Jリート（不動産投資信託）の 市場動向

Jリート（不動産投資信託）の
市場動向
2015年3月
株式会社東京証券取引所
マーケット営業部
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2013年以降のJリート市場
2015年の東証REIT指数は1,800ポイント台で推移
東証REIT指数
ポイント
TOPIX
2000
1900
1800
2013年9月8日
2020年東京オリン
ピック開催決定
1700
1600
1500
1400
2014年10月31日
日本銀行、量的・質
的追加緩和の拡大
決定
1300
1200
2015/2
2015/1
2014/12
2014/11
2014/10
2014/9
2014/8
2014/7
2014/6
2014/5
2014/4
2014/3
2014/2
2014/1
2013/12
2013/11
2013/10
2013/9
2013/8
2013/7
2013/4
2013/3
2013/2
2013/1
1000
2013/6
1100
2013/5
2013年5月22日
バーナンキ米FRB前
議長、QE3縮小につ
いて議会証言
出所：Bloomberg
※TOPIXは2013年1月4日の数値を同日の東証REIT指数値（1,141.37ポイント）に換算して算出した数値
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1
Jリートの分配金利回りの水準
10年国債との利回り差（イールドスプレッド）は3%弱の水準
％
9.00
Jリート平均分配利回り
東証第一部有配会社平均利回り
国債利回り（10年）
イールドスプレッド（対10年債）
8.00
7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
1.00
2015/1
2014/8
2014/3
2013/10
2013/5
2012/12
2012/7
2012/2
2011/9
2011/4
2010/11
2010/6
2010/1
2009/8
2009/3
2008/10
2008/5
2007/12
2007/7
2007/2
2006/9
2006/4
2005/11
2005/6
2005/1
2004/8
2004/3
2003/10
2003/5
2002/12
2002/7
2002/2
2001/9
0.00
出所：Bloomberg、東京証券取引所
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2
Jリートのタイプ
東証上場49銘柄は様々な不動産に投資
単一用途特化型
複数用途型
オフィス
賃貸住宅
複合型
～2つの用途の不動産に投資～
商業施設
物流施設
ホテル
総合型
～3つ以上の用途又は用途の
限定をしない～
ヘルスケア
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3
オフィスビルリートの特徴
東証REITオフィス指数の推移
 オフィスビルから生じる賃料収入は、賃
料及び空室率などに左右されます。
 一般的にオフィスビルは、他の投資対
象と比べて賃貸借契約の期間が短く、
オフィス需要、景気動向の影響を受け
やすいという特徴があります。
東証REITオフィス指数
2,100
2,000
1,900
1,800
1,700
1,600
1,500
1,400
1,300
1,200
注：2013年4月～2014年12月末。東証REIT指数は2013年4月初の東証REITオ
フィス指数を基に再計算したもの。
主な構成銘柄と投資物件例
コード
東証REIT指数
銘柄名
運用資産
時価総額
予想分配
金利回り
主要スポンサー
主要投資物件
8951
日本ビルファンド
投資法人
オフィスビル
特化型
8,528億円
2.50%
三井不動産、住友生命
NBF日比谷ビル、西新宿三井
ビルディング など
8952
ジャパンリアルエステイト
投資法人
オフィスビル
特化型
7,258億円
2.64%
三菱地所、三井物産
北の丸スクエア、汐留ビル
ディングなど
8960
ユナイテッド・アーバン
投資法人
総合型
4,972億円
3.06%
丸紅
新大阪セントラルタワー、川崎
東芝ビルなど
出所：東京証券取引所、構成銘柄のうち時価総額上位3銘柄を掲載。データは全て2014年12月末時点
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4
住宅リートの特徴
東証REIT住宅指数の推移
東証REIT指数
 マンションなどの住宅は一般に賃料変
動が小さく、借主も分散しています。
東証REIT住宅指数
2,900
2,700
 他用途の資産と比べて賃料が安定的
なことから、景気変動や不動産市況の
影響を受けにくいディフェンシブ銘柄と
されています。
2,500
2,300
2,100
1,900
 収益に影響を与える要因としては、そ
のエリアの人口動態、賃貸住宅の需
給などが挙げられます。
1,700
1,500
注：2013年4月～2014年12月末。東証REIT指数は2013年4月初の東証REIT
住宅指数を基に再計算したもの。
主な構成銘柄と投資物件例
コード
銘柄名
運用資産
時価総額
予想分配
金利回り
主要スポンサー
主要投資物件
3269
アドバンス・レジデンス
投資法人
住居
特化型
4,173億円
3.20%
伊藤忠商事
レジディアタワー目黒不動前、パ
シフィックロイヤルコートみなとみ
らいオーシャンタワー、など
3226
日本アコモデーションファン
ド投資法人
住居
特化型
2,189億円
3.27%
三井不動産
大川端賃貸棟、パークアクシス豊
洲、パークアクシス白金台など
8984
大和ハウス・レジデンシャル
投資法人
住居
特化型
2,168億円
2.97%
大和ハウス工業
クイズ恵比寿、芝浦アイランド ブ
ルームタワーなど
出所：東京証券取引所、構成銘柄のうち時価総額上位3銘柄を掲載。データは全て2014年12月末時点
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5
商業・物流等リートの特徴
東証REIT商業・物流等指数の推移
 商業施設及びホテルの場合、他の資
産に比べて管理運営にノウハウや専
門性が求められるため、その巧拙で収
益が変動するという特徴があります。
東証REIT指数
東証REIT商業・物流等指数
2,700
2,500
2,300
 変動賃料制を採用する場合があり、景
気変動によっても収益が変動します。
2,100
 物流施設は長期固定の賃貸借契約を
締結しているケースが多く、比較的収
益が安定している傾向にあります。
1,700
1,900
1,500
注：2013年4月～2014年12月末。東証REIT指数は2013年4月初の東証REIT
商業・物流等指数を基に再計算したもの。
主な構成銘柄と投資物件例
コード
銘柄名
運用資
産
時価総額
予想分配
金利回り
主要スポンサー
主要投資物件
8953
日本リテールファンド
投資法人
商業施設
中心
6,172億円
3.38%
三菱商事、UBS
東戸塚オーロラシティ、ならファミリー、
mozo ワンダーシティなど
3283
日本プロロジス
投資法人
物流施設
特化型
4,510億円
2.97%
プロロジス
プロロジスパーク市川1、プロロジスパーク
座間1、プロロジスパーク川島 など
3281
GLP投資法人
物流施設
特化型
3,194億円
3.36%
GLP
GLP東京、GLP尼崎など
出所：東京証券取引所、構成銘柄のうち時価総額上位3銘柄を掲載。データは全て2014年12月末時点
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6
Ｊリートの保有物件所在地
オフィスを中心に東京23区の物件に投資する銘柄が多い
Ｊリート保有物件の地域別割合（物件数割合）
近畿
11%
中国・四国
1%
九州・沖縄
4%
Ｊリート保有物件の関東地方割合（物件数割合）
オフィス
銘柄数
住宅
商業・物流その他
25
20
中部
6%
15
10
北海道・
東北
6%
東京（23区）
54%
5
0
20以下
15%
50超70以下
70超90以下
90超
関東地方比率（％）
関東地方
（除く東京都）
20超50以下
東京
（23区外）
3%
※関東地方：「東京（23区）」＋「東京（23区外）」＋「関東地方（除く東京都）」
出所：各投資法人決算資料（2014年12月末時点で公表されている最新の決算説明資料）
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7
J-REIT Viewのご紹介（ http://reit.tse.or.jp/ ）
個別銘柄の保有物件やマーケットデータ等を掲載
主な掲載コンテンツ
主な掲載コンテンツ
動画で見る投資物件の紹介
コンテンツのイメージ
コンテンツのイメージ
動画で見る投資物件の紹介
個別銘柄の保有物件や、ファンドの特徴に関する
インタビューの動画を配信
専門家インタビュー
証券会社のアナリストが、REIT市場の展望や投
資にあたってのポイントを解説
専門家インタビュー
ヘルスケアリート特集
今年本格稼働が期待される「ヘルスケアリート」に
関する特集記事を掲載
月刊REITレポート
月間のREIT市場動向や個別銘柄の情報が、一目
でわかります
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Jリート投資におけるリスク・ご留意点
Jリート投資には以下を含む様々なリスクがあります。投資を行う際には
目論見書等をご覧いただき、十分にご理解ください
投資口価格の変動リスク
Jリートは元本が保証された商品ではありません。
保有不動産の価値下落や金利変動等の要因により、投資
口価格が下落し、損失が発生する可能性があります。
分配金の変動リスク
本資料でご紹介した分配金に関する記述は全て過去の実
績に基づいたものであり、将来にわたって継続することを保
証したものではありません。テナントの退去等に伴い保有不
動産から得る賃料収入が減少すること等の要因により、分
配金が減少する可能性があります。
資金借入れ等に伴うリスク
Jリートの多くは投資主からの出資と金融機関からの借入
金・投資法人債により不動産を取得しています。経済環境
の変化や信用収縮等により、借入れ条件の大幅な悪化や、
債務不履行（デフォルト）の可能性があります。
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【本資料に関するお問い合わせ先】
株式会社東京証券取引所 マーケット営業部
電話：03-3666-0141（代表） e-mail：[email protected]
【本資料に関する注意事項】
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本資料は情報提供のみを目的としたものであり、投資勧誘や特定の証券会社との取
引を推奨することを目的として作成されたものではありません。
万一、本資料に基づき被った損害があった場合にも、（株）東京証券取引所は責任を
負いかねます。
本資料で提供している情報は万全を期していますが、その情報の完全性を保証して
いるものではありません。
また、本資料は、Jリート等について平易に解説・記述しておりますが、全ての内容を
網羅したものではありません。
本資料に記載されている内容は将来予告なしに内容が変更される可能性があります
。内容等について、過去の情報は実績であり、将来の成果を予想するものではありま
せん。
本資料のいかなる部分も一切の権利は㈱東京証券取引所に属しており、電子的また
は機械的な方法を問わず、いかなる目的であれ無断で複製、または転送等はできま
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資料には、講演者の個人的意見も含まれておりますので、全てが㈱東京証券取引所
の公式見解ではありません。
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