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特集 全国ブロック別 賃貸営業マンの本音インタビュー
月刊 2010.4 満室経営新聞 http://fudousantoushi-ec.com/shinbun.html MANSHITU-KEIEI FREE EXPRESS Vol. 10 2011. February 発行 一般社団法人 日本賃貸経営業協会 http://fudousantoushi-ec.com/shinbun/ 特集 連載 激 激戦 戦の の繁 繁忙 忙期 期を を乗 乗り り越 越え える る 入居付けの 豪華連載人 アパート経営･不動産投資コラム 23 最新トレンド ２０１１ ★ ★あの２人は現在（いま）？ 24 25 26 空室対策モニターの現状報告 27 ★ ★入居のことは入居者に訊け！ お部屋探し体験者の覆面座談会 ★ ★全国ブロック別 28 29 賃貸営業マンの本音インタビュー 30 31 情報 入居を決めるキラーアイテム 35 発行人＆編集長の「今月の１冊」 37 アパート経営ニューストピック 38 不動産投資エンカレッジ通信 41 次号予告＆プレゼント 439 32 迷大家 まりお 涙の過労所得日記 国際税務事務所・代表税理士 田邊政行 国際税理士が語る海外満喫ガイド リメイクアドバイザー 工藤一善 現状回復工事の裏事情 プロパティ・コンサルタント 熊切伸英 「賃貸管理クレーム日記」 クマの事件簿 株式会社座游 代表 川田利典 外国人入居のすべてが分かるコラム 洗練された投資家 ふりーパパ ふりーパパのつれづれなる投資生活 不動産投資家 石渡浩 石渡浩の融資一問一答 不株式会社アートアベニュー プロパティマネージャー日記 株式会社リデアラボ 代表 山田稔 賃貸管理業のこれから 株式会社ソナーレ 取締役 丸山朋子 女性と不動産管理業 不動産再生ディレクター 中村一晴 33 実践！リニューアル投資 みなさんの声をきかせてください。 これからのよりよい誌面作りのために、ご意見やご感想、 こんなネタがあります…という声を聞かせてください。 こちらのフォームから簡単に投稿できます。 1 1 2011.2 特集 空室武者修行、その後 ... 空 室 武 者 修 行 そ の 後 7 月号空室武者修行モニターさん あの ２ 人 は現在（いま）？ 以前、弊紙で 2 ヶ月に渡ってお届けした空室対策特集号では、入居が決まらな くて困っている読者さんを対象に、 「空室対策モニター」を募集しました。 厳正な審査のうえ選ばれた、兼島さん、鈴木さんの両モニターは、 「大家さん学 びの会に出席してダメだし洗礼を受ける」 「西山雄一氏によるＵＳＰワークショッ プ」「編集長によるコミュニケーションレッスン」などの指導を受け、翌月には 早くも入居率が改善するなど著しい効果がありました。 あれから半年。弊誌では、新年度に向けて第２期の読者モニターを募集すること になりましたが、第 1 期のモニターさん 2 名は、現在どのような大家業を営ん でいるのでしょうか。師走の忙しい中、お二人そろってお話を伺いました。 うどんが無料？ 編集長 特集記事が掲載された後の状況や工夫された点に ついて教えて下さい。 兼 島 満室に復活したところまで、新聞に掲載されてい ると思います。8 月末までに 1 室出ましたがすぐ 埋まって、おかげさまで現在まで満室が続いてい ます。しかも、退去の予定がないのに入居予約を してくれている方までいらっしゃいます。 編集長 おおっ！それは凄いですね。入居期間が短く、す ぐに退去してしまうという話がありましたが？ 兼 島 長期入居してもらうにはどうしたらいいかを真剣 に考え、対策をしてきました。入居者さんに暑中 見舞いを送ったり、クリスマスカードを置いてき たりしました。 編集長 置いてくる・・というと、郵送じゃなくて？ 兼 島 月 1 回は必ず現地へ行っているので、郵送ではな くて、直接ポストに入れます。 兼 島 それから物件の目の前に、おいしい手打ちうど ん屋さんがあるんですよ。そことタイアップみ たいな感じで、うどんの無料券を作っています。 500 円券を 2 枚配りました。お店からは、うど ん券 1 枚ごとに天ぷらを 1 枚サービスしてくれ ます。 編集長 なるほど。そのうどん屋さんは、もともとそうい うタイアップをするようなお店ではないんですよ ね？兼島さんのオリジナルってことですか？ 兼 島 そうです。前からおいしいと思っていて、内装業 者さんとも一緒に行っているし、入居者さんも利 用していることを知っていました。家で天ぷらを 揚げるのは面倒くさいでしょうし、天ぷらだけテ TOP 2 2011.2 特集 空室武者修行、その後 ... イクアウトしているお客さんも前に見たことが いくんじゃないかなあ、と。兼島さんは、その先 あったので、喜んでもらえるんじゃないかと思い 駆者ですね（笑） ました。 兼 島 うどん無料サービスをやっているアパートって、 他にないと思うんですよね ( 笑 ) 商品券を配ると 編集長 利用率はどのくらいですか？ いうのは誰でもできると思うんですけど、その手 兼 島 券を配って 2 週間ほどの時点でお店に確認した 打ちうどん屋さんはそこにしかありませんので。 ところ、当時は、11 世帯入居だったのですが、3 世帯くらいの利用でした。ただ、うどん券の使用 編集長 内見の成約率は、以前から悪くなかったですよね。 期限は 12 月末までなので、また年明けに確認し 兼 島 そうなんです。ただ、内見者数が少なかったん てみようかな、と思っています。 編集長 うどん券をお店が受け取ったら、後で兼島さんが 支払うって感じですか？ 兼 島 僕も最初はそうしたかったんですけど、初めての試 みですので先払いにしました。もし、うどん券の使 用率が悪ければ、お店と交渉しようと思います。 です。成約率は 5 割位ありました。 編集長 うん。5 割はかなり高いですよね。 兼 島 ただ、内見者数が少ない。3LDK のファミリーで、 そんなにニーズがある物件ではないので。 編集長 競合が 2 戸か 3 戸あって、その中で選ばれてい るという感じですかね。 兼 島 そうですね。広い方が良ければこっち、狭くても 編集長 家賃はどのくらいでしたっけ？ 新築がよければよそに、という感じです。 兼 島 駐車場なしで 6 万 5 千円位です。 編集長 うどん券の出費くらいは、構いませんと 兼 島 そうですね。それで長期入居につながってくれれ 家 賃 を 上 げ る だ け で 決 ま り や す く ・・ ・ ば、という感じです。うどん屋さんも喜んでくれ 編集長 では、鈴木さんは？ てるようで、僕が行くと必ずもう 1 品出してくれ 鈴 木 とりあえずうどんはやってないですけど。 ます（笑） 編集長 やらなくていいですよ。物件の場所も、札幌で すしね。 編集長 付加価値のあるアパートって 2011 年のキーワー ドになると思っているんですね。クレジットカー 鈴 木 札幌なんでラーメンでもやろうかなあ、って思い ドのメンバーシップで色々安かったりするじゃな ました ( 笑 ) 僕のマンションは、モニター応募 いですか。アパートにもついているようになって 時の入居率が 4 割弱で、今は 8 割弱です。 編集長 おーーー！上がりましたね。 鈴 木 22 部屋中、3 月から学生さんの予約を含めて入 居が１７部屋。もう 1 部屋で 8 割というところ まできました。大家さん学びの会では、男性向け のモデルルームを作ろうという指導をいただきま したので早速実践し、その部屋専用の資料も作っ て、仲介業者さんに配布しました。 編集長 そうでしたよね。当初鈴木さんが作ったモデル ルームが、妙にファンシーでターゲットにあって いません・・というお話でしたよね。 鈴 木 家賃は、 あの時確か 23,000 円に水道 3,000 円だっ たところを、水道代込で 29,000 円に一本化して 地域密着型のサービスで付加価値を付けている兼島さん。 その内容はユニークで、あまり例を見ない。 みたのですが、そこから更に家賃を 5,000 円上 げました。 TOP 3 2011.2 特集 空室武者修行、その後 ... 編集長 おお！ 5,000 円アップってすごいですね！ 鈴 木 しかも、以前と変わらないペースで成約してい ます。 編集長 地域の家賃相場でいうと、鈴木さんの部屋は高い 方ですか？ 鈴 木 札幌で（僕のマンションと同じ）3 点ユニットは、 鈴 木 入居率を上げないと管理会社さんも儲からないと いうご理解をいただいています。保証会社さんの 審査が通ればいいし、通らなかった場合は、自社 でリスクをどれだけ受け入れられるか、を同時並 行で検討していただいています。実際、保証会社 を落ちても、保証人さんは 10 年働いていてしっ かなりの供給過多ですし、生活保護の人も 1LDK かりしている、だったら大丈夫でしょう、という ないと・・なんて贅沢を言うくらいですが（笑）、 ことで入れていただいたりしています。 検討されている部類に入っていると思います。自 編集長 へー、それは確かに柔軟な対応ですよね。 分のよりも安い価格帯の物件は山ほどあります。 鈴 木 もちろん、滞納などのリスクはありますが、幸い 新しく入った人は滞納もありません。 編集長 家賃が安すぎると、仲介業者さんに支払う広告費 が安すぎて動いてもらえない。広告費を上げるた めにも、家賃を上げようというような話が（学び の会では）出てましたよね。 鈴 木 そうなんです！広告費の効果が一番大きかったで 編集長 兼島さんのところの入居を決めているのは、管理 会社さんですか？ 兼 島 そうですね。今年 12 件掲載して、 9 件新規があり、 4 件が管理会社さん、残りは 2 つの業者さんが 2 す。家賃を上げた結果、広告費はぴったり 10 万 件ずつ決めていただいています。他の業者さんは、 円になりました。価格交渉が入ると残念ながら 良い人がいた時には満室だったり、タイミングが 10 万円切ってしまうという設定にしたので、皆 あわなかったですね。 さん、交渉が入らないように頑張っていただけて います。あとは、仲介会社のキーマン的な人に重 編集長 兼島さんの物件は、都会でも田舎でもない微妙 点的に営業をかけて、個人的に飲みに行ったりし な場所（埼玉県郊外）にあるじゃないですか。 てコミュニケーションを図るようにしました。彼 本当の地方ですと、やっぱり管理会社さんで決 は札幌で一番大手の仲介会社に勤務しているので めたいところが多くて、大家さんの直営業を嫌 すが、この物件を 1 人で半分位決めていただいて がる管理会社さんも多いですよね。反発などな いるんです。 かったですか？ 編集長 営業メールは、以前からいくつかの仲介業者さん に流してましたよね。 鈴 木 近隣の仲介業者さん全てに流しています。 兼島モニターの連携強化 ～とにかく通う～ 鈴 木 あとは、管理会社さんとの関係を強化していく、 ということをやっていまして、お中元やお歳暮の やりとりもあります。 編集長 管理も同じ会社に委託しているのですか？ 鈴 木 管理は別です。僕の物件は家賃が安いので、どう しても外国人や生活保護の方、保証会社の審査が 通らない方など、低属性の方が申し込んできます。 管理会社さんの負担に絶対なってはいけないけれ ども、できる範囲で柔軟な審査をお願いしたいと いう話を、お酒を交えながらしています。 編集長 すんなり理解してもらえますか？ TOP 4 2011.2 特集 空室武者修行、その後 ... 兼 島 最初は好まれない感じでしたけど、管理会社さ んだけでは満室にならなかったので、そのあた りの交渉はしました。それから、自分の場合は 他の仲介会社が決めても、管理会社さんに 1 ヶ 兼 島 ここ 1 年は空室が多かったので、空室がある時は 最低週 1 回、満室でも月 1 回行っています。 編集長 満室でも定期的に行くって、なかなかできないこ とですよね。 月分の広告料を払っているので、金銭的な損は 兼 島 といっても、満室期間そんなにないですしね（笑） ないですよと。 編集長 週 1 回行けるというのも、お仕事上のことはある 編集長 どういう配分になっているのですか？ 兼 島 管理会社さんが入居を決めてくれた場合は、広告 と思うのですが、フットワーク軽いですよね。 兼 島 とはいえ、やっぱり、空室が最大 4 室あったので、 料 1 ヶ月分を支払います。他社さんが決めても、 30 万円近くの機会損失ですよね。月収 30 万が 他社さんの方に広告料が 0.5 ヶ月分。管理会社さ 毎月毎月ないって考えると、何をするより最優先 んには 1 ヶ月分です。 事項じゃないですか？ 編集長 ということは、1.5 ヶ月分に増えるということ ですね？ 編集長 わかるわかる（笑） とはいえ、多大な金銭的損 兼 島 そうですね。僕の負担は増えます。 失があっても、現地に行くのがおっくうだという 編集長 仲介手数料は？ 大家さんは多いので。足しげく通われているのは 兼 島 仲介手数料は、決めてくれたところに。他社さん すごいと思います。毎回、管理会社さんへご挨拶 への広告料は、会社でも担当者でもどちらでもい しにいかれるのですか？ いですよ、と言っているのですが、やはり個人に 兼 島 はい。あとは仲介業者さんにもしつこくない位に 払った方が決めてくれる人が多いです。5 件中 3 は顔出しています。この間も、年末の挨拶にみん 件は個人の方に払っています。 な周って、満室になった時も当然、満室になりま 編集長 キックバック 0.5 ヶ月分って結構大きいですよね。 したと、12 社くらいは周りました。顔を覚えて 兼 島 3 万円位なので、個人の場合は大きいと思います。 もらわないといけないので。 編集長 管理会社さんとの関係はいかがですか？モニター 時には、女性の方が担当でなかなか食事など誘え ないというお話でしたが。 兼 島 そこは諦めて（笑） 、食事に誘うという努力はや 編集長 大体の滞在時間ってどれ位ですか？ 兼 島 担当者がいれば長いですし、担当者がいないこと も結構あるので、よろしくお伝えください、と物 だけ置いてきます。 めました。そういう会社じゃないんだということ 編集長 物というのは？ で。別にしなくても、いい関係を築けていますし 兼 島 千円位の東京バナナや、東京ラスクを持って周っ 満室になっているし（笑） 編集長 そうそう！目的と手段を間違っちゃいけません よね。ご飯食べに行くことだけ考えるようになっ ちゃいけませんしね。うまくいってる要因とし て思い当たることはありますか？工夫されてい る点とか。 兼 島 どうなんでしょう？現場へ行く回数が前に比べて 格段と増えましたよね。 編集長 以前は、かなり少なかったですよね（笑） 兼 島 物件所有して 6 年目なんですけど、最近１年が がんばっていて、過去 5 年で行ったのが 10 回位。 ています。担当者さんがヒマそうな場合は、こど もが結婚したなんていう話を聞かされたり ( 笑 )、 30 分位どうでもいい話をしてきます。 編集長 そういう話ができているというのは、いい関係で すよね。 兼 島 そのうち絶対空室は出るので、その時のためにも 今のうちに手は打っておかないと。 編集長（東京バナナの）1 社千円は全然安いと。 兼 島 空 室 が 決 ま っ て く れ た 方 が よ っ ぽ ど い い で す から！ 編集長 東京バナナが何十個買えるのかって話ですよね ( 笑 ) モニター応募時の直近３年間は、一度も行きませ んでした（笑） 編集長（笑） TOP 5 2011.2 特集 空室武者修行、その後 ... 鈴木モニターの連携強化 ～頻度を密度でカバー～ 学びの会の「ダメ出し」は役に立った？ 編集長 鈴木さんの日常対応は、僕がやっているスタイル 編集長 学びの会に出て、先輩大家さんからの「ダメ出し」 と似ているのですが、地方の飲みニケーションを がかなりありましたが、実際のところ、役に立ち 含めた関係強化の工夫を聞かせてください。誘い ましたか？ 方やお店の選び方、お店の中の会話など何か工夫 されていますか？ 兼 島 やはり、自分で良かれと思ってやっていても、実 際には違う場合があるってことが分かりました。 鈴 木 入居を決めてくれる方は、だいたい決まってきま 僕の場合は、物件資料はいいけれども業者周りが すから、まずは、そういう人と仲良くなることで 弱いんじゃないかと指摘を受け、確かにそうだな すね。物件の特徴や入居を決めてくれた方には、 と思って、改善することができました 感謝の気持ちを込めてちゃんと謝礼を払っていま 編集長 物件資料はお２人ともとても良くできていて、普 すよということを伝えつつ、ちょっとずつプライ 通の大家さんレベルよりはるかに超えている感じ ベートなところに切りこんでいって、最後に飲み でしたけどね。 に行きましょう、とタイミングを見計らって誘い 兼 島 近くに保育園があるならもっとアピールした方が ます。 いいとか、こっちは合格点いっているからこっち 自分は遠方なので、今度札幌行くのでお礼を兼ね をこう修正した方がいいって教えていただいたの て飲みに行きません？と言うと、割と調整をつけ は助かりましたね。 てくれます。 編集長 嫌がられるようなことはありませんか？ 鈴 木 入居を決めてくれた方が中心だからなのか、今の ところはありませんね。あとは、札幌で仲のいい 編集長 鈴木さんは、やっぱり広告費についての指摘ですか？ 鈴 木 広告費はやっぱり大きかったですよね。家賃上げて も決まってしまうんですから面白い話だなあ・・と。 編集長 共通して言えるのは、お２人ともアドバイスをと 大家さんを連れて行って、営業さんに会わせたり りあえずは素直に取り入れて、実践されている。 しています。 効果がなかったらやめようと考えていたとは思い 編集長 大家さんを連れていくんですか？ ますが（笑）、とりあえず、ちゃんと実践したと 鈴 木 はい。現地で知合いの大家さんも連れて行って一 ころが勝因なんじゃないかと思いますね。 同に会して飲むようにしています。そうすると、 兼 島 大したコストがかからないことは全てやらない 大家さんと大家さんをサポートする職業の人と仲 と！僕の場合は本当に空室がいっぱいあったの 介営業の人という組み合わせになるので、仲介営 で、お金のかからないことはリストにして片っ端 業さんもメリットがあるし、大家さんも当然メ から全部しました。 リットがある、と。 編集長 なんだか人脈術の本に出てきそうな話ですよね。 （笑） 鈴 木 来た人が不愉快にならないように、何か得るも 西山雄一氏の「ＵＳＰワークショップ」の効果 のがあるようにするのが一番いいと思っている 編集長 西山さんのＵＳＰについてお聞きしたいのです ので、そうなるように、関係作りは心がけてい が。メールでやりとりしていただいたのはどうで ます。 したか？ 編集長 すごいですよね、勉強になりました。なかなか誘 兼 島 最終的に、僕が気づかないＵＳＰを気づかせて えないとか、誘っても来てくれないという大家さ くれました。ターゲットを変えたんですね。そ んは、その前の段階がまずいんでしょうね。なん れまでは転勤者を狙っていたのですが、新婚さ か怒られそうって思っちゃうとついてきてくれな んの方がいいんじゃないか、ということに気づ いと思うし。 いたんです。 鈴 木 そうだと思います。 編集長 確か、西山さんの考案したＵＳＰは、立地でした よね？ TOP 6 2011.2 特集 空室武者修行、その後 ... 兼 島 お屋敷街、閑静な住宅街ということをもっと売 りにした方がいいんじゃないかとアドバイスい ただきました。それまで自分ではまったく気づ かなかったことだったので目から鱗という感じ で、そのＵＳＰを全面に出すとなると、転勤者 より新婚さんということで、募集戦略を切り替 えたのです。 編集長 結果はどうでしたか？ 兼 島 バッチリ的中です！今の入居者は、ほとんど新婚 さんです。地元に住んでいて、今度結婚するから 家を借りるって人なんですね。 編集長 おー！！！効果絶大ですね。 兼 島 こどもが近々産まれるような世帯は、入居期間も 長くなるじゃないですか。小学校も徒歩 5 分の ところにありますし、物件の裏が保育園、徒歩 3 分位のところにも別の保育園もあって、目の前に 公園もありますので、本当に新婚さん向きだった のです。 編集長 いい売りどころがあるのに、長いこと気付かな かったのはちょっともったいなかったですよね。 兼 島 そうなんですよ。本当にターゲット選定は大切だ と思いました。過去に男性１人入居が 2 回あった んですけど、結局、両方とも半年という短期で退 去だったのです。ターゲットと違う人に入っても らうと長期入居につながらないので、原状回復費 用・クリーニング費用・広告費、とコストがかかっ てしまう。ＵＳＰでターゲットを明確にするとい うのは、とても大事ですね。 編集長 なるほど。ありがとうございます。 第 2 次モニターさんへのアドバイス 編集長 実は、空室モニターの第２次募集ををしようと 思っています。次の空室モニターさんに、先輩モ ニターとして、一言お願いします。 兼 島 将来わからないですけど、現時点では、その人が やる気になれば、空室は必ず満室に近付くと思い ます。知識的なことはセミナーなどへ行けば分か りますし、ノウハウもある程度出尽くしていると 思います。あとはやるかやらないか。また、他の 方もおっしゃっていますが、満室にしたいかどう か、が一番重要で、満室にしたいと思えば満室に なるような気がします。気合いです。 （笑） 鈴 木 こういう新聞をとって、モニターに募集してくる というのは、それなりにやる気のある人だと思い ますので、今までもある程度やってきている人だ と思います。 編集長 確かに何もしていない人は、応募してきた方の中 にはいないですよね。 鈴 木 色々な人からアドバイスしてもらったことを、素 直に聞き入れられるか入れないか。自分のこれま でのやり方が間違っていないとしても、もっと効 率的にショートカットできる道筋を、他の人は 知っているかもしれません。モニター応募は、自 分の考えに凝り固まるのを防止する良い機会だと 思うので、指導されたアドバイスは、疑問に思っ ても試しにやってみるのが一番じゃないかと思い ます。 編集長 次の空室モニターさんは、もうちょっと厳しい感 じにしていこうと思うんですよ。びしびしと ( 笑 ) なので、もしかしたら先輩面して会っていただく ようなことがあるかもしれません。 兼島＆鈴木 それはもう喜んで！（笑） アドバイスを素直に実践し、見事入居率アップを成し遂 げた兼島・鈴木両モニター。お二人の会話からは、今後 の賃貸経営への自信を感じることができました。 第 2 次の空室モニターの募集については、2 月中にメー ルでご案内しますので、 「入居率を改善したい！」 「自分 自分の考えに凝り固まるのを防止する良い機会だと思います、 と第２次モニターに向けてアドバイスする鈴木さん のアパート経営に自信がない」という方は、積極的にご 応募下さい。 TOP 7 2011.2 特集 お部屋探し体験者の覆面座談会 中山さん 柴田さんご夫妻 横浜市在住。駅から徒歩８分、ＳＲＣ構 造、家賃８万２千円 1ＬＤＫにお住まいの ＯＬさん。実家も近いが、一人暮らしをし たくて、オートロックのあるマンションを 探したと言う。しかし、オートロックがあ っても実際問題としてのセキュリティー の甘さに、不安＆不満を感じている。 東京渋谷区３０㎡の 1ＤＫに、カップル で住んでいる柴田さん。ＲＣマンショ ンで家賃は１１万円。結婚を機に、今 年中には広い部屋に引っ越す予定。 いくつか物件をピックアップするのは ご主人の役目だが、内見の際に細 かくチェックするのは奥様担当。 入居者のことは 入居者に訊け！ お部屋探し体験者の 覆面座談会 丸山さん 逗子駅からバスで５分（徒歩だ と３０分くらい）の木造戸建の２ 階部分に家族でお住まいにな っている。横浜市在住。間取り は３ＬＤＫ。家賃は更新の際に値 下げを交渉して現在は１３万２ 千円。内見の際の奥様が感じ たことに、座談会③K 社の女性 陣は大いに同意 年々増え続けるアパートの空室…。そんな中、何をすれば 自分のアパートに入居してくれるのか、また、今の入居者 さんに長期的に住んでもらうにはどうすればいいのか？ と、日々頭を悩ませている大家さんも多いかと思います。 そこで今回は、賃貸のお部屋探しを経験したことのある 方々にお集まりいただき、入居を決めたポイントや、賃貸 住宅に求めるものを語ってもらいました。大家さんが良か れと思ったことが実は…。大家さんにとって耳の痛い話も あるかもしれませんが、入居者目線での本音トークを是非 賃貸経営にお役立て下さい。 飯島さん 横浜市神奈川区にある、軽量鉄骨、家賃６万８ 千円 1Ｋの今のお部屋は、内見２件目で入居を 決めたと言う。「窓にシャッターがあるのが決め 手だった」という飯島さん。サラリーマンの一人 暮らしのため、大家さんとの交流（晩御飯のお すそわけやアパート周り清掃時のあいさつな ど）があったらうれしいなと語る。 エリアはどのように決めましたか？ 柴 職場に近い新築を探しました。 田 編集長 皆さんも職場の近くを探しましたか？ 中 近いというより、便利な所。乗り換えが無い所 山 ところで探しました。 人気の東急東横線沿いのペット 可物件に住むＯＬさん。徒歩６分 と駅から近いが、線路際。木造 のロフトつきアパートで家賃は７ 万円。隣の音が響くのが悩みの 種。自分の部屋の音も下の居 室にうるさくないかと不安に感 じている。オーナーでもある管理 会社の対応が悪く、引っ越しも 考えている。 ＜進行役＞ 編集長 / 満室経営新聞 編集長 エミゾウ / 編集デスク たがそれよりも幹線道路からの距離を重視し 隣家の携帯の振動まで伝わるんです！ 編集長 田中さん ました。騒音の問題が気になったので。 編集長 音の問題は、外の音と生活音と２種類あると 思いますが、どちらが気になりますか？ 一同（飯島さん以外）生活音が気になります。 飯 島 バイクなどはかなり大きな音がしますし、幹線 道路の場合は１日中音がします。また、防犯上 の観点も含んでいて。窓や玄関から室内を見 飯 島 僕の場合はエリア（駅）も条件としてありまし られるのが嫌なんですよね。 ＴＯＰ 8 2011.2 田 中 特集 お部屋探し体験者の覆面座談会 私は生活音の方が気になりますね。下にいる 柴 見に行く物件は僕が最初決めるのですが、実 田 ときはそれほどでもないのですが、ロフトにい 際に現地に着いたら彼女の方が細かくチェッ るときは気になります。隣の方もその時ロフト クします。バスマットを置く場所が廊下だと嫌 にいたのか、携帯のマナーモードの振動が伝 だなとか。きちんと脱衣所も欲しいと。 わるんです。 一 同 えー！？ 田 中 特にクッションフロアではなく、フローリングだ からかもしれません。 男は内部のことはあんまり見てないかも。駅 編集長 やコンビニが近いとか。何となくかっこいいと か（笑） 柴 彼女が納得した物件と言うことは女性に気に 田 入られる要素があると思うんですが、うちの マンションは３５戸くらいあって、入居者はほと んど女性です。 キッチン周りの収納は女性に大人気 柴田(妻) ２口コンロで魚焼き機も付いてます。キッチン の壁面（シンクの後ろ）が天井までの全面収 編集長 お部屋はどのように探しましたか？ 飯 僕はその地区にあるチェーン店系の不動産 ッチンの全面壁面収納は初めて見たので、こ 屋に直接行きました。条件を出して候補を挙 こだ！と思いました。 島 納で、食器や鍋も色々入るので便利です。キ げてもらい、２件内見して決めました。 中 山 私はある程度ネットで相場や間取りを見てか ら、やはりその地域の不動産屋に行きました。 引っ越しシーズンを過ぎてしまった為、物件が モニターフォンは必須アイテム。 少なく気に入る部屋が無かったので、結局時 男女問わず防犯の意識は高い。 期をずらしてもう一度探しました。その際は最 初見せてもらった不動産屋に行きました。 編集長 お部屋探しのこだわりの条件があれば教え て下さい。 ｴﾐｿﾞｳ 内見は皆さんどれ位されましたか？ 田 中 私は４件。 丸 山 僕は２回に分かれていて。最初は８件位見て、 ので、窓にシャッターが付いている今の部屋を いよいよ本格的に引っ越しを決めてから３件 内見してすぐに決めました。 見て決めました。 柴 田 ｴﾐｿﾞｳ 飯 島 設備です。僕の場合は防犯面が気になった 田 中 うちは８件位見ました。 山 私はペットが第一でした。次に東横線沿線で という優先順位です。ただし、家賃も重要な ので、予算に見合う家賃に合わせて、沿線上 内見自体は少ない方もいらっしゃいますが、ネ の駅を下って行ったと言う感じかな。実は線 ットではしっかり見る？ 中 家賃（予算）が第１条件で、次にエリア、最後に 路際にあるんです。音もそれなりにするけど、 その部屋を扱っている不動産屋に行くかは別 帰り道が暗い所よりは、むしろ線路際の方が として、家賃・設備などはネットでしっかりチェ 明るくて良いかと思いました。 ックします。 ｴﾐｿﾞｳ 幹線道路と違い、２４時間音がすると言う訳で ＴＯＰ 9 2011.2 編集長 特集 お部屋探し体験者の覆面座談会 はないですもんね。 ｴﾐｿﾞｳ 皆さんモニターフォンやはり必須条件ですか？ でも、僕の場合富山県に物件を持っているん 女性全員 はい。（女性参加者全員、大きくうなずく） 柴 それなら防犯カメラがあった方が良いんじゃ ですが、北陸本線と言うのが通っていて、深 夜に寝台列車とか結構通るんですよ。これが 田 ないですかね？ きつくて出ていかれた方とかもいるので、同じ 線路際でもどんな列車が通るかにもよるかも 田 中 犯カメラの映像を入居者が見れるわけでは しれませんね。 丸 山 編集長 ないので…。 まずは予算ありきですが、うちは１番は日当た り、２番は水回りのきれいさで選びました。 編集長 同 編集長 すが、モニターフォンはまず第一に欲しい設備 すが、水回りは奥さんの譲れない条件の一つ として、他にこんなものが欲しいと言うものは でした。 ありますか？ 皆さん、日当たり・風通しについてはかなり重 はい。 中 山 田 中 防犯ガラスなどが入ってたら嬉しいですが、 それで家賃が高くなる位なら我慢します。 柴田(妻) 確かに、モニター付きインターフォンがあれ ば、それ以外の防犯設備は妥協するかもし てあるとやっぱり目が行きますか？ 島 セコムが入ってると本当は嬉しいんだけど、難 しいならシールだけでも（笑） じゃあ、日当たり良好！朝日がサンサンと入っ て気持ちが良いです、などとチラシに明記し 飯 防犯について皆さんかなり関心が高いようで 日当たりに関しては夫婦双方の希望条件で 要視されますか？ 一 抑止力になるかもしれないけど、実際には防 れないですね。 そうですね。日当たりもそうですが、チラシに、 設備概要を箇条書きで並べてあるよりは、○ ○完備！と書かれていた方が、同じものでもや はり印象に残ります。 中 山 私はオートロックのマンションというのが第一 条件でした。でも実際住んでみると、意外に 誰でもエントランスに入れちゃう感じがある ので意味が無かったかなぁと。 ｴﾐｿﾞｳ 確かにそれはありますね。更に外部者ではな く、同じマンションの入居者による犯罪などの 事件もありましたからね。 編集長 オートロックではないけど、電子錠（デジタルロ ック）はどうですか？ 中 山 入居者の優先順位は、 広さ ＜ 賃料の安さ 不在時にピッキングに遭わないと言うことと、 自分が自宅にいる時に来訪者の顔が見える 編集長 皆さんが今のお部屋に住んでいるのは、やは ことが大事なので、電子錠プラス、モニター り家賃の問題だと思うのです。例えば２００万 付きインターフォンが欲しいです。 円払えたら別のところに住むわけで。家賃と ＴＯＰ 10 2011.2 特集 お部屋探し体験者の覆面座談会 の兼ね合いで「何か」を妥協していると思うの 編集長 ですが、それを教えて下さい。 田 中 中 山 ミニキッチンです。ファミリーだったら変わって 広さは妥協しますよね。 ｴﾐｿﾞｳ ど、物件ごとに比較がしにくいですよね？広 ともあり、外食やお弁当で済ましてしまうこと さ（貸室面積）はダイレクトに賃料に反映する もあるので。 ので、家賃（予算）と広さだったら、絶対に家 賃（予算）が第一！これは譲れないってところ 収納が少ないことですね。お風呂とトイレ別 なんでしょうね。 大きな収納が取れないことは我慢しました。 では、質問を変えて、「この設備を付けるぐら あと、お風呂とトイレは別でしたが、フルオート いだったら家賃を下げてくれればいいのに」と バスではありません。そこは賃貸なので仕方 思う、ある意味ムダな設備は何ですか？ ないかなぁと。 山 柴 田 干すのが禁止なんです。だったらバルコニーい 日当たりと水回りは譲れず、それを満たした らなかったのにって。その分部屋が広い方が 上で予算内に収めるには、どうしても駅から 良かったなって言う。 予算内で広さと日当たりを優先して、多少の 柴田(妻) 山 珍しいけど、賃貸にはバランスが悪いと言う そういうときは案内した不動産業者からのサ か…。便利だなと感じるよりも、それなら家賃 ゼッションみたいなのはあったんですか？ が安い方がってすぐに頭に浮かびました。 はい、ありました。いい頃合いで、「この家賃で 田 中 結局は使ってないのでそれなら邪魔だし、い の言葉で、他の部分は妥協すると諦めがつき らないと思いました。 後に持ってきたと思うんですが、僕が妥協で ｴﾐｿﾞｳ は、ミニ冷蔵庫よりもシンク下収納の方が良 るのはこのお部屋ぐらいですよ。すぐ決まっち かったですね。 ゃうと思いますよ」って。 編集長 殺し文句のタイミングがうまいなぁ～（笑） 飯 家賃が一番大きい条件だったので、他のもの はどんなことでもある程度は妥協するつもり でいました。部屋もそれぞれなので、一長一 田 中 なっていると良いかもしれませんね。 丸 山 かなぁと。 設備という訳ではないのですが、一人暮らし をしている頃、キッチン部分が変に広いって感 じる部屋はありましたね。それなら居室の方 られないので。。 広さは妥協しました。都内なので仕方が無い 学生さんとかならミニ冷蔵庫で足りるかもし れません。ミニ冷蔵庫か収納か選べるように 短です。全てを見ていたのではなかなか決め 田 田中さんのお部屋は確かミニキッチンでした よね？それでも冷蔵庫は別なんですね。で きなさそうなところを挙げて「それが揃ってい 柴 私の所はミニ冷蔵庫が付いているんですが、 この広さは無いですよ」という囁きが（笑） そ ました。不動産屋の担当者も決め物件を最 島 賃貸なのにミストサウナと床暖房が付いてい る部屋を内見したことがあるんです。確かに 汚さ（築年数による劣化）は妥協しました。 丸 うちは景観優先して、バルコニーに洗濯物を うちは駅からの距離でしょうか。先ほど言った 遠くなってしまいました。一人暮らしの頃は、 編集長 設備は、ここにはコレがあるけどアレが無いな くると思いますが、一人暮らしで帰りが遅いこ は譲れなかったので、そうなると面積的にも 丸 僕は他の媒体で書いたんですが、結構みんな を広くしてくれたら良いのにって。 中 山 私もバルコニーなんですが、狭くて使いにくい ＴＯＰ 11 2011.2 特集 お部屋探し体験者の覆面座談会 なら、いっそ出窓になっていた方が良かったの 丸 山 そうなんです。生花が置いてあって「いらっし ゃいませ」って書いてあるんですけど、そんな にと思いました。 ことよりも収納の扉が空いていて、収納力を アピールしているとかの方が良かったかなと。 花を見てゾッとしてしまったんです！ 編集長 編集長 やかで良くないですか？皆さんどうですか？ いままで部屋の設備などについてお聞きして きましたが、今度は部屋を案内した不動産業 者や、大家さんについてのお話を伺いたいと 思います。まずは、お部屋探しの際に何か感 柴田(妻) 私はいやですね。 中 観葉植物だったらいいけど、花が飾ってある 山 部屋を内見したことが無いので、「何で？」っ じたことなどエピソードはありますか？ 丸 山 て思うかも。 内見した時に、部屋に花が飾ってあることが ありますよね？あれを見てうちの奥さんがゾ 田 中 え？ それはなんで？(笑) 丸 山 なんだか人が死んだみたいだって。 一 同 あー。 ｴﾐｿﾞｳ ではきっと、それは造花ではなく生花だった んですね？ 私も無いほうがいいかなぁ。「存在」を感じちゃ うのが、女性は特にダメなんだと思うんです。 ッとしたと言っていました。 編集長 そうですか～。花が置いてあると明るいし華 気配というか。 丸 山 大家さんの存在を意識しちゃうのかな？大 家さんとの距離感って微妙だと思うんですよ ね。 編集長 「大家さんからのお手紙」が置いてあったらど う思いますか？ ＴＯＰ 12 2011.2 特集 お部屋探し体験者の覆面座談会 中 山 えー！？ ちょっと気持ち悪いかも（笑） 一 同 (笑) 柴 田 僕はたぶん読まないかな。だからプラスマイナ 章が上手というか、誠意が本当に伝わる内容 だったら、また違う印象を持つかもしれません し。また、女性はある程度の距離を保ちたいと 感じるのかもしれませんね。 スでいったら、うーん、どちらでもないかな。 田 中 私も読まないと思います。 飯 島 僕はプラスですね。大家さんの誠意が感じら れたら安心ですよね。 中 山 ｴﾐｿﾞｳ 営業マンの客観的な意見、 正直な意見は好印象 私はマイナスかもしれないです。 では、「大家さんのお手紙」だけじゃなくて、例 編集長 て何か印象に残っていることはありますか？ えば郵便局、病院、銀行、クリーニング店など 地域の情報や営業時間などが乗った周辺マ いますよ、私だったらこの部屋にします」と勧 トなどが添えられていたらどうですか？ められて決めたんです。それが営業っぽい感 田 中 そうですね、そう言ったものと一緒なら、お手 紙も変な抵抗を持たずに読めるかも。 じではなく、自分の友人に勧められているよう な感じを受けて。 飯 島 今思えば、まったく強く営業するタイプの人で はなかったですね。内見中もただ黙って待っ 図面のサイズと共に、どんな設備が付いてい ていてくれていると言うか。ただ、こちらが質 るかなどが書いてあれば、逆に嬉しいです。 問したことには全て即座に答えてくれたので 安心感を持てました。 では皆さんは、どちらかというと物件の概要 や機能の説明は便利に感じるけど、ハートフ 丸 山 僕の場合はけっこうプッシュされたんですけ ルなものを望んでいると言う訳ではないみた ど、プッシュされた内容が納得できるものだ いですね。 ったので説得力があると感じました。あと、僕 がいる前で大家さんに電話を掛けてたりして。 では例えば大家さんが近くに住んでいて、煮 いま入居してくれたら（大家さんは）こうしてく 物を多く作ったからどうぞ、なんていって持っ れそうですよ、と。 てきてくれたらどうですか？ 飯 島 うわぁ～、それはありがたいですね！ 一 同 (笑) ｴﾐｿﾞｳ 私は自分と同じ位の年齢の女性担当者が連 設備や窓のサイズなどが書かれているプリン そういった情報があるととても助かります。 編集長 中 れて行ってくれたんですが、「ここがいいと思 山 山 田 ップや、家でじっくり読めるように、その部屋の 中 丸 お部屋探しをしている際に不動産業者につい 男性の一人暮らしだからじゃないですか？ （笑） ハートフルな対応は大家さんの力量が問わ れるかもしれませんね。お手紙にしたって、文 編集長 大家さんに？ 目の前で？ なるほどね。 ｴﾐｿﾞｳ その交渉の場を見ることができたんですね。 まぁ、あえて見せたと言うか。 丸 山 それをやられたら申し訳ないと言うか。もう入 るしかないなって（笑） 柴 田 僕が印象に残っているのは、担当者が若いお 兄ちゃんだったんですけど、家賃が予算よりち ＴＯＰ 13 2011.2 特集 お部屋探し体験者の覆面座談会 ょっと高いことで悩んでいたら、「１回飲みに行 くのを我慢したらいけますよ」と言われ、それ 初期費用が抑えられることは 重要ポイントです でカチンときました。 編集長 最後に大家さんに求めるものってあります 編集長 男性・女性どちらの担当者がいいですか？ 女性全員 女性がいいですね。 飯 機転が利くというか、こちらの考えることを見 てくれるのはいいですね。１週間も２週間も同 越して発言してくれる人ならどちらでもいい じ所にゴミが落ちているより、僕は大家さんが ですね。例えば僕の場合、「この家賃なら大 こまめに見回ってくれる方が良いです。 島 学生が頑張れば入ってきちゃいますよ」と言 か？ 飯 丸 島 山 われたんです。やり取りの中で、騒がしいのは 大家さんがアパートの周りをこまめに掃除し 必要以上に植栽の手入れをするくらいなら、 管理費を下げて欲しいと思うこともあります 苦手、というのを察してくれている気がしまし が、以前僕が住んでいたところの大家さんは た。 入居者との距離感を取るのが上手な人でし あと、悪いことも先にきちんと言ってくれた方 た。作業服を着ていて、業者さんだと思い挨 がいいです。「虫とかってどうですか？」って 拶したら、「この物件、実は僕が持ってるんだ 聞いた時に「正直、出るんですよ」と。更に「で けどね。ありがとうね」と話して、さっとまた作 も、ちゃんと消毒処理はしているんですよ」と 業に入られて。変にアピールすることなく淡々 いう回答だったので逆に安心したと言うか。 と掃除されていたんで、こんな大家さんなら 安心だなぁと感じました。 丸 山 僕も性別はどちらでも構わないんですが、気 に入ってない物件を推してくる人は困ります 田 中 たことは無いかもしれません。 ね。気に入っていないことを察してくれてない からだと思いますが。 編集長 私は、大家さんはこうあって欲しいって意識し 中 山 丸山さんのところのその大家さんみたいな方 この物件ちょっと良いな」と思っているときに、 ならいいですけど、どちらかというと連絡事項 背中を押してくれるのは効果がかなりあるけ などは管理会社から頂いた方がいいですね。 ど、その人の気持ちを見誤ってはいけないで 田 中 すね。 そうですね。大家さんがというより、トラブル の時に、管理会社がどう対応してくれるか、と いうことのほうが気になります。 飯 島 うちの場合はトラブルがあった際には、大家 さん自身がその修理に立ち会ってくれるので 僕はそれが安心ですけどね。 田 中 洗濯機防水パンから水が溢れてきたことが あって、それをオーナーでもある管理会社に 言ったら「実費です」って言われたんです。そ の後も同じことがあったんですけど、また実 費だと言われると思って友人に頼みました。 ＴＯＰ 14 2011.2 特集 お部屋探し体験者の覆面座談会 編集長 反応を見ていると、男性はそれほどでもない け ど、女性はあまり大家さんの存在が見え ないほうが良さそうですね。内見の時のお話 もそうでしたし。 丸 山 誠意も大切かもしれないですけど、やっぱり 大家さんに求めるものは、初期費用の減額で す。 田 中 私もさっき話した水漏れの件で引っ越したい んですけど、初期費用があるから躊躇してし まうんですよね。 編集長 結構入居者さんって部屋のトラブルを言わな 丸 山 いんですね。 田 中 敷金はわかるけど、礼金はやっぱり納得がい かないですよね。「大家さんに取られるお金」 言わずにストレスが蓄積されて、我慢できな っていうイメージがあります。礼金で取られる くなったころに退去したくなるのかも。 よりも家賃に乗っていた方が、うっかり契約し ちゃうかも（笑） 編集長 大家さんから年賀状が来たらどうですか？ 飯 島 僕は好印象ですね。 丸 山 僕もプラスかなぁ。 引っ越しって何かとお金がかかるイメージが あるので、初期費用にどうしても目がいっちゃ うんですよね。例えば、「礼金を無くしてくれ」 という入居者の希望を見越して、礼金分が家 女性全員 うーん。（考え込む） 編集長 では大家さんからお歳暮が来るっていうの 月分チラシに書いてあって、内見の際に仲介 は？ 担当者が目の前で大家さんに電話して「礼 賃に上乗せされてたとします。更に礼金が１ヵ 金ゼロになりました」って言われたら騙されち 柴 田 困っちゃうかなぁ。 田 中 値が張るものじゃなくても悪いなぁと感じちゃ るほうとしてはこんなことあんまり言っちゃマ うかな。 ズイな（笑） 中 山 お返しをしなきゃ！って、思っちゃいますね。 丸 山 お歳暮じゃなくて、田舎から送ってきたと言っ ゃうなぁ。サプライズ感がありますもんね。借り 編集長 皆さん、貴重なご意見をありがとうございまし た。大家さんもこの記事を参考に、住みやす てミカンをもらったことがありましたけど、そ い賃貸住宅の提供を考えてくれると思います よ、きっと（笑） れは別に嫌ではなかったです。 編集長 じゃあ誕生日プレゼント！ って聞こうと思った けどこの流れだとマイナスイメージですね （笑） バースデーカードぐらいならどうです か？ 一 同 それはちょっと（笑） ＴＯＰ 15 2011.2 特集 全国ブロック別 賃貸営業マンの本音インタビュー 満室大家さんと、空室大家さんの二極化が進んでいるといわれている中、 お部屋探しをしている方々が本当に求めているものは何かを知ることは、 空室対策において、必須要件となっています。 ですが「どんな物件に、お客さんをつれてきやすいのか？」 「入居決定の決め手となるアイテムは？」などについて、 大家さんと入居者との間には意外なギャップがあるものです。 そこで、空室対策特集の第３弾として、入居者の生の声を直接 聞くことが出来る、現場のプロに賃貸付けの本音を伺いました。 北海道 札幌市・株式会社三光不動産 岡貢社長 札幌全域・近郊をカバー。書籍では、場所・対象・経済状況に左右されない満室経営術を紹介。 http://www.apaman-sanko.jp/ ◆札幌市内の賃貸市況 こちらも例外ではなく、賃料の低下が目立ってきました。 中央区のすすきの周辺が特に激しく、築１５年以上経過した ◆好まれる内装デザイン アクセントクロス（壁の一面、また は一部分を他とは異なった柄の壁紙 物件は苦戦を強いられています。その中でもファミリー物 にすること）が札幌でも流行ってお 件は決まりが良く、退去も少ないのですが、ワンルームや細 り、若い入居者を中心に好まれてい 長いタイプの１ＤＫのアパートは競争力が弱まっていると言 ます。年配のオーナー様は毛嫌いさ えます。 れることが多いのですが、 「アパート ところが新築については堅調です。供給される新築物件 の入居者は１８歳から、高くても４０ の設備は、既存のものと圧倒的な違いがあり、同じ間取り・広 歳であるので、センスが違って当然 さであれば５千円程度は高い家賃でも入居付けができてい ですよ」 と説得に努めています。 る状況です。 ◆人気はカラーモニターホン。防犯に対する 意識は非常に高い。 ◆空室対策にお困りの大家さんが取るべき 行動は？ 書籍にも書かせていただきましたが、 「反応はどれくらい 設備で人気があるのは、カラーモニターホンです。女性を あったか？」 「内見数は？」 「成約率は？」という数値を、毎週・ 中心に防犯に対する意識は非常に高く、アピールしやすい設 毎月のサイクルの中で確認していくことが大切です。オー 備だと言えます。札幌市内の業者は工賃も安めのところが ナー様からの、このような問い合わせに嫌な顔をするような 多いので、取付費込みで２． ３万円でオーナー様に提供がで 管理会社は、本来の管理業務を果たしているとは言えません きています。家賃帯が安い物件であっても必須と言えるの ね。 （笑） ではないでしょうか。 TOP 16 2011.2 特集 全国ブロック別 賃貸営業マンの本音インタビュー 栃木県 宇都宮市・ミニミニ宇都宮北店 川島麻悠子さん、 野中慎司さん 新築・築浅、 ペット可、 リノベ物件など豊富な物件種類が特徴 http://minimini.jp/h/shop/utsunomiyakita-shop/shop_info/index.html ◆効果のあるアイテム ・ 追い焚き給湯器 ファミリー物件 ・ ウォッシュレット 安い投資で効果があるので、ここ数年つける大家さんが多 くなってきている。 ・ ガスコンロが付いている物件が人気。電気コンロを嫌う お客様がいる。 ・ 冷蔵庫置き場は必須。冷蔵庫の置くスペースがないと、自 分の部屋に置かなくてはならなくなり、それを嫌う人は結 構多い。 ◆生活保護の人の増加に伴う影響 繁忙期 （２月から４月） の変化はないが、生活保護を受けた 方の部屋探しや初期費用をできるだけ少なく部屋探しをす る人が、 年末に多くなっている。 ・リモコン付照明 直接の原因かはわからないが、照明器具をリモコン付の照 明にしたところ、 付けた翌日に入居が決まったことも。 ◆フリーレントなどを取り入れて初期費用を 極端に落とす 最近決まり易い物件でいえば、入居者の初期費用を極端に おとしている物件がご時勢に合っていて決まりやすい。と にかく最近は初期費用が出せない部屋探しの方が増えてい る。また、家賃の指値（値下げ要求）をする人が、増えてきて いる。 生活保護の単身者 家賃予算は３万８１００円（宇都宮 市） 。 ◆トラブルの少ない大家さんが好まれる 滞納など、何かトラブルがあったときに、何でも管理会社 に責任を押し付ける大家さんは、業者としても結局避ける傾 向になり、客付けの頻度は落ちてくると思います。そういう 大家さんの物件は、原状回復費・敷金清算のときなどに入居 者さんと大家さんとの間で板ばさみになり、苦労することも 多いからです。そういった問題に直面した時も、うまく融通 してくれる大家さんはやはり安心感があり、客付けの頻度も 上がってくると思います。 埼玉県 久喜市・ベルデホーム株式会社 熊切管理課長、 営業スタッフの皆さま 管理戸数１３００室のベルデホーム http://www.verdehome.jp/ ◆賃貸市場全体の最近の傾向 駅前店舗でもでも飛び込みよりネットから ・ 駅前店舗にも関わらずネット掲載物件からの反響来客が 大多数になってきている。 ・ 飛び込みで希望を言って物件を探すお客様が減ってきた。 ・ 初めから物件を絞ってきているので営業担当側でのお勧 め誘導が弱くなっている。 ・ 近県に住む学生は、今までならアパートを借りてくれたが1 時間以上の距離でも通学するようになって学生客が減った。 ・ 法人契約のお客様でも賃料、初期費用共に低めに抑える事 が増えた。 ・ 以前よりも敷金、 礼金、 賃料を交渉される事が増えた。 TOP 17 2011.2 特集 全国ブロック別 賃貸営業マンの本音インタビュー ◆ 「一緒になって頑張る」という姿勢の大家 さん、 こちらも力が入ります。 ◆人気の間取り＆設備、 決まりやすい物件 ・ 物件の室内、共用部の清掃が行き届いている事が基本中の 基本。 ・１R、１Kタイプでは電熱コンロからIHコンロ、インターホ ンからモニターホンへの変更が標準になってきているの で交換していない物件は敬遠されやすい。 ・ 洗浄機付き便座は新品は好まれるが、古いものは嫌がられ るので数年したら交換が検討要。 ・ 学生の親御さんはオートロック物件を希望する事が多い。 ・ 室内の収納式物干し （ホシ姫様） が好評。 ・ 部屋のタイプでは２LDKタイプが希望として一番多い。 ・ メゾネットや戸建物件の人気が高い。 ・ 地域的にバストイレ別物件が多く、バストイレ一緒の物件 ・ 連絡がつかないだけで無く折り返しも無いオーナー様は 困ります。 （空室時・入居時） ・ 良い事ばかり言って入り込む業者もいますが、おいしい話 にはご注意です。 ・ 賃料や設備変更をして頂いたにも関わらず、空きが決まらな い状況が不動産会社のスタッフとしてはかなり辛いです。 ・ メールでやり取りできるオーナー様は報連相しやすいの でありがたいです。 ・ 共用清掃や空き部屋の清掃をオーナー様ご自身でされる と不思議と成約が早まります。 ・ オーナー様に「一緒になって頑張る」と言う姿勢を見せら は賃料下げで対抗している。 ・ 築古のファミリー物件ではLDK又は全室洋室への変更、 エアコン設置、追い焚き等設備の変更をして成約に至っ ている。 ・ ペット可物件は、本格的なペット専用設計物件は需要があ るが、単なる「ペット可」としただけの物件では、それほど 成約に結びついていない。 れると更に力が入ります。 物件の現状を分析し、 改善して価値を上げるのが私共の仕 事です。 周辺相場や他物件の情報、ご自分の所有物件の現状をしっ かりと把握して頂く事が重要となります。 もちろん業者の立場では当然ですが、オーナー様におかれ ましても 「満室経営新聞」 等の情報紙、ネットやブログの情報 等でアンテナを張って頂き、良いと思った事を担当者に逆提 案する事も意義があると思います。 状況によっては、値下げや設備に出費して頂く事でご希望 通りいかない事があると思いますが、業者の側からは物件の 長所を伸ばし、 短所を少なくする提案が出てくるはずです。 一日も早く満室稼働できるよう願う気持ちと、努力する事 はオーナー様と一緒ですので気合を入れて空室を埋めてい きます。 東京都 三鷹市・ハウスクリエイト有限会社 大川克彦社長 ＪＲ中央線と京王線を縦に結ぶエリアをカバー http://www.house-create.com/ ◆最新トレンドアイテム これらは「入居者が絶対条件と考える設備」 （全国賃貸新 聞）としても発表されている、アイテムが必須だと言えると 思います。 ＊単身向け ・ 照明器具(スタンドタイプ) ・ 室内物干し ・ バイク置場無料 ・ 室内物干し(お子様がいる、 いないにかかわらず) ＊ファミリー ・ 玄関のセンサー付ライト ・ 小さなお子様いる場合、 ＣＡＴＶ ・ 特にベビーカーをお持ちの方には、最新ではありません がエレベーターは必須 TOP 18 2011.2 特集 全国ブロック別 賃貸営業マンの本音インタビュー ◆入居者の傾向 ◆大家さんについて ＊学生さんの部屋探し ＊ＧＯＯＤな大家さん ・ 賃 料 や 入 居 の 時 期 に つ い て 交 渉 が 増 え た。 (北海道などと同様、秋口に申込をして賃料発生は３月 下旬からなど) ・ 賃料３０００円まで値下げ可、更新料なし、契約期間３ 年などあらかじめ賃貸条件などに幅を持たせてくれる。 ・ 客付け会社の意見を聞き入れ、少しでも反映してくれ ・ 賃料だけではなく初期費用と更新料を含めた４年間、 も しくは２年間の総支払額で考える。 る。 ・ スタッフにも気遣いをしてくれる。 ・ 家賃が安いだけでは決まらない。 ＊ＢＡＤな大家さん ＊ファミリー ・ 自分の判断で勝手にニーズを満たしていないリフォー ・ 広さより賃料などの条件が優先 ムをして、 客付けが遅いと文句を言う。 ・ 私に対する態度とスタッフに対する態度が異なる。 ◆業者から見て決まりやすい物件 ・ 入居者ニーズの変化に対応できている物件 ・ 細かなところに目が行き届いている物件 ・ 何かひとつだけでも特徴がある物件 神奈川県 川崎市・株式会社ストーンズ 細山 勝紀社長 シェアハウスの実績も豊富な賃貸管理会社 http://www.stone-s.co.jp/ ◆賃貸市場全体の最近の傾向 ・ 繁忙期の期間が１１月からというイメージになってきまし ・ １階の部屋は、防犯面か ら 男 性 で も 決 まら な く なってきています。 た。学生の入試形態が変わってきたことが原因かもしれ ・ 周 辺 環 境 に も よりま す ません。１１月・１２月に入居申込をして３月１日入居希 が、１ＬＤＫ・２ＬＤＫ物 望というお客様も増えました。かなりの先行申込ですが、 件の空室期間は短いで オーナーさん自身の経営状況を加味して判断しなくては す。 絶 対 数 が 少 な い 一 ならなくなってきています。 方で、需要が増加してい ・ 木造アパート物件はよほど音に気をつけた構造でも、お客 様のイメージが先行されて敬遠されやすくなっています。 一方で同じ木造でもテラスハウスや戸建は相変わらず人 気です。 ・ 築２０年以上の木造・軽鉄物件（１Ｋ・ワンルーム・２ＤＫ） るのが原因だと思われま す。 ・ 社会の流れ的に、初期費 用を抑えたいお客様が著 しく増えています。当社管理物件でも需要に合わせて初 はリノベーションをしていないと、類似物件が周辺に多 期費用を下げていくようにオーナーさんにお話していま く、競争が激しいので成約は厳しいですね。特に水回りの す。 リフォームをしていかないと賃料を下げても決まらない ケースが増えています。 ・ 風呂とトイレが一緒の低価格帯物件は、社会人需要よりも 学生需要がはるかに多く、繁忙期にならないと成約が厳し ◆１～２ＬＤＫが人気。成約しづらい部屋は モデルルームに。 いです。今の時期にどれだけお客様への露出を増やすか、 ・ オートロック、 浴室乾燥機は必須になってきています。 内見数を増やすかが勝負でしょう。 ・ １ＬＤＫ、２ＬＤＫの絶対数が少ないので希少価値があり ・ 一時期はやった一面だけビビッドなクロスを張る手法も 成約しやすいですが、その際もＬＤＫの位置がベランダに さして効果がなく、 風呂・トイレをセパレートする工事も費 対してどの程度接しているかが、成約率アップのポイント 用がかさみ、費用を回収するのに時間がかかるという理由 になってきています。 でリフォームに踏み切れないオーナー様が多いです。 TOP 19 2011.2 特集 全国ブロック別 賃貸営業マンの本音インタビュー ・ 成約しづらい物件をモデルルーム化して生活イメージを ・ メールだけの大家さんとは言葉のニュアンスなどを伝え るのが難しく、コミュニケーションがとりにくいので相談 つけるようにすると、内見数に対する成約率が上がってき のしにくさを感じます。わがままを言ってしまうと早急 ています。 に連絡が取りたい際にメールを打つとなると時間がかか るので･･･。できれば携帯でお話ができるほうがありがた ◆コミュニケーションは大事。あとはやはり 「人柄」 です。 ・ 頻繁にコミュニケーションをとっているオーナーさんの いです。夜分の場合はメールでもしかたがないと思いま すが、日中や緊急の際には電話でお話ができたほうが助か りますね。 ・ 審査の際に本籍がわかる書類 （住民票） を持っておくと、万 が一夜逃げなどのトラブルがあっても、弁護士さんに頼め 物件はどうしても優先的になってしまいますね。人柄の ば次の引越し先を確認することができるので安心です。 良い方なら尚更です。この人の笑顔が見たいとか、褒めら もちろん夜逃げされるような人を入居させないのが一番 れたいとか、単純にそういう気持ちが優先的にしてしまい ですが･･･。 ます。本当は平等にしなくてはいけないのですが･･･ 愛知県 名古屋市・株式会社東海会館 野田直希専務、 栄店 御器所店各支店長 幅広いコンサルティングも行う老舗不動産会社 http://www.1tokai.jp/honbu/ ◆最新トレンドアイテム 地デジ対応、ネット対応は必須設備と言えます。また女性 に受けがいいのはシャンプードレッサー、2口キッチン、オー トロックなどです。その他では浴室乾燥機や家具家電付も 人気が出てきています。 ◆入居者の傾向 ２極化がさらに進み、またこの１～２年で大きく変わりま した。単身を例に挙げれば上は８万円台、下は３～４万円で 決まっており、中間の５～６万円の物件は決まらない傾向が ◆繁忙期の変化 動きが速くかつ早くなってきています。これも２年前く あります。６～８万円で選ぶ方の多くはお勤めの会社から らいからですが、以前では１～４月の繁忙期が今では１２、 手当てが出ており、 個人での負担は３～４万円です。 １、２月となっています。迅速な空室対策が必要に迫られて 全体の客数の減少により、来店数が減っていますが、逆に 反響数 （ネットを見て問合せが来る） は増えています。 おります。待ったなしです。待ち人は来ません。 ３月末での退去の部屋が４月上旬入居とはいかなくなっ 客層は若い人が多く、必要性の高い人しか成約に至りませ てきています。というのは、数年前までは人気の物件であれ ん。以前は１人暮らしがしたいという動機で来られる方も ば空き予定のまま決まることもありましたが、今では空室が いましたが、 今では若い方の実家での生活が増えました。 多く、事前に見られるところで決めてしまうからです。さら 法人のお客さんが著しく減っています。 に、現場の営業マンは日々、物件情報をネットに載せる業務 インターネットを使って多くの情報を集めてから来店さ に追われており、繁忙期の真っ最中に退去後の部屋を見に行 れるため、ほぼ当たりがついた状態で実際に部屋を見て、値 く時間を取るのは非常に困難です。載せる情報の善し悪し 段交渉がかかります。物件の立地・築年数・利便性・室内設備・ で反響率・成約率が決まるといっても過言ではないほどネッ 共用設備・サービスなどの条件を検討してから賃料を見るの トの力は強大です。１０～１１月までに情報収集し、ネット ではなく、 （ネットの検索画面を見てもわかるように）一番に に情報を載せる準備があってこそ、 繁忙期を戦えるのです。 賃料条件の縛りがあり、その後にあったらいいなというレベ ルで他の設備条件などを選ばれます。 TOP 20 2011.2 特集 全国ブロック別 賃貸営業マンの本音インタビュー ◆入居者の希望 賃料や初期費用が安い物件を望まれています。トレンド もうひとつ仮に、近隣にある物件すべての家賃をゼロ円で 固定したとしたら、決まる物件は 「新しいものから」 、 「好立地 のものから」 、 「設備が充実しているものから」という条件の アイテムの中でも「これがあるから決まる」というものはま 他に「おしゃれなものから」であったり、 「雰囲気のいいもの ずなく、設備に関してはトータルで揃っているものが好まれ から」などとこだわりのニーズが出てくると思います。つま ます。それよりも優先されるのが賃料です。高い賃料で探 り、ハードがある程度固められ、賃料条件も飽和状態にさし している方でも先に述べたように個人での負担は高いもの かかった先にはソフト面 （色、香、温度、音など） が成否の分か ではありません。 れ目になると考えます。 ◆今のニーズはずばり “安さ” ◆大家さんについて 今の入居者のニーズは安さです。安さと一言でいっても ２極化が進んでいると感じます。満室大家と空室大家の 相対的ですが、競合物件を比べたときに何が決め手となるか 差が大きくなっており、時流を早く読んでいるオーナー様は というより安い方が決まるということです。競合を寄せ付 打つ手が早く常に高い入居率を保っています。 けない差別化物件があるとしたら、それは動かせない条件に あたる好立地や新築といったもので、それ以外は安さが優先 されると思います。仮に築２０年の物件で室内フルリフォー ムを３００万円レベルでかけたとしても新築には勝てず賃 料で１万円は差をつけないと決まらないでしょう。 石川県 金沢市・有限会社高山不動産 高山修一社長 金沢の賃貸、不動産情報を多数掲載 http://www.takayama-f.co.jp/ ◆学生とファミリーのお部屋探しの違い 最近の学生は、業者回遊傾向が減ったと感じます。当社１ 社だけご来店で申込み頂くケースが増えたということです。 今年変えたことは「インターネット無料物件を増やした」 「大 学別に特集HPを作り安心感を与える活動をした」ことです。 月４万円の予算のお客様が、 「家賃＋共益費＝４万円」⇒「家 賃＋共益費＋ネット代＝４万円」 に月額意識が変わりました。 一方、ファミリーの場合は依然として複数の業者をまわり ます。なおかつ、ファミリーは夫婦で意見がまとまっていな 「お客様の希望に応える」ではなく、 「お客様が想定もしな いケースが多いです。そのため、最初の仕事は希望条件のヒ かった要望に応える」事が出来る貴重なツールの一つがデザ ヤリング、条件の整理になります。お客様の要望を先に気付 インだと思います。まだ綺麗なのにデザインだけの為にク いて提案するスキルが求められます。 ロスや床を張り替えるのは勿体ない思われる大家さんの方 が多かもしれませんね。他がやらないからこそ、物件を差別 ◆設備よりデザインが重要 大家さんの入居対策というと設備の増強が思い浮かびま すが、学生、ファミリーに共通して重視されるのは 「デザイン」 化できるチャンスです。 ◆ 「連絡が取れる」 「判断が早い」 大家さん です。初めからデザインを希望するお客様はまずいません 繁忙期はどの不動産屋でも毎日毎日、部屋探しのお客様と が、最終的には内装センスの良い物件を決める傾向にありま いろんな交渉事がでてきます。その時にいつでも連絡が取 す。 れて、かつ速やかに答えを出してくれる大家さんの物件は安 心して仲介できますね。 TOP 21 [ PR ] 現在の『管理』に満足していますか？ 田園都市線に強い賃貸管理会社 は、 空室の困った。滞納の困った。など多くの困った。にお答えします！！ ストーンズの管理、7つのポイント その壱：お部屋のリフォーム費や エアコン・給湯器等の修理費・交換費が無料！ ストーンズ管理には内装修繕ゼロ特約と設備修繕ゼロ特約という2大特約があり、これを両方 付加しますとオーナー様の修繕費は一切かかりません。 その弐：全管理物件の平均稼働率は97％以上です！ 一般の賃貸管理会社は自社で客付けし、入居者とオーナーからの手数料を収入の柱としてお ります。よって、より多くの手数料収入を上げる為に自社単独で客付 けしようとしますが、 賃貸管理専門会社ストーンズは下記のような方法で、多くの客付け会社に情報を提供し早期 の空室解消に動きます。 その参：一般仲介会社に特別業務費を支払って成約を促します！ 弊社の入居者募集活動は直営店・フランチャイズ店を利用した客付け業務にとどまらず、一 般仲介会社に特別業務費を支払って成約を促すなど、客付け業者を最大限に利用し高い稼働 率を維持しています。 その四：家賃滞納はストーンズが保証します！ 賃貸契約の保証人は身内であってもその保証意識が低く、実効性に疑問があります。ストー ンズ管理物件は原則すべての契約(※1)でストーンズの保証会社が連帯保証しますので、家賃 は100％保証されます。 その五：滞納回収率は99％です！ ストーンズには、グループ会社に家賃保証会社があり滞納回収業務も同社に依頼しています。 よって、滞納回収のプロがストーンズの管理物件を専門に滞納回収を行いますので、万が一 悪質滞納者が入居していても合法的に滞納回収もしくは明け渡しを促します。 その六：すべての賃貸契約は定期借家契約で行います！ 一般的に短期間の契約に使われるのが定期借家契約ですが、ストーンズでは不良入居者を排 除出来るので、原則すべての契約(※1)で定期借家契約を利用しています。 ※1.上場企業などが 借主となる法人契約で、一部定期借家契約および保証会社の保証を行わない場合があります。 その七：365日24時間管理です！ ストーンズでは営業時間後も365日24時間入居者様からの問い合わせを受け付けられる体制 を整えています。 詳しい資料、管理･募集のご相談は営業課 木原･清水･雨宮まで ストーンズ で検索！ 携帯からのお問合わせは→ 川崎市高津区二子5-9-1 TEL:044-865-0055 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム ＴＯＰ 23 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム 国際税理士が語る海外満喫ガイド （サラリーマンの方で、給与以外の所得が年間２０万円以下の 海外不動産投資・海外移住の税務 Q&A（Part４） 場合には申告不要となりますが、医療費控除などを受けるた め、確定申告をする場合には２０万円以下であっても申告が 今回も前回までに引き続き、「初心者のための 海外不動 必要となります。） 産投資・海外移住のゼイム Ｑ＆Ａ」と題して、読者の方からの なお、申告漏れの場合にはペナルティーが課せられますが、 ご質問にお答えしていきたいと思います。 自主的に申告した場合には、ペナルティーが免除・軽減されま ▼先日、税務署から、海外送金に関する「お尋ね」が届 すので、自主的に申告されることをお勧めします。 内容 税率 自主申告 の場合 ①延滞税 法定納期限までに 納税しない場合 14.6％ 免除なし ②過少申 告加算税 修正申告の場合 10～15％ 免除 ③無申告 加算税 期限後申告の場合 15～20％ 5％に軽減 ④重加算 税 仮装隠ぺいの場合 （②、③に代えて） 35～40％ 免除なし きました。1998 年の外為法改正以降、海外送金は自由 に行えるものと思っていましたので、税務署からの「お尋 ね」に驚いています。今回の「お尋ね」に対して、どの様に 対応したら良いのかアドバイスをお願いできればと思い ます。 最近、海外送金に関する「お尋ね」についてのご相談が多く 寄せられています。海外送金自体は自由に行うことができま すが、日本の居住者である限り、海外での所得についても申 告納税義務がありますので、申告していない所得があれば追 徴課税されることになります。まずは、海外送金に関する制度 （外為法）について見ていきましょう。 海外送金 制度の 内容 報告の 対象 海外送金につい て、金融機関が税 務当局に報告義 務（「国外送金等 調書」） 100 万円超 (2009 年 4 月～) きく変わりました。2010 年、日本政府は、タックス・ヘイブン諸 ハンド・ キャリー 海外口座の 残高 現金等の持 ち出し・持ち 込みについ て、通関の際 に税関へ申 告義務 海外口座の 残高又は決 済について、 日銀へ報告 義務 100 万円超 2008 年秋のリーマン・ショック以降、国際税務の流れも大 国と情報交換に関する租税条約の締結・強化により、海外口 座の情報を正式ルートで入手できるようになりました。 ■ ケイマン諸島、バミューダに情報提供要請が可能 ■ シンガポールに銀行機密情報等の提供要請が可能 ■ スイス、香港と情報交換が可能 現在、国外資産に関する報告制度の導入が検討されてい 月末残高又 は決済額が 1 億円超 るほか、タックス・アムネスティ（納税者が自主的に国外資産 を税務当局に報告すれば脱税罪等に問わないという政策）に より、捕捉が困難な海外情報を入手しようとする動きもあり 得ますので、今後は、「海外だから大丈夫！」という意識を変え つまり、海外に送金すること自体は自由だけれども、一定 ていく必要があるでしょう。 の金額を超えたものは、税務署などに報告や申告が義務付 けられています、ということです。そのため、1 回の海外送金を 100 万円にして、10 回に分けて、合計 1,000 万円を送金する 方もいらっしゃいます。この場合には、税務署に支払調書の報 告は行われませんが、名寄せや租税条約の情報交換により把 握されることがあります。税務署の関心は、海外で所得が生 じているのか、ゼイキン漏れがあるのかどうか、ということです ので、海外で申告すべき所得がない場合には、正々堂々と対 応しましょう。「お尋ね」は全く怖くはありません。 田邊国際税務事務所・代表税理士 田邊政行 横浜国立大学大学院修了後、サイエンス・セ ミナー企画運営会社を経て、税理士に。 PricewaterhouseCoopers バンコク事務所での 駐在経験を活かした、グローバルな人・もの・お 金の移動に係わる税務コンサルティングを得 意とする。2008 年 7 月、田邊国際税務事務所 を開設。国際相続や海外移住など国際税務に 特化したサービスを展開している。 DVD「資産防衛に有利 今、話題の国際税務節税」好評発売中。 http://www.itax-japan.com/ ＴＯＰ 24 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム 原状回復工事の裏事情 職人をその気にさせる人、させない人 が多くあります。 明らかな気持ちの差は工事の途中で起こるものではなく、そ のスタート時点でのやり取りで決まるものだと思うのです。 ■業界が変われば常識が変わる 私たち原状回復専門業者の通常のお取引先は、アパマン 物件の管理会社さんや昔から大家業をやられている地主さ んです。 これはあくまでも業者側の気持ちなので、参考程度にしてい ただければと思いますが、やはり上から目線で対応されると、 どんな職人さんでも戸惑ってしまいます。 この部屋を一緒に満室になる部屋にしましょうというような この方々との取引においては、当たり前の商習慣があり、こ スタンスで、わからないことは質問して、専門家の意見をしっ のようなＢtoＢの取引においては何の違和感を感じないもので かりと聞く姿勢が、職人さんのやる気を掻き立てるのではない も、その取引先が個人の大家さんの場合、ごく一部の方はご でしょうか 自分の仕事の商習慣をそのまま当てはめて、質問や交渉をさ れる方がいます。それぞれの業界には、それぞれの商習慣が このような気分はどんな仕事にも当てはまるものだと思い あります。いくら仕事を発注する側だといっても、自分の物差 ます。これは拙著で何度も述べていますが、満室経営は関係 しを強固に当てはめようとしても良い関係は構築できません。 業者の協力なくして成し得ないものだと思います。 私たち同業者の多くが、ＢtoＢの取引を中心に考えるのも、商 皆さんはチームリーダーとして、新しいメンバー（新取引先）を 習慣という視点で考えた場合、とても仕事がやりやすいのが 向かい入れる場合には、業者側もどんな人なのか疑心暗鬼な 実情だと思います。当然仕事の発注量も異なります。特別な ところがあることを十分理解した上で、極力相手側のフィール 工事以外は、取引開始時点で打ち合わせした作業仕様に基 ドにおける商習慣で接していただけると、より良い関係が築け づき、坦々と現場をこなしていきます。 るのだと思います。 半面、個人大家さんからの依頼は、ほとんどの場合、現場に 同行して、希望をヒアリングしてから見積書を作成します。 そして見積書を作成したら、一部の人は価格交渉をしてき ます。中にはとても上手く交渉される方もいますが、一番困る のは、その方の常識で一方的に押してくる場合です。 何事もそうですが、人をその気にさせる事って大事なことだ と思います。特に商品販売と違い、役務サービスの場合、その 当事者の気持ちはそのまま商品（この場合現場の仕上がり） に反映されてしまいます。 管理会社さんが発注する仕事に比べ、個人大家さんから発 注される仕事では、気持ちのやり取りが直接的になるので、 ■上下の関係ではなく、 フラットな関係をイメージしよう 私は直接的に工事を行う職人さんではありませんが、どう してもお取引相手との相性とかその人のこちらに対するスタ 本来あってはいけないと思いますが、気持ちの上げ下げがあ るのが本当の部分だと思います。 この辺の微妙な感じをすこし理解して接してもらえると、より 良好な関係が成り立つのではないでしょうか？ ンスなどを考えてしまいます。もう少しわかりやすく言えば、職 人さんの場合、発注者からのスタンスによって、その現場に対 する気持ちの入り方が全く異なってしまうということです。 リメイクアドバイザー・J-REC 神奈川第一支部長 工藤一善 職人さんは基本的に物作りが好きです。その過程では気 持ちを込めて仕事をしているのです。職人さんや工事業者さ んをその気にさせられる人の仕事は、やっていてもとても楽し いのです。ましてやその現場が空室で、気持ちを込めて作業し た結果、工事終了後すぐに入居が決まったなんて聞かされる と、オーナーさんと同じくらい嬉しいものなのです。 半面、全く気分がのらない仕事もあり、このような現場の発 注者の場合、こちらのアドバイスも中々聞いてもらえないこと も多くあるので、気持ち的にも言われたことしかできないこと 総合商社を２年で退社後、プロセールスの世 界で営業力を磨く。平成４年に現在の株式会 社ビッグバンを設立し、原状回復工事専門 業者として営業活動を行う｡自らも大家業を 営み、最近では管理会社を始め､多数の大家 さんから工事依頼のみならず､アパマン経営 の相談も受け、アドバイスや各種講演活動・ 書籍執筆にも力を入れている。また、一般財団法人 日本不動産 コミュニティー 神奈川第一支部長を兼任。 http://www.kudokazuyoshi.com/ 大家検定はこちら⇒http://www.ooyakentei.biz/ ＴＯＰ 25 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム 「賃貸管理クレーム日記」 クマの事件簿 こまった人ですねぇ ・暴力団の方 ・幻覚が見える方 ・ゴミを部屋に溜める方 ・音に敏感すぎて他の居住者を追い出してしまう方 ブログ 「賃貸管理クレーム日記」のクマです。 賃貸管理の仕事をしていて辛いと思う業務の一つに「こま った人」への対応があります。 当然、入居審査をする段階で「こまった人」を入れない様に するのも管理会社の仕事です。自分は長年、賃貸仲介の営 ・他の居住者やテナントとケンカする方 等々、思い出すと結構いるものですが、簡単に言うと「その人 がいると他の人が出て行ってしまう人」が「こまった人」です。 賃貸住宅での「人的トラブル」は、管理会社からの視点で みればよくあることなんです。 業もやっていましたので「嫌な予感がする人」の見極めには敏 感です。いろんな意見があると思いますが、自分は次のような 人には入居審査を厳しくします。 〇審査の事をやたら気にする人 →断られた経験あり 〇入居を急ぐ理由が不明確な人 →退去を迫られて急いでいる 〇自分の住所をおぼえていない人 →転々と引越をしている 〇他の不動産業者の悪口を言っている人 →断られた事を怒っている 〇案内中にタバコを吸って道に投げ捨てる人 →物件の共用部分を汚す可能性あり 〇騒音やトラブルが原因で引越した人 →共同住宅では無い貸家系を勧める場合も要注意。 平成１２年に設けられた「定期借家契約」を利用すると話の 通じる相手なら「再契約をしない」と言う方法で「こまった人」 を契約期間満了で排除する事ができます。 （定期借家契約の成立要件） ①更新が無く期間満了後は建物を明け渡す事を書面で入 居者に認識させる。 ②公正証書等の書面で契約を締結すること。 ③契約終了の１年前から６ヶ月前に契約の終了を通知する こと。 定期借家契約での賃貸契約については、ご利用されてい る管理会社がある場合はご確認頂ければと思います。 但し、いくら定期借家契約で契約期間が終了したといって も、居座っている入居者の家財道具を撤去したり、鍵の交換 をすることは自力救済となり、できません。 こんな方は入居後に滞納・遅延をするだけでなく、ゴミ問題 や隣人とトラブルを起こす可能性があります。 定期借家契約も普通賃貸借契約も「相手が居座ってしま った場合」の追い出しは明渡し訴訟が正しい手続きとなります。 また、「人を見かけで判断しちゃいけない」とは思いますが、 「あなたとは再契約しない」と「正当事由無く」言えるのが、 仲介担当者の成績ノルマ達成が掛かっている時期には担当 「定期借家契約」です。「居座ったりしない不良入居者」対策 の審査が緩くなる事があります。 としてはとても優れた契約方法なのです。 オーナー様としては仲介会社や管理会社の言う通りのデー タでしかわかりませんが、少なくとも申込書のデータを見た上 で「雰囲気はどう？」と確認するのが良いと思います。 担当者が問題ないと感じていれば、はっきりと「まじめそう な方です」とか「問題無いです」と言ってくれますが、自信が無 い場合は「見た目は怖そうだけど、良い人なんです」とか「今 時の若者です」や「こだわりが強い人」みたいな答えが返って きます。その場合は「問題を起こしそうな人なら断って」と言う 姿勢を見せる事が大切です。一度入居してしまってから「こま った人を追い出す」より入居審査で断る方が遥かに簡単な話 なのです。 自分が今まで対応した入居者でレベルの高い「こまった 人」は、 何れにしても、「こまった人」がいる事で他の善良な入居者 が不快な思いをしたり、退去してしまう事が無い様に入居前、 入居後のフォローが重要となる訳です。 プロパティ・コンサルタント .熊切伸英 不動産販売会社で７年間マンション・一戸建販 売を経験。その後、株式会社シー・エフ・ネッツ プロパティーマネジメント事業部マネージャーを 経て、現在は埼玉県久喜市ベルデホーム(株) 店長として活躍。 （保有資格）全米不動産管理協会認定ＣＰＭ・マ ンション管理士・不動産コンサルティング技能 登録・宅地建物取引主任者・管理業務主任 者・AFP・賃貸不動産経営管理士 他 賃貸管理クレーム日記 http://tintaikanri.livedoor.biz/ ＴＯＰ 26 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム 外国人入居のすべてが分かるコラム 外国人の入居審査編 る。また、時間感覚のない国から来ている人もいるし、日本の 習慣に慣れていない人も結構いるので、一概に時間に来なか ったからルーズだとは言えませんが、目安にしてください。 「外国人の入居審査といっても、何を審査すればいいのか わからない。」 面接で質問する内容は、臨機応変にすればよいと思います。 私の場合は「日本に来て何回目の引越しになるか」は必ず確 現在外国人を入居させている大家さんの多くも、何を規準 認します。これは一般賃貸住宅の入居にどれぐらい経験があ にしていいのかわからないまま、入居審査を行っていると思い るかどうかをチェックするため。これを知ることで日本の生活 ます。 マナーについてどの程度の認識があるかを把握することがで 外国人の入居審査のチェックポイントは、家賃の支払能力、 マナー、日本語能力の３つに集約できます。 き、入居中や退去時の手間がどのぐらいかかるかを概算でき ます。 また、面接をすることで、管理会社（大家さん）と入居者は ■家賃支払いについては契約書に明記 まずは、家賃の支払能力。「支払能力」を見る際には、支払 いの遅延をしないかどうかも確認しましょう。 「知人」という関係に。経験上、一度双方の顔合わせをしてお くと、入居者が家賃の滞納・遅延をすることは、格段に少なく なります。 給与明細や預金残高を見ることで、収入と家賃のバランス を審査する大家さんもいます。しかし、収入があるから家賃滞 ■滞納保証会社について 納をしないわけではないようです。収入にあたる家賃の割合 上記に加えて、滞納保証会社についてですが、外国人入居 は一般的には約３０％といわれていますが、ライフスタイルの変 者の場合は、保証会社の利用が義務付けられていることが多 化に伴い、何にいくらかけるかというのは、個人によって大きく く、「外国人でも保証会社の審査が通れば入居審査も通す」 異なります。入居希望者のライフスタイルを把握した上で、審 という大家さんや管理会社は年々増えています。 査を通すかどうか決めることが必要です。 保証会社の審査は、緊急連絡先（契約者との関係性や連 家賃の支払いについては、審査よりも契約で対応すべきだ 絡の仲介能力など）、家賃の支払能力、そして日本語能力の ――というのが私の考えです。私の場合は、家賃支払いを遅 確認が基本。保証審査が落ちるかどうかは、外国人自身の内 延すると、ペナルティを課すような賃貸借契約を締結します。 容よりも、「どの保証会社を利用するか」によって決まることが ペナルティとは、例えば遅延損害金。遅延金制度のポイント 多いようです。大家や不動産会社と同様、保証会社にも外国 は２つ。ひとつは、入居して最初の家賃支払いの回のみ、家賃 人を断る保証会社は存在します。 支払いの確認の電話をすること。最初の支払いは、引越しで 保証会社の倒産も多くなっている昨今、外国人の審査通 浮かれて、うっかり家賃の支払いを忘れてしまうことも多いよ 過率も高く、会社自体の経営もしっかりしている会社を選び うです。もうひとつは遅延金をとるなら、甘くやらないこと。家 ましょう。 賃を取る側がお金にルーズだと、払う側もルーズになります。 ■マナー・日本語能力のチェックは面接審査で その他のマナー、日本語能力を見るには、面接審査を行う 株式会社座游 代表 川田利典 とよいと思います。入居希望者が、言葉がわからない場合、連 絡仲介ができる人と一緒に来てもらうように伝えましょう。 面接のポイントは以下。まず面接時間を設定し、その時間 に遅れないかどうかをチェック。私の経験でいえば、面接に遅 れる人は家賃も遅れる傾向が強い。しかし、入居希望者の出 身国によって時間の考え方は異なります。日本やアメリカなど は５分前に到着し、韓国は５分遅れて到着するのが礼儀であ 実家の家具屋の業務を通じて不動産ビジネ スに目覚め、不動産会社に入社。２００６年に 「NEC 社会起業塾」選考コンペにて、塾生に選 出。その後、外国人向け不動産の企画・提供 や、外国人への偏見を無くす為、不動産管理 を事業とする外国人専用不動産会社｢座遊 （The-You）｣を設立。2007 年、雑誌 Newsweek の｢世界を変える社会起業家 100 人｣に選出される。 http://www.the-you.com ＴＯＰ 27 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム ふりーパパのつれづれなる投資生活 ニュージーランドでの税務申告 今後変更がありますが、課税所得に対する税率は、2011 年 3 月末までは最高税率が 33％、以降は、最高税率が 28% になりますが、建物の減価償却費が経費として計上できなく ■非居住者も必要な確定申告 なるため不動産投資家は増税になります。 ニュージーランドでは確定申告のことを Tax Return といいま す。アメリカでも同じ呼び名です。非居住者であってもニュー 去年分と今年の分に関しては、現地の税金は、賃料収入の ジーランドで不動産投資をしている限りにおいては、現地で確 1/5 くらいになることを想定しています。しかしながら、来年度 定申告をする必要があります。 からは賃料収入の 1/3 弱になるのはちょっと痛いと感じていま す。建物の減価償却費が計上できなくなるというのは、税引 ニュージーランドでは、日本のように 1 月 1 日から 12 月 31 き後のキャッシュフローに結構影響のあることがよくわかりま 日までの申告期間ではなく、4 月 1 日から翌年 3 月 31 日の した。ただし、日本で外国税額控除制度を利用してニュージー 期間で確定申告をします。現地で不動産賃貸を始めたときに、 ランドで支払った税金はある程度は還付されるので、この点 IRD Number という確定申告をする者としての登録が必要に はまたレポートにしてお知らせしたいと思います。 なります。IRD とは、Inland Revenue Department という日本でい う税務署（歳入庁が正しい訳）です。ここに届け出て、税務申 告するための番号をとります。 ■注意したい新興国の税制改革 このように海外不動産投資には、各国の税制や税制の変 更の影響を大きく受けることも忘れずに投資をしてほしいと 確定申告と納税の締め切りは、7 月 7 日くらいです。正確な 思います。特に、新興国においては、これまで固定資産税がな 日は毎年変わるようなので、6 月末までに済ませるのがいいよ かったものが突然創設されたり、キャピタルゲインに対する課 うです。これにも例外があって、現地の税理士に任せれば、前 税がなかったものが、突然のように法制化されたりします。非 年分を翌年の 3 月末までに申告して、4 月 7 日くらいまでに納 居住者に対する課税強化などもよくあることなので、新興国 税するということも可能になります。これはとても不思議な制 の不動産へ投資する場合には特に注意したほうがいいと思い 度です。実際に私は、去年の確定申告に関してはこの制度を ます。 利用して、現在確定申告をすべく、資料を準備しています。 海外不動産を取得する前に、ある程度は投資する国の税 ニュージーランドで不動産投資の経費として認められるの は、以下の経費のみです。 制と日本における税務上の扱いについてもよく検討されるこ とをお勧めします。 ①火災保険料、②管理業者の管理費、③ローンの金利、④固 定資産税＆水道税（Rates と呼ばれるもの。）、⑤減価償却費 ご注意：このレポートに書かれている内容に関しては、内容や （建物＆家具等）、⑥事務経費（税理士の費用）です。日本か 正確性を保証するものではありません。必ず現地ないしは日 らの渡航費などは経費として計上することはできません。 本の税理士等の専門家にご相談ください。 もちろん申告をしない場合のペナルティもあるし、後日税務 調査が入った場合には、資料などを全部揃えて税務当局に 提出する必要もあるので、そういった資料はすべて保管して おくことが必要になります。 建物の減価償却費に関しては、2011 年 4 月 1 日以降は費 用として計上できないことになっています。今年（2010 年）の 申告ガイドラインという IRD が発行している資料には既にこの 洗練された投資家 ふりーパパ １９８０年代後半から不動産投資開始。 ５年ほど前にサラリーマン生活を卒業して、不 動産投資や株式投資などにて、生計を立てる。 不動産投資に必要な頭金を株式投資などの 紙の資産への投資をし、それを元手に借入金 を起こして不動産投資をしているのが特徴。 http://freepapa.enjyuku-blog.com/ ことが記載されています。ある意味とても親切です。 ＴＯＰ 28 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム 石渡浩の融資一問一答 貸しはがしって本当にあるの？ 他 す。不動産賃貸業の場合はあまりありませんが、他の業種で すと例えば 1 年契約で融資を受けることがかなりあるようで す。1 年経ったら更新・再契約することが何年も繰り返されて ▼融資を続けて断られて、不動産投資をする自信をな いたのに、突然それができなくなり返済を迫られる、こういう状 くしました。石渡さんくらいになると断られることはないん 況を世間では貸し剥しというのだと思います。 でしょうか？断られたとき、落ち込みませんか？ 断られることは頻繁にありますが、落ち込みません。担当 銀行取引約定書や金銭消費貸借契約書を読めば分かりま すが、全額返せと求められるのは、返済をしなかった場合等 者や時期が合わなかったと考え、同じ金融機関の他の支店に 「期限の利益の喪失」という条項に該当する場合に限られま 連絡したり、あるいは、１年位経ってから同じ支店に再度申し込 す。海外の銀行ですと、担保物件の時価が借入残高よりも下 んだりします。 回った場合に繰り上げ返済を求められる契約もあるようです。 同じ金融機関でも担当者の当たり外れは相当あります。そ それができなければ担保を売られてしまいます。日本でも、株 れは、収益不動産購入資金への融資審査を通すには、住宅 や為替の信用取引であれば、強制決済があります。しかし、日 ローンとは異なり、担当者の裁量や能力によるところが大きい 本の銀行や信金にはそのようなルールは無いので、きちんと返 からです。また、担当者の上司や支店長の意向にも大きく左 済して納税していれば、怖がることはありません。 右されますし、同じ金融機関・支店でも、積極的に融資を出 す時期とそうでない時期とがあります。ですから、担当者や時 ▼物件価格・表面利回り等との関係によると思います 期が変われば結論が違ってくる可能性は十分ありますし、違 が、金利が何％ぐらいなら高い…など石渡さん流の基準 う視点では別の結果になることもあります。 を教えてもらえますか？ 加えて、事業内容や事業のステージが金融機関に合ってい 金利については利回りと比較して考えるべきだと思います。 るかどうかという点もあります。金融機関によっては、不動産 スルガ銀行の 4.5％というのは銀行の金利としては高いです 関連業への融資を嫌います。収益不動産購入資金を出す金 が、購入物件の利回りも高ければ、事業として十分に成り立 融機関があっても、高給取りのサラリーマン等属性が良い借 つ場合があります。良い物件が見つかっても、「4.5％」という数 主を好む金融機関もあれば、一方で、サラリーマンの副業者 字の絶対的な大きさばかりが気になりスルガ銀行からの融資 には消極的で、本業者を好む金融機関もあります。金融機関 を受けず、結局その物件を買えなければ、利益を出すことは の融資方針と借主の内容が合っていないと融資が難しいので、 できません。 自分に合っている金融機関を見つける必要があります。 また、信用金庫や信用組合であれば不動産賃貸業の規模 資産家の不動産投資は別として、私達庶民投資家がそこそ この規模の収益不動産を買うならば融資を受ける必要があり、 が小さくても融資をしてくれますが、都銀の事業性融資とな 融資を受けられなければ事業を大きくすることができません。 るとある程度の規模が求められます。私の場合、既に借入を ですから、「金利が何％ぐらいなら高い」ということではなく、 受けている地元の一部の小さな金融機関から、「もううちで融 物件の利回りや融資期間、返済比率と比べて考えるべきでし 資できる事業規模を超えています」と言われてしまっています。 ょう。 一方で、ある都銀から信用保証協会の保証付ならば融資可 能と言われています。このように、事業のステージによって、適 した金融機関も異なってくるのです。 ですから、自分に合った金融機関を見つけることが重要だ と思います。 ▼貸しはがしというものはあるんでしょうか？とても怖い のですが。 貸し剥しというのは融資契約期間中に全額返せと求められ ることではなく、更新・再契約をしないという意味だと思いま 不動産投資家 石渡浩 ２００７年慶應義塾大学大学院経済学研究科修 了。大学院在学中より不動産投資を始め、 学 生兼大家となる。大学院修了後、 専業大家とし て引き続き不動産投資を進め、２０１０年２月まで に、投資総額１４億円以上、保有戸数約２００戸、 年間賃料収入約 1.7 億円に。ブログは人気ブロ グランキング１位を何度も獲得。 著書『学生でもできた！逆転不動産投資術―低所得・保証人無し で融資を受けて専業大家―』 http://www.fudosan-toshi.org ＴＯＰ 29 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム プロパティマネージャー日記 空室対策 ① それ以上に厳しいのが今の市況です。そして「オーナーの収益 を最大化するのがＰＭ」という理念に沿うためにも、その決断 が必要な時があるのです。 今年も繁忙期の佳境に差し掛かりました。繁忙期が終わっ ても空室のお部屋を１つでも少なくする様に、皆様必死に努 力されていることと思います。 ■空室からは何も得られない もちろん、リニューアル企画の提案をすることが大事なのは 昨年あたりから感じていますが、入居者さんの動きが年々 言うまでもありません。しかし、昨今の市況は緊急事態です。１ 早まってきている様に見受けられます。特に今年はお正月明 戸や２戸単位で見るとあまりピンとこないので、物件全体で表 けの１月上旬から『学生』の申込みが一気に増えました。これ してみましょう。 は、私立の大学側も減少傾向にある学生を早く取り込む様に、 たとえば、月額１００万円の空室損失があるとします。数パー 推薦入試で入学させる学生を増やしているあらわれなのでは セント賃料ダウンをすればその物件は埋まるかもしれません。 ないでしょうか？ たとえば７％ダウンして９３万円で入居が決まったとしましょう。 今回は以前にもこちらのコラムで取り上げさせて頂きまし 確かに想定収入からは７万円のマイナスになりますが、まった たが、繁忙期での取りこぼしがない様に、改めて『空室対策』 く決まらない場合の収入はゼロです。１００万円の数字にこだわ についてふれさせていただきます。 っていては、毎月９３万円の「得（う）べかりし利益」をみすみす 逃すことになりかねません。 ■空室対策のポイント 『空室対策』、いま、この４文字に大変注目が集まっています。 市況が厳しいなかで、いかに空室を決めていくか。その手法が 問われています。これこそがプロパティマネージャーの腕の見 せ所というわけです。 一昨年から続く不況の影響もあり、「賃料下落」「稼働率下 落」と賃貸市況は大きく変化しました。どうしたら空室が埋ま 家賃▲７％で入居が決まった！ るのか？ 家賃を変えず様子を見たが、今 月も入居が決まらなかった… 以前にもこちらのコラムで書きましたが、「空室対策」のポイ ントは下記の４項目にカテゴライズできると思います。 ① 賃料・募集条件の適正化 ② リーシング（仲介営業、空室管理） ③ テナント・リテンション（入居者保持） ④ リニューアル企画（間取り・外観、外構・設備・付加価値） 賃料を下げてとにかく入居を決める。これも「経営判断」で す。今回の不況で不動産経営とは奥が深いものだと改めて 感じております。 ■賃料ダウンの決断 今回は既に繁忙期の後半に差し掛かっておりますので、緊 次回は、空室対策②リーシング手法について、細かく触れさ せて頂きます。 急にまず何をすべきかを考えてみたいと思います。 ①で挙げた賃料等の適正化についてです。繁忙期にこの 様なことを言って申し訳ないですが、「賃料を下げる」「賃料ダ ウン交渉に応じる」ことをためらってはいけないと思います。 当社では、いままで「賃料を下げる前に何か空室対策をす るのがプロパティマネージャーの役目だ！」との思いで取り組ん で来ておりました。もちろんその理念に変わりはありませんが、 ３，４００戸の大家さん 株式会社アートアベニュー プロパティマネジメントの草分け的な存在として、業界内でも有名 な不動産管理・コンサルティングの専門会社。「利益相反の禁止」 を徹底しており、業者からのバックマージンは一切受け取らないな ど、常にオーナーの側に立った業務の遂行には評価が高い。 代表の藤澤雅義氏は、２００３年度のＪＲＥＭ・国際ＣＰＭ協会会長。 一般社団法人日本賃貸経営業協会理事。 http://www.artavenue.co.jp/index.php ＴＯＰ 30 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム 賃貸管理業のこれから ～大家の良きパートナーとして そのために「発信力」との両輪が必要不可欠なのです。 空室対策～物件磨き（その１） そして物件磨きはお客のニーズに合わせることだけではあ 今回から数回に渡って「物件磨き」についてお話しします。 そもそも物件磨きがなぜ必要なのでしょうか。 前回まで２回に渡って「発信力」についてお話ししてきました りません。 言うなれば必要とされる「満足」だけでなく「共感」を生む 仕掛けが必要です。 が、そもそも商品自体が売れるもので無ければ、いくら発信し そして賃貸住宅もお客様商売であり、「みんなと同じ」は失 て物件を見に来るお客様が増えても成約には至りません。他 敗の元です。まわりに「水」しか無ければ、私はなんとしてでも のあらゆる商売と同じことです。 「お酒」を探し出そうとするでしょう。 新築時に立てた事業計画は絶対ではありません。予定通り 文字通り不動産は動かせませんが、だからこそお客が遠く いかなければ見直しは必然です。 からでも行列を作って来てもらえるようなものが理想なのだ 満室経営に最も重要なことは商品力そのものを、維持・向上 と思います。 させていくことです。 次回、続いて具体的なお話しを進めていきます。 ■賃貸経営はタイムイズマネー そうは言っても当然ながら物件磨きにはコストがかかりま す。 ただ一方で物件磨きを怠り商品力が相対的に落ちると、空 室コストが増大していきます。 空室コストは、空室期間（月数）×賃料 です。将来の空室コ ストまで考えると大きな事業リスクになります。 物件磨きはその予防策として最も重要で不可欠な対策手 法なのです。 滞納や客質の悪化などの事業リスク軽減や節税効果など も併せ、投資額とのバランスを図りながら計画的に行う必要 がありますので、この部分にきちんとコミットしていける管理会 社がオーナーにとって真のパートナーと言えるのでしょう。 ■これからの市場、ニッチなニーズ この連載の第一回で、賃貸住宅には「水」しかないというこ とをお話ししました。 飲み物で言えば水しか提供できていないということです。 敢えて言えば賃貸住宅にもお酒やスポーツドリンクが必要な のだと思います。 株式会社リデアラボ 代表 山田稔 また、市場規模は小さくなりつつ、たくさんのニッチな（小さ な）強いニーズの集合体に変質していきます。 商品価値を上げるには単に設備をてんこ盛りにすれば良い のではありません。あるひとつのニーズにピッタリと合ったもの こそ低価格競争から逃れ収益性の高い商品となるのでしょ う。 全国賃貸住宅新聞への連載など、不動産業界 で人気のＩＴコンサルタント。不動産業界のイン ターネット知識は、幅広く、宅建業界との関連 も深い。各地方でのセミナー開催や、宅建協会 でのセミナー講師、グーグルを利用した不動産 業者へのシステム構築など多岐に活躍中。 http://ridea.jp/ ＴＯＰ 31 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム 女性と不動産賃貸業 ｢貸す人｣と｢借りる人｣が ｢同じ建物で生活する場合の注意点｣ ③ 「深夜にゴミをあさっている不審者がいる」と通報が入った が、大家さんの家族だった。実際には夏に回収されなかっ たゴミを涼しくなる深夜に分別していた。深夜ではなく朝 やってほしいが、「業者」には文句がいえても「大家さんの 部屋を「貸してあげている」「借りていただいている」大家さ 家族」にはいいづらい。 んと、部屋を「借していただいている」「借りてあげている」入居 ④ オートロックを鍵ではなくて暗証番号で解除している入居 者。大家さんと入居者の関係には、常にこの４つの立場があり 者（大家さんの知人）がいるので、自分にも教えてほしいと ます。どの立場をとるかは状況によって変わってきますが、そ いわれたが断ったらクレームになった。 の立場でどのような感情をもつかを理解していないと、トラブ ルに発展することがあります。 特に、賃貸物件の１室に大家さん（独立した子供、親戚など 以上の例は全て「特別扱い」がトラブルの原因になっていま す。 も含む）が住む場合、または隣接して大家さんのお住まいがあ 家主さんと入居者が１対１の関係であれば問題になりません る場合に、コミュニケーションの取り方の失敗から大家さんが が、１対２以上の関係になった時点から、入居者間の平等を常 被ってしまったトラブル例をご紹介します。 に意識する必要があります。 冷たいようですが、１人に特別扱いをする場合には、「他の人 ■一部の入居者を 「特別扱い」してしまって・・・ にも同じ事をできるだろうか」という視点を必ず持つべきです。 ① 深夜に「兄弟喧嘩をして部屋から閉め出された」と訪問し 差ぐらいで、「所有者」という立場は変わりません。しかし、賃貸 てきた入居者を大家さんの自宅に泊めてあげ、携帯電話 の集合住宅の場合には、そこにいる大家さんは常に「１」で特 のメールアドレスを教えた。最初は軽いコミュニケーション 別な存在です。 分譲マンションの集合住宅では所有者同士の差は持ち分の だったが、いつの間にか、「厳しい寮長さん」のように他の 大家さんだけ大きな専有部分、立派な門柱、広い玄関や庭。 入居者の生活態度をメールで報告してくるようになる。連 「大家さんだから特別」という状況には常に「貸してあげている」 日連夜、メールで気に入らない他の入居者の誹謗中傷を という立場のＰＲをし続けているのです。だからといって、へりく するようになる。実際には被害妄想だったが、誹謗中傷を だって「借りていただいている」という気持ちをＰＲする必要はあ 受けた入居者は退去してしまった。 りません。バランスをとるために最低限必要な事が「特別扱い ② 長く住んでくれた入居者が退去するときに、特別にその人 をしないこと」です。 にだけ「引っ越しゴミを駐輪場に置いていけば処分してお そして、「大家さん」として入居者と接する人以上に気をつけ いてあげる」と約束をした。すると、同日に退去した別の入 なくてはいけないのは、ご家族や親戚、知人などの「関係者」 居者が大量の粗大ゴミを駐輪場に捨てていってしまった。 です。 ③ 仲がよくなった入居者の宅急便を預かってあげたら、他の 入居者に見られ、他の入居者の荷物の預かりも当たり前 のように頼まれるようになった。 ■大家さんの「関係者」 ① 大家さんの親戚が賃貸物件に住んでいた。 他の入居者は共用部の使用規則を守っているのに、その 親戚だけは使用規則を無視。他の入居者は、「大家さんの 関係者」だといわれると文句をいいづらい。 ② ペット不可の物件なのに、隣の大家さんは犬を飼いはじめ てうるさいが、大家さんなので文句をいいづらい。 次号では、この「関係者」の扱いについても、詳しくお話しし たいと思います。 株式会社ソナーレ・音大学生倶楽部 取締役 丸山朋子 楽器店から独立し、不動産賃貸管理を開始す るという異色の経緯。現在は、東京・埼玉・神 奈川を中心に、楽器演奏可の賃貸物件を、音 大生に向けて企画・開発・専任管理している。 （保有資格）全米不動産管理協会認定 CPM・ 宅地建物取引主任者・管理業務主任者・賃 貸不動産経営管理士 http://www.sonare.co.jp/ ＴＯＰ 32 2011.2 連載 アパート経営・不動産投資コラム 不動産再生ディレクターの『実践！リニューアル投資』 空室になる２つの要因 万円なのに５万円で募集している。逆に５万円で募集するには 必ず必要な設備がなかったり・・・ あるいは、大家さん自身が手入れを怠っているせいで価値 小・中規模で高利回りを実現するためには競争しない市場、 を伝え切れていない場合もあります。本来であれば５万円の 物件を狙うこと。そして、経営状態が悪く手間のかかる物件を 価値があるのに、原状回復がされておらず汚いまま、外壁は ターゲットにする。ということを前回ではお伝えしました。 ボロボロ、こんな物件だと誰だって入居したいと思いません。 『空室になる物件であれば、そもそも購入しても難しいので は…』、『入居付けが厳しいから空室になっているのに、購入す る意味がわからない』 ひょっとしたら、このように感じる方もいるかもしれませんね。 このような状態だと、業者さん自身も納得できないので積 極的に紹介もしなくなります。 でも、ここで疑問が生じます。 『これらを改善すれば部屋が埋まるのであれば、なぜその 家賃収入が即見込めることが中古物件購入の最大のメリッ 大家さんは実行しないのか？』 トと言われていますし、書籍やセミナーでも入居率の悪い物 確かにそうです。空室理由が前述したとおりであれば、そこを 件を買うのはＮＧとされています。 改善すればいいのではと思いますよね？ そのように考えれば、私の手法は頭のネジがぶっ飛んでい ると言っても過言ではありません。しかし、私は空室要因をこ のように考えています。 しかし、正確にはやりたくてもできない、あるいは客観的な 判断ができないことで諦めているケースが多い。まずこのよう な大家さんは返済比率が高すぎて、賃料を下げられません。 ■空室になる２つの要因 またお金をかけたくても、これまでのキャッシュも底をつき、そ 私はサラリーマン時代に管理業に携わっていた関係で、たく の費用すら捻出できない。まさに悪循環化しているわけです。 さんの大家さん、そして物件と接してきました。またこの投資 このように空室物件の多くは物件ではなく、大家さんの問題 法を始めるようになってから、多くの空室要因を解析し改めて が大きいということが分かります。ですから、基本的にはここを 気づいたことは、空室になる主な理由は２つしかないということ 改善するだけでほとんどの空室は改善されます。この辺は改 です。 めてお伝えしますが、リニューアル投資だからと言って１室何百 万円もかけてリノベーションをする必要はありませんし、そこま １つ目は『誰にも見られていない』という理由。 でしても採算が取れないと私は考えています。 通常、管理を依頼するとその業者は元付となります。一般 的にはどの業者の元付物件であっても不動産業者は扱えま ただし、誤解してはいけないことは、空室物件であれば、ど すが、実際に扱っているかどうかはまったく別の話。 んな物件でも良いわけではありません。私はその物件自体に その物件が誰もが紹介したくなる圧倒的な競争力を持ってい 致命的な要因があり、それを解決できない場合は手を出しま れば別ですが、似たような物件であれば元付物件を紹介した せん。例えば、その入居者層に必ず必要な付帯設備を確保で 方がフィーを多く稼げます。 きない、間取りが極端に狭い、地域的に難しい場合などが挙 また業者間の確執、元付業者に苦手意識があるだけでそ げられます。 の業者の元付物件はほとんど紹介されません。こういったこと は例外ではなく、日常的にある出来事なのです。 その為、管理会社との付き合いしかない大家さんの場合、 その業者自体に営業力がなければ 当然紹介数、案内数も下がります。必然的に空室になるのは 言うまでもありません。 ２つ目は『価格と価値のバランスが悪い』ということ。 不動産再生ディレクター 中村一晴 株式会社インベスターバンク 代表取締役。 前職では不動産、建築会社の最年少役員と して活躍。自身も２６歳から不動産投資をはじ め、現在は７棟７０戸の大家であり、また、コンサ ルタントとしても手腕を発揮。これまで携わっ た企画コンサルティング実績は３０億を超える。 http://www.112103104.com/ 空室になる物件は単純に家賃が高い。どうみても相場は４ ＴＯＰ 33 購入に！リフォームに！アパート経営の強力なパートナー 「日本政策金融公庫」完全攻略レポート 日本政策金融公庫？なにそれ？ そう思われる方も多いかもしれません。 日本政策金融公庫は、２００８年に国民生活金融公庫など４つの組織が合併して誕生した、 融資総額２０兆円を超える巨大政府系金融機関です。 各都道府県に営業所を持ち、民間の金融機関が融資したがらない案件にも 積極的に貸出を行 積極的に貸出を行っています。 ます 例えば 「新規開業者の融資」 「無担保・保証人なしの融資」 「貸出金額が少額で利息がほとんど取れない融資」 こんな案件を親身になって対応してくれる 心強い 事業者の味方なんです こんな案件を親身になって対応してくれる、心強い、事業者の味方なんです。 他の金融機関とはまったく違う融資スタンスにある、「政策公庫特有」の秘密とは… 「あるポイント」については、あり得ないほど柔軟な審査をする一方で、 「別のあるポイント」については、国内屈指の厳しい基準を作っています。 そして政策公庫だから実現の可能性がある「ある戦略」 そして政策公庫だから実現の可能性がある「ある戦略 公庫だから起こってしまう、悲劇的な「ある特徴」 これらの疑問を完全に解消し、 公庫融資を１００％成功させるための最強ツールが、 この「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」です。 詳しくは ＷＥＢで！ 画像をクリックすると 詳細ページに移ります 2011.2 情報 NSX 松田の「入居を決めるキラーアイテムはこれだ！」 は だ！ VOL. 5 巾木：床と壁紙の間にある見切り あまり意識する機会がない部分のひとつですが、 壁紙、 壁紙、 床のイメージに合わせて変えることによって、 床のイメージに合わせて変えることによって、 部屋の印象は 部屋の印象 がらりとかわります。 派がらりとかわります。 一般的に巾木はソフト巾木と、 もっと厚みのある木質のものが主流です。 ソフト巾木は、よく目にするグレーや茶色の他に、いろいろな色や柄 （石目、木目など） 多数の種類が出ています。こ れが意外と知らない方が多いです。せっかく、壁紙、床をデザイン柄にしても、以前のままの巾木では、完璧ではあり ません。リフォームの際には、巾木の色や柄を指定してコーディネイトをすると他の物件との差別化ができます。是 非この機会に所有物件の巾木を見直してみてはいかがでしょうか？ ソフト巾木だけでもこんなにもたくさんの柄が出ています！グレーや茶色だけではないんです！ （東リのＷＥＢカタログより転載） TOP 35 2011.2 情報 NSX 松田の「入居を決めるキラーアイテムはこれだ！」 床貼り替えと同時に 「茶色の巾木」 から 「木目の巾木」 へ交換、 部屋が柔らかい落ち着いた感じになりました。 また、 木質の巾木で、 機能性のある巾木が最近売れ始めています。それはクッション巾木です。巾木下部、 床に あたる部分がゴムのクッションになっている巾木です。ホームセンターでは普通の木質巾木の倍ぐらいの価格 はしますが、 倍といっても４ｍで１５８０円。 床の凸凹を柔軟に対応できるので、施工後の床面のゆがみにより隙間が出ることも防げ、また、レベル （水準点 からの高さ） が一定でない古家の床リフォームにも重宝します！ クッション巾木 断 面 TOP 36 2011.2 情報 今月の１冊 発行人&編集長の「今月の１冊」 発行人コテツと、編集長けいすけが、毎月お勧めの１冊をご紹介。ジャンルに限らず、全て の大家さんに読んでもらいたいものを選んでいます。書籍選びはどうしても特定の傾向に 偏ってしまうもの。ふたりの書評が新しい本との出会いのお役に立てれば幸いです。 発行人 コテツの１冊 編集長 けいすけの１冊 １日１０分間であらゆる問題がスッキリする 「ひとり会議」の教科書 著者：山崎拓己／出版：サンクチュアリ出版 主婦でも大家さん 頭金１００万円でアパートまるごと買う方法 著者：：東條さち子／出版：朝日コミックス 多才で知られる山崎拓己氏の新刊 売れない（と著者は自称）漫画家 【「ひとり会議」の教科書】を書店で見 と、タクシー運転手の夫。二人三脚 つけ、帯の「やるべき事に囲まれて、や で収益不動産を購入し、何とか軌 りたい事に手が届かないあなたへ。」 道に乗せていくまでを、楽しい４コマ 「一流の実業家たちが毎日実践してい 漫画で綴った人気作です。 推定利回り１８％の木造アパートを る簡単セルフ・コーチング術」に見事釣 購入したあと、築３０年超のボロマン りあげられて、購入しました（笑）。 私達の頭の中では無意識に会話が行われています。「今、 なにをしよう？」「あ、あれ、どうなっていた？」「あれ、こんどや ってみよう」「あの人、あんなこと言ってたぞ」等々。 ションを激安で購入し、大リノベーションで復活させるという ２つの大きなストーリーがありますが、メインは後者のほう。 見どころとしては、「大家さんが何もしなくても、チームの力 何かが心配だけども、何が心配か分からない。ずっと分からな でどんどん事が進んでいってしまう」こと、そして「でもリスクと い中にいるから、なんだか分からないけど、いつも忙しく感じて 責任は、１００％大家さんが被る宿命である」ということです。不 います。目の前の「やるべきこと」「やりたいことに」対してぐー 動産投資・アパート経営の本質が理解できるお薦め本だと思 っと集中できないことがあるのでは？ いました。 こんな出だしの文章に思わず、「あるある」と答えてしまう人 ただし、著者の不動産投資が成功しているかというと決し は私を含めて多いのではないでしょうか。社会の中で人々と てそうではなく、「返済期間が短かすぎる」「リノベーションにお 関わって生きている以上、「ひとりで考える時間を持つぞ！」と 金を掛けすぎている」「家賃保証がヤバい」など、個人的には 意識しないと、なかなかそんな時間を持てないのが実状です。 突っ込みどころが満載で、特に家賃保証の数年後については そこで、自ら積極的に時間を確保して「ひとりで考える時間」 心配ですらあります。 を会議形式で進めていこう！というのが「ひとり会議」の定義の ようです。 ぜひご夫婦力を合わせて、経営安定に向けて頑張って欲し いところです。 その他の読みどころとしては、皆さんも興味のある「融資」 本書ではひとり会議を５つのジャンルに分けています。「テー について。不安定な職業を代表するような漫画家さんであっ マ会議」「問題対策会議」「フリー会議」「スケジュール会議」 ても、メガバンク（読むとだいたい分かる）からフルローンを受 「情報収集会議」それにプラスして、月に１回行う「ひとり会議 けたりしているのです。「アパートローン」という制度融資に頼 デラックス」。どれもタイトル通り、１０分で出来ることばかりで らず、しっかりと事業プランを持って行き、人間性も見てもらう す。お気に入りのカフェで毎日の「ひとり会議」。そして月１回、 ことで、いわゆる「プロパーローン」の獲得に成功するまでの経 海外のビーチで「ひとり会議デラックス」。周りに「また妄想？」 緯は、ほとんど上級者の域だと言えるでしょう。 と言われるのを気にせず、やる気が全開になりました。 いつかご本人に、インタビューしてみたいです。（笑） ＴＯＰ 37 2011.2 情報 ニュースクリップ News Clips ■アットホーム 「電子図面」の稼働開始 アットホームは１２月２１日、不動産会社向け新サービス「電子 iPhone などのスマートフォン向けアプリ（アプリケーション・ 図面」を始める。従来、同社の営業担当者が各店舗まで物件 ソフトウェア）や新サイトが続々登場。「ネットで部屋探し」 図面を届けていた「図面配布サービス」を iPad で利用できる から、今年は更に「モバイルで部屋探し」の時代へ突入 ようにしたもの。 iPad の e-Book 機能を使う。 か。 日々、更新された図面情報を取得できるほか、物件一覧を 種目別に表示したり、地図を表示することもできる。また、自 社で取り扱う図面情報のファイリングなど整理棚機能も搭載 ■アイフォンアプリでおしゃれな賃貸紹介 する。まず、東京都心エリアで稼働開始する。順次、全国に展 開していく。 賃貸住宅のリノベーション事業を手掛けるハプティック（東 京都渋谷区）は、おしゃれな賃貸住宅サイト「アールストア」を 運営しているアールストアと共同で、厳選した東京都のおしゃ れな賃貸住宅を閲覧、検索できるアイフォンアプリ「グッドル ■首都圏 新築賃料が全面的に下落 ーム（good room）」を１２月１６日、スタートした。 同社の調べでは、東京だけでも４６万件超の賃貸住宅募集 アットホームの首都圏・居住用賃貸物件市場動向によると、 がある中で、そのうちの１％にあたる５０００室程度にすぎないデ １１月は成約賃料がマンション・アパート、新築、中古を問わず ザイナーズやリノベーションされた部屋を探しやすくした。同ア 全面的に下落した一方で、成約件数が１都３県全てで増加し、 プリでは更に、無垢の木を使ったリノベーション物件や有名建 ３カ月連続のプラスで推移した。 築家が設計したデザイナーズ賃貸などこだわりのある物件 ５００室を厳選したという。 今後はより多くの厳選物件の掲載を目指し、アプリの向上 に協力してくれる不動産会社を募集するとともに、首都圏、 関西圏、名古屋などでも展開を広げていくことにしている。 首都圏全体の平均賃料は、新築マンションが９.１５万円（前 年比１１.９％減）で 3 カ月ぶりに下落したほか、中古マンション ９.６９万円（2.3％減）と新築アパート７.１８万円（5.2％減）、中古 アパート６.３万円（２％減）もそれぞれ下落に転じた。 成約数（首都圏合計）は１万６３５０件（8.5％増）で、３カ月連 続で増加した。アパートの大幅増が続き約１６％増加した千葉 県は５カ月連続、東京２３区と埼玉県は共に３カ月連続、都下は ２カ月連続でそれぞれ増加。神奈川県も前月の減少から増 ■スマートフォン対応など 携帯用賃貸サイトを拡充 加に転じ、全エリアで増加した。 同社では、「シングル世帯が本来春に行う住まい探しを前 倒ししたため、面積の狭い物件の成約が増えた」と分析してい ミニミニはこのほど、携帯向け賃貸物件検索サイトのリニュ る。 ーアルと共に、iPhone と Xperia に対応するスマートフォンサイト をオープンした。情報カテゴリーを色分けしたことで視覚的な 使い勝手を向上し、物件一覧にはテキスト情報に加えて外観 写真を表示。問い合わせ機能も向上した。またスマートフォン サイトでは、ページ数を減らし簡単操作で詳細情報までたど りつけるようにサイト全体の効率化を図った。 N e ws Cl i p s ＴＯＰ 38 2011.2 情報 ニュースクリップ 始めた。同社は「利用者同士で相談し協力しながら新たなビ ■銀座でレンタルオフィス 月２万５千円の格安で ジネスを生んでいく“１２０席の小さな街”にしたい」と意気込 む。 レンタルオフィスには、フロア貸しのように、一気に入居者が ビル賃貸業の丸高産業（東京都中央区）は、起業家の拠点 抜けるリスクが小さく、空室対策にも向くと佐太木さんは指摘 やセカンドオフィスとしての需要を見込み、東京・銀座にレン する。 今後はビルオーナーにレンタルオフィス事業を提案し、 タルオフィス「ベンチャーデスク銀座」を開設した。 「ベンチャーデスク」のブランドを拡大していく方針だ。 ■住宅価格指数、試験配信が 来春にもスタート 住宅価格の変動状況を示す住宅価格指数の試験配信が、 ２０１１年春にもスタートする。配信を行うのは、東京証券取引所。 同社が保有するビルのワンフロアを活用し、総面積は８２５ 宅建業法に基づき、不動産物件の登録や宅建業者への物件 平方メートルにオープンスペースと個室の計１２０席を備える。 情報の提供を行う機関、レインズが持つマンションの成約価 近隣のレンタルオフィスでは４万から１０万円超という価格設定 格データを活用して行う。国土交通省も、試験配信を目指し が多いのに対し、フリースペースのデスクは月額２万５千円、最 た具体的な取り組みが行われるよう、レインズなどとの関係 も高いグループ用個室（２人）で９万円と、自社ビルの利点を生 機関と協力して推進している。 かし割安にした。入会金や年会費は不要。同社の佐太木真さ 住宅価格指数は、消費者にとって客観的な判断指標にな んは「ビルを借りて開設するかたちのレンタルオフィスではこの るほか、既存住宅の価格動向についての国際比較を可能に 料金設定は不可能」と自信を示す。 する。これにより、不動産市場の透明性向上や住宅流通・投 月額料金にはインターネットや郵便転送などのサービスも 含まれ、施設内には契約者が無料で使える会議スペースもあ る。 資市場の活性化といった効果が期待されている。 住宅価格指数を巡っては、２００８年７月に国土交通省の公 募で選定を受けた早稲田大学が、検討を開始。検討の過程 で有識者の意見も聴取しつつ、レインズの成約価格データを 入居者目線に基づいた運営にも力を注ぐ。ひと目でレンタ 利用し、米国のＳ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数を参考に指 ルオフィスとわかる宣伝のぼりや派手な広告看板を掲げず、 数化。十分信頼性の高い指数の作成が可能との結果を盛り 契約者が商談相手などを招くときに違和感を持たれないよう 込んだ報告書を ２００９年１０月に公表していた。試験配信に向 配慮した。「普通のオフィスのように人を招くことができると評 けては、この報告書の内容を踏まえた形で調整が続いてい 判だ」（佐太木さん）という。また、多くの人が頻繁に出入りす る。 ると利用者が落ち着かないとの理由から、時間貸しも行わな い方針だ。 専用サイトを立ち上げたり、意見交換会を開催したりと利 用者間のビジネス交流を深める活動も進めている。こうした 活動の中から入居者同士で業務提携の話も出ているという。 １２月からは、施設内の会議室で入居者の行政書士やファイナ N e ws Cl i p s ンシャルプランナー、カウンセラーらによる相談会やセミナーを ＴＯＰ 39 2011.2 情報 ニュースクリップ ■「お部屋探し相談室」をスタート ■「木造長期優良住宅」に 最大１２０万円補助 エステートサーチ（東京都新宿）は、住まいのポータルサイト 「いえらぶ」賃貸版の新しいウェブサービス「いえらぶお部屋探 国土交通省は１２月１０日、地域の中小住宅生産者による一 し相談室」をスタートした。希望の賃貸条件を登録しておくと、 定の要件を満たす木造長期優良住宅の建設費を補助する 不動産会社が部屋探しを無料でサポートしてくれる。地域に 「木のいえ整備促進事業（長期優良住宅普及促進事業）」の 特化した不動産会社が、ウェブに公開されない物件も含めて 募集を開始した。エントリー申請期限は２０１０年度末まで。補 おすすめ物件を探してくれるもので、サポートするのは、同社 助金の額は戸当たり上限１００万円、産地証明がなされている の不動産ホームページ構築 ASP「不動産検索 Lab」を利用して 木材を使用すると上限１２０万円となる。 いる不動産会社。 ■建築基本法制定へ、 年明けから検討会 国交省 ■２０１０年トピックランキング 1 位は「エコ設備」 リクルートが運営する不動産・住宅サイト「スーモ」はこのほ 国土交通省は、現行の建築関連規定の上位概念となる ど、今年話題になった住宅・不動産トピックスについて消費者 「建築基本法」の制定を前提にした検討を開始する。馬淵国 ５００人を対象にアンケートを実施した。それによると、トップは 交相が、１２月１７日の閣議後の会見で言及した。年明けに専門 「家庭用太陽光発電パネルやエコ給湯器などエコ設備が普 の検討会をスタートする。議論は、建築基準法や建築士法な 及」（46.5％）だった。2 位は「オール電化やＩＨキッチンの物件が ど現行の建築関連法規の体系の整理などから行う予定。そう 増加」（45.7％）。同社では、「以前からオール電化対応の物件 した議論を受け、建築基本法の位置付け自体も検討していく。 はあったが、光熱費を節約できること、安全性、掃除のしやす 検討会取りまとめや法案提出時期は未定で、「一定の期限を さなどで注目度が更にアップした」と分析した。 区切るよりも、まずは広く議論してもらう」（馬淵国交相）と話 また、3 位（39.1％）、4 位（38.8％）は住宅エコポイント関連 で、5 位は「スカイツリー効果で墨田区など東京・城東エリアに している。 馬淵国交相は、以前から建築のあり方そのものを示す建 注目」（31.8％）だった。 築基本法制定の必要性に言及。同１７日の会見では、最低基 準を定めた建築基準法からスタートした現在の法体系につい て、「建築そのもの全体を網羅する法律体系になっているか 疑問に思っていた」と話した。 N e ws Cl i p s N e ws Cl i p s ＴＯＰ 40 2011.2 情報 不動産投資 エンカレッジ通信 Real estate investment encourage communication 不動産投資エンカレッジ通信 2 2011 February 満室経営新聞スタッフの活動記録《エンカレッジ通信》 「入居を決めるキラーアイテムはこれだ！」執筆者のＮＳＸ松田さんによる、大人気セルフリフォームシリーズ の第３弾が発売されます！今回は、撮影の裏側をこっそりお届けいたします。 撮影隊も応戦！スタッフ総出のリフォーム作業 ホームセンター勤務の経験を活かして、プロの職人さんも 驚くセルフリフォームテクニックを持つＮＳＸ松田氏。自 らの手で激安リフォームを行うことで、利回りを劇的にアッ プさせたり、普通の人が買えないような物件を手に入れるな ど、 着実に資産と経験を積み上げていっているようです。 人気シリーズのＤＶＤ撮影も第３弾ともなれば手慣れたも の…と思いきや、築古和室のリフォームに少々苦戦を強いら れた様子。 セルフリフォームに全く興味がない編集長も、撮 影時間がおしたため、仕方なく床張りをお手伝い。 ずっと撮影に立ち会っていたので、意外にスムーズ にできるようになっていて、 自分でもビックリ？ ！ プロのカメラマンが 松 田 氏 のテクニック をズームアップ！セル フリフォームが 初 め ての方にもわかりや すく理解できるよう、 出演者・撮影者ともの 力が入ります。 セルフリフォームの達人松田 氏が、なんとカーテンレール の上下を間違えて設置！あと でやりなおすことに。弘法も 筆の誤り。 畳のクズがかなり舞うの で、 マスクは必須。 「めぐママさんはマスクで 肌荒れして、顔全体が赤く なっており、酔っぱらって るのかと思った（笑）」 （編 集長談）。 ６日掛かった撮影日は、 全て快晴。 撮影中のお昼は、 出前を取ってスタミナ補給。めぐママさん が毎回趣向を凝らして注文し、お寿司だったりカレーだった り、おでんのこともあり、寒い中での撮影の、ほっとできるひ と時でした。 TOP 41 2011.2 情報 不動産投資 エンカレッジ通信 築 50 年超の和室がおしゃれでモダンな洋室に大変身！ 世界一分かりやすい大家さんの セ ル フリフ オ ーム セ http://fudousantoushi-ec.com/selfreform/index.html http://www.youtube.com/watch?v=nCoXIT1AzkI YouTube で 予告映像を見ること ができます。 画像をクリック！ 「少ない資金で競売物件を落札し、セルフリフォームで物件の価値を上 げ、転売もしくは賃貸に出して利益を得る」という新投資手法を書い た NSX 松田さんの書籍がかなり注目を浴びています（２ヶ月足らず で３刷決定） 。 サラリーマン時代の苦労話や、実際どんなことをしなければならない のかも書かれているので、これから不動産投資を始める方にも学びや すく、また、すでに大家さんの方にも興味深いノウハウとなっています。 第 1・２巻も好評発売中！ 第 1 巻収録内容 第 2 巻収録内容 1 5 分で簡単！カラーモニターホンの取り 付け 1 リフォームの最重点種目！クロスの張 り替え 2 防犯のキラーアイテム 暗証番号キー の取り付け 2 コーキングの打ち替え 3 電熱調理器から IH クッキングヒーター への変更 3 各種お掃除アイテム＆作業テクニック 原 状 回 復 期 間 を 大 幅 に 短 縮！ ケ ル 4 カッティングシートの貼り付け 5 室内木部の塗装 ヒャー使用の外壁洗浄、エアコン・浴 室清掃まで TOP 42 2011.2 情報 次号予告＆プレゼント 次回（第１１号）は、２月２５日配信★ 次号 特集 予告 そろそろ新築やりますか？ ★発行人コテツ＆お宝新築マンション沢孝史対談 ～イケてる新築、トホホな新築～ ★初めての新築 丸わかり講座 ★融資アドバイザーが語る「新築融資 虎の巻」 ★編集部オススメ 「再現できる新築ノウハウ本」 満 ■編集後記■ 編集長より もう１月も下旬ですので今更ながらという感じですが、本年もよろしく お願いいたします。 今年の満室経営新聞は、融資や入居付けといった多くの大家さんが興 味を持たれているテーマに関する情報を、さらに突っ込んでお届けした いと思います。それと同時に、これから不動産投資を始めようと思ってい る方や、土地活用を検討されている地主さんにも役立つコンテンツを、 定期的に掲載していく予定です。 読者の皆さまのまわりで投資にご興味のある方や、アパート建築の提 案を受けているような方がいらっしゃいましたら、ぜひこの満室経営新聞 を薦めていただけると嬉しいです。お読みいただける方が増えると、そ れだけ充実した記事を作ることができます。 今月の中旬には、出身地でもある名古屋で区分所有のマンションを１ 戸購入しました。この号が配信される頃には、リフォームの発注も終わっ て工事が進行中のはず。近く、区分所有についても特集しますので、ど うぞお楽しみに。 満室経営新聞 編集長 けいすけ P resent 毎月素敵なプレゼントをご用意しています。 今月は本田健さんの「２０代にしておきたい１７のこと」 を１０名の方にプレゼント！！ 応募フォーム（←こちらをクリック！）からアンケートに お答えの上、商品発送に必要なお客さまのデータ、 本誌に関するご意見・ご感想をご入力ください。 皆様からのたくさんのご応募お待ちしております。 (締切り：２月１日) 一般社団法人 日本賃貸経営業協会 運営会社 HeartBrain 合資会社(不動産投資エンカレッジ) 発行人 倉茂徹 編集長 寺尾恵介 編集スタッフ 仲島恵美子 大野恵 原田園子 発行元 ■２０１１年の投資戦略。国内は新築案件を継続。それにプラス して海外不動産の研究＆実践を最重要課題にします。１月に１０ 日間ほどマレーシアのクアラルンプール＆ジョホールバル、シン ガポール視察に行ってきます！（コテツ） ■今年の目標。満室経営新聞をもっと多くの方に読んで頂く ことと英語習得！５月ごろＮＹに行きます☆「ニュー横浜か？」 と笑うコテツ氏。サウナじゃないんだから！！（エミゾウ） ■世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム第三弾ＤＶ Ｄを発売しました。大変お待たせ致しました。今回メインのセル フリフォームはフローリング貼りです！（ＮＳＸ松田） ■あけましておめでとうございます。私自身の事業計画がで きあがり、あとは数字をこなすだけの日々の連続です。本当に ワクワクしています。（ヒロシ） ■今年はどんな突撃レポートが待っているのか？！ちょっとこ わい気もありますが（笑）毎月の編集会議が楽しみです♪ （めぐママ） ■年末年始はサラリーマン仕事です。物心ついた頃から年末 年始は仕事でした。今年も同じです。一度だけでも寝正月 を！というのが私の野望です。しかし、箱根駅伝よかった～ （やまちゃん） ■初夢は元旦の夜と思っていたら、２日の夜が一般的なようで すね。皆さんはどんな夢でした？ 私は･･･バクにやられたようです（爆）今年もハートブレインと共 に夢を追いたいです！（エイト） ■明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願いしま す☆正月は初日の出、富士山が見られて最高でした！今年 の目標は、競売で戸建を落札することです！（こばやし） ■今年こそはもう一棟！と意気込みだけは相変わらず…いや いや…実現させるように頑張るぞっ（あきっち） ■新年明けましておめでとうございます。今年は干支の兎の 様に、ぴょーん！と飛躍出来る年にしたいと思います♪皆様、 今年もどうぞよろしくお願いいたします☆(さくらくろまる) ■穏やかな年初めから一転、連日の大雪に埋もれています。 今年はピンを抜いた手榴弾をお腹から外す努力をしつつ、楽 しみながら学んでいきます。よろしくお願いします。（ももなな） ■あけましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願 いいたします。年始め、久しぶりに開いた辞書からへそくりが！ 中身はなんと、５００円札でした！（ふくりん） ■ここ数年仕事に追われ、まともに出来なかった大掃除！ 今年は絶対やると決め決行。すっきり新年を迎えたものの、そ のしわ寄せで元旦から仕事。ありがたいことです。（みっこ） ■昔々のお話。都心の古～い 木造アパートの２階に一人で住 んでいた頃、バケツの水を引っくり返して１階の大家さんちの寝 室に水漏れして大騒ぎになったりしてねぇ^^;（ひろ坊） ■長男の高校受験が目前です。クラスで唯一（多分）塾に行 かず、部活も引退せず、マイペースに受験に取り組みました が、結果はいかに？私が緊張で眠れません（RADA） ※当誌の個人情報保護方針に関してはこちらのサイトをご覧ください。 ＴＯＰ 43