自宅の他に賃貸マンションと駐車場を所有している人 の相続税

■ 自宅の他に賃貸マンションと駐車場を所有している人 の相続税シミュレーション
使用していない土地に賃貸マンションや貸家を借入金で新築することで土地の評価額を減らす方法は、昔から
ある相続税の節税対策です。
賃貸マンションや貸家の建築によりその土地の敷地は、貸家建付地として路線価方式または倍率方式の土地の評
価額から減額することができます。
賃貸マンションの建物は、実際の建築価額より低い固定資産税評価額で評価した上で借家権割合の 30％を差引く
ことができます。
さらに賃貸マンションを借入金で建設した場合の借入金残高は、債務として相続財産の合計から控除することが
できます。
このため賃貸マンションを新築すると、その土地を更地で所有しているよりも相続税評価額がかなり減額される
ことになります。
ここでは、自宅の他に賃貸マンションと駐車場を所有している人の相続税シミュレーションをします。
これから相続税対策として賃貸マンションの新築を考えている人は、法定相続人の数と相続財産および債務の金
額から、節税対策により相続税がいくら減少するのかの相続税シミュレーションをすることもできます。
ただし賃貸マンション新築のための借入金残高はすぐにわかりますが、建物の固定資産税評価額は新築後に市区
町村から納税通知書が届くまではわかりませんので推測で入力することになります。
ほとんどの賃貸マンションの建築計画では、賃貸収入が長期間にわたり確実に発生するものと想定しています。
しかし賃貸収入が建設計画のとおりにならない場合は、長期的には相続税の節税金額よりも相続財産を減らすこ
とがあります。
また小規模宅地等の特例が、自宅の敷地について適用できないか、または適用できても限度面積の 330 ㎡まで
は利用できない場合は、賃貸マンションの敷地やアスファルト舗装の駐車場にもこの特例を適用することができ
ます。
この貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例は、敷地面積が 200 ㎡まで 50％評価額を減額できますので、路線
価の高い土地では節税効果も大きくなります。
相続税の増税による節税対策では賃貸住宅の新築も有効な方法になりますが、総務省の「住宅・土地統計調査」
によると平成 25 年の全国の空き家は約 820 万戸で、総住戸に占める割合は 13.5％にもなっています。
これからますます少子高齢化が進む時代に、10 年から 20 年後まで安定的な家賃収入が保証されることはありま
せんので、相続税対策としての賃貸住宅の新築には慎重な判断が必要になります。
■ 「路線価計算表ソフト」と「相続税試算表ソフト」の注意事項
「相続税試算表ソフト」は、相続人と法定相続分、相続財産と債務・葬式費用、相続税の税額控除のデータから
相続税を試算します。
「相続税試算表ソフト」には、税務署の「相続税の申告のしかた（平成 26 年分）
」のデータがサンプルとして入
力してあります。税務署の手引きからデータの入力方法を確認した後に、新規にデータ入力する場合は［データ
の削除］ボタンよりサンプルデータを削除してください。
「路線価計算表ソフト」は不整形地、無道路地や広大地など評価方法が複雑で評価額の減額が大きい土地の計算
には対応していません。
「相続税試算表ソフト」は小規模宅地等の特例を適用できる相続人の判定や、配偶者の税額軽減を最も有利に適
用しているかの判定はできません。
このため実際の財産評価と相続税申告書の作成では、公認会計士や税理士などの税務の専門家や税務署の税務相
談室で相談してください。
「路線価計算表ソフト」と「相続税試算表ソフト」は、税制改正による財産評価と相続税の計算誤りを防ぐため
に有効期限が設定してあります。
平成 27 年版ファイルの有効期限は平成 28 年 12 月 31 日になっていますので、有効期限の経過後はこのソフト
の使用はできません。
このソフトは、この本の内容に対応して平成 27 年版を公開していますが、平成 28 年以降のソフトの利用とファ
イルのダウンロードを保証するものではありません。
■ 自宅の他に賃貸マンションと駐車場を所有している人のデータ
自宅の他に賃貸マンションと駐車場を所有している人の、法定相続人の数と相続財産および債務のデータから
相続税を試算します。賃貸マンションについては全室が賃貸用かどうか、駐車場については舗装がしてあるかど
うかで評価額が違ってくることがあります。
また賃貸マンションと駐車場は隣接していますが、マンション専用の駐車場ではなく別々に運営しているものと
して計算します。
■ 被相続人と相続人、相続財産、債務と葬式費用のデータ
○
法定相続人のデータ
被相続人
法定相続人
高橋太郎
高橋一郎
高橋二郎
高橋幸子
父
長男
次男
長女
同居
法定相続分 3 分の 1
別居（持家） 法定相続分 3 分の 1
別居（借家） 法定相続分 3 分の 1
法定相続人以外に遺言による遺贈で財産を取得する人はいません。
法定相続人には、未成年者と障害者の人はいません。
○
相続財産と債務・葬式費用のデータ
財産と債務
土地
家屋
有価証券
現金・預貯金
細目・価額
評価額
自宅の宅地
165 ㎡
賃貸マンション宅地 200 ㎡
駐車場の宅地
200 ㎡
（アスファルト舗装）
自宅の家屋
165 ㎡
賃貸マンション
330 ㎡
路線価は 1 ㎡当たり 400,000 円
路線価は 1 ㎡当たり 300,000 円
路線価は 1 ㎡当たり 300,000 円
長男
次男
長女
固定資産税評価額 10,000,000 円
固定資産税評価額 30,000,000 円
長男
次男
株式 Ｔ自動車 6,000,000 円
株式 Ｓ鉄道 4,000,000 円
現金
1,000,000 円
定期 Ｍ銀行 15,000,000 円
現在の株価より
次男
長女
長男
長男
次男
次男
長女
長男
長男
次男
長男
現在の定期預金残高
（解約利息は加算なし）
定期 Ｊ信金 10,000,000 円
家庭用財産
死亡保険金
債務
葬式費用
相続する人
家財一式
Ｎ生命保険
借入金
葬儀費用
1,000,000 円
20,000,000 円
30,000,000 円
1,000,000 円
書画や貴金属なし
非課税は 15,000,000 円
未払の税金、医療費なし
葬儀費用は推測による
子供に３年以内に贈与された暦年課税の贈与財産はありません。
子供と孫に相続時精算課税を選択している人はいません。
10,000,000 円
5,000,000 円
5,000,000 円
5,000,000 円
■ 路線価計算表ソフトで土地の評価明細書を作成する
○
自宅の土地の路線価による評価額の計算
自宅の土地の路線価の 1 ㎡当たりの評価額を国税庁ホームページで調べてから、路線価方式による土地の評価額
の計算をします。
400C
間口 10ｍ
地区区分 普通商業・併用住宅
面積
10ｍ×16.5ｍ＝165 ㎡
評価額 400,000 円（路線価）× 1.00（奥行価格補正
率）＝400,000 円
奥行 16.5ｍ
400,000 円×165 ㎡＝66,000,000 円
○ 路線価計算表ソフトへのデータ入力
▼
路線価のデータを入力
（「地目・路線価等のデータ」タブより）
・「地目」は▽ボタンのリストから「宅地」を選択し
ます。
・
「地籍」に「165.00」と入力します。
・
「路線価の正面」に「400,000」と入力します。
・
「間口距離」に「10.00」と入力します。
・
「奥行距離」に「16.50」と入力します。
・「利用区分」は▽ボタンのリストから「自用地」を
選択します。
・「地区区分」は▽ボタンのリストから「普通商業・
併用住宅地区」を選択します。
▼
自用地の評価額の計算
（「自用地 1 ㎡当たりの価額」タブより）
この入力画面から、所有している土地の路線価データ
から自用地としての評価額を自動計算します。
・一路線に面する土地の 1 ㎡当たりの自用地の評価額
に「400,000」と表示されます
・自用地の評価額に面積を乗じて自動計算された金額
の「66,000,000」が表示されます。
○ 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書（第１表）
「路線価計算表」ソフトのメインメニューの「明細書の表示」ボタンから「土地及び土地の上に存する権利の
評価明細書」の表示用シートに移動できます。
「路線価計算表」ソフトのメインメニューの「明細書の印刷」ボタンから、被相続人が所有する土地ごとに「土
地及び土地の上に存する権利の評価明細書」印刷します。
表示用シートからは「表示終了」ボタンでメインメニューに戻ることができます。
「路線価計算表ソフト」は複数の土地を同時に管理することができないので、相続税シミュレーションの前に所
有する土地ごとに路線価データを入力してから「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」を印刷しておき
ます。
○ 賃貸マンションと駐車場の路線価による評価額の計算
賃貸マンションと駐車場の路線価の 1 ㎡当たりの評価額を国税庁ホームページで調べてから、路線価方式による
土地の評価額の計算をします。
奥行 20ｍ
間口 10ｍ
300C
※ 賃貸マンションは全室賃貸用として使用していま
す。駐車場はマンション専用ではなくフェンスで
区切っています。
賃貸マンション
地区区分 普通住宅
面積
10ｍ×20ｍ＝200 ㎡
奥行 20ｍ
間口 10ｍ
アスファルト舗装の
駐車場
評価額 300,000 円（路線価）× 1.00（奥行価格補正
率）＝300,000 円
300,000 円×200 ㎡＝60,000,000 円
○ 路線価計算表ソフトへのデータ入力
▼
路線価のデータを入力
（「地目・路線価等のデータ」タブより）
・
「地目」は▽ボタンのリストから「宅地」を選択
・
「地籍」に「200.00」と入力します。
・
「路線価の正面」に「300,000」と入力します。
・
「間口距離」に「10.00」と入力します。
・
「奥行距離」に「20.00」と入力します。
・
「利用区分」は▽ボタンのリストから「貸家建付地」
を選択します。
・「地区区分」は▽ボタンのリストから「普通住宅地
区」を選択します。
・「借地権割合」に「70」
「貸家権割合」に「30」
・「貸家部分床面積」
「家屋床面積合計」に「330.00」
▼
自用地の評価額の計算
（「自用地 1 ㎡当たりの価額」タブより）
この入力画面から、所有している土地の路線価データ
から自用地としての評価額を自動計算します。
・一路線に面する土地の 1 ㎡当たりの自用地の評価額
に「300,000」と表示されます
・自用地の評価額に面積を乗じて自動計算された金額
の「60,000,000」が表示されます。
▼
貸家建付地の評価額の計算
（「総額計算による評価」タブより）
貸家建付地の評価額 ＝
自用地の評価額 － 自用地の評価額×借地権割合
×借家権割合×賃貸割合
60,000,000 円 － 60,000,000 円 ×（0.7 × 0.3 ×
330 ㎡／330 ㎡）＝ 47,400,000 円
「総額計算による評価額」＝ 47,400,000 円
○ 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書（第１表）
「路線価計算表」ソフトのメインメニューの「明細書の表示」ボタンから「土地及び土地の上に存する権利の
評価明細書」の表示用シートに移動できます。
○ 「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書（第 2 表）」の「総額計算による価額」欄
賃貸マンションの敷地については、路線価の評価額と借地権割合、借家権割合および貸付割合より貸家建付地
の評価額を計算します。
■
賃貸マンションの敷地の評価方法
賃貸マンションについては、路線価の評価額と同時に借地権割合と借家権割合を入力します。
賃貸マンションの一部を自宅として利用している場合は、その面積を賃貸部分の床面積から差引いてから貸家建
付地としての評価額を計算します。
貸家建付地の評価額 ＝自用地の評価額 － 自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
60,000,000 円 － 60,000,000 円 ×（0.7 × 0.3 × 330 ㎡／330 ㎡）＝ 47,400,000 円
■ 駐車場（アスファルト舗装）の敷地の評価方法
駐車場の敷地は、土地を貸している貸宅地には当たらないため、自用地の評価額として計算します。
ただし、アスファルト舗装のために、小規模宅地等の特例のうち「貸付事業用宅地等」が適用できるため、最大
200 ㎡まで 50％評価額を減額することができます。
この計算例では、小規模宅地等の特例は賃貸マンションの敷地の 200 ㎡と、アスファルト舗装駐車場の土地 200
㎡のどちらにも適用することができます。
賃貸マンションの敷地は、すでに貸家建付地として評価額が減額されているので、自用地として評価するアスフ
ァルト舗装駐車場の土地 200 ㎡の一部に対して特例を適用したほうが有利になります。
○ 貸付事業用宅地等に特定居住用宅地等と特定事業用宅地等がある場合の限度面積
特定居住用
宅地等の
×
面積の合計
２００
３３０
特定事業用
＋ 宅地等の
×
面積の合計
２００
貸付事業用
＋ 宅地等の
４００
面積の合計
≦ ２００㎡
「特定居住用宅地等」
「特定事業用宅地等」 「貸付事業用宅地等」
165 ㎡ × 200／330 ＋ 0 ㎡ × 200／400 ＋ 100 ㎡ ＝ 200 ㎡
自宅の敷地 165 ㎡に小規模宅地等の特例のうち「特定居住用宅地等」を適用するので、「貸付事業用宅地等」は
100 ㎡までこの特例が利用できます。
○ 貸付事業用宅地等の適用要件
事業承継要件として、その宅地等の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継いで、申告期限までその貸付事業
を行っていることが必要です。
保有継続要件として、その宅地等を相続税の申告期限まで所有していなければなりません。
よって、相続税の申告期限までに駐車場を廃業したり、その土地を売却した場合には特例は適用できません。
○ 駐車場（アスファルト舗装）の評価計算
地区区分 普通住宅
面積
10ｍ×20ｍ＝200 ㎡
評価額 300,000 円（路線価）× 1.00（奥行価格補正率）＝300,000 円
300,000 円×200 ㎡＝60,000,000 円
小規模宅地等の特例のうち「貸付事業用宅地等」の 100 ㎡の評価額
300,000 円 × 100 ㎡ ＝ 30,000,000 円
30,000,000 円 －（30,000,000 円 × 0.5）＝ 15,000,000 円
小規模宅地等の特例を適用しない 100 ㎡の評価額
300,000 円 × 100 ㎡ ＝ 30,000,000 円
評価額の合計額 15,000,000 円 ＋ 30,000,000 円
■
＝ 45,000,000 円
賃貸マンションの建物の評価方法
賃貸マンションの建物部分は、借家権割合の 30％を差し引いて計算します。
固定資産税評価額 30,000,000 円 ×（1 － 0.3 × 330 ㎡／330 ㎡）＝ 21,000,000 円
■ 賃貸マンションと駐車場を所有している人の相続税の計算
自宅の他に賃貸マンションと駐車場を所有している人の、相続税を試算します。
自宅の敷地と駐車場の土地は小規模宅地等の特例を適用して、賃貸マンションの敷地は貸家建付地として評価額
を減額することができます。
■
被相続人と相続人および法定相続分データの入力
被相続人のデータを入力します。
（「被相続人データ」タブより）
被相続人（死亡した人）の氏名、
フリガナ、生年月日、年齢、住所、
職業を入力します。
相続人のデータを入力します。
（「相続人氏名データ」タブより）
法定相続人や遺贈を受けた人の氏
名、フリガナ、生年月日、年齢、
郵便番号、住所、電話番号、職業
などを入力します。
（フリガナや生
年月日、郵便番号と住所の入力は
省略できます）
法定相続分のデータを入力します。
（「法定相続分データ」タブより）
法定相続人の氏名から法定相続分
のデータを入力します。
長男の法定相続分 1／3
次男の法定相続分 1／3
長女の法定相続分 1／3 を入力し
ます。
各相続人の法定相続分の合計は 1
になります。
■
土地・土地の権利の明細書データの入力
土地の明細と時価評価額のデータ
を入力します。
（「土地・土地の権利」タブより）
自宅の土地
400,000 円 × 165 ㎡
66,000,000 円
賃貸マンションの土地
300,000 円 × 200 ㎡
60,000,000 円
駐車場の土地
300,000 円 × 200 ㎡
60,000,000
＝
＝
＝
自宅の土地は最大 330 ㎡まで小規模宅地等の特例を適用できます。（平成 27 年 1 月以後）
400,000 円 × 165 ㎡ ＝ 66,000,000 円
66,000,000 円 －（66,000,000 円 × 0.8）＝ 13,200,000 円
長男が取得した自宅の土地の評価額 13,200,000 円（小規模宅地等の特例の適用後の金額）を、「土地・土地の
権利の明細書」の相続税評価額の長男欄に入力します。
次男が取得した賃貸マンションの土地の評価額 47,400,000 円（貸家建付地の評価額計算後の金額）を、「土地・
土地の権利の明細書」の相続税評価額の次男欄に入力します。
長女が取得した駐車場の土地の評価額 45,000,000 円（小規模宅地等の特例の適用後の金額）を、「土地・土地
の権利の明細書」の相続税評価額の長女欄に入力します。
■ 家屋・構築物の明細書データの入力
家屋の明細と時価評価額のデータ
を入力します。（「家屋・構築物」
タブより）
取得した相続人と相続税評価額の
データを入力します。（
「相続税評
価額」タブより）
長男の氏名と所在地の欄に相続税
評価額の「10,000,000」を、
次男 長男の氏 名と所在地の 欄に
「21,000,000」を入力します
■
有価証券・債権の明細書データの入力
有価証券の明細と時価評価額のデ
ータを入力します。（「有価証券・
債権」タブより）
取得した相続人と相続税評価額の
データを入力します。（
「相続税評
価額」タブより）
長男と株式の欄に「6,000,000」と
入力します。
長女の株式の欄に「4,000,000」と
入力します。
■ 現金・預貯金等の明細書データの入力
現金や普通預金、定期預金、定期
積金などの預金残高のデータを入
力します。
「預貯金区分」は▽ボタンのリス
トから現金または定期預金を選択
します。
■ 事業用財産・家庭用財産の明細書データの入力
事業用の機械や商品などの事業用
財産、家庭用の財産のデータを入
力します。
長男と家庭用財産等の欄に
「1,000,000」を入力します。
■ その他の財産の明細書データの入力
生命保険金や死亡退職金、ゴルフ
会員権、電話加入権、書画骨とう
品などのデータを入力します。
死亡保険金の課税額の計算
死亡保険金の非課税限度額は、
「500 万円×法定相続人の数」に
なりますので、長男、次男、長女
の３人分の計算になります。
生命保険金の受取額 20,000,000 円
－ 非 課 税 限 度 額 15,000,000 円
（ 5,000,000 円 × 3 人 ） ＝
5,000,000 円
死亡保険金の非課税限度額控除後
の 5,000,000 円は、長男が取得す
るものとして「その他の財産の明
細書」の相続税評価額の長男欄に
入力します。
■ 債務・葬式費用の明細書データの入力
金融機関からの借入金、税金や医
療費の未払金、不動産賃貸業の敷
金などのデータを入力します。
賃貸マンションについては、その
建設時の借入金残高や入居者から
預かっている敷金がある場合は、
債務として控除できますので忘れ
ずに入力します。
○「第 15 表 相続財産の種類別価額表」
STEP1 相続税の課税価格の計算
相続税の遺産総額の合計額は 15,300 万円になります。
長男
次男
長女
相続財産は土地 1,320 万円、家屋 1,000 万円、預貯金 1,100 万円、家庭用財産 100 万円、生命保険金
500 万円 ＝ 4,020 万円
相続財産は土地 4,740 万円、家屋 2,100 万円、株式 600 万円、預貯金 1,000 万円 ＝ 8,440 万円
相続財産は土地 4,500 万円、株式 400 万円、預貯金 500 万円 ＝ 5,400 万円
相続財産から債務と葬式費用を差し引きます。
長男 4,020 万円 － 葬式費用 100 万円 ＝ 3,920 万円
次男 8,440 万円 － 債務 3,000 万円 = 5,440 万円
課税価格の合計額の 14,760 万円の内訳は、長男は 3,920 万円、次男は 5,440 万円、長女は 5,400 万円になりま
す。
○「第２表 相続税の総額の計算書」
STEP2 相続税の総額の計算
基礎控除額 3,000 万円 ＋ 600 万円×３（法定相続人の数）＝ 4,800 万円
相続税の課税遺産総額 課税価格の合計額 14,760 万円 － 基礎控除額 4,800 円 ＝ 9,960 万円
課税遺産総額 9,960 万円を、各相続人の法定相続分に応じて相続税額を計算してから合計します。
長男の法定相続分は 1／3 で 3,320 万円
次男の法定相続分は 1／3 で 3,320 万円
長女の法定相続分は 1／3 で 3,320 万円
長男 3,320 万円×20％－200 万円＝464 万円（相続税の速算表より）
次男 3,320 万円×20％－200 万円＝464 万円
長女 3,320 万円×20％－200 万円＝464 万円
相続税の総額
長男 464 万円＋次男 464 万円＋長女 464 万円＝13,920 万円
平成 27 年 1 月以降の相続税の速算表
区分
税率
控除額
1,000 万円以下
10％
0円
3,000 万円以下
15％
50 万円
5,000 万円以下
20％
200 万円
１億円以下
30％
700 万円
２億円以下
40％
1,700 万円
３億円以下
45％
2,700 万円
６億円以下
50％
4,200 万円
６億円超
55％
7,200 万円
○「第１表 相続税の申告書」
あん分割合を
入力すること
ができます。
STEP3 相続人の納付税額の計算
相続税の総額を、各相続人の実際の分割割合に応じて按分計算します。
長男 13,920 万円×3,920 万円÷14,760 万円＝368.88 万円
次男 13,920 万円×5,440 万円÷14,760 万円＝513.64 万円
長女 13,920 万円×5,400 万円÷14,760 万円＝509.47 万円
各相続人の納付税額は下記のようになります。
長男の納税額 ＝ 3,368,800 円
次男の納税額 ＝ 5,136,400 円
長女の納税額 ＝ 5,094,700 円
■ シェアウェア版システムについて
Soft-j.com は Excel と VBA を利用して会計処理、給与計算、年末調整の日常業務と所得税、法人税、消費税、
相続税、贈与税、財産評価の税金計算を効率化するシステムをインターネットで公開しています。
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システム名
システムの機能
VBA 相続税申告書
相続財産、債務、税額控除から相続税申告書の第 1 表から第 15 表を作成します。
VBA 財産評価・土地
相続または贈与を受けた土地、山林、動産の財産評価明細書を作成します。
VBA 財産評価・株式
相続または贈与を受けた株式、預貯金、権利の財産評価明細書を作成します。
相続税と財産評価のシェアウェア版システムは、公認会計士、税理士および司法書士の方の専門家用システム
として公開しています。このため、相続税と財産評価についての詳しいヘルプやデータの入力方法のフローチャ
ートは準備していません。
相続税と財産評価についての基礎的な知識と最新の情報は、国税庁ホームページなどを参考にしてください。