするというのが最大のレジャ 右端の上のほうになりますけれども、そこに天 ーでもあったわけです。 満屋という、これは岡山なんですが、もともと そういったものがなくなって、久しいのです そごうだったんですけれども、そごうがおかし けれども、今日本全国で中心市街地の活性化を くなりまして、今は天満屋がテナントで入って 何とかしたいと、大変強い意向がございます。 います。二極の１モールというイメージで考え さっき紹介にありましたように、私は今経済産 ていただければ結構です。 業省の中心商店街の再生委員会というところの この丸亀市の商店街を活性化をしたいという 委員をやっております。これからおいおいお話 ことだったですが、当初スタートしたのは、16 ししていきたいと思いますが、皆さまのお手元 年前です。16年前にこの町を何とか再生をした 4 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー いと。それで、ずっと皆さんが、どうすればい ことになる。船が欠航するとなると、店を閉め んだということを、ああだ、こうだと言ってい ざるを得ないということになりますので、基本 る間に時間がどんどん過ぎていくという状況に 的には、松山も、それから高知も含めてですけ あったんです。 れども、高松と同様に大型店がほとんどない。 高松という町にについて、簡単にお話をいた 商店街にとってみれば、非常に恵まれた土地な しますと、人口が大体 44万ぐらい。商圏人口に んですね。一般市民にとってみれば、大変高い しますと大体 57∼58 万といったところになり ものを買わされていたということです。 ます。 四国の香川県というところにありまして、 それで、橋が３つ架かりました。橋が架かり 香川県の県庁所在都市ということです。人口規 始めたころから、 何が起こったかといいますと、 模からいきますと、四国では松山のほうが大き 大型店の主人公、当初は県庁所在都市の中でも いわけですけれども、国の出先がほとんどここ 最も大型店の少ない土地だったんですけれども、 にそろっております。関西にも近いということ あっという間に、そのギャップを埋めるかのご でありましたけれども、実は四国の特徴が１つ とく、郊外にたくさんの大型店が進出をし始め ございます。それは何かと言いますと、橋が架 たということです。 イオングループ、 それから、 かる前、今は瀬戸内海には３つ橋が架かってお 広島のゆめタウンというふうなものですね。そ りますけれども、以前は橋がございませんでし れから、旧ダイエー、それから、西友といった た。橋がないということは何かといいますと、 ようなところが、大型店がどんどん進出をして 実は大型店が進出をしてこなかったということ くると、郊外に立地をしてくるということにな です。なぜならば、物流は全部フェリーに依存 りました。 すると、これは量販店にとってみれば、大変な 結果として、この 470メートルにわたる、多 5 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 分日本では最も長い部類に属しますが、そのア そういうふうな流れになってきているというこ ーケード街です。実は、もう一つ、これに並行 とです。 してもう一つアーケード街がありました。これ それで、このＡ街区の再開発は成功したと言 を合わせると、 大体１キロぐらいですけれども、 われていますけれども、これの効果が多分持続 大変長い中心商店街ですね。とても歴史の古い できるのが、５年間ぐらいだろうということで 商店街なんですが、これがほとんど閑古鳥が鳴 あります。従って、一気にやり上げていかない くという状態でした。 と、この再開発自体が全部パー、元のもくあみ 昔は、１日当たり平日で、３万 3,000人の人 になってしまうということであります。 通りがあったのですが、これが一時、そのＡ街 ちょっと明かりを。まず今日お話をいたしま 区の開発末期というのは、これが１万 3,000人 す、この開発区ですけれども、証券化のスキー ぐらいまでに落ちているということになりまし ムを導入したと申し上げました。これは２つ理 た。これが当時のＡ街区と、丸亀の商店街とい 由があります。一つは何かといいますと、今ま ったところの、状況であったというふうになり でわれわれが、例えば、市が再開発事業をやっ ます。 ていくといったときに、当然ながら、権利者、 その中心に時間をかけても、活性化をするめ 地権者がいます。土地の所有者もいれば、建物 に証券化、このＡ街区、ＡからＧまであります の所有者がいます。借地権者がいて、借家権者 が、取りあえず、Ａを手掛けようということで がいると。非常に複雑は権利が錯綜（さくそう） ありました。 しているというのが日本の市街地の特徴なわけ 当初、先行していましたのは、Ｇ街区です。 です。こういった中で、２つ申し上げました。 この部分がＧ街区と言われておりますけれども、 その一つは、土地とそれから建物を分離すると 僕は先行者として、森ビルが業務代行いたして いうことです。所有という、それから不動産の おりました。多分ここが先に出来上がるであろ 所有と、それから利用を分離させようというこ うと思っておりましたところ、現実にはＡ街区 とでスタートしているということでございます。 のほうが先行したということでありました。な ちょっと皆さんのお手元の資料（巻末添付） ぜかと言いますと、これも後ほどお話をしたい 29 ページを、ちょっとご覧いただきたいのです と思います。 が、これはこの高松の再開発を手伝ってほしい 今日お話をいたしますのは、このＡ街区の再 と言われたときに、当時私は不動産の証券化と 開発の仕方、どういうふうに再開発をしていっ いうビジネスをやっていたんです。 そのときに、 たのかというところが第１点です。これが多分 高松の再開発をやるときにヒントにしたのが、 皆さんにとってみれば、大変参考になるかと。 実はこのアメリカのショッピングセンターの開 もう一つは、Ａ街区からＧ街区まで、Ａ街区 発だったんです。 を再開発するのに 16 年かかったわけですけれ これはどういう開発かというと、ニューヨー ども、ＡからＧまでの開発を５年でやってしま ク市の郊外で、たくさん地権者がいたわけであ おうと言っています。それを小規模連鎖型とい りません。少数の地権者なんですけれども、大 うふうに申し上げしております。たった５年で きな牧場があったというふうに想像してくださ やり上げてしまうと。それはＡ街区をやった、 い。それが幾つか集まりまして、その中心にシ Ａ街区が成功しているというビジネスモデルを ョッピングセンターをつくるということでした。 目の当たりにした、 ほかの街区の権利者たちが、 ニューヨークの郊外で比較的所得の高い人たち 私たちもやりたいと、ぜひやらせてほしいと。 が住み始めている新しい町だと考えてください。 6 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー そこに当然ながらショッピングセンターが必要 と、ディベロッパーから、わずかな地代だけを になるということで、ショッピングセンターを 受け取っていくと。そこのショッピングセンタ ディベロッパーが計画をしたというふうに考え ーなり、新しいニュータウンが大成功するか、 てください。そのショッピングセンターは、ア しないかにかかわらず、定額の地代をもらうと ンカーといいます。ちょっと日本とは違います いう契約になってしまうという部分。 これじゃ、 が、アンカーといいますウォルマートが入って 面白くないというふうに考えてください。 くるということでした。２画１モールの、要す じゃあ、どうすればいいのかいうことです。 るに、百貨店と、それから量販店、その間にモ そこでアメリカはもともと、不動産を証券化す ールでつないでいくという。よくありがちなア るための、いろいろな手だてが整っていたわけ メリカのショッピングセンターであります。 です。今でこそ、日本でも皆さん、聞いたこと このショッピングセンターをやるに際して、 があるかもしれませんが、ジェイリートという そこのもともとの土地の所有者たち、牧場主た のはあります。リート。不動産投資信託という ちですけれども、彼らはどう考えているかとい 仕組みですけれども、ちなみに、ここ数年、不 いますと、ニューヨーク市の郊外で、どんどん 動産の証券化、証券化という言葉はものすごく 都市化が進んでいる。地価もどんどん上がって 嫌われているわけです。 いっているという状況。それで、ウォルマート 昨年、金融危機で、世界的に同時不況に陥り という、これは本当に大変な、すごい小売業が ました。その原因はその証券化というスキーム ここにきて、 アンカーというのは何かというと、 なんですが・・・、実は、アメリカでは、こう もう逃げられないということです。 基本的には、 いったケースで何をしたかと。このニューヨー もうこの開発にどっぷりつかっているというこ クの土地オーナーたちは何をやったかといいま とで、そうしますと、何が起こるか。 すと、自分たちの持っている土地を、これは物 土地の所有者、皆さんは、今度は自分の土地 件ですね。不動産ですから物件です。これを債 のオーナーだと考えてください。それで、明ら 券化することを考えたんです。お分かりでしょ かに成功するんです、このショッピングセンタ うか。債券化する。地代でもらってきたような ーは。明らかに成功するだろうということは分 ものの代わりに、地代でもらうものを配当収入 かります。地価はこれからどんどん上がってい に置き換えるというふうに彼らは考えました。 くだろうということも想像できます。通常です 何をやったかといいますと、自分たちの持っ と、この土地の所有者たちはどうするかといい ている土地を現物出資をいたしました。土地を ますと、土地をディベロッパーに売却するか、 出資をして、新しい組織をつくります。その会 もしくは向こう何十年間にわたって、賃貸契約 社は、リートという会社です。アメリカにも 200 を結んで、土地を賃貸する。地代を毎年受け取 から 3000ぐらいのリート会社があります。 日本 っていくと。大体、選択の仕方というのは、ど と違いまして、簡単につくることができます。 っちかということになっています。 このリートというのは何かといいますと、不動 そこで彼らは何を考えたかといいますと、30 産を運用して、要するに、不動産会社みたいな ページをちょっとご覧いただきますが、こうい ものです。頭の中で、まず三菱地所という会社 うふうに考えたんです。自分たちも、その開発 を想像してください。たくさんの不動産を持っ 利益をもらいたいと思ったんです。今、売却し ています。森ビルでも結構です。六本木ヒルズ てしまいますと、税金だけ持っていかれてしま だとか、たくさんのオフィスビルを持っている います。地代で受け取るということになります 会社ですね。ただし、それがリートになるとど 7 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー う違うか。普通の不動産会社とこのリートの一 には買い手がつきます。ところが不動産の場合 番大きな違いはどこにあるかというと、リート は、非常に個別性が強く、しかも非常に投資規 という仕組みはここです。どういうふうになっ 模が大きいということになりますから、それを ているかというと、上がってきた収益の 90％以 買い取って、それを寝かせるだけの体力を持っ 上を配当に回すことで、法人税は非課税になる ている人は世の中に存在しません。 んです。これをビークルといいます。SPV とい 株はそうですね。株は野村證券というディー う言い方をいたします。 ラーがいます。だけど、不動産にはディーラー 要は何かといいますと、このビークルという が存在しない。これが実はこの業界の最大のネ 仕組み、これは 90年代ですね。アメリカはバブ ックなんですね。 ルが崩壊して、バブルが崩壊したときに不動産 それで、 ちょうどアメリカがバブル崩壊して、 事業を活性化させる、不動産のマーケットを活 今もそうですね。不動産が動かなくなってきた 性化させるために考えだした方法です。もとも といったときに、何をやったかというと、リー とあった仕組みなんですけれども、これをどう ト。 ウォールストリートの当主投資銀行ですね。 いうふうにやったかといいますと、さっき言い 今はほとんどなくなりましたけれども、メルリ ましたようじ、配当に回す。上がってきた、例 ンチだとか、モルガンスタンレーだとか、ある えば、三菱地所という会社があるとします。丸 いは、この間倒産しましたリーマン・ブラザー の内に広大な土地と、それからオフィスビルを スといったところに声を掛けて、彼らのリート 持っているとします。それで、年間 100億の利 会社をつくらせたんです。それで、彼らが不動 益が上がったとします。 そのうちの 90億を配当 産の買い取りをしていくという仕組みでありま に回すということになりますと、 残りの 10億に す。 ついても非課税になるということなんです。 このリートとは何か。先にお金を集めてくる 不動産事業の一番大きな欠点は何かといいま んです。皆さんのほうから、一人頭 100万ずつ すと、 ディーラーが存在しないということです。 お金を集める。ここに、150 人いたとします。 中古車を考えてください。自分が持っているカ １億 5,000 万の金がすぐ集まる。通常は大体 ローラを売りたいと思います。そのときは、中 2,000 億から 3,000 億ぐらいの金を投資家から 古車のディーラーのところに持っていけば、す 集めます。投資家というのは何かというと、皆 ぐ買い取ってくれます。ところが自分が持って さんたちも含みますけれども、大半はプロの投 いるマンションを売りたいと思います。売りた 資家ですね。機関投資家と呼ばれる人たち。彼 いと思ったときに、買い取り専業がいるかとい らはお金を１日、１秒たりといえども遊ばせる うと、おりません。不動産の仲介業者はたくさ わけにはいきません。どこかで運用しなければ んいますけれども、不動産の買い取り業者は世 いけないんです。その運用を引き受けてくれる の中に存在しないです。これは日本にも、アメ ファンドがいます。最近、悪名高いんですけれ リカにもいません。 ども、ファンドという存在がいます。で、そう 不動産が不況になってくる。今、多分これか いったところが、そのリートに投資をします。 ら先、そうですね。ここ１∼２年は不動産は下 投資をするということはお金をそこに振り込ん 落をしていくと思いますが、そのとき、物件が でいきます。そのお金で不動産を買い取ってい 動かなくなります。それは買い取り業者がいな くという仕組みなんですね。 これをやるんです。 いからです。中古車の場合ですと、例えば、昨 これがリートという仕組みです。そのインベス 年のカローラだったら、すぐ買い取っても翌日 トメントですね。リート・インベストメント・ 8 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー トランストです。リアル・エステートのＲＥで うかと。事業計画なんかを説明して、お金を借 すね。それから、インベストメント・トラスト、 りてくるということでありました。 不動産投資信託というものです。 ところが、今どういう状況になっているかで この仕組みを使って、そこのニューヨークの す。１ページをちょっと見ていただきたいので オーナーたちは、自分たちでリート会社をつく すが、実は、これは私の専門分野ですが、ファ った。自分の土地は、そこのリート会社に、現 イナンス、銀行の世界が今、どういうふうにな 物で出資をします。自分の所有物ではなくなり っているかです。昨年、リーマン・ブラザース ます。今まで、土地として、不動産として所有 が倒産をして、それ以降、リーマンショックと していたものを、今度はリート会社に対する株 いうのがございます。世界的に信用収縮が始ま 式という形に振り替えていきます。よろしいで ったわけです。日本では、それ以前の問題とし すか。株式に変わったんです。不動産の所有者 て……。ちなみに、申し上げます。これも簡単 が、不動産の所有者が今度はリート会社に替わ に申し上げます。リーマンショック以降、世界 りました。そこにいったん売却するんです。 は金融危機と言われます。 恐慌を来しています。 しかしながら、 そのリートの株を取得します。 100 年に１回だと言われています。世界同時不 これはアップリートいうのですけれども、その 況が始まりましたが、 実は世界の先進国の中で、 リート会社に対する不動産の売却については、 金融システムが健全に温存されたのは日本だけ 非課税の状態なんです。そして、今度はリート です。アメリカは完全にアウトですね。それか 会社は自分の土地をデベロッパーに貸します。 ら、ヨーロッパもこれから続々ところ経営破た そこから、上がってくる収益ですね。自分たち んする銀行が出てきます。 もデベロッパーの一部として参加をいたします。 その発端になったサブプライムローンだとか、 そうすると、そのショッピングセンターは大も ＣＤＳというのがありますが、サブプライムの うけをします。そこから配当という形で受け取 問題の引き金になりました、世界の金融を危機 るという仕組みなんです。これを実は、高松の に陥れた品物、金融商品なんですけれども、そ 丸亀という再開発でこれを使ってみたいという れをＣＤＳと呼びます。ＣＤＳのＣは、クレジ ふうに考えるわけです。 ット、それからＤがデフォルト、それからＳが 究極は、今、まだ途中の過程にあるというふ スワップといいます。これが実は金融危機の本 うに考えます。それで 31ページ、それが右側の 質ですね。 スキーム図です。もうこれを見ると、もう頭が どんなものか。これを説明すると大変難しい 痛いと、これは何だということになります。こ のですが、要は、これの残高が 55兆ドルあるの れを説明しますと、 大変時間がかかりますので、 です。簡単に言うと、金融機関が、銀行が銀行 こんなもんだというふうに今日は思ってくださ を保証し合うという仕組みなんです。保証料を い。こういう仕組みを実は今まで皆さんは、区 払って、保証し合う。お互いに保証し合います 画整理事業だとか、市街再開発事業だとか、い ので、保証料は相殺されてきますが、ハイリス わゆるまちづくりをやっていくときの資金の調 ク・ハイリターンの債権だとか、ローンがノー 達の仕方は銀行からお金を借りる。と、極めて リスクに変わっていくという、大変ありがたい 単純なやり方だったんですね。銀行からお金を 仕組みです。それを「これは面白い。もうかる」 借りるんです。ここでは、山梨中央銀行に行っ ということで、世界中の銀行だとか、証券会社 て、どこそこの再開発をしたいと。従って何十 がこのＣＤＳ契約というのを結んだんです。ふ 億円必要だから、お金を貸してもらえないだろ たを開けてみたら、 残高が 55兆ドルになってし 9 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー まった。 世界のＧＤＰの合計が約 40 兆ドルです。 本の場合は何か。山梨中央銀行に置き換えて考 それをはるかに上回るＣＤＳ契約を結んだんで えてみます。どういうことかといいますと、ち す。 ょうど私が今行っている秋田で起こり始めたこ これの最大の問題はどこにあったかというと、 とですけれども、 秋田の北斗銀行という銀行と、 銀行は倒産しないという前提が置かれていたこ それから山形の荘内銀行という、これは第２地 とです。銀行は絶対倒産しない。アメリカの証 銀です。この２つの銀行が、端的に言うと、北 券会社は絶対倒産しない。アメリカの証券会社 斗銀行を救済するために合併をいたします。そ は絶対倒産しないという前提だったんです。 れで、不良債権を処理しています。 ところが、昨年、サブプライムローンの問題 もうご存じのとおりですけれども、あれだけ を発端にしまして、リーマン・ブラザースが破 たくさんあった都市銀行が、今、３つのグルー たんします。モノラインというのがおかしくな プに集約されています。みずほのグループと、 ります。ＡＩＧが経営破たんしそうになる。Ｇ 東京三菱ＵＦＪと、三井住友と。りそなはあり Ｍがおかしくなるという状態になったときに、 ますけれども、基本的には３つのグループに集 ああ、あれはＧＭがおかしくなったんじゃなく 約をされてきました。同じように、今度は地方 て、正確に言うと、ＧＭの金融子会社がおかし 銀行が、地域金融機関が再編をしていくという くなったんです。それで、救済しなければなら ことです。再編せざるを得なくなってきている なりません。 と考えております。世界的な信用収縮の中で、 それで、昨年、ジ・トエンティ（The Twenty） この地方銀行の再編が加速度的に始まっていく というのをワシントンでやりました。世界の主 というふうにお考えください。経営が成り立た 要国首脳を集めました。何をやったのかといい なくなってくる地銀がたくさん出てくるという ますと、それはこのＣＤＳがすべて不良債権に ふうにお考えいただければと思います。 なると、55兆ドルです。これは世界経済が崩壊 ここでちょっとだけ、今の地方銀行はどうな することを意味します。通貨制度が崩壊するこ っているのかといいますと、 昭和 16 年に今の形 とを意味します。従って、各国の政府首脳が集 が出来上がったんです。 昭和 16年に戦時統合と まってやったことは銀行を救済するということ いうのをやります。当時の政府が、戦争を遂行 なんです。銀行の頭取たちが自家用飛行機でや するために、それぞれ、そうですね。当時どの って来ようが、別荘で美女を集めてパーティー くらいでしょう。アメリカに行きますと、大体 をやろうが、 それは目をつぶれということです。 銀行の数が 8,000あります。おらが町の銀行が 取りあえず、銀行と証券会社を倒産させない。 あるんですね。 山梨もそうだったと思いますが、 倒産させなければ、基本的にはこのＣＤＳは大 各地方に、ちょっとした町には必ず町に銀行が 丈夫だということです。 あったんです。 それで、さっき申し上げましたように、銀行 このケースはそうですけれども、このファイ が銀行同士を信用しなくなったらば、この世の ナンスをやるときに、地元銀行は百十四銀行と 中は終わりになってしまう。従って、銀行が破 いう地方銀です。なぜ数字が付いているのか。 産しない、倒産しないという保証をしてあげれ お隣の長野に行きますと、八十ニという銀行が ば、このことは問題なく通り過ごしてしまうと あります。百五銀行というのがあります。ここ いうことでありました。 は百十四なんです。 それは昭和 16年に銀行を統 ちょっと難しいのですけれども、その仕組み 合していったときに、昔はそれぞれ認めた銀行 を今回どうにしようということなんですが、日 については番号を振っていたんです。番号を合 10 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 併した銀行同士を合計していったらば、114 に があります。私募不動産ファンドというのがあ なったから百十四銀行です。八十二はちょっと ります。世の中ではハゲタカファンドと呼ばれ 意味が違いますけども、似たようなものだと思 ております。外資系が中心です。これは日本中 います。 からお金を集めています。それで、ここのとこ 要は、何か。今の形態なってきたのは昭和 16 ろずっと、皆さんはテレビなんかで、六本木ヒ 年の、強制合併が今の地銀のベースだというふ ルズだと、汐留だとか、あるいは東京ミッドタ うに考えています。後でお話をいたしますけれ ウンですね。ああいったものを目にされたし、 ども、皆さんの町で、おらが町の再開発をした 現実に行かれて、遊びに行ったりなんかされた いといったときに、山梨中央銀行という県全体 と。新宿もそう。渋谷もそう、それから六本木、 を１つの営業エリアとするような銀行でも、実 汐留、あるいは大手町、丸の内といった東京の は大き過ぎるんです。要は、自分の町を開発を 主だったところに立っている超高層のマンショ していこうというときには、自分の町で、例え ンだとか、オフィスビルだとか、ついこの間、 ばそうですね。 オープンしたシャングリラという高級ホテル、 何が問題かというと、日本の地方銀行はみん あれはすべからく、証券化というスキームを使 なすべからくそうですけど、例えば、山梨県で っています。 集まったお金というのは、山梨県に再投資され その証券化をやるときは、当然ながら投資家 ているのかと。 100％再投資されているのかとい が必要になってきます。投資家というのは、さ うと、そうではありません。半分ぐらいは山梨 っき申し上げましたようにプロの投資家なんで 県で使われています。しかしながら、残りの半 すけれども、どういう人たちかといいますと、 分は県外に流出しています。東京に出て行って さっき、今、申し上げましたファンドと呼んで します。 これは日本中そうです。 秋田でもそう、 います。私募ファンドと呼ばれています。 九州でもそうです。要は、地域のお金が地域に 私募ファンドはどうやって資金調達をしてい 投資をされない仕組みが出来上がってしまうん るのかといいますと、基本的には、イクイティ です。それはさっき申し上げた、昭和 16年のお ー、これは投資分と、それからノンリコースロ らが町の銀行がなくなったということが大きな ーンというお金の借り方をしているんですね。 原因があると思います。基本的には、お金とい 今日はいろいろな言葉が出てきます。多分皆さ うのは、高率を求めて、最も高い利回りのとこ ん、初めて聞かれる言葉がたくさん出てくると ろで、最も安全なところに流れていこうとしま 思うんですが、その投資家たちがお金を集めて す。そうしますと、山梨で集めた金、皆さんが いきますけれども、その投資家というのは、ど 一生懸命預金をしますが、そのお金が必ずしも こにいるんだ。もともとの投資家はどこにいる 山梨で使われていない、甲府では使われていな んだ。 地方にいるんです。 地方のお金持ちです。 いというふうにお考えいただきたい。 地方のお金を全部東京に集めてくるんです。そ ここで私が考えたのは、そういったお金、例 れで東京の開発に投資をしているんです。東京 えば、香川県でそうですけれども、香川にある の開発に投資をするんです。だから、東京の開 お金をここの中心市街地の活性化に投入できな 発の一部は山梨のお金が開発をやっているんで いだろうかということなんです。それは、私が す。そういうふうにお考えいただきたいと。日 さっき申し上げた、私は不動産の証券化のビジ 本中からお金が東京に集まる仕組みなんです。 ネスをやっています。さっき、リートという話 なぜ東京なのか。なぜ大阪じゃないのか、な をいたしました。もう一つ。悪名高いファンド ぜ名古屋じゃないのかというと、そのビジネス 11 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー をできる人たち、専門家は東京にしかいないか がアジアなんです。 インドのお金、 中国のお金、 らです。 韓国のお金、こういうのが実は日本に投資をさ もう一つ重要なことがあります。それはなぜ れるんです。 か。例えば、皆さんは、甲府の駅の前ですね。 外国人が、日本の不動産を取得するのは、こ 駅前の土地の値段は坪当たりいくらですかと聞 れは大変難しいです。しかしながら、リートだ いたときに、多分皆さん、すぐ坪いくらだと。 とか、それから今申し上げましたファンドとい 多分坪 100 万だとか、200 万だとかいうお話を った形を取る。あるいは、証券化というスキー されます。それは路線価と言われている土地の ムを中に入れていきますと、外国人も簡単に不 評価の仕方です。路線価という。路線価とは、 動産、日本の不動産を取得することができるん 科学的に算出された数字なのかというと、全く です。 そうではありません。たまたま、取引が行われ それで、今申し上げましたような仕組みを使 ただけの話なんです。たまたま、どうしても手 うことで、ファンドと。これはプライベート・ 元にキャッシュが欲しいということで、売り急 イクイティー・ファンドという呼び方をします。 いだ人がいたとします。そうすると、土地の値 私募債といいますけれども、さっきのリートが 段は当然安く買いたたかれる。さっき言いまし 公募で市場から公の募集といいますけれども、 たように、ディーラーなんて存在しない世界で 公募でお金を集めています。従いまして、これ すから、相対で契約が決まります。価格が決ま は説明責任が必要ですし、情報開示が必要にな ります。 ってきます。 そんなものを根拠にしたのが、実は路線価と 今日お帰りになって、インターネットを開い いうやつです。最近はちょっと違いますけれど ていただいて、 ジェイリートと引いてください。 も、さっきファンドと申し上げました。日本の Ｊは Japan の Jです。ハイフンでＲＥＩＴと、 地方のお金持ちから集めたお金が東京に集まる。 これをリートと呼びますけれども、引いていた もう一つ重要なことがあります。世界のお金が だいて。そうすると、日本リートだとか、大体 日本に集まりまってきます。こういうふうに考 40……この間、１社倒産しましたので、46社に えます。 なっているかと思います。リートの一覧が出て 中国がどんどん成長してきました。ちょっと きます。リート会社が出ています。どの会社で 今のところ成長が止まっていますが、中国の人 もいいです。そこをクリックしていただきます たちは、こういうことわざがあります。ウサギ と、すべての取得している物件の明細が出てき は３つの巣穴を用意するということです。いつ ます。いつ、いくらで取得をしたかと。こうい も同じ巣穴に逃げ込んでいますと、オオカミ食 うのが出てきます。情報を開示することを求め べられてしまうわけです。従って、３つの巣穴 られます。 をいつも用意していて、そこにランダムに逃げ ところが、 もう一つの同じような仕組みです。 込むんです。予想をさせないということです。 このファンドも同じです。90％以上を配当に回 これの意味は、リスクをヘッジしているという せば、このファンドは非課税になります。この ことです。 ファンドなんですけども、プライベート・イク 例えば、さっき外資系のファンドと申し上げ イティー・ファンドと呼ばれています。これは ましたが、外資というと、皆さん、すぐ欧米だ プロ私募債といいます。さっきの公募は、普通 というふうに思います。ところが、外資の外と の一般人たちに株を売って資金を調達します。 いうのは、実は欧米ではないんです。ほとんど ところが、このプライベート・イクイティー・ 12 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ファンド、 私募ファンドといわれているものは、 ットとは何か。不動産というのは、ベンチャー 私募債という社債を発行します。これは、いわ と同じぐらいにハイリスク・ハイリターンなん ゆるプロの世界ですね。金融市場のプロの世界 です。 リスクが高いんです。 それはそうですね。 で、そういう人たちを相手に販売いたします。 ビルを建てます。しかし、日本の都市計画でい 社債を引き受けているわけですね。 うと、簡単に隣に競争する大型のビルをつくる どうなるかというと、訳ありの物件がここに ことができます。 規制は何もないに等しいです。 たくさん入ってきます。 マーケットというのは、 そうすると、古くなったビルはとたんにテナン こういうふうに考えます。これはわれわれ、今 トがいなくなって、売上は、収益はゼロになっ 大変失敗をしたと思っていますが、どういうこ てしまいます。このぐらい、リスクは非常に高 とかといいますと、こういうふうに株式の市場 いです。 だとか、不動産の市場が非常に混迷をしている さっきアメリカでアンカーと申しました。な ときに、マーケットというのは、必ず、ハイ・ ぜアンカーと言っているかというと、そこにウ イールド・マーケットというのが必要になって ォルマートがテナントで入ってきますが、例え くる。ハイ・イールド・マーケットとは何かと ば、25年の契約で入ってきたりします。途中で、 いうと、ハイリスク・ハイリターン、リスクを 面白くないと、テナントとして、テナントをも 取ってくれる人が世の中に存在しなければいけ うやめたと。ここから逃げていくといったとき ないんですね。リスクを誰も取らない。みんな には、25年先までのテナント料を払わないと抜 がお利口さんになったらば、市場は成り立たな けられないんです。これはアメリカの賃貸者契 いんですね。みんな、自分は堅い株だけしか手 約。日本の場合は、半年前に撤退をしたいと申 を出さないということになりますと、いつまで し入れると、できるような仕組みになっていま たってもベンチャーは出てきません。中小企業 す。だから、アンカーというのは海のアンカー が大企業になっていくこともあり得ないです。 です。いかりです。いかりを下ろすのと一緒で それはリスクを取ってくれる人が世の中に存在 す。もう動きようがないんです。だからアンカ しなければいけないんです。誰かいたなと。ラ ーと呼ぶんです。いわば、そのリスクをどうい イブドアだとか、村上ファンドがリスクを取っ うふうにやるかということで。 ていたんです。だから、バブルが崩壊して、日 ちょっと話を戻します。今、申し上げました 本経済が低迷しているときに、彼らが生まれて ように、日本の地域金融というのは、これから きて、彼らは大金持ちですから、エンジェルと 再編が始まっていきます。本格的に再編をして 呼ばれます。彼らはどんどんリスクを取ってく いきます。従って、北海道をご覧になってくだ れます。ところが、日本のマスコミも含めてな さい。まず拓銀がなくなりました。それで、北 んですけれども、日本の人たちは、国民は彼ら 海道銀行。まず拓銀を引き受けたのは、地元の を排除してしまったんです。もう誰もリスクを 銀行ですね。ちょっと今、ど忘れしました。あ 取ろうなんて気はしません。多分そういった意 と、札幌銀行、北海道銀行とったのですが、そ 味では、日本の市場というのは、大変厳しい状 こも今資本の注入を受けています。 況に追い込まれていると考えられます。アメリ 今、どういうことかといいますと、その日本 カには、たくさんのリスクテイカーがいます。 中の地域金融をつかさどってきたシステムが、 だから、アメリカのマーケットの回復は早いん とっくの昔になくしてしまったんです。どうい です。 うふうになくしたかというと、私がいたのは、 今、申し上げましたように、不動産のマーケ 日本開発銀行という銀行です。政府系の銀行で 13 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー すね。今、日本政策投資銀行という名前になっ ろが、世の中お金が余り始めたので、もう護送 ています。今、日本政策投資公庫と、金融公庫 船団方式は時代遅れだというふうにしたわけで になっています。 す。 どういうふうに変わったのかといいますと、 そこで問題になったんです。こういう不測の 護送船団方式という言葉を聞かれたかもしれま 事態、市場が失敗をしたときに何が起こったか せん。今まで、銀行というのは、例えば、こう というと、今、地方経済はセーフティネットが いうふうに考えてください。もう皆さん、お若 何もない状態になっているんです。誰も救済し いですからあれですけれども、日本は戦争で負 てくれない。甲府の駅前を降りると、まだたく けます。日本中が焼け野原になっていきます。 さんの都市銀行、 まあたくさんでもないですね。 そのときに、日本は当時満州だとか、朝鮮半島 もうだんだん。秋田に行きますと、都市銀行は にたくさんの投資をしてきたんです。植民地経 みずほ１行しかありません。三菱ＵＦＪはもう 営をやっていました。それを全部財産を放棄し 店舗はありません。三井住友もありません。要 たんです。ちなみに、ドイツは戦争に負けても は何かというと、もう銀行はどんどんどんどん 放棄していないんですよ。 日本は放棄しました。 効率化を進めていきます。従って、どんどん店 結果的に、日本は資本が不足するという状態 舗を引き上げていくという形を取りますね。甲 になっています。資本が不足する状態です。戦 府はどうなっているか分かりませんが、基本的 後復興しなければいけません。それを市場に委 には同じ傾向がこれから地方都市で起こり始め ねるだけだったらば、さっき申し上げました銀 ます。なおかつ今度は、地方のさらに地方にな 行は東京の大企業ですね。三菱だとか、三井に ります。町に行きますと、今度は地方銀行の店 しかお金を貸さないということが起こります。 舗がなくなってきている現象が起こり始めます。 地方の有力な企業はどんどん倒産をしていくと なぜならば、地方銀行が生き残っていくために いうことになってしまいました。それはいかん は、経営効率を高めなければいけないんです。 ということで、当時大蔵省に知恵者がいて、そ 経費を下げる必要があります。大手のメガバン れで護送船団方式。一番弱いところも全部一緒 クと言われるところの大体倍ぐらい経費がかか に連れて行こうというふうにしたわけです。 ります。従って、店舗を統合していくというこ 一番弱いところ、 それは地方の中小企業です。 地方の中小企業にお金が回るような仕組みをつ とになります。これが今これから起こり始める ことだというふうにお考えください。 くったんです。その代わり、それは非常にリス そうしますと、こういったまちづくりをして クが高いです。山梨中央銀行にしろ、私は熊本 いくと。さっき申し上げましたように、まちづ です。熊本の肥後銀行にしろ、熊本の中小企業 くりと言っても、基本的には不動産投資事業で に金を貸すぐらいだったら、三菱に金を貸した す。これを誤解しないでください。区画整理事 いわけです。駄目だよと。そんなことをやっち 業をやっている、まちづくりという言葉を使う ゃ駄目だよ。大蔵省はそういう言い方します。 と、あるいは、特に自治体の方もそうなんです 地元の中小企業に金を貸せと。地元のまちづく けれども、自分たちは社会的使命を帯びてやっ りに金を貸せとやったんです。一定程度貸しな ているんだと思います。しかしながら、投資を さいと。その代わり、銀行は倒産させないとい する側、ファイナンスをするレンダーといいま うことにしたんです。いざとなれば、大蔵省が すけれども、お金を貸す側から見れば、しょせ 救済してあげます。日銀が救済しますよと。こ んは不動産事業なんです。 不動産事業ですから、 ういう仕組みを護送船団方式といいます。とこ 不動産事業というのは、当然ながら投資利回り 14 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー というのが必要になってきます。利回りでどの ではありません。六本木ヒルズを開発するため くらい回るんですかね。銀行というのはそうい につくった資本金 300万円の会社です。よろし うことです。極端な言い方をすれば、そこにし いですか。ＳＰＣと言われています。この会社 か関心はないというふうに考えてください。い が所有しています。そのＳＰＣと森ビルとの間 くら社会的に粋がろうとも、もうからないもの には、これも難しいんですが、倒産隔離という は、それは投資の対象にはなりませんよという のが入れてありまして、関係は全く切ってあり 現実ですね。そういうことになっております。 ます。 関係を切った。 どうしてかといいますと、 そうすると、皆さんにとって、まちづくりを ここからちょっと難しいですよ。こういうふう していくといったときに、どういうふうに最終 に考えてください。基本的には、さっき申し上 的な資金調達をしていくか。従来型の、要する げました六本木ヒルズのオーナーはＳＰＣ、そ に、銀行からお金を借りていくという単純なや の事業をやるためだけにできた会社です。指名 り方だけでは、どうやら資金の調達は難しいと が終わると、すぐ解散をいたします。そういう いうことになります。 会社です。それでペーパーカンパニーです。実 では、どうするのかというと、ここで銀行が 態は何もありません。ただし、不動産のオーナ 考え出した方式があります。それは何かという ーです。3,000億のプロジェクトのオーナーが、 と、ノンリコースローンというやり方です。そ 所有会社が資本金 300万円の会社だということ こで、後でお話をいたしますが、ここもノンリ です。 コースローンという新しい融資の形態を取りま 「え？ 森ビルを会社に貸したほうがよっぽ す。これも今日覚えて帰ってください。ノンリ どいいんではないか」と。皆さん、そうお思い コースローンというやり方があるということで でしょうが、実は森ビルというのは、非上場の す。 会社です。非公開の会社なんです。これが仮に どんなものかというと、ここにＡ街区という 三菱地所だったとしても同じです。 三菱地所が、 ところで、再開発ビルをやったとします。銀行 丸の内で開発をしようとしたとしても、これ以 がここにお金を貸したとしますが、そのときの 上、三菱地所が自分のバランスシートといいま 担保は何かというと、都市と建物を不動産抵当 すけれども、財務を、要するに、物件を取得す で担保を取ると。これは従来のやり方です。例 る、高層ビルを建てようとしますと、借金しな えば、20億円お金を貸すといったときに、従来 ければいけないんです。誰でもそうですね。ど のやり方は、この再開発ビルの保留書の取得会 んな会社でも借金をします。 借入金が増えます。 社ですね。それに対して、20億円お金を貸しま 借入を増やしたくない、借入をしないで開発し す。その物件、取得した物件を担保に取るとい ないだろうかと、みんな考えます。 う形です。 銀行サイドはどうかというと、ひょっとした それで、ノンリコースローンとは何かという ら、 森ビルが倒産するかもしれないと考えます。 と、それにいろいろちょっと詳しいのはあれで 森ビルが倒産するかもしれないという考え。三 すけれども、簡単に言えば、ノンリコースロー 菱地所が倒産するかもしれない、三井不動産も ンというのは、分かりやすく言えば、六本木ヒ 倒産するかもしれないです。もう皆さん、目の ルズを想定してください。六本木ヒルズを頭に 当たりにしておりますが、あのトヨタですら、 入れていただくと分かります。六本木ヒルズは 大赤字になることだってあるんです。 森ビルがやったビジネスですね。事業です。し 従って、銀行は非常に……。銀行員に向いて かしながら、六本木ヒルズのオーナーは森ビル いる人は、気が小さい人です。とにかく気が小 15 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー さくて、人のことを疑り深い人が銀行に向いて を貸す側はその契約書をみんな、自分のところ いるんですけれども、要は、最終的にどうすれ に持つ、保有します。簡単に契約の変更ができ ばいいかといったときに、六本木ヒルズと森ビ ないようにしています。それで、契約自体につ ルとの関係を断ち切ってしまえばいいというこ いて、全部口を入れてきます。介入権ですね。 とです。なぜならば、六本木ヒルズは誰がやっ 介入をします。 ノンリコースローンというのは、 たって、成功するプロジェクトなんです。テナ 六本木ヒルズから上がってくる不動産収益が唯 ントは山ほどいる。 今はちょっと難しいですよ。 一の返済原資だとする。お金を返してくる唯一 当時想定してみれば、テナントは山ほどいて、 の返済原資です。これをキャッシュフローとい 過大の賃料が取れそうだということが分かりま います。そのキャッシュフローを確定させるた す。そうすると、誰がやっても経営できるプロ めに、このＳＰＣが持つすべての契約を全部銀 ジェクトなんですね。 行が、原契約を自分の銀行の金庫の中に入れて それで、 そのＳＰＣが資金調達をするために、 いると思って考える。これを質といいます。債 お金を借りようとするときに、格付けを取得し 権質と。質屋の質と一緒です。取るんです。勝 ます。この格付けというのは、皆さん、なじみ 手に契約変更なんてできないようにします。 がないかもしれません。信用力だと思ってくだ 契約が確定すれば、それだけでキャッシュフ さい。それで、大体 22段階ぐらいあると思って ロー、毎年どれだけの利益が上がってきて、ど ください。一番格付けが高いのはトヨタみたい れだけのコストがかかるかというのは確定しま な会社だと思ってください。トリプルＡといい す。そうですね。ビルの管理会社にいくらで支 ます。Ａが３つ並びます。一番下がシングルＢ 払うという、契約を結びます。で、テナントか です。今のＧＭがそうだと思うんです。そのく らいくらの収入があるというのは分かっていき らいの、そこに 22段階の、信用力によって格付 ます。これさえ変わらなければ、あとは全部い けをしていくんです。ランク付けをしていくと くらの利益が上がるというのは、毎期毎期確定 思ってください。そのとき、六本木ヒルズはト をしていきます。そうすると、ちゃんとお金が リプルＡの格付けが取得できるということです。 返ってくるかどうかと計算できます。 これはもうかると、みんな、思っているわけで さっき申し上げた、Ａ街区をやるときもそう す。 です。この貸し手側からすれば、不動産担保を ちなみに申し上げますと、マーケット、市場 取ると同時に、契約書も担保に取るということ とは何かというと、何が正しいかではないんで で、事前に銀行サイドとしては、お金を貸す側 す。何が正しいと、みんなが思っているかとい としては、事前に債権管理ができる状態になっ う比率の問題だと思ってください。それで、み ているというふうに考えます。これを簡単に言 んなが六本木ヒルズは成功すると思いましたの うと、ノンリコースローンと言っています。 で、 トリプルＡの格付けが取得できたとすれば、 ノンリコースローンのリコースが訴求という お金を貸す側は、ＳＰＣに金を貸したほうがよ 意味なんですけれども、それはさっきのケース っぽど楽なんです。それはどうしてかといいま でいけば、親会社の森ビルに波及させないとい すと、ＳＰＣが当然この会社、六本木ヒルズを うことです。 逆に言えば、 森ビルが倒産しても、 建てる会社なんですけれども、その会社はいろ 六本木ヒルズだけは残るということなんです。 いろなところと契約を結びます。テナントと契 だから、お金を返せます。よろしいですね。 約を結びます。ゼネコンとの間で契約を結んで 今申し上げたような仕組みを、地方都市でや いきます。その契約をすべて銀行サイド、お金 ってみたいと。さっき申し上げたアメリカのニ 16 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ューヨーク市の郊外のショッピングセンターで ように仕組みをつくってきたんです。誰がリス できる仕組みだから、それが日本の高松という クを取っているのか。行政と銀行が取っていた 県庁所在都市、人口が 40 万近い、商圏人口で んです。あるいは、テナントが取っていたのか 50 万を超しているというふうなところの中心 もしれません。要は何か。さっきのノンリコー 市街地の活性化をすると。その都市再開発事業 スローンもそうなんですが、この仕組みはそれ ですね。これに使わない手はないだろうという ぞれが少しずつリスクを分散し合うことで成り ふうに、私は考えています。 立つんです。不動産投資はさっき申し上げまし それで、これを実際にやっていこうというこ たように、 ハイリスク・ハイリターンなんです。 となんですが、ここで重要なことは、ここで十 非常にリスクが高いんです。従って、そのリス 何年かかってなかなか進まなかった、この開発 クをみんなで少しずつ分け合っていけば、事業 なんです。で、どこで開発ができるというふう は成り立つようになってくるんです。誰か一人 に周りの人が踏んだかということです。それは がリスクを取らなければいけないと思うから、 地元の商店街の人たちが、人通りが少なくなっ 地方都市での再開発は難しいと、みんな思い始 ていく。シャッターが降り始めたといったとき めるんです。それはテナントがリスクが取らな に、それは行政のせいだと。あるいは、郊外に ければいけない、あるいは地元の銀行がリスク 進出をしてきた大型店のせいだというふうに、 を取らなければいけないと。行政がリスクを取 ずっといい続けてきたのが、いや、そうじゃな るのは当たり前だとみんな考えている限りにお いと。自分たちに非があるんだということに気 いては、それは難しい。それぞれが少しずつリ 付いたわけです。 「ああ、駄目だ」と。すべて今 スクを分担し合う、リスクアロケーションとい まで、 人のせいだったんです。 行政が駄目だと。 いますけれども、それをやっていくことで、気 郊外に大型店がやってきた。ゆめタウンができ が少し楽になってくるんです。 た。あれがいけないんだと。あそこに全部客を ここでもそうです。ここの地権者たち、ここ 取られたというふうに考えてきたのが、いやそ を何とかしなければいけないといったときに、 うじゃないと。しょせん郊外規制をやったとし 自分たちがかかわらなければいけない。それは ても、自分たちはそれにあぐらをかくであろう 何か。不動産の所有と運用の分離を認めようと ということに気付いたわけです。 いうことなんです。先祖伝来ずっと持ち続けて 自分たちが変わらなければ、開発のしようは きた不動産について「これはおれのものだ」と ないと。もう再生の方法はないんだということ 言うのをもうやめようではないかと。 に、ここの商店主たち、あるいはここの地権者 さっき、アメリカのケースですね。実は物件 たちがそのことに、なるほどと。自分たちが変 から債権ですね。株式は債権です。物件は不動 わらなければ、この再生をするための何らかの 産です。 物件から、 不動産というぐらいだから、 形で自分たちが責任を取らなければ、実は商店 動かないんですよね。だけど、それを捨てるこ 街の再生はできないんだというふうに気付いた とによって、実はものすごく気が楽になってき ときに初めて、みんなができるというふうに踏 ます。簡単に言うと、税務上だとか、会計上の み始めたわけです。 処理がものすごく楽になっていくんです。不動 それは何かと。実は、ここの地権者たち、今 産として持っている限り、保有している限りに までわれわれが何をやってきたかというと、零 おいては、動きが取れなくなるんです。小売業 細地権者という名の下で、地権者にリスクを取 というのは何だったのか。世界中で商店街があ らせなかったんです。リスクを取る必要がない るのは、もう日本だけなんですよ。生き残って 17 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー いるのは。 世界の大半の国はバザールなんです。 土地の所有のまま、従後もそのまま土地を所有 広場で、人が集まってくるところで物を売るん させます。従って、権利書は発生しません。立 です。日本は商店街と、不動産のオーナーにな て替えをしますけれども、全床保留床という形 ってしまって、小売業者イコール不動産のオー を取る。従前の建物部分だけ、権利書は発生し ナーになってしまったんです。それで、人が来 ますけれども、基本的には全床保留床という形 るのを待つというビジネスに変わってしまった になります。 んです。昔は、人がいるところにみんな物を売 商店街ですから、もともとここで商業を営ん りに行ったものなんです。 でいた方はたくさんいらっしゃいました。通常 それが、不動産というやっかいなものを抱え ですと、権利書を取得しますと、立派な再開発 込んでしまった。それを分離させようではない ビルを建てるのですけれども、１階の一番いい かということにまず同意をします。 ところで、おばあちゃんがたばこをやっている ただし、ここでこういう問題が、これは地方 なんてケースがあります。商業者にとってみれ 都市、どこにでもある問題です。１つ大きな問 ば、権利書というのは、ただでもらえるわけで 題があります。それはバブル時代の過重債務で すよ。ここではそれを認めない。権利書、さっ す。ここでも例外なく、やっぱりたまたま不動 き申し上げましたように、従前、土地建物を所 産を持っていたために、銀行にだまされて。銀 有していた人たちは、建物の評価分だけ権利書 行というのは雨が降ったときに、傘を引っ込め を取得しますけれども、 その権利書については、 るんです。雨が降っていないときには、おせっ すべて三越に賃貸することが条件です。三越が かいに傘を差し出すんです。バブルが崩壊した 全部借り上げています。 後に、 みんな傘を引き上げました。 大半の方が、 従来ここで、洋品店をやっていた、お菓子屋 過重債務でにっちもさっちもいかないという状 をやっていたという人たちは、ここで再開発を 態になりました。 しますので、再開発業の中で、同じように、前 ここで考え出したのが、土地を評価しないと と同じように、なりわいとして、やっていきた いうやり方をやっています。もうご承知のとお いという人たちがたくさんいらっしゃる。そう り、土地の価格はどんどん下落し始めていたわ いう人たちは、保留床を借り上げるんです。自 けです。甲府もそうだと思います。今は、多分 分がただで取得した床は全部三越に貸す。もち 下げ止まったとは思いますけれども、秋田なん ろん、そこから家賃は入ってきます。しかしな か、 この状態でまだ下がっていますよ。 だから、 がら、なぜ保留床を新たに借りなければ、そこ 土地の価格が下落をしたということが表に出て で商売することを認めなかったといいますと、 しまいますと、地元の銀行は何が困るかという それは市場ベースの床価格です。賃貸料です。 と、金融監督庁から「それは分類債権だよ」と これに見合った商売をやっていただかないと困 言われてしまいます。 「債権を放棄するの？」と るということです。お分かりでしょうか。ただ 言われます。 「嫌だったらば、増し担保、ほかに の床だったらば、赤字でも構わなくなってしま 担保を取りなさい」と言う。要するに、みんな、 うんです。努力しなくなってしまうんです。だ 担保割れをしてしまったんです。そのために、 から、われわれ、再開発事業をやってきて、失 土地は評価しないと、やればいい。それは市街 敗したのは、 みんなそのせいなんです。 だから、 地再開発事業をおやりになっている方はお分か 商業ベース、市場ベースで成り立つビジネスに りになります。土地は、従前の土地は従後も同 転換してもらわなきゃいけないんです。 じように、分有させるということです。従前の そうすると、ここで意識の変化が起こり始め 18 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ます。そこで、２つ理由があります。地権者の おります。ここに香川銀行とあります。 方たちに提案をします。１つは、ここが問題で ちなみに、このＡ街区の再開発をやっていく す。土地は従前と同じように所有します。従前 ときに、 お金がどうしても必要だということで、 の地主は、従後も地主です。その上に再開発ビ ここは金額を入れていませんが、20億ほど、借 ルを建てますが、そこは定借という方法を取り 入をしなければいけない。それで、百十四銀行 ました。定期借地権です。一般定借という方法 に行きました。ここだけの話にしてください。 を取ります。60年間ずっと借り続けると。その 百十四に行きましたらば、 嫌だと言われました。 ときに、 地代が発生します。 その地代について、 通常ローンだったらやってもいいですよと。し 当然ながら、ここの権利者たちは、地代をもら かし、ノンリコースのほうはやりたくないとい える権利を持っているのですが、地代を払って うことで。われわれとしては、どうしても、ノ もらわなければいけないんです。 地代について、 ンリコースローンを使いたいということもあり 劣後の扱いです。劣後というのは、どういうこ ましたので、実は、高松市で百十四銀行の本店 とかというと、利益が出たら、地代を払います と、それから第２地銀だったら香川銀行の本店 よという契約なんです。これはちょっと税務署 というのは、 道路を１つ隔てた隣同士なんです。 といろいろと問題があるんですけれども、要す 中に道路が１本、 狭い道路が入っているだけで、 るに、何か。もし、この再開発が失敗をしたら 実は２つの銀行の本店が隣合わせになっていま ば、要するに、家賃が入ってこなければ、地代 した。それで、ここで百十四に断られまして、 は払えませんよということです。 しょうがないんで、隣の香川銀行にいかなけれ 今までどうだったかというと、このビルに人 ばいけない。すぐそのまま行くと、上から見ら が来ようが、来まいが、テナントがいようが、 れてしまいますので、 １周ぐるっと回りまして、 いまいが、地代だけ先に取っていたんです。だ 裏門のほうから香川銀行に入りました。 そして、 から、この会社は成り立たなくなってくる。だ 香川銀行に行きましたらば、ぜひやりたいと。 から、運命共同体なんですよ。もうからなけれ やったことがないから、ぜひやりたいというこ ば、地代なんて払えっこないんですから。それ とで、ご協力いただきまして、香川銀行にこの をみんなで一緒にやった事業なんだから、みん ローン、ノンリコースローンをやっていきまし な責任を取ろうねという話なんです。 ところが、 た。 今までそれをやってこなかったんです。 だから、 ちなみに、今Ｂ街区からＧまで５年間でやる いいかげんになっていたんです。一緒に頑張っ よといいましたが、これはすべて百十四がやっ てやっていかないと、みんなでこれを盛り立て ていただいています。これが成功して、大きく てやっていかないと、うまくいかないというこ 取り上げられました。百十四銀行の頭取が烈火 とをもう一回認識しましょうねということです。 のごとく怒りまして、当時の本店長ですけれど ２つ目は何かというと、 さっきの 31ページの も、 更迭たしました。 なぜやらなかったんだと。 ところです。31ページに、スキームがあります。 実は、正確には反対したのは頭取だったんです ご覧いただくとちょっと分かりますが、その 31 けど。 ページの右のところですね。ここにさっき申し それでこの下に、優先匿名組合出資。それか 上げましたように、これは証券側のスキームを ら劣後匿名組合趣旨とあります。それで、劣後 取っていますが、信託銀行、これは住友なんで 組合出資というところの右側のほうを見ていた すが、香川銀行というところから、ノンリコー だきますと、誰がその出資者なのかといいます スローンを借り入れます。右側のところに出て と、地元投資家、それからまちづくり会社と書 19 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー いてあります。ここなんです。地元投資家とい 分担するという仕組みを中に入れることで、こ うのは、地権者のことです。 の複雑なファイナンスのスキームなんですけれ 実は、当たり前のことですけれども、この高 ども、これを入れることによって初めて、周り 松の丸亀町の商店街の人たちが、商店街の再生 の人たちが高松の丸亀町の再開発に協力しよう をしたいと思います。そのときに、会社をつく ではないかということになっております。ちな って、そこが開発をしていったときに、そこに みに、このＡ街区の再開発をやったのは、西松 出資もしないと。出資をするということは、リ 建設ですね。それで、今、Ｂ街区からずっとこ スクを取ることを意味します。ところが自分た っちをやっていただいているのは、今のところ ちは、一番安全なところにいて、投資だけして 大成建設ですね。 くださいと、いくら頭を下げても、誰もそれに 実は、選定委員会をやったとき、これもここ 対して共感はしようとしません。もし私が、フ だけの話です。東京の委員はみんな大成だった ァンドをつくって、皆さんに出資を呼び掛けた んです。ところが地元が西松だった。西松建設 とします。 「絶対もうかりますよ」と。私に金を は四国の出身なんで、そうならざるを得なかっ 預けてみませんかということです。それで 50 たのですが、要は何かというと、今、みんなが 億のファンドをつくったときに、じゃ、野口さ これに注目をして、協力をしたいと、ぜひ協力 ん、 いくらのファンドに投資をしているんだと。 をさせてほしいと。それは、この地元の人たち 私はゼロですと言ったら、誰も信用しません。 が、自分たちもリスクを追うということを、も そんなもの、誰が信用するかということです。 う当たり前のごとく考え始めているというとこ 「私がこのファンドに 15億投資をしています。 ろに皆さんが共感できるということがありまし だから残りの 35億、皆さん、ぜひ投資をしませ た。 んか」という勧誘の仕方をするはずです。 ちなみに、もう１つ地方都市で再開発をやっ 同じように、ここの再開発をするときに、地 ていくときに、テナントがいないという問題が 元の地権者たちは、一銭たりともお金を出さな あります。実は、ここでは、テナントは山ほど いということであれば、このプロジェクトに参 あり、われわれはウェイティングリストを持っ 画をしようとしているゼネコンも含めて、テナ ています。 ここにはマックス・マーラーだとか、 ントも含めて、みんながこれに協力しようなん ルイ・ヴィトンだとか、ボッティカという、こ ていう気は起こしようがないです。銀行もそう れはミラノブランドですけれども、それから、 です。 コーチ。それが実は、１階の店舗部分にみんな 要するに何か。自分たちが最終的に、リスク テナントで入ってきたんです。今、イタリアの を取るというところに、今回のこの資金調達を ブランドだとか、フランスのブランドがシャネ する、証券化スキームを導入したというのは、 ルも含めてなんですけれども、みんな、地方都 そういう意味だったんです。証券化スキームを 市に店舗を持ちたいんです。だけど、街中にそ 入れることによって初めて、地元の地権者たち れにふさわしい、彼らのステータスにふさわし が何らかの形でリスクを分担するという仕組み い店舗が実はないんです。 をつくることができたからです。従来のやり方 今まで、しょうがないんで、デパートの中で だったらば、多分銀行だけが最終的なリスクを インショップで、 彼らは申請をしていたんです。 負って終わりということになりかねなかったと 日本というのは、ルイ・ヴィトンにしろ、シャ いうこと。それではうまくいかないということ ネルにしろ、世界で最も売れる国なんです。中 で、地元の地権者たちが何らかの形でリスクを 国よりも売れているんです。それで、地方都市 20 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー で、それをどんどん展開していきたいと思った アレンジャーというのですけれども、これが必 ときに、それにふさわしい建物、それにふさわ 要になってきますが、それはほとんど東京にし しいレベルのものが、実は今のところない。彼 かいないからです。弁護士も東京にしかいませ らの業態からして、郊外店には進出できないん ん。これを処理できる会計士も税理士もほとん です。だから、街中には、実は大変大きな床の ど東京出身。東京なんです。地方にいないんで 需要がある。店舗の需要があるというふうに、 す。 逆に考えてください。 それに気付いて、一昨年から、国土交通省が それから、 こんなこともあるんです。 例えば、 地方都市で、こういった証券化スキームを勉強 西武が展開した業態だとか、あるいは東急でや するのに対して、お金を出しましょうというこ っているハンズだとか、ああいう業態も実は地 とをやりました。今、私が行っている秋田と、 方都市にどんどん出ていきたいというふうに考 それからお隣の青森なんですけれども、秋田県 えています。しかしながら、それにふさわしい だとか、青森県に行きますと、この不動産の証 建物がないです。みんな老朽化をしてしまって 券化の実務ができる人が大体 100人ほど要ると いる。地方の建物ってよれよれの状態になって いうふうに考えてください。 しまったと。それで、例えば、丸亀商店街には、 この証券化の勉強をするために、年間にわた 紀伊国屋というのがテナントで入ってきました。 って、二十数回の講座をやりました。それで地 紀伊国屋は、 ここに出てくるときに、 札幌駅前、 元の鑑定士の方、地元の弁護士、会計士、税理 札幌の駅の上のほうに、紀伊国屋がありますけ 士、それからゼネコン、不動産業者、銀行の人 れども、そこで使ったシンガポールのインテリ ですね。 そういう人たちがみんな集まってきて、 アデザイナーですけれども、彼を、高松まで連 夜な夜な勉強会を開いているというか、なぜ国 れてきました。書店とは思わないような、カラ が多額の補助金を出しているかというと、講師 フルな店舗に変わっています。要は何かといい がほとんど東京からやってくるからです。東京 ますと、こういったものを建てていくというこ からやってきた講師を招いて、 それで勉強する。 とになれば、実は、意外とテナントはいるんだ 従って、この話をしても、秋田だとか、青森の というふうに考えてください。 人たちはびくともしません。 「ああ、なるほど」 それで地方都市で、そのアドバイザーで地方 とうなずいてくれます。 都市に行きますと、 「いや、テナントがいなくて ところが、大半の地方都市に行くと、この高 ね」あるいは、こういった証券化スキームをや 松の丸亀の話をしてくださいと。 しかしながら、 ろうとしても、商店街の人たちがなかなか「う それを理解するためには、やっぱり証券化のス ん」と言わないんだよね。ということなんです キームを理解しなければいけないんです。さっ が、これは自分たちがリスクを取らなければ。 き言いましたように、今、地方銀行を始めとし それで、最終的に、さっき申し上げましたよう て、金融の再編がこれから本格的に始まってい に、基本、香川県のお金は香川で再投資をして くということであります。 もらうと。これが原則ですね。それで、たたず もう一つ重要なことがあります。それは何か まいを東京に依存をする、東京から引っ張って といいますと、一度不動産の証券化というスキ くるというふうな考え方ですね。これに徹底し ームをわれわれは制度的にも、それから実際の ていかなければ、それはそうですね。さっき申 ビジネスの場面でも、これは大変いい仕組みな し上げました、なぜ東京に集まってくるかと言 んです。仕組み金融なんですけれども、一度経 ったらば、その証券化のスキームをやれる人、 験をしたわけです。今の金融状況が改善されて 21 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー いく。信用委縮がとまるということになると、 とは実は、歴史的には、大変なことなんです。 やっぱり最初お話ししました、アメリカで不動 それはなぜかと。沖縄が日本の固有領土だとい 産が動かなくなったときに、不動産を動かして うのは、今までずっと中国は拒否してきたんで いくというために入れたリートという仕組みを す。それを総領事館をつくるということは、実 やったと申し上げましたけれども、 同じように、 は逆に言えば、それは沖縄は日本の固有の領土 不動産の証券化という、デリバティブなんです であるということを正式に、公式に認めたこと けれども、やっぱりこれを入れていかないと、 を示すわけです。 不動産のビジネスというのは動いていかないと 実は、今沖縄でやろうとしていますのは、中 いうふうに考えてください。 国をマーケットにした不動産ビジネスです。 で、地方都市でも、こういった仕組みを理解 1,500 ヘクタールを消化することは、実はでき できる人が徐々に増え始めていて。で、そうい なくなるんです。なぜ 1,500ヘクタールが必要 う人いたちが中央都市でどうしても動かない。 なのか。 大事なのかと言うと、 そこの裏側には、 こういった物件をこういうファイナンススキー たくさんの地主がいます。 地主はそれによって、 ムを使って、少しずつですけれども、動かしつ 生計を立ててきました。その地代は、どうなっ つあるというふうにご認識をいただきたいとい ているかというと、人為的にマーケットプライ うことであります。 スの３倍ぐらいに引き上げたわけです。これが 最後になりますけれども、私たちは、今、い 市場ベースになってきますと、どーんと地代が ろいろな町でこういった案件を抱えています。 落ちてしまいます。そうすると、そこで生計を 今私のところに来ているだけで 40 幾つござい 営んできた人たちは生活に窮すると。これを維 ます。さっき申し上げました、私はそういった 持するためには、こういった証券化のスキーム 意味で、来週は郡山へ行きますし、それから沖 を中に導入して、やっていくしか方法がないと 縄に行きます。なぜ沖縄かといいすと、沖縄は いうことです。土地を土地のまま扱うというよ 米軍の再編で 1,500ヘクタールの土地が一挙に りは、土地をいったん分解をして、建物不動産 返ってくるんです。不動産市場、沖縄の不動産 をいったん分解して、それを証券化という、そ マーケットで、1,500 ヘクタールの土地を引き れで幾層もの証券化のスキームを入れていくこ 受けなければいけないんです。どうするんだい とで全体をマイルドにして、変えていくという ということですが、あっという間に下落をして ふうなことを今やっているということでありま しまいます。 供給過剰になってしまうんですね。 す。 マンションも、リゾートも、それからいろいろ それで、ことさように、今これから多分、こ な意味での不動産が非常に過剰になってしまい こ甲府は大変東京に近いわけでありますから、 ます。そうすると、沖縄のマーケットだけでは 東京からどんどん人を呼んできて、 甲府だとか、 吸収しきれなくなってきます。どうするかと。 あるいは山梨の地方の町の再開発、どういうふ 東南アジアだとか、中国にマーケットを広げて うに中心市街地を活性化していけばいいのかと いく必要になってきます。 いうことで、従来のやり方から少し頭を切り替 昨日、ちょっと新聞に出てきましたね。中国 えていただいて、地元の地権者の人たちにもこ が沖縄に総領事館をつくりたいと。外務省がそ ういった勉強をたくさんやっていただいて、ど れをはねつけたと。実はこれ、多分皆さん、ど うすれば動かしていけるのかということを一緒 ういうようにお読みになったか分かりませんが、 に考えていただければというふうに思います。 中国が沖縄に総領事館を設置を求めたというこ そうしませんと、従来どおりのやり方で行き 22 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ますと、動かない。10年たっても、20年たって もともとあった銀連カードなんですけれども、 も、昔のままと。そして、そのうちに、みんな これは日本で言えば、三井住友が窓口になりま が死んでいくと。座して死を待つということよ す。中国ではいまだに外貨の持ち出しには規制 りは、リスクを取ってでも、果敢に攻め続けて がかかっています。勝手にドルを持っていけな いくということがこれから必要なのではないか いんです。従って、どうやっているかと。東京 と思います。 の銀座にやってきて、 三越で 20万円のバッグを ちなみに、今、私が行っています秋田では、 買いたいと思ったときには、その銀連カードと 一昨年、昨年と……、来週、再来週ですね。３ いうカードを使うんです。これが何がすごいか 月の中旬ですから、再来週秋田へ行きまして、 と言ったらば、使用金額に制限がかかっていな 最終のですね。打ち上げといいますか、打ち止 いんです。 めといいますか、その勉強が終わったと。それ 中国の自分の取引銀行に残高がある限りにお で勉強が終わると同時に、ビジネスマンですか いて、例えば、残高３億円があったとすると、 ら、 単に学んだだけでは話にならないわけです。 日本で３億円使えるんです。これが銀連カード 時間の無駄だということですので、実はもう既 のすごいところです。それで、中国人がさっき に昨年の５月、アレンジャーの会社をつくりま 申し上げました、リスクを分散するために、ア した。地方都市では初めてのアレンジャーの会 ジアの中で最も安定している国、政治的に安定 社です。今日お配りした資料ですけれども、そ している国、 経済的に安定している国、 どこか？ の中に、地方都市でもこういうことをやってい それは日本なんです。それで日本の不動産を最 るんですよ、ということを、幾つか事例を入れ 近取得し始めたんですね。そういったことも含 ておきましたので、時間があるときに、お読み めて、いろいろな可能性ですね。こういった手 いただきたいと思います。山梨ぐらいの規模で 法を学ぶことによって、可能性を広げていくこ あれば、当然ながら、こういった不動産証券化 と、多様性を確保することはできるというふう のビジネスをやる会社が幾つかあっても構わな にお考えいただきたいと思います。ということ いと私は思っております。 で、大体時間がまいりましたので、私の話はこ 皆さんはどうお思いか分かりませんが、東北 れで終わらせていただきます。どうもご清聴、 だとか、九州だとか、沖縄をやっていますと、 ありがとうございました。 （拍手） 山梨って本当にうらやましいようなところです ね。何でもありです。秋田まで行くのに、そう ですね。 行って帰ってくるのに１日かかります。 そんなところでビジネスをやれというのは、大 変なことなんですね。沖縄もよく考えてみます と、台湾より南にあるんです。そんなところで ビジネスをやっていこうとすると、当然ながら 勢いどっちの方向へ向かなければいけないかと 思うわけです。 今、東京で、中国人の観光客がたくさんやっ て来ます。なぜ東京にたくさんやってくるよう になってきたのか。これは東京の人間が賢いん です。銀連カードというのをつくったんです。 23 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー そういったところが、この現下の情勢下で、証 ◇質疑応答 問）県の職員の○○と申します。大変参考にな 券化ということを採用するに当たって、相当の るお話をお聞かせいただきましてありがとうご 政策判断上の難しさというのがあったと思うん ざいました。３つほど、教えていただきたいん ですけれども、それをどのような、その論法と ですが、 １つは 31ページのスキーム図ですけれ いいますか、 理論構成で突破できたのかという、 ども、この中で、ＳＰＣというのは太い線で囲 いずれもあいまいな質問になりますけれども、 まれた部分がＳＰＣというふうに考えて、よろ ３点教えていただければと思います。よろしく しいですか。 お願いいたします。 野口：そうです。 野口：まず、信託銀行が中に入っているのは、 問）このＳＰＣの中で、ここに信託を噛ませて こういった実物不動産の売買をするときに、実 いるというのは、なぜその必要性があるかとい はネックになる法律が１つありました。不動産 う、きっと技術的な部分が１点と、それから、 特定共同事業法、不特法という法律がありまし 今このご時世で、その劣後債を引き受けるとい た。これは免許を持っていないと、この売買が うのは、 相当のリスクだと思われますけれども、 できなくなってしまいます。この不特法に基づ このＳＰＣがそもそも組成できたのが、デフォ く法人をつくりますと、資本金が１億円以上必 ルトの確立みたいなものが、相当低いところに 要になってきます。 想定されてやる必要があるんじゃないかと思う これは昔、皆さん、ご経験あるかもしれませ んですけれども、正直よくできたなという感じ んが、投資用のマンションなんかを使っていた がするのですけれども、そこら辺の肝みたいな 業者がたくさんいたと思います。皆さんのとこ ものがあったら、教えてほしいと思います。そ ろにも電話がかかってきたケースがあったと思 れが１点です。 います。 あと、地権者が自らリスクを取るスキームと これがバブルが崩壊した後に、ほとんどの投 ういうことで、先生、その当時地元投資家がそ 資家たちが損を被ったということがありました の劣後債を引き受ける立場に立ったと。それは ので、こういった事業を営むためには、ある程 心構えとしては、よく分かるんです。だけど、 度の資格要件が必要だということになって投資 実際によく行動に移せたなと思うんですけれど 家保護ということで、この法律が出来上がって も、なぜできたのかなというところがいまだに います。ところが、不動産の証券化をやろうと よく分からないので、先生が考えるところのお すると、この不動産特定事業法という法律が大 答えを教えてほしい。 変ネックになりました。従って、売買をすると ３つ目ですが、そもそも証券化というビジネ きに、信託受益権と、いったん信託銀行に信託 スが今は相当、そのアゲインストの風の中にあ をして、そこから上がってくる利益ですね。そ って、その実態がよく把握できないというか、 の受益権の売買という形を取らざるを得なかっ そもそも地元の投資家さんたちによくこのスキ たということです。ただ、これは効果が１つあ ームが理解できたなというところがまず１点あ りました。いったん信託銀行の中に入りますの るんですけれども、それにしても、その証券化 で、そこで倒産隔離ができるのと、それから信 ということをかませる上で、その政策決定する 用力を増すことができるということがございま のにも相当の苦難があったと思うんです。地元 したので、あながちこれは駄目だということに の自治体とか、あるいは、その金融機関とか、 はなりません。 24 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ただ、このスキームも実はもう創れなくなっ に自分もこの事業に参画できると。それは当初 ています。それはどうしてかというと、金証法 申し上げた、このうまくいくような仕組みを、 という法律ができます。一昨年できたばっかり 公的資金も含めてなんですけれども、それを仕 ですけども、金融証券取引法という。これはラ 組みを中にたくさん導入したということが成功 イブドアだとか、村上ファンドの問題が定義し の原因だと思います。 たわけですけれども、やはりこれも投資家保護 地方自治体ですけれども、これもここだけの という名目で、 その証券の資格を持たなければ、 話です。邪魔するなと。これだけです。もうと 基本的には証券会社ができないようになってい にかく、今はよくなったのですけれども、県庁 ますけれども、そういうある意味では、非常に 所在地の高松市と、それから県庁と、ああ、山 たくさん制約ができあがってきているというふ 梨はいいらしいんですけども、香川はもうすご うにお考えください。 く仲が悪いんです。お互いがお互いを邪魔する それから、基本的に、ここのＡ街区ですけれ と。一番被害を受けるのは、われわれと。当然 ども、こういうふうに考えてほしいんですね。 ながら、その財政圧縮の中で、補助金の見直し ３つ、公的資金が入っています。だからたくさ 等々もありまして、Ｇ街区はそれで止まってし ん会社をつくってあるんですけれども、それは まったんです。ですから、もちろん事業計画の どうしてかというと、基本的には、例えば、市 見直しのときに必要になってきますけれども、 街地再開発事業の補助金をもらうための法人で そういうことを中に入れていくことで、自治体 すね。それから、経済産業省の近代化資金の無 のご理解を得られて、今は、非常に協力的に、 利子を受けるための会社も必要になりました。 ものすごく協力的にやっていただいています。 実は補助を受ける市場資格要件が、公的資金の それは何だろうと。 助成を受けるための資格要件が、それぞれ省に ここの開発において、できたのは、19年度の よって、経済産業省と国交省によって、補助の 12 月にフルオープンしたんです。それで、つい 目的が当然違いますので、別々の会社をつくっ この間、市議会から説明をしてほしいと言われ て、受け皿をつくる必要があったということも たんです。それで、議会でこの開発について説 ありました。 明しました。それまで、地元の議会の先生たち もう一つは、地方都市の地方の都市の再生と は、 けげんな顔をしていたんです。 なぜならば、 いう指定を受けましたので、この３つの補助金 年間１万 2,000人視察が来るんです。全国の議 を中に入れてあります。ということは何かとい 会先生たちが視察に来ます。当然高松市議会に うと、３つの補助金を入れることによって、床 も表敬訪問されます。それで、各地方の議員先 価格がどんどん下がります。 下がりましたので、 生たちが高松議会の市議会先生たちに対して、 市場、周辺のテナントごとの家賃を取っていま いろいろと質問をされます。地元の市議会先生 すけれども、投資利回りが結構高いんです。利 は誰も質問に答えられなかったと。それは知ら 回りが高いということを実は地元の人は納得し ないからですね。それほどまでに無視されてい たんです。 たんです。 でも１万 2,000人も来ると。 だから、 こういうスキームをつくることで、実はさっ 市役所の方が「再開発事業が観光事業になると き申し上げましたように、配当という形で、自 は思いませんでした」とおっしゃっていただけ 分たちの利益は受けられるんだと。単に開発を ました。今は、市もそれから、県も非常に協力 しただけではなくて、 開発をして、 終わった後、 的にやっていただいております。 そこで打ち止めということではなくて、永続的 25 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 問）有難うございました。 は、やりたくてもやれない状態なんです。それ 野口：さっき自治体は「邪魔するな」と申し上 は当然ながら、地方銀行ですから、地域の開発 げましたのは、基本的にこれは皆さん、今日は に対して、積極的に協力したいという気持ちは 自治体の方もたくさんお見えになっていると思 やまやまあるけれども、今の経営の状況から行 いますけれども、新しいタイプの再開発なんで くと、あるいは市場の競争の激しさといったと す。従来自分たちがずっとやってきたもの、例 ころから見ていくと、これ以上リスクは取れな えば、区画整備事業もそうですけれども、自分 いんですよというのが実態です。 たちがずっと手掛けてやってきたものとはちょ ですから、さっきの百十四銀行は政策転換を っと違うものが、異質なものが中に入ってくる やれと言っていますけれども、やっぱりそれは と、これはもうずっとそうなんですけれども、 当然のことながら、是が非で決定していくと。 千葉県だとか、それから埼玉、金沢はまだやっ それに対して、われわれが的確に対応していか ていないですね。千葉県とか、埼玉県は県が主 なければ、それは銀行から見放されることを意 催するこういった市街再開発事業だとか、それ 味するということなんです。 から、その事業を担当している市町村の担当者 そういった意味で、さっきのノンリコースロ を集めた研修が毎年行われていますけれども、 ーンというのは、銀行がリスクを取らない仕組 必ずその席でこういった不動産の証券化事業み みなんです。従来よりははるかにリスクが少な たいなことをカリキュラムの中に必ず組み込ん くて済むから、ノンリコースローンという仕組 でやっておられると。 み組を取ったんです。だから、なぜ、私は、ノ こういった仕事をやっていて一番困るのは、 ンリコースにこだわったかというと、それでな 自治体の方とコミュニケーションができないん ければ、成り立たなかったんです。とてもじゃ です。ファイナンスの世界になってくると、も ないけど、対応できなかった。だから、そうい うそこでお互いに話が合わなくなってくる。同 う仕組みを取って行かざるを得ない。だから、 じ日本語をしゃべったのに、全く違った言語で これに関する研究というか、勉強というか、講 しゃべっているような感じなんです。 ですから、 習というか、そういったものをたくさん山梨で 今自治体の方は、最も勉強しなけばいけない部 やっていただければいいな、というふうに思っ 分が、実はこの分野だろうと思います。さっき ています。 申し上げた秋田県だとか、それから秋田市だと か、青森県でこういう講習をやったときには、 野口：私のメールアドレスを資料に書いておき 自治体の方がたくさんお見えになっていました。 ましたので、何かありましたら、こちらに問い 自治体の方が、そういう形で勉強をされるとい 合わせをしていただければ。ある一定レベル以 うことも大事なことだと思います。 上になりますと、 フィーをいただきますが。 （笑） それと、証券化のということになりますと、 これは私の仕事なんで、フィーをいただきます 今は非常に逆風なんですが、しかし、これ以上 けれども、基本的なことであれば、いつでもお 有効な方法もないんです。今の金融システムと 教えいたします。はい。 いいますか、 金融再編が行われていて、 銀行が、 例えば、山梨中央銀行は、この間岡島の債権の 放棄という記事を読ませていただきましたけれ ども、銀行が負えるリスクというのは当然なが ら限界があるわけです。というのは、今の銀行 26 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 2 0 09 . 3. 4 山梨県ふる さとまちなみデザ インセミナー 地方都市のまちづくり ノースアジア大学経済学部特任教授 野口秀行事務所 代表 野口秀行 hinoguc＠spn6.speednet.ne.jp １． 基盤整備への民間資金導入方策の概要 （１）世界的な金融危機と金融再編下の地域金融 大手銀行が、みずほ、東京三菱ＵＦＧ、住友三井、りそななどのグループに統合再編、 その波は地方銀行にも及び始めている。 徹底した効率化と合理化が求められる銀行経営 ①最近の地域金融機関の再編・統合の例 2003 わ か し お銀行 が三井住友銀行 に吸収合併 親和銀行 と九 州 銀 行が 合 併→ 親 和 銀 行（ 九州親和 ホールディン グ スの 子会社 ） 北陸銀行 と北海道銀行 が 統合 → ほくほく フィナンシャルグルー プ 2004 関 西 銀 行と関 西さわやか 銀行 が合併 → 関 西ア ー バ ン銀行 広島総合銀行 とせとうち 銀行 が合併 → もみじ 銀行 西日本銀行と 福岡 シティ 銀行 が合併 → 西日本 シ テ ィ銀行 2006 奈 良 銀 行とりそな 銀行が 合併 関 東 つ く ば銀 行、 茨 城 銀 行が 合併予定 → ひたちの 銀行 （中 止さ れ た） 紀 陽 銀 行と和歌山銀行が 合併 → 紀 陽フィナンシャルグループ 山口銀行 ともみじ ホ ー ル デ ィ ン グ スが 統合 → 山口 フィナンシャ ルグループ 2007 山形しあわせ銀行と殖産銀行が合併→ き ら や かホールディングス ② 公的資金注入 を受 けた 地方銀行 問 題を 抱えた 地方銀行を 救済 するために 、公的資金 が注 入されてる 。 北海道銀行、 足利銀行、 関東 つくば 銀行 、東 日 本 銀 行、 八千代銀行 、 千葉興業銀行 、岐阜銀行 、もみじ銀 行、 西日本 シ テ ィ銀 行、親 和 銀 行、 熊 本フ ァ ミ リ ー銀 行、琉 球 銀 行 27 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー （２）変化する地域金融（地域資金の循環∼資金の半分が域外流出∼） 都道府県別金融機関の預貸率（2004 年 3 月末）（単位：億円、％） 預金残高 貸出金残高 預貸率 預金残高 北海道 青森 岩手 宮城 秋田 山形 福島 東北 茨城 栃木 群馬 北関東 埼玉 千葉 東京 神奈川 309,610 67,071 71,006 126,050 67,465 106,742 495,654 495,654 180,822 128,687 138,215 447,724 421,027 347,858 2,187,591 563,061 13,455 33,560 27,399 57,637 24,018 29,970 44,736 216,320 69,768 51,391 56,307 177,466 161,578 135,368 1,775,311 248,354 １都３県 新潟 山梨 長野 3,519,537 157,509 60,997 160,213 2,320,611 60,567 23,591 61,163 甲信越 富山 石川 福井 378,719 87,883 86,136 65,568 145,323 37,649 38,674 25,520 北陸 岐阜 静岡 愛知 三重 239,587 161,269 276,802 595,001 129,317 101,843 65,276 123,818 245,455 42,906 東海 1,162,317 477,455 434.4 50.0 38.6 45.7 41.5 42.9 42.0 43.6 38.6 39.9 40.7 39.6 38.4 38.9 81.1 44.1 貸出金残高 預貸率 滋賀 京都 大阪 兵庫 奈良 和歌山 近畿 鳥取 島根 岡山 広島 山口 中国 徳島 香川 愛媛 高知 90,205 222,296 803,898 402,292 105,351 83,739 1,707,781 38,130 45,464 137,315 207,120 96,360 524,389 66,084 87,993 102,982 51,961 34,121 97,874 498,978 159,005 31,592 23,868 845,438 16,256 16,497 51,657 94,976 32,831 212,217 22,895 30,094 47,037 20,863 37.8 44.0 62.1 39.5 30.0 28.5 49.5 42.6 36.3 37.6 45.9 34.1 40.5 34.6 34.2 45.7 40.2 65.9 38.5 38.7 四国 38.2 福岡 38.4 佐賀 42.8 長崎 44.9 熊本 38.9 大分 宮崎 42.5 鹿児島 40.5 沖縄 309,020 288,571 47,388 76,726 92,961 69,367 50,860 84,862 48,348 120,889 152,873 16,318 34,269 36,293 29,562 20,273 35,714 29,132 39.1 53.0 34.4 44.7 39.0 42.6 39.9 42.1 60.3 759,083 354,434 46.7 9,853,519 5,106,441 51.8 44.7 41.3 九州 33.2 42.4 全国 28 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー （３）整理統合により減少する金融機関 ①金融機関の破綻件数 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 2004 年 年 30 44 14 56 0 1 0 ②95 年以降 10 年間に経営破綻した地域金融機関数（合併による救済数は除く） 第二地方銀行 11 信用金庫 25 信用組合 133 ③地域金融機関数・店舗数の減少状況 機関数 95.3 末 05.3 末 店舗数 増減 95.3 末 05.3 末 増減 地方銀行 64 64 0 8,039 7,549 ▲ 490 第二地方銀行 65 48 ▲ 17 4,777 3,322 ▲ 1,455 信用金庫 421 298 ▲ 123 8,523 7,878 ▲ 645 信用組合 373 175 ▲ 198 2,975 1,922 ▲ 1,053 （４）地域金融機関の経営効率 ＜2004 年度の銀行のＯＨＲ（経費率）＞ 都市銀行 信託銀行 地方銀行 三井住友 37.7 中 央 三 33.6 横浜 39.1 みずほＣＢ 38.0 井 43.2 北陸 48.2 ＵＦＪ 42.9 三菱 足利 48.5 千葉 50.7 北海道 52.6 平均 45.4 43.1 第 2 地方銀行 熊本ファミリー 51.0 もみじ 52.4 東京スター 54.1 京葉 55.5 北洋 56.3 60.5 63.1 りそな （あおぞら） 東京三菱 埼玉りそな みずほ 46.2 但馬 78.1 仙台 77.2 47.3 みちのく 78.1 南日本 77.6 49.1 47.1 富山 78.1 山形しあわせ 79.0 58.8 ＵＦＪ 49.9 東北 79.3 殖産 81.6 59.1 住友 55.7 清水 80.6 奈良 84.7 みずほ ＊業態別のＯＨＲ（経費率）は、都市銀行の 45.4％に対し、地方銀行 60.5％、第 2 地方銀 行が 63.1％となっている。100 円の業務純益を上げるのに、都市銀行は 50 円で済むのにた いして、地方銀行は 63.4 円、信用金庫は 74.3 円を必要としている。 29 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー （５）地域における資金循環 ①岩手県内の地域金融機関の業態別預貸率と貸出シェア（単位：％） 預貸率 1994.3 貸出シェア 1999.3 2004.3 1994.3 1999.3 2004.3 地方銀行 52.1 56.9 51.2 47.6 47.2 47.0 第二地方銀行 61.4 65.8 60.6 18.4 18.4 30.6 信用金庫 60.0 69.1 59.5 14.5 15.5 18.1 信用組合 56.7 53.3 48.5 1.2 1.1 14.6 労働金庫 47.3 60.6 68.1 2.5 3.3 0/6 農業協同組合 34.4 38.7 37.3 12.5 11.4 11.7 ＊岩手県内の地域金融機関は、銀行では岩手銀行、東北銀行、北日本銀行の３行、信用金庫 は盛岡信用金庫など７信用金庫、信用組合は岩手県医師信用組合など２信用組合などがある が、全業態の県内預貸率は 99 年に若干の上昇こそ見られたが、2004 年度末の預貸率は 94 年度末の水準に戻っている。すなわち県内で地域金融機関に集められた預貯金のうち県内で 貸し出しに回っているのは約半分でしかないということ。 （６）金融再編下での地方都市におけるファイナンスの解決策 ∼地方都市における都市開発事業の資金調達について∼ 地銀や第 2 地銀の再生は端緒についたばかりです。これから本格的な業界再編が進められ ることになります。地方都市の再開発事業等に対する地域金融機関の融資の仕振りは、この ような金融環境の変化に伴いいきおい慎重になってこざるを得なくなってきます。 そうなると、今後は単純な銀行借入のみに依存する資金調達手法からの脱却も視野に入れて おく必要があります。 ここで誤解があってはならないのですが、あくまでも地方都市における都市開発事業の資 金調達手段の中核は、地元金融機関からの借入であるということです。調達金利も最も低い と見られます。ただし、地方によっては、そこの地域金融機関の体力が著しく損耗し、長期 にわたって投資回収しなければならない事業やベンチャー企業に対するリスクマネーの供 給には二の足を踏まざるを得ない状況にある場合もあるということです。その場合は、異な った資金調達のスキームを考えなければなりません。その新たな資金調達スキームは、大き く分けて 2 つあります。 その一つは、不動産の流動化を中核とするものです。 いま一つは、コミュニティ金融と呼ばれるものです。 30 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ２．解決策としての不動産証券化 （１）不動産証券化とは何か？ 不動産の証券化とは，不動産から上がる賃料収入と売却代金をキャッシュフローの源泉とし て投資家にその利益を分配する仕組みです。対象不動産からのキャッシュフローをどのように 投資家のもとに運ぶかの「仕組み」については，色々な方法があります。もっとも単純な方法 としては対象不動産を投資家に売渡せばよいということになります。しかし単純な売買が市場 環境により機能しない場合には，何らかの方法で売買と同様の効果を上げる必要があります。 その仕組みを表すものとして証券化という用語が使われるのですが，これは，投資家が取得す る権利の形態が証券の形に変換されるという側面から言われるものです。この場合の投資家は 証券の発行・流通が行われる資本市場の投資家ということになります。従って，オリジネータ ーの資金調達方法という面から見れば，資本市場からの調達なので直接金融であり，直接金融 の中でもオリジネーターの企業全体としての信用をもとに発行される株式や社債等 （企業金融） と異なり，特定の資産が持つ収益力をもとに発行される証券なので資産担保型金融ということ になります。 永続性を前提とする企業の資金調達手法としての伝統的な銀行融資や株式・社債発行がなく なることはありませんが，企業全体としての組織が疲弊・硬直化すれば，収益力があり透明性 の確保できる特定資産を利用した証券化手法による調達が大きな潮流となってきます。投資家 サイドにとっても運用方法の一つとして資産担保型証券（ABS）への投資が増えてきています。 不動産を利用した資産金融の究極の形態は，不動産投資ファンドです。そこでは，ある特定 の不動産を対象に ABS を発行するのではなく，初めに不動産投資市場で運用をする目的のため に集められた資金があり，ファンドマネージャーが不動産，不動産証券，不動産特定共同事業 などで資産運用をするというものです。 証券化の対象となる資産はキャッシュフローを生むものであれば，居酒屋チェーンであって も，音楽著作権でも何でも可能です。私が手がけた資産流動化に、パチンコホールがあります。 この企業は、所有するパチンコホールを証券化し、その結果得られた資金（数百億円規模にな りました）で新たな事業分野に事業展開するチャンスを得ることが出来ました。企業も特定資 産の集合体であり，キャッシュフローの収益力で評価できる以上，証券化の対象となります。 これが、流動化＝M&A です。 31 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー （2）不動産の証券化の意義 新しい不動産市場では、金融市場と不動産市場とが融合し不動産の証券化が進んでいます。 不動産の証券化は不動産事業にも大きな変革をもたらした。従来の不動産事業は所有（投資）・ 開発・経営が未分化のまま、多くのリスクを事業主が抱え込んでいましたが、証券化の制度の 導入により、所有と経営の分離が進み、不動産開発者、経営者、投資家、新たなサービス提供 者等が夫々の役割分担に基づき機能分化、専門分化し、事業リスクの分散が可能となってきま した。これを図示すると以下のようになります。 図表Ⅱ−１ 一般的な不動産の証券化のスキーム 投資資金 投資 資金調達者 （ 事業主体） 導管体 投資家 （ 証券発行専門体） 個人/法人 証券化のための 不動産 年金基金等 便宜主体 不動産収益 配当 不動産市場 金融市場 不動産の証券化のメリットは、原資産所有者（オリジネーター）からは資産保有リスクの 回避、資金調達手法の多様化、資産のオフバランス化による財務体質の改善、投資家からは 投資商品の選択機会の増大、個人投資家にとっては、投資単位の小口化と集団的投資の仕組 みにより不動産投資の大衆化が進められるということです。不動産会社にとっては、資金調 達手段の多様化、新たな証券化ビジネスへの参入が可能となります。金融機関では、不良債 権のオフバランス化により債権処分が促進され、ストラクチャードファイナンス等による事 業機会が拡大されることになります。 このように都市開発事業にとって不動産の証券化は、不動産の所有・運営・利用の分離を 通じて、不動産事業に伴うリスクを分散するとともに、事業に必要な資金を市場から直接調 達する新たな資金調達手段として評価されていますが、要は少しずつリスクをシェアするこ とで、少しずつ利益を得る win-win の関係を構築することだと思ってください。誰かが一方 的に儲けるというものではありません。重要なことは、証券化によって、不動産事業に関わ る人々に様々な選択肢や機会を与えるものであり、その結果、そこに多くのビジネスチャン スが生まれ、リスクの分散が図れることで市場規模を拡大することになるであろうというこ とです。 32 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 不動産の証券化・小口化の意義 主 体 社会・経済全体 （長期的効果） 意 義 ・ 住宅・不動産市場へ多様な投資資金を誘導し、 （金融市場との連動による）不動産市 場を活性化する ・ 質の高い管理に基づく良質な不動産ストックの形成と不動産市場の創出 不動産所有者 ・ 住宅・不動産資産等のオフバランス化 ・ 所有資産の流動性を向上し、所有のリスクを軽減する ・ 売却資金を再投資等に転用、他の不動産証券や金融資産との組み替え、投資分散など を図る。 ・ 保有不動産の処分による時価評価、含み益の実現。 ・ 所有と経営の分離 投資家 ・ 不動産投資選択の多様化＝不動産投資の拡大 ・ 投資リスク（流動性リスク）などのコントロール・ポートフォリオの改善 ・ 不動産取り引きコストの軽減・回避（登録免許税、不動産取得税の緩和、法人税二重 課税の排除など） ・ 金融レバレッジ効果（エクイティ型証券に投資した場合）の実現 個人投資家 ・ 投資単位の小口化と集団的投資（間接投資）の仕組みによる不動産投資の大衆化 ・ 投資対象の多様化 不動産会社・ 事業者 ・ 資金調達手段の多様化・直接金融 ・ 物件処分（流動性リスク）所有リスクの投資家への転嫁、リスクの受け手の拡大 ・ 資金調達コストの軽減（会社格付け＜発行証券格付けの場合） ・ 資金の早期回収（賃料や金利変動リスク＝市場変動リスクの回避） ・ 資産流動性の向上＝資産再編の容易化、資産売却の円滑化 ・ 資産・負債のオフバランス化、ＲＯＡの向上 ・ 事業機会の拡大（投資顧問業への業態転換、デューディリジェンス、アセットマネー ジメント、プロパティマネージメント 金融機関 ・ 不良債権の完全オフバランス化・債権処分の促進 ・ 債権回収リスクの投資家転嫁 ・ 事業機会の拡大＝仕組み金融（ストラクチャードファイナンス）、サービサー（債権 回収、資産管理）、証券売買・管理、信託業務 ・ プロジェクトファイナンス（ノンリコースローン）によるビジネス その他の事業者 ・サービサーや物件調査（デューディリジェンス）業務、信用保証業務ニーズが創出さ れ、弁護士事務所、会計士事務所、格付機関、損害保険会社に新たな事業機会が拡大 33 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー （3）不動産証券化市場の拡大 不動産市場や投資家、企業の変化を受けて、不動産証券化市場は順調に拡大しており、平成 15 年度末で約 13 兆円が証券化の対象となったものと推定されています。対象不動産もオフィ スから商業・住宅へと広がりをみせ、再開発事業や開発型証券化等の試みも増えつつあります が、今後のさらなる発展には不動産インデックスの開発等のインフラ整備が求められるところ です。 不動産証券化市場は順調に拡大しており、2003 年度に証券化の対象となった不動産又は信託 受益権の額は約 4 兆円、累計で約 13 兆円と想定されます。また、対象となった不動産の用途に ついては、オフィスが最も多いですが、住宅や商業施設等も増えつつあり、多様化していると 言えるでしょう。よりアメリカに近づいてきていると考えられますが、その一方で不動産イン デックスの開発等のインフラ整備はやや遅れており、また REIT 業界で顕著なのですが、証券化 の対象となる不動産のいわゆる“玉不足”も深刻化してきています。依然として、不動産の所 有に固執する向きが多いというところに原因があるようです。 不動産証券化の実績の推移 8,000 7,518 1200 7,000 1000 投資額 件数 6,000 資 産 5,000 額 1,027 800 ︵ 3,984 1 4,000 0 億 3,000 円 600 2,778 ︶ 620 400 343 1,867 2,000 2,541 1,167 269 200 161 1,000 62 9 0 H9年 度 件 数 316 74 26 H10年度 H11年度 0 H12年度 H13年度 H14年度 H15年度 H16年度 出所：国土交通省「不動産の証券化の実態調査」 そのこともあって、従来の不動産証券化の対象は、既に稼動済みの不動産やリースバック等 の不動産の利用者が中心であったのですが、市場の広がりに対応して、再開発事業や新規開発 事業に証券化を導入する事例もみられ始めています。 34 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 不動産証券化の実績の推移 100% 7 13 6 12 19 14 80% その他 16 20 25 1 6 3 10 4 30 60% 4 土地建物 13 18 15 ※「その他」に含まれるのは、 9 40% るもの、用途の異なる複数 67 62 の不動産を対象としている 51 43 40 20% 駐車場や更地等、不動産が 複数の用途に使用されてい 23 79 住宅 オフィス 11 11 8 工場 ・倉 庫 ・ホテル 商業施設 33 5 8 14 23 46 もの。 29 0% H9年度 H10年度 H11年度 H12年度 H13年度 H14年度 H15年度 累計 出所：国土交通省「不動産の証券化実態調査」 再開発に不動産の証券化を活用した事例 不動産証券化と特定業務代行方式を活用 した再開発事業 ・ミューザ川崎（川崎駅西口地区） ・中目黒 GT タワー（上目黒 1 丁目地区） 保留床取得後の証券化事例 ・中野坂上サンブライトツイン（中野坂上地区） ・キャロットタワー（三軒茶屋太子堂 4 丁目地区） SPC 等が参加組合員の地位を継承し、保留 床を取得した再開発事業 ・川崎ダイス（川崎駅北口第 3 西地区） ・ジェイシティ東京（神保町 1 丁目地区） ・モノレール旭橋駅周辺（予定・那覇市旭橋地区） 出所：日本実業出版社「不動産金融ビジネスの全て」 そもそも組織形態面で資本金規模や信用力に問題が残るＳＰＣが、参加組合員になれる資格を有 しているのかどうかについては議論のあるところです。上記の川崎ダイスのケースなどでは、権利 変換時点でのＳＰＣの参画については否定的で、竣工間近になって（リスクがなくなったと認識さ れた時点という事です）ようやくＳＰＣが参加組合員の地位を継承するという形をとっています。 35 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ■川崎ダイスの事業スキーム 保留床売買予約契約 参加組合員 土地売買予約契約 民都機構 保留床売買 土地売買 東京建物 開発主体 地位継承 川崎ダイス特定目的会社 ﾉﾝﾘｺｰｽﾛｰﾝ 金融機関 出資 東京建物等 （TMK） AM･PM 委託 オリジネーター AM・PM 業務 区分所有権・信託受益権 管理委託 管理組合 賃貸 テナント テナント ・TMK が参加組合員となる国内初のケース（前捌きは東京建物が実施）。 ・権利変換は土地につき土地で実施、建物への権利変換は行わず、全床保留床の再開発ビルを建設。 その事業費を個々の地権者が自らの土地の大きさに応じて負担する建替型（共同ビル方式）の事 業手法。 出所：東京建物 HP ■ミューザ川崎の事業スキーム ＜事業施行者＞ 旧都市基盤整備 公団 ダブリュー・ケー・シー 特定目的会社（TMK） ミューザ川崎 ＜工事請負者＞ ゼネコン 優先借入 ｾﾝﾄﾗﾙﾀﾜｰ 土地建物 ＜特定資産管理 処分受託者＞ 三菱商事 区分所有持分 金融機関 メザニン借入 優先出資 投資家 （早稲亜大学） 出所：日本政策投資銀行 HP 36 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 開発型証券化の事例 名称 用途 主体 立地 （ ） クランシティ桜木町 分譲マンション SPC TMK 横浜市西区 株） 東京都港区 デュオ･スカーラ赤坂Ⅲ 分譲マンション SPC（ 有） 横浜市青葉区 ネバーランド青葉台 分譲マンション SPC（ 白金台グリーンリーブス 分譲マンション SPC（ TMK） 東京都港区 アドバンス21ベイスクエア下関 TMK） 山口県下関市 分譲マンション SPC（ コスモポリス品川 分譲マンション SPC（ TMK） 東京都港区 芝浦4丁目タワーマンション計画 分譲マンション SPC（ TMK） 東京都港区 有） 東京都新宿区 ステージ西新宿 賃貸マンション SPC（ 恵比寿ワンルームマンション 賃貸マンション SPC（ TMK） 東京都渋谷区 メッツ大曽根 商業 SPC（ TMK） 名古屋市東区 SPC（ 有） 東京都中央区 銀座並木通りビル（ サザビーグループ） 商業 シュトラッセ一番町 商業 仙台市青葉区 株） 東京都八王子市 ファブ南大沢 商業 SPC（ SPC（ TMK） 札幌市東区 イオン札幌苗穂ショッピングセンター 商業 箕面マーケットパーク ヴィソラ 商業 SPC（ 棟） 大阪府箕面市 イオンSC 埼玉県入間市 商業 SPC（ 有） （ 埼玉県さいたま市当3物件） 愛知県扶桑町 松竹･浪花座跡地再開発 商業 SPC 大阪市浪速区 有） 横浜市西区 横浜デザインセンター（ 仮称） 商業 SPC（ レ･ショウ恵比寿 商業 東京都渋谷区 J５（ 仮称） 商業 SPC（ 有） 東京都渋谷区 有） 東京都中央区 ADK松竹スクエア オフィス SPC（ NTTDATA品川ビル（ アレア品川ビル） オフィス SPC（ TMK） 東京都港区 豊洲STビル オフィスと商業 SPC（ 有） 東京都江東区 秋葉原ITセンター（ 仮称） UDXビル オフィス PC（ TMK） 東京都千代田区 大崎1丁目ビル SPC（ TMK） 東京都品川区 オフィス Tokyoリ･デザイン･プロジェクト 複合（ オフィス等） SPC（ TMK） 東京都墨田区 東京ミッドタウンプロジェクト 複合 東京都港区 （ 六本木防衛庁跡地再開発） 株） 東京都港区 六本木ヒルズ 複合 SPC（ プロロジス・ パーク浦安 物流施設 千葉県浦安 MM21都市型リゾートホテル SPC（ TMK） 横浜市西区 ホテル （ MM21新港地区11-2） 3・ 5狸パーキング SPC（ 有） 札幌市中央区 駐車場 出所：社団法人不動産証券化協会「開発型不動産証券化の知識と実際」 37 竣工 2003年2月 2003年3月 2003年9月 2004年2月 2004年7月 2005年3月（ 予定） 2002年7月 2003年12月 2002年4月 2002年8月 2002年11月 2002年12月 2003年6月 2003年10月 2003∼2004年 2004年1月末 2004年3月 2004年春 2004年11月 2002年11月 2003年6月 2004年9月 2006年1月末 2005年6月 2006年3月末 2007年10月 2003年5月 2006年中 2001年12月 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ①証券化の作業手順 ビークル設立 物件選定・ レンダー・ デューデリジェンス 受託行 中間法人 有限会社 購入物件 設立 設立 選定 ビット 開始 税理士 ・弁護士 監査法人 事後設立証明書 弁護士意見書・士 意見書作成依頼 エンジニアリング レポート・不動産 鑑定評価書作成依頼 ＴＭＫ出資 物件概要書・登記簿謄本 発行体の自己募集 収支実績等資料提出 物件概要書・登記簿謄本 収支実績・設計図書・ 修繕実績等資料提出 重要事項証明書の 作成 エンジニアリング レポート・不動産 鑑定評価書作成完成 ＹＫ取締役による 匿名組合出資の募集 タームシート提出 レンダー・受託行決定 自己募集終了 ＹＫ出資持分譲渡 ドキュメンテーション 事後設立証明書 法務意見書 税務意見書完成 決済 所有権移転 ディールクローズ ノンリコースローン実行 信託受益権化 各種留保金口座の開設 38 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ②ビークルの形態 ストラクチュアリング、すなわち不動産の証券化スキームの構築に際しては、二重課税を 回避させるとともに、投資利回りを向上させることがポイントです。そのためには、ＳＰＣ が導管体(ビークル)1 の役割を果たすことが必須ということになります。この二重課税を回避 するためにビークル（ＳＰＶ）を使います。ビークルの形態には、以下に示すようにＴＭＫ （特定目的会社）とＳＰＣ（株式会社）があります。 ビークルの形態の比較 ＴＭＫ ＳＰＣ 特定目的会社 株式会社 準拠法 ＳＰＣ法 商法（旧法） 設立方法 定款 定款 資産流動化計画 設立コスト 最低資本金 10 万円 1000 万円 登録免許税 3 万円 資本金×1000 分の 7（最低 15 万円） 取締役１人以上 取締役３人以上 監査役１人以上 監査役１人以上 役員 対象資産 資産流動化計画上の資産 制限なし に限定 業務制限 資産流動化計画に基づく 制限なし 業務のみ 会社更生法 適用なし 適用 資金調達手段 ローン ローン 特定社債発行 社債発行 エクイティ出資 エクイティ出資 （匿名組合出資） （匿名組合出資） （優先出資） ここでのポイントは、二重課税回避と不動産等特定共同事業法の適用を回避することです。 平成７年４月に施行された不動産等特定共同事業法は、不動産の小口化商品の浸透に伴い、 投資家保護の観点から流通性や取引価格の透明性等を確保することを目的としています。同 法では、①任意組合型、②匿名組合型、③共有持分に基づく賃貸型、④外国法令に基づく商 品、⑤その他政令で定める商品、の５方式が対象商品として位置づけられています。以上の 1 不動産と投資家を結ぶ役割を果たすＳＰＣのことを導管体と呼びます。そもそも導管体とは、植物 の茎の中にあり、根で吸収した水や養分を葉や花に運ぶ役目を果たしていますが、不動産が生み出し たキャッシュフローを投資家に運ぶＳＰＣを植物にたとえて導管体と呼んでいます。 39 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ５方式のうち、利用されているのは、匿名組合が有する各種メリットの関係で、匿名組合型 が多いようです。なぜ、同法の適用を回避するのが得策かといえば、投資家保護や透明性の 確保の観点から、同法に基づく事業者は金融庁および国土交通省の許可を必要とすること、 資本金規模が１億円以上とされているところからビークルには向かないとされているのです。 したがって、ＹＫ−ＴＫスキームが選択されているケースが多いということになります。 旧ＳＰＣ法の正式名称は、 「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」 。 平成１０年６月１５日公布、同年９月１日施行。立法目的は、特定目的会社（ＳＰ Ｃ）を活用した資産流動化の促進、②不動産流動化業務の適正確保、③投資家保護。 最低資本金の引き下げ（１，０００万円（株式会社）→３００万円）、最低取締役数 の引き下げ（３名（株式会社）→１名）等、法人設立の簡素化等による資産流動化 促進を図るとともに、投資家保護のための情報開示の観点から資産流動化計画等の 公衆縦覧等が図られました。しかし旧ＳＰＣ法はスキーム上の制約も多く、不動産 証券化等には馴染みにくい面があるとの実務家からの指摘をふまえ、平成１２年５ 月３１日に改正案が公布、平成１２年１１月３０日施行（改正ＳＰＣ法の正式名称 は「資産の流動化に関する法律」 ）されました。主な改正点は以下の通りです。 ①最低資本金の引き下げ（３００万円→１０万円） ②登録制から届出制への移行 ③資産流動化計画の規制緩和 ④特定資産取得を目的とする借入金の解禁 ⑤倒産隔離の手当 ⑥特定目的信託の導入 一般的な不動産流動化のスキーム オリジネーター 不動産管理信託 信託銀行 信託受益権譲渡 ＳＰＶ 金融機関・投資家 優先ローン・社債 テナント 借家契約 ＳＰＣ 匿名組合出資 エクイティ・スポンサー 出資 ケイマンＳＰＣ等 不動産管理委託契約 ＡＭ／ＰＭ 資産管理会社 工事請負契約 ＥＰＣコントラクター 建設会社 40 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ③真正売買 不動産証券化スキームでは、真性譲渡性や倒産隔離が確保される要件を満たす必要があ ります。オリジネーター等の会計当事者が倒産しても、対象不動産が巻き込まれないように しなければならないのです。また、同時にＳＰＶが倒産に巻き込まれないようにしなければ なりません。会計面においてもＳＰＶの独立性を確保する必要があり、対象不動産をオリジ ネーターのバランスシートに計上せず、また、ＳＰＶがオリジネーターの連結子会社になっ てはならないということです。このようにオフバランス性を保つことがポイントとなります。 真正譲渡ないし True Sale ともいいます。アセットファイナンスにおける倒産隔離の検討の際 の主要な項目であり、オリジネーターから SPC への資産譲渡が法的に有効かつ確実に行われてい ることを指します。真正売買が成立していないと、当該契約は譲渡担保付き融資契約とみなされ、 オリジネーターの倒産時にはオリジネーターの更生債権や破産財産として扱われることになり ます。真正売買性を確保するには、単に譲渡契約を締結するだけでは足りず、当事者の売買とし ての意思明示や、適正価格による売買されていると認められていること等が必要であり、その点 の判断にはリーガルオピニオンが必要となる場合が多いことに留意してください。 ④倒産隔離 アセットファイナンスにおいては、流動化対象資産はそれを保有していたオリジネーターから 法的・会計的に切り離され、SPC に譲渡されること（＝真正譲渡）を目的とします。しかし、法 律面・会計面に関する数々の論点をクリヤーしていない限り、SPC の独立性は確保されず、その 場合にはオリジネーターの破綻時に SPC が倒産手続に組み込まれ、SPC に対する投資家は一般債 権者として扱われ、結果としてその案件のリスクはオリジネーターリスクと同等（ないしそれ以 下）となってしまいます。検討を要すべき項目の例としては、一般的には、以下の点があげられ ます。 ① 倒産法制上の否認制度の適用の可能性がないか（故意否認・危機否認） ② 資産譲渡に関する対抗要件の具備 ③ 資産譲渡契約を締結した両当事者において真正なる譲渡の意思が存在したか ④ 法人格否認の法理の適用可能性がないか ⑤ SPC が資本的、人的にオリジネーターから独立した第三者であるか ⑥ 資産譲渡が低廉譲渡に該当しないか ⑦ 資産のリスクと経済価値が SPC に移転しているか ⑧ オリジネーターが保有する劣後ポーションが５％以下であるか（→「特別目的会社を活 用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針」の項を参照のこと） 等 41 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ④特定目的会社（ＴＭＫ）による対応 2005 年の耐震偽装事件の影響から、近年信託銀行が不動産の信託受益権化に慎重な姿勢を 見せるようになって来ています ＳＰＶとしての観点から見た各組織の比較 合同会社 特例有限会社 株式譲渡制限会 ＴＭＫ 社 会社更生法の適用 なし あり あり なし 可 可 可 可 業務執行社員の 取締役会 取締役会 流動化計画に記 社債発行 社債発行の手続き 決定 投資家課税 載 法人税課税 法人税課税 法人税課税 ペイ･スルー 匿名組合出資は 匿名組合出資は 匿名組合出資は パススルー 不動産税制の軽減 なし パススルー パススルー なし なし あり 措置 設立時の登録免許 資本金の 0.7％ 税 ミニマム 6 万円 公告の方法 官報・日刊紙 決算公告 ― 資本金の 0.7％ １件 3 万円 ミニマム 15 万円 任意 官報・日刊紙 官報・日刊紙 電子公告のいず 電子公告のいず 電子公告のいず れか れか れか 義務なし 義務なし 義務あり 義務あり 大会社規制 なし なし あり ― 会計監査人 不要 不要 大会社は必要 一定の場合は必 要 監査役 不要 不要 不要 必要 内部統制システム 不要 不要 大会社は必要 ― 持分の譲渡 定款で他の社員 社員総会での承 会 社の 承認 が必 特定出資は社員 の承認不要 認が必要 要 総会での承認が 必要 42 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ３．地方都市におよび始めた不動産証券化の波 大阪および福岡に、地域に特化したＲＥＩＴ会社（阪急グループによる阪急リート投資法 人、福岡地所グループによる福岡リート投資法人））が相次いで設立され、地方都市にお ける不動産の流動化に拍車がかかりつつある。 ①地域に根付いたディベロッパー ∼福岡地所グループ∼ 事例１：福岡ＲＥＩＴ 福岡リート投資法人の設立母体となっているのが福岡地所グループ。 グループ企業 19 社の中核に福岡地所株式会社があり、不動産賃貸住宅資産総額は九州で 業界 1 位の座を占めている。グループ内は、大きく 5 つの事業部門で構成されており、九 州最大の総合デベロッパーと言える。 （福岡地所グループの概要） ■グループ会社数 19 社 ■中核会社 福岡地所株式会社 ■所在 福岡市博多区住吉 ■設立 昭和 36 年 7 月 ■グループ総売上 700 億円 ■営業利益 88 億円 ■資産総額 2,500 億円 ■従業員数 2,200 人 ○福岡地所グループの事業展開とその強み 地域における存在感と ネットワーク・情報力 実績の蓄積 による好循環 高い運営・管理能力 プロジェクト企 画開発能力 43 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ②福岡市の状況 まず、福岡地所グループが事業展開している福岡における開発状況を概観してみる。 以下は、日本評価システム株式会社によるレポート（2004 年）からの引用だが、福岡の状況 がよく分かると思われる。 ＜不動産ファンドが狙う福岡＞ 2004 年 4 月 6 日の日本経済新聞は、不動産ファンドの運用対象物件が、これまで の首都圏中心から大阪、広島、福岡などへ分散投資もかねて拡大していると報じてい る。国内勢、外資の不動産ファンドが地方中心都市の一等地に照準を合わせて取得し ている理由として、首都圏の投資物件が、市場の過熱感に対する先行き懸念と利回り 低下により、投資魅力が低下してきたのに比べ、ここにきて地方の優良物件の高利回 りや割安感が注目されてきた点があげられる。 特に福岡市の場合、すでに天神地区のオフイスビルのいくつかがＪ−ＲＥＩＴの組 成物件になっているが、さらに不動産ファンドによる物件取得が進む勢いだ。この傾 向は天神地区の九州における１極集中の高い潜在力が注目されている証と言える。東 京は、ファンドバブルで仕入れ価格が高騰、現実のテナントの需給動向と乖離し、投 資適格性に問題がでてきたが、福岡の場合、6∼7％と比較的に高利回りであるなど全 国的に注目を集めている。 平成１６年度の公示価格で見ても県内の商業地の全体の下げ幅が拡大する中、福岡 市の中心部、福岡市中央区天神一丁目で同地域の最高価格地点である商業施設「天神 コア」は、前年比 3.0％値上がりした。中央区天神では 3 月に岩田屋新館がオープン したほか、九州新幹線の部分開業で南九州からの集客も見込め、さらに４月にはＲＫ Ｂ跡地に大型商業施設が完成、来年２月には地下鉄３号線（天神南−西区・橋本間、 12 ㌔）の開通を控えるなど、商業地としての潜在力向上が織り込まれて公示価格が 上がったと言える。 こうした傾向は、周辺の大名、今泉地区に波及し、変動率ゼロの地点が現れている。 近年、このエリアは、民家やビルの 1 階を利用したユニークな飲食店や衣料品店が並 ぶ若者の人気スポットとなっており、東京資本の進出が盛んでテナントの空きが殆ど ないといわれている。 住宅地も都心天神に近いほど下げ止まりの傾向がでてきており、遠距離の郊外住宅 地が依然として下げ止まらないのと対照的な動向を示している。 このような傾向を背景に今年３月、天神地区に近い中央区清川ならびに博多駅周辺 の賃貸マンションを組み込んだ住居系マンション特化ファンドも誕生した。UFJ つば さ証券と投資用マンション１棟売りの地元マンションデベロッパーディックスクロ キは単身・ディンクス層をターゲットとした賃貸マンションを組成物件とする私募型 の不動産投資ファンドを立ち上げた。資産規模３０億円をノンリコースローン 65％、 エクイテイ 35％で調達、運用期間は３年となっている。UFJ つばさ証券はストラクチ ャリング、ＳＰＣの資金調達を行い、ディックスクロキは、ＰＭのフイーのほか１． ３億円劣後出資することでエクイテイ配当を受け取る。ディックスクロキはこれまで 市内で賃貸マンションを開発し、外資系投資ファンドに売却してきた実績を持つてい る。 不動産流動化の動きも活発になっている。福岡銀行は、地銀初のノンリコースロー ン融資により、不動産流動化市場に本格参入。福銀事業金融部は「不動産流動化を通 じて事業融資に取り組むことで収益機会の拡大や地域経済活性化につながる」と期待 しており、その第一号とし地元大手デベロッパー福岡地所が福岡市博多区に建設中の 事業規模約 90 億円、九州最大級のオフィスビルの流動化に取り組んだ。 44 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 「流動化の対象となるのは、十月末に完成予定の「呉服町ビジネスセンター」ビル。 事業主体の福岡地所が住友信託銀行にビル不動産を信託し、所有権を移転。福岡地所 は住友信託銀から受けた信託受益権を特定目的会社（ＳＰＣ）に売却する。ＳＰＣは テナントからの賃料を福銀への融資返済や出資者（機関投資家など）への配当に充て る。福銀の融資は、企業を対象とした従来型の「コーポレート融資」と異なり、対象 不動産の収益性を判断基準とした「プロジェクト融資」のノンリコースローン。この ため、福岡地所など大手デベロッパーでなくても、不動産の収益性があると判断され れば融資を受けることが可能となる。」西日本新聞（2003.08.26） さらに天神のＮＨＫ福岡放送会館跡地開発を進めてきた福岡新都心開発（福岡市） は、１月 7 日、岩田屋新館が入る再開発ビルを、新たにつくる特定目的会社（ＳＰＣ） に約 180 億円で売却することを明らかにした。再開発の失敗例が多いなか同社は約 6 億円の開発利益と資本金の取り崩しで、出資企業に出資額以上の資金を返還可能とな った。ビル売却は、不動産信託による「流動化」スキームを活用し、土地と建物の所 有権を信託銀行に移転、その信託受益権を 180 億円でＳＰＣが購入した。ＳＰＣへの 出資は地元企業から募り、岩田屋からの家賃収入が借入金の返済や出資者への配当の 原資となる。 福岡は、中国、韓国、台湾などアジアにも近く、天神地区は九州各地から若者を集 客する娯楽とショッピングの注目のエリアとなっており、その潜在能力は九州で突出 している。まさに１極集中、一人勝ちの様相を呈してきているが、地方の地価下落が 深刻ななか名古屋などと並び特異な地価動向を見せている。首都圏に比べると利回り はまだ高い。しかし、同市においても賃貸用ワンルームマンションなど過剰供給気味 で、限られたエリアが注目を集めているだけにすでにミニバブル化しているとの見方 もあるが、いつまで不動産ファンドなどの物件取得が続くのかその行方が注目され る。 ③福岡ＲＥＩＴ誕生のきっかけと事業成功の要因 福岡リート投資法人が生まれるにいたるには、その前段として福岡新都心再開発事業がある。 その概要は以下の通りだが、この事業を展開していく中で「福岡方式」と呼ばれる地方都市なら ではの開発方式が取られた。 ○福岡新都心開発事業 福岡市の中心部に位置する地元老舗百貨店・岩田屋の新館建設プロジェクトで、岩田屋 の再建支援の意味合いと福岡市の中心地・天神の再開発による活性化を狙ったプロジェ クト。 事業会社はこの事業に取り組む為に設立した福岡新都心開発（株）が担当し、当社がＮ ＨＫから用地を買収し再開発を行ったものです。 地元のオピニオン企業７社（福岡７社会：九州電力、福岡銀行、西部ガス、九電工、西 日本銀行、福岡シティ銀行）に５社（当事者である岩田屋、地元企業のゼンリン、竹中 工務店、みずほ銀行、福岡地所）を加えた１２社による５０億円の出資により発足し、 福岡地所が 40％、20 億円の出資をしている。 事業全体の総投資額は 168 億円に上り、着工と同時に流動化プロジェクトをスタートさ せ、竣工日にクロージングした開発型流動化案件。 45 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ＜事業概要＞ 事業主体 福岡新都心開発（株） 所在地 福岡市中央区天神 2 丁目 敷地面積 3,638.21 ㎡ 建物構造 鉄骨作 一部鉄筋コンクリート造 地上 8 階地下 3 階 延べ床面積 26,576.60 ㎡ 着工 平成 14 年２月 竣工 平成 16 年 6 月 施工者 竹中工務店 総投資額 168 億円 流動化スキーム 住友信託銀行 岩田屋 （受託者） 建物賃貸借 管理受託 （有）中間法人 （テナント） 天神ティーケービー 受益権 信託契約 建物賃貸借 有限会社出資持分 福岡新都心開発 ＡＭ契約 （原保有者） 受益権譲渡（有）ティーケービー ＡＭ ＳＰＣ ノンリコースローン 福岡銀行 西日本銀行他 （受託者）（借主） （管理業務受託者） （匿名組合営業者） 譲渡代金 民都機構 銀行団 匿名組合出資者 竹中工務店 ①福岡新都心開発がオリジネーターとして、163 億円でＳＰＣに受益権譲渡 ②ＳＰＣは福岡銀行と西日本銀行他によるノンリコースローン 141 億円、匿名組合出資 22 億円を調達 46 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ④福岡ＲＥＩＴ 前述した不動産流動化を使った福岡新都心開発の成功は「福岡方式」と呼ばれる開発手 法を編み出し、この経験を活かし、さらに強固な開発支援体制を組むべく、地元経済界 は平成 16 年 6 月に投資法人「福岡リート投資法人」 （以下福岡リート）を設立している。 福岡リートの平成 18 年 11 月末現在の取得契約物件は、14 物件、資産規模は 1,100 億円 となっている。 さらに、業容拡大を狙っており、中期目標として平成 20 年末の資産規模 1,600 億円を 目指している。 ＜会社概要＞ 名称 ：福岡リート投資法人 代表者 ：執行役員 茶木 正安 住所 ：福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号 事務連絡先：株式会社福岡リアルティ 092-272-3900 ＜沿革＞ 平成 16 年 6 月 30 日 設立企画人（株式会社福岡リアルティ）による投信法第 69 条第 1 項に基づく本 投資法人の設立に係る届出 平成 16 年 7 月 2 日 投信法第 166 条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立 平成 16 年 7 月 15 日 投信法第 188 条に基づく本投資法人の登録の申請 平成 16 年 8 月 5 日 内閣総理大臣による投信法第 187 条に基づく本投資法人の登録の実施 平成 17 年 6 月 21 日 法人の登録の実施（登録番号 福岡財務支局長 第 1 号） 東京証券取引所および福岡証券取引所 不動産投資信託証券市場へ上場 （イ） （ロ） 資産運用委託契約 一般事務委託契約/資産保管業務委託 契約 （ハ） 一般事務業務委託契約 （ニ） 新投資口引受契約 （ホ） パイプライン・サポートに関する覚書 （ヘ） 保有不動産資産の物件情報提供 に関 する覚書 47 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 事例２：株式会社玄海キャピタルマネジメント（地方に特化したプライベート・エクイティ・ ファンド） リート事業が成立する為には、プライベート・エクイティ・ファンドの存在が不可欠にな ってくるが、2006 年 5 月に福岡リート投資法人の資産運用会社福岡リアリティの前社長松 尾氏が、不動産投資業務およびアドバイザリー業務を目的とする株式会社玄海キャピタル マネジメントを設立、７月に、福岡を中心に九州および全国の不動産および不動産関連事 業に投資・出資をおこなうプライベート・エクイティ・ファンド「玄海キャピタルファン ド１」を立ち上げている。 同社は、ファンド設立と同時に、福岡のデベロッパー株式会社ディックスクロキとの間で、 ディックスクロキが九州全域で不動産ファンドの組成物件を供給する旨の協定を締結し、 約 200 億の投資総額を目途に投資業務を開始してる。 九州で初めての不動産ファンドですが、安定賃貸不動産と開発プロジェクトのエクイティ 出資や不動産担保付不良債権投資、さらにデベロッパーや仲介会社、ホテルマネジメント 会社や PM 会社など不動産関連事業への投資など柔軟な投資スタイルをもつのが当ファン ドの特徴と言る。 また、同ファンドは採算性に乏しい物件を再生し、福岡リートに売却し、同社の資産運用をサ ポートする役割も担っている。 ｛株式会社玄海キャピタルマネジメントの概要｝ 商号 事業内容 本社所在 資本金 代表 株式会社玄海キャピタルマネジメント 九州を中心としたファンドマネジメント業務、不動産投資銀行業務 福岡市博多区古門戸 30 百万円 松尾正俊（元株式会社福岡リアリティ代表取締役社長） 48 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 日本経済新聞 2007 年 1 月 24 日 デベロッパーにも投資 玄海キャピタルが不動産ファンド 「 不動産投資会社の玄海キャピタルマネジメント（福岡市、松尾正俊社長）は四月末 をメドに、資産規模四百億∼五百億円の私募ファンドを組成する。不動産投資以外に、 九州のデベロッパーを中心に四∼五社、計約五十億円を投資する。都心部の地価高騰 で不動産投資の妙味が薄れてきたため、不動産会社への投資で上場益を狙う。二月か ら国内金融機関や外資系の機関投資家を対象に募集を始める。支援するデベロッパー には玄海キャピタルから非常勤役員を派遣するほか、不動産証券化による資金調達も 支援、ノウハウを活用して株式公開をサポートする。物件を共同で開発するパートナ ー企業を育てる狙いもある。玄海キャピタルは九州の商業ビルやオフィスビルを中心 に投資をしてきた。都市中心部のマンションやビルへの投資が過熱しているため、企 業への投資比率を高める。」 参考 ＜株式会社ドーガン・アドバイザーズの概要＞ 会社商号 設立日 株式会社ドーガン・アドバイザーズ（DOGAN Advisors, Inc） 平成 16 年 8 月 5 日 沿革 2004 年 8 月（株）コア・コンピタンス九州 設立 2005 年 9 月ファンド運営子会社（株）CCQ プリンシパル・インベ ストメント設立 2006 年 10 月(株)コア・コンピタンス九州を(株)ドーガンアドバ イザーズに商号変更 (株)CCQ プリンシパル九州・インベストメントを(株)ドーガ ン・インベストメントに変更 所在地 資本金 株主 福岡市中央区大名 2 丁目 4 番 22 号 新日本ビル 3F 2,500 万円 森 大介、宮石 啓司、林 龍平、皆川 和揚、 （株）矢野経済研究 所、 （株）キーラック 森 大介 代表取締役社長 ＜株式会社ドーガン・インベストメンツ概要＞ 会社商号 設立 株式会社ドーガン・インベストメンツ（DOGAN Investments, Inc.） 平成 17 年 9 月 22 日（12 月決算） 所在地 福岡市中央区大名 2 丁目 4 番 22 号 資本金 株主 代表取締役社長 1,000 万円 株式会社ドーガン・アドバイザーズ 森 大介 49 新日本ビル 3F 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ＜ファンドの詳細＞ ファンド名称 ファンド設立形態 ファンド総額 無限責任組合員 設立時期 ファンド運用期間 チャレンジ九州・中小企業がんばれ投資事業有限責任組合 (略称：チャレンジ九州・中小企業がんばれファンド) 投資事業有限責任組合 10 億円程度 （株）ドーガン・インベストメンツ…（株）ドーガン・アド バイザーズが経営するファンド運営会社） 2006 年 4 月 7 年間（設立∼2013 年 3 月迄）：但し 2 年の延長可 ＜基本スキーム図＞ さらに、同ファンドは、九州地区に拠点を持つ経営不振企業の再生支援業務、九州地区に 拠点を持つ中小企業への M&A 斡旋、投資育成、成長支援業務、ファンドの組成及び運営業 務を主要な業務とする株式会社ドーガン・アドバイザーズとも業務提携し、業容の拡大を 図っている。 この株式会社ドーガン・アドバイザーズも、九州初の独立系ベンチャーキャピタル。 50 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ⑤ 東北地方における不動産収益ファンド 事例１：株式会社カナヤマコーポレーション 2005 年 10 月に、福島県郡山市に本社を置くデベロッパーである株式会社カナヤマコーポ レーションが、東北では初となる不動産特定共同事業法に基づく収益不動産ファンド「ゴー ルドマウンテントレイン」を立ち上げた。同社の金山社長は、不動産ファンド設立の趣旨と 意気込みを以下のように述べている。 東北に不動産収益ファンド 不動産特定共同事業法とは「契約に基づいて投資家が金銭を出資し業務を委託された専門 家がその不動産事業から生じた収益を投資家に分配すること」で投資家保護を図る為、許可 制度を設けている。同法の許可は国内でも、三井不動産、住友不動産、東急不動産、三菱地 所など最大手の企業 96 社(平成 174 月現在)のみが取得している。地方の中小企業である当社 が許可にこぎつけたのは５年がかりで資本の増強、株式の公開等を図り準備を進めて来たと ころの成果である。 これまでの不動産証券化は、東京などの大都市だけに恩恵を与えるものであって、いくら 規制が緩和されたといっても地方が恩恵に預かることは無いに等しい状態であった。いま日 本経済の救世主として不動産の証券化手法を用いたＲＥＩＴが急成長、急拡大をし注目され ており、これからは地方の時代だと口々に言っているが、彼ら大企業や外資系企業のイメー ジしている地方とは、大阪、名古屋、福岡、次に札幌、最低でも仙台と考えており、福島県 などは地方にも入っていない。いずれにしろ東京と地方の経済格差は大きい。 「時代は今、不動産の賃貸収入を最良好な投資の対象と認め、預貯金から収益不動産への投 資にシフトして来ている」しかしながら、個人で不動産の取得をするには多額の資金を必要 とし、目利きできないなどのリスクも伴う。それならばカナヤマコーポレーションが投資家 の変わりに、不動産を選定、取得し、に運営をすれば、専門家としての経験をもとに数々の メリットを実現させ、その物件の価値を最大限に高めることができ、存在するリスクも最小 限に留めることが出来る。カナヤマコーポレーションは、誰もが小口単位（一口５万円）で この投資に参加出来るよう募集単位を最小限に設定し、投資家が自ら投資した物件と事業者 であるカナヤマコーポレーションの顔をみながら投資できるような不動産証券化を実践した い。通常、今回の様な募集は主に機関投資家や金融機関などのプロ投資家に販売されるのが 一般的であり、個人がその購入チャンスを得ることは稀である。カナヤマコーポレーション はあえて個人投資家をターゲットに小口化を図る。それは同社が個人投資家こそしっかりし た保護政策のもと、同法によって安全を確保すべき対象者であると考えているからである。 個人資産の優良な受け皿となるべく、不動産による資産運用のご提案を行っていくのが今後 のカナヤマコーポレーションのビジョンである。 51 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ｛株式会社カナヤマコーポレーションの概要｝ 会社商号 株式会社カナヤマコーポレーション 設立日 平成４年１月 沿革 平成４年１月 有限会社カナヤマコーポレーション設立 資本金 300 万円 平成 13 年 5 月 株式会社カナヤマコーポレーションに組織変更 平成 16 年 6 月 グリーンシートにて株式公開 平成 16 年 6 月 資本金増額 資本金１億 2 千 995 万円 平成 17 年 2 月 不動産特定共同事業の許可申請 平成 17 年 6 月 不動産特定共同事業法認可取得 平成 17 年 10 月 『ゴールドマウンテントレイン 2 号』ファンド運用開始 平成 18 年 2 月 東京支店開設 所在地 福島県郡山市本町 1 丁目５番１０号カナヤマ第 1 ビル ５階 資本金 １億２千９９５万円 経営陣 代表取締役社長 金山 弘 取締役 倉石 灯 （元米国三井不動産副社長） 取締役 菊地 春市朗（元合同ファイナンス） 「ゴールドマウンテントレイン 2 号」の運用実績は以下の通り。 H17.10∼H18.9 備考 賃料収入等 21,857,567 カナヤマ第１ビル 維持管理費 16,138,883 カナヤマ第１ビル 受取配当金 5,718,684 GMT カナヤマ第１ビル匿名組合よりの利益 源泉所得税 1,143,736 上記匿名組合利益に係わる所得税 振込手数料 58,485 営業者報酬 135,493 当期利益 年換算利回り 4,380,970 各組合員に対する振込手数料 ケイトゥーの営業者報酬 本匿名組合の当期利益 8.76% 同社では、「ゴールドマウンテントレイン 2 号」の成功を受けて、平成１７年１２月に、 不動産ファンド(GMT インベストメントⅠ)を組成してる。GMT インベストメントⅠの具体的な 仕組みは、以下の通り。 52 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー カナヤマコーポレーションが中間法人ＧＮＴアセットを設立、次に中間法人がＴＭＫ（Ｇ ＭＴインベストメントⅠ特定目的会社を設立。ＧＭＴインベストメントⅠ特定目的会社が次 の２物件「郡山駅前 2 丁目オフィスビル地上１０階地下１階」 「新潟市花町オフィスビル地上 ９階」を取得。 資金調達は、ＧＭＴインベストメントⅠ特定目的会社が特定社債１５億円を発行し、外資 系銀行が引き受け、その他７億円は優先出資を私募にて国内投資家から調達している。 53 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 事例２：北日本銀行による不動産ノンリコースローン融資 北日本銀行（本店所在：岩手県盛岡市）は、株式会社中央住宅産業が流動化する盛岡市内 のオフィスビル１棟および賃貸用マンション１棟ならびに同社が仙台市内に新規に取得する 大型立体駐車場１件を対象とする、総額１１億円、期間３年のノンリコースローンを実行し ている。案件組成に当たっては、株式会社新生銀行と提携して協調融資を行うとともに、メ ザニンローンとして東芝ファイナンス株式会社から調達している。東北地方では初の地域金 融機関によるアレンジメントとして注目されています。 ストラクチャー図 北日本銀行・新生銀行 ノンリコースローン ノンリコースローン （シニア） （シニア） 東北インベスト メント１有限会社 東芝ファイナンス メザニン 東北インベスト メザニン 不動産管理信託設定 メント２有限会社 盛岡マンション 不動産管理信託設定 匿名組合出資 盛岡オフィス 匿名組合出資 中央住宅産業 ＳＰＣ（東北インベスト１・２） 不 動 北日本銀行 シニアローン 新生銀行 メザニンローン 東芝ファイナンス 匿名組合出資 中央住宅産業 産 信 託 受 益 権 出資金 出資 盛岡ホールディングス有限責任中間法人 54 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 参考事例 1.証券化資金導入によるショッピングセンター開発 以下は、アメリカにおけるショッピンセンター建設の事業スキーム。ウォルマートがアン カーの役割を果たす典型的な郊外型ショッピングセンターの事例だが、この中に多くの参考 になる要素がこめられている。 このアメリカにおけるショッピンセンター建設の事業スキームは、高松市丸亀町市街地再 開発事業で新たな資金調達手法を検討する際に参考にしたもの。地権者は、地代を受け取る だけの存在から、プロジェクトに積極的に参画しリスクとリターンを分かち合う投資家に変 わって行く面白いスキーム。 事業スキームの解説 ①事業資金は、出資（エクイティ）４０％、借入金６０％で構成されている ②出資部分については、投資主体Ａと地権者が負担する。ここで地権者は、実物資産所有権 の出資の見返りとして、事業主体のパートナーシップ持分による収益配分権を取得する。 ③入金部分については、銀行シンジケート団によるプロジェクトファイナンスが実行される。 ④投資主体Ａは、投資主体Ｂと投資主体Ｃから構成されている。 ⑤投資主体Ｂは、投資家団①（パートナーシップ）と事業者から構成される。ここで投資家 団①は、本プロジェクトへ出資するために組成されたパートナーシップであり、プロジェク トの成否が投資家に直接結びついている。プロジェクトが稼動し収益が発生するまでは出資 金に対する配当はない。 ⑥投資主体Ｃは、投資家団②（非上場ＲＥＩＴ）と事業者から構成される。ここで投資家団 ②は、ＲＥＩＴ形式の不動産ファンドであり、既に全米各地で 15 のショッピングセンター への投資を行っており、したがって、開発期間中も他の投資資産からの配当があり、当該プ ロジェクトの成否は直接投資家には反映されない。 この事業スキームのポイント ① 投資主体が何層にも重なり合って、その都度枝分かれして徹底したリスク分散が図 られ、事業主体からは最終投資家の顔は一切見えないようになっている。 ② 当該プロジェクトでは、地権者の実物資産所有権がパートナーシップ持分に係わる収益 配分権に変換されており、地権者との合意形成手続きに要する時間が短縮されている。 ③ 総事業費の６０％をノンリコースローンによって調達することにより、エクイティ投資 家のＲＯＥの向上が図られている。 55 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 証券化資金導入によるショッピングセンター開発 ｛事業概要｝ ・ 所在地：ＮＹ州 Whiteplains ・ 敷地面積：１２エーカー ・ 建物賃貸面積：828,037sqft ・ 総事業費：２７５百万ドル ・ 竣工時期：1994 年 ｛事業ストラクチャー｝ 現物出資 地権者 事業主体 パートナーシップ プロジェクト ファイナンス 銀行団 出資 投資主体Ａ パートナーシップ 出資 出資 投資主体Ｂ 投資主体Ｃ パートナーシップ パートナーシップ 出資 出資 事業運営会社 出資 出資 投資家団① 投資家団② パートナーシップ 非上場ＲＥＩＴ 投 投 投 投 投 投 資 資 資 資 資 資 家 家 家 家 家 家 56 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ４. 高松市丸亀町商店街の連鎖型再開発事業の紹介 ①高松丸亀町Ａ街区不動産管理処分信託と証券化スキーム（契約関係およびお金の流れ） 高松丸亀町壱番街株式会社 西棟所有 建物賃貸借契約 東棟土地・建物共有者 店舗賃貸借契約 商業施設運営委託契 約 保留床売買契約 土地所有者 東急コミュニティ 一般定期借地権設定契約 ＰＭ業務委託契約 信託契約 不動産管理 高松丸亀町 Ａ街区市街地 再開発組合 高松丸亀町 家賃地代 信託銀行 信託受益権 テナント 家賃 まちづくり 三越 会社 紀伊国屋 賃貸借契約 賃貸借契約 その他 信託配当 受益権譲渡 高松丸亀町Ａ街区コミュニティ 投資有限会社 譲渡代金 ノンリコースローン 信託 信託受益権 ローン 金銭消費貸借契約 優先 匿名組合出資 香川銀行 受益権 売買契約 匿名組合出資 都市再生ファンド 匿名組合契約 投資法人 匿名組合出資 地元投資家 匿名組合契約 高松丸亀町 工事請負契約 劣後 匿名組合出資 西松建設 まちづくり（株） 合田工務店 出資金 出資 300 万円 出資 300 万円 高松丸亀町 まちづくり（株） 高松丸亀町コミュニティ投資 有限責任中間法人 57 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ②スキームのポイント ① 高松市丸亀町Ａ街区市街地再開発組合は、保留床については高松丸亀町壱番街株式会 社に譲渡、権利床については住友信託銀行を受託者とする信託契約を締結する。現物不 動産を証券化することも検討したが、不動産特定事業法の適用を避けるために信託受益 権の形をとらざるを得なかった。逆に信託することで、信託銀行（住友信託銀行）の信 用力も当てにすることが出来た。 ② 次に、ビークルとして資産流動化法に規定された特定目的会社（TMK）高松丸亀町Ａ街 区コミュニティ投資有限会社（以下高松丸亀町投資有限会社）を設立。高松丸亀町コミ ュニティ投資有限責任中間法人を設立して倒産隔離を図った。 ③ 高松丸亀町投資有限会社は、高松市丸亀町Ａ街区市街地再開発組合との間で信託受益 権売買契約を締結し、信託受益を譲り受け。 ④ 高松丸亀町投資有限会社は、有限会社ですから社債の発行は出来ない。したがって、 信託受益権の取得資金として香川銀行からノンリコースローンを借入れるとともに民 都機構の都市再生投資ファンド (優先出資)と高松丸亀町まちづくり株式会社・地元投 資家（劣後出資）との間で匿名組合契約を結び、それぞれからの匿名組合出資で賄うこ とにした。 ⑤ 高松丸亀町壱番街株式会社は高松丸亀町まちづくり株式会社との間で商業施設運営委 託契約を締結するとともに高松丸亀町まちづくり株式会社をアセットマネージャーと して高松丸亀町投資有限会社との間でアセットマネージメント契約を締結し、対象不動 産は一括して、高松丸亀町まちづくり株式会社が管理運営する形を取った。 ⑥ 高松丸亀町まちづくり株式会社は、東急コミュニティとの間でＰＭ業務委託契約を締 結し、不動産のＰＭを委託。 ③高松市丸亀町再開発事業におけるタウンマネージメント Ａ街区では、出店する地権者が中心になって出資・設立した高松丸亀町壱番街株式会社が 保留床を取得し、権利床と併せて一括運営を行う。取得した商業床の実際の運営は第三セク ターの高松丸亀町まちづくり会社に委託する。高松丸亀町まちづくり会社は、商業施設運営 のためのスタッフを雇い、運営・管理に当たるが、ここには、二つのまちづくり会社がある ということに留意。 一つは、共同店舗を保有・運営する地権者法人（共同出資会社） 、もう一つは、商業施設の 運営に当たる第三セクターの会社。なぜ、別々の会社が必要になったかということだが、そ の理由は、経済産業省による近代化資金の無利子融資の対象者が、出店中小商業者であるこ とが要件となっていることにある。国土交通省による市街地再開発の補助金を受ける地権者 法人の構成をみると、出店中小商業者の割合が低く、先の近代化資金を受け入れる資格を有 さないことになり、それぞれが補助金や近代化資金の受け入れ資格を有する会社とするため には 2 社が必要になったということ。 58 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー （ⅰ）タウンマネージメント体制の構築 Ａ街区タウンマネージメント体制 Ａ街区以外の再開発は、Ｂ∼Ｆ街区については小規模連鎖型で建て替えを行うことにし、 都市再生ファンド、街中居住ファンドおよび優良建築物等整備事業等を活用する方針。残る Ｇ街区は、Ａ街区と同様のスキームで市街地再開発事業を行う計画となっている。 丸亀町商店街は、街区ごとの再開発を実施することにより、美しい町並みと快適な公共空 間を形成し、そこに適切な利用（業種・業態やコミュニティ施設）を実現することで、最終 的には 470ｍにおよぶ商店街全体の再生を、5 年を目処に図ることを目標においている。その 目標を達成するためには、しっかりとしたタウンマネージメントが必要になってくる。 丸亀町商店街振興組合は、まず A 街区の再開発を機にＡ街区におけるタウンマネージメン トを構築し、他の街区の地権者等に対して A 街区で設けたコミュニティ再投資会社を核に小 規模連鎖型の開発を提案するとともにタウンマネージメントプログラムを提示することで商 店街全体の再生を呼びかけている。以下に、タウンマネージメント体制およびタウンマネー ジメントプログラムの骨子について掲げておきましたので参考にされたい。 なお、都市計画、景観、ファイナンス、マーチャンダイジングなどの専門家により構成さ れた「タウンマネージメント委員会」 （委員長：小林重敬武蔵工大教授 59 事務局；まちづくり 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー カンパニーシープネットワーク）を東京に設け、高松丸亀町タウンマネージメントのバック アップを図っている。 このタウンマネージメント体制が成立するための要件は、当該地区の他の街区の再開発事 業において、収益価格と事業費のギャップを生じさせない事業スキームを構築することだと 言える。従来の土地価格の形成とは切り離して考えることができるかどうかと言うことだが、 徐々にではあるが不動産を長期にわたって保有することはリスクを抱え込むことではないか、 商業にとって不動産は保有することよりも利用するものでは、と言う考え方が根付き始めて いることも事実。 高松丸亀町商店街タウンマネージメント体制 60 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 高松丸亀町商店街タウンマネージメントプログラム 61 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ５．基盤整備と民間資金 ∼今後の基盤整備への民間資金投入のあり方、可能性について∼ 事例１：神戸コミュニティ・クレジット 我が国にも、神戸におけるコミュニティ・クレジットを嚆矢として、各地でコミュニティ ファイナンスが芽吹きつつある。まだ事例は少ないが、その代表的な事例をみていく。 図 表 ３ 神 戸 コミュニティ・クレジットの 仕 組 み ② 借入れ 政策投資銀行 み な と銀 行 情報開示 表明保証 信 ③ 貸付 託 （しんきん 信 託 銀 行 ） ④返 済 ④回 収 借 入 企 業６社 （＝ 委 託 者 の 一 部 ） 貸 付 について受 益 者の スクリーニング ④配当 ① 金銭 の信 託 ③ 部分保証 （30％ ） 東 京 商 工 リサーチ 委託者兼受益者 （神 戸 の 被 災 企 業 15社 の グ ル ー プ） ＝ コミュニティ （資料）日本政策投資銀行 ① 15 社は信託に 5000 万円の金銭信託を行う ② 銀行は信託銀行に対して、信託財産に責任財産を限定して 5000 万円の融資を実施す る。銀行は信託受益権に質権を設定 ③ 信託は１億円の資金を原資にコミュニティから選定された６社に対し同時に貸付を 行う。その際、借入企業は 15 社のうちの複数の企業から３割程度の部分保証を受 けることが条件となる ④ ６社から貸付を回収し、銀行への返済と残余財産の委託者への交付がなされた時点 でコミュニティ・クレジットは終了する 日本政策投資銀 地域企業 行 取引的貸出 リレーションシップ貸出 (相互審査・保証・監視) コミュニティの形成 (出資・相互情報開示) 金融プラットフォーム（信託等のＳＰＶ 格付け・証券化 ・取引的貸出：大銀行、ノンバンク、クレジットスコアリング、等 ・リレーションシップ貸出：コミュニティ銀行、信金、信組、企業間信用 62 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 事例２：アルプストラストファンド（ＡＴＦ）の少人数私募債による資金調達手法 長野県の中央アルプスと南アルプスに囲まれた信州・伊那谷の南部に位置する高森町（人 口約 1 万 3000 人）は、町民参加条例を制定するなど、積極的な住民参加型のまちづくり を進めている町でもる。この高森町で、地元商工会を中心に町民を対象とした少人数私募 債を発行することで調達した資金を金銭信託し、この信託財産を担保として地元金融機関 が、地域の企業に対し無担保・無保証の融資を行うコミュニティファイナンスを実施して いる。 情報提供 個人事業会員や有限会社会員の為のコミュニティ クレジットによる融資事業（無担保・無保証） 地域金融機関 会員（ＡＴＦに出資した会員） 会員相互間の私募債 発行引き受け 出資 配当 調査機関 高森町商工会 金銭信託 金融機関シンクタンク 担保 企業情報会社 会員企業の ディスクローズ ＡＴＦ社 TF 社のディスクローズ 会員支援と各種事業 信託銀行 金銭信託で預託 ファンディング事業 経営コンサルティング事業 自治体連携事業 インキュベーション事業 プレミアム・利払い 少人数私募債発行引き受け 高森町民による私募債引き受け 63 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ■ 第２部基調講演 「まちづくり参加学生が市民力をつける大学教育の実践」 一橋大学社会学研究科教授 林さん： こんにちは。今日は、山梨、甲府に 林 大樹 ちょっとここで止 呼んでいただき大変光栄であります。 めていただけますか。 みなさまのお手元にレジュメがあると思う ちょっとそのままに んですがこれはこのあと見ていただく PPTの資 してもらって、簡単 料の一部を抜き出していただいたものです。ま に言うと、空き店舗 ちづくり参加学生が市民力を身につける大学教 活用ということです。 育の実践というテーマで少しお時間をいただき 改装費は全体で１５ たいと思っています。このまちづくり参加って ００万かかっていると思うんですが、１/3ず いうのは、ちょっと二つの掛詞になっていまし つ地元の商店街が１/3、それから国立市と東京 て、ひとつは実際にまちづくり、まちの課題解 都が補助金をだしてくれて１/3 ずつというこ 決ですとかに学生が関わる、もうひとつの掛詞 とで改装しました。 お金がない中でやったので、 は実は、７，８年前にこういう名称の大学の授 さっき壁塗りしてたのは商店街の会長さんとか 業を作りました。全学共通科目といいまして学 居酒屋のオーナー、そういった人が手塗りとか 部は関係なく１∼4 年生まで、必修ではないん で改装したのですね。それを学生も手伝ったと ですが、 週 1コマ、 一年間通じてやっています。 いう形です。 まちづくりという授業を通じて、私たちはいろ それではまだまだ続くのですが、時間がなく いろなことをやってきたんですが、実はこのあ なりますので、パワーポイントに切り換えてい と、もうすでに画面にでておりますけど、この きたいと思います まちづくり授業のあゆみビデオですね、ずっと 理論的な話をしておきたいと思うのですが、 撮りためてくれた地元のローカルテレビのカメ OECD が何年か前に『地域社会に貢献する大学』 、 ラマンの方がいらっしゃいまして、その方が編 そういう本を出しています、翻訳を玉川大学出 集してくださったんですね。38分くらいの DVD 版部が発行しています。地域に立地する大学が がありましてただそれ全部流すと私 地域に対してどのような貢献ができるか、ヨー の仕事がなくなるので 10 分くらい、この DVD、 ロッパですとかアメリカの事例を研究して書か この一橋大学まちづくり授業のあゆみという れた本です。その中から抜き出したものがこの DVD をご覧いただいた上で私の話を聞いていた 部分であります。 だけたらと思います。 その中で、大学の役割として教育、研究、こ れは言うまでもない機能なんですが第３の機能 はじめに頭から 7 分くらいご覧いただいて、 として地元地域への経済的社会的貢献というの ちょっと飛ばして 3分くらいご覧いていただき が、主要な機能として認知されてきているとい たいと思いますので、 よろしくお願いたします。 う傾向が特定の地域だけではなくて世界のあち ビデオ上映 こちで観察されています。その背景には経済の 64 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー グローバル化とローカル化とか社会政治の分権 えるという問題があるわけです。 化ということがありますし、それと大学の機能 それがあったとしても大学のトップがです がエリート教育からもっと多くの大勢の青年た ね、もっと自分たち地域貢献しようよとなった ちに高等教育を与える場に変化してきている、 としても、トップがそう思っても大学の学科レ それから若者だけにかぎらず障害学習ニーズが ベルの教員はやはり自分の研究の方を優先する 高まってきている。さらにはインターネットの という、トップとそういう認識を共有するとは 発達等ありまして新しい教育訓練の方法が出て かぎらないということがあります。 きた。いろんな新しい参入者がでてきたのです それから４番目に大学教員というのは何に ね。そうするとその地元にあるというそこに大 対して忠誠心をもつかということなんですが、 学の存在の意味が再評価されてきたということ もちろん特定の大学に忠誠心をもつということ だと思います。 もあると思いますが、大学の先生も変わります こういう地域と連携する大学には課題があ よね、職場を OO 大学から OO 大学に変わった りまして、４点ぐらい本には書いてあるんです り・・その勤める大学が変わっても、自分の研 が、いずれも重要なことなんですね。 究分野とか専門を変えたりすることはないわけ １つは大学というのは地域貢献、地元に貢献 で、経済学なら経済学でやっていくわけで、よ するということに向いていないですね。組織形 うするに大学教員の忠誠心というのは自分の研 態として。大学というのは非常に複雑な構成で 究分野にあるわけですね、それから大学教員が ありまして、それから地域に根差した、もちろ どのように評価されるかというと、学術論文、 ん地域経済学部とかですね、そういうふうに作 学術書で研究評価されるわけでして、それは広 られた大学もありますが、ほとんどの大学は法 い視点からみてその学術研究は価値があるのか 学部とか経済学部とか、地域に密着しないかた という観点なので、そういった意味で個々の教 ちで発展してきています。 員に地域連携を優先する意識は、小さいという ２番目ですが、大学の活動というのはやはり ことがあるということですね。こうした課題が 専門分野、ディスプリンというものがありまし あるわけですが、 これをわかった上でやるのと、 て工学とか経済学とかですね、政治学とか学問 わからないでやるのでは大きな違いがあります。 分野わけすることによりいろいろな仕組みがで いろいろな学生が地域と大学とのはざまで困る きているんですが、 地域で何か活動する場合に、 ことがあるんですが、わかっているひとは、大 法律と工学と経済と経営と、あるいは社会学が 学の文化と地域の文化が違うとわかって活動す 一緒になって、考えなければ対処できない解決 ればずいぶん余裕をもって活動できると思うの できない課題が地域ではいっぱいあるわけです ですが、そうではなくて先生はああ言うけど地 ね。といことで、学際的な教育研究が必要なん 元の人はこうだとかの中で苦しむことがよくあ ですが、そういう体制が必ずしも大学に整って ります。 いるわけではありません。 先ほど見ていただいたように７，８年前から それから、次に文化的障害も大きいこれは、 まちづくり授業というのをはじめたんですが、 大学からみると地域というのは、視野が狭いじ これはいろいろな多面性をもった取り組みであ ゃないか、自分たちの理解だけ考えてるんじゃ って大学教育の新しい試みでもあると思ってお ないかとか、あるいは長い長い学問の蓄積とい ります。 うのを軽視してるんじゃないかとか、地域がど ビデオの中でもいってましたけれど、２００ うも自分たちと違う文化をもっているようにみ １年に「くにたち２００１プロジェクト」とい 65 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー うのが行われたんですね。これは国立市の産業 課題があるからこれに学生が自分たちでプロジ 振興課が商業振興プランのモデルとして、富士 ェクトをつくって取り組んでこうと非常に大風 見台地区という団地があるとこなんですが、そ 呂敷なことを考えたんです。で実際にこういう この商店街の活性化をテーマに掲げて、そのと 班ができました。初めのころは履修者が１７０ きの産業振興課の課長さんは、もともと公民館 人とかなり多かったので班も１０以上作りまし ですとか生涯教育ですとか、そういったところ た。ただ、毎年毎年、履修者が変わりますし学 に関心の強い方だったので、そういう社会教育 部の学生ですから４年で卒業していきますので、 畑でかなり仕事をされていた方なので、せっか 班がや続かない、半年で終わったプロジェクト くですね文教都市国立に一橋大学があるのに、 １年とか２年とかで終わったプロジェクトもあ 商業振興プランを通常のようにコンサル担当会 ります。そのなかでいくつかのプロジェクトは 社にですね任せるということは面白くない。大 学生がサークルにしたんです。それがさっきも 学の教員それから学生にも入ってもらってみん ビデオの中に出てきましたけどいくつかの班は なで商業振興プランをつくれないかという思い 学生が授業の時間とかそれ以外でも活動したい で話をもってこられました。それから、その時 ということでサークルを作りました。学生団体 はなしを受けたのが私を含めて２，３人の大学 をつくって活動をする、それがひとつポイント の教員でありまして、その教員とそれに関係し となっています。 た学生、そしてその富士見台第１団地の商店街 はじめはこの写真のような感じで、非常に大 の人たち、それから何人かのですね地元の情報 きな２００何十人と入る大教室がほぼいっぱい 誌とかそういった関係者も入って研究会を行い になるくらい学生が集まったので大変だったん ました。これがこんな感じで団地の集会所の中 ですけれど、１０いくつかの班に割って、それ で月１回か２回ずつ研究会をやってったんです ぞれ活動してもらいまして、翌年からはこんな が、商店街の人たちの仕事が終わってからです に多くは入りませんで、だいだい１００人以下 ので夜の８時ころからですね１０時か１１時く くらいになりまして夏学期は１００人近く、冬 らいまでこういう研究会をやってたんですね、 学期は５０人近くで現在に至っています。 これがまちづくり授業の原点だと思っています。 初めのころの活動では、エコロジー班が、ピ その時考えたのが「人間環境キーステーショ ンクの自転車の活動をしていました。放置自転 ン構想」というのでして、これは教育と思いや 車等を市が回収してそれを取りにこなかった自 りをモットーに、左の方に書いてあるのが大学 転車がリサイクル自転車として払下げがあった の中にまちづくりという授業、これを一つの拠 んですが、それを市からいただきましてピンク 点とする。それから右の方に書いてあるのは、 色に学生が塗ってピンクの自転車として大学キ くにたち富士見台人間環境キーステーション。 ャンパス内で共用するという実験を行いました。 この地域交流拠点をもうひとつの拠点にして、 これはピンクの自転車を置いたところなん これをふたつの車の両輪のようにして活動して ですけども、この置き場から別の置き場まで乗 こう。 って行くことができまして鍵はかかって無いと 四角の中に書いてあるのが課題なんですが いう状況です。ただこれが便利だという話もあ 時計回りに行きますと、緑化、高齢化、ジェン ったんですが、 このピンクの自転車-がどんどん ダー、障害者、国際化、音楽・芸術、コミュニ 壊れるんですね。やはり自分のものじゃないと ティ・ビジネス、教育環境化、情報通信、農業、 いうことで、乱暴な乗り方をする。パンクとか エコロジー・リサイクルこういう、いろいろな よく起きますし、もともと中古の自転車ってこ 66 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ともあって、管理の手間がですねとても学生で これは現場生成型教育を通じて責任意識、そ は負い切れなくなってしまって結局３回くらい れから交流とか参画とか協働リーダーシップっ 実験をしたんですがこれは続かなかったです。 てことが不可欠なのでそういう能力が育まれる。 特色 GP フォーラムというのが文部科学省の それから大学の中だけでなく、大学の外でで 補助金でして、 それに採択された大学が GPフォ すね行政あるいは商店街あるいは市民団体等々 ーラムというポスターセッションに参加しまし と付き合わなければ活動ができないので、そう た。 いう中で多様なリソースを柔軟に結びつけるネ ットワーク社会の知識と経験を身につけること ができる。そう思っています。 まちづくり授業が育てたい人材像というこ となんですが、私がたいへん尊敬している先生 でそんなに付き合いがあるわけではないのです が、片寄俊英先生、以前は関西学院大学、今は 大阪人間科学大学の先生をされてますが、兵庫 県の三田市でまちづくり道場をつくられました。 その片寄先生の本の中で 「たんけん、 はっけん、 ４年間特色 GPから補助金をいただきまして、 ほっとけん」ていう言葉があったんですね。ま １年に１５００万円くらいだったので４年間で ず学生をまちに出してまちをたんけんさせると ６０００万円くらい補助金が出たんですね。こ その中でいろいろまちのですね、課題を学生た れでかなりいろいろなことができました。まち ちが気づくだろうって、そのことによって学生 づくり調査室がビデオに出てきましたけど、こ たちはこのままほっておけないと、なにかしな ういった部屋を確保して人をたくさん雇って、 いといけないという風にコミットしようとする。 学生がどんなプロジェクトをつくろうが対応で ですから無理やりですね、なんかやれと言って きるということをやってきました。いつか補助 もそれは学生の自発的なものにはならないです 金というものはなくなるものでして、去年の３ ね。ただ学生に自由にやれっていってもなかな 月に終わりました。 か課題が見つけられないかもしれない。まずま 少し最後にまとめ的なものに持ってきたい ち歩きですとかあるいは情報集めをするには、 と思いますが、私たちの大学にはこのような教 まちの課題を発見するような、そういうプログ 育目標がありますね、 「教養ある市民、市民的公 ラムを通じてそしてだんだんとですねコミット 共性と国際性を備えた専門人や政治経済社会の する気になったらそれをサポートしていく。私 リーダー育成」という、こういう教育目標があ たち-がまちづくり授業で狙ってるのはそうい ります。 ったプログラムをどうしっかり作るかというこ とであります。 これがあとから気がついたんですが自分た ちがやっているまちづくり授業、それから現場 まちあるいは地域と大学と学生っていうの 生成型教育といってるんですが、これはですね はですね、ひとつのコミュニティー、学習する こういった教養ある市民とか、市民的公共性と 共同体っていう言葉があるんですが、ライフコ 国際性を備えた専門人とか、政治経済社会のリ ミュニティーというそういう関係をつくってい ーダー育成にすごくむいた授業形態なんじゃな くということが大事だろうと思っています。学 いかと思っています。 びあい助け合い育てあう関係だと思うんですが、 67 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー これはですね土と土壌というか土とそれからそ でもないかもしれないので、そのあたりは大学 こに生える草とか花とか木とかそういう植物と、 というか教員が、定めていい出会いをって思っ それからここでは庭師と書きましたけども、そ ています。 ういう植物をですね世話する、あるいは木を耕 この上の方に書いたことはさっき名前を出 す人たちその三者の関係だと思うんです。それ した片寄先生が三田（さんだ）めがねといって でこれは誰が土壌で誰が植物で誰が庭師ってこ ですね、三田市という特定の地域ですけれど、 とではなくて、この三者をですねお互いに役目 そこをより詳しく見ることによって、そこから を変えてくっていうのかな、たとえばきれいな 世界中が見えてくるだってことなんですね。こ 花がここにもありますが、この花もですねいず れは、 国立においてもそうだと思うんですけど、 れは枯れて土にかえると思います。ですからあ 国立って小さな市で８，１５キロ平方メートル る時は土であり、ある時は花になり、である時 で７万３千人くらいの人口のところなんですけ はただの花ではなくて植え木のように人間の手 れど、ここには社会に関するいろんな要素が入 が加わったより、魅力を引き出すような、そん ってますので、国立市を研究するってことは、 な感じにコミュニティーというか地域社会と大 なにもローカルなことを研究してるんではなく 学と学生が役割を変えながらその時その時を引 て、ここを通じて世界をみる、そういうめがね っ張ってくる人間は違うと思うんですよねある というかそういう自分の目を養うっていうんだ 時は大学が引っ張って、ある時は行政とか地元 と思います。 が引っ張って、ある時は学生が課題を提案して 最後にこれはまちづくりで有名な田村明先 やっていくっていうそういう常に役割を発展さ 生の本にありましたけれども、ただの住民と市 せてくような、そういう学習をするコミュニテ 民とは違うとおっしゃっています。ただ住んで ィーができたらいいなっていうふうに思ってい いるだけでは住民であって、そうではなくて市 ます。ただこの三者だけではなかなかそういう 民というのは、自覚と責任をもってまちづくり 関係というのはできなくて、花でたとえていけ の主体になる、学生にもそういうことを学んで ば、水と太陽は必要ですし、なんらかのいい土 ほしいなっていう風に思っています。 といい種の出会いが必要です。ですから、そう 時間をちょっとすぎてしまいましたが、以上 いう触媒役を教員というか大学側としてはいい で私の話を終わらしていただきます、どうも御 触媒をになる、あるいは触媒になる人を見つけ 静聴ありがとうございました。 る。このことが、大学の役割かなと思っていま す。それから相性の良し悪しってのもあるんで すね、これはある土とある木に人相性があった りすると同じように、学生のどんな土壌でも育 つか、要するにどんなまち、どんな地域でも彼 らの特徴をですね発揮できるかっていうとそう 68 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ■ 高校生対象ワークショップ報告 「身近な街の今昔物語」 山梨大学 教育人間科学部 小林 茜 私たち NPDL は、今年度、 の良い点、悪い点を話し合ってもらいます。そし 甲府昭和高等学校、甲府南 てこちらで用意しましたワークシートに意見や感 高等学校において、高校生 想、気付いたことなどを書いて提出してもらう、 対象ワークショップ 「身近 というものです。 な街の今昔物語」を行いま 簡単な流れを説明しますと、まず、事前説明会、 した。本日はその活動報告 そして生徒の事前学習、最後にワークショップと をさせていただきます。 いう順番で行います。まず、事前説明会では、私 私は、山梨大学教育人間科学部で生涯学習やア たち NPDL の紹介を兼ねて、ワークショップ当日ま ーツマネジメントを学んでおります、小林と申し でに付けておきたいまちやまちづくりの知識や意 ます。よろしくおねがいいたします。 識、また生徒の皆さんが行う事前学習の説明を行 まず、NPDL について簡単に紹介させていただき いました。ここでは、まちづくりを、システム、 ます。NPDL とは、甲府盆地に立地する大学で学ぶ ハード、ソフトの３つに分け、それぞれの学ぶ分 私たち学生が主体となって，山梨の景観・環境の 野や領域を紹介しました。今回ワークショップを 保全，改善や、都市デザインの提案，市民に対し 行ったクラスは両校とも理数系であり、また理系 て景観形成や街づくりに関わる情報の提供等を目 離れも叫ばれていますので、とりわけ土木や建築 的とし活動をするグループです。毎週、石井信行 分野において学ぶことになる、基盤づくりという 先生の研究室でミーティングを行い、メンバーそ 意味でのハード面について詳しく説明しました。 れぞれが様々なプロジェクトを進めています。 そして、歴史のある道や地名をキーワードに、 そのプロジェクトの一つが、今回活動の報告を 高校の周辺地域の歴史や街並に関する知識の共有 させていただきます、高校生対象ワークショップ を致しました。 です。 最後に、クラスを８つのグループに分け、こち 今回のワークショップの目的は、これからのま らであらかじめ設定した調査地と調査方法につい ちづくりの担い手となる高校生が、ワークショッ て NPDL メンバーの支援のもと、話合いました。 プを通じて自分の住む街への理解・関心を深める 次に、事前学習です。事前説明会でのグループ ことによって甲府市の景観やまちづくりに興味を ワークを基に、ワークショップ当日までの期間、 持つと同時に、まちの現状や景観上の問題に眼を 担当エリアを実際に歩きながら、写真撮影や地域 向け、気付き、住みよい街を考えるきっかけとな の人への聞き込み調査を行ってもらうというもの る機会を提供することです。 です。 内容は、 『Field Design』という、街の模型を作 生徒の皆さん自身が実際に街を歩き、街並みを りながら街の様子を知っていく、という活動を参 観たり、歴史を調べたりすることで、普段何気な 考にし、甲府市の模型づくりを行いました。 く通り過ぎてしまい気付かなかった街の様子や変 具体的には、今と昔の街並みを再現し、比較し 化を感じ取ってもらうことができると考えていま ながら意見や感想を述べてもらい、現在の街並み す。 69 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 事前学習の成果は、ワークショップで発表して もらうことになりますので、生徒の皆さんには当 日までに発表の準備もしてもらいました。NPDL メ ンバーは、その間、担当グループと電子メールで 進捗状況の確認やアドバイス等を行いながら、生 徒のみなさんとのコミュニケーションを図りまし た。 そして、ワークショップです。ワークショプで 昭和町は、バブル期に急速な発展を遂げた地域 は、まず、各グループ約４分程の時間を設け事前 であり、それ以前は田畑の広がる場所でありまし 学習の発表をおこないました。他のグループは知 た。昭和町は「地名」が独特で、その地域の特徴 識の共有のため、ワークシートに発表内容をメモ や歴史が顕著に表されています。また、身延山久 してもらいました。 遠寺につながる歴史ある身延道も通っていますの 次に、模型製作です。模型製作は、現在の街の で、地名と道の紹介をおこないました。 模型と昔（おおよそ昭和初期）の街の模型を作り 生徒の活動は、内容の通りです。 ました。 模型範囲は、高校がある、昭和町西条地区周辺 まず、作業行程を２つに分け、前半は、例えば としました。 模型製作の様子を紹介します。（写 真） 地面に砂を敷く、建物を切り出す、街路樹を作る、 など、模型の部品毎の製作を行いました。そして 昭和高校の場合は、狭いエリア内に歴史的、ま 後半は、できあがった部品を各グループに持ち帰 た特徴的な場所が無いため、範囲を広く地図にと り、担当エリア・時代の模型を完成させました。 り、歴史的、または特徴的な場所を模型で表し、 今と昔の模型を完成させると、それらを組み合 地図上に置くという方法で行いました。 わせ、並べ、見比べながら、比較する時間を設け 次に、甲府南高等学校です。甲府南高校では、 ました。 「家がすくない」 「緑が少なくなった」 「道 事前説明会 を昨年 10 月 31 日に、ワークショップ が増えた」など率直に感じたことを発表してもら を 11 月 14 日に行いました。 いました。 甲府南高校のある甲府市中小河原地区は、現在 最後に、事前学習や模型の比較をふまえ、ディ の精進湖線である中道往還と呼ばれる歴史ある道 スカッションを行いました。街はどのようにして が、国道２０号線とクロスするように走っている 発展したのか、歴史ある道は残っているのか、道 地域でありますので、主に道の歴史と地域の発展 の見通しはどのように変わってどう感じたか、今 について紹介しました。 後街にどう関わっていくことが大切か…など、こ ちらが発問を行う中で、生徒の皆さんに意見を出 してもらいました。 そして、感じたことや気付いたことをワークシ ートにまとめてもらいました。 以上のような流れで今回のワークショップを進 めました。では、高校毎の内容を簡単に説明しま す。 生徒の活動は、内容の通りです。 甲府昭和高校では、事前説明会 昨年 10 月 15 模型範囲は、中小河原地区周辺としました。 日、ワークショップを 11 月 26 日に行いました。 70 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 模型製作の様子です。 ・自分がもし将来、町づくりの仕事についたら、 甲府南高校の場合は、狭いエリア内に歴史的、 より利便性だけではない、何か人に 特徴的な道や、寺社等の建物がありましたので、 安心や喜びを与えるような町づくりができるよう 模型を組み合わせ、一つのエリアを表すという方 な気がした。 法で行いました。 など、生徒の皆さんは、模型製作を楽しみなが なお、この会場を出ましたところに、両校にて らもしっかりまちの歴史や今後について考えたり、 製作致しました模型の一部を展示してありますの 自分も町に参加していきたいという想いを抱いて で、よかったらご覧ください。 くれていました。 では、今回ワークショップを行った両校生徒の 最後に私たち NPDL メンバーから挙がった反省 感想をいくつか紹介します。 と課題を紹介します。 「まちづくりに大切なことは何だと思います ・ 会場入りの時間に余裕を持たせるべきだった。 か？」という問いについては、現在の状態をよく 生徒の発表中に準備しなければならない場面があ 見て、調べて、住民の意見を参考にまちをつくる った。 こと。 ・ 言葉掛けが難しかった。面白くなさそうにして そこに住む人々と町が調和されること。みんな いる生徒に対する対応に困った。 が楽しく暮らせること。 ・目の前の便利さのみを求 ・ 模型は合体させる（甲府南高校での方法）ほう めるのではなく、まちづくり後の将来をしっかり が比較しやすく、生徒の感動も大きいと思う。 とイメージしてから考えていくことが大切だと思 ・ 事前調査を全員で行っていなかった班があった。 った。といった意見が多く、模型の比較やディス 事前説明会でしっかり説明し、メンバーと班員が カッション時、まちについてよく考えてくれてい コミュニケーションを綿密にとることが重要であ たことがわかります。 る。 続いて、 「ワークショップを振り返って」の感想 ・ディスカッション時、ソフト面の意見が出て です。いつも通ったことのある道を改めて観てみ いたにもかかわらず、発表しない班があった。NPDL ることで、何のためにあるのか、何の影響が出た メンバーのサポートが必要だった。 のかなどが理解でき、おもしろく活動できた。甲 反省であがった意見の多くは、準備不足が原因 府を知るいい機会になった。自分の住むまちも調 です。事前準備の際にリハーサルをしっかり行い、 べ、積極的にまちづくりに参加していきたいと思 メンバー全員が情報の共有と動きの確認を行うこ った。自分は住んでいる町には無関係だと思って とで改善していきたいと思います。 いたが、1 人ひとりが町の構成員だと思った。あ また、私個人の意見ではありますが、このよう まり変化がなかった道は昔から大切な道であるこ なワークショップを今後は、広範囲から生徒が通 とがわかり、歴史を感じられた。それから、模型 っている高校だけでなく、その地域に住んでいる を作ってみて、人々の暮らしを便利にするために 子どもたちが通う小中学校においても行っていけ 町は変貌したのだと思った。その中で変わらない たら、と考えています。 道や場所があったりして、昔(江戸、明治)にも、 この活動は、来年度も継続して行います。現在 この地区に人々の生活が営まれていたことが感じ までに甲府工業高校での実施が予定されています。 られた。模型作りが楽しかった。次は自分の町で 以上、NPDL 高校生対象ワークショップ「身近な地 やってみたい。もっと長い時間をかけて取り組み 域の今昔物語」の活動報告と致します。 たかったと思う。 ご清聴、ありがとうございました。 71 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ■ パネルディスカッション パネリスト（ 五十音順） 山梨大学教育人間科学部 山梨県教育委員会 教育次長 甲府南高等学校 一橋大学 教授 YBS アナウンサー コーディネーター 山梨大学 コーディネーター 小林 茜 佐藤安紀 手島俊樹 林 大樹 原香緒里 石井信行 っているかというと住民の組織のほうにおろし みなさんこんばんは。それ て勉強会などを開くように、これから自分達の では、今日は第一部から出ら 場所の景観をどうしていくかということをそれ れてる方にとってはかなり長 ぞれの住民が議論していくという段階にありま 丁場になってまして、最後の す。これからのその特徴あるまちづくりという セクションとなりました。私 ときには、そのなかにどういうメンバーがいる 今日のコーディネーターを務 か、どれぐらい意識の高いメンバーがいるか、 めさせていただきます、山梨大学の石井信行と ということでずいぶん違ってくるのではないか 申します。専門は景観工学で、まちづくりが景 というような気がしております。 観と非常に結びつきが強いということで、この 第一部のところでお話がありましたけども、 ような活動をしております。実際にはですね、 何でもかんでもその行政に頼っているようでは 橋のデザインとか、そういうハードのから、ま これからいい町は作れないだろうということで、 ちづくりといったソフトのことまで、そういう 自発的な、 住民主体的な行動であったらですね、 かなり幅広くやっております。 住民同士が啓発するというような環境づくりが 第一部の最初のとき、それからうちのメンバ 必要であろうというようなことを考えました。 ーの小林からも紹介がありましたけども、私の そこで、そういう方々、そのやる気と力がある 研究室をベースにして、NPDLということで甲府 というのは一朝一夕でできることではありませ の町に何か貢献ができないかというような活動 ん。色んな場所に行きますと、そういう風にご をしているところであります。そのメンバーの 自身で努力されてる方というのも少なからずい なかにはですね、必ずしも山梨大学の学生だけ らっしゃいますけれども、そういう方々がいる でなくて、県立大学とか、学院の学生さんも参 場所というのはかなり幸運で、かなり多くの場 加していただいて、できれば、もう少し他大学 所では、例えば委員会とかに出席されてても、 の方がいろいろ増えてくれるとだいぶ意味が増 自分は専門ではないのでよくわかりませんので、 すのではないかというふうに思います。 専門家の方にお任せしますというようなリアク それでは、まず、本日のパネルディスカッシ ションがあったりですね、そういうところも ョン「教育とまちづくり」の趣旨説明をさせて 多々見受けられます。私が思ったのは、そうい いただきます。甲府市ではですね、昨年我々が うコミュニティの中でそういう人たちが育って やはりシンポジウムをしましたけども、景観計 いくような環境づくりをする必要があるのでは 画を策定する段階にあって、昨年形成基本計画 ないかなということで、特に私が教育の場にい 案というのをいたしました。で、現状がどうな るということもありますので、今回は特に教育 72 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー というところに目をつけまして、そのことに関 しようという、守る、守りの文教都市づくりは していろいろな視点から議論をしてみたいなと してきた、そういう意味での環境整備はしてき いうことで、今回パネリストの方も少しミック たんだけど、実際その文教都市の中でそういう スになるように選ばさせていただきました。こ 学園都市の環境の中で、何をすべきかという、 れに関して意見交換をしようというのが、今回 どういう学園都市にしたいのかっていう点は実 のパネルディスカッションの主旨でございます。 は弱かったんじゃないのかなっていう風にみて 少々前置きが長くなったのですけども、パネリ ます。で、今色々中身づくりに取り組んでいる ストの方々に自己紹介と話題提供を引き続きお ところなんですが、こちらの山梨県ですとか、 願いしたいと思います。ただですね、スケジュ 甲府市でもそういう取り組みがあるのなら、中 ール的に時間が非常に短いので、本日のパネル 身も議論しようよということを問題提起させて ディスカッションの時間内でおさめようと思い いただきます。 ます。で、基調講演をされた林先生には、自己 紹介がもうすんでいるというようなことで、問 コーディネーター 題提起を直接していただきます。それから同じ どうもありがとうございました。それでは続 く小林もですね、すでに話が済んでいるという いて原さんにお願いしたいのですが、原さんに ことで、話題提供は省略させていただいて、問 は前回も参加していただいて、小学校とか、大 題提起ということを直接していただこうという 学、前回は大学の話ですね、話をしていただい 風に思います。それでは、私の方に近いところ て、今回はもう少し下の方の話をしていただき で、林先生からお願いいたします。 たいという話をしているわけですが、小中学校 の頃の話を思い出していただいて、なんでそう 林 大樹 いう話をしているかっていうと、前回原さんが 早速問題提起をせえということであります ですね、10年前は小学生だったという話をして ので、申し上げたいところですが、あの、環境 いただいているので、 僕らからすると 10年前な 整備をしてきたうえで、何をするのか、要する んてすぐ昔ぐらいなのですけど、10年たつとも に中身というかコンテンツというか、プログラ う小学校まで戻れるのかっていうすごく驚いた ムというか、事業計画というか、取り組みとい ことがあったので、それをお願いしているので うか運動というか、まぁ要するに中身は何にす すけども。その頃の体験とかですね、それがご るかというのが大事であるという風に思います。 自身の生活のなかで今どういう風に影響を与え 山梨、甲府が環境学園都市という、なんか先ほ たのかとか、またはその小学校のころに身近な どそういう言葉をきいていいなと思ったんです まちと何か通じたりするという経験が、今何か が、国立もですね、そういう学園都市というこ のかたちで記憶として残っているかとか、何か とでつくられた顔を持っていて、それから更に そういうことをご紹介していただけたらなとい 文教地区指定という、これはあの、都市計画の う風に思います。よろしくお願いします。 中の用途指定の、特定の用途指定でいろいろな ものが、パチンコ屋さんとかですね、そういっ 原 香緒里 たものが建てられないという文教地区指定され はい、よろしく ていますね。で、今から国立が文教指定都市だ お願いします。座 って言ってるんですが、確かに、静かな学園の ったままで失礼い 環境に対してよくない影響を与えるものを排除 たします。山梨放 73 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 送の原香緒里と申します。現在担当している番 かです。とにかくエネルギーに満ちているまち 組は「トモちゃんちの 5時」の進行役をしてお なのですよね。もう人も多くて、すべて何か足 ります。情報バラエティー番組の進行役なので りないものをこの商店街の中で足りたなって思 すけども、今日はこのような町並みを考えると うんです。で、思い出もたくさんありまして、 いうセミナーでお話をさせていただくというこ 例えば、部活、ハンドボール部に所属していま とで、緊張しておりますけどもよろしくお願い したが、 部活の帰りにお腹がすいたって言って、 いたします。先ほど石井先生もおっしゃったよ たい焼きを友達と食べたですとか、テストの日 うに、去年もシンポジウムに参加をさせていた にあわてて買った消しゴムを買った文房具屋さ だいて去年は大学生活のことをお話させていた んですとか、このシンポジウムでお話をさせて だきました。法政大学に通っていまして、八王 いただくということで、思い返してみると、商 子キャンパスの話をしました。今回は中学校、 店街での思い出が本当にたくさんあったなとい 高校のときの話ということでお話をさせていた う風に感じました。小さなこの商店街というコ だきます。先ほどですね、林先生が国立、一橋 ミュニティーの中なんですけれども、人と人と 大学のことをおっしゃっていたんですけども、 の関わり合いをこの 6年間感じられたなという 私は出身が東京は武蔵野市吉祥寺でして、通っ 風に思うのですね。大きく言ってしまうと、こ ていた小学校は先生の先ほどの映像にも少しあ の町に育ててもらったという風に思います。商 ったんですが、桐朋学園という小学校に通って 店街の人であったり、あとは友達ともその商店 いました。中学・高校はそのまま桐朋女子中学 街で楽しく遊んだという思い出があり友達にも 校・高等学校、で、今生徒さんが撮ってきてく 育ててもらったり、あの、コミュニケーション ださった写真があるんですけども、このような の場だったなという風に思うのですね。で、私 学校に通っておりました。この仙川というこの にとっての町はそのコミュニケーションの場っ 京王線沿いにあります仙川駅という駅にこの学 ていう風に思い返せるんですけれども、まぁ今 校はあるんですけれども、ほんとに特急は止ま の甲府の町と重ねて考えてみると、私は 2年間 りません。とても小さな駅です。ただですね、 しかこの甲府の町にきていませんので少々生意 本当に一言でいうととても温かい優しいまちだ 気な言い方になってしまうと思うんですけれど ったなという風に感じるんですね。まぁそんな も、そこはご了承頂きたいんですが、あの、な ところで育ったので、今はバラエティーなんか んだかちょっとシャッターが多いなっていう気 をやるような元気なキャラクターになったので がするんです。シャッターが多かったり、空き はないかなとそんな風に感じているのですけれ 店舗が多くて、私が先ほど仙川の商店街で感じ ども。あの、おしゃれというよりも本当にこじ た活気がちょっと足りないかなって生意気なが んまりとした町なのですね。で、仙川駅から学 ら感じるんですね。人のぬくもりを感じられる 校まで歩いて 5分くらいでした。その間商店街 そんな町にするにはどうすればいいのかなって を通るのですね。続いての写真を見せてくださ いうのを私なりに考えました。20代の若者とし い。駅前はこのような感じで賑わっているので ての私が考えたのは、やっぱり中学・高校のと すけれども、国立なんかとはまたちょっと違い きって友達と一緒に帰りますよね。友達とおし まして、 どちらかというと庶民的な町です。 で、 ゃべりをする場所が欲しいなって思ったんです。 中の商店街の様子も写真に撮ってくださったよ 例えば今、私駅前にありますスターバックスを うなので写真を、はい、見せてください。これ よく利用するのですけれども、覗くと中学校・ が地図ですね。このようにですね、本当に賑や 高校の制服をきた学生さんが多くいるんですよ。 74 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー みんな話するの好きなんだな、場所がないとス 佐藤 安紀 ターバックスにきてお茶でも飲みながらってな 県の教育委員会に勤 るのかなって思ってみているのですね。なんか めております佐藤といい もっとこう町が人を育てるような場所、カフェ ます、よろしくお願いし でもいいですし、何か施設でもいいですし、楽 ます。アナログな人間な しく遊べる場所があったらいいなっていう風に んで何も用意してこなか 思いました。で、あと、なんでこんなに人が少 ったのですけれども。10 ないんだろうって思ったとき、店と店との距離 年前に小学生だったとい が遠いなっていう風に思ったんですよ。ちょっ う方をお隣にしてお恥ずかしいのですが、今日 とそこまで買い物っていう風に思っても、本当 は実は林先生の講演をお聴きいたしまして、運 に必要なものがあるときはその店に行くけれど 命的な出会いがございまして、40年前に私は国 も、必要がないと歩くのが億劫だからちょっと 立の谷保に住んでおりましてですね、ちょうど いいかなっていう風に、他で済ませちゃえばい 富士見台団地のやはり甲州街道よりも、街道よ いかなっていう風に、ちょっと車に乗ってちょ りも下に天神橋があり「谷保天神」という非常 っと行っちゃおうかなっていう風に思っちゃう に珍しいなということだと思うんですが、そこ んですよね。ただ、駅の周りを活性化して欲し で境内地でよく遊んでおりまして、先ほどの映 い、明るいまちにして欲しいって思ったとき、 像はほんとに懐かしく思っております。私は 何か店とお店がもっと近くあればいいのになっ 2007 年から山梨県に勤めておりますけども、そ ていう風に感じました。あの、まぁ私が感じる れまでは文化庁に勤めておりまして、東京の丸 ところとしてはですね、この町、商店街ってい の内にオフィスがございまして、丸の内の、東 うのは経済行為、その買い物する場所ってだけ 京の丸の内 2丁目から甲府市丸の内 1丁目に転 じゃないと思うんです。まぁ先ほど小林さんの 勤となりまして都に上がった気分でありますけ 話の中で、発表の中で、その生徒さんが利便性 ども。自分なりに共通点といったものですね、 だけじゃなくて、安心とか喜びを感じられる町 丸の内同士で実は見出しているものがあります。 にしたいっていう風に書いてあったと思うんで 東京の丸の内といいますのは東京駅の皇居です すけども、まさにその通りだなっていう風に思 けれども、大手町、丸の内、有楽町この 3つの うんです。何か買い物するただ利便性だけじゃ うちで 119ヘクタール、床面積でいいますと、 なくて、その安らぎを感じられるような、人と その 6倍 700ヘクタールの面積がありまして、 人とのかかわりが持てるような町並みに今後甲 石井先生、甲府市の中心市街地の基本計画が 府市内もなっていければなという風に思います 115 ヘクタールということだということだそう し、私自身できることがあれば何かお手伝いし ですので、ちょうど大手町や有楽町の面積と甲 たいなという風に感じています。以上です。 府市の活性化計画の面積とほぼ同じ面積であり ます。東京の丸の内は、20年前というのは金融 コーディネーター 機関が立ち並びまして、午後 3時になるとシャ はい、ありがとうございました。フレッシュ ッターが閉まる、シャッター通りと言われてお な視点からのご提案だったと思います。また後 りました。土日になると本当に物騒なくらい実 ほど議論のときにまた少し広げたいなと思いま は寂しい町でありましたし、都庁が有楽町とか すので。次、佐藤さんお願いできますか？ 新宿に移転をいたしまして、 本当に寂しい町に、 あのバブル崩壊とともに、いよいよ金融機関も 75 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 店をたたみ始めましたので本当にもう寂しい町 くりといったものはしっかりやっていると。住 になっていましたが、 実はあの 20年ほど前から 民が居ないと、そこには議員がいません。議員 脈々と地元の地権者、比率で言えば約 3割が三 がいないと、区や都はまちづくりに関心があり 菱地所さん、なんですけども地権者を中心にで ません。第一部の野口先生のお話にありました すね、まちづくりということにですね、非常に 邪魔する行政がいないというところであります。 力を入れてきたと。15 年かけまして、大手町、 人も少なくて、行政も区や都は直接、まちづく 丸の内、有楽町 3つの町を繋ぐ、当時の、高級 りにあまり関心がないのですけれども、ここは ブランド店の誘致をしていったり、それから丸 町を利用する人達によって関心を持たれてです ビルとか新丸ビルというのはご存知かと思いま ね、まちづくりに参画しているという意味で言 すけれども、リニューアルオープンをする際、 えば、甲府も東京の丸の内も、ある意味条件が 例えば建て替える際に、ビルといいますと何十 同じかなと思います。東京の丸の内は区や都が 年も経ちますとどこかでその建て替えをやりま その関心がない代わりにですね、逆に国がパイ すのでその都度ごとに、高さを 100尺に合わせ ロット事業として色々なこの仕掛けをしてまし てスカイラインをそろえてみたりとか、セット て、よくあるのは容積の移転だとかですね、そ バックしたりとか、そういうようなことを、繰 ういったことや様々な規制等、規制をうまく緩 り返しやることよって町並みといったものを統 和・調和させることによって色々サポートして 一しながら、またそのソフト面では、賑わいの いるということでございます。国がもう甲府市 あるまちといった、こういったことをですね、 には中心市街地の活性化政策を出していますか 絶え間なく仕掛けをしてきいてると。それから ら、国が関わっているという意味ではまたこれ 自分アーティストといった人たちに、路上でパ もおなじであるということで、私にとって東京 フォーマンスをするライセンスを与えると、道 の丸の内も甲府の丸の内も、よく条件は非常に 路の占用許可とか、公共地の使用許可といった 似た部分があるという風に思います。あと、外 ものをあらかじめあたえておくと、そういうよ 部からきた人たちによって実はこの町をどうに うなことを、仕掛けをどんどんしています。今 かしようということにおいては、同じなのかな 日は地域住民によるまちづくりがテーマだと思 と思っています。居住民のための、公共施設と うのですけれども、大手町、丸の内、有楽町地 か公民館だとか、こういうのは東京の丸の内に 区のですね、住民基本台帳によりますと、有楽 はないのですね。官が動かなければそこはしっ 町には 33 人、丸の内には 1 人、大手町には 0 かり民が動くというか、 仕組みになってまして、 人と、住んでいる人はほぼ居ないわけですね。 住民が居ない代わりに地権者がその役割を果た 一方、その人たちどこから通ってきていますか しています。 地権者は 70の地権者がありまして、 といいますと、 これもちゃんとデータがあって、 2200 の事業所・企業があります。で、先ほど言 東京駅を利用している定期券の利用者の一番が った 23万人が働いているということで、 東京の ですね、総武線の津田沼駅から 4738人、次が京 丸の内はですね、そのコミュニティーは誰が作 葉線新浦安駅 2397人、 次が京浜東北線の大森駅 るかという、これはステークホルダーは誰かと 2368 人と、こういったことから考えると、丸の いう位置づけをしていますけれども、地権者や 内というのはここでは 23 万人の就業者がいる ビルオーナーであり、テナントでありですね、 んですけれども、そのほとんどの人たちは郊外 それからインフラの事業者であり、それから町 からやってきてそこで働いていると。地域住民 にくる来街者であり、そこで働く就業者、それ はもともと誰もいないと。だけれども、まちづ からテナントにものを供給するサプライヤ、こ 76 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ういった人たちがそのコミュニティーをつくる、 たものを考えるときにもきちんとデータも持っ まちをつくる人という風に明確に位置づけてい ていくということが必要なのではないかなとい ます。さらにそこに金融機関を位置づけていま うことを思っています。住民と居住者だけでな して、今日は一部の野口先生の話が本当に感動 くて先ほど申しました町のそのコミュニティー したんですけれども、金融機関がその投融資す をつくるステークホルダーというのは様々に渡 るということはそこの企業の評価とか、その土 るわけでして、ここ、山梨の甲府で考えるのは 地企業の評価に繋がる訳でして、各企業や町全 私は甲府の北口の最大のステークホルダーとい 体がですね、CSR を一生懸命取り組むようにし うのは就学者ではないかと思っていまして、そ てます。これがその中長期的なそのまちの評価 れは山梨大学であったり、帝京であったり、甲 というものに繋がっているということで、東京 斐ゼミであったり、甲府工業であったり、駿台 のその丸の内地区の企業はどこも等しく環境へ であったりですね、英和であったり、学生たち の配慮とかですね、事業所から出されるごみの が利用するまちでありますので、ぜひそのまち 分別だとか、そういったことも非常に細かくや づくりには学生たちに大いに参画をしてもらい っていますし、省エネ対策、ヒートアイランド たいなということを最初にお話をさせていただ 対策、建築の廃棄物のリサイクル、あるビルで きました。ありがとうございました。 は建て替えのときに 98％の建築廃棄物をリサ イクルする、地中に埋まっていた松の杭は床と コーディネーター して再生をしたりとかですね、コンクリートも ありがとうございます。あの、東京駅の前を 再生コンクリートにしてスラブにつかったりで 文化庁が絡まると今、非常にホットな話題に。 すね、そういったことは非常に気配りをしてや 郵便局の話ができれば、また面白いんでしょう っています。そのまちのなかでできなければ企 が、それをやっている暇がないのでまた別の機 業の人が言ったりして、外に出てその CSRをし 会にお願いします。それでは手島先生お願いし っかりやるというようなことをやっています。 たいと思います。 たまたまイベントで打ち水イベントというのを やったことがあるのですけれども、そのときに 手島俊樹 はですね、決して水道水をそのまま使うなんて みなさんこんばんは。甲 ことはしませんで、空調機器を循環している中 府南高校の進路指導を担当 水道がありますのでそれのきれいなものを使う しております、手島と申し のですけれども、イベントイベントごとにちゃ ます。よろしくお願いいた んと薀蓄がありまして、ライトアップはどこで します。座ったまま失礼い もやっていますが、 イルミネーションも 80万個 たします。正直に申しあげ ぐらいあるらしいんですけども、これもちゃん まして、みなさんも私がど とその消費電力がグリーン電力購入されている うしてここにいるのか疑問に思われている方が というようなことで、聞けば聞くほどですね本 多いのではないかと思いますし、まあ実際この 当に関心される取り組みなのですね。ちゃんと 場におります私もですね、まちづくりに関して データを持っているというところに驚かされま 何も考えてこなかったかな、と反省しているよ す。データを把握するっていうことはですね、 うな人間でして、ここで何か語れるようなもの まずその物事を考えていく上でのスタートでは は何一つないわけですが、まあ実はここにいま ないかと思うので、甲府市のまちづくりといっ す、先程小林さんの報告にありましたように、 77 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー ワークショップをちょっと本校でさせていただ 観点からはずれるかもしれませんが、どんなこ いたというような繋がりでここに呼ばれまして、 とをやっているのかというのを少し紹介させて まあ、高校生が何ができるかという視点からお いただければと思います。次、お願いします。 そらく話してほしいというようなことで、ご依 まあ、SSH の取り組みですが、学校設定科目と 頼があったのではないかと思うのですが、最初 いうようなことで、様々な科目を用意しまして に問題提起のような形になってしまいますが、 いろんな授業を展開したり、講演会、ワークシ まあ、高校生が一体どういう形でまちづくりに ョップ、サイエンスワークショップというのは 参加できるのか、また今日のテーマは担い手を 部活動ですが、さらに校外研修、全国 SSH校と 育てるという風になっておりますが、高校時代 交流などやっているわけですが、次お願いしま にまちづくりに参加できなくても、じゃあ将来 す。例えば、地域に密着した取り組みとしまし 山梨に戻ってきて、何か地元に貢献できるよう て、フロンティアガイダンスという学校設定科 な、そういう生徒を育てられないかと、そんな 目の中で、いろんな教科の先生がですね、いろ 風な視点もあるのではないかという風に思って、 んな視点から科学的な題材となるようなものの 今日参ったんですが、まあそういう事を考えな 授業をオムニバス形式の授業でやっております。 がらですね、逆に高校教育でどんなことをして その中にはできるだけ地元の内容を取り入れよ きたらいいのか皆さんにですね、うまいアイデ うなんていうようなことで、例えば美術の先生 ィアがあれば教えていただければなと思い、き は県立美術館に連れて行って絵画の構造に関し ているような次第です。で、実はなぜこのワー て説明をしたり、地歴では戦国大名の分国支配 クショップに参加したかという話題提供という なんてかかせていただきましたが、要はあの武 ことで、まちづくりとちょっとずれるわけです 田信玄の信玄堤ですかね、そのような説明をし が、ちょっと、お時間を頂戴しまして、なぜこ たり、また理科では山梨の水ってことで硬水と のワークショップに参加したのかという経緯だ 軟水と水にも種類があるよ、山梨の水はどっち け、紹介させていただければと思います。次を になるのかなんて、水質に関するような話をし お願いいたします。実は本校は文化省の方で指 たりしております。次お願いします。また、あ 定していますスーパーサイエンスハイスクール の、山梨の自然講座っていうことで、県の環境 に指定をうけておりまして、ちょうど今年で 5 関係研究所の方あるいは山梨大学や都留文科大 年をむかえるところになります。詳しい話をし 学の先生方をお招きしまして、まあ山梨の様々 ているとちょっと時間がないと思いますが、要 な話題提供というような講演会も行っています。 は理科離れが叫ばれている中で、理数系への興 一つ一つ紹介したいのですが、時間がありませ 味関心を高めるようなプログラムに取り組みな んので次お願いいたします。また、校外実習と さいというようなそういう、まあ指定ですが、 いうようなことでもちろん県外にも訪問してい 全国で 102校ありまして、県内は本校と、都留 るわけですが、県内の施設ということで、実際 高校がその指定を受けておりまして、今もそう に信玄堤に行ったり、東京電力葛野河発電所に いった様々な取り組みを行っています。次、お 行ったり、サントリーの白州場などに行ったり 願いします。実は学校の研究課題としまして、 しながらですね、まあ地元、様々な関東最先端 地域の身近な科学事象からというような文言を に入れさせるような取り組みも行っています。 受けまして、特に地域に密着した教材を活用し 次お願いします。また、今キャリア教育のこと たいということを掲げて、実は様々なことに取 が盛んに叫ばれていますが、 県内企業などにも、 り組んでいます。ちょっとまあ、まちづくりの 応募もしまして、どんなことを研究しているの 78 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー かということを紹介して頂きながら、山梨県の に関わっているという気持ちもたせるってこと 企業のなどにも理解を深めるというようなこと をできるのだなって今回の話をいただいてちょ を行っています。そうした中ですねたまたま、 っと思いましたので、最後に紹介をさせていた 山梨大学石井先生の方から案内を頂戴しまして、 だければということでこんな画面を作りました。 これはいいというようなことで、とりつかせて 以上ですが、最初にも申しましたがいろいろこ 頂きましたのが先程ご紹介していましたワーク ういう取組みをしているのですが、正直申し上 ショップになります。次お願いします。この説 げまして単発で終わっている感が否めないので 明に関しては先程小林さん方からも報告があり す。ですから今回も先ほど紹介いただきました ましたので省力させていただきますが、次お願 街並みの模型作りはやりました。 やりましたが、 いします。ちょっと、代表的な感想を二つほど その次はなにをしていけばいいだろう、次の仕 挙げさせていただきましたが、先ほどの紹介と 掛けというものを考えますと、なかなかうまい かぶっている部分があるんですけど、 実は当日、 考えがでてこないというのが正直なところです。 私はディスカッションの前には課外がありまし そういったことからですね、ぜひ問題提起より ていなかったものですから、生徒がどのような もぜひよきアドバイスがあれば有難いなとこと 発言をしたかちょっと分からないのですが、こ で協力よろしくお願いします。長くなりました のあとですね生徒に感想などを書かしたものを が以上です。 見ましたら、利便性というのを生徒は非常に言 うのですが、中にはですね、災害を考えて道な コーディネーター ど考えられている、利便性だけを求めるのでは はい、ありがとうございます。お願いしたと なくて、災害などが起こった時にはどうしたら きにも手島先生からは私はこの場所に相応し いいのかって視点を持ちながら道などがつくら いのかっていうことは言われたのけども、そう れているんだな、なんてことを感じた、という 感じていただくのは逆にこちらの魂胆といい 新たな視点がでてきましてなかなか高校生、本 ますか、今まであまりそういうまちづくりとい 校の生徒ですから手前味噌のような話になりま うのを意識されていなかったところにまちづ すが、いろんな考え方を持って、こういった考 くりっていうキーワードを投げ込むばどうな え方を是非育てていきたいなと思っているとこ のかっていう形でも考えております。では小林 ろです。次のお願いします。また部活動におい さん最後にお願いします。 てはですね、これは少しは地域参加のモデルケ ースになるかな、なんて思って最後に紹介させ 小林 茜 ていただくんですが、実は県立科学館の方で子 はい。小林茜と申します。先ほどは問題提起 供、小学生、中学生対象にした科学の祭典とい を直接とお話でしたが、簡単に自己紹介をして うのが 11月に行われるですが、 本校のワークシ 問題提起をさせていただきます。私は山梨県富 ョップと属しています科学系の部活動の生徒は 士河口湖町、合併前の上九一色村出身です。小 毎年、これをサイエンスクルーといいまして、 学校、中学校時代は文字どおり、次お願いしま そのお手伝いのボランティア活動に努めており す。樹海の中で過ごしていました。高校ついて ます。 これはたまたま昨年の 11月に行われたと は、地元ではなくお隣の静岡県の富士宮市の高 きも私も行ったんですが、小学生の 1年生を相 校に通いました。小学校、中学校時代というの 手にですね、けっこううまいこと子供相手をし は、ほんとに田舎でしたので学校に行くのもど ながら説明しておりまして、こういう形で地域 こに行くにも車でした。そういう生活の中で高 79 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 校生になって初めて富士宮市の商店街という通 する情報が得られるという話をされていて、そ りを歩きました。また通った高校のクラスメイ うか山梨でやって大丈夫かな、なんて思って。 トの多くが自分のまちに誇りをとても持ってい そんな話も含めてあとで手島先生なんかに て楽しそうに伝統行事に参加している姿がとて もちょっとお伺いしたいと思いますが、まず、 も印象的でした。 ほんと時間が少なくて申し訳ないんですが林先 私はそれまで自分の地元とか伝統的ことだ 生と佐藤先生、佐藤さんは先ほどはあまり YY とか全くといっていいほど知らなかったし、高 プロジェクトの方の話はなかったんですが、た 校生がそんな地元の伝統行事だとかに積極的に ぶん共通しているのかなと思うんですがの中身 楽しそうに参加しているということにとても驚 をどうするっていうようなところで学生がその きました。そういうクラスメイトとの出会いに ときに学生の発想で中身というのをどう捉えて よって私が地元のことがほとんど知らないとい いるのかとか、そういうところか、またはそう うこと自分自身が気づき、それは最終的に地元 いうふうなこと考え出すような、なにかうまい の大学への進学だとかまちづくりの思いだとか ヒントとか与えかたとかがあるのかの話しです に繋がって結果として地元でこの春から教員と ね。そういうところで経験の中から林先生は授 して働くことになるのですが、地元で教員目指 業の中、佐藤さんは今、YYをやられているので すという道に導いてくれたと思っています。自 そのような中からなにかあればちょっとお伺い 己紹介の中でもあったんですが、県内の中、高 したいなと思いますが。 校生というのは高校時代の自分のようにはたし て自分の地域のことよく知っているのだろうか、 林 大樹 地域に誇りを持っているのだろうか、そして私 難しい質問なんですがヒントというよりで 自身もちろん子供たちの取り巻く地域の大人た すね、その場でなにか簡単にアドバイスできる ち、大人たちはまちに誇りをもっているだろう ようなことではなくてやはり子供ころからので かといったようなことを疑問として問いながら すね小、中、高校みたいな教育、学習の積み重 自分自身にも問いながら今日のパネルディスカ ねの中で、例えばさきほど野口先生の不動産証 ッションの中で考えていきたいと思っています。 券化スキームなんて最先端のそういったものに よろしくお願いします。 出会って、これを使ってみようなんてね、です からヒントみたいなものは、もしかしたら専門 コーディネーター 家である教員が提供できるかもしれない。ただ はい、ありがとうございました。先日一部の 学生がそういう道具を受け取って使いこなせる ご後援のワインをですね、下に持っていき、先 かどうかってのは、簡単ではなくてやはりそれ 生と話をする機会があったので、ちょうど今小 を変な使い方してはよくないと思うんですね。 林さんが言った話に共通するんですけど、野口 それはやっぱり小学校から小、中、高校から町 先生もタバコがっていう話で秋田の方の大学で、 を愛するとかね、まちのいろいろな問題をなん 高校生がいてのまちづくりに関するような授業 とかしたいとか、なんで町は寂れているんだろ されているということでその中でまずなにをす うとかっていう問題意識とか、あるいは町の観 るかっていうと地元のことを徹底的に悪くいう 察を続けてきた蓄積として仮に大学生だとした んだそうです。どんなに秋田が悪いところか言 らば、そこで彼にそういう道具というのかな、 うと、向こうの高校生はすごく地元に誇りを持 理論でもいいんですが、そういったものを提供 っているのでそこからいろんないいところの関 するのが大学の役割であるかなと思います。で 80 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー すから出会いですよね。 本人とその道具、 授業、 なる人にはぜひ学生と若者という形でまちづ 知識の出会いを演出できたらいいなと思います くりに最初から関わってもらいたいし、若い人 が、それはなかなか難しいことではあると思い たちが作り出すもの生み出すものといったも ます。 のを行政ないし大人の側がそれを受け止めて 生み出されたものを実現していく、そういうこ コーディネーター とを繰り返していくことが一つの文化であり、 はい。ありがとうございます。佐藤先生お願 文化というのは作るものだと思いますからこ いします。 れまでの芸術や伝統や文化、これも大事だと思 いますけれども衣食住生活の中にある文化、日 佐藤 安紀 頃の暮らしの中のある者すべてが文化だと思 コミュニティーというのは仕掛けをしてお ってますのでそういったものをどんどん発露 けば自然に発生的にできていくものだと思っ してもらう、そのエネルギーが若者にあるんだ ていまして最初からなになにをするためにコ なと思っておりましてある部分では放ってお ミュ二ティーをつくるとか、東京のように何百 くというのも自己教育になるのではないかと 万人もいるようなところであればそれはでき いうふうに思います。 るかもしれないし、mxi のようにネット上だっ たらできるかもしれないけれども、やっぱり仕 コーディネーター 掛けというのは仕掛けをしておけば生まれる ありがとうございました。それぞれお立場が ものはきっと何かあるだろうという風に思っ 違うと、その責任と、さっきからたくさん言葉 ています。ＹＹプロジェクトは山梨若者地域活 に出て来ましたが、それが違うということでみ 性化プロジェクト、山梨と若者の頭文字をとっ んなと同じことを考えてないというのが面白い てＹＹというような愛称がついていますが 20 かもしれない。 人の推進委員会から始めてだんだん派生して、 原さん、さきほど街中でおしゃべりするとこ 今日も見渡すだけでも県立大学の田中さんと ろというのが必要だというようなお話がありま か角谷さんとか学院大学の小岩井さんとか健 したけども、そういうところでの会話、たとえ 康科学大学の小林さんとか聞きにきてくださ ば町の中でする会話と家の中で友達とする会話 っていますけれども、どんどん派生的に輪って とどんなところが違うと思いますか。 いうのは広がるものだと思います。そこから何 が生まれてくるかはわからないのですけども 原 香緒里 生まれてきたものを行政の立場では受け止め 家の中（町中ではないところ）での友達と、 るというということで、これには覚悟が要りま 逆に外で話すことの楽しさっていうと、時間を す。行政として学生さんたちによしやってくだ 気にせず本当に話したいはなしをすると思うん さいというＧＯサインを出していくわけでし ですけど、その時間が本当に大事なのではない て、基本的に駄目なことを難しいねとかそうい かなという風に思います。私は社会人になって ったことを言わない覚悟で始めないとこうい から甲府にきているのでもちろん場所がないと ったことができないということです。ですから いうわけではないと思うのですが、皆それぞれ 行政がどれだけ気概を持ってその事柄に臨む の場所で楽しくやっていると思うんですけれど かということが大事だと思います。前半でお話 も、町に学生がいてその学生たちがもっといて ししたのはそのコミュニティーの仕掛け人と もいいんじゃないかなって思うんです。学校の 81 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー 話でも恋の話でも将来の話でも家では家族に聞 手島 俊樹 かれないようなお父さんやお母さんに聞かれた なかなか難しい質問ですが、一番中学生高校 ら恥ずかしい話でも町の中で話してほしいし、 生にかけている部分ではないかと思っています。 自然の中で話すともっとこうなればいいね、な ですから、たとえば小学生ですと子供プラグだ んていう話もでてくるかもしれませんし、とい とか地域のいろんなお祭りだとかそういうもの うことです。 に参加する機会というのがあるかと思うんです が、中学、高校生になったらどれだけ参加して コーディネーター いるだろうかというようなことを考えますと非 わかりました。わりとまちで会話をしている 常に疑問です。 ですから今生徒を見ていますと、 時というのは周りの人を見たりはするのですか。 本当に学校にきて授業が終わって放課後部活を その人について何か話をするとか。 して帰ってと、そういう生活の繰り返しのよう な気がしまして、なかなか先ほど原さんの話に 原 香緒里 ありましたように本校のそばにもマクドナルド 話しますよね。あの人見てみて、なんていう がありまして、そこが生徒の憩いの場になって のもありますし、誰かいるよなんていうのもし いるようなのですが、そういったちょっと気さ ますし。 くに話をするような場所みたいなものはあるか と思うんですけれどもどの程度地域住民の方々 コーディネーター と関わっているのかということになると、ほと 今だと逆に原さんがいるよいるよと言われ んどそういった機会をもっていない生徒ばかり るほうですね。 なのではないかという風に思います。ですから 本校では、たまたままちづくりではなく生徒会 原 香緒里 のほうでボランティア１０００回運動というよ どうでしょうか。 うなことでボランティア活動に少し力を入れて おりまして、いろんなところから高校生にボラ コーディネーター ンティアの案内が参ります。たとえば街頭募金 手島先生、高校とか中学くらいの生徒さんが をしませんかですとか、富士山ゴミゼロ作戦に 町と関わるということが非常に重要ではないか 参加しませんかとかこういったものに何名かは という風に考えてるんですね。それはなぜかと 参加しています。こういったものに参加してい いうとおそらくその頃に自己形成みたいなもの る生徒たちはその中で、ちょっと違った方々と が起きる時期だろうと。大学に入ってしまって 触れあう機会を持たれるのではないかという風 からだともうある程度でき上っているようなと に思うのですが、多くの生徒は高校の中で家に ころがあると思うので最近の高校生の人とのか 帰って少し塾とかで多忙のせいとと部活動等の かわり合いっていうのがどのようなのかな。最 大会などで昔の中学時代の同級生などそういっ 近いろいろなことが言われていますがそのあた た中で生活しているようなきがします。ですか りを現場でご覧になってて、ちょっとご紹介い ら地域とどうやってかかわりを持てせるか、と ただければと思います。 いうのはそう言った意味では高校教育の一つの 大きな課題ではないかという風にとらえていま す。 82 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー コーディネーター は道を歩いている人がほとんどいなかったよう ありがとうございます。ワークショップのと に思います。でも地域の中のつながりっていう きもそうだったのですけど、最初のうちは興味 のはとても強くて、必ずしも人がたくさんいる を持ってもらえないですけど、少し経つと一人 ことが地域のまちづくりだとか地域活性化につ ぐらいが興味を持ってそれからだんだん増えて ながるとは言い切れないと感じます。私は大学 いくという感じで、模型作るときにふてくされ で甲府市にきて甲府市の中心市街地を歩いてみ ているような顔をしている人もいましたけれど ましても甲府市中心市街地って田舎からきた私 も、やっているうちに熱中していって、最後の からしましたらとてもたくさんのお店があって ほうになるとなんか面白いななんていいながら 賑やかな雰囲気があると思ったんですけれども したりしてました。小林さんがさっき高校生が たくさんのお店があっても人の生きというかそ 自分の地域に参加しているのだろうかという話 ういったものが少ないというか地域同士の強い だと、今の話だとあまりどうかな、というのが つながりだとかそういった部分をあまり感じら ありました。それから、大人は地域に誇りを持 れなくて、やっぱり大人だとか人々のつながり っているだろうかというのがあったのですが、 の強さだとかそういったことが、地域活性化と 小林さんは上九一色で甲府とはだいぶ環境が違 いう意味のまちづくりに限らずつながりという うところですが、その地域自体が持つ特徴が子 ものはとても大切なのではないかと思っていま 供たちへの影響というところで何かあれば。 す。 小林 茜 コーディネーター そうですね、私が小中学校時代を過ごした上 ありがとうございます。本当はもう少し盛り 九一色村というのは本当に田舎で緑の中を切り 上げてから皆さんのほうに回したいところです 開いて住宅地をつくったような場所でもありま が時間が少ないので、まだちょっと上がりかけ すのでその緑の中を切り開いた一つの地域の中 のところでフロアの方々から意見を持ち上げる のつながりがとても強くてどこの田舎でもそう 事態になってしまってますが、ご質問とかコメ だと思うんですけども、噂とかがすぐに広まっ ントとかありましたら若干早いですがここでお たりとか、玄関のかぎを閉めていないとか、今 伺いしたいと思いますけれどもいかがでしょう はどうかわからないんですけどもそういう隣同 か。 志だけではない地域の皆さん、切り開いた土地 の恥から恥まで皆顔見知りで皆声をかけ合える Ａさん ような地域だったと思います。でも、まちづく どうもありがとうございました。それでは続 りとかそういったことについては言われたりす いて原さんにお願いしたいのですが、原さんに るようなことがなかったように思います。ただ は前回も参加していただいて、小学校とか、大 一つだけ思うのが、私は上九一色村の精進湖だ 学、前回は大学の話ですね、話をしていただい とか本栖湖だとかそういった地域に住んでいた て、今回はもう少し下の方の話をしていただき んですけれども、そのあたりは民宿だとかホテ たいという話をしているわけですが、小中学校 ルだとかそういった観光を主として生活してい の頃の話を思い出していただいて、なんでそう く方が多かったんですけれども、民宿をされて いう話をしているかっていうと、前回原さんが いる方は多いんですけれども、だからと言って ですね、10年前は小学生だったという話をして お客さんがたくさん来るわけではなくて、普段 いただいているので、 僕らからすると 10年前な 83 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー んてすぐ昔ぐらいなのですけど、10年たつとも Ｂさん う小学校まで戻れるのかっていうすごく驚いた 上野原市から来ましたＢと申します。今日の ことがあったので、それをお願いしているので 感想みたいな意見になってしまうのですが、高 すけども。その頃の体験とかですね、それがご 校生対象のワークショップの身近なまちの今昔 自身の生活のなかで今どういう風に影響を与え 物語の中で一つ私が個人的に残念に感じたのが、 たのかとか、またはその小学校のころに身近な 昔と今で甲府市を形成する風景の色の調査がは まちと何か通じたりするという経験が、今何か ぶかれていたことが、私はカラーデザイナーな のかたちで記憶として残っているかとか、何か のでとても残念に思います。やはり風景を形成 そういうことをご紹介していただけたらなとい するものとして建物の位置ですとか形ですとか う風に思います。よろしくお願いします。 または道のカーブですとか、どのような目的の 道路ができるかできないかといったことよりも 林 大樹 やはり色っていうのも人の心に大きく影響をも 富士見台の人間環境キーステーションはも たらす要素なので、是非今後は景観を形成して とは任意団体でスタートしましたけど、何年か いく色彩についての関心を高めていただけたら 前に NPO法人化に認証された組織で運営してま と感じました。 す。構成は地元の商店主、一橋大学の学生、他 大学の学生が入ることもあります。それと、そ コーディネーター れ以外の市民の方が理事になって、実務体制は ありがとうございました。ご意見参考にさせ そういう組織を造って、 それはほとんど学生が、 ていただきます。それらもどうやったら限られ カフェ班とかまちかど教室班とか実務組織をつ た時間の中で組み込んでいけるかというのを検 くって、その上のほうで商店主理事の方も監督 討したいと思います。他いかがでしょうか。あ 役に入るという風な形でやってます。 ですから、 と一方ぐらい。 はじめは私たち教員も理事会に出てましたけれ ども途中から抜けて、地元というかそこでどん Ｃさん どん循環するような形になってます。継続のポ 僕から失礼いたします。林先生の講演を聞き イントは、そこの場合大学の新学期のときに、 まして、山梨大学 2年のＣです。学生なんです サークル活動になっていますので、新入生が入 けれども授業で全学部共通科目をやっていると ってくるかどうかでして、結構有名になったの いうことで、学生としてはどういうふうに評価 で一橋に入ったらそこでカフェをやりたいとい をされているのだろうというところが少し気に う人もいるみたいです。ですから、ある程度若 なったんですけれども、成績は付けられると思 者、新入生が入ってくるとまわってきます。あ うんですけれどもどのような評価をなされたの とは学生たちが元気なのでそこで循環するので でしょうか。 すが、危ないときもありました。ほとんど人が 入らなくてつぶれかかった時もありますが、そ 林 大樹 の後の代に何十人も新人が入ってきたのでしば 評価については迷ったのですが結局、A、B、 らくはまわっています。 C、D、F、という大学が決めている 5段階評価で コーディネーター しております。レポートを書いてもらうのでそ よろしいですか。ほかにいかがでしょうか。 れも点数に入れますが、われわれスタッフの人 数が多かった時には行動評価、私たちが見てど 84 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー れだけ頑張っているかとレポートで評価してま でてきまして、おそらくパネリストの方も正直 した。今年はスタッフが少なくなってしまった 聞いている私も当然会場の方々もまだまだもっ ので別のやり方をとりまして期末に学生たちに とこういうことも聞いてもらいたいなという風 自分たちの活動を模造紙とかに表現してもらっ に思われているのではないかと思いますが会が て、ポスターセッションで投票のし合いをして 8 時で終了ということが決まっておりますので、 もらったんです。学生たちがお互いにどれが一 5 分以上過ぎましたのでここでパネルディスカ 番いいと思うポスターか投票してもらって、班 ッションは終了させていただきたいと思います。 の点数はそれで決めました。 あと、 個人の点数、 それでは最後にパネリストの方々に盛大な拍手 レポートを書いてもらったのとを総合評価した をおおくりいただければと思います。 りしています。あともうひとつ細かいことにな りますが、A、つまり優という成績を 3割くらい 司会 にしましょうという取り決めが本学の中にある これで本日のプログラムはすべて終了しま んですけどもそうすると、まちづくり授業をず した。ご協力ありがとうございました。受付時 っととっていると大変学生が困ったこともある にお渡ししたアンケートの回収箱が受付にござ ので、 というのは人数が変わったりしますから、 いますのでご記入の上ご投函ください。また、 A の制限のルールははずしてもらっているので 筆記具も回収箱の付近にご用意しておりますの 頑張れば Aが取れるというそういう枠の授業に でご自由にご利用ください。本日はシンポジウ なっております。 ムに最後までご参加いただきありがとうござい ました。 来年度の企画もすでに始めております。 コーディネーター 又のご参加を心からお待ちしております。本日 ありがとうございました。本当に時間の制約 は誠にありがとうございました。 がありましてお帰りにならないといけない方も 85 アンケート集計結果 第２０回 ふるさとまちなみデザインセミナー アンケート 集計結果 アンケート回答数： ７３ 参加者数： １４７名 設問（ １） 回答者の属性 ①性別 女性 11% 無回答 4% 男性 女性 男性 85% 無回答 ②職業 その他 3% 学生 14% 無回答 0% 公務員（その他） 8% 公務員 （教育関係） 12% 一般団体・会社員 一般団体・会社員 14% 測量・建設ｺﾝｻﾙ 8% 設計士 1% 測量・建設コンサル 設計士 建設業・ゼネコン 公務員（土木・建築・まちづくり関係） 公務員（教育関係） 建設業・ゼネコン 3% 公務員（土木・建 築・まちづくり関 係） 37% 公務員（その他） 学生 その他 無回答 ③年齢 ８０代 1% ６０代 4% 無回答 1% １０代 ２０代 １０代 3% ３０代 ２０代 18% ４０代 ５０代 ５０代 30% ６０代 ３０代 16% ７０代 ８０代 無回答 ４０代 27% ④住まい 昭和町 1% 市川三郷町 3% 県外 1% 無回答 10% 増穂町 3% 甲府市 34% 中央市 1% 甲州市 4% 上野原市 1% 笛吹市 10% 甲斐市 7% 山梨市 4% 北杜市 5% 南アルプス市 7% 韮崎市 3% 86 富士吉田市 3% 大月市 3% 甲府市 富士吉田市 山梨市 大月市 韮崎市 南アルプス市 北杜市 甲斐市 笛吹市 上野原市 甲州市 中央市 市川三郷町 増穂町 昭和町 県外 無回答 アンケート集計結果 ５段階評価 （２） 本セミナーに参加して良かったと思いますか。 5 良かった 2 0% 3 普通 21% 1 悪かった 0% 4 5 良かった 35% 3 普通 2 1 悪かった 4 44% （３） （２）で答えた良かった・悪かった理由は何ですか。 ◇良かった 不動産証券化スキームなど新たらしい知識が得られた。 証券化のしくみを一般向けに解りやすく説明してくれた。 若者の活力を知り、次世代に向けた重要な活動があることを知った。 ◇悪かった 証券化など内容が難しすぎる。 時間が長すぎる。 高松市や一橋大学の例は本県にはあてはまらない内容である。 （４） 今後まちづくり活動が必要だと思いますか。 2 0% 1 必要ない 0% 3 解らない 7% 5 必要 67% 4 26% 5 必要 4 3 解らない 2 1 必要ない （５） 本セミナーはまちづくり活動の参考になると思いますか。 2 1% 5 参考になる 1 参考ならない 0% 3 解らない 18% 5 参考になる 39% 4 3 解らない 2 1 ならない 4 42% 87 アンケート集計結果 （６） 講演「 地方都市のまちづくり」の内容は良かったですか。 2 2% 1 悪かった 0% 3 普通 21% 5 良かった 5 良かった 42% 4 3 普通 2 1 悪かった 4 35% （７） 講演「 まちづくり参加学生が市民力を身につける大学教育の実践」 の内容は良かったですか。 1 悪かった 5% 2 2% 5 良かった 20% 3 普通 32% 5 良かった 4 3 普通 2 1 悪かった 4 41% （８） パネルディスカッション「教育とまちづくり」 の内容は良かったですか。 1 悪かった 6% 2 11% 5 良かった 5 良かった 20% 4 3 普通 3 普通 17% 2 1 悪かった 4 46% （９） まちづくり活動に参加した経験がありますか。または現在参加していますか。 いいえ 28% はい 72% はい いいえ 88 アンケート集計結果 （１０） （９）で １はい と回答された方の活動形態はなんですか。 業務 ﾊﾟﾌﾞﾘｯｸｺﾒﾝﾄ 4% その他 9% まちづくりＮＰＯ 自治会等の活動 業務 40% 大学の活動 20% 大学の活動 パブリックコメント 自治会等活動 20% まちづくりNPO 7% その他 （１１） （９）で ２いいえ と回答された方の理由は何故ですか。 時間がない その他 10% 時間がない 15% どんな活動があるか知らない 面倒だから 身近に活動がな い 40% 興味がない 0% 活動を知らない 30% 興味がない 身近に活動がない 面倒だから 5% その他 （１２） 山梨のまちづくり（都市計画）について問題と思うことは何ですか。 ・大型ショッピングモールの乱立、郊外へのスプロールによる環境対策。 ・公共施設の無秩序な郊外移転によるスプロール現象。 ・長期ビジョンの不在。優先順位が不明確。住民主導のまちづくりのしくみが存在しない。 ・個人個人が境界をつくらずに繋がりを持つことが大切である。 ・一貫したビジョンがない。計画を実践する人材が少ない。 ・各地域の個性を引き出し、県全体で交流を深めるべきである。 ・県民へのまちづくり構想周知ができていない。 ・風土、風致、景観、歴史を踏まえた地域に即したまちづくりを行う必要がある。 ・まちづくりの行政の役割がを明確化されていない。 ・個人所有地の活用がカギ。耕作放棄地の空店舗の点在など。 ・交通機関が貧弱。 ・道路計画の前に都市計画の検討が不十分である。 ・各市町村間で統一性がない都市計画でありコンサルタントまかせな感じがする。 ・マイナス面ばかりに目を向けプラス面を伸ばそうとしていない。 ・田舎ならではの良い点を見つけていない。 ・技術や能力のある方は多くいるはずであり、その力を連携する活動が不足している。 ・組織横断的な協働体制の確保が必要。 ・甲府都計の区域区分が実態に即していない ・公共交通の不便さの解消とまちづくりの対応 ・建築形態の統一感が無く都市景観を考えるべきである。 ・住民のまちづくりへの意識がない。 ・地権者に理解がもらえるようなまちづくりや対策が必要である。 89 アンケート集計結果 （１３） 次回取り上げて欲しいテーマがありましたらご記入下さい。 ・山梨県内のまちづくり事例の紹介 ・立地や機能からアプローチするまちづくりについて。 ・ニーズを絶やさないまちづくりについて。 ・実際にまちづくりが進展している事例や、まちづくりに携わった地域住民の話が聞きたい。 ・甲府中心市街地での事例と成果発表。 ・住民目線での講師やパネラーで、実例を解りやすく講演して欲しい。 ・地域のお宝発見方法。地域社会の連携策など ・行政の実施した、面的整備などのまちづくりの優良事例 ・まちづくりの事例紹介と良い例・失敗例を聞きたい。 ・建築・土木分野など専門的な内容。幅広い内容ではなく専門的な事をしっかり発表して欲しい。 ・持続可能なまちづくり計画・活動に関すること ・住民がまちづくりに関する意識を高める方法。 ・本セミナーの不動産証券化スキームをさらに詳しく知りたい。 ・公共交通施策の講演 ・メリハリのある都市計画についての講演。 ・車社会とまちづくりについて ・環境について山梨から全国へ発信する独自のエコ活動の紹介。 ・街並みの風景など景観について。 ・景観対策について。 ・景観まちづくり,施設のデザインについて。 （１４） このセミナーの開催をどこで知りましたか。 その他 12% 市町村窓口 4% 大学から 12% インターネット インターネット 13% 新聞・テレビ・ラジオ 新聞・ﾃﾚﾋﾞ ﾗｼﾞｵ 6% 県から 大学から 市町村窓口 県から 53% その他 90 第２０回ふるさとまちなみデザインセミナー報告書 発 行 山梨県都市計画協会 甲府市丸の内 1-6-1 Tel： 055-223-1717 発行日 平成 21 年 3 月