Comments
Description
Transcript
グローバル・リート投資の魅力
情報提供資料 2014年4月 グローバル・リート投資の魅力 〒105-6228 東 京 都 港 区 愛 宕 2-5-1 愛 宕 グ リ ー ン ヒ ル ズ http://www.smam-jp.com MORI タ ワ ー 28 階 情報提供資料 Ⅰ. リート投資の魅力 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 1 Ⅰ.リート投資の魅力 情報提供資料 * リート（REIT ）の仕組み * Real Estate Investment Trustの略 リートとは、不動産投資信託のことで、投資家から資金を集め、主に賃料収入が得られる不動産（オ フィスビル、商業施設、賃貸マンション等）に投資を行います。それを維持・管理しながら必要に応 じて買い替え等も行い、そこから得られた賃料収入や不動産の売却益等を投資家に配当する仕組みと なっています。 投資家は小口化された投資口を購入し、口数に応じて配当等を受け取ることができます。投資口は通 常、取引所に上場しており、比較的容易に売買することができます。 リートの仕組み（イメージ図） ①②リート投資は、少額の資金で複数の不動産物件への投資 を可能にします。投資地域の分散やテナントの分散によ るリスク軽減を図ることが可能となります。 多数の投資家 不動産投資信託 （リート） ②取得・管理 運営・売却 ①投資 等 Aさん ②リートは一般的に複数の不動産 物件に投資します。 Bさん ④配当 Cさん 投資対象 不動産物件 Dさん ③賃料 ③賃料 等 など 等 ③④リートでは、各不動産から得られる賃料を中心とする収入から、リートの運営に必要な経費等を差し引き、 残った利益のほとんど（日本では90％超）を投資家に配当します。 （注） リートの制度は国によって異なります。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 2 Ⅰ.リート投資の魅力 情報提供資料 リートの魅力 安定した高い配当利回り（各国別） リートの配当利回りは、ほとんどの国・地域において10年国債利回りを大きく上回っています。 リートの配当利回り（2014年2月末） （％） 8 リートの配当利回り 7 6.6 6.4 6.2 6.0 6 5.9 5.7 5.0 5 4.6 4.4 4.0 4 3 2 10年国債利回り 2.6 2.4 3.7 3.5 2.6 2.3 2.2 1.9 2.4 2.2 1 2.7 0.6 0 オランダ ニュージーランド シンガポール カナダ ベルギー オーストラリア 香港 フランス アメリカ 日本 イギリス （注）「リートの配当利回り」はS&P先進国REIT指数の各国配当利回り。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 3 Ⅰ.リート投資の魅力 情報提供資料 リートの魅力 安定した高い配当利回り（他の資産との比較） 配当収益はリート投資の主要な収益源です。 配当収益の積み上げが、中長期的に総合収益を下支えすることが期待されます。 リターン特性（投資リターンの分解） （ご参考）債券 リート （ポイント） （ご参考）株式 （ポイント） （ポイント） 600 600 配当収益 600 利息収益 総合収益 総合収益 配当収益 500 500 500 400 400 400 300 300 300 200 200 200 100 100 0 0 -100 94/12 96/12 98/12 00/12 02/12 04/12 06/12 08/12 10/12 12/12 総合収益 100 0 -100 94/12 96/12 98/12 00/12 02/12 04/12 06/12 08/12 10/12 12/12 （年/月） -100 94/12 96/12 98/12 00/12 02/12 04/12 06/12 08/12 10/12 12/12 （年/月） （年/月） （注1）データは1994年12月末～2014年2月末。1994年12月末を起点として指数化。月次の収益率を用いて算出。配当収益は、投資リターン（総合収益） から価格変動収益を差し引いて算出。 （注2）リートはS&P先進国REIT指数、債券はシティ世界国債インデックス、株式はMSCI Worldインデックスを使用（全て現地通貨ベース）。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去のデータを基に算出したものであり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 4 Ⅰ.リート投資の魅力 情報提供資料 リートの4つの魅力 リートには、以下の魅力があります。 ①安定した高い配当利回り 不動産の賃料収入というのは突然10倍あるいは10分の1になる可能性は少ないため、 株式等より安定した収益が確保できます。日本では、リートは収益の90％超を配当 しますので安定的な高い配当金が期待できます。 ②少額から購入可能 少額投資で不動産オーナーになれます。 ③高い流動性・透明性（上場リート） リートは、証券取引所に上場して売買されますので、一般的に現物の不動産よりも 流動性・換金性に優れています。 個別物件の賃料や空室率が開示されるなど、ディスクローズが充実しています。 ④専門家による運用 不動産投資には、経験や専門知識が必要ですが、リートは専門家が運用するため、 投資家は不動産投資の専門知識がなくても不動産投資と同様のメリットを享受する ことが期待できます。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 5 情報提供資料 Ⅱ.グローバル・リート投資の意義 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 6 Ⅱ.グローバル・リート投資の意義 情報提供資料 世界各国・地域への分散投資① ～世界各国のリート市場～ リート市場は、様々な国に広がっています。今後も世界各国でリート制度導入が予定されており、さら なる市場の拡大が期待されています。 上場リートが存在する主な国・地域とその規模（注） （2014年2月末現在） （注） S&P先進国REIT指数の各国銘柄数および市場規模を使用。したがって、国・地域によっては、全上場銘柄を集計した数値と異なります。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 7 Ⅱ.グローバル・リート投資の意義 情報提供資料 世界各国・地域への分散投資② ～騰落率～ リート市場は株式・債券市場に比べて地域性があるマーケット（現地要因に左右される市場）です。 世界中のリートに投資すれば、地域分散効果が期待できると考えられます。 グローバル・リートの地域別収益率ランキング（過去10年間） 高 44.2 29.6 70.5 -3.0 -50.3 44.7 12.0 3.2 52.2 41.9 北米 収 益 率 32.4 23.5 47.9 -4.5 -57.2 43.8 9.9 -6.0 51.1 25.1 29.9 22.5 44.1 -13.4 -60.6 40.5 3.1 -8.0 48.7 23.7 29.6 21.4 40.1 -21.0 -63.7 39.7 -1.1 -11.5 46.2 21.9 欧州 アジア オセアニア （％） 平均 25.9 20.4 37.1 -25.2 -71.0 33.8 -8.5 -17.9 32.7 12.8 低 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 （年） この資料におけるデータ・分析等は過去の一時 点の実績に基づくものであり、将来の市場環境 の変動等を保証もしくは予想するものではあり ません。 （注）S&PグローバルREIT指数（円ベース）の地域別インデックスの年間収益率を算出して作成。 平均はここで用いた4地域の年間収益率の単純平均。2010年からアジアには太平洋地域を含む。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 8 Ⅱ.グローバル・リート投資の意義 情報提供資料 業種・物件の分散① ～リートが保有する多様な不動産物件～ リートが保有する不動産は、オフィスビルの他、ショッピングモール、住宅、ホテル、倉庫、ヘルス ケア施設等、多岐にわたります。 リートが保有する物件の種類 オフィス：企業業績の影響を受けやすい ・中期の賃貸借契約が一般的であることから、賃料は比較的安定しています。 業種 物件 ・しかし、テナントは企業が中心であるために、企業業績に依存して物件の稼働率が変動します。 オフィス オフィス等 複合 複数の不動産タイプの物件等 ・テナントからの賃料収入は、固定的な賃料と売上に依存する可変的な賃料からなります。 小売り ショッピングセンター/モール、全国チェーンの フランチャイズ店等 ・ショッピングセンター／モール等は、その商業施設としての知名度、地域性、テナントの 業績の影響を主に受けます。 住宅 高層マンション、コンドミニアム等 ホテル 高級ホテル、リゾートホテル、長期滞在型ホテル等 産業用施設 物流施設、軽工業団地、ビジネスパーク等 ヘルスケア 病院・介護施設等 その他 自家用倉庫、特殊用途施設、データセンター等 小売り：個人消費の動向に左右され、リートの賃料収入はテナントの売上に左右される側面を持つ 住宅：オフィスに比べて、賃料収入が安定 ・オフィスに比べて、さらに賃料収入が安定的です。 ・個人（世帯）が入居するので、人口動態、地域性等の影響を受けます。 ホテル：賃料収入がホテル事業者の経営戦略に依存して変動しやすい ・賃料収入はホテルの利用客数に応じて変化する可変的な賃料の場合が多いのが特徴です。 ・リゾートホテルは、天候、景気、地域性の影響を大きく受けます。 産業用施設：景気、特に製造業の影響を受けやすい ・契約は固定賃料の長期契約が一般的ですが、稼働率は、特に製造業の景気変動の影響を 受けやすいとの特徴があります。 ・倉庫や工場、工業団地（ビジネスパーク）等、様々な形態があります。 （注） 写真はあくまでもイメージであり、個別の物件、リートを意図するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 9 Ⅱ.グローバル・リート投資の意義 情報提供資料 業種・物件の分散② ～主要国の業種構成～ アメリカのリートは、オフィス、小売、住宅と業種が多岐に渡っていることが特徴です。 オーストラリアのリートは、複合と呼ばれる複数のセクターを保有するリートや、ショッピングモール 等の小売セクターのリートが多いことが特徴です。 日本のリートはJリートと呼ばれており、オフィスに特化したリートが多いことが特徴です。 リート市場のセクター別構成比 アメリカ その他 7.9% ヘルスケア 13.2% オーストラリア オフィス 14.3% 日本 その他 1.0% オフィス 産業用施設 3.9% 10.1% 産業用施設 14.4% ホテル 1.9% 複合 9.1% 複合 37.4% 産業用施設 5.6% オフィス 40.6% 住宅 10.9% ホテル 7.6% 住宅 15.8% 小売 26.4% 小売 13.2% 小売 47.7% 複合 19.1% （注1）データは2014年2月末時点。S＆P先進国REIT指数（米ドルベース）。 ここではS&Pの分類を基に、三井住友アセットマネジメントが分類しています。 （注2）数値は四捨五入の関係上、合計が100％とならない場合があります。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 10 Ⅱ.グローバル・リート投資の意義 情報提供資料 通貨の分散 為替市場は局面によって大きく変動する場合があります。 各通貨の値動きは異なる場合があるため、複数の通貨に投資することによって分散効果が期待されます。 主要通貨の推移（対円） （ポイント） 140 円安 130 120 オーストラリアドル 110 ユーロ 100 ４通貨平均 米ドル 90 円高 英ポンド 80 70 60 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 11/12 （注） データは2003年12月末～2014年2月末。2003年12月末を100として指数化。 4通貨平均とは、2004年1月以降の4通貨の月次変化率を等ウェイトで平均して指数化。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 12/12 13/12 （年/月） ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 11 情報提供資料 Ⅲ.グローバル・リートの動向 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 12 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 グローバル・リート市場の長期推移 グローバル・リート市場の推移 （ポイント） 350 ②【上昇加速】 ③【下落】サブプライム M&A資金の流入 ローン問題と金融危機 ①【上昇】 配当利回りへの注目 300 •配当利回りの高さが魅力。 250 ④【上昇】金融危機からの回復 •アメリカ政府の不良資産の買い取 り計画の公表、世界主要国の連携 した危機回避行動から、リート市 場は反発。 •世界景気拡大。•世界的なリスク回避的投 •商業用不動産 資行動から、リート市場 やリートの積 は徐々に水準を切り下げ。 極的買収が市 •2008年9月の金融危機 以降、加速度的な下落。 場を押上げ。 アメリカ 200 日本 150 オーストラリア 100 50 0 04/1 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 （注1）S&P先進国REIT指数の地域別指数を使用（いずれも現地通貨ベース）。 （注2）データは2004年1月末～2014年2月末。2004年1月末を100として指数化。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 12/1 13/1 14/1 （年/月） ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 13 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 グローバル・リート収益率の要因分解 2010年以降、リート要因はプラスで推移していますが、円高による為替要因により2011年はトータ ル・リターンがマイナスとなりました。 リート要因（リート収益）の内訳では、インカム収益（配当等収益）は毎年安定的に推移しています。 キャピタル収益（売買益等）は景気や金利の変動の影響を受けるため2010年や2012年は大きくプラ スとなりましたが、2011年はマイナスとなりました。 グローバル・リートの収益の要因分析 グローバル・リートの変動要因分析 （％） （％） 30 50 為替等 キャピタル収益 リート 40 インカム収益 25 リート+為替 リート 30 20 20 15 10 10 0 5 -10 0 -20 2010 2011 2012 2013 2014 -5 （年） 2010 2011 2012 2013 2014 （年） （注1）データは2010年～2014年（2014年は2月まで）。 （注2）S&P先進国REIT指数（配当込み）を使用。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去のデータを基に算出したものであり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 14 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 （ご参考）価格変動のイメージ 景気回復期には、リートは配当の増加や、価格の上昇が期待できます。 逆に景気後退は、リートにとってマイナス要因となります。 価格変動要因（イメージ図） プラス要因 マイナス要因 景気回復 空室率低下 賃料相場 上昇 不動産市況 上昇 不動産市況へ 好影響 家賃収入の 安定 家賃収入の 増加 不動産売却益 の増加 （インカム増加） （インカム増加） （キャピタル増加） 不動産市況 下落 賃料相場 下落 空室率上昇 景気後退 不動産売却損 の増加 家賃収入の 減少 家賃収入が 不安定 （キャピタル減少） （インカム減少） （インカム減少） 不動産市況へ 悪影響 （注）上記のリートの価格変動要因は、一般的な考えに基づいて表示しているもので将来の価格変動を予測しているものではありません。 リートは、証券取引所で売買が行われているため、価格は日々変動します。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 15 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 世界経済成長率とグローバル・リート 欧州債務問題の落ち着きにより欧州経済の回復が見込まれ、世界景気は2014年以降、底堅く推移す ることが予想されます。 世界的な金融危機の影響を受け、2007年央以降、リートは大きく下落しました。しかし、各国の政 策対応やリートの財務改善等が好感され、2009年3月には反転。2013年5月以降、アメリカの量的 金融緩和政策（QE3）の縮小懸念の高まり等から下落する局面もありましたが、その後は堅調に推移 しました。 実質GDP成長率の推移 グローバル・リートの推移 （％） 14 （ポイント） 150 予想 12 140 世界 北米 欧州 オセアニア アジア 130 10 120 8 110 アジア 6 100 4 アメリカ オーストラリア ユーロ圏 日本 2 0 90 80 70 60 -2 50 -4 40 -6 30 -8 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （年） 20 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 13/12 （年/月） （注1）2013年以降はIMF予想。 （注2）アジアはIMF分類によるDeveloping Asia。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 （注1）データは2006年12月末～2014年2月末。2006年12月末を100として指数化。 （注2）世界はS&P先進国REIT指数、それ以外はその各地域指数を使用（いずれも配当込み、円ベース）。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 16 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 実物不動産市況の動向①（オフィス賃料・空室率） 主要都市の賃貸オフィスの空室率は、香港、シンガポール、ロンドン等多くの都市で改善傾向にありま す。 オフィス賃料はニューヨーク、ロンドンは上昇しており、その他の都市も横ばいもしくは回復傾向にあ ります。 賃貸オフィスの空室率 賃貸オフィスの賃料 （％） （ポイント） 140 18 ニューヨーク パリ ロンドン 香港 16 14 シドニー 東京 シンガポール ニューヨーク パリ ロンドン 香港 130 120 シドニー 東京 シンガポール 110 12 100 10 90 8 80 6 70 4 60 2 0 08/12 50 09/6 09/12 10/6 10/12 11/6 11/12 12/6 12/12 13/6 13/12 40 08/12 09/6 09/12 10/6 10/12 11/12 12/6 12/12 13/6 13/12 （年/月） （年/月） （注1）データは2008年12月～2013年12月。 （注2）ニューヨークはCassidy Turley、シドニー、パリ、ロンドン、シンガポールは Jones Lang LaSalle、東京は三鬼商事、香港はCBRE Researchのデータを 使用。 （出所） Cassidy Turley、Jones Lang LaSalle、 Bloomberg 、CBRE Researchの データを基に三井住友アセットマネジメント作成 11/6 （注1）データは2008年12月～2013年12月。2008年12月を100として指数化。 （注2）ニューヨークはCassidy Turley、シドニー、パリ、ロンドン、シンガポールは Jones Lang LaSalle、東京は三鬼商事、香港はCBRE Researchのデータを 使用。 （出所） Cassidy Turley、Jones Lang LaSalle、 Bloomberg ､CBRE Researchの データを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 17 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 実物不動産市況の動向②（オフィス市況サイクル） オフィス・プロパティー・クロック オフィス・プロパティー・クロック （2009年4-6月期） （2013年10-12月期） メキシコシティ ソウル トロント ストックホルム ワシントンDC フランクフルト、マドリッド シンガポール ロサンゼルス、ニューヨーク、 ボストン、サンフランシスコ シドニー ベルリン パリ 賃料下落 賃料上昇 の加速 の減速 ブリュッセル 上海 サンパウロ モスクワ サンフランシスコ フランクフルト 賃料上昇 の減速 賃料下落 の加速 賃料上昇 の加速 賃料下落 の減速 ロンドン 賃料上昇 の加速 賃料下落 の減速 香港 東京、メルボルン ソウル ロンドン ボストン 東京、ロサンゼルス、 ニューヨーク ムンバイ、ドバイ シンガポール 上海 パリ 北京 ワシントンDC、香港 ブリュッセル、マドリッド、シドニー、シカゴ （出所）Jones Lang LaSalle社のアメリカ、欧州、アジアの３拠点のHPを基に三井住友アセットマネジメント作成 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 18 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 小売売上高の動向 オーストラリア、アメリカの小売売上高は、リーマンショック直前の水準を大きく上回り、堅調に推移し ています。 各国小売売上高の推移（アメリカ・オーストラリア・ユーロ圏・日本） （ポイント） 125 オーストラリア 120 115 アメリカ 110 日本 105 100 ユーロ圏 95 90 85 08/8 09/8 10/8 11/8 12/8 13/8 （年/月） （注）データは2008年8月～2014年2月。2008年8月を100として指数化。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 19 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 配当利回りの推移 主要国リート市場は、2007年央以降にサブプライムローン問題の影響を受けて（特に、2008年後半 のリーマンショックを受けてからは大幅に）リート価格は下落し、配当利回りは急上昇しました。 しかしその後、世界各国の金融安定化に向けた協調への動きやリートの財務改善等から、リート価格の 落ち着きや配当利回りの低下が見られました。 リートの配当利回りと国債の最終利回り （％） 13 11 9 リート配当利回り過去平均 （2004年１月～2014年2月） 4.9％ 7 リート（グローバル） 2014年2月 4.0％ 5 国債（グローバル） 2014年2月 1.4％ 3 1 04/1 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 （年/月） （注1）リートはS&P先進国REIT指数の配当利回り、国債はシティ世界国債インデックスの最終利回りを使用。 （注2）データは2004年1月末～2014年2月末。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 20 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 資金調達環境の改善 2009年以降、アメリカリートの資金調達環境は改善してきており、エクィティによる資金調達は増え ています。 2013年は、アメリカリートの資金調達額が過去最高を更新し、調達した資金で財務基盤の強化や新規 物件の取得を行ったこと等により、多くのアメリカリートの業績が回復しています。 アメリカリートの資金調達額の推移 （ 億米ドル） 900 800 IPO 公募増資等 700 社債発行等 600 500 400 300 200 100 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 （注）データは2004年～2013年。 （出所）NAREITのデータを基にBNPパリバ インベストメント・パートナーズ・グループ、三井住友アセットマネジメント作成 2013 （年） ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 21 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 （ご参考）欧州、アジアの資金調達状況 欧州のリートおよび上場不動産会社の資金調達額は、ドイツ、イギリスが大幅増となったことから、 2009年を上回る水準まで拡大しました。 アジア（日本除く）のリートおよび上場不動産会社の資金調達額は、シンガポールは増加しましたが、 香港が大きく減少したことから、全体ではマイナスとなりました。しかし、不動産市況に改善が見られ ることから今後の回復が期待されます。 欧州のリートおよび上場不動産会社の資金調達額の推移 アジア（日本除く）のリートおよび上場不動産会社の資金調達額の推移 （億米ドル） （億米ドル） 350 350 300 300 250 250 200 200 150 150 100 100 50 50 0 0 2009 2010 2011 2012 2009 2013 2010 （年） 2011 2012 2013 （年） （注1）データは2009年～2013年。 （注2）資金調達額は、公募増資、社債発行、IPO等の総額。 （出所）BNPパリバ インベストメント・パートナーズ・グループのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 22 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 リートの成長戦略 調達した資金を活用し、新規物件取得やM&Aを行う等、成長戦略に転じるリートが増加しています。 同リートが買収した物件 「ベルモント・ビレッジ」 ヘルスケアREIT（アメリカのヘルスケア・リート） 同社は、1970年の設立以来、医療介護施設と老人ホームに特化したリートです。 2014年1月末の時価総額は約1兆6,600億円となっています。（注1） 2012年には積極的に物件／企業買収を行いました。 同年2月には、ベルモント・ビレッジ・セイバー・スプリングスLPより、カナダの看護 施設ベルモント・ビレッジ・シニア・リビングを取得しました。 同年5月には、カナダのマエストロ・グループの看護施設のポートフォリオをカナダの チャートウェル・シニアズ・ハウジング・リートとコンソーシアムを組んで取得しまし た。 同年8月には、老人ホームを経営するサンライズ・シニア・リビングを、約8億4,500万 米ドル（約663億円）で買収することを発表しました。（注2） （注1）為替は1米ドル＝102.44円（2014年1月31日時点）で換算。 （注2）2012年8月23日のBloombergの報道。為替は1米ドル＝78.49円（2012年8月23日時点）で換算。 （出所）各種報道資料、同社プレスリリースに基づき三井住友アセットマネジメント作成 グローバル・リートの財務基盤強化後の成長戦略例 ① 【リート名】 （国・セクター） 【ブリックスモア・プロパティー・グループ】 （アメリカ・小売） 2013年10月に同年の不動産セクターとしては2番目に大きいIPOに成功（資金調達額825百万米ドル）。小売リートとしては1993年のサイモン・プロパ ティーグループ以来最大のIPO。 【クレピエール】 ② （出所）同社資料等を基に三井住友アセットマネジメント作成 （フランス・小売） 2013年12月に約20億ユーロで127件のショッピングセンターをカルフールへ売却。調達資金でバランスシートを改善し、質の高いモールにフォーカスしてい く戦略。 （注）上記はリートを紹介するためのものであり、個別銘柄を推奨するものではありません。 （出所）リート各社資料等を基にBNPパリバ インベストメント・パートナーズ・グループ、三井住友アセットマネジメント作成 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 23 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 実物不動産価格とリート価格 アメリカの商業不動産価格は、2009年以降堅調に推移しています。アメリカリートは2013年5月 以降、アメリカの量的金融緩和策（QE3）の縮小懸念の高まり等からやや軟調に推移する局面があ りましたが、足元では落着きを取り戻しています。 米国商業不動産価格指数とアメリカリートの推移 （ポイント） （ポイント） 110 14,000 アメリカリート（左軸） 12,000 米国商業用不動産価格指数（右軸） 100 10,000 90 8,000 80 6,000 70 4,000 60 2,000 50 0 97/12 99/12 01/12 03/12 05/12 07/12 09/12 11/12 40 13/12 （年/月） （注1）データは1997年12月～2014年2月。 （注2）米国商業不動産価格指数はグリーンストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数、アメリカリートはFTSE/NAREIT株式トータル・リターン指数。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は過去の実績であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 24 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 （ご参考）米国住宅価格、米国住宅販売件数 米国の住宅市場は回復基調にあります。 米国住宅価格指数 米国新規住宅販売件数 （ポイント） （千件） 1,600 230 1,400 210 1,200 190 1,000 170 800 150 600 130 400 110 200 0 04/1 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 90 04/1 05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 （年/月） （年/月） （注）データは2004年1月～2014年1月。 ケースシラー20都市住宅価格指数（2000年1月＝100とした指数）を使用。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 （注）データは2004年1月～2014年2月。 新築一戸建て新規住宅販売件数を使用。 （出所）FactSetのデータを基に三井住友アセットマネジメント作成 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 25 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 （ご参考）代表的なリート① ウェストフィールド・グループ （オーストラリア） セクター：小売り オーストラリア最大のリート。オーストラリアの みならず、ニュージーランド、アメリカ、イギリ スのショッピングセンターも投資、管理。 ウエストフィールド・ロンドン 2008年10月にロンドンにオープンしたヨー ロッパ最大級の都市型ショッピングセンター。売 り場面積は15万㎡（サッカー場30個分）と広大。 ボストン・プロパティーズ HCP （アメリカ） （アメリカ） セクター：オフィス セクター：ヘルスケア アメリカにおいてオフィス用不動産の所有、管理、 開発を手掛ける。主要物件は、ボストン、ワシン トン、ニューヨーク、サンフランシスコ等。 タイムズ・スクウェア・タワー 毎年年末にカウントダウンが行われることでも有名な ニューヨークのタイムズ・スクウェアに位置する、 2004年に完成した47階建てのオフィスビル。 アメリカ最大のヘルスケア・リート。長期ヘルスケ ア施設、救急病院、リハビリテーション病院等の物 件を保有。S&P500構成銘柄。 イージス・リビング カリフォルニア州ダナ・ポイントに所在する高齢者 向け住宅。2000年に完成。総戸数は約64戸。 認知症介護も提供。 （注）上記はリートを紹介するためのものであり、個別銘柄を推奨するものではありません。 （出所）リート各社資料等を基に三井住友アセットマネジメント作成 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 26 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 （ご参考）代表的なリート② 日本ビルファンド投資法人 ウニベイル・ロダムコ キャピタ・モール・トラスト （日本） （フランス） （シンガポール） セクター：オフィス セクター：小売り セクター：小売り 日本最大のリート。Jリート誕生時に、最初に上 場したリートのひとつ。オフィスビルに特化し、 保有資産は東京主要地区を中心に展開。 NBF日比谷ビル 鹿鳴館の跡地に建つ大型ビル。日比谷・内幸町 エリアの一角にあり、周辺には帝国ホテル、皇 居、日比谷公園。 パリに本社を置く仏欄企業で、欧州最大のリート。 欧州各国にショッピング・センター、オフィス、 会議室等優良物件を数多く所有。 アジア最大規模の不動産会社のひとつであるキャ ピタランド・グループの関連会社でシンガポール 最大規模のリート。シンガポール全土において ショッピ ングセンター等の商業施設を保有してい ます。 レ・キャトル・タン クラーク・キー パリの副都心ラ・デファンスにあるショッピングモール。 パリで支持されている手頃なブランドがテナント。周辺 は、近代的なオフィスエリア。 シンガポール中心部の大型娯楽商業施設で観光客にも人 気のスポット。 （注）上記はリートを紹介するためのものであり、個別銘柄を推奨するものではありません。 （出所）リート各社資料等を基に三井住友アセットマネジメント作成 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 27 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 各国・地域の経済環境とリートへの影響 景気局面の異なる、様々な国・地域のリートに投資することで分散効果が見込まれます。 各国・地域の経済動向 2010年 ▼ 米国 日本 オースト ラリア 香港、 シンガポール ユーロ圏 英国 2012年 ▼ 2011年 ▼ QE２ QE1 デフレ不況 中国の資源需要に 牽引された経済成長 富裕層がけん引する 穏やかな経済成長 緊縮財政 ギリシャ 危機 緊縮財政 経済環境 2013年 ▼ QE3 2014年 ▼ 緩和政策 の縮小 アベノミクス 資源ブームの 終わり 中国の景気減速 ECBの金融緩和政策 イングランド銀行の金 融緩和政策 リートへの影響 ■好環境 ■課題有 ・住宅市場の回復 ・失業率の低下 ・リートの資金調達拡大 ・空室率の低下 ・賃料の上昇 ・活発な物件の取得 ・国債利回りの上昇 ・リート配当利回りとのスプレッド縮小 ・リート調達コスト増 ・日銀によるJREIT買入れ/金融緩和政策 ・財政政策/成長戦略 ・賃金上昇、雇用拡大の兆候 ・円安 ・リートの資金調達拡大 ・新築物件の賃料の上昇 ・都心部の不動産価格の上昇 ・消費増税 ・センチメントへの重し ・低金利 ・有利な調達コスト ・スプレッドの拡大 ・緩やかな経済成長 ・オフィス賃料の上昇 ・中国の弱い経済指標 ・センチメントへの重し ・ドイツを皮切りにGDP拡大基調 ・低金利 ・リートの資金調達拡大 ・リートの価格底値、バランスシート改善 ・主要都市に物件を持つリート価格上昇 ・ウクライナ情勢 ・センチメントへの重し ・景気回復の多くの兆候 ・リートの資金調達拡大 ・ロンドン市場の好調、郊外への波及の兆候 ・金利の上昇 ・リートとのスプレッド縮小 （出所）BNPパリバ インベストメント・パートナーズ・グループの市場分析を基に三井住友アセットマネジメント作成 ※上記は参考情報として記載したものであり、今後の市場環境等を示唆あるいは保証するものではありません。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年４月 28 Ⅲ.グローバル・リートの動向 情報提供資料 グローバル・リート市場の見通し 足元では世界景気は回復の遅れが懸念されるものの、アメリカ、欧州では景況感の改 善も見られます。アメリカの量的金融緩和政策（QE３）の縮小ペース等、懸念材料 はあるものの、今後経済は緩やかに回復していくことが期待されます。 リート市場は、低金利環境の中、より高い利回りを求める投資家ニーズや世界景気の 回復基調を背景に堅調に推移するものと予想されます。 また、リートは上場しているメリットを生かして財務再建を進め、買収等で外部成長 機会（注）を活かすリートも増加しています。今後はこうした財務基盤のしっかりした リートの魅力が増すとみられます。 （注）外部成長とは、新規に物件を取得し成長を図ること。一方、既存の物件の賃料上昇等から成長することを内部成長といいます。 ※上記の見通しは当資料作成時点のものであり、将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。今後、予告なく変更する場合があります。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 29 情報提供資料 【投資信託商品についてのご注意（リスク・費用）】 ●投資信託に係るリスクについて 投資信託の基準価額は、投資信託に組み入れられる有価証券の値動き等（外貨建資産には為替変動もあります。）の影響により上下します。 基準価額の下落により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。 運用の結果として投資信託に生じた利益および損失は、すべて受益者に帰属します。したがって、投資信託は預貯金とは異なり、投資元本 が保証されているものではなく、一定の投資成果を保証するものでもありません。 ●投資信託に係る費用について ご投資いただくお客さまには以下の費用をご負担いただきます。 ◆直接ご負担いただく費用 …… 申込手数料 上限3.78％（税込） …… 換金（解約）手数料 上限1.08%（税込） …… 信託財産留保額 上限3.50％ ◆投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 …… 信託報酬 上限2.052％（税込） ◆その他費用 ……監査費用、有価証券の売買時の手数料、デリバティブ取引等に要する費用（それらにかかる消費税等相当額を含みます。）、 および外国における資産の保管等に要する費用等が信託財産から支払われます。また、投資信託によっては成功報酬が定め られており当該成功報酬が信託財産から支払われます。投資信託証券を組み入れる場合には、お客さまが間接的に支払う費 用として、当該投資信託の資産から支払われる運用報酬、投資資産の取引費用等が発生します。これらの費用等に関しまし ては、その時々の取引内容等により金額が決定し、運用の状況により変化するため、予めその上限額、計算方法等を具体的 には記載できません。 ※なお、お客さまにご負担いただく上記費用等の合計額、その上限額および計算方法等は、お客さまの保有期間に応じて異なる等の理由によ り予め具体的に記載することはできません。 ※上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきましては、三井住友ア セットマネジメントが運用するすべての投資信託（基準日現在において有価証券届出書を提出済みの未設定の投資信託を含みます。）にお ける、それぞれの費用の最高の料率を記載しております。投資信託に係るリスクや費用は、それぞれの投資信託により異なりますので、ご 投資をされる際には、事前に投資信託説明書（交付目論見書）や契約締結前交付書面等を必ずご覧ください。 ●投資信託は、預貯金や保険契約と異なり、預金保険・貯金保険・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。また、登録金融機関で ご購入の場合、投資者保護基金の支払対象とはなりません。●投資信託は、クローズド期間、国内外の休祭日の取扱い等により、換金等が できないことがありますのでご注意ください。 （2014年4月1日現在） 三井住友アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第399号 加入協会：一般社団法人投資信託協会、一般社団法人日本投資顧問業協会 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 30 情報提供資料 【重要な注意事項】 当資料は、情報提供を目的として、三井住友アセットマネジメントが作成したものです。特定の投資 信託、生命保険、株式、債券等の売買を推奨・勧誘するものではありません。 当資料に基づいて取られた投資行動の結果については、当社は責任を負いません。 当資料の内容は作成基準日現在のものであり、将来予告なく変更されることがあります。 当資料に市場環境等についてのデータ・分析等が含まれる場合、それらは過去の実績及び将来の予想 であり、今後の市場環境等を保証するものではありません。 当資料は当社が信頼性が高いと判断した情報等に基づき作成しておりますが、その正確性・完全性を 保証するものではありません。 当資料にインデックス・統計資料等が記載される場合、それらの知的所有権その他の一切の権利は、 その発行者および許諾者に帰属します。 当資料に掲載されている写真がある場合、写真はイメージであり、本文とは関係ない場合がありま す。 この資料の最終ページに重要な注意事項を記載しております。必ずご確認ください。 作成基準：2014年2月 31