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柳井市公営住宅等長寿命化計画 [PDFファイル／1.01MB]
柳井市公営住宅等長寿命化計画 平成 25 年 2 月 山口県 柳井市 建設部 土木建築課 目 次 １. 長寿命化計画の目的･･････････････････････････････････････ 1 １－１計画策定の背景･･････････････････････････････････････････････ 1 １－２計画策定の目的･･････････････････････････････････････････････ 1 １－３計画策定の対象･･････････････････････････････････････････････ 2 １－４計画策定のフロー････････････････････････････････････････････ 4 ２. 柳井市における公営住宅等の現状･･････････････････････････ 5 ２－１柳井市の人口・世帯と住宅事情････････････････････････････････ 5 ２－２公営住宅等の管理戸数････････････････････････････････････････11 ２－３構造別管理戸数･･････････････････････････････････････････････12 ２－４建設年度別管理戸数･･････････････････････････････････････････13 ２－５耐用年数････････････････････････････････････････････････････14 ２－６世帯人員別入居世帯数・空家状況･･････････････････････････････15 ２－７年齢別入居世帯数････････････････････････････････････････････16 ２－８収入状況別入居世帯数････････････････････････････････････････17 ２－９公営住宅等入居者意向の把握･･････････････････････････････････18 ２－10公営住宅等の課題と基本方針･･････････････････････････････････28 ３. 長寿命化に関する基本方針････････････････････････････････29 ３－１計画フレーム････････････････････････････････････････････････29 ３－２基本理念････････････････････････････････････････････････････29 ３－３長寿命化に関する基本方針････････････････････････････････････30 ４. 計画期間････････････････････････････････････････････････31 ５. 長寿命化を図るべき公営住宅等････････････････････････････32 ５－１要支援世帯からみた住宅供給量の推計･･････････････････････････32 ５－２既存公営住宅等の活用方針の設定方法･･････････････････････････36 ５－３団地別・住棟別の活用方針････････････････････････････････････47 ６. 公営住宅等における建替事業の実施方針････････････････････48 ７. 長寿命化のための維持管理計画････････････････････････････49 ７－１修繕・改善事業の内容････････････････････････････････････････49 ７－２住棟単位の修繕・改善事業一覧････････････････････････････････52 ８. 長寿命化のための維持管理による効果･･････････････････････55 ８－１ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）の算出について････････････････55 ８－２ライフサイクルコスト（ＬＣＣ）の算出････････････････････････58 ９. 計画の実現に向けて･･････････････････････････････････････60 柳井市公営住宅等長寿命化計画 １．長寿命化計画の目的 １－１ 計画策定の背景 「公営住宅法」に基づく公営住宅は、住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃の住 宅を供給することで、低額所得者の住宅不足を緩和するための公的賃貸住宅であり、先般制 定された「住生活基本法」及び「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する 法律（住宅セーフティネット法）」によって、民間賃貸住宅市場において自力では適切な住宅 を確保することが困難な者（住宅確保要配慮者―低額所得者、被災者、高齢者、障がい者、 子どもを育成する家庭等）の居住の安定を図るための主要な住宅施策として位置づけられて いる。 そして、現在、社会的問題として低額所得者や生活保護受給者の増加が深刻化する中で、 特に収入源の乏しい高齢者世帯や単身高齢者を中心に需要が高まっていることからも、公営 住宅等公的賃貸住宅が担う「住宅弱者を救済するためのセーフティネット機能」の中核とし ての役割は一層重要なものとなってきている。 一方で、我が国では、高度経済成長期に集中的に整備された社会資本が今後急速に老朽化 することが見込まれ、厳しい財政制約の中、既存の社会資本を効率的に活用し適切かつ確実 に維持管理・更新を進めることが喫緊の課題となっており、社会資本ストック全般に対する （平 ストック重視の方針として、財政制度等審議会「平成 20 年度予算の編成等に関する建議」 成 19 年 11 月）においても、点検の強化及び早期の管理・修繕により更新コストの削減を目 指す長寿命化計画の策定とこれに基づく予防保全的管理をあらゆる事業分野に進めていくべ きである。 」と建議されている。 このため、本市における公営住宅等についても、社会経済情勢の変化や自治体及び地域の 実情、居住者の負担能力の実態等を踏まえながら、既存の住宅ストックを有効かつ効率的に 活用し、需要に応じた供給を継続して行っていくための中長期の維持管理計画を策定し、こ れに基づき適切なストックマネジメントを行っていく必要がある。 １－２ 計画策定の目的 「公営住宅等長寿命化計画」は、公営住宅等ストックの適切なマネジメントを行うべく、 現況を把握し、その役割やあり方を考慮した上で団地別・住棟別の活用方針を定めるととも に、長期的な視点をもって長寿命化のための維持管理計画を策定するものである。 その中で、長寿命化のための維持管理計画は、長寿命化に資する予防保全的な管理や改善 を推進し、ライフサイクルコストの削減等を目指すものである。 これらの趣旨を踏まえ、当該計画は、国土交通省住宅局『公営住宅等長寿命化計画策定指 針』（平成 21 年 3 月）に基づき、本市における公営住宅等の住宅セーフティネット施策とし ての基本方針とこれを実現するための具体的方策を明示し、必要とする住宅ストックを長期 にわたり安定的に確保していくことを目的として策定するものである。 1 柳井市公営住宅等長寿命化計画 住生活基本法 国・県 柳井市 国：住生活基本計画 （全国計画） 柳井市総合計画 県：住宅マスタープラン ～山口県住生活基本計画～ 柳井市の住宅政策 柳井市公営住宅等長寿命化計画 住宅セーフティネット法 公 営 住 宅 （本計画） 法 図 1-1 本計画の位置づけ １－３ 計画策定の対象 長寿命化計画の対象となる公営住宅は、以下に示す 21 団地、946 戸とする。 表 1-1 計画の対象 公営住宅 （938戸） 改良住宅 （8戸） 2 団地名 戸数 団地名 戸数 団地名 戸数 琴 風 120 高 須 60 瀬 戸 20 山 根 52 国 清 106 宮の下 24 岡ノ上 8 大屋東 25 串の下 36 片 野 9 野 地 29 石 神 12 大屋西 37 新庄北 163 本 町 36 小木尾 11 あさひ 27 西 里 5 迫 田 122 築 出 36 団地名 戸数 西 浜 8 柳井市公営住宅等長寿命化計画 図 1-2 市内公営住宅等位置図 3 柳井市公営住宅等長寿命化計画 １－４ 計画策定のフロー 本計画は、国土交通省住宅局『公営住宅等長寿命化計画策定指針』 （平成 21 年 3 月）のフ ローに従い策定する。 １．公営住宅等ストックの状況 ２．公営住宅等長寿命化計画の目的 ３．長寿命化に関する基本方針 （１）ストックの状況の把握及び日常的な維持管理 の方針 （２）長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に 関する方針 ４．計画期間 長寿命化計画 の期間を設定す る。 ５．長寿命化を図るべき公営住宅等の検討 本市が管理する公営住宅等について、団地別・住棟別状況の把握を行い、公 営住宅等ストックの活用手法を定める。 （１）対象 （２）団地別・住棟別状況の把握 （３）団地別・住棟別活用計画 維持管理 建替え 修繕 用途廃止 改善 ６．公営住宅等における建替事業の実施方針 ７．長寿命化のための維持管理計画の検討 「５． （３）団地別・住棟別活用計画」において「修繕対応」 「改善予定」と 判定した住棟を対象として、計画期間内に実施する修繕・改善事業について、 実施方針及びその内容を以下の区分に従って記載する。 （修繕対応） （居住性向上型） （福祉対応型） （安全性確保型） （長寿命化型） （その他） ８．長寿命化のための維持管理による効果の検討 公営住宅等長寿命化計画を策定し、予防保全的な維持管理を実施することに よる効果を記載する。また、長寿命化型改善事業、全面的改善事業を実施する 公営住宅等を対象として、ライフサイクルコストの改善効果を算出する。 図 1-3 計画策定のフロー 4 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２．柳井市における公営住宅等の現状 ２－１ 柳井市の人口・世帯と住宅事情 （１）人口・世帯数の推移 本市は、平成 22 年の国勢調査では、人口 34,730 人、世帯数 14,527 世帯となっている。 人口、世帯数ともに平成 12 年より増加を示しているが、平成 22 年の人口は平成 17 年より 減少している。 本市の将来的な人口と世帯数は、国立社会保障・人口問題研究所の推計によると減少傾向 を示すことが予測されており、20 年後の平成 42 年には、人口が 26,019 人で 25.1%の減少、 世帯数が 12,855 世帯で 11.5%の減少となっている。 人口と世帯数の推移 40 000 15 000 14,461 14,527 35 000 14,319 13,928 13,434 28,083 26,019 10 000 30,182 32,260 12,855 34,730 35,927 33,597 35,071 13,129 13,058 13 500 世 帯 13 000 世 帯 12 500 ） ） 12,506 15 000 12,693 14 000 （ （ 20 000 人 36,360 25 000 37,414 30 000 人 口 14 500 5 000 12 000 11 500 0 11 000 昭和60年 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 平成27年 平成32年 平成37年 平成42年 国調実績値 人口推計値 世帯数 世帯数推計値 （出典：各年国勢調査、国立社会保障・人口問題研究所推計値） 図 2-1 人口と世帯数の推移 5 柳井市公営住宅等長寿命化計画 （２）年齢別人口の推移 年齢 3 区分別の推移をみると、65 歳以上の人口は年々増加しており、平成 22 年の国勢調 査で 11,247 人である。一方で、 15～64 歳人口は平成 17 年に一度増加しているが、0～14 歳人口同様に減少傾向にある。平成 2 年からの 20 年間で 65 歳以上人口は約 1.6 倍となって おり、今後も 65 歳以上人口の増加が考えられる。 表 2-1 年齢別人口の推移 平成2年 0～14歳人口 15～64歳人口 65歳以上人口 年齢不詳 合計 平成7年 平成12年 （単位：人） 平成17年 平成22年 5,815 5,020 4,359 4,328 4,031 16.0% 14.3% 13.0% 12.0% 11.6% 23,462 21,795 20,184 20,826 19,290 64.5% 62.1% 60.1% 58.0% 55.5% 7,060 8,256 9,010 10,769 11,247 19.4% 23.5% 26.8% 30.0% 32.4% 23 0 44 4 162 0.1% 0.0% 0.1% 0.0% 0.5% 36,360 35,071 33,597 35,927 34,730 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 （出典：各年国勢調査） 各年齢が占める割合をみても、65 歳以上人口が増加傾向にあり、平成 2 年と比較して約 2.5 倍となっている。 年齢別人口割合 100% 0.1% 0.0% 0.1% 0.0% 0.5% 19.4% 23.5% 26.8% 30.0% 32.4% 62.1% 60.1% 58.0% 55.5% 16.0% 14.3% 13.0% 12.0% 11.6% 平成2年 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 80% 60% 64.5% 40% 20% 0% 0～14歳 15～64歳 65歳以上 図 2-2 年齢別人口割合 6 年齢不詳 柳井市公営住宅等長寿命化計画 （３）高齢人口の推移 65 歳以上の高齢人口は年々増加しており、 平成 2 年から 20 年間で約 1.6 倍となっている。 特に 65～69 歳の年齢人口が増加傾向であり、75～84 歳等の年齢人口はわずかな減少傾向と なっている。 表 2-2 高齢人口の推移 平成2年 2,308 32.7% 1,815 25.7% 1,301 18.4% 890 12.6% 534 7.6% 164 2.3% 41 0.6% 2 0.0% 7,055 100.0% 65～69歳 70～74歳 75～79歳 80～84歳 85～89歳 90～94歳 95～99歳 100歳以上 合計 （単位：人） 平成7年 平成12年 平成17年 平成22年 2,641 2,508 2,564 2,742 32.0% 27.8% 23.8% 24.4% 2,153 2,440 2,608 2,382 26.1% 27.1% 24.2% 21.2% 1,542 1,861 2,446 2,336 18.7% 20.7% 22.7% 20.8% 1,041 1,194 1,670 1,994 12.6% 13.3% 15.5% 17.7% 561 678 900 1,179 6.8% 7.5% 8.4% 10.5% 251 256 446 451 3.0% 2.8% 4.1% 4.0% 51 67 123 137 0.6% 0.7% 1.1% 1.2% 10 6 12 26 0.1% 0.1% 0.1% 0.2% 8,250 9,010 10,769 11,247 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 （出典：各年国勢調査） 65歳以上人口の構成比 1.2% 10.5% 17.7% 20.8% 21.2% 24.4% 平成22年 4.0% 0.2% 15.5% 22.7% 24.2% 23.8% 平成17年 1.1% 8.4% 4.1% 0.1% 13.3% 20.7% 27.1% 27.8% 平成12年 0.7% 7.5% 2.8% 0.1% 18.7% 26.1% 32.0% 平成7年 12.6% 0.6% 6.8% 3.0% 0.1% 18.4% 25.7% 32.7% 平成2年 12.6% 7.6% 0.6% 2.3% 0.0% 0% 65～69歳 10% 20% 70～74歳 30% 75～79歳 40% 80～84歳 50% 85～89歳 60% 70% 90～94歳 80% 95～99歳 90% 100% 100歳以上 図 2-3 65 歳以上人口の構成比 7 柳井市公営住宅等長寿命化計画 （４）住宅所有関係別住宅数 本市における住宅のうち、持家が 75.3%、借家が約 23.9%であり、公営の借家に公団・公 社の借家を加えた公的賃貸住宅の占める割合（以下「公的借家率」という。 ）は 5.8%である。 山口県全体と比べると、借家率はわずかだが低い傾向にある。 表 2-3 住宅所有関係別住宅数 住宅総数 柳井市 専用住宅 店舗その他 の併用住宅 住宅総数 山口県 専用住宅 店舗その他 の併用住宅 総数 持家 借家 14,470 100.0% 14,150 97.8% 320 2.2% 584,100 100.0% 569,800 97.6% 14300 2.4% 10,890 75.3% 10,610 75.0% 280 87.5% 387,800 66.4% 375,300 65.9% 12500 87.4% 3,460 23.9% 3,420 24.2% 40 12.5% 188,600 32.3% 187,000 32.8% 1700 11.9% （単位：戸） 公営の借 公団・公 民営借家 給与住宅 家 社の借家 － 840 2,410 220 － 5.8% 16.7% 1.5% － 2,380 200 840 － 16.8% 1.4% 5.9% － － － － － － － － 35,000 3,700 132,400 17,600 6.0% 0.6% 22.7% 3.0% 35,000 3,700 131,200 17,200 6.1% 0.6% 23.0% 3.0% － － － － － － － － ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 （出典：平成 20 年住宅土地統計調査） （５）世帯人員構成 本市の世帯人員構成は 4 人世帯から 6 人以上世帯の世帯数が減少傾向を示し、3 人世帯は 平成 22 年は平成 17 年に比べ減少しているが、1～3 人世帯の世帯数が増加している。 世帯の少人数化が進んでいることがうかがえる。 表 2-4 世帯人員構成 一般世帯数 1人世帯 2人世帯 3人世帯 4人世帯 5人世帯 6人以上世帯 平成2年 12,693 100.0% 2,687 21.2% 3,749 29.5% 2,438 19.2% 2,217 17.5% 924 7.3% 678 5.3% 平成7年 127,287 100.0% 3,234 2.5% 4,163 3.3% 2,462 1.9% 1,946 1.5% 803 0.6% 521 0.4% 平成12年 13,058 100.0% 3,441 26.4% 4,283 32.8% 2,363 18.1% 1,827 14.0% 739 5.7% 405 3.1% （単位：戸） 平成17年 14,461 100.0% 4,109 28.4% 4,868 33.7% 2,566 17.7% 1,884 13.0% 705 4.9% 329 2.3% 平成22年 14,527 100.0% 4,422 30.4% 4,938 34.0% 2,523 17.4% 1,723 11.9% 622 4.3% 270 1.9% ※一般世帯数を集計しており、総世帯数とは必ずしも一致しない。 ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 （出典：各年国勢調査） 8 柳井市公営住宅等長寿命化計画 （６）居住面積水準 最低居住面積水準を満たしていない世帯については、持家が 30 世帯、0.3%であるのに対 して、借家では 410 世帯、11.8%と多くなっている。全体でも 440 世帯、3.0%であることが わかる。 また、世帯人員別に見ると、1 人世帯のうち 230 世帯、5.6％が最低居住面積水準を満たし ておらず、最低居住面積水準未満の割合が最も高いことがわかる。 表 2-5 住宅所有関係別居住面積水準の達成状況 （単位：世帯） 最低居住面積水準以上 総数 最低居住面積水準未満 最低居住面積水準以上 誘導居住面積水準以上 主世帯 14,470 440 3.0% 13,910 96.1% 10,230 70.7% 持家 10,890 30 0.3% 10,850 99.6% 9,110 83.7% 借家 3,460 410 11.8% 3,060 88.4% 1,120 32.4% ※柳井市の住宅総数における主世帯 （出典：平成 20 年住宅土地統計調査） 表 2-6 世帯人別居住面積水準の達成状況 （単位：世帯） 最低居住面積水準以上 総数 最低居住面積水準未満 最低居住面積水準以上 誘導居住面積水準以上 1人世帯 4,120 230 5.6% 3,770 91.5% 3,030 73.5% 2人世帯 5,020 110 2.2% 4,910 97.8% 4,000 79.7% 3人世帯 2,570 30 1.2% 2,530 98.4% 1,730 67.3% 4人世帯 1,620 40 2.5% 1,570 96.9% 950 58.6% 5人世帯 800 0 0.0% 790 98.8% 410 51.3% 6人以上世帯 350 10 2.9% 340 97.1% 110 31.4% ※公表値は、数値の 1 桁目を四捨五入しているため、総数と内訳は必ずしも一致しない。 （出典：平成 20 年住宅土地統計調査） 9 柳井市公営住宅等長寿命化計画 （７）世帯の年間収入階級別住宅の所有関係 柳井市における普通世帯は、75.0%が持ち家で、23.8%は借家である。また、公的借家率は 5.8%である。 年収階級別の住宅の所有状況をみると、200 万円未満世帯の持ち家率が 67.3%であり、持 家と借家の割合が約半数であるが、それ以外の階層では持ち家率が 6 割以上である。 表 2-7 世帯の年間収入階級別住宅の所有関係 （単位：世帯） 主世帯 普通世帯計 普通世帯 200万円 未満 200～300 万円未満 300～400 万円未満 400～500 万円未満 500～700 万円未満 700～1,000 万円未満 1,000～1,500 万円未満 1,500万円 以上 14,520 100.0% 3,420 23.6% 2,820 19.4% 2,340 16.1% 1,750 12.1% 1,760 12.1% 1,640 11.3% 480 3.3% 170 1.2% 主世帯計 14,470 99.7% 3,420 100.0% 2,800 99.3% 2,330 99.6% 1,750 100.0% 1,750 99.4% 1,640 100.0% 480 100.0% 170 100.0% 持家 10,890 75.0% 2,300 67.3% 2,170 77.0% 1,730 73.9% 1,120 64.0% 1,460 83.0% 1,460 89.0% 460 95.8% 170 100.0% 借家 3,460 23.8% 1,120 32.7% 630 22.3% 600 25.6% 620 35.4% 290 16.5% 190 11.6% 20 4.2% - 公営の借 家 840 5.8% 460 13.5% 180 6.4% 100 4.3% 70 4.0% 20 1.1% 10 0.6% - 公団・公 社の借家 - 民営借家 2,410 16.6% 650 19.0% 410 14.5% 460 19.7% 500 28.6% 230 13.1% 140 8.5% 10 2.1% - 給与住宅 220 1.5% 10 0.3% 40 1.4% 40 1.7% 50 2.9% 50 2.8% 30 1.8% 0 0.0% - 同居世帯・ 住宅以外の 建物に居住 する世帯 40 0.3% 20 0.7% 10 0.4% 10 0.6% 10 0.6% - ※公表値は、数値の 1 桁目を四捨五入しているため、総数と内訳は必ずしも一致しない。 （出典：平成 20 年住宅土地統計調査） 10 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２－２ 公営住宅等の管理戸数 平成 24 年 9 月末現在、本市の公営住宅等の管理戸数は 21 団地、946 戸である。 表 2-8 公営住宅等の管理戸数 （単位：戸） 団地名 建設年度 構造 琴 風 S60～H1 中耐 S27～S29 木平 16 S30 簡平 12 S29～S30 簡二 24 S29 簡二 S29 木平 1 S30 簡平 8 S30～S32 木平 17 S31～S32 簡平 20 小木尾 S31～S33 木平 11 迫 田 S53～S58 中耐 122 高 須 H8～H10 中耐 60 国 清 S39～S43 簡平 106 大屋東 S42 簡平 25 野 地 S44 簡平 29 S45～S48 簡平 79 S46～S50 簡二 84 S48～S49 簡平 12 S52～S61 簡二 15 築 出 S51～S52 簡二 36 瀬 戸 H18 中耐 20 S41～S43 木平 12 S43 簡平 12 串の下 S42～S45 簡平 36 石 神 S44 中耐 12 S45 簡平 6 S45～S47 簡二 30 西 里 S47 簡平 5 西 浜 S46～S49 簡二 8 山 根 岡ノ上 片 野 大屋西 新庄北 あさひ 宮の下 本 町 合計 戸数 120 52 8 9 37 163 27 24 36 946 11 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２－３ 構造別管理戸数 公営住宅等を構造別にみると、簡易耐火平屋が 345 戸で 36.5％、簡易耐火 2 階が 210 戸で 22.2％となっており、簡易耐火構造を合わせると全体の約 6 割を占めている。また、中層耐 火が 334 戸で 35.3％、木造は 57 戸で 6.0％となっている。 表 2-9 構造別管理戸数 簡易耐火 平屋 木造 戸数 （割合） 簡易耐火 2階 （単位：戸） 中層耐火 合計 57 345 210 334 946 6.0% 36.5% 22.2% 35.3% 100.0% ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 構造別管理戸数 0% 10% 20% 戸数 57 30% 40% 345 木造 50% 60% 210 簡易耐火平屋 簡易耐火2階 図 2-4 構造別管理戸数 12 70% 80% 334 中層耐火 90% 100% 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２－４ 建設年度別管理戸数 公営住宅等の建設年度を見ると、昭和 40 年代に建てられた住棟が 432 戸と最も多く、全 体の半数近くにのぼり、45.7％である。この年代には簡易耐火平屋の住棟が最も多く建設さ れており、293 戸、31.0％となっている。また、昭和 20 年代の木造の住宅も残っている。 簡易耐火平屋は昭和 30 年代から 40 年代にかけて、簡易耐火 2 階は昭和 20 年代から 60 年 代、主に昭和 40 年代に建設されている。 耐火構造である中層耐火構造の公営住宅等の 9 割以上は昭和 50 年代以降に建てられている。 耐火構造の公営住宅等は 334 戸で全体の約 3 分の 1 を占め、35.3％の割合である。 構造 木造 簡易耐火 平屋 簡易耐火 2階 中層耐火 合計 表 2-10 建設年度別管理戸数 （単位：戸） 昭和60年 平成7年 平成17年 昭和20年代 昭和30年代 昭和40年代 昭和50年代 ～平成6年 ～平成16年 以前 以降 合計 17 28 12 0 0 0 0 57 1.8% 3.0% 1.3% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 6.0% 0 52 293 0 0 0 0 345 0.0% 5.5% 31.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 36.5% 16 16 115 60 3 0 0 210 1.7% 1.7% 12.2% 6.3% 0.3% 0.0% 0.0% 62.9% 0 0 12 122 120 60 20 334 0.0% 0.0% 1.3% 12.9% 12.7% 6.3% 2.1% 35.3% 33 96 432 182 123 60 20 946 3.5% 10.1% 45.7% 19.2% 13.0% 6.3% 2.1% 100.0% ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 年度別建設戸数と管理戸数の推移 60 1000 900 800 700 40 600 500 30 400 20 管 理戸数（戸） 建 設戸数（戸） 50 300 200 10 100 0 0 S27 S30 S33 S36 S39 S42 S45 S48 S51 S54 S57 S60 S63 H3 H6 H9 H12 H15 H18 建 設年度 木造 簡易耐火平屋 簡易耐火2階 中層耐火 管理戸数 図 2-5 年度別建設戸数と管理戸数の推移 13 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２－５ 耐用年数 全管理戸数 946 戸のうち、平成 24 年現在で耐用年数を超過している住宅は 434 戸あり、 45.9%にのぼる。また、平成 25 年から平成 34 年までの本計画期間内に耐用年数を超過する 住宅は 609 戸であり、64.4％となる。 表 2-11 現在及び計画期間内の耐用年数超過戸数 10年後の耐用年数超過戸数 現在の耐用年数超過戸数 公営 戸数 （割合） 改良 （単位：戸） 計 公営 改良 計 434 0 434 601 8 609 45.9% 0.0% 45.9% 63.5% 0.8% 64.4% ※各割合は、全管理戸数 946 戸における割合である。 ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも一致しない。 現在及び計画期間内の耐用年数超過戸数 0% 戸数 10% 20% 30% 40% 434 現在の耐用年数超過戸数 50% 60% 70% 175 10年間の耐用年数超過戸数 80% 90% 100% 337 耐用年数未超過戸数 図 2-6 現在及び計画期間内の耐用年数超過戸数 ※耐用年数：公営住宅法令に定められている耐用年数は、その年数が経過した場合の居住 継続の可否を一律に定めた規定ではなく、建替事業の施行要件（公営住宅法 第 36 条第 2 号）や公営住宅等の処分（公営住宅法施行令第 12 条）との関係 で規定されたものである。 住宅の構造 14 耐用年数 木造、簡易耐火平屋 30年 簡易耐火2階 45年 中層耐火 70年 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２－６ 世帯人員別入居世帯数・空家状況 世帯人員別の世帯数とその割合を見ると、ほとんどの団地の入居世帯において 2 人以下の 世帯が過半数以上を占めている。琴風住宅や迫田住宅、高須住宅といった中層耐火構造の住 宅においては、5 人以上の世帯も一定の割合見られる。公営住宅等全体の入居世帯において も、1 人世帯が 40.3％、2 人世帯が 28.5％の割合であり、核家族化が進行していると言える。 また、平成 24 年 9 月末現在、空家と政策空家は計 122 戸であり、全管理戸数のうち 12.9％ の割合となっている。 表 2-12 世帯人員別入居世帯数・空家状況 （単位：世帯） 世帯人員数 （下段：入居世帯数内の割合（計100.0％）） 1人 世帯数・戸数 （割合） 2人 3人 4人 入居 世帯数 （単位：戸） 空家 戸数 5人以上 政策 空家 戸数 管理 戸数 332 235 125 88 44 824 43 79 946 40.3% 28.5% 15.2% 10.7% 5.3% 87.1% 4.5% 8.4% 100.0% ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 ※政策空家：住宅の建替えや改善、用途廃止を行うために、新たな入居募集を停止し、政 策的に空家措置を講じている住戸。 15 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２－７ 年齢別入居世帯数 世帯主の年齢別の世帯数とその割合を見ると、世帯主の年齢は、公営住宅等全体で 31.2％ の世帯において 70 代以上、次いで 25.0％の世帯で 60 代となっており、高齢者の割合が多い ことがわかる。琴風住宅や迫田住宅、高須住宅といった中層耐火構造の住宅においては、比 較的若い年代の世帯も一定の割合見られる。 表 2-13 世帯主年齢別入居世帯数 （単位：世帯） 世帯主年齢 30代以下 世帯数 （割合） 40代 50代 60代 70代以上 合計 142 115 104 206 257 824 17.2% 14.0% 12.6% 25.0% 31.2% 100.0% ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 また、入居者全員が 60 歳以上 18 歳未満で構成される世帯である高齢者世帯の割合は、公 営住宅等全体の 43.9％にのぼる。中でも 60 歳以上の高齢者の単身世帯は全体の約 3 割であ り、公営住宅等の入居者において、高齢者がかなりの割合を占めている。 表 2-14 高齢者世帯数 （単位：世帯） 高齢者世帯 60歳以上の 単身世帯 世帯数 （割合） 60歳以上18歳未満 で構成される 2人以上世帯 入居世帯数 計 278 84 362 824 33.7% 10.2% 43.9% 100.0% ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 16 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２－８ 収入状況別入居世帯数 各団地において、入居世帯の収入状況を見ると、基本的な入居資格となる収入分位 4 分位 以下の世帯がほぼ全ての団地で 8 割以上となっている。また、入居世帯 824 世帯のうち収入 分位 1 分位の世帯は 625 世帯であり、全体の 75.8％を占めており、低額所得者世帯への供給 により、公営住宅等が住宅セーフティネットとしての役割を果たしていることがわかる。 表 2-15 収入別入居世帯数 収入分位1分位 世帯数 （割合） （単位：世帯） 収入分位4分位以下 入居世帯数 625 711 824 75.8% 86.3% 100.0% ※割合は四捨五入により表記しているため、合計は必ずしも 100%とはならない。 ※収入分位と収入区分：公営住宅法施行令第 2 条第 2 項に規定され、公営住宅の入居資格 や家賃算定に使用される。入居者の収入分位は、公営住宅法上の 収入である政令月収額（（世帯全員の年間総所得金額－世帯全員の 年間総控除金額）÷12）に基づき決定される。 収入分位 収入区分 1 ～ 104,000 円 2 104,001 円 ～ 123,000 円 3 123,001 円 ～ 139,000 円 4 139,001 円 ～ 158,000 円 5 158,001 円 ～ 186,000 円 6 186,001 円 ～ 214,000 円 7 214,001 円 ～ 259,000 円 8 259,001 円 ～ 17 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２－９ 公営住宅等入居者意向の把握 公営住宅等を利用している入居者に対して、住宅の現状や今後のあり方、建替えや改善へ の意向を把握するため、アンケート調査を実施した。 （１）アンケート調査の概要 公営住宅等の入居者を対象としたアンケート調査の概要は、以下に示すとおりである。 調査日時：平成 24 年 10 月 5 日～平成 24 年 10 月 26 日 調査方法：郵送配布・郵送回収 配布部数：全入居戸数から無作為抽出・500 部 回収部数：288 部 回 収 率：57.6％ （２）アンケート集計結果 問 1.あなたの年齢はおいくつですか。 無回答 7 2.4% 65 歳以上の高齢者が 52.4％と半数以 上を占めており、入居者の年齢層は高め 問1 年齢 30歳未満 4 1.4% である。 30～40歳未満 28 9.7% 40～50歳未満 23 8.0% 50～60歳未満 33 11.5% 65歳以上 151 52.4% 60～65歳未満 42 14.6% 総数：288 問 2.あなたのご職業は次のどれにあてはまりますか。 無回答 5 1.7% 無職との回答が 52.1％と半数を占め ており、高齢化の傾向が見られる。会社 員（店員・工員等含む）とパート・アル バイトが 16.7％ずつであり、自営業の割 問2 職業 その他 17 5.9% 農林水産業 の自営 4 商工・その他 1.4% の自営 10 3.5% 会社員（店員・ 工員等含む） 48 16.7% 合は全体の 1 割以下である。 無職 150 52.1% パート・ アルバイト 48 16.7% 公務員 2 0.7% 専業主婦 4 1.4% 総数：288 18 柳井市公営住宅等長寿命化計画 問 3.現在同居されている人は、あなた本人を含めて何人ですか。 問3 同居人数（本人含む） 1 人との回答が 45.1％で約半数となっ 無回答 3 1.0% 5人以上 8 2.8% ており、同居の人数が増えるほど割合は 少なくなる。少数の世帯人数での入居者 が多いことがわかる。 3人 28 9.7% 4人 28 9.7% 1人 130 45.1% 2人 91 31.6% 総数：288 問 4.あなたが現在お住まいの世帯構成は、次のどれにあてはまりますか。 一人暮らしの方が 44.1％であり、全体 問4 世帯構成 兄弟姉妹 5 1.7% の半数近くが単身世帯である。次いで夫 婦二人暮らし、夫婦と子供といった世帯 男親または 女親と子供 40 13.9% が多くなっている。また、13.9％が母子 家庭または父子家庭である。 親と子と孫 7 2.4% 親と夫婦 0 0.0% その他 9 3.1% 無回答 3 1.0% お一人 127 44.1% 夫婦と子供 46 16.0% 夫婦お二人 51 17.7% 総数：288 問 5.あなたを含めて、ご家族の中で 65 歳以上の方の人数を、年齢区分別に記入してください。 問5 65歳以上の方の人数 65 歳以上の高齢者がいる世 帯は、各年齢区分において 1 割程度見られ、85～90 歳の区 分では 5.6％、90 歳以上の区分 では 3.8％存在する。高齢者が 2 人以上いる世帯も見られる。 65～69歳 245(85.1%) 70～74歳 243(84.4%) 75～79歳 247(85.8%) 80～84歳 6(2.1%) 4(1.4%) 36(12.5%) 5(1.7%) 4(1.4%) 34(11.8%) 0(0.0%) 11(3.8%) 4(1.4%) 273(94.8%) 0% 70% 総数：288 0人 80% 1人 2人以上 1(0.3%) 4(1.4%) 0(0.0%) 16(5.6%) 4(1.4%) 268(93.1%) 90歳以上 3(1.0%) 4(1.4%) 34(11.8%) 249(86.5%) 85～90歳 33(11.5%) 90% 無回答 100% 19 柳井市公営住宅等長寿命化計画 問 6.あなたを含めてご家族の中に障がいをお持ちの方がいらっしゃれば、その方の人数を年齢 区分別に記入してください。 60 歳以上で、障がいのある 方が 1 人以上いる世帯は、合わ せて約 13.9％であり、全体の 1 問6 障がいのある方の人数 1(0.3%) 0～9歳 284(98.6%) 1(0.3%) 0(0.0%) 10～19歳 284(98.6%) 割程度を占めている。各年齢区 分において、障がいをお持ちの 2(0.7%) 2(0.7%) 2(0.7%) 1(0.3%) 20～59歳 273(94.8%) 12(4.2%) 2(0.7%) 方がいらっしゃる世帯がある 程度存在していることがわか 2(0.7%) 60歳以上 246(85.4%) 2(0.7%) 38(13.2%) る。 0% 70% 総数：288 80% 0人 90% 1人 2人以上 100% 無回答 問 7.あなたの世帯の自動車、バイク、自転車の所有台数を記入してください。 ①自動車 自動車を所有している世帯は合わせて約 55.9％とな り、入居世帯の過半数を占めている。所有台数は 1 台 が最も多いが、2 台以上との回答も全体の約 2 割あり、 問7① 所有台数（自動車） 3台以上 4 1.4% 複数台所有している世帯も多い。 2台 48 16.7% 無回答 3 1.0% 0台 124 43.1% 1台 109 37.8% 総数：288 ②バイク 問7② 所有台数（バイク） バイクを所有していない世帯が 86.5％と最も多く、 2台以上 0 0.0% 全体の約 9 割を占めている。所有していると答えたの は全体の約 1 割であり、複数台所有しているとの回答 はなかった。 無回答 3 1.0% 1台 36 12.5% 0台 249 86.5% 総数：288 ③自転車 問7③ 所有台数（自転車） 自転車については、所有している世帯と所有してい ない世帯がほぼ半数ずつとなった。所有台数は 1 台が 最も多く、台数が増えるにつれ割合は少なくなるが、 3 台以上所有している世帯も全体の 5.2％あり、所有 している世帯の中では約 1 割を占める。 無回答 3 1.0% 3台以上 15 5.2% 2台 26 9.0% 1台 104 36.1% 0台 140 48.6% 総数：288 20 柳井市公営住宅等長寿命化計画 問 8.あなたがお住まいの住宅を記入してください。 全入居世帯の中から無作為抽出により 500 世帯を調査対象とし、調査票を配布した。合計 288 世帯の入居者の方にご協力いただき、アンケートの回収率は 57.6％と高い数値となった。 問 9.現在のお住まいに入居して、何年くらいになりますか。 問9 入居年数 3 年未満が 4.5％であり、短期間の入居 3年未満 13 4.5% 無回答 21 7.3% 者は 1 割以下であった。10 年以上 20 年 未満との回答が 24.3％と約 4 分の 1 を占 40年以上 37 12.8% めるが、現在の入居者の入居年数につい ては、大きな偏りは見られない。 30年以上 40年未満 41 14.2% 20年以上 30年未満 53 18.4% 3年以上 10年未満 53 18.4% 10年以上 20年未満 70 24.3% 総数：288 問 10.市営住宅に入居した理由について、3 つ以内まで選んでください。 最も多かったのは「経済的に民間賃貸住宅を借りることができないため」で、全票数の内 30.8％を占めている。次いで「収入が年金のみのため」「住宅費を節約したいため」となり、 市営住宅への入居理由としては、経済的な状況が大きく関係していることがわかる。 問10 入居理由（複数回答） 経済的に民間賃貸住宅を 借りることができないため 152(30.8%) 結婚や世帯分離のため 28(5.7%) 独り暮らしのため 36(7.3%) 離婚したため 30(6.1%) 収入が年金のみのため 82(16.6%) 住宅費を節約したいため 50(10.1%) マイホーム購入に向けた準備のため 8(1.6%) 買い物など生活に不便だったため 19(3.9%) 地域に民間賃貸住宅がないため 10(2.0%) 民間賃貸住宅の入居を断られたため 2(0.4%) 立ち退きを要求されたため 総数：493 28(5.7%) その他 24(4.9%) 無回答 24(4.9%) 0 20 40 60 80 100 120 140 160 21 柳井市公営住宅等長寿命化計画 問 11.あなたは現在お住まいの市営住宅にこれからも住み続けたいと思いますか。 問11 今の市営住宅にこれからも 住み続けたいか 「住み続けたい」 「当分は住み続けたい」 が合わせて 77.8％となり、全体の約 4 分 転居したいが 予定はない 13 4.5% 近いうちに 転居する 1 0.3% の 3 が、現在住んでいる市営住宅にこれ からも住み続けたいと考えていることわ かる。 わからない 17 5.9% 無回答 33 11.5% 住み続けたい 155 53.8% 当分は 住み続けたい 69 24.0% 総数：288 問 12.（問 11 で「住み続けたい」「当分は住み続けたい」を選んだ方対象）住み続けたいと思 う理由について、3 つ以内まで選んでください。 最も多かったのは「住み慣れた所だから」であり、全票数の 21.8％を占めている。続いて 「経済的に転居が無理だから」 「家賃が安いから」となり、経済面を理由に挙げる入居者が多 い。また、「収入が年金しかないから」が 17.4％であり、高齢者の世帯においても、経済状 況から市営住宅に住み続けたいと考える割合が多いと考えられる。 問12 住み続けたい理由（複数回答） 住み慣れた所だから 119(21.8%) 経済的に転居が無理だから 100(18.3%) 親戚や知人が多いから 8(1.5%) 家賃が安いから 100(18.3%) 親（ 子） が近くに住んでいるから 16(2.9%) 親と同居しているから 3(0.6%) 住宅に満足しているから 27(5.0%) 収入が年金しかないから 95(17.4%) 団地の周辺環境が良いから 17(3.1%) 交通の便に恵まれているから 15(2.8%) 商店などの買い物に便利だから 25(4.6%) やむなく住まざるを得ないから 14(2.6%) その他 4(0.7%) 無回答 総数：545 22 2(0.4%) 0 20 40 60 80 100 120 140 柳井市公営住宅等長寿命化計画 問 13.あなたがお住まいの住宅の今後の管理運営について、どれが望ましいと思われますか。最 もあてはまるものを 1 つだけお選びください。 建替えのメリット（居住環境が向上する）とデメリット（家賃が高くなる―瀬戸住宅の家 賃額を例示）を説明書きした上で意見を選択していただいた。 最も多かったのは「現状に満足しており、建替えの必要はない」との回答で、21.9％であ った。また、 「老朽化しているので、家賃が高くなっても、建替えを望む」との回答は 15.3％ であり、全体的には建替えを望まない入居者の方が多い。老朽化しているが建替えを望まな いとした回答の中では、家賃が高くならない方が良いと考える入居者が最も多い。 問13 今後の管理運営について よくわからない 16 5.6% その他 9 3.1% 老朽化しているが、 生活環境の大きな 変化が負担になる ので建替えを 望まない 13 4.5% 老朽化しているが、 今の住宅で十分に 生活ができるので 建替えを望まない 33 11.5% 無回答 53 18.4% 現状に満足して おり、建替えの 必要はない 63 21.9% 老朽化している ので、家賃が 高くなっても、 建替えを望む 44 15.3% 老朽化しているが、 家賃が高くならない 方が良いので 建替えを望まない 57 総数：288 19.8% 問 14.（問 13 で「老朽化しているが、家賃が高くならない方が良いので建替えを望まない」を 選んだ方対象）家賃が高くならない方が良い理由について、最もあてはまるものを 1 つだ けお選びください。 「家賃が払えなくなるから」が 38.6％、「家賃はなんとか払えるが、生活がたいへん苦し くなるから」が 35.1％となり、家賃が高くなった場合、生活に直接影響が及ぶと考えている 入居者が多いことがわかる。 問14 家賃が高くならない方が良い理由 その他 1 1.8% 生活には全く 支障はないが、 家賃が高く ならない方が 良いから 4 7.0% なんとか生活 はできるが、 経済的に余裕が なくなるから 8 14.0% 無回答 2 3.5% 家賃が払えなく なるから 22 38.6% 家賃はなんとか 払えるが、生活 がたいへん 苦しくなるから 20 35.1% 総数：57 23 柳井市公営住宅等長寿命化計画 問 15.（問 13 で「老朽化しているので、家賃が高くなっても、建替えを望む」を選んだ方対象） 建替えにあたっては主にどのような点を望みますか。最もあてはまるものを 1 つだけお選 びください。 建替えを望む入居者の希望として最も多かったのは、 「住宅の広さや部屋数の多さ、設備の 良さ」で 43.2％であった。また、高齢化対応や防災性向上を望む意見の他にも、「住宅の広 さや設備を多少犠牲にしても、なるべく安価な家賃額」を望む意見が 1 割程度見られる。 住宅の広さや 設備を多少犠牲 にしても、なるべく 安価な家賃額 6 13.6% 問15 建替えで望む点 無回答 0 0.0% その他 3 6.8% 建物のデザインや 団地の景観の向上 0 0.0% 住宅の広さや 部屋数の多さ、 設備の良さ 19 43.2% 団地全体の火災 や地震に対する 防災性の向上 5 11.4% 住戸内や団地内 の階段等の手すり や段差の解消 8 18.2% 平屋や2階建て等 の低層な住宅 3 6.8% 総数： 44 問 16.お住まいの住宅について、いちじるしい老朽化などにより建替えが必要になった場合、ど うしたいと考えますか。最もあてはまるものを 1 つだけお選びください。 建替えが必要になった場合について、「建替え後の住宅に入居したい」との回答が 45.5％ となり、約半数を占めている。一方で「建替えに反対する」との回答も 22.9％あり、全体の 約 4 分の 1 は建替えを望んでいないことがわかる。 問16 建替えが必要になった場合 無回答 47 16.3% その他 14 4.9% 建替えに 反対する 66 22.9% 住宅を 明け渡したい 5 1.7% 24 建替後の住宅 に入居したい 131 45.5% 他の市営住宅 に住み替えたい 25 総数：288 8.7% 柳井市公営住宅等長寿命化計画 問 17.昭和 20～40 年代に建設された市営住宅は、建物や設備は狭小で老朽化していますが、家 賃が 2 万円未満であることから、特に高齢者や低所得者からの需要があります。一方で、 建て替えた場合は建物や設備は新しくなりますが、法令により家賃は 2 万円以上になりま す。市は公共サービス（住宅セーフティーネット施策）として今後どのようにこれらの住 宅を管理運営していくべきと思いますか。最もあてはまるものを１つだけお選びください。 「建替えにより家賃が高くなると、低所得者が困るので可能な限り維持すべき」が 28.8％、 「家賃 2 万円未満の民間住宅は無く、低所得者のためにも可能な限り維持すべき」が 24.7％ であり、低所得者の経済状況を考慮した管理運営が求められている。 「家賃が高くなっても建 て替えるべき」という意見は合わせて約 21.5％であり、全体の 2 割程度となっている。 問17 老朽化住宅に対する市の 管理運営方針について その他 13 4.5% 家賃2万円未満の 民間賃貸住宅は 無く、低所得者の ためにも可能な 限り維持すべき 71 24.7% 無回答 59 20.5% 建替えにより 家賃が高くなる と、低所得者が 困るので可能な 限り維持すべき 83 28.8% 老朽化している ことから、家賃が 高くなっても 建て替えるべき 39 13.5% 部屋は狭く、設備 も古くて利便性 が悪いため、家賃 が高くなっても 建て替えるべき 23 8.0% 総数：288 25 柳井市公営住宅等長寿命化計画 問 18.老朽化した市営住宅を順次建て替えていく場合、立地条件や財政的な面からも団地の統廃 合が必要になる可能性があります。このことについてどのように考えますか。最もあては まるものを１つだけお選びください。 「状況は理解できる」との回答は合わせて約 42.3％、「統廃合はすべきでない」との回答 は合わせて約 36.4％となり、大きな差はない。状況は理解できるとした中では「近隣の市営 住宅であれば住み替えることもしかたないと思う」との回答が約 3 分の 2 を占め、統廃合に 反対する意見のうち約 8 割が「住み慣れた場所を離れたくない」を理由としている。 問18 統廃合について その他 5 1.7% 地域の住民として の思い入れや コミュニティーが あり、統廃合は すべきでない 22 7.6% 26 状況は理解でき、 他の市営住宅に 住み替えることも しかたないと思う 41 14.2% 無回答 56 19.4% 住み慣れた場所 を離れたくない ので、統廃合は すべきでない 83 28.8% 状況は理解でき、 近隣の市営住宅 であれば 住み替えることも しかたないと思う 81 28.1% 総数：288 柳井市公営住宅等長寿命化計画 （３）アンケート調査結果の総括 アンケート調査結果の概要は、以下に示すとおりである。 ○入居者の高齢化、少数世帯傾向 アンケート調査に回答いただいた入居者（世帯主）においては、高齢者が半数を占め、 一人暮らしや夫婦のみといった少人数からなる世帯が多い。また、入居者の半数の世帯 主が無職と回答しており、これは高齢者の割合が多いことによるものと考えられる。 ○セーフティネットとしての役割 公営住宅等への入居理由、または住み続けたいと考える理由については、経済面を挙 げる入居者の割合が多い。生活に困窮している方、収入が著しく低い方といった、要支 援世帯に対してのセーフティネットとして、公営住宅等が大きな役割を担っていると言 える。 ○「建替え」への不安 老朽化した公営住宅等に対する市の管理運営方針への意見については、建替えを望む 方の割合は 2 割程度であり、建替えを望まない方が約半数の割合となった。こちらの理 由としても、公営住宅等の家賃の低さや入居者の経済状況を考慮した上で可能な限り維 持すべきという意見が多く、また、現状に満足しており、生活環境の変化を望まないと いう意見があった。 27 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ２－１０ 公営住宅等施策の課題と基本方針 （１）公営住宅等の課題と役割 ① 社会資本整備における「選択と集中」の必要性 国・地方ともに厳しい財政状況下において、既存ストックの老朽化への対応等、公共 投資を取り巻く状況は極めて厳しいことから、法の趣旨に則り、限られた資源をどのよ うな分野に重点的に投資していくか、「選択と集中」の判断が求められている。 ② 公営住宅等の必要性 住宅弱者を救済するためのセーフティネット機能を確保する上で、公営住宅等公的賃 貸住宅の役割は依然として重要であり、需要に対応した供給等が今後も継続して適切に 行われ、住生活の安定の確保が図られるよう十分に配慮することとされている。 ③ 住宅セーフティネット機能への特化 公的主体は、民間市場が十分に熟成してきた分野は民間供給に委ねることを原則とす る一方で、市場原理や自己責任によると真に適切な供給がされない分野に限り、公的責 任において、公平・公正の原則の下、的確に対応するものとされており、この中で、住 宅・建築物や宅地については、従来から民間による供給が主体であり、公的主体はその 補完的役割を担ってきたが、低所得高齢者・障がい者向け住宅など、市場では供給が困 難な住宅・社会資本のマネジメントに公的主体はシフトしていくものとされている。 （２）公営住宅等のストック管理 ① 既存ストックの有効活用 財政制約の高まりからも、既存ストックを長期的に活用するとともに、老朽化したス トックの維持管理や建替えを計画的に進め、事業の平準化を検討する必要がある。 ② 住宅需要及び供給に関する長期見通しに則したストック管理 県営住宅と連携して住宅セーフティネットを構築するとともに、公的賃貸住宅によっ て居住の安定を図るべき世帯数を適切に見込み、公営住宅等の供給量の適正化を図る必 要がある。 ③ 入居者実態に基づく適正な管理運営 入居者の多数を占める低額所得者や高齢者の居住の安定を図るため、アンケート結果 からも、既存ストックの維持を基本とした管理運営を継続していく必要がある。また、 今後さらなる増加が見込まれる単身高齢者の適正かつ円滑な入居管理も、重要な課題で ある。 28 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ３．長寿命化に関する基本方針 ３－１ 計画フレーム （１）将来人口 国勢調査の結果によれば、我が国は本格的な人口減少時代に突入している。本市において も例外ではなく、昭和 60 年の国勢調査から人口が減少してきており、平成 22 年の国勢調査 では 34,730 人となっている。 これらのことを踏まえ、国立社会保障・人口問題研究所の推計値を用いて、計画目標年次 である平成 34 年の人口を 29,000 人と設定する。 （２）将来世帯数フレーム 平成 22 年の国勢調査では、本市の世帯数は 14,527 世帯である。国勢調査結果をみると、 昭和 60 年時点から世帯数は増加傾向にあったが、平成 17 年に減少し、平成 22 年に微増と なった。今後は人口減少に伴い、世帯数も減少傾向にあると考えられる。 本市の将来世帯数については、国立社会保障・人口問題研究所の山口県の世帯数推計値を 用いて、山口県における本市の世帯数割合を基に設定し、計画目標年次である平成 34 年の世 帯数を 13,000 世帯と設定する。 ３－２ 基本理念 住宅セーフティネット機能の中核としての役割を果たすため、中長期的な維持管理計画に 基づき公営住宅等の長寿命化を図ることで、必要となる住宅ストックを安定的に確保する。 29 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ３－３ 長寿命化に関する基本方針 （１）ストックの状況の把握及び日常的な維持管理の方針 ① 公営住宅等の状況把握とデータベース化 公営住宅等の団地・住棟単位での整備・管理に関する情報をデータベース化するとと もに、修繕履歴を随時確認できる仕組みの構築に努め、ストックマネジメント基盤の充 実を図る。 ② 予防保全的管理の実施 公営住宅等の管理データを活用し、日常保守点検や定期点検を的確に実施することで 予防保全的管理に努める。 （２）長寿命化及びライフサイクルコスト縮減に関する方針 ① 既存ストックの長期的活用 既存ストックを長期的に有効活用するため、予防保全的な維持管理及び耐久性の向上 等の改善を実施することで公営住宅等の長寿命化を図るとともに、修繕周期の延長等に よりライフサイクルコストの縮減につなげる。 ② 保守点検等の充実 日常的な保守点検や定期点検を充実させ、事故等の未然防止とともに計画的な修繕や 改善の効率的な実施につなげる。 ③ 効率的かつ効果的な供給 公営住宅等の需要などを勘案し、社会情勢や将来展望を踏まえた効率的かつ効果的な 管理運営を行う。 （３）総合的な活用に関する方針 ① 住宅セーフティネット機能への特化 市場において自力では適切な住宅を確保することが困難な住宅確保要配慮者（低所得 者、被災者、高齢者、障がい者、子どもを育成する家庭等）に対する低廉な家賃の住宅 の供給に重点を置く。 ② 入居者の安全性の確保 老朽化が進んでいる公営住宅等があるため、建替え、用途廃止、改善・修繕等の手法 を適切に選択し、計画的に実施することにより入居者の安全性を確保する。 ③ 現入居者（住宅確保要配慮者）の意向の尊重と住生活の安定の確保 建替えや団地の統廃合等、入居者の生活に重大な影響を与え得る施策の判断にあたっ ては、入居者の意向を尊重するとともに住生活の安定の確保に十分配慮する。 30 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ４．計画期間 平成 25 年度から平成 34 年度までの 10 年間とする。 公営住宅等長寿命化計画は、予防保全的な維持管理を計画的に実施し、公営住宅等のストッ クを長期にわたって有効に活用することを目的として策定するものであることから、中長期的 な方針を定める必要がある。 計画期間については、国の指針により「10 年以上で設定する」とされている。本市において は昭和 40 年代に建設した公営住宅等のストックが多く、計画期間内に耐用年数の 1/2 を超過す る団地も多数みられるため、建替えや住み替え、用途廃止を行う際は、現入居者の仮住まいの 確保や継続的な移転交渉等を伴うことが必要となる。 したがって、10 年後の供給の目標量を設定し、計画実施期間として平成 44 年までの 20 年間 を設定することで、全ての事業を進めていくこととする。 なお、社会情勢の変化や事業の進捗状況等に応じて、適時必要な見直しを行う。 44 年度 年度 年度 34 平成 平成 平成 25 図 4-1 計画期間 31 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ５．長寿命化を図るべき公営住宅等 ５－１ 要支援世帯からみた住宅供給量の推計 （１）推計の考え方 公営住宅等は、住宅に困窮する多様な需要に対応したセーフティネットとして、管理戸数 や供給戸数目標の適正な設定を行い供給していかなければならない。 本市における平成 34 年の公営住宅等による公的な援助が必要な世帯数は、民間賃貸住宅に 居住する世帯のうち、公営住宅の居住資格を有する世帯について、居住世帯の世帯収入、居 住水準に対する家賃負担率等から住宅の困窮状況を区分することにより、住宅弱者対象、高 齢者対象、少子化対策が必要な世帯数を推計し、それらを積み上げる手法により算出した。 (A) 著しい困窮年収 未満世帯 (C) 著しい困窮年収 以上世帯 高齢者世帯 子育て世帯 最低居住 水準以上 世帯 著しい困窮年収 以上世帯 著しい困窮年収 未満世帯 高家賃 負 担 世 帯 図 5-1 要支援世帯推計のフロー 32 (D) (B) 公的支援が必要な世帯 収入分位下位世帯 民間借家居住世帯 最低居住 水準未満 世帯 柳井市公営住宅等長寿命化計画 （２）公営住宅入居資格世帯 平成 29 年度末の世帯数の推計値をもとに、公営住宅入居資格世帯を算出する。 表 5-1 住宅種類別世帯数 公営借家 公団・公社の借家 民借（木造） 民借（非木造） 給与 H20(2008) 年度末 862 89 1,239 2,238 475 H24(2012) 年度末 862 86 1,194 2,156 458 H29(2017) 年度末 793 93 1,286 2,322 493 H34(2022) 年度末 719 98 1,367 2,467 524 H44(2032) 年度末 572 109 1,510 2,726 579 住宅種類別世帯数 （ 世帯） 6,000 579 5,000 475 458 493 524 4,000 2,726 2,156 2,322 2,467 1,239 1,194 1,286 1,367 89 86 93 98 862 862 793 719 109 572 H20(2008) 年度末 H24(2012) 年度末 H29(2017) 年度末 H34(2022) 年度末 H44(2032) 年度末 2,238 3,000 2,000 1,000 0 公営借家 公団・公社の借家 民借（木造） 民借（非木造） 1,510 給与 図 5-2 住宅種類別世帯数 33 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 5-2 H29(2017)年度末公営住宅入居資格世帯 公営借家 本来 高齢単身 階層 同居親族のある世帯 小計 裁量 高齢単身 階層 高齢者のみ世帯 子育て世帯 小計 合計（公営住宅有資格世帯） 156 342 498 23 26 11 59 558 公団・公社 17 27 44 4 4 1 9 53 民借 （木造） 131 458 589 28 41 18 86 675 民借 （非木造） 89 379 467 28 49 25 101 569 1 63 64 1 8 8 17 81 合計 （公営除く） 237 927 1164 62 101 51 214 1378 1 67 68 1 8 8 17 85 合計 （公営除く） 249 985 1234 65 104 54 223 1458 8 74 83 9 9 9 26 109 合計 （公営除く） 43 1088 1131 15 109 60 184 1315 給与 表 5-3 H34(2022)年度末公営住宅入居資格世帯 公営借家 本来 高齢単身 階層 同居親族のある世帯 小計 裁量 高齢単身 階層 高齢者のみ世帯 子育て世帯 小計 合計（公営住宅有資格世帯） 141 310 452 21 23 10 53 505 公団・公社 18 28 46 5 4 1 10 56 民借 （木造） 138 487 625 30 42 19 90 715 民借 （非木造） 92 403 495 29 50 26 105 600 給与 表 5-4 H44(2032)年度末公営住宅入居資格世帯 公営借家 本来 高齢単身 階層 同居親族のある世帯 小計 裁量 高齢単身 階層 高齢者のみ世帯 子育て世帯 小計 合計（公営住宅有資格世帯） 34 103 247 349 15 17 8 40 389 公団・公社 14 31 46 4 4 2 9 55 民借 （木造） 40 538 578 9 44 21 73 651 民借 （非木造） -20 445 425 -6 53 29 75 500 給与 柳井市公営住宅等長寿命化計画 （３）推計結果 公営住宅入居資格世帯のうち、収入の困窮状況及び居住面積水準により住宅に困窮する恐 れのある世帯（要支援世帯数）を算出すると、平成 34 年度で 264 戸となる。 表 5-5 公営住宅入居資格世帯 H29(2017) 年度末 H34(2022) 年度末 H44(2032) 年度末 1,378 1,458 1,315 56 60 49 110 117 94 69 72 63 24 25 7 1,119 1,184 1,102 公営住宅入居資格世帯 （１）最低居住面積水準未満 かつ 著しい 困窮年収未満世帯 （２）最低居住面積水準以上 かつ 著しい 困窮年収未満 かつ 高家賃負担率世帯 （３）最低居住面積水準未満 かつ 著しい 困窮年収以上世帯 （４）最低居住面積水準以上 かつ 著しい 困窮年収以上 かつ 高家賃負担率世帯 （１）～（４）以外 公営住宅入居資格世帯 （ 世帯） 1,600 1,400 1,200 1,000 800 1,184 1,119 1,102 600 400 200 24 69 25 72 0 110 56 117 60 H29(2017) 年度末 （１）最低居住面積水準未満 （２）最低居住面積水準以上 （３）最低居住面積水準未満 （４）最低居住面積水準以上 （１）～（４）以外 かつ かつ かつ かつ H34(2022) 年度末 著しい困窮年収未満世帯 著しい困窮年収未満 かつ 著しい困窮年収以上世帯 著しい困窮年収以上 かつ 7 63 94 49 H44(2032) 年度末 高家賃負担率世帯 高家賃負担率世帯 図 5-3 公営住宅入居資格世帯数 年収 公営入居基準年収 （３）最低居住面積水準未満 かつ 著しい困窮年収以上 72世帯 100% （１）最低居住面積水準未満 かつ 著しい困窮年収未満 60世帯 100% 最低居住水準以上 かつ 著しい困窮年収以上 （４）うち高家賃負担率 60% 15世帯 最低居住水準以上 かつ 著しい困窮年収未満 （２）うち高家賃負担率 100% 117世帯 著しい困窮年収 居住水準 （１）＋（２）＋（３）＋（４）＝（60×100％）＋（117×100）＋（72×100％）＋（25×60％） ＝ 264 戸 図 5-4 要支援世帯数 35 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ５－２ 既存公営住宅等の活用のための考え方 公営住宅等の活用方針は、国が定める判定フローに従って設定する。活用の方法について は下表に示すとおりであり、以下の 5 区分に区分けする。 また、判定のフローと判定のための判定項目を以下に示す。 表 5-6 活用の方法 種類 内容 標準管理期間 ※将来建替えするものは この限りでない ①建替え 公営住宅を除去し，その土地の全部又は一部の区域に新たに公営住宅を建設す 耐火構造：70年 るもの（なお，用途廃止を行い，他の団地への統合もしくは他の利便性の高い場所 準耐火構造：45年 に新規建設する，いわゆる非現地建替を含む）。 木造：30年 ②全面的改善 以下の事項を全て含み，住戸については，躯体を残して全面的又はそれに準ず る改善を行うもの。 イ 住戸改善（居住性向上、高齢者対応） ロ 共用部分改善（高齢者対応、安全性確保） ハ 屋外･外構部分（高齢者対応） 概ね30年以上 ③個別改善 公営住宅の質の向上のために行う次の改善を行うもの。 イ 規模増改善（間取りの改修，増築） ロ 住戸改善 a．居住性向上（設備改修 等） b．高齢者対応（間取り変更，段差解消，断熱性向上，高齢者対応 建具の設置，手摺設置，情報化対応等） c．安全性確保（避難経路確保，不燃化 等） ハ 共用部分改善 a．居住性向上（設備改修 等） b．高齢者対応（段差解消，断熱性向上，情報化対応，エレベーター 設置 等） c．安全性確保（耐震改善，外壁落下防止改修，防火区画，避難 設備設置 等） d．住環境向上（景観の向上 等） ニ 屋外･外構改善 a．居住性向上（設備改修 等） b．高齢者対応（段差解消，幅員確保，情報化対応 等） c．安全性確保（避難経路確保，不燃化 等） d．住環境向上（共同施設改善，景観向上） ホ 長寿命化型改善 a．居住性向上（間取り等の改修，電気量アップ 等） b．福祉対応（共用部・住宅内の段差解消，幅員確保，情報化対応 等） c．安全性確保（避難経路確保，不燃化 等） d．長寿命化型（外壁の断熱改修，給排水管の耐久性向上 等） 概ね10年以上 ④修繕対応 公営住宅の効用を維持するために行う維持保守点検，経常修繕（経常的に必要 となる小規模な修繕），計画修繕（修繕周期等に基づき計画的に実施すべき大規模 な修繕）等 ⑤用途廃止 建設後，一定の年月を経て老朽化が進み，かつ一定の居住環境を維持すること が困難と認められる団地や，公営住宅建替事業の実施に伴い必要があると認めら れた場合等について，用途を廃止し，他の公共施設等として活用するもの。（譲渡 処分を含む） 36 柳井市公営住宅等長寿命化計画 １次判定(団地及び住棟単位の社会的特性による判定) 維持管理 経過年数 （構造別） 高度利用の 必要性 可能性 需要の 状況 建替え 改善履歴の 状況 用途廃止 継続判定 ２次判定(住棟単位の技術的判断) 可能性なし 躯体の安全性 の判定 問題あり 改修の可能性 の判定 可能性あり 問題なし 改修の可能性 の判定 可能性なし 建替え 避難の安全性 の判定 問題あり 可能性あり 問題なし 可能性なし 可能性なし 全面的改善 による対応の可能性 の判定 個別改善 による対応の可能性 可能性あり 問題あり 可能性あり 居住性の 判定 （※１） （※２） 問題なし 全面的改善 維持管理 個別改善 【居住性確保型】 【福祉対応型】 【安全性確保型】 ※１ 安全性の判定において問題あり， かつ，改修の可能性ありと判定され た住棟 ※２ １次判定における維持管理のうち 改善予定を判定された住棟 長寿命化型改善 必要性の判定 ※３ １次判定における維持管理のうち 改善予定と判定されなかった住棟 （※３） 長寿命化型改善 必要性の判定 必要なし 必要あり 必要あり 必要なし 個別改善 居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型 修繕対応 ＋ 長寿命化型 居住性確保型 福祉対応型 安全性確保型 長寿命化型 ３次判定(団地単位の総合的検討) 以上の判定経過及び結果を踏まえ，団地単位の総合的な検討を行う。 ･団地単位又は地域単位での効率的な整備のあり方を考慮して，住棟別の活用方針を検討 ･まちづくりの観点から見た地域整備への貢献の必要性を考慮し，整備内容を検討 ･工事用アクセス道路の整備状況，仮住居の確保の観点から，事業の容易性について検討 ･他の事業主体との連携の可能性を検討し，効率的な手法の適用を検討 団地別住棟別活用計画⇒公営住宅等長寿命化計画に反映 ･ 適用手法の方針 ・修繕対応 ・建替え ・個別改善 ・用途廃止 ・全面的改善 ・事業主体の変更 ･ 整備方針 ･ 整備時期 図 5-5 判定のフロー 37 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 5-7 判定項目 判定段階 判定項目 判定内容･選定基準 （ ） 一 次 判 定 よ 位 築年数及び構造による判定 構造別の住棟の経過年数について判定する。 る の団 判社地 入居率と応募倍率などにより判定する。応募倍率に関しては募集停止等の際は今後活用をし 定会及 需要の判定 ないこととして「需要なし」として判定を行う。 的び 特住 性 棟 高度利用の必要性及び 必要性に関しては，団地に係る「敷地形状」，「敷地面積」（1,000㎡以上），「空家率」の３つの 項目を総合的に判定を行う。 に単 可能性の判定 可能性に関しては，団地に係る「用途地域の指定状況の有無」によって判定を行う。 （ 二 次 判 定 ① 新耐震基準に基づき設計･施工された住棟は耐震性を有する。 ② 既に耐震診断を行い，耐震性が確保されたもの等は，耐震性を有する。 ③ ①，②以外は，設計図書と現状調査により，地形，経年変化，構造形式，ピロティの有無， 平面形状，立面形状等から耐震性について判定する。 避難の安全性の判定 ① 二方向避難（住棟），防火区画の確保の状況，及びその必要性について判定する。 ② 未確保の場合，確保の必要がある住棟の場合には，個別改善により，二方向避難，防火 区画の確保が可能か否かを判定する。 ③ 措置が可能な場合には，居住性の判定を行い，措置が不可能な場合には建替えの候補と する。 居住性の判定 ① 住棟：日照，通風，採光，開放性，プライバシーの確保，騒音等について判定する。 ② 住戸：最低居住面積水準（３人世帯で住戸面積40㎡以上）について判定する。 ③ 住戸内各部：浴室の有無，３箇所給湯（台所、洗面所、風呂），高齢化対応等について判 定する。 ④ 共用部分：高齢化対応について判定する。 ⑤ 付帯施設：自転車置き場･物置･ゴミ置き場の有無，衛生，利便性，居住性に係る問題点の 有無等について判定する。 ⑥ 共同施設：駐車場・集会所･児童遊園の有無について判定する。 長寿命化型改善の 必要性の判定 ① 長寿命化型改善の必要性に関しては，構造と計画目標年の残存耐用年数から判断を行 う。（残存耐用年数に関しては，構造別の耐用年数に対して約1/2の年数を満たしているもの を対象とする。耐火：70→35年，簡易：45→20年，木造は対象としない。） 団地単位での 効率的ストック活用 団地として住棟相互の連携によるストック活用を行うことによる，より効果的かつ効率的なストッ ク活用の可能性について検討する。 ① 建替え及び維持保全と判定された住棟は，原則として判定通りの手法を活用する。 ② 建替え，全面的改善及び個別改善と判定された住棟が混在する場合は，住棟の配置や 事業の手順，高度利用の可能性等を勘案して，建替えが適切と考えられる住棟について隣 接住棟との一体的な建替えを検討する。 ③ 大規模団地等で，多様な世帯の混住を図る必要がある場合，事業の平準化を図る必要が ある場合には，個別改善，全面的改善又は建替の複合的実施を検討する。 ） 住 棟 単 位 の 物 理 的 特 性 に よ る 判 定 躯体の安全性の判定 （ 三 次 判 定 地域単位での 効率的ストック活用 ① 建替えや全面的改善が必要な複数の団地が近接して立地する場合等は，団地相互の連 携による，より効果的かつ効率的なストック活用の可能性について検討する。 ② 団地相互での住み替えにより多様な世帯の混住や事業の平準化が可能となる場合，仮住 居の確保や居住者の移転負担の軽減が可能となる場合は，整備時期の調整を図るなど複合 的実施を検討する。 ③ 高度利用の可能性が低く，他の敷地での高度利用の可能性がある場合には，別の敷地で の整備（いわゆる非現地建替）を検討する。 周辺道路の整備状況 ① 全面的改善もしくは建替えの実施に際して必要となる大型工事車両等のアクセス道路の 確保，資材置き場の確保等について検討する。 ② 幅員６ｍ未満の道路でしか接続されていない団地において，当該道路の拡幅整備の実施 可能時期を勘案しつつ，全面的改善もしくは建替えを行うことを検討する。 仮住居の確保 ① 全面的改善もしくは建替えの実施に際して必要となる仮住居の確保について検討する。 ② 仮住居の確保が困難な場合は，当面は維持保全を行い，同一団地内もしくは近隣におけ る建替事業等の実施スケジュールとの整合を図りつつ，全面的改善もしくは建替えを行うこと を検討する。 他の事業主体との連携 ① 他の事業主体との連携による効率的な手法の適用について検討する。 ② 多様な世帯が居住することによる交流の促進の観点，土地の高度有効利用･敷地の整形 化の観点，団地の円滑な更新の観点から，他事業主体の公共賃貸住宅との合築，土地交 換，供給スケジュールの検討，近接･隣接団地での高齢者世帯･若年世帯の世帯構成のバラ ンス調整等の連携方策を検討する。 ） 団 地 単 位 で の 総 合 的 判 断 周辺市街地における公益的施設等及び基盤施設の整備水準の向上の必要性が高い場合 は，これらに配慮したストック活用の可能性を検討する。 まちづくりの観点から見た ① 周辺市街地において不足している公益的施設等の団地内における整備を検討する。 地域整備への貢献 ② 団地及び周辺市街地に係わる都市計画道路や公共下水道等の整備計画がある場合は， 団地整備への影響やそれらの整備時期を勘案し，団地の整備時期等を検討する。 ③ 団地敷地に隣接する狭隘道路の拡幅整備を検討する。 38 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ① １次判定（団地及び住棟単位の社会的特性による判定） 団地及び住棟単位の１次判定として、維持管理、建替え、用途廃止の区分を判定する。 （継 続判定とするケースあり） ・住棟の経過年数 ・住棟の位置する団地に対する需要 ・法規制及び位置条件による高度利用の必要性と可能性 ・住棟の改善履歴の状況 ② ２次判定（住棟単位の物理的特性による判定） １次判定の結果、継続判定とした住棟（維持管理、建替え、用途廃止の判定はできなかっ た住棟）を対象に、次の事項について技術的検討を行い、当該住棟の事業内容を検討する。 ・躯体の安全性 ・避難の安全性 ・居住性 １次判定及び２次判定において維持管理とした住棟を対象に、次の項目をもとに長寿命化 型改善の必要性を検討し、適用候補を判定する。 ・耐久性、維持管理の容易性等の向上の必要性 ・予防保全的な改善の必要性 ・他の修繕、改善工事と合わせた効率性 ③ ３次判定（団地単位での総合的判断） １次判定では団地及び住棟単位の社会的特性で判断を、２次判定では住棟単位の技術的判 断を行った。しかし、複数の住棟から構成される団地では、大規模であり、団地内において 異なる活用手法の判定を受ける住棟が混在するなど、事業の円滑･効率的な実施の観点から、 必ずしも判定が適切とは考えられないケースもある。 また、今回、判定指標には考慮されなかった団地や住棟、または地域が持つ固有の制約条 件などにより、１次判定及び２次判定で選定された活用手法が合理的ではない場合も考えら れる。 これらの事項を踏まえ、３次判定にあたっては、下記の事項を基本的要件として総合的な 判定を行うこととする。 Ａ．団地単位での効率的ストック活用 ◆建替え及び個別改善と判定された住棟が混在する場合は、住棟の配置や事業の手順、高 度利用の可能性等を勘案して、建替えが適切と考えられる住棟について隣接住棟との一 体的な建替えを検討する。 ◆大規模団地等で、コミュニティミックス（多様な世代の居住）を図る必要がある場合、 事業の平準化等を図る必要がある場合には、個別改善、全面的改善又は建替えの複合的 な実施を検討する。 39 柳井市公営住宅等長寿命化計画 Ｂ．まちづくりの観点から見た地域整備への貢献 ◆周辺市街地において不足している公益的施設等の団地内における整備を検討する。 ◆団地及び周辺市街地に係わる都市計画道路や公共下水道等の整備計画がある場合は、団 地整備への影響やそれらの整備時期を勘案し、団地の整備等を検討する。 ◆団地敷地に接する狭隘道路の拡幅整備を検討する。 Ｃ．団地相互の連携の可能性（地域単位での効率的ストック活用） ◆建替え等が必要な複数の団地が一定の地域内で近接して立地する場合は、団地相互の調 整による、より効果的かつ効率的なストック活用の可能性について検討する。 ◆団地相互での住替えによりコミュニティミックス（多様な世代の居住）や事業の平準化 が可能であり、仮住居の確保や居住者の移転負担の軽減が可能となる場合は、整備時期 の調整を図るなど複合的実施を検討する。 ◆現敷地では高度利用の可能性が低く、他の敷地で高度利用が図られる場合には、用途廃 止を行い、他の敷地での整備（非現地建替）について検討する。 Ｄ．周辺道路の整備状況 ◆幅員 6ｍ未満の道路でしか接続されていない団地においては、当該道路の拡幅整備の実 施可能時期を勘案しつつ、建替えを行うことを検討する。 Ｅ．仮住居の確保 ◆仮住居の確保が困難な場合は、当面は維持保全を行い、同一団地内もしくは近隣におけ る建替事業等の実施スケジュールとの整合を図りつつ、建替えを行うことを検討する。 Ｆ．他の事業主体との連携 ◆多様な世帯が居住するコミュニティミックス（多様な世代の居住）の促進の観点、土地 の高度有効利用・敷地の整形化の観点、土地の高度有効利用や敷地条件、団地の円滑な 更新の観点から、他の事業主体による公的賃貸住宅との合築の検討、他の事業主体によ る公的賃貸住宅との土地交換の検討、供給スケジュールの検討、近接･隣接団地での高齢 者･若年者世帯の構成バランスの調整、余剰地の創出による社会福祉施設等の誘導・一体 的整備等について連携方策を検討する。 40 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 5-8 住棟別判定結果（１） 住宅 の 種類 地区 団地名 棟名 (部屋 番号) 戸数 建設 年度 構造 一次判定 二次判定 三次判定 公営 柳井 琴風 1 12 1985 中耐 継続判定 修繕対応 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 琴風 2 16 1985 中耐 継続判定 修繕対応 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 琴風 3 12 1986 中耐 継続判定 修繕対応 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 琴風 4 12 1986 中耐 継続判定 修繕対応 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 琴風 5 12 1987 中耐 継続判定 修繕対応 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 琴風 6 12 1987 中耐 継続判定 修繕対応 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 琴風 7 20 1988 中耐 維持管理 修繕対応 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 琴風 8 8 1989 中耐 維持管理 修繕対応 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 琴風 9 16 1989 中耐 維持管理 修繕対応 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 山根 1 1 1952 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 2 1 1953 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 3 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 4 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 5 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 6 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 7 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 8 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 9 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 10 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 11 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 12 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 13 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 14 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 15 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 16 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 山根 17 8 1954 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 山根 18 3 1955 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 山根 19 3 1955 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 山根 20 3 1955 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 山根 21 3 1955 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 山根 22 8 1955 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 山根 23 8 1955 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 岡ノ上 1 8 1954 簡二 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 片野 1 1 1954 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 片野 2 5 1955 簡平 継続判定 建替え 用途廃止 41 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 5-9 住棟別判定結果（２） 住宅 の 種類 地区 団地名 棟名 (部屋 番号) 戸数 建設 年度 構造 一次判定 二次判定 三次判定 公営 柳井 片野 3 3 1955 簡平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 1 1 1955 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 2 1 1955 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 3 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 4 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 5 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 6 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 7 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 8 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 9 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 10 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 11 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 12 1 1956 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 13 4 1956 簡平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 14 4 1956 簡平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 15 1 1957 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 16 1 1957 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 17 1 1957 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 18 1 1957 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 19 1 1957 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 20 3 1957 簡平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 21 3 1957 簡平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 22 3 1957 簡平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 柳井 大屋西 23 3 1957 簡平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 1 1 1956 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 2 1 1956 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 3 1 1956 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 4 1 1956 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 5 1 1956 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 6 1 1956 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 7 1 1956 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 8 1 1956 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 9 1 1956 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 公営 伊保庄 小木尾 10 2 1957 木平 用途廃止 用途廃止 用途廃止 迫田 1 24 1978 中耐 継続判定 公営 42 柳井 個別改善（居住性確保型） 個別改善（長寿命化型） 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 5-10 住棟別判定結果（３） 住宅 の 種類 地区 団地名 棟名 (部屋 番号) 戸数 建設 年度 構造 一次判定 公営 柳井 迫田 2 24 1979 中耐 継続判定 個別改善（居住性確保型） 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 迫田 3 16 1980 中耐 継続判定 個別改善（長寿命化型） 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 迫田 4 16 1981 中耐 継続判定 個別改善（居住性確保型） 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 迫田 5 24 1982 中耐 継続判定 個別改善（長寿命化型） 個別改善（長寿命化型） 公営 柳井 迫田 6 18 1983 中耐 継続判定 個別改善（長寿命化型） 個別改善（長寿命化型） 公営 伊保庄 高須 1 24 1996 中耐 維持管理 修繕対応 修繕対応 公営 伊保庄 高須 2 24 1997 中耐 維持管理 修繕対応 修繕対応 公営 伊保庄 高須 3 12 1998 中耐 維持管理 修繕対応 修繕対応 公営 柳井 国清 1 4 1964 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 国清 2 4 1964 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 国清 3 4 1964 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 国清 4 4 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 5 4 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 6 2 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 7 2 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 8 4 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 9 4 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 10 4 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 11 4 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 12 4 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 13 2 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 14 6 1965 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 15 2 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 16 2 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 17 2 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 18 2 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 19 2 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 20 2 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 21 2 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 22 2 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 23 4 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 24 2 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 25 3 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 26 3 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 27 3 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 二次判定 三次判定 43 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 5-11 住棟別判定結果（４） 住宅 の 種類 地区 団地名 棟名 (部屋 番号) 戸数 建設 年度 構造 一次判定 公営 柳井 国清 28 3 1966 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 29 4 1968 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 30 4 1968 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 31 4 1968 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 32 4 1968 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 国清 33 4 1968 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 大屋東 1 4 1967 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 大屋東 2 4 1967 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 大屋東 3 4 1967 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 大屋東 4 4 1967 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 大屋東 5 5 1967 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 大屋東 6 4 1967 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 野地 1 5 1969 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 野地 2 4 1969 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 野地 3 5 1969 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 野地 4 5 1969 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 野地 5 4 1969 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 野地 6 4 1969 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 野地 7 2 1969 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 新庄 新庄北 1 5 1970 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 2 5 1970 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 3 5 1970 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 4 5 1970 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 5 5 1970 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 6 5 1970 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 7 5 1971 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 8 5 1971 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 9 5 1971 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 10 5 1971 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 11 5 1971 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 12 6 1971 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 13 6 1972 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 14 6 1972 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 15 6 1972 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 16 6 1972 簡平 建替え 44 二次判定 建替え 三次判定 個別改善（安全性確保型） 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 5-12 住棟別判定結果（５） 住宅 の 種類 地区 団地名 棟名 (部屋 番号) 戸数 建設 年度 構造 一次判定 二次判定 三次判定 公営 新庄 新庄北 17 6 1972 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 18 6 1973 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 19 6 1973 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 20 6 1973 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 21 6 1973 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 22 6 1973 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 23 6 1974 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 24 6 1974 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 25 6 1974 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 26 6 1974 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 27 6 1974 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 28 6 1975 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 新庄北 29 6 1975 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 あさひ 1 6 1973 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 あさひ 2 2 1974 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 あさひ 3 4 1974 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 用途廃止 公営 柳井 あさひ 4 6 1977 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 あさひ 5 6 1977 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 柳井 あさひ 6 3 1986 簡二 継続判定 個別改善（長寿命化型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 築出 1 7 1976 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 築出 2 7 1976 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 築出 3 6 1976 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 築出 4 6 1976 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 築出 5 5 1977 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 新庄 築出 6 5 1977 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 瀬戸 1 20 2006 中耐 維持管理 修繕対応 修繕対応 公営 大畠 宮の下 1 1 1966 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 大畠 宮の下 2 1 1966 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 大畠 宮の下 3 1 1966 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 大畠 宮の下 4 1 1966 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 大畠 宮の下 5 1 1966 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 大畠 宮の下 6 1 1966 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 大畠 宮の下 7 1 1966 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 大畠 宮の下 8 1 1966 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 大畠 宮の下 9 2 1968 木平 継続判定 建替え 用途廃止 45 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 5-13 住棟別判定結果（６） 住宅 の 種類 地区 団地名 棟名 (部屋 番号) 戸数 建設 年度 構造 一次判定 二次判定 三次判定 公営 大畠 宮の下 10 2 1968 木平 継続判定 建替え 用途廃止 公営 大畠 宮の下 11 3 1968 簡平 継続判定 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 宮の下 12 4 1968 簡平 継続判定 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 宮の下 13 5 1968 簡平 継続判定 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 串の下 1 2 1967 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 串の下 2 5 1967 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 串の下 3 5 1967 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 串の下 4 5 1969 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 串の下 5 5 1969 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 串の下 6 5 1969 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 串の下 7 5 1970 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 串の下 8 4 1970 簡平 建替え 建替え 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 石神 1 12 1969 中耐 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 本町 1 5 1970 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 本町 2 5 1970 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 本町 3 6 1970 簡平 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 本町 4 5 1971 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 本町 5 5 1971 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 本町 6 5 1971 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 本町 7 5 1972 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 公営 大畠 西里 1 5 1972 簡二 用途廃止 改良 大畠 西浜 1 2 1971 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 改良 大畠 西浜 2 2 1971 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 改良 大畠 西浜 3 2 1971 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 改良 大畠 西浜 4 2 1974 簡二 継続判定 個別改善（安全性確保型） 個別改善（安全性確保型） 46 用途廃止 用途廃止 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ５－３ 団地別・住棟別の活用方針 本計画期間は平成 25 年から平成 34 年までの 10 年間であるが、本市の公営住宅等につい ては、この期間内に耐用年数に到達する住棟及び建替え対象とすることが可能な耐用年数の 1/2 超過となる住棟が非常に多くなっている。 一方で、今後の日本は人口減少の時代に入り、本市においても人口が減少することが予想 されている。将来的な人口減少に対して、公営住宅等の必要戸数を推計したが、その必要量 に近付けていくことは、近年の財政状況等から緊急の課題である。 よって、団地の各住棟について国の定める判定フローに従い、建替え、個別改善等の維持 管理、用途廃止に区分し、本市が管理する公営住宅等の今後の方針を立案した。 基本的には維持管理を行い、個別改善によって各住棟の長寿命化を図る。比較的新しい団 地、住棟については修繕対応とする。また、主に木造の住棟、昭和 30 年代以前に建設された 住棟からなる 151 戸については、賃貸期間中は修繕対応とし、将来的に入居者が退去した後 に用途廃止とする。 また、住棟の著しい老朽化により入居者の住環境の維持が困難になった場合には、まず他 の団地への住み替えにより対応することとし、ストック数が不足する場合には建替えを実施 するものとする。 表 5-14 団地別のストック活用手法 ストック活用手法（H25～H34） 団地名 棟数 戸数 維持管理 建替え 改善 修繕対応 用途廃止 入居者 退去後 琴 風 9 120 120 山 根 23 52 36 岡ノ上 1 8 8 片 野 3 9 9 大屋西 23 37 37 小木尾 10 11 11 迫 田 6 122 高 須 3 60 国 清 24 106 94 大屋東 6 25 25 野 地 7 29 新庄北 29 163 163 あさひ 6 27 15 築 出 6 36 36 瀬 戸 1 20 宮の下 15 24 12 串の下 8 36 36 石 神 1 12 12 本 町 7 36 36 西 里 1 5 西 浜 4 8 合 計 21 946 16 122 60 12 29 12 20 12 5 8 0 715 80 151 47 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ６．公営住宅等における建替事業の実施方針 公営住宅等ストックの内、活用判定フローにより「建替え」と判断された住棟については、 以下の実施方針に基づき建替えを行う。 ① 民間市場による賃貸住宅の供給を補完することを基本とし、公営で担うべき住宅セーフ ティネットとしての役割に重点を置く。 ② 住宅に困窮する低額所得者（特に収入 1 分位）の住生活の安定を図るため、居住者の負 担能力に配慮した低廉な家賃の住宅を整備する。 ③ 入居者実態や社会的需要の増加を踏まえ、高齢者世帯や単身高齢者の居住の安定及び生 活の利便性に資する住宅を整備する。 ④ 長期活用に耐えられるとともに、管理容易性が高く維持経費の縮減を図ることのできる、 長寿命かつ低コストの住宅を整備する。 ⑤ 十分な敷地面積を確保することのできる住宅用地を選定するとともに、小規模・狭小の 団地の建替えについては、統廃合を検討する。 48 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ７．長寿命化のための維持管理計画 ７－１ 修繕・改善事業の内容 計画期間内に実施する修繕・改善事業の内容を、以下に示す。 （修繕対応） 標準修繕周期を踏まえて定期的な点検を行い、適切な時期に予防保全的な修繕を行うこと で、居住性・安全性等の維持・向上を図り、長期的に活用する。 【実施内容】定期点検の充実、標準周期を踏まえた経常修繕の実施 （居住性向上型） 住戸・住棟設備の機能充実を行い、居住性を向上させる。 【実施内容】電気容量のアップ、開口部のアルミサッシ化、浴室の整備 等 （福祉対応型） 高齢者等の円滑な利用に供するため、設備等を改善する。 【実施内容】段差の解消、廊下・階段の手摺設置 等 （安全性確保型） 入居者が安全に暮らすことができるよう、住戸の防犯性や落下・転落防止などの生活事故 防止に配慮した改善を行う。 【実施内容】外壁落下防止改修、バルコニーの手摺のアルミ化 等 （長寿命化型） 一定の居住性や安全性が確保されており長期的な活用を図るべき住棟において、耐久性の 向上や、躯体への影響の低減、維持管理の容易性向上の観点から予防保全的な改善を行う。 【実施内容】外壁の断熱改修、給排水管の耐久性向上、住戸内配管の集約化 等 49 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 7-1 団地別・住棟別の活用方針 １：住戸改善 A：居住性確保 住戸・住棟設備の機 能充実を行い、居住性 を向上させる。 ２：共用改善 ・間取りの改修 ・給湯施設の設置 ・浴室の整備 ・電気容量のアップ ・外壁・最上階の天井等 の断熱 ・開口部のアルミサッシ 化 ３：屋外・外構改善 ・給水方式の変更 ・断熱化対応 ・共視聴アンテナ設備改 修 等 ・雨水貯留施設の設置 ・集会所の整備・増改築 ・児童遊園の整備 ・排水処理施設の整備 等 等 B：福祉対応 高齢者等の円滑な利 用に供するため、設備 等を改善する。 ・住戸内部の段差解消 ・浴室、便所等への手摺 の設置 ・浴槽、便器の高齢者対 応 ・高齢者対応建具 ・流し台、洗面台更新 ・廊下、階段の手摺設置 ・中層 EV の設置、機能向 上 ・段差の解消 ・視覚障がい者誘導用ブ ロック等の設置 ・屋外階段の手摺の設置 ・屋外通路等の幅員確保 ・スロープの設置 ・電線の地中化 等 等 等 C：安全性確保 入居者が安全に暮ら すことができるよう、 住戸の防犯性や落下・ 転落防止などの生活事 故防止に配慮した改善 を行う。 ・台所壁の不燃化 ・避難経路の確保 ・住宅用防災報知器等の 設置 ・アスベストの除去等 ・ピッキングが困難な構 造の玄関扉の鍵、補助 錠の設置、破壊が困難 なガラスへの取替、防 犯上有効な箇所への面 格子等の防犯建物部品 の設置 ・耐震改修 ・外壁落下防止改修 ・バルコニーの手摺のア ルミ化 ・防火区画 ・避難設備の設置 ・アスベストの除去等 ・EV かご内の防犯カメラ 設置 ・地震時管制運転装置等 の設置 ・屋外消火栓設置 ・避難経路となる屋外通 路等の整備 ・屋外通路等の照明設備 の照度確保 ・ガス管の耐震性・耐食 性向上 ・防犯上有効な塀、柵、 垣、植栽の設置 等 等 等 D：長寿命化 一定の居住性や安全 性が確保されており長 期的な活用を図るべき 住棟において、耐久性 の向上や、躯体への影 響の低減、維持管理の 容易性向上の観点から 予防保全的な改善を行 う。 50 ・浴室の防水性向上に資 する工事 ・内壁の断熱性向上・耐 久性向上に資する工事 ・配管の耐久性向上に資 する工事 等 ・躯体・屋上・外壁・配 管の耐久性向上 ・避難施設の耐久性向上 ・配管の耐久性・耐食性 向上に資する工事 等 等 柳井市公営住宅等長寿命化計画 修繕対応を行う場合には、各工事における修繕周期の事例が示されており、既存ストック の有効活用を図るために、公営住宅等についてもこれに基づく定期的な点検を行う。 表 7-2 修繕工事項目に対する修繕周期例 修繕工事項目 外壁塗装 屋根改修 屋根葺替 屋根塗装 屋上防水改修 バルコニー防水改修 給水管改修 排水管改修 ガス設備 屋外 屋内 塩化ビニール管ＶＰ ライニング鋼管 白鋼管 屋外 屋内 給湯設備 浴室 給水ポンプ取替 テレビアンテナ取替 非常照明器具取替 外灯取替 アプローチ整備 外柵改修 内臓バッテリー取替 器具本体取替 工事箇所 外壁，隔板，バルコニー手摺 屋根，玄関小屋 屋根，玄関小屋 屋上，玄関庇 バルコニー床 屋外水道管 屋内水道管，蛇口 屋外 台所系排水管 バルコニー床 屋外ガス管 屋内ガス管 給湯器 浴室ユニット（ＦＲＰ，タイル） 風呂釜 浴槽 受水槽室 住棟屋上 階段，共用廊下 階段，共用廊下 屋外 屋外 敷地境界 修繕周期（年） 15～30 15～30 8～15 15～30 15～30 現地状況より 25～30 20～30 20～30 現地状況より ～20 ～30 ～20 ～30 ～30 15～30 10～20 15～18 ～7 12～14 現地状況より 現地状況より 現地状況より 51 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ７－２ 住棟単位の修繕・改善事業一覧 （１）修繕・改善事業に係る事業予定一覧＜住棟部分＞ 国土交通省住宅局『公営住宅等長寿命化計画策定指針』様式１による。 （２）建替えに係る事業予定一覧 国土交通省住宅局『公営住宅等長寿命化計画策定指針』様式２による。 今回は対象となる住棟はない。 （３）共同施設部分に係る事業予定一覧＜共同施設部分＞ 国土交通省住宅局『公営住宅等長寿命化計画策定指針』様式３による。 今回は対象となる住棟はない。 52 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 7-3 修繕・改善に係る事業予定一覧＜住棟部分＞（１） 【様式１】修繕・改善に係る事業予定一覧＜住棟部分＞ 事業主体名： 柳井市 住宅の区分： 公営住宅 住棟 番号 戸数 迫田 1 24 迫田 2 24 団地名 特定公共 賃貸住宅 建設 年度 次期 点検 時期 中耐 1978 － 中耐 1979 － 構造 地優賃 （公共供給） 改良住宅 その他（ ） 修繕・改善事業の内容 Ｈ25 Ｈ26 Ｈ27 Ｈ28 Ｈ29 Ｈ30 Ｈ31 Ｈ32 Ｈ33 Ｈ34 LCC縮減 効果 (千円/棟) 備考 367 外壁・屋上防水 （長寿命化） 357 外壁・屋上防水 （長寿命化） 迫田 3 16 中耐 1980 － 242 外壁・屋上防水 （長寿命化） 迫田 4 16 中耐 1981 － 242 外壁・屋上防水 （長寿命化） 迫田 5 24 中耐 1982 － 迫田 6 18 中耐 1983 － 新庄北 8 5 簡平 1971 － 352 外壁・屋上防水 （長寿命化） 外壁・屋上防水 269 （長寿命化） 電気容量 － （居住性） 新庄北 9 5 簡平 1971 － 電気容量 － （居住性） 新庄北 10 5 簡平 1971 － 電気容量 － （居住性） 新庄北 11 5 簡平 1971 － 電気容量 新庄北 12 6 簡二 1971 － 電気容量 新庄北 13 6 簡二 1972 － 電気容量 － （居住性） － （居住性） － （居住性） 新庄北 14 6 簡二 1972 － 電気容量 － （居住性） 新庄北 15 6 簡二 1972 － 電気容量 － （居住性） 新庄北 16 6 簡平 1972 － 電気容量 新庄北 17 6 簡平 1972 － 電気容量 新庄北 18 6 簡二 1973 － 電気容量 － （居住性） － （居住性） － （居住性） 新庄北 19 6 簡二 1973 － 電気容量 － （居住性） 新庄北 20 6 簡二 1973 － 電気容量 新庄北 21 6 簡平 1973 － 電気容量 新庄北 22 6 簡平 1973 － 電気容量 － （居住性） － （居住性） － （居住性） 53 柳井市公営住宅等長寿命化計画 表 7-4 修繕・改善に係る事業予定一覧＜住棟部分＞（２） 【様式１】修繕・改善に係る事業予定一覧＜住棟部分＞ 事業主体名： 柳井市 住宅の区分： 団地名 公営住宅 住棟番 戸数 号 構造 特定公共 賃貸住宅 竣工 年度 次期 点検 時期 地優賃 （公共供給） 改良住宅 その他（ ） 修繕・改善事業の内容 Ｈ25 Ｈ26 Ｈ27 新庄北 23 6 簡二 1974 － 電気容量 新庄北 24 6 簡二 1974 － 電気容量 Ｈ28 Ｈ29 Ｈ30 Ｈ31 Ｈ32 Ｈ33 Ｈ34 ＬＣＣ縮減 効果 (千円) － （居住性） － （居住性） 新庄北 25 6 簡二 1974 － 電気容量 － （居住性） 新庄北 26 6 簡二 1974 － 電気容量 － （居住性） 新庄北 27 6 簡二 1974 － 電気容量 新庄北 28 6 簡二 1975 － 電気容量 新庄北 29 6 簡二 1975 － 電気容量 － （居住性） － （居住性） （居住性） 54 － 備考 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ８．長寿命化のための維持管理による効果 公営住宅等長寿命化計画策定にあたって、予防保全的な維持管理を実施することによる効果 を算出する。ここでは、長寿命化型改善、全面的改善事業を実施する公営住宅等を対象とし、 ライフサイクルコスト（LCC）の効果を算出する。 ８－１ ライフサイクルコスト（LCC）の算出について （１）LCC 算出の方法 国土交通省住宅局『公営住宅等長寿命化計画策定指針』 （平成 21 年 3 月）において、LCC 算出の基本的な考え方として以下の手法が示されている。 ①1 棟の LCC 改善効果＝LCC（計画前）－LCC（計画後） ②LCC（計画前）＝（修繕費＋建替費）／建設～築後○年までの使用年数 ・公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を実施しない場合の、建設時から次 回の建替えまでに要するコスト ・「築後○年」は、過去△年間の全国の建替授業事例における、建替前住棟の築 年数を構造ごとに平均した数値を基本とするが、事業主体の実情に応じて設定 しても構わない。 ③LCC（計画後）＝（修繕費＋改善費＋建替費）／建設～築後△年までの使用年数 ・公営住宅等長寿命化計画に基づく改善事業を実施する場合の、建設時点から次 回の建替えまでに要するコスト ・「築後△年」は、長寿命化型改善事業の実施により想定される使用年数とする。 本計画では、上記の考え方に基づき LCC を算出し、計画前後の使用年数については以下の ように設定した。 ■計画前：使用年数を 50 年とした。 ※現在、都市再生機構などで、昭和 30 年代に建設された建築後 45～55 年が経 過した RC 造の建物を対象に建替事業の実施及び推進をしている状況を踏ま えて設定した。 ■計画後：改修を行うことにより、使用年数を構造別の耐用年数とした。 【構造別の耐用年数】耐火構造：70 年 準耐火構造：45 年 木造：対象としない ※木造については、耐用年数が 30 年と短いため、長寿命化を図る効果が少ない と判断した。 これらの考え方を、次の図に示す。 55 柳井市公営住宅等長寿命化計画 図 8-1 LCC の算出イメージ （２）設定条件 LCC 算出において用いる条件を、以下に示す。 表 8-1 修繕項目による経年修繕費率 ■修繕費 修繕項目 修繕費乗率 修繕周期 修繕項目 修繕費乗率 修繕周期 小修繕 EV保守 0.278% 1年 屋上防水 2.472% 0.177% 量水器 0.232% 1年 8年 排水 共聴 ポンプ アンテナ 0.074% 0.037% 15年 15年 15年 給水 ポンプ 0.046% 10年 給湯器 外壁 1.296% 4.882% 13年 2.778% 1.296% 15年 排水管 洗浄 0.093% 20年 20年 20年 給水管 流し台 ※上表の計画修繕項目は全て長寿命化型改善に該当しない（従前の仕様と比して性能が向上しない）と 設定している。 ■現在価値化係数： 4％／年 56 柳井市公営住宅等長寿命化計画 国土交通省住宅局「平成 24 年度における住宅局所管事業に係る標準建設費等について」を もとに、1 棟当たりの建設費を算出することとする。原則として、中層耐火構造 3～5 階建て （片廊下型住棟）を建設することを想定する。 構造別 表 8-2 1 戸当たり工事費 1戸当たり 建設単価 1戸当たり 地区別 標準床面積 主体附帯工事費 （千円/㎡） （千円/戸） （㎡/戸） Ⅳ Ⅳ 木造平屋建及び 準耐火構造平屋建 一般 74.7 10,070 134.8 木造2階建及び 準耐火構造2階建 一般 79.3 10,900 137.5 耐火構造平屋建 一般 74.7 10,540 141.1 耐火構造2階建 一般 79.3 11,630 146.7 中層準耐火構造 （地上階数3階） 一般 85.5 10,950 128.1 中層準耐火構造 （地上階数3階） （片廊下型住棟） 一般 94.0 12,030 128.0 中層耐火構造 （地上階数3階） 一般 85.5 11,200 131.0 中層耐火構造 （地上階数3階） （片廊下型住棟） 一般 94.0 12,310 131.0 中層耐火構造 （地上階数4～5階） 一般 85.5 10,830 126.7 中層耐火構造 （地上階数4～5階） （片廊下型住棟） 一般 94.0 11,900 126.6 高層耐火構造 （地上階数6～8階） 一般 101.1 11,670 115.4 高層耐火構造 （地上階数9～11階） 一般 101.1 11,970 118.4 高層耐火構造 （地上階数12～13階） 一般 101.1 13,360 132.1 高層耐火構造 （地上階数14～19階） 一般 101.1 14,240 140.9 超高層耐火構造 （地上階数20階～） 一般 105.6 16,980 160.8 57 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ８－２ ライフサイクルコスト（LCC）の算出 長寿命化型の改善工事を実施する予定の住棟について、ライフサイクルコスト（LCC）を 算出した。 表 8-3 ライフサイクルコスト（LCC）算出結果一覧 住棟番号 戸数 構造 建設年度 次期点検時期 ＬＣＣ 縮減効果 (千円) 琴風 1 12 中耐 1985 － 161 琴風 2 16 中耐 1985 － 212 琴風 3 12 中耐 1986 － 161 琴風 4 12 中耐 1986 － 159 琴風 5 12 中耐 1987 － 159 琴風 6 12 中耐 1987 － 162 琴風 7 20 中耐 1988 － 270 琴風 8 8 中耐 1989 － 100 琴風 9 16 中耐 1989 － 209 迫田 1 24 中耐 1978 － 367 迫田 2 24 中耐 1979 － 357 迫田 3 16 中耐 1980 － 242 迫田 4 16 中耐 1981 － 242 迫田 5 24 中耐 1982 － 352 迫田 6 18 中耐 1983 － 269 団地名 58 備考 柳井市公営住宅等長寿命化計画 長寿命化のための維持管理による効果を整理すると、以下の通りとなる。 【維持管理による効果】 ① これまでの対処療法的な維持管理から、定期点検の実施により、適切な時期に予防保全 的な修繕及び耐久性の向上等を図る改善を実施し、公営住宅等の長寿命化が図られ、コス トの縮減につながる。 ② 定期点検の実施によって、適切な修繕及び改善を実施することで、建物の老朽化や劣化 による事故を未然に防ぐことができ、公営住宅等の安全性が確保される。 ③ 建設年度や立地特性を踏まえ、中長期的な観点から、重要度に応じた維持管理及び適切 な時期での修繕・改善を実施することで、限られた予算の中で、効率的な維持管理が実施 できる。 59 柳井市公営住宅等長寿命化計画 ９．計画の実現に向けて 本市の公営住宅等について、建替え、維持管理、用途廃止等の方針を決定したが、事業を効 果的、効率的に実施する上で、クリアすべき課題について記述する。 （１）事業の平準化 平成 34 年までの 10 年間で、715 戸の改善、80 戸の修繕対応を行うこととし、151 戸に関 して賃貸期間中は修繕対応、将来的には入居者退去後に用途廃止を行うこととした。これら の事業を進めるため、厳しい財政状況の中で事業の平準化が必要である。 （２）長寿命化計画の見直し 建替え、維持管理、用途廃止等を行うためには、入居者の了承を得て進める必要がある。 場合によっては事業を円滑に進めることができないことも考えられる。長寿命化計画では、 適宜計画を見直すことが可能であるため、適宜事業の進捗状況を把握しながら、事業スケジ ュールを見直し、長寿命化計画の変更を行う必要がある。 60